Как быть с покупкой квартиры в данном случае?

Покупка квартиры у застройщика: безопасные и не очень способы инвестирования

Как быть с покупкой квартиры в данном случае?

Сегодня застройщики продают квартиры, привлекая инвестиции с помощью различных способов. Все они имеют определенные риски, главное их отличие лишь в количестве таких рисков. Портал столичной недвижимости 100realty.ua решил выяснить, как безопаснее всего купить квартиру в новостройке и что изменилось в плане защиты интересов инвесторов за последний год.

Способы инвестирования в первичный рынок жилья

Застройщики предлагают различные способы покупки квартир. Самый безопасный и единственно полностью законный – это фонд финансирования строительства.

Также, по словам Яна Левитаса, партнера юридической фирмы JN Legal допустимо привлечение средств через фонды операций с недвижимостью, институты совместного инвестирования, а также путем эмиссии целевых облигаций предприятий, выполнение обязательств по которым осуществляется путем передачи объекта (части объекта) жилищного строительства.

Если говорить о фонде финансирования строительства, то безопасность покупки квартиры с его помощью заключается в том, что деньги платятся инвесторам не напрямую застройщику, а в фонд, который может при необходимости поменять застройщика и достроить дом. При этом часто такие фонды являются «карманными» и принадлежат самим же строительным компаниям. 

Статья по теме: Как зарегистрировать право собственности на квартиру в новостройке: оформляем документы, снижаем риски

«Еще одним вариантом приобретения недвижимости является заключение договора о долевом участии в строительстве.

При заключении такого договора с застройщиком создается жилищно-строительный кооператив, члены которого объединяют свои денежные взносы для строительства.

Квартира после завершения строительства будет находиться в собственности кооператива, а передача в собственность будет осуществлена на основании договора обмена пая члена кооператива на помещение», – говорит Левитас.

Покупают квартиры на первичном рынке через эмиссию облигаций. В данном случае приобретаются не квадратные метры, а целевые облигации. После ввода дома в эксплуатацию между застройщиком и покупателем заключается договор купли-продажи или мены, при этом покупатель рассчитывается за квартиру облигациями.

Безопасность такого способа инвестирования обусловлена, прежде всего, тем, что Национальная комиссия по ценным бумагам и фондовому рынку контролирует выпуск целевых облигаций, а специальный фонд, который эмитент привлекает для продажи облигаций, проходит сложную процедуру для получения лицензии на проведение такой деятельности.

«В случае избрания такого способа инвестирования, следует ознакомиться с проспектом эмиссии облигаций, в котором указывается срок размещения облигаций, их количество, стоимость, целевое назначение, информация о компании и прочее.

Эту информацию следует брать из публикаций печатных изданий Верховной Рады или Кабинета Министров Украины.

Обратите внимание, что срок обращения и погашения облигаций, выпускаемых компаниями для инвестирования в строительство, должен совпадать со сроком ввода объекта в эксплуатацию», – рекомендует г-н Левитас.

Статья по теме: В какие квартиры инвестировать в Киеве: новостройки дорожают, «вторичка» продолжает падение

Самым ненадежным и рискованным способом покупки квартир – является заключение предварительного договора купли-продажи квартиры. Застройщик может не захотеть в будущем отдавать квартиру и заставить его это сделать, по сути, невозможно.

Не смотря на это даже крупные строительные компании, работающие на рынке не один год, предлагают купить квартиры в их объектах с помощью заключения предварительного договора. При этом стоит помнить, что такой договор лучше заверять нотариально.

В нем должно быть четко прописаны параметры квартиры (адрес, номер дома, этаж, номер квартиры, площадь, количество комнат и другое).

Как не остаться ни с чем

Как уверяют юристы, все договоры, которые заключаются между застройщиками и покупателями, максимально защищают интересы первых. Поэтому не особо важен способ инвестирования, как репутация компании.

Если застройщик решит не отдавать квартиру, то никакой механизм не защитит покупателя от неприятной ситуации. Выиграть суд будет практически нереально. Поэтому нужно тщательно изучать историю застройщика, как он выполнял обязательства ранее.

Лучше выбрать компанию надежнее, даже если стоимость квартиры у нее выше.

Скоро сделки на первичном рынке недвижимости станут безопаснее

Минрегион сейчас работает над законопроектом по защите прав пострадавших инвесторов строительства жилой недвижимости. Его принятие предусматривает снижение рисков инвестирования в строительство жилья.

«В июле проходило активное обсуждение этой темы в ведомстве и участники озвучили около 70 проблемных вопросов, связанных с достройкой проблемных объектов и предложений касательно их решения.

На данный момент они обобщаются и будут в дальнейшем учитываться в законопроекте», – говорит заместитель министра регионального развития и жилищно-коммунального хозяйства Лев Парцхаладзе.

Как защитят права пострадавших инвесторов в жилую недижимость:

  • возможность разработки единой формы инвестиционного договора;
  • компенсация инвесторам в случае несвоевременного введения в эксплуатацию дома;
  • внедрение ответственности за предоставление неправдивой информации (рекламы) об объекте строительства;
  • возможность достройки объектов другими заказчиками;
  • электронный реестр объектов, которые сооружаются с привлечением средств физических лиц;
  • внедрение механизма контроля со стороны инвесторов по соблюдению сроков строительства и со стороны органов местного самоуправления за свои решения.

Также уменьшить количество долгостроев должно изменение класса последствий (ответственности). Оно обеспечит обязательность проведения экспертизы проектов объектов жилищного строительства, что в соответствии с Законом Украины от 18.12.2017 № 1817 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины» относятся к объектам со средними последствиями (СС2). Это обеспечит повышение прочности, надежности, безопасности и долговечности этих объектов. До принятия этого закона такое строительство жилья принадлежало к объектам III категории сложности, экспертиза проектов строительства которых, не была обязательной.

Аналитика по теме: Обзор рынка новостроек Киева: август 2018 г.

«Покупка квартиры – это очень важный и ответственный шаг для каждой семьи, к которому также нужно подходить очень внимательно и детально, учиться разбираться и проверять всю документацию, а не бежать за дешевыми квадратными метрами.

Я бы посоветовал отдавать предпочтение надежным строительным компаниям с хорошей репутацией.

Ведь если компания известная и достаточно долго на рынке – это уже определенная гарантия и рисков намного меньше», – советует Лев Парцхаладзе

Источник: https://100realty.ua/articles/pokupka-kvartiry-u-zastroisika-bezopasnye-i-ne-ocen-sposoby-investirovania

Как безопасно купить квартиру

Как быть с покупкой квартиры в данном случае?

И при покупке жилья в новостройке, и на вторичном рынке есть риск остаться у разбитого корыта – но этого можно избежать.

Когда в кошельке наконец-то есть сумма, которая приближает к покупке заветного жилья, начинаются сомнения, — купить квартиру на вторичном рынке или в новостройке? И дело не только в расположении, возможности перепланировки и качестве коммуникаций: многие боятся стать жертвой мошенников или недобросовестных застройщиков, и в итоге остаться и без квартиры, и без денег. Как купить жилье без риска оказаться у разбитого корыта — читайте ниже.

КВАРТИРА НА БУМАГЕ

Многие отдают предпочтение покупке квартиры в новых домах. И неудивительно, ведь в этом есть два существенных плюса. Во-первых, вы можете сделать все “под себя” (сантехника, добротные трубы, умные радиаторы отопления и энергосберегающее оборудование, счетчики воды и тепла по последнему слову техники и т.д.).

Во-вторых, стоимость квадратного метра на первичном рынке дешевле, а значит, появляется возможность купить больший метраж за те же деньги. Особенно это касается домов, строительство которых не завершено на момент сделки. Рассмотрим подробно этот вариант, поскольку благодаря своим преимуществам он очень популярен среди украинцев. А между тем именно он имеет больше всего недостатков.

Блоги Татьяна Перевощикова

И главный состоит в том, что уплатив деньги, человек становится лишь инвестором (дольщиком) строительства, а не хозяином собственной квартиры.

Это серьезный риск, так как объект может оказаться недостроенным вовремя или вообще будет заморожен из-за мошенников, которые изначально не планировали сдавать дом в эксплуатацию.

Только знание действующего законодательства, проверка документов застройщика от А до Я и грамотное заключение договоров может уберечь покупателя от покупки кота в мешке.

Под лупой адвоката

Перед сделкой нужно проверить информацию о том: кто застройщик, сколько времени он работает на рынке, сколько он сдал объектов, историю их возведения, наличие-отсутствие судебных исков против застройщика, а также его финансовое состояние (не близок ли он к банкротству).

После этого предстоит посетить отдел продаж и проверить следующую документацию:

  • регистрационные документы компании;
  • лицензию на строительные работы (с указанием целевого назначения);
  • правоустанавливающие документы на земельный участок (лучше, если он в собственности застройщика, а не арендован);
  • договор генерального подряда;
  • документы о создании фонда финансирования строительства (фонда операций с недвижимостью) и правомерность его создания;
  • разрешение на строительство дома именно на данном земельном участке;
  • проект застройки, одобренный органами архитектурно-строительного надзора;
  • уступка имущественных прав, заключения предварительных, инвестиционных или других договоров;
  • техпаспорт объекта, проект строительства, поэтажные планы и прочее.

Лучше, если с самого начала за проверку берется адвокат, так как увидеть сканы или копии документов недостаточно. Полученную информацию нужно изучить, проанализировать, сопоставив все факты, и добиться соблюдения интересов инвестора в договоре (нотариус от застройщика все равно “играет” на стороне застройщика).

К примеру, нередко покупателю предстоит оплатить разницу между фактической площадью и той, которая указана в документах. Может оказаться, что в процессе строительства площадь вашего жилья увеличилась, а поскольку вы уже сделали вклад, то другого выхода, кроме как оплатить новоявленные метры, у вас нет.

Блоги Иван Божко

Застройщик не всегда честно поступает в таком случае, и часто сдирает за “бонусную” жилплощадь завышенную цену. А погрешность иногда оказывается в 10 кв. м и даже больше, в итоге сумма доплаты за нее нарисовывается просто космическая.

Поэтому необходимо проконтролировать, чтобы в договоре была указана максимальная разница (это не более 2 кв. м), за которую доплатит клиент. Причем по заранее оговоренной адекватной цене.

Иногда инвестор — покупатель квартиры — приходит к застройщику через брокера. Бытует мнение, что якобы он обеспечит безопасность сделки. Увы, это не всегда так. Нет никакой гарантии, что проверку документов действительно добросовестно и качественно проведут. Как и уверенности в том, что агентство недвижимости понесет ответственность в случае нарушения прав его клиента.

Утром — деньги, вечером — стулья

Деньги вносятся в кассу компании застройщика либо же уплачиваются через банк. При этом, несмотря на скидки при полной оплате, лучше перестраховаться и не вносить 100% стоимости — это необходимо согласовать и указать в договоре о инвестировании в строительство. Если все же объект окажется проблемным, то хоть какую-то сумму покупатель сбережет. 

После сделки у него на руках должны остаться документы, подтверждающие полную оплату или внесение стартового взноса, договор о купле-продаже недвижимости, заверенный застройщиком и покупателем (неотъемлемая часть договора — график платежей) и ключи от квартиры, — даже если дом еще не завершен, ключи уже должна быть.

Несмотря на то, что некоторые застройщики прописывают в договоре возможность возврата средств, на практике, если инвестор передумал совершать покупку, это сложно реализовать.

Любой застройщик уже давным-давно вложил ваши деньги, и в лучшем случае вам, как инвестору, предложат перепродажу или переуступку (когда предлагается уступить все права и обязанности другому инвестору и таким образом вернуть вложенные деньги).

ПЛАТИ И ЖИВИ!

Приобретение жилья на вторичном рынке имеет больше преимуществ. Вы видите, что и у кого покупаете, можете сразу въехать и быть полноценным хозяином. Но риски в таком случае тоже есть.

