Досрочное расторжение договора аренды со стороны арендатора

Сложные ситуации досрочного расторжения договора аренды помещения: споры между субъектами коммерческой деятельности

Досрочное расторжение договора аренды со стороны арендатора

В этой статье мы будем говорить об арендных отношениях в сфере недвижимости, а именно о сдаче в аренду нежилых помещений. Рассмотрим споры, возникшие из-за необходимости досрочного прекращения арендных отношений, и с какими проблемными ситуациями при этом можно столкнуться.

Арендные отношения возникают между участниками гражданского оборота довольно часто. По своей сути передача помещения в аренду ― это бизнес для бизнеса, в котором, как правило, фигурирует достаточно дорогостоящее имущество и затрагиваются интересы сторон, целью которых является получение прибыли.

Одна из сложностей в таких правоотношениях заключается в том, что доступ к имуществу, находящемуся как в собственности арендодателя, так и в собственности арендатора по месту помещения, как и к самому помещению, имеется у обеих сторон, а значит, и препятствовать в этом доступе также могут обе стороны.

Кроме этого, помещение, являющееся объектом договора, требует определённого содержания и каких-либо материальных вложений, а на какой из сторон договора лежит такая обязанность, не всегда ясно.

В результате частой несогласованности действий сторон договора по ряду важных вопросов, с учётом всех особенностей объекта договора аренды, в суды поступает большое количество споров по данной тематике.

Сразу конкретизируем, о чём пойдет речь, и разграничим понятия аренды и найма. Договор найма заключается в том случае, если предоставляется во владение и пользование жилое помещение для проживания в нём.

В свою очередь, договор аренды, о котором речь идёт в главе 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ― ГК РФ), предусматривает предоставление во временное владение и пользование или во временное пользование любое недвижимое или движимое имущество, которое не теряет своих свойств в процессе такого использования, так называемые непотребляемые вещи.

Таким образом, главный признак, по которому различаются указанные договоры, ― это цель: или это проживание, или осуществление коммерческой деятельности ― и, соответственно, назначение самого помещения.

Любой договор аренды может быть заключен как на определённый в договоре срок, так и на неопределённый. Важно знать, что договоры, заключённые на срок, превышающий 11 месяцев, подлежат государственной регистрации.

Это необходимо для того, чтобы официально было отражено обременение в виде аренды, в первую очередь для осведомлённости третьих лиц, если, например, такое имущество будет отчуждаться по договору купли-продажи.

Исходя из практики, договоры аренды довольно часто заключаются на срок, не превышающий предел, для которого требуется регистрация.

Договор аренды может быть как ограничен сроком, указанным в договоре, так и быть продлённым, так называемым пролонгированным. При этом не требуется какого-либо дополнительного письменного документа, достаточно согласия сторон и отсутствия предъявленного требования об обратном. Такая возможность должна быть обязательно прописана в договоре.

Далее перейдём к рассмотрению самой сути досрочного расторжения и рассмотрим споры, возникшие в результате этого. Статья 450 ГК РФ предусматривает, что досрочное расторжение договора аренды возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено договором или законом.

Статьёй 619 ГК РФ предусмотрены случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, а статьёй 620 ГК РФ ― случаи досрочного расторжения договора судом по требованию арендатора. Также указано, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора.

Исходя из норм закона чётко прослеживается, что процедура одностороннего расторжения договора должна быть строго регламентирована, перечень оснований установлен законом, который может быть расширен конкретными сторонами только путём достижения согласованности и отражения в договоре. Важно обратить на это особенное внимание и очень чётко прописывать все возможные случаи и избегать неоднозначных формулировок.

Примером может являться дело № А40-53452/2014. Верховный Суд РФ в Определении № 305-ЭС15-6784 от 03.11.2015 указал, что условиями договора аренды между сторонами было прямо предусмотрено право арендатора отказаться от договора при определённых условиях. В связи с чем арендатор при расторжении договора воспользовался своим правом на вполне законных основаниях.

Некоторые арендаторы имеют заблуждение относительно оснований расторжения и при этом неверно трактуют пункты в договоре.

Так, по делу № А38-4905/2017, рассмотренному Арбитражным судом Республики Марий Эл, ответчик в лице арендатора указал, что он реализовал право досрочного расторжения договора аренды в одностороннем порядке без обоснования причины, при этом обратил внимание на то, что он неоднократно сообщал о своей готовности освободить занимаемое им помещение, в связи с чем направил арендодателю уведомление. Арендатор был уверен в правомерности своих действий. В свою очередь суд исследовал материалы дела и указал на то, что одностороннее расторжение по инициативе арендатора исходя из заключённого договора могло быть только в том случае, если помещение стало бы непригодным для использования, а иных оснований в нём не предусмотрено. В связи с чем договор признали действующим до истечения его срока и с арендодателя взыскали арендную плату за весь этот период.

Также дело с подобными обстоятельствами рассматривалось в Арбитражном суде Самарской области № А55-28556/2014, по которому суды трёх инстанций изначально подтвердили законность действий арендатора по одностороннему расторжению.

Суды основывались на том, что арендатор уведомил арендодателя о прекращении арендных отношений и готовности передать помещение. И поскольку арендодатель был осведомлён о желании арендатора освободить помещение и при этом уклонялся от его приёмки, суды при таких фактических обстоятельствах признали одностороннее расторжение законным.

Однако Верховный Суд Российской Федерации не согласился с доводами нижестоящих инстанций. В ходе рассмотрения дела в Верховном Суде было признано, что в договоре отсутствовали какие-либо основания для одностороннего расторжения договора арендатором.

В связи с чем договор был признан действующим, и суды обязали арендатора внести арендные платежи за весь период действия договора аренды, даже за период фактического отсутствия арендатора в помещении.

А если в договоре всё же не прописаны условия досрочного расторжения, а арендатору, например, бизнес стал не выгоден и пропала потребность в аренде помещения, как действовать в таком случае?

Как подтверждает судебная практика, если договор аренды, заключённый на определённый срок, является действующим, арендатор обязан вносить арендную плату за всё время нахождения и даже отсутствия в помещении. Поэтому крайне важно продумать все риски заранее и прописать уже на этапе заключения договора всевозможные ситуации одностороннего расторжения договора по инициативе какой-либо из сторон.

Если же договор заключен на неопределённый срок, то согласно ст. 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца, если опять же иной срок не установлен договором.

Если договор является пролонгированным, а арендодатель уклоняется от приёмки помещения по истечении срока договора аренды, может ли арендатор самостоятельно покинуть помещение? Да, но чтобы в такой ситуации не взять на себя бремя несения дополнительных арендных платежей за время уже фактического отсутствия арендатору важно оформить всю процедуру документально. Необходимо обязательно заранее, до даты истечения срока аренды, отправить уведомление о расторжении договора и оставлении помещения с просьбой направить своего представителя для приёмки, а также иметь на руках документ, подтверждающий такое отправление и получение его арендодателем. В этом случае арендодатель не сможет ссылаться на незаконность действий арендатора и потребовать арендных платежей. Данная позиция выражена в п. 37 Информационного письма ВАС от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

При досрочном освобождении помещения также часто проблемы бывают связаны именно с осуществлением ремонта в арендованном помещении и произведении каких-либо улучшений в нём. По нормам закона бремя содержания имущества лежит на его собственнике.

И поэтому поддерживать в пригодном для использования состоянии помещение, которое сдаётся в аренду, изначально обязанность арендодателя. Нередко собственники помещения отказываются нести бремя содержания и возлагают эту обязанность на арендатора. И возникает меньше споров, если это согласовано сторонами и отражено в договоре.

Если же такое условие не согласовано, а помещение требует серьёзного ремонта, то арендатор, которому в таком ремонте отказал арендодатель, может понести достаточно серьёзные расходы.

Важно знать, что существуют отделимые и неотделимые улучшения. Если в договоре не указано иное, то отделимые улучшения арендованного имущества являются собственностью арендатора, и в этом случае ситуация гораздо прозрачнее.

В случае освобождения помещения, в том числе в связи с досрочным расторжением договора аренды, арендодатель имеет право изъять такие улучшения и не понести в связи с этим убытков.

А как быть в случае неотделимых без вреда для имущества улучшений?

Согласно п. 2 ст.

623 ГК РФ, когда арендатор произвёл за счёт собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. А если такое улучшение было не согласовано? Если арендодатель против каких-либо улучшений и не хочет ничего компенсировать?

Важно знать, что если арендатор произвёл значительные улучшения без согласия арендодателя, то неотделимые улучшения не подлежат возмещению. Такая позиция была подтверждена арбитражными судами и Верховным Судом РФ в Определении от 26 июня 2017 г. по делу № А53-2371/2015.

Также в указанном выше деле содержится указание на ещё один важный момент, а именно, что арендатор должен был получить именно предварительное, а не последующее согласие на проведение работ.

Кроме того, по другому делу Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд при рассмотрении дела № А07-11020/2017 указал, что согласованию с арендодателем подлежит не только сам по себе факт производства каких-либо работ, но объём и стоимость улучшений, поскольку арендодатель должен оценить целесообразность и необходимость улучшений имущества.

