Как быть с доплатой за подвал жилого дома?

DOM.RIA – Как купить дополнительные метры в новостройке

Как быть с доплатой за подвал жилого дома?

Площадь современных новостроек зачастую состоит не только из жилых площадей, но и из так называемых «мертвых» зон, которые тоже могут принести девелоперу прибыли. Так, некоторые застройщики предпочитают делать на этажах кладовки, расположенные вне квартир, разграничивать подвальные помещения и создавать подсобные пространства, чтобы привлечь внимание потенциальных инвесторов.

Рассмотрим особенности покупки дополнительных квадратных метров в многоквартирных домах, в частности новостройках, что говорит законодательство на этот счет, и приведем примеры цен по Украине.

Как купить подвал в новостройке

В многоквартирных домах вторичного жилого фонда доступ к подвальным или цокольным помещениям зачастую ограничивался, чтобы снизить риск возникновения чрезвычайных ситуаций. В современных новостройках, как правило, эти помещения максимально безопасны и могут использоваться как кладовые помещения, если иное не указано в проекте.

Согласно статье 331 Гражданского кодекса, каждый может купить часть подвала, если она не относится к неделимому имуществу, что определяется на моменте постройки дома. Такие помещения продаются только тем, кто уже покупает жилье в многоквартирном доме и собственник получает два документа, подтверждающие право собственности на квартиру и на помещение в подвале.

Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна).

Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації.

Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації. Ст. 331. п 2 Цивільний кодекс України.

Подвал может быть как продан застройщиком одному инвестору, так и поделен на отдельные пространства разной площади и предложен всем жильцам с необходимой доплатой. При этом очень важно, при покупке подвала многоквартирного дома, убедиться в том, что помещение было выведено из неделимого жилого фонда. В противном случае сделка может быть оспорена другими жильцами или управляющей компанией.

Как приватизировать чердак над квартирой

Если речь идет о цокольном этаже, то чаще всего он продается как коммерческая недвижимость под последующее обустройство там магазина или офисных помещений.

Как купить кладовку в новостройке

Кроме подвальных помещений застройщик может предложить купить кладовку, расположенную вне квартиры. Такие помещения могут находиться:

  • на этаже, в межквартирном пространстве;
  • на цокольных или технических этажах;
  • на общих коридорах жилого комплекса.

Эти дополнительные квадратные метры покупаются либо на добровольной основе, дополнительно к жилью, либо как составная часть недвижимости в новостройке. Все, что нужно – убедиться до начала процесса инвестирования, нужно ли за них дополнительно оплачивать.

Как правильно выбрать и купить квартиру в новостройке 2019

Площадь кладовки, расположенной вне жилого помещения, варьируется от 3 до 20 кв. м в новостройках эконом-класса, в бизнес-сегменты кладовые могут быть площадью до 70 кв. м, в бизнес- и элит-классе можно купить подсобное помещение практически любого необходимого размера, вплоть до 500 кв. м.

Как правило, кладовки используются для хранения, но в зависимости от площади там могут быть устроены мастерские или спортивные комнаты.

Иногда кладовки предлагаются застройщиками в качестве бонуса для стимуляции продаж квартир (например, расположенных на последних этажах невысоких домов).

Плюсы и минусы покупки подсобных помещений в новостройке

Преимущества подсобного помещения вне квартиры:

  • отсутствие вещей в квартире;
  • близость расположения;
  • меньшая стоимость квадратного метра;
  • возможность последующей продажи отдельно от жилья.

Из минусов можно выделить следующие:

  • меньшая безопасность вещей, которые находятся не в постоянном визуальном контроле владельца;
  • необходимость доплачивать за отдельную площадь помимо квартиры;
  • вопросы с законностью сделки, если речь идет о неделимом вспомогательном пространстве дома.

Кроме того, кладовые продаются значительно медленнее квартир – не все хотят тратиться на приобретение дополнительного места хранения или не видят смысла в подсобном помещении.

Система охраны новостройки: особенности и разновидности

Законность покупки подсобного помещения

Согласно письму Минюста, чердаки, подвалы, межквартирные пространства и кладовые – вспомогательные пространства дома.

Часть этого пространства относится к неделимому и поэтому не подлежит к разделению и отчуждению в пользу одного из жильцов.

Благодаря расплывчатому определению «неделимой части», застройщик или балансодержатель многоквартирного дома может на свое усмотрение принимать подобные решения.

Конституционный суд в 2004 постановил:

Допоміжні приміщення, відповідно до пункту 2 статті 10 Закону, стають об'єктами права спільної власності співвласників багатоквартирного будинку, тобто їх спільним майном, одночасно з приватизацією громадянами квартир, що засвідчується єдиним документом – свідоцтвом про право власності на квартиру. Для підтвердження набутого в такий спосіб права не потребується вчинення будь-яких інших додаткових юридичних дій. Власникам квартир немає необхідності створювати з цією метою об'єднання співвласників багатоквартирного будинку.

Согласно законодательству, дополнительно покупать часть вспомогательные помещения не нужно, они и так принадлежат владельцам квартир в равной степени. Тем не менее все зависит от проектной документации многоквартирного дома.

Застройщик может еще при проектировании отказаться от подвальных помещений или чердака в пользу помещений нежилого фонда с последующей их продажей.

Поэтому прежде чем совершать покупку, стоит убедиться, переведено ли помещение в нежилой фонд и не относится ли к неделимой части вспомогательных помещений.

Сколько стоит кладовка в новостройке?

О возможности купить подсобное помещение стоит дополнительно узнать у застройщика. Цена квадратного метра в нем значительно ниже, чем в жилой площади, что дает жильцам дополнительный стимул для приобретения. Приведем примеры цен на кладовки в новостройках Украины.

ЖК Олимпийский – новостройка комфорт-класса, которая планируется к сдаче в 2019-2020 годах. В ней предлагаются кладовые помещения площадью 4 кв. м по цене 9 500 грн за квадрат. Там же, в Харькове, возводится ЖК Лазурный, площадь кладовых помещений в котором варьируется между 2,67-6,78 кв. м, а цена за каждый квадрат составляет 11 тыс. грн.

Во Львове мы можем отметить ЖК Велика Британія, часть секций которого уже сдана и именно там предлагаются кладовки площадью 2 и 20 кв. м, стоимость за квадрат – 14 672 грн. Кроме этого во Львове строится ЖК Lazur SKY, новостройка бизнес-класса, которая планируется к сдаче в 2021 году. Кладовки в ней – 2,69 кв. м, а за квадрат придется отдать 13 900 грн.

В городе Днепр мы видим предлагающиеся кладовки как в ЖК комфорт-класса, так и бизнес. В ЖК GENEVE предлагаются кладовки площадью 2,7 кв. м по 16 800 грн за квадрат, а в ЖК «Дубинина» кладовки площадью 5,3 квадрата, где за каждый придется отдать 18 228 грн.

В Киеве диапазон цен большей частью зависит от расположения жилого комплекса, так квадратный метр кладовки в ЖК Район 2, строящемся на Троещине, обойдется в 16 500 грн, а в ЖК Park Land придется отдать за квадрат кладовки уже 19 000 грн.

Источник: https://dom.ria.com/articles/kak-kupit-dopolnitelnye-metry-v-novostrojke-174877.html

Подвал и чердак многоквартирного дома: как стать собственником

Как быть с доплатой за подвал жилого дома?

Жители многоквартирных домов нередко заинтересованы в том,чтобы получить в собственность подвал или чердак полностью или хотя бы ихчасть. Цели у всех разные: кому-то нужно дополнительное место для хранения,кто-то хочет обустроить дополнительный уровень квартиры, а кто-то – сдавать этопомещение в аренду как нежилое.

Но в связи с этим возникает множество вопросов, ведьзаконодательно порядок приобретения чердаков и подвалов четко не урегулирован.К кому обращаться, какой договор заключать, чье согласие необходимо получить?Эти и другие вопросы становятся преградой, для многих – непреодолимой, на путик получению в собственность подвала или чердака.

Поэтому попробуем разобраться, что кому принадлежит и что совсем этим делать.  

Гражданский кодекс Украины, устанавливая общие положенияправа собственности на жилье, предусматривает, что все собственники квартир инежилых помещений в многоквартирном доме являются совладельцами общегоимущества многоквартирного дома.

К общему имуществу многоквартирного дома при этомотносятся помещения общего пользования (в том числе и вспомогательныепомещения), несущие, оградительные и несуще-оградительные конструкции дома,механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование внутри или запределами дома, которые обслуживают больше одного жилого или нежилогопомещения.

Кроме того, общим имуществом являются строения и сооружения,предназначенные для удовлетворения нужд всех совладельцев многоквартирногодома, которые находятся на придомовой территории, права на земельный участок,на котором расположен дом , и придомовая территория.

Аналогичные нормы закреплены и в ч.2 ст. 10 Закон а Украины «О приватизации государственного жилогофонда». Также в нем установлено, что вспомогательные помещения бесплатнопередаются в собственность квартиронанимателей и не подлежат отдельнойприватизации.

Но норма о том, что не нужно отдельно приватизировать вспомогательныепомещения, по-разному трактовалась и применялась.

Так, некоторые органы исполнительной власти, органы местногосамоуправления, их должностные лица, а также некоторые суды придерживалисьмнения, что собственники приватизированных квартир являлись такжесобственниками вспомогательных помещений жилого дома, в том числе подвалов ичердаков. По их мнению, такое право собственности возникает с моментаприватизации жилья. Поэтому без согласия собственников нельзя осуществлять какиебы то ни было юридические действия с вспомогательными помещениями. Их запрещенопродавать, сдавать в аренду, перестраивать.

Другие же органы и должностные лица исходили из того, что дляприобретения права общей собственности на вспомогательные помещениясобственники приватизированных квартир должны совершить дополнительныедействия:

– Создать общество или объединение совладельцевмногоквартирного дома (ОСМД) и обязательно вступить в него;

– Принять дом на свой баланс;

– Заключить договора с поставщиками коммунальныхуслуг;

– Оплатить сбор за пользование этими услугами;

– Зарегистрировать вспомогательные помещения в бюротехнической инвентаризации.