Например, продавец может оказаться мошенником, предъявить поддельные документы, могут появиться люди, которые имеют какие-то права на квартиру уже после того, как вы отдали за нее деньги или же за ней обнаружится судебный шлейф.

Дабы избежать неприятностей, покупатель должен потребовать у продавца такие документы:

— паспорт и справку о присвоении ИИН;

— правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности, договор дарения, свидетельство о вступлении в права наследства, решение суда, договор о разделе имущества, доверенность на осуществление сделки);

— справку из паспортного стола о количестве прописанных жильцов по форме-3;

— экспертную оценку недвижимости;

— справку о наличии-отсутствии долгов за коммунальные услуги;

— согласие супруга-супруги на продажу (вне зависимости от совладения);

— разрешение опекунского совета, если в квартире живут несовершеннолетние и/или малолетние дети.

Помимо этого необходимо проверить по реестрам легитимность предыдущих сделок с данной недвижимостью.

Ну и нельзя не остановиться на способах оплаты покупки квартиры.

Это может быть перевод денег на банковский счет, при этом продавец платит налог 5-15% цены жилья и оценку недвижимости, а потом еще пополам с покупателем 1% госпошлины, 1% пенсионного сбора и 1% комиссии нотариусу.

Можно осуществить сделку и через договор дарения. В этом варианте налоги меньше, но рисков больше — даритель может передумать/оказаться аферистом и начать оспаривать договор в суде.

После заключения сделки на руках у покупателя должны остаться:

  • документ, подтверждающий полную оплату;
  • договор купли-продажи недвижимости, заверенный сторонами и удостоверенный нотариусом;
  • техпаспорт на квартиру;
  • ключи от нее.

Главное же, что какой бы вариант вы не выбрали, необходимо быть предельно внимательным, изучить каждую запятую всех документов и лучше не экономить на адвокате. Ведь на кону стоит не только немалая сумма, но и мечта — мечта о счастливой жизни в собственной квартире. 

Присоединяйтесь также к группе ТСН.Блоги на  и следите за обновлениями раздела!

Источник: https://tsn.ua/ru/blogi/themes/law/kak-bezopasno-kupit-kvartiru-903930.html

Как не потерять квартиру после покупки

Как быть с покупкой квартиры в данном случае?

В Госдуму РФ в августе внесен проект закона о защите прав добросовестных приобретателей приватизированных ранее жилых помещений.

Инициатива предлагает не давать право  истребовать приватизированное ранее жилье от добросовестного приобретателя-гражданина госорганам и органам местного самоуправления.

Документ будет распространяться и на случаи, в которых жилье приобреталось безвозмездно или выбывало из владения органов власти помимо их воли.

Законодательная инициатива была направлена в парламент, в том числе после жалобы Александра Дубцова в Конституционный Суд РФ, касающаяся ущемления прав россиянина как добросовестного покупателя жилья.

Напомним, в 2015 году был удовлетворен иск Депимущества города Москвы о выселении Александра Дубцова из купленной им ранее квартиры. Было решено возвратить недвижимость в собственность города. В результате разбирательства суд не признал Дубцова добросовестным приобретателем.

Кроме того было установлено, что имущество собственника выбыло из владения помимо его воли. Приобретая квартиру, Дубовец оказался последним участником цепи договоров купли-продажи квартиры, которая принадлежала жителю города, умершему в середине 1990-х годов и не имевшего наследников.

После принятия этого решения все вышестоящие судебные инстанции также подтвердили его. 

Существуют случаи, когда лицо продает квартиру, на которую не имеет права, покупатель не знает об этом, но выполняет все условия сделки. В данном случае можно говорить о понятии «добросовестный покупатель».

Отстоять свое право добросовестного покупателя нельзя, если квартира похищена или была утрачена собственником помимо его воли. Например, сделка была оформлена по поддельным документам, а реальный собственник не осведомлен, что его пустующую квартиру продали.

Также бывают ситуации, когда потеряно еще не все, но нужно крайне внимательно подходить к сделке.

Почти 64 тысячи москвичей защитили недвижимость от мошенников

Недавняя смена собственника

Неоднократная смена собственников за короткий период времени – это плохо. Данным маневром  пользуются мошенники, желая замаскировать аферу. Минимальный риск – при сделке, когда квартира уже три года находится в собственности. После истечения этого сорока заканчиваются сроки исковой давности по требованиям бывших собственников.

Проверить историю квартиры можно, получив выписку из ЕГРП,  там находятся данные обо всех сделках, совершенных в отношении данного имущества.

Недееспособные продавцы

Бывают ситуации, когда продавцом квартиры оказывается недееспособный человек. В стране много дел об оспаривании сделок, совершенных такими гражданами, все они оспариваются в судах.

Для определения, является ли дееспособным продавец квартиры, стоит получить справку из психоневрологического диспансера, также дееспособность собственника могут подтвердить водительские права.

Стоит обратить внимание на то, зарегистрированы ли в квартире граждане, которые могут вызывать подобные опасения. Они могли быть собственниками ранее, а потом передать свои права по безвозмездной сделке.

Например, пожилой человек дарит квартиру кому-то из своих детей, сын или дочь решают продать недвижимость, а потом недееспособный человек идет в суд и заявляет об отсутствии воли на момент заключения договора дарения. Если это удастся доказать, то суд признает сделку недействительной, а вы останетесь без квартиры.

Есть и другой сценарий. Можно купить квартиру у недееспособного человека, после этого он обращается в суд, там признают сделку недействительной (например, после проведения психоневрологической экспертизы). Квартира не передается ему до возвращения покупателю всех полученных денег.

При этом он все равно может вселиться туда и спокойно проживать, не отдавая обратно всей суммы. Покупатели в такой ситуации становятся правообладателями, но не собственниками. Если жилье будет единственным для продавца, арест на квартиру также наложить не удастся.

Решить подобную проблему будет крайне тяжело.

Справка из ПНД при продаже-покупке квартиры

Заниженная стоимость

Часто для ухода от налога продавцы занижают стоимость жилья в договоре в несколько раз. Покупатели нередко идут им навстречу. Нужно понимать, что если такая сделка по каким-либо причинам будет расторгнута, обратно вернутся только те деньги, которые указаны в договоре.

Жильцы, которых временно выписали

Стоит проверить историю квартиры перед покупкой  на прописку и выписку жильцов (все это должно содержаться в домовой книге, в расширенной выписке, в обычных выписках данные о выписанных заключенных не содержатся). Оттуда могли выбыть несовершеннолетние дети либо лица, которые находятся в местах лишения свободы.

Если детей отправили в детский дом (органы опеки и прокуратура отслеживает подобные случаи), по решению суда сделку признают недействительной. Бывшие жильцы, которые на момент сделки находятся в заключении, сохраняют право на жилье.

Вернувшись, этот человек может опять зарегистрироваться в квартире и свободно проживать.

Претензии супругов

Бывшие супруги могут предъявить друг другу в суде претензии на квартиру в течение трех лет с момента расторжения брака.

Не стоит забывать, что независимо от того на кого была оформлено жилье во время брака, и муж, и жена могут претендовать на недвижимость, если нет письменного согласия второго супруга на продажу.

Соответственно при покупке недвижимости стоит обращать внимание на семейное положение продавца, а в случае подобного казуса лишний раз обдумать возможную сделку.   

Принят закон, признающий совместные завещания супругов

Наследники

Если вы решили приобрести квартиру, доставшуюся собственнику по наследству, стоит узнать, на основании чего он получил недвижимость. Известно, что получить жилье в наследство можно разными способами. Уже после совершения сделки неожиданно могут объявиться не учтенные ранее наследники.

Для того чтобы избежать неприятных сюрпризов лучше еще перед сделкой узнать как, когда и на кого оформлялось завещание. Возможно, в нем не учли наследников первой очереди. Одной из причин подобных ситуаций является оформление документа недееспособными престарелыми собственниками.

Разумеется, подобные договоры купли-продажи признаются недействительными. Неучтенные наследники в суде могут отстоять свое право.

Тут также действует правило трех лет: если к продавцу остались вопросы, а срок еще не прошел, стоит как следует задуматься над необходимостью совершения сделки.

Важно помнить!

Чтобы свести все риски к минимуму, нужно: взять выписку из ЕГРН, узнать, кто собственник, сверить данные с паспортом; также лучше убедиться, что в отношении квартиры нет ограничений, судебных споров или ареста; также нужна выписка из ЕГРН о переходе прав на квартиру, это даст информацию о том, у кого в собственности было жилье последние годы, если оно было перепродано несколько раз – это повод подумать об отказе от сделки. Также лучше сделать копии всех документов.

Основные ошибки при передаче денег за квартиру

Все ограничения и обременения указаны в выписке ЕГРН. Чтобы получить выписку из ЕГРН, нужно знать адрес и номер квартиры. Получить ее можно через МФЦ или через сайт Росреестра. За это взымается пошлина – 400 рублей, а выписку дадут через пять рабочих дней.

При возникновении проблем с квартирой в суде можно доказать, что вы добросовестный покупатель и пострадали от обстоятельств, которые возникли по вине продающей стороны.

Если доказать это удастся (нужно предоставить доказательства того, что имущество приобретено за деньги, кроме того, выписка из ЕГРН будет показывать отсутствие ограничений на момент продажи), то будет заключен договор между сторонами сделки. По нему продавец должен либо приобрести равнозначную квартиру покупателю, либо предоставляет для этого деньги.

Если суд признает, что покупатель сделал не все возможное для проверки юридической чистоты квартиры, отстоять свое право не удастся. Известны случаи, когда покупатель не поговорил с соседями о квартире, в результате чего был признан недобросовестным.

Чтобы уйти от описанных выше рисков, лучше всего обратиться за нотариальным удостоверением. Только нотариус на 100% обеспечит необходимую чистоту сделки.  Он будет действовать в общих интересах, и может запрашивать и нужные для сделки документы, проверять их подлинность, увидеть какие-либо нюансы, не заметные сторонам. И главное: нотариус  несет ответственность за удостоверенную сделку.

Источник: https://www.cian.ru/stati-kak-ne-poterjat-kvartiru-posle-pokupki-274052/

Как самостоятельно проверить квартиру на юридическую чистоту – пошаговая инструкция

Как быть с покупкой квартиры в данном случае?

На правах рекламы

Сегодня покупка квартиры – это не просто подписание нескольких бумаг и оплата, это еще и большие риски потерять все из-за попадания в руки к мошенникам.

Именно поэтому настоятельно рекомендуется обращаться за помощью только в проверенные агентства, где возможность быть обманутым исключается априори.

Если же вы нацелены самостоятельно провернуть сделку купли-продажи квартиры или любой другой недвижимости, то мы предлагаем вам подробную инструкцию о том, как проверить объект на юридическую чистоту и обезопасить себя от действий недобросовестных продавцов.

Получите выписку из ЕГРН

Как только вы выбрали подходящую вам квартиру, не спешите заключать договор. Первым делом необходимо ее осмотреть и познакомиться с собственниками жилья. Случается, что на встрече продавец представляется владельцем данного жилья, однако по факту он является квартиросъемщиком, а законные хозяева давно живут где-то заграницей и лишь получают оплату за жилье.

Это довольно распространенная схема мошенничества, которая рассчитана на доверчивых граждан. В теории эту квартиру продали уже несколько раз, а по факту собственник как был Иванов Иван, так им и остался.

Для того чтобы выяснить данные обстоятельства и удостовериться в том, что вы действительно имеете дело с законным владельцем, после осмотра квартиры закажите полную выписку из ЕГРН по данной жилплощади.

Выписку из ЕГРН можно заказать на сайте https://rosreestr.net.

На что обратить внимание в выписке:

Наличие обременений и арестов

Обязательно проверьте квартиру на наличие обременений. Недобросовестные собственники могут не предоставить данных о том, что жилплощадь находится в залоге, ипотеке, на нее наложен арест или же ведутся судебные споры. В выписке из ЕГРН, в разделе № 2 указанно кто является действующим собственником, а так же указаны обременения, ограничения и аресты, если они присутствуют.

Сделка только с собственником недвижимости

Заключайте сделку только с собственником, доверенность может быть поддельной. Сделайте выписку из ЕГРН, и сверьте данные с паспортом.

Опасность кроется в том, что доверенность может быть не только “липовой”, нотариус будет в сговоре, а собственник может быть даже и не быть в курсе, что его недвижимость продают.

Если Вы все же решили заключить договор с представителем собственника, проверьте доверенность на подлинность на сайте http://reestr-dover.ru/.

Подлинность документов

Немаловажным также является и проверка документов на подлинность. Это можно сделать самостоятельно: иногда люди буквально от руки приписывают неверные данные или утверждают, что была допущена ошибка, которую они исправили. Помните, что все подобные помарки должны быть обязательно заверены нотариусом, а договоры купли-продажи до 2013 года и другие договоры зарегистрированы в Росреестре.

Проверка техпаспорта недвижимости

Техпаспорт объекта – это тот самый документ, в котором четко прописан план квартиры. Его необходимо сравнить с фактическим состоянием жилплощади. Если он отличается, то дело нечистое. Обратите внимание на наличие перепланировки, и узаконена ли она.

Все данные из техпаспорта также нужно сравнить с выпиской из ЕГРН. Указанная жилая площадь должна совпадать, ровно также, как и количество комнат. При нахождении расхождений продавец обязан их устранить. В противном случае узакониванием перепланировок придется заниматься именно вам.

Кстати, штраф придется платить тоже вам.

Наличие проблем с собственниками квартиры

С какими проблемами вы можете столкнуться и как их избежать.

  • Несовершеннолетние собственники. Если понравившаяся вам квартира по закону принадлежит ребенку или подростку, то для совершения сделки требуется разрешение органов опеки. Без их подтверждения купленная вами квартира в будущем благополучно вернется своему владельцу.
  • Недееспособные собственники. Если дееспособность человека поставлена под сомнение, то в будущем родственники могут легко отсудить недвижимость обратно. Сюда попадают пожилые люди, люди с отклонениями, страдающие алкогольной зависимостью. В данном случае необходимо потребовать от продавца справку из ПНД, а также разрешение органов опеки.
  • Отсутствующие собственники. Если настоящий владелец квартиры где-то далеко, то покупка квартиры без его разрешения не считается законной.

Согласие супруга на продажу

Этот вопрос можно рассматривать по-разному: по большому счету официально разрешение на продажу от супруга не нужно, однако ситуации бывают совершенно непредсказуемыми.

Первым делом стоит уточнить состоит ли в браке продавец. Если да, то попросите, чтобы вся семья присутствовала на сделке, на встрече для обсуждения условий.

Если это невозможно по каким-либо причинам, то запросите от него письменное разрешение, заверенное нотариусом.

Если собственник в разводе, то нужно проверить наличие имущественных претензий, а также решение суда о разделе имущества.

Наличие долгов

Очень важный момент: продавец обязан предоставить вам все квитанции, которые подтверждают отсутствие задолженностей по коммунальным услугам и налогу на имущество. Хотя вы сможете оправдать себя в будущем и платить вам за это все не придется, однако время на бумажную волокиту придется потратить.

Проверка надежности застройщиков

Вышеописанная инструкция подойдет всем, кто планирует приобретать вторичное жилье или у которого уже есть собственник. Что же касается новостроек, то здесь тоже имеются подводные камни, причем не меньше.

По России зафиксированы сотни случаев, когда застройщики не выполняют своих обязанностей, при этом собирают с людей деньги и продают им несуществующие квартиры.

Чтобы избежать подобных потерь, вам нужно быть на чеку и прежде, чем заключить сделку с одной из компаний, проверить ее на чистоту.

Разрешительная документация

Первым делом вас должна интересовать разрешительная документация, которая позволяет застройщику возводить здание в определенном месте. Ее вы можете получить в офисе компании.

“Прозрачные” застройщики выкладывают подобные документы на своем официальном сайте.

Кстати, у добросовестного застройщика должен быть полноценный сайт, который рассказывает о деятельности компании, а также можно посмотреть портфолио уже готовых объектов.

Разрешительная документация включает в себя проектную декларацию и само разрешение на строительство, выданное государственными органами. Там же могут быть прописаны технические условия на будущие коммуникации, которые являются еще одним подтверждением “прозрачности”, выбранной вами компании.

Неизвестные имена

Хотя сегодня создание нового ООО под определенный проект довольно распространено среди застройщиков, вам стоит оставаться на чеку. Обязательно уточните, где зарегистрировано то или иное название компании.

Если заграницей, то будьте уверены, что все ваши денежки уйдут на оффшорные счета, а уж будет ли построена ваша квартира в итоге или нет – никому неизвестно. Так что посещая офис компании для заключения сделки, прежде всего перечитайте договор.

Если увидите незнакомые вам названия, то насторожитесь.

Список компаний

Проверить выбранного вами застройщика также можно через Интернет. Официальный список надежных компаний находится в открытом доступе. Все они работают в рамках Федерального закона от 30 декабря 2004 г.

№ 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”. Но! Есть один момент: застройщик может вести свою деятельность по разным адресам. При этом в одном месте он все будет делать по закону, а в другом нет.

Так что ваша задача в данном случае – это проверить не только компанию в списке надежных застройщиков, но и адрес строящегося дома.

Статус участка и виды разрешенного использования

Необходимо проверить статус участка, на котором ведется строительство вашего будущего дома.

Так же проверьте вид разрешенного использования, в выписке из ЕГРН, в разделе 1, указан вид разрешенного использования, если постройка возводиться на земельном участке, который разрешен только для сельскохозяйственной деятельности, у застройщика могут быть проблемы, и строительство может затянуться. Так же обязательно проверить земельный участок на обременения, залоги и аресты. Вся эта информация содержится в выписке из ЕГРН, во втором разделе.

Ход строительства

Надежные компании предоставляют в свободном доступе ход строительства объекта. То есть вам совершенно не обязательно посещать место стройки, чтобы убедиться в процессе.

Застройщик самостоятельно информирует об этом своих покупателей, выкладывая фотографии с этапами строительства на своем официальном сайте.

Это очень удобно и однозначно заслуживает доверия со стороны будущих собственников.

Еще один немаловажный момент: если вы увидели предложение, где строящиеся метры стоят подозрительно дешево, на надежность такого застройщика лучше не рассчитывать.

Скорее всего работает группа мошенников, которая хочет собрать с экономных граждан первоначальные взносы, а потом просто исчезнуть.

Чтобы уточнить примерную стоимость квартиры в районе новостройки, можно просто просмотреть предложения по продажам уже построившихся домов. Если цены относительно совпадают, то можно рассматривать вариант для покупки.

Полная проверка недвижимости через интернет-сервис

Чтобы не остаться и без денег, и без недвижимости покупателю квартиры стоит всегда оставаться бдительным и не упускать из виду даже самые мелочи.

Если вы не можете рассчитывать на собственные силы в данном вопросе, то лучше обратиться за помощью к сайту https://rosreestr.net/proverit-kvartiru.

Сервис предоставляет возможность полной проверки недвижимости, включает все выписки из ЕГРН, проверку по базе ФССП России на наличие ареста, проверка по базе ФНП на предмет залога, наличие судебных дел по недвижимости.

Дается анализ выписки, проверяется наличие обременений на жилье, участие в спорах и наличие претензий. Так же проверяется собственник по базе розыска МВД и на предмет задолженностей по судам и налогам. Полная проверка создана специально для борьбы с мошенниками на рынке недвижимости. 

Источник: https://www.garant.ru/article/1269326/

Юрист Адамович
Добавить комментарий