Это важно иметь в виду. Поэтому арендатору, который решил произвести какие-либо работы в помещении, необходимо именно заранее согласовать все необходимые действия.

В практике происходят ситуации, когда ремонт был произведён арендатором без какого-либо согласия, а собственник требует освободить помещение досрочно.

В этом случае получается, что арендатор вкладывает финансовые средства в чужое имущество и не успевает извлечь из этого выгоду.

Поэтому при принятии решения о внесении каких-либо улучшений в чужое имущество без согласия собственника обязательно нужно оценить их необходимость и не забывать, что возможные риски ложатся только на арендатора.

Для того чтобы избежать такой проблемной ситуации, в договоре необходимо оговорить, кто обязан делать косметический ремонт, а кто капитальный, и в какие сроки.

Необходимо указать, может ли арендатор изъять улучшения или потребовать компенсацию в случае досрочного освобождения помещения.

В акте приёма-передачи нужно прописать, в каком виде передаётся помещение, чтобы при досрочном освобождении можно было оценить, были ли внесены улучшения, и наоборот, в случае если помещение было испорчено, чтобы арендодатель мог потребовать устранения недостатков или компенсацию.

Кстати, само по себе наличие каких-либо недостатков при передаче имущества не может являться основанием для отказа в приёмке помещения.

Необходимо помнить, что существует определённая степень нормального износа любого имущества, и если обязанность арендатора проводить косметический ремонт не прописана в договоре, то арендодатель не имеет права требовать компенсации или уклоняться от приёмки.

Спор с подобными обстоятельствами рассматривался арбитражными судами по делу№ А60-22251/2016, и такая позиция была подтверждена затем в Определении Верховного Суда РФ от 05.06.2017 № 309-ЭС17-5746.

Если же всё-таки имеются повреждения имущества или помещения и они действительно существенные, то эти недостатки арендодателю необходимо отразить в акте приёма-передачи, возможно с приложением фотоматериалов, а затем уже можно требовать их компенсации как во внесудебном, так и в судебном порядке.

Хотелось бы также обратить особое внимание, что при расторжении договора аренды во внесудебном порядке крайне важным моментом является подписание акта приёма-передачи. Именно он подтверждает, во-первых, сам факт освобождения помещения, а во-вторых, его состояние на момент передачи.

В этом документе необходимо отразить с подробным описанием состояние помещения, зафиксировать нахождение или отсутствие какого-либо оборудования или мебели, а также важно прописать, было ли дано согласие арендодателя и за кем из сторон закреплено право собственности на отделимые или неотделимые улучшения в помещении, если таковые имеются.

Таким образом, основным выводом из рассмотрения всех вышеуказанных спорных ситуаций является то, что перед подписанием договора аренды крайне важно пройти этап согласования всех пунктов и исчерпывающим образом прописать все возможные ситуации, а также детально обозначить права и обязанности сторон.

Договор аренды является документом, который определяет все риски сторон и все возможные последствия его исполнения или неисполнения. Если арендодатель предоставляет проект договора на заведомо невыгодных условиях и отказывается вносить в него какие-либо правки, то не стоит на это соглашаться.

Для того чтобы обезопасить себя, своё имущество и свой бизнес, необходимо искать контрагента, с которым процесс подготовки договора будет выражаться именно в согласовании условий и достижении компромисса.

Именно от того, насколько исчерпывающе будет составлен договор аренды и акт приёма-передачи, во многом зависит результат возникающих впоследствии споров, а в идеале, конечно, отсутствие таких споров вовсе.

Источник: https://www.top-personal.ru/estatelawissue.html?1027

Как разорвать договор аренды — Эльба

Досрочное расторжение договора аренды со стороны арендатора

Арендаторы отказываются от помещений по разным обстоятельствам. У магазина снизились продажи, и стометровый зал стал не по бюджету.  Или по соседству появилась стройка и теперь невозможно заниматься репетиторством. В любом случае договор аренды расторгают, а помещение сдают по акту. Тихо съехать, оставив ключи на вахте, — плохой и рискованный вариант.

Почему нельзя просто выехать из помещения без бумаг

Пока договор аренды действует, арендатор обязан вносить арендную оплату. Освободил он помещение или нет — не имеет значения по п. 13 Информационного письма ВАС РФ № 66.

Арендодатель вправе потребовать плату за все месяцы до разрыва договора, вместе с пенями за просрочку, штрафами за невыполнение пунктов договора и убытками, если следующий арендатор платит меньше — ст. 393, ст. 393.1 ГК РФ.

Сумму удерживают из депозита или взыскивают в суде.

Бывает, что арендатор дополнительно платит компенсацию за отказ от аренды без веской причины — ч. 3 ст. 310 ГК РФ и Определениее ВС РФ № 305-ЭС15-6784. Поищите это условие в своём договоре. Если условие есть, сумма прибавится ко всем прочим платежам в пользу арендодателя.

В результате вы заплатите за аренду вместе со множеством дополнительных платежей. Поэтому лучше разорвать договор по всем правилам. 

Пример: арендатор не расторг договор

Предприниматель арендовал 16 кв.м торговой площади под магазин женской одежды. Что-то пошло не так: товар он не завёз, торговлю не начал. Через 5 дней направил в администрацию ТЦ соглашение о прекращении договора и акт возврата помещения.

Арендодатель не подписал соглашение. По договору арендатор вправе досрочно прекратить аренду, только если помещение стало непригодным для торговли — а магазин в порядке. Предприниматель проигнорировал возвражения администрации ТЦ — и молча съехал.

Арендодатель обратился в суд и потребовал арендную плату, пени за просрочку и штраф за закрытие магазина вопреки Правилам распорядка торгового центра.

Предприниматель сказал в суде, что помещение использовал только пять дней, готов расторгнуть договор и подаст встречный иск.

Суд возразил: пока договор действует, арендную плату надо платить, а Правила распорядка ТЦ — соблюдать. До иска пишут претензию, поэтому встречное требование не принимается.

В итоге предприниматель заплатил:

— 87 409 рублей арендной платы;

— 47 527 рублей пени;

— 20 000 рублей штрафа за нарушение Правил торгового центра.

Дело № А65-3030/2017.

Как можно досрочно расторгнуть договор аренды

Есть три способа расторжения договора: по соглашению сторон, в одностороннем порядке и через суд.

По соглашению сторон — когда арендатор и арендодатель согласны прекратить аренду — ч. 1 ст. 450 ГК РФ.

В одностороннем порядке — когда в срочном договоре есть право арендатора досрочно отказаться от аренды по причине или без, направив уведомление — ч. 2 ст. 450, п. 6 ст. 620 ГК РФ. И в любой момент — при бессрочной аренде — ч. 2 ст. 610 ГК РФ.

Через суд — когда арендодатель против расторжения договора, и есть обстоятельство из ст. 620 ГК РФ, ч. 2 ст. 450 ГК РФ:

— арендодатель препятствует использованию помещения, например, не даёт завести товар;

— в помещении проявились недостатки, которые не заметить во время приёмки, например, сильный запах краски из мастерской по соседству, а у вас кофейня;

— помещение нуждается в капитальном ремонте, но арендатор игнорирует это;

— помещение сгорело, затоплено или разрушено;

— по другим основаниям, вписанным в договор, например, при банкротстве одной из сторон;

— при существенном изменении обстоятельств, на которые не рассчитывали.

Как проверить, есть ли право расторгнуть договор без суда

Право арендатора на односторонний отказ поищите в последних разделах договора аренды с названиями «Порядок расторжения договора» или «Заключительные положения». Заодно посмотрите весь остальной текст. Право могло «прицепиться» к пункту о неисполнении арендатором своей обязанности, например, по ремонту помещения.

Если не нашли в договоре право на односторонний отказ, попробуйте прийти к соглашению сторон. Арендодатель вряд ли согласится разорвать договор в тот же день. Ему необходимо время для поиска нового арендодателя, потому что пустующее место — потеря прибыли. Возможно, он согласится подписать соглашение о расторжении договора на следующий или послеследующий месяц.

Последний способ — обратиться в суд. Он подойдёт, только если есть веская причина из предыдущего раздела. В остальных случаях бессмысленно тратить время и деньги ради 100% отказа в суде.

Бывает, что у арендодателя нет возможности разорвать договор, поэтому приходится платить арендную плату. Потому что вариант «съехать и не платить» —ещё хуже.

По умолчанию при прекращении договора арендодатель возвращает депозит арендатору, как сказано в ч. 2 ст. 381.1 ГК РФ. В договоре бывают другие условия. Например, что депозит при отказе арендатора от аренды остаётся у арендодателя в качестве компенсации убытков или оплаты последнего месяца аренды.

Арендодатель возмещает арендатору расходы на ремонт, если давал на работы согласие — ч. 2 ст. 623 ГК РФ. В договоре, опять же, бывают другие правила, например, зачёт ремонта за оплату первых месяцев аренды.

Как оформить соглашение о расторжении

Договорились о прекращении аренды — подпишите соглашение. Этот документ подтверждает, что ваши обязательства прекращены.

Соглашение оформляют как основной договор. Если заверяли договор у нотариуса, несите к нему и соглашение. Регистрировали в Росреестре — прекращение оформляется там же.

В соглашении пропишите:

  1. С какой даты прекращается договор аренды.
  2. Какого числа арендатор съезжает и возвращает помещение по акту.
  3. В какой срок арендодатель возвращает депозит и компенсирует ремонт.
  4. В какой срок арендатор платит долг по аренде.

Помещение верните по акту. Пока не подпишете акт, начисляется арендная плата.

Как отказаться от аренды по уведомлению

Посмотрите в договоре, в какой срок до выезда вы обязаны направить арендодателю уведомление о досрочном расторжении договора. В бессрочном договоре это срок три месяца — ч. 2 ст. 610 ГК РФ, но его иногда меняют в договоре.

  1. Напишите уведомление о досрочном расторжении договора. Если отказываетесь по какой-то причине, укажите её. Предложите срок для возврата депозита и компенсации за ремонт.
  2. Отправьте уведомление арендодателю заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по адресу из договора. Опись вложения подтвердит, что вы отправили именно сообщение об отказе, уведомление о вручении — что арендатор получил письмо. Вместо этого можно вручить уведомление арендодателю под подпись.
  3. Когда положенный по договору срок истёк, аренда прекращается. Пригласите арендодателя для возврата помещения и подпишите акт. Пока не подпишете акт, начисляется арендная плата.
  4. Регистрировали аренду в Росреестре — обратитесь туда снова для регистрации прекращения.

Как расторгнуть договор через суд

До обращения в суд нужно письменно предложить арендодателю оформить соглашение о расторжении — ч. 2 ст. 452 ГК РФ.

  1. Отправьте предложение заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по адресу из договора. Назначьте срок для ответа — или он составит стандартные 30 дней.
  2. Получите отказ или дождитесь, пока пройдёт срок, и готовьтесь к суду.
  3. Соберите доказательства нарушения. Аварийность помещения, несоответствие санитарным нормам и подобные обстоятельства доказывают экспертизой. Гибель и порчу помещения — справками от МЧС.
  4. Напишите исковое заявление. Опишите обстоятельства, сошлитесь на нормы закона. Сформулируйте требования. Споры между предпринимателями рассматривают арбитражные суды, с участием физлиц — районные. Подготовку иска лучше доверить юристу. Он точно скажет, в какой суд обращаться, что написать и какие документы приложить.
  5. Заплатите госпошлину и подайте документы в суд.
  6. Посещайте судебные заседания по повесткам. Суд может попросить дополнительные доказательства причин отказа от аренды.
  7. Получите судебное решение. Через месяц оно вступит в законную силу. С этой даты договор аренды прекращается
  8. С решением идите в Росреестр, если аренду регистрировали.
  9. Помещение верните по акту и выезжайте. Пока не подпишете акт, начисляется арендная плата.

Пример: арендатор успешно расторг договор через суд

Фирма арендовала офис 166 кв.м в бизнес-центре. Сотрудники жаловались на плохое самочувствие на работе. Директор заказал в лаборатории экспертизу воздуха в помещении. Выяснилось, что воздух загрязнён токсичными веществами и не соответствует санитарным нормам.

Директор распустил сотрудников, вывез мебель, направил арендодателю соглашение о расторжении договора и акты на возврат. Арендодатель не подписал соглашение.

Фирма обратилась в суд с иском о расторжении договора аренды и возврате депозита 251 397 рублей. В суд представитель фирмы принёс заключение экспертизы. Пояснил, что из-за вредных веществ работа в офисе опасна для людей. Загрязнённость воздуха нельзя определить при осмотре во время приемки помещения.

Суд согласился с доводами фирмы, расторг договор и взыскал депозит.

Дело № А56-91456/20162.

Как правильно вернуть помещение

При любом виде расторжения договора помещение возвращают по акту. Пока не вернули, начисляется арендная плата, даже если арендатор съехал — ст. 622 ГК РФ.

В договорах с торговыми или бизнес-центрами бывает целая инструкция по возврату помещения. Следуйте ей. Вывезите мебель, пригласите представителя для осмотра помещения и составления акта, сдайте электронные ключи.

В любом случае позовите арендодателя на приёмку. Если представители не пришли, направьте письменное приглашение на конкретную дату и отправьте письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Не пришли — отправьте второе письмо. Потом составьте акт со свидетелями. Эти документы — ваша защита от взыскания арендодателем арендной платы в суде.

Статья актуальна на 09.04.2019

Источник: https://e-kontur.ru/enquiry/1331/break_rent

Когда арендатор вправе отказаться от договора? — Эксиора

Досрочное расторжение договора аренды со стороны арендатора

Когда арендатор вправе отказаться от договора?

Николай Андрианов, партнер АБ «Эксиора», г. Москва

Одним из принципов российского гражданского законодательства является закрепленный в статье 310 ГК РФ принцип недопустимости одностороннего отказа от исполнения обязательства и одностороннего изменения его условий. Исключения из этого принципа могут устанавливаться законом (пункт 1 статьи 310 ГК РФ), а для участников предпринимательской деятельности – также договором (пункт 2 статьи 310 ГК РФ).

Договор аренды недвижимости, как и любой договор аренды, может быть заключен на определенный срок либо без указания срока. Во втором случае договор считается заключенным на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 ГК РФ).

Как арендатор, так и арендодатель вправе отказаться от договора аренды недвижимости, заключенного на неопределенный срок, в одностороннем порядке, предупредив об этом другую сторону за три месяца (пункт 2 статьи 610 ГК РФ). В этом случае с даты истечения срока предупреждения договор аренды будет считаться расторгнутым (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

Досрочное расторжение договора: односторонний отказ, соглашение сторон и решение суда

Если договор аренды заключен на определенный срок, досрочный односторонний отказ от такого договора, по общему правилу, невозможен ни со стороны арендатора, ни со стороны арендодателя, если иное прямо не предусмотрено договором.

В силу пункта 2 статьи 310 ГК РФ стороны договора аренды, заключенного на определенный срок, могут договориться о возможности досрочного одностороннего отказа от договора.

При этом право на односторонний отказ может быть как поставлено в зависимость от нарушения условий договора другой стороной (например, арендодателю может быть предоставлено право отказаться от договора при неисполнении или ненадлежащем исполнении арендатором обязанности по внесению арендной платы), так и являться безусловным, т.е. не связанным с какими-либо нарушениями договора другой стороной.

Арендатор и арендодатель могут также предусмотреть, что условием немотивированного отказа одной из сторон от договора является выплата ею другой стороне определенной денежной суммы (пункт 3 статьи 310 ГК РФ).

Если договором аренды не предусмотрено право на односторонний отказ от его исполнения, досрочное расторжение договора возможно только по соглашению сторон или по решению суда.

При этом требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор в добровольном порядке либо после неполучения ответа на такое предложение в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Суд, в свою очередь, может расторгнуть договор по требованию одной из сторон лишь при наличии предусмотренных законом оснований (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

Так, например, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом (статья 619 ГК РФ), если арендатор:

  • пользуется имуществом с существенным нарушением условий или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
  • существенно ухудшает имущество;
  • более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
  • не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом (статья 620 ГК РФ), если:

  • арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
  • переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
  • арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
  • имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть предусмотрены также иные существенные нарушения, дающие одной из сторон право требовать его досрочного расторжения в судебном порядке (пункт 2 статьи 450 ГК РФ, пункт 26 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).

Освобождение помещения само по себе не влечет прекращения договора аренды

В случаях, когда арендодатель исполняет обязанности по договору надлежащим образом и не дает согласия на его досрочное расторжение, возможности арендатора прекратить договорные отношения существенно ограничены.

Вопреки распространенному заблуждению, сам по себе факт освобождения арендатором помещения и возврата его арендодателю не означает автоматического прекращения договора и не освобождает арендатора от обязанности вносить арендную плату. На это, в частности, внимание арбитражных судов еще в 2002-м году обратил Президиум ВАС РФ (пункт 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).

Верховный Суд РФ также подтвердил эту позицию в Определении от 01.09.2016 г. № 306-ЭС16-3858 (ООО «МД-Тольятти» vs. ООО «БоскоВолга»).

Как следует из обстоятельств рассмотренного Верховным Судом дела, в 2011-м году между ООО «МД-Тольятти» (арендодатель) и ООО «БоскоВолга» (арендатор) был заключен договор аренды части расположенного в торгово-развлекательном комплексе г. Тольятти нежилого помещения сроком на пять лет. В установленном порядке договор аренды был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

В январе 2014-го года, т.е.

до окончания срока аренды, арендатор направил арендодателю письмо о прекращении деятельности с просьбой расторгнуть договор аренды с апреля 2014-го года, уведомил его письмом о зачете части гарантийного взноса в счет последнего месяца аренды и направил подписанное со своей стороны соглашение о расторжении договора аренды. Указанные обращения арендатора арендодатель оставил без ответа, соглашение о расторжении договора не подписал и арендатору не возвратил.

В апреле 2014-го года арендатор сообщил арендодателю о возврате помещения с просьбой направить своего представителя для приемки. В связи с неявкой представителя арендодателя арендатором был составлен односторонний акт об освобождении помещения, заполнен обходной лист, ключи от помещения сданы охране торгово-развлекательного комплекса.

Не получив арендную плату, в июне 2014-го года арендодатель направил арендатору претензию об уплате задолженности и пени, а также уведомление о досрочном расторжении договора аренды по причине существенного нарушения арендатором его условий.

Поскольку арендатор задолженность не погасил, арендодатель обратился с требованием о взыскании долга и пени в арбитражный суд.

Суды трех инстанций в удовлетворении иска арендодателя отказали, сославшись на то, что арендатор (ответчик), действуя разумно и добросовестно, уведомил арендодателя (истца) о прекращении арендных отношений и готовности возвратить нежилое помещение.

Арендодатель же мер по принятию помещения от арендатора не предпринял, в связи с чем дальнейшее образование задолженности зависело уже исключительно от действий арендодателя.

Ссылки арендодателя на то, что право арендатора на односторонний отказ от исполнения договора условиями договора аренды не предусмотрено и что прекращение пользования арендованным помещением по инициативе ответчика при отсутствии каких-либо препятствий со стороны истца не освобождает от обязанности внести арендную плату за весь период пользования помещением и до возврата его истцу, суды отклонили.

Верховный Суд с таким подходом не согласился, вынесенные в пользу арендатора судебные акты отменил и направил дело на новое рассмотрение, указав, что досрочное освобождение арендуемого помещения само по себе не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

ВС РФ отметил, что обязанность принять у арендатора помещение может возникнуть только при прекращении договора, а договор, в свою очередь, может быть прекращен только по основаниям и в порядке, предусмотренном законодательством.

Поскольку суды не установили наличия в спорном договоре аренды условия о праве арендатора на досрочный отказ от договора, их выводы о последующем уклонении арендодателя от приемки помещения Верховный Суд признал необоснованными.

Арендодатель должен привести разумные причины для отказа от досрочного расторжения договора

Впрочем, отсутствие в договоре аренды условия о праве арендатора отказаться от договора, не всегда автоматически означает его обязанность во что бы то ни стало пользоваться помещением до окончания срока аренды и уплачивать арендную плату за все это время.

Примером ситуации, когда суд счел возможным расторгнуть договор аренды по требованию арендатора в отсутствие каких-либо нарушений со стороны арендодателя, может служить дело № А65-18291/2009, рассмотренное Президиумом ВАС РФ в 2011-м году (постановление Президиума ВАС РФ от 20.10.2011 № 9615/11 по спору ЗАО «УК «АС Менеджмент» vs.

ГОУ ВПО «Московский государственный университет экономики, статистики и информатики»).

По обстоятельствам этого дела между сторонами был заключен договор аренды расположенных в г. Казани нежилых помещений сроком на 8 лет. Договор в установленном порядке был зарегистрирован в ЕГРП.

В связи с закрытием казанского филиала арендатор за три месяца уведомил арендодателя о намерении прекратить арендные отношения. Арендодатель с досрочным расторжением договора не согласился, полагая, что это приведет к негативным для него последствиям в виде неполученных доходов, и отказался принять помещения у арендатора при их освобождении.

Отказ арендодателя от расторжения договора аренды послужил основанием для обращения арендатора с требованием о расторжении договора в арбитражный суд.

Суд первой инстанции посчитал, что условие договора аренды, по которому арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора при условии предупреждения арендодателя не менее чем за 90 дней, дает арендатору право отказаться от договора в одностороннем порядке.

Апелляционный и кассационный суды с этим доводом не согласились, указав, что права на односторонний отказ договор арендатору не предоставляет, однако сочли закрытие филиала существенным изменением обстоятельств, которое является самостоятельным основанием для расторжения договора.

Президиум ВАС РФ занял по делу иную позицию, отметив, что коль скоро арендатор в соответствии с условиями договора заранее предупредил арендодателя о намерении прекратить арендные отношения в связи с прекращением деятельности филиала, а арендодатель не привел арендатору разумных причин для отказа в расторжении договора, договор может быть расторгнут по требованию арендатора в судебном порядке.

Отказ арендатора от договора при злоупотреблении правом со стороны арендодателя

Представляется, что с учетом последних тенденций в судебной практике право на одностороннее расторжение договора может быть признано за арендатором также в случаях явного злоупотребления правом со стороны арендодателя.

Так, например, в Постановлении от 14.03.

2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» (пункты 9, 10) Пленум ВАС РФ разъяснил, что в тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе изменить или расторгнуть соответствующий договор по требованию такого контрагента.

Одновременно ВАС РФ отметил, что поскольку никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения, слабая сторона договора вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий на основании статьи 10 ГК РФ или о ничтожности таких условий по статье 169 ГК РФ.

Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» (пункт 1) указал, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны и содействующего ей.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения вправе отказать в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применить иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Таким образом, если при заключении договора аренды его содержание фактически диктовалось арендодателем и арендатор не имел реальной возможности согласовать иные договорные условия, суд, установив явный дисбаланса интересов сторон, не только вправе, но и обязан предоставить защиту слабой стороне. Так, например, если в договоре арендодатель закрепил за собой право немотивированно отказаться от него в любое время, а арендатору такого права не предоставил, суд, восстанавливая баланс интересов сторон, может признать право на односторонний отказ от договора и за арендатором.

Источник: http://exiora.ru/ru/reviews/kogda-arendator-vprave-otkazatsya-ot-dogovora/

Расторжение договора аренды: как арендатору выехать из помещения, не неся дополнительные расходы

Досрочное расторжение договора аренды со стороны арендатора

Аренда недвижимости занимает одну из ключевых позиций в предпринимательской деятельности, так как немногие могут себе позволить приобрести коммерческую недвижимость в собственность.

При этом в процессе арендных отношений возможны и нередко происходят различные непредвиденные ситуации, из-за которых арендаторы вынуждены покидать арендуемые помещения досрочно.

Поэтому при заключении договора арендатору необходимо предусмотреть, как вести себя при наступлении подобных обстоятельств и преодолеть их с наименьшими затратами. С какими подводными камнями сталкиваются арендаторы коммерческих помещений и как на это реагируют суды, рассмотрим в материале.

При заключении договора аренды недвижимости арендатору, даже предполагающему взаимовыгодное и долгосрочное сотрудничество с арендодателем, все же следует ответственно подойти к согласованию условий договора, учитывая возможность принудительного прекращения арендных отношений при отсутствии на то согласия и желания арендодателя.

https://www.youtube.com/watch?v=2Xqh9BbPy7s

В частности, предпринимателям, равно как и юристам компаний, при заключении договора аренды недвижимости (помещения) следует крайне скрупулезно отнестись к согласованию условий договора аренды в части возможности арендатора досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке и сопутствующих такому расторжению условий.

Согласно действующему законодательству если срок договора аренды не истек, то стороны могут прекратить возникшие правоотношения в следующих случаях:

  • по обоюдному соглашению арендатора и арендодателя;

  • в судебном порядке по инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, перечисленным в Гражданском кодексе РФ;

  • по инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, предусмотренным в законе и/или самом договоре аренды.

В статье 620 ГК РФ указан перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых договор может быть расторгнут по инициативе арендатора. При этом арендатор должен направить арендодателю уведомление о расторжении договора.

Кратко основания для расторжения можно описать следующим образом:

  • арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом;

  • переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, о которых арендатор не знал;

  • арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества;

  • имущество окажется в состоянии, не пригодном для использования, не по вине арендатора.

Изменить или расторгнуть договор по соглашению стороны смогут, даже если в договоре не предусмотрено данное обстоятельство, в силу закона (ст. 450 ГК РФ).

При заключении договора аренды помещения важно убедить арендодателя включить в договор право арендатора на расторжение договора в одностороннем порядке (при наличии каких-либо обстоятельств либо немотивированно).

В противном случае, даже если арендатор покинет помещение, ему все равно придется платить арендную плату до окончания срока действия договора либо подписания соглашения сторон о расторжении договора аренды (см., например, Определение ВС РФ от 23.05.

2017 № 301-ЭС16-18586 по делу № А39-5782/2015).

В практике встречаются ситуации, когда арендатор неправильно трактует условие договора аренды, обязывающее арендатора при досрочном освобождении помещения уведомить об этом арендодателя за определенное количество времени, — сформулированное таким образом условие не дает автоматически право арендатору досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Важно различать условие о наличии права на односторонний отказ и требование о расторжении. В договоре должно быть четко сказано, что арендатор «имеет право отказаться от договора» или «имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке».

Если стороны укажут в договоре, что у арендатора есть право требовать расторжения, то он сможет только обратиться в суд с соответствующим исковым требованием (постановление Президиума ВАС РФ от 20.10.2011 № 9615/11 по делу № А65-18291/2009).

Порядок расторжения действующего договора аренды, предусматривающего право арендодателя на отказ

Если в договоре предусмотрено право арендатора на односторонний отказ, то для одностороннего расторжения договора необходимо выполнить ряд юридически значимых действий.

Источник: https://www.eg-online.ru/article/368574/

Юрист Адамович
Добавить комментарий