Разрешить ситуацию помогКонституционный Суд Украины, когда в 2004 году в своем решении недвусмысленноустановил, что вспомогательные помещения, включая подвалы и чердаки, передаютсябесплатно в общую собственность граждан одновременно с приватизацией имиквартир многоквартирных домов. Подтверждение права собственности на вспомогательныепомещения не требует осуществления каких-либо дополнительных действий, в томчисле и создания ОСМД или вступления в него.

При этом собственники неприватизированных квартир являютсясовладельцами вспомогательных помещений наравне с собственникамиприватизированных.

Но даже после принятия этого решения Конституционным СудомУкраины единства в судебной практике не возникло.

Некоторые суды придерживались мнения, что право общейсобственности на вспомогательные помещения – это неотъемлемое право каждогособственника квартиры независимо от оснований его приобретения.

Другие же исходили из того, что в случае приобретения права собственностина квартиру на основании гражданского-правового договора – купли-продажи,дарения, пожизненного содержания или иного – объектом собственности являетсятолько квартира, а право общей собственности на вспомогательные помещенияпринадлежит только тем лицам, которые приобрели квартиры путем их приватизации.

Поэтому в 2011 году Конституционный Суд Украины принял ещеодно решение касательно официального толкования положений ч. 2 ст. 10 ЗаконаУкраины «О приватизации государственного жилищного фонда».

В своем решении Судпостановил, что приватизация, купля-продажа, наследование, иныегражданско-правовые соглашения являются одинаковыми юридически значимымиоснованиями приобретения права собственности на квартиру.

Поэтому собственники квартир многоквартирных жилых домов,независимо от оснований приобретения права собственности на них, являютсясовладельцами вспомогательных помещений, технического оборудования, элементоввнешнего благоустройства такого дома.

Закон Украины «Об особенностях осуществления правасобственности в многоквартирном доме» 2015 года четко предписывает, чтовспомогательные помещения являются общим имуществом многоквартирного дома.

Вэтом же законе установлено, что вспомогательными являются помещения,предназначенные для обеспечения эксплуатации дома и бытового обслуживания егожильцов (колясочные, кладовые, мусорокамеры, чердаки, подвалы, шахты и машинныеотделения лифтов, вентиляционные камеры и другие подсобные и техническиепомещения , к подсобным как правило относят лестничные марши и площадки).

Этот же Закон предусматривает, что общее имущество являетсяобщей совместной собственностью собственников квартир или нежилых помещений вмногоквартирном доме. При этом такое имущество нельзя поделить междусобственниками, нельзя выделить в натуре его часть, а кредитор одного изсобственников не может требовать выделить часть из общего имущества в натуре иобратить взыскание на нее.

Таким образом, подвалы и чердаки относятся к вспомогательнымпомещениям. Но не следует упускать тот момент, что вспомогательные помещенияимеют особое функциональное назначение: они предназначены для обеспеченияэксплуатации дома и бытового обслуживания его жильцов.

Например, если в подваленаходятся инженерные коммуникации, он, безусловно, является вспомогательнымпомещением.

Если же он не несет указанного функционального предназначения, товопрос о том, можно ли в таком случае считать подвал вспомогательным помещением,является достаточно спорным и судебная практика здесь противоречива.  

Сегодня во все большем количестве домов создаются ОСМД –объединения совладельцев многоквартирных домов. Поэтому с практической точкизрения наибольший интерес представляет вопрос получения в собственность подвалови чердаков именно в тех домах, где создано ОСМД.

Отметим, что четкой, установленной законом процедуры наданный момент не существует. Но так как чердаки и подвалы вызывают немалыйинтерес, на практике сложился определенный порядок того, как можно получить этипомещения в собственность. Он был в некоторой мере унифицирован письмом Министерствапо вопросам жилищно-коммунального хозяйства Украины № 8/14-530 от 22 января2009 года.

Так, согласно статье 10 Закона Украины « Об объединениисовладельцев многоквартирного дома», к исключительной компетенции общегособрания совладельцев относится, в частности, вопросы использования общегоимущества и предварительное (до их подписания) согласование условий договоров,заключенных на сумму, превышающую указанную в уставе ОСМД, а также договоров,предметом которых являются имущественные права, общее имущество совладельцевили их часть.

Таким образом, ОСМД имеет право отчуждать общее имущество присоблюдении следующих условий:

– ОСМД является балансодержателем многоквартирногодома;

– есть согласие всех собственников квартир инежилых помещений многоквартирного дома независимо от того, являются ли оничленами ОСМД;

– общим собранием совладельцев принято решение оботчуждении чердака или подвала с дальнейшим целевым использованием полученныхденег на нужды дома.

Только в этих случаях подвал или чердак многоквартирного домаможно получить в собственность.

Но даже после выполнения всех необходимых условий нельзя бытьуверенным на сто процентов, что удастся получить подвал или чердак: некоторыеюристы и активисты считают, что это вообще незаконно, что до сих пор являетсяспорным моментом.

Источник: https://blog.liga.net/user/ngnizdovskaya/article/29197

Юрист Адамович
Добавить комментарий