Как действовать при шантаже со стороны покупателя телефона?

8 причин остановки регистрации права собственности на недвижимость

Как действовать при шантаже со стороны покупателя телефона?

«Периодом страха» в Екатеринбурге называют срок, который длится с момента сдачи документов на регистрацию до получения свидетельства о праве собственности на квартиру.

Нервничать приходится покупателю – деньги за квартиру уже отданы, а право собственности возникнет только через 10 дней. Если в Росреестре что-то пойдет не так, то покупателю предстоит забирать у продавца отданные деньги.

Как показывает практика, остановка регистрации явление нередкое. Это может случиться, как минимум, по 8 причинам.

Исторически сложилось так, что в столице Урала расчеты между продавцом и покупателем производятся в момент подписания договора купли-продажи. Бумаги подписывают, покупатель отдает деньги продавцу и теряет покой.

Во-первых, продавец по пути в Росреестр может скрыться в неизвестном направлении.

Во-вторых, регистрация сделки может быть остановлена и отклонена сотрудником Росреестра уже после того, как документы благополучно сданы на оформление.

Если регистрация права собственности будет остановлена, покупатель будет обязан вернуть продавцу квартиру, а продавец – деньги. Правда, денег к этому моменту может уже не быть. Тогда покупателю придется начинать судебное разбирательство и взыскивать отданные средства всеми законными способами.

Вот основные причины остановки регистрации:

1. На регистрацию подан неполный пакет документов

Неполный пакет документов – наиболее распространенная причина остановки регистрации. Сотрудник Росреестра не вправе отказать в приеме документов. Даже если отсутствуют какие-то важные для регистрации бумаги, пакет на регистрацию принят будет, а продавцу скажут, какие документы необходимо будет донести.

По словам участников рынка, продавцы чаще забывают приложить нотариальное согласие супруга на продажу совместно нажитого имущества, отказ сособственников от преимущественного права выкупа либо согласие от органов опеки на совершение сделки с квартирой, на которую существуют права несовершеннолетнего.

Людмила Плотникова, юрист УПН: «В обязанности приемщика не входит проверка содержания договора и полноты пакета документов. Все, что стороны принесли на сделку, он то и обязан принять. Полный пакет или нет, выяснять будет регистратор ».

Впрочем, в некоторых случаях регистрация останавливается из-за того, что государственному регистратору необходимы документы, которых в общеобязательном перечне нет.

Павел Маслихин, заместитель генерального директора ГК ЦН «Северная казна» по риэлторской деятельности: «В последний раз мы проводили сделку, объект был зарегистрирован в БТИ (сделка до 1999 года), в Росреестре не был зарегистрирован. Соответственно, нужно было предоставить справку (которой нет в перечне обязательных документов) «О принадлежности объекта недвижимости».

Чаще всего запрашиваются документы, устанавливающие связь между собственником и объектом недвижимости. К примеру, если в свидетельстве о праве собственности и паспорте владелицы квартиры указаны разные фамилии, регистратор запросит свидетельство о браке.

2. Ошибки в документах

Регистрация может быть остановлена, если в документах на квартиру есть ошибки технического характера. К примеру, есть расхождение в площади квартиры или допущены ошибки в написании имен/ адресов.

Анна Микушина, начальник отдела жилой недвижимости «РК ТИМ»: «В нашем агентстве была сделка с объектом на улице Краснолесья, в новом кадастровом паспорте было указано КраснолесьЕ». Благо к нам проявили лояльность в этой ситуации, и сделка состоялась. А так – это техническая ошибка, которая могла привести к остановке регистрации».
 

Иногда к остановке регистрации приводят не ошибки, а неточности, связанные с изменением законодательства.

Павел Маслихин, заместитель генерального директора ГК ЦН «Северная казна» по риэлторской деятельности: «Регистрация последней сделки с загородкой была приостановка из-за неточности. В том случае была одна тонкость – раньше существовала категория земельного участка – «земли поселений». Сейчас такого вариант в классификаторе нет. Сегодня есть только «земли населенных пунктов». Продавец уехал отдыхать за рубеж, вовремя документ не предоставил, соответственно, регистрацию остановили. Нам пришлось переделывать договор купли-продажи».

3. Двойная продажа одного объекта

Это может произойти только в случае, когда продавец сознательно пытается обмануть покупателя.

Наделение МФЦ функцией по приему документов на регистрацию права собственности открыло поле для махинаций с недвижимостью.

Продавец подписывает договор купли-продажи с покупателем и сдает документы на регистрацию в Росреестр. А потом все то же самое проделывают еще один раз в МФЦ, но теперь уже с другим покупателем.

Людмила Плотникова, юрист УПН: «Летом была история – продавец сдал пакет документов на регистрацию повторно. Через 15 дней был выявлен факт повторной сдачи документов на регистрацию. Сейчас, скорее всего, будет возбуждаться уголовное дело по факту мошенничества. Квартиру продавали по доверенности, пострадали два покупателя».
 

Дело в том, что у специалистов МФЦ нет доступа к базе Росреестра, поэтому факт двойной продажи выявляется только тогда, когда два пакета документов на одну и ту же квартиру оказываются на столе у сотрудника в Росреестре.

Игорь Обухов, директор АН Антей: «Теоретически, дважды сдать документы на регистрацию можно и сейчас. В Екатеринбурге подлинники документов не забираются, соответственно, они остаются на руках у продавца. При желании он может сдать документы на регистрацию повторно. В любом случае, двойной пакет документов попадет к регистратору, по обоим пакетам будет приостановка и разбирательство».

Срок доставки пакета документов из МФЦ в Росреестр (занимает не менее суток) может быть использован мошенниками для того, чтобы скрыться с полученными деньгами. Покупателям останется только писать запросы в правоохранительные органы и надеяться, что аферист будет пойман.

4. Отказ от регистрации по инициативе продавца

Продавец волен отказаться от совершения сделки и потребовать остановить регистрацию права собственности. Подписанный договор купли-продажи и переданные продавцом деньги не мешают ему написать заявление в Росреестр об остановке регистрации. Никаких уважительных причин, подтвержденных документами, для этого не требуется.

Игорь Обухов, директор АН Антей: «Любая из сторон сделки может написать заявление о прекращении регистрации. Причины никакие для этого указывать не нужно, это законодательством не предусмотрено. В этом случае, сначала регистрация приостанавливается на один месяц, вторая сторона уведомляется о том, что я поступило такое заявление. Если месяц истек, иных заявление не поступило, то регистрация прекращается, сторонам сделки возвращаются документы, сданные на регистрацию и уведомление о прекращении регистрации. Продавец с покупателем либо в добровольном порядке решают свои вопросы, либо обращаются в суд».

Отметим, что из-за подобного поведения сторон сделки участники рынка стараются лишний раз не распространяться о возможности остановки сделки после подачи документов на регистрацию. И, тем не менее, практике известно немало примеров, когда продавец умудрялся передумать в самый последний момент.

Надежда Легостаева, специалист по недвижимости АН «Новосел»: «В течение срока регистрации продавец может развернуть сделку, при этом покупателю должны вернуться деньги в полном объеме. У клиента до работы со мной был случай: квартира выбрана, расчеты произведены, документы сданы на регистрацию. Во время регистрации продавец решил, что продешевил с продажей квартиры и предложил доплатить еще полмиллиона рублей. На что мой клиент ответил отказом. В результате продавец развернул сделку, вернул себе квартиру, клиент получил свои деньги обратно. Кстати, продавец до сих пор не может продать ту квартиру».

Возможность остановки регистрации может использоваться собственниками для шантажа и даже обмана покупателя.К примеру, продавец может сначала настоять на занижении цены в договоре, а потом написать заявление об остановке регистрации. В этом случае продавец обязан вернуть покупателю полученную сумму, указанную в договоре, а покупатель – квартиру.

Артем Денисов, управляющий партнер Юридической компании «Генезис»: «На моей практике был случай, продавец в одностороннем порядке подала заявление о возврате документов из регистрирующего органа, хотя каких-либо оснований к этому не имелось – сделка была исполнена сторонами надлежащим образом: квартира была передана покупателю, расчеты произведены. После этого продавец обратилась в суд для признания заключенного договора купли-продажи недействительным. Октябрьский районный суд г. Екатеринбурга принял решение о признании указанной сделки недействительной.

Изначально стороны намеревались заключить договор по цене 10 500 000 рублей, однако продавец отказалась от подписания соответствующего дополнительного соглашения.

При подписании договора продавцу были переданы денежные средства в размере 10 500 000 рублей, из которых – 3 700 000 в качестве покупной цены по договору, 6 800 000 – безосновательно.

Следовательно, последствие применимые к недействительной сделке – двухсторонняя реституция: продавец получил обратно квартиру, а покупатель – обратно 3 700 000 в качестве покупной цены по договору».

5. Наличие судебного разбирательства в отношении объекта

Перед совершением сделки большинство покупателей запрашивают справку из ЕГРП об отсутствии наложенных на объект обременений. Однако арест может быть наложен в процессе регистрации перехода права собственности.

Ирина Карпухина, помощник генерального директора по правовым вопросам ООО «Бюро недвижимости Зыряновой»: «В моей практике был такой прецедент: документы были сданы на регистрацию. Параллельно с этим шло судебное дело, о котором, естественно, покупатели не знали. Продавец судился с банком. Технически это произошло так: в пятницу был наложен арест, в Федеральную регистрационную службу (ФРС) никаких данных об этом не пришло, и в понедельник зарегистрировали сделку. По идее, только исходя из положений Гражданского кодекса и законодательства, регистрации не должно было быть, если бы в ФРС поступили данные о наложении ареста. Банк, естественно, обратился с исковым заявлением о признании сделки недействительной, но суд оказался на стороне покупателей, банку отказали, потому что у покупателя двое детей и беременная жена. Сделка осталась в силе».

Отметим, что самой полной информацией об арестах обладают специалисты Росреестра – они могут увидеть наличие наложенного обременения при приеме документов на регистрацию. У сотрудников МФЦ такой возможности нет, поэтому покупателям рекомендуется заранее заказывать срочное изготовление выписки из ЕГРП (оформляется за 1 день).

6. Продажа по доверенности + запрет совершать операции с квартирой без личного участия собственника

В октябре 2013 года у собственников появилась возможность запрещать проводить сделки с квартирами без личного участия владельца. Для этого нужно написать соответствующее заявление в регистрирующий орган.

Получается, схема по обману покупателя может выглядеть так: квартира продается по генеральной доверенности. Документы сдаются на регистрацию, однако, когда пакет оказывается у регистратора, выясняется, что проводить сделку без личного участия правообладателя запрещено.

Регистрация останавливается, документы возвращаются сторонам сделки, а покупателю предстоит получить назад деньги от представителя продавца.

7. Смерть продавца в процессе регистрации

Если в течение 10 дней регистрации права собственник умрет, то сделка будет считаться несостоявшейся. Покупателю придется возвращать квартиру наследникам продавца. А кто вернет отданные деньги – вопрос.

Ольга Мельникова, специалист по недвижимости, АН «Новосел»: «Предположим, собственник сегодня жив и здоров, сделка совершена, деньги за квартиру отданы. Остается 10 дней ждать перехода права собственности. В течение этого срока владелец умирает. Переход права собственности не состоялся. В этом случае у покупателя есть риск остаться без денег и без квартиры».
 

Все вопросы покупателю предстоит направлять родственникам продавца, которые могут оказаться не в курсе дел умершего.

8. Не оплачена либо оплачена неверно пошлина за регистрацию

Это самая редкая причина остановки регистрации. Впрочем, даже она может сыграть с покупателем злую шутку. Дело в том, что с октября 2013 года заявители не обязаны предоставлять квиток об оплате госпошлины в бумажном виде.

Информация об оплате отражается в системе платежей, и эту информацию регистраторы проверяют самостоятельно. И только в процессе регистрации может выясниться, что информация затерялась или платеж был проведен по неверному тарифу.

И это станет основанием для остановки регистрации. Поэтому участники рынка настоятельно рекомендуют прикладывать квиток к общему пакету документов.

В этом случае, если заявитель забыл оплатить госпошлину или сделал это неверно (к примеру, оплатил по неверному тарифу), приемщик сразу сообщит об ошибке. Заявителю предложат оплатить государственную пошлину повторно.

Павел Маслихин, заместитель генерального директора ГК ЦН «Северная казна» по риэлторской деятельности: «Одним из существенных условий приема документов является оплаченная пошлина об оплате государственной регистрации. Без оплаченной пошлины регистратор даже не примет документы. Если заявитель ошибся в сумме, специалист попросит оплатить заново. А уплаченные ранее денежные средства будут возвращены по заявлению (заявления о возврате денег принимают в отделении на ул. Крестинского). К примеру, я платил пошлину за удаленную регистрацию, но сделал это не на тот счет, пришлось оплачивать повторно».

***

Остановка регистрации не всегда приводит к срыву сделки. Чаще всего, сотрудники Росреестра запрашивают недостающие документы у сторон сделки. Приостановка может длиться от месяца до трех в зависимости от сложности ситуации. Если продавец и покупатель пропустят эти сроки, то документы будут возвращены почтой России, и им предстоит разбираться самостоятельно в обратном порядке взаиморасчетов.

Евгения Курмачева

Рубрики на сайте:

  • Каталог новостроек Екатеринбурга.
  • Продажа квартир в Екатеринбурге.

by HyperComments

Источник: https://www.metrtv.ru/articles/second_estate/8065

Как реагировать на шантаж?

Как действовать при шантаже со стороны покупателя телефона?

Столкновение с шантажом – ситуация для психики весьма стрессовая.

Большинство людей считает, что их эта участь минует, поскольку взять с них нечего, и какого-то интереса для злоумышленников они в этом смысле не представляют – однако жизнь иногда преподносит крайне неприятные сюрпризы.

Жертвой шантажиста может стать любой, и в этой ситуации важно понимать: как действовать? Идти ли на поводу у шантажиста, или занять жесткую позицию и не уступать ему, даже с риском наступления каких-то крайне неблагоприятных последствий?

Язык ультиматума

В широком понимании, шантаж – это ультиматум, требование выполнить определенные действия, с угрозой применения санкций за неподчинение.

Как правило, шантажист угрожает разоблачением, обнародованием неких данных, скрываемых жертвой, требует за молчание денег, но возможны и другие варианты.

В случае, если жертва откажется выполнять его требования, в арсенале шантажиста может оказаться достаточно широкий спектр вариантов.

«Шантаж – это угроза сделать достоянием общественности некие факты из личной жизни, сокрытие которых может быть коммерциализированным. «Знаю, расскажу, а если не хочешь этого, купи у меня вот эту запись или фотографию». Угроза заключается в том, что это станет известно тому, кому не нужно», – говорит врач-психотерапевт высшей категории Александр Федорович.

Угрозы расправ или казней заложников в случае невыполнения требований преступника – это уже другое, а именно, терроризм, уточняет он. Также угрозы реализовать некие преступные действия в случае невыполнения требований могут подходить под статью «вымогательство».

Если человек стал свидетелем некоего преступления, он может потребовать денег за сокрытие этого деяния от уголовного или административного преследования, но в таком случае он становится соучастником.

«Из этой оперы – экономический шантаж: я знаю, что оппонент нечист на руку, могу заложить его руководству.

С уголовной точки зрения, если я беру за это деньги, это уже не шантаж, а соучастие, поскольку по закону человек, ставший свидетелем преступления, обязан донести», – поясняет эксперт «МИР 24». Но адюльтер, например, сюда не вписывается – это не уголовное преступление.

Никаких уступок

Шантажист не обязательно требует денег: это может быть какая-то услуга, либо иное действие со стороны жертвы. А вот вариантов реакций на требование шантажиста может быть несколько. Но если прогнуться, будет только хуже, считает психиатр.

«С точки зрения правил поведения, прогибаться ни в коем случае нельзя, потому что это приведет лишь к одному: шантажист распалится, и вероятность того, что он начнет выдвигать эти требования повторно, очень велика.

Шантажист – это существо, которому нельзя доверять вообще. Кроме того, любые попытки с ним договориться будут структурно абсурдными: теряется смысл. Если договорился с шантажистом, в чем тогда идея?», – говорит эксперт.

Ранее ту же мысль озвучила ведущий российский профайлер и полиграфолог, автор нескольких методик по выявлению лжи, разработчик методик по распознаванию серийных убийц, президент Научно-исследовательского центра корпоративной безопасности Анна Кулик.

«Если упущены все прочие моменты, и чек уже предъявлен, нужно понимать: заплатив один раз, попавшись на этот крючок, человек автоматически дает мошеннику «право» доить его дальше. Мошенник не успокоится, его цель – приучить жертву платить. Поэтому чем раньше придет осознание, что эта история надолго, вроде абонентского обслуживания, тем лучше», – поясняла она.

Нужно уверенно стоять на своем, согласен Александр Федорович. «Требуется взвесить эту ситуацию и понять: что принесет большую проблему? Суть этой проблемы сводится к элементарному объединению составляющих.

Жертва так или иначе попадает в зависимость и все равно рискует раскрыться в этой ситуации. Шантажист требует денег или услуг, они ему передаются либо оказываются, но все равно не может быть никакой уверенности в том, что эта история закончилась.

Поэтому и говорят, что играть в эту игру категорически нельзя, потому что выйти из нее будет гораздо сложнее, и потери начинаются с первого шага, уступки, с первого финансового транша или каких-то иных действий.

С шантажистом не принято разговаривать именно потому, что потери будут сильно превышать возможный положительный исход», – поясняет врач.

В зависимости от уровня шантажа, могут быть разными и последствия. «Если это какая-то очень серьезная тема, то, в принципе, шантажиста находят потом в канаве с перерезанным горлом.

Так что для самого шантажиста эта тема очень непроста, и в ситуации столкновения с какими-то серьезными криминальными возможностями оппонента он рискует оказаться жертвой. И в большинстве случаев именно так и бывает. Либо шантажиста подводят под монастырь.

Человек пишет заявление о вымогательстве, берет деньги, идет их передавать, а вокруг – оперативники, которые закрывают злоумышленника на 8 лет, но не за шантаж, а за вымогательство», – говорит эксперт.

Превентивный удар

Шантажиста нужно «обгонять», т.е. играть на опережение. Например, если угроза состоит в раскрытии какой-то информации, жертве лучше раскрыть ее самостоятельно, выбив у шантажиста почву из-под ног. Тогда структура шантажа теряется, поскольку речь идет о том, что уже и так известно.

Явка с повинной и дезактуализация ситуации – одно из ключевых решений, подчеркивает Федорович.

С одной стороны, если на кону какие-то страшные тайны и серьезные дела, которые отправят кающегося на 15 лет в колонию, это чревато для шантажиста вышеупомянутым вариантом с «канавой», с другой, если все не так страшно, жертве будет выгоднее «спалиться» самостоятельно.

«Если тайна будет раскрыта шантажистом, т.е. скрываемая информация просочится не от самого человека, а от третьих лиц, то потерь будет гораздо больше. Возможности защищаться у жертвы будут минимизированы, на нее начнут нападать, а если она идет с повинной, ситуация может быть урегулирована гораздо проще и с меньшими потерями», – объясняет эксперт.

У шантажиста нет какого-то определенного психотипа: при неблагополучной финансовой обстановке в собственном кармане шантажистом может стать любой.

«Давать ему характеристики, наверное, будет правильнее не с точки зрения психологии или психиатрии, а с точки зрения социума. То есть это такая мерзкая личность, готовая наживаться на проблемах других людей.

А корреляций всех шантажистов с каким-то определенным психическим расстройством мы не найдем. Такой статистики не существует», – говорит врач.

Не вариться в эмоциях

Пошагово инструкция взаимодействия с шантажистом выглядит так. Если человек только что, впервые, столкнулся с чем-то подобным, он испытывает стресс. «Первая фаза стресса – это шок. Снимается он только медикаментозно, никакие другие варианты не сработают. Надо сразу принять валерьянки.

Поэтому первое, что нужно сделать, столкнувшись с шантажистом – это его максимально быстро прервать, например, выключив телефон. Потому что он все равно позвонит – для шантажиста очень важно достичь своей цели. Он будет канючить до последнего. Так что нужно прервать это общение любым способом, и накапать себе стопку, не важно, чего.

Важно, чтобы в тот момент, когда происходит мощный выброс гормонов стресса, был получен мощный седативный эффект», – отмечает Федорович.

Второй этап – привлечь кого-то из третьих лиц, с кем можно доверительно обсудить эту тему, подчеркивает психотерапевт.

«Шок у одного совсем не обязательно означает шок у другого, другой может рассуждать об этом более прохладно. Или поможет рационализировать эмоции, придать эмоциональным переживаниям какую-то мозговую основу.

Категорически не надо вариться в этих эмоциях одному», – поясняет Александр Федорович.

Третье, что нужно сделать – расширить круг третьих лиц до участия специалиста. Не важно кого – юриста, психотерапевта, но это должен быть человек, владеющий определенными техниками и методологиями, способными активно помочь в этом процессе, поддержать личность психологически или физиологически, либо придать ситуации какую-то четкую картинку, в рамках которой будет высвечиваться стратегия.

Четвертый этап – определение стратегии поведения. Безусловно, подвести общую стратегию под все частные индивидуальные случаи невозможно, но общие правила все те же: не играть в игру с заговорщиком, вычислить личность этого человека, иначе взаимодействия не получится, и понять, как с ним взаимодействовать.

«Здесь невозможно дать какие-либо рекомендации. Для кого-то, возможно, будет проще этого шантажиста убить, для кого-то – нарыть компромат на него самого, кто-то захочет привлечь его к юридической ответственности раньше, чем он успеет совершить какие-то действия. Других вариантов нет», – подчеркивает Федорович.

Главное для шантажиста – сделать все быстро, тихо, четко, срубить все, что ему нужно, пользуясь именно моментом шока. А дальше уйти в тень и в ней остаться. «Для него главное – не раскрыться. Поэтому не нужно суетиться, следует позаботиться о своем теле, привлечь людей и разобраться, кто же это.

Если шантажист не добивается своей цели, он начнет изыскивать другие варианты. Вряд ли этот человек вдруг поведет себя честно. Поэтому, образно выражаясь, пока шантажист не будет нейтрализован, избавиться от него будет очень сложно. И этим должны заниматься профессионалы, специально обученные люди.

А любая попытка лично проконтролировать эту ситуацию чревата», – подытожил психотерапевт.

Источник: https://mir24.tv/articles/16319249/kak-reagirovat-na-shantazh

Юрист Адамович
Добавить комментарий