Как добиться возврата аванса за земельный участок, если нет возможности его выкупить?

Аванс или задаток: как правильно оформить предоплату за квартиру

Как добиться возврата аванса за земельный участок, если нет возможности его выкупить?

Чтобы подтвердить серьезность намерений, нужно перечислить продавцу квартиры предоплату. Казалось бы, ничего сложного: оформили расписку, отдали деньги и все. Но на самом деле здесь полно нюансов — не зная их, можно потерять деньги, нервы и время. Причем, не только покупателю, но и продавцу.

Разберемся, как правильно вносить и принимать аванс, что предпринять, если возникли проблемы, и как делать не надо. 

Юридически, аванс — это предоплата

В случае с недвижимостью — по договору купли-продажи. Если договора нет, то и аванса по сути быть не может.

Однако часто в обиходе риелторы и покупатели называют «авансом» внесение денег для символического подтверждения намерения.

Оно не имеет никакой силы, и если сделка не состоялась, то сумму просто возвращают покупателю. Чтобы не запутаться, в статье мы также будем использовать слово «аванс», но в кавычках. 

Задаток — это определенное обязательство

Понятие задатка четко прописано в гражданском кодексе.  Его передают в счет причитающихся по договору купли-продажи платежей, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. То есть, у него помимо функции предоплаты, есть еще функция обеспечения условий договора.

С задатком может быть три ситуации:

1. Сделку отменили обе стороны взаимно или из-за независящих ни от кого обстоятельств — задаток возвращают

2. Сделку отменили по вине покупателя — задаток не возвращают

3. Сделку отменили по вине продавца — задаток возвращают в двойном размере 

Какие риски есть для продавца и покупателя при внесении «аванса»? 

Отсутствие гарантий, что купля-продажа состоится, может привести к вполне ощутимым финансовым потерям. Например, покупатель уже потратился на оформление сделки, а продавец в последний момент откажется и вернет аванс. В случае с задатком возможные убытки компенсируются: продавцу — за счет оставленного задатка, покупателю — той же суммой сверх.

Игорь подписал с продавцом через риелторов соглашение об «авансе» и передал 100 000 рублей. За три дня до сделки продавец заявил, что хочет за квартиру на 300 000 рублей больше. Игорь мог бы просто забрать «аванс», но пожалел времени и денег, уже потраченных на оформление, оценку и так далее. В итоге, квартиру купили по завышенной цене.

Что сделано неправильно?

Соглашение об «авансе» не дает практически никаких гарантий по сделке. Чтобы зафиксировать цену, дату сделки и другие важные условия — нужно заключать договор задатка, внесения обеспечительного платежа или предварительный договор купли-продажи.

Еще я слышал о обеспечительном платеже. Это что?

Это сравнительно новый  способ обеспечения исполнения обязательств, его включили в гражданский кодекс в 2015 году. Обеспечительный платеж похож на задаток, но в нем можно прописать практически любые условия возврата или удержания.

Обеспечительный платеж используют не так давно и пока редко. А зря. Это очень удобный юридический инструмент для защиты интересов обеих сторон. 

Ого, столько вариантов. Что все-таки выбрать?

Если вы всерьез готовы к сделке и ваша цель — установить ответственность, выбирайте задаток или обеспечительный платеж.

Если ситуация не совсем определенная и что-то может поменяться — лучше ничего не вносить. Но если все-таки решили использовать «аванс», то имейте в виду, что он не дает никаких гарантий. 

Что должно быть в договоре?

Чем больше условий будет прописано, тем лучше. Старайтесь максимально конкретизировать. Обязательно нужно указать, независимо от вида договора:

  • Данные сторон. При этом договор нужно заключать с собственниками квартиры.
  • Подробную информацию о недвижимости, всех собственниках и зарегистрированных в квартире.
  • Сумма и срок, на который вносится аванс, задаток или обеспечительный платеж. Если сделка альтернативная, то есть продают и покупают несколько квартир одновременно, то внести предоплаты нужно на одинаковый срок.
  • Что должны сделать стороны за это время. Например, покупатель — оформить ипотеку или продать свою недвижимость, продавец — собрать все документы и так далее.
  • Перечень документов, которые нужно подготовить: выписку из домовой книги, справки об отсутствии задолженности, разрешение органов опеки, согласие супруга, если квартиру приобрели в браке и прочее.
  • Как стороны уведомляют друг друга: по обычной почте или по электронной.
  • Каким образом и в какой срок возвращаются деньги.
  • Когда жильцы должны сняться с регистрации и физически освободить квартиру.
  • Факторы, которые впоследствии могут повлиять на право собственности покупателя, чтобы он мог вернуть деньги без потерь. Их должна выявить юридическая проверка.
  • Причины, которые могут помешать сделке. Например, отказ органов опеки или проблемы с узакониванием перепланировки в БТИ. Отказ других участников, если сделка с одновременной покупкой-продажей нескольких квартир и прочее.
  • Если квартиру покупают в ипотеку, то обязательно включить пункт про неодобрение кредита или самой недвижимости банком.
  • И, наконец, прописывается дата и место сделки — банк, нотариус, кто несет расходы на регистрацию, ячейку, нотариальные расходы и как это компенсируется.

Олеся решила купить однокомнатную квартиру на вторичном рынке в ипотеку. Ей одобрили заявку и дали 90 дней на поиск квартиры. Вариант быстро нашли и через риелтора внесли «аванс». Но по каким-то причинам квартиру банк не одобрил. Продавец сам покупал другую недвижимость и вносил за нее задаток. Он посчитал, что сделка сорвалась по вине покупателя и отказался вернуть «аванс».

Что нужно сделать перед тем, как вносить предоплату?

Убедитесь, что продавец — действительно собственник квартиры. Запросите у него или закажите сами выписку из ЕГРН. Проверьте есть ли к собственнику вопросы у судебных приставов.

Можно еще зайти на сайт суда по месту  нахождения квартиры или прописки продавца и узнать, не является ли квартира объектом спора или продавец ответчиком по каким-то искам.

Всю эту информацию и другие подробности о выбранной недвижимости и собственнике можно узнать, заказав проверку юридической чистоты квартиры. 

Сколько вносить?

В среднем, предоплата составляет 20-100 тысяч рублей в зависимости от региона. Чем меньше вы внесете, тем лучше. 

Если продавец требует большую предоплату по каким-то причинам, то сначала узнайте, зачем нужны деньги. Если причина веская — оформите предварительный договор купли-продажи с обеспечительным платежом, лучше в присутствии нотариуса. Это даст больше гарантий, что продажа состоится или платеж вернут. 

Если же что-то вызывает подозрения, то лучше отказаться от сделки. Есть мошенники, которые живут именно за счет того, что берут «авансы» за квартиру.

Василиса составила с юристом предварительный договор купли-продажи и внесла  продавцу задаток в 500 000 рублей. После этого собственник перестал отвечать на звонки. Василиса подала в суд с требованием вернуть деньги и выиграла процесс.

Теперь продавец должен ей миллион, но перечислять будет по 20 000 рублей ежемесячно, так как он заявил, что уже все потратил.

  На покупку другой недвижимости Василисе пока не хватает денег, и в итоге долгожданный переезд откладывается на неопределенный срок.

Как оформить расписку?

Чтобы подтвердить передачу денег, нужно обязательно оформить расписку. Ее продавец должен написать собственноручно в присутствии покупателя. Причем, не только подписать, а именно составить письменно! Доказать подделку подписи не так уж и сложно, а вот всего документа — намного труднее.

 В расписке должны быть:

  • Паспортные данные сторон: ФИО, дата рождения, серия, номер, кем и когда выдан документ, сведения о регистрации
  • Обязательно должно быть написано, что деньги передаются по договору
  • Подпись продавца, такая же, как в паспорте

Часто расписку отдельно не оформляют. Для удобства стороны расписываются о получении денег в самом договоре. 

Скачать образец расписки »

Предложенные образцы являются типовыми формами и могут не учитывать нюансы конкретной ситуации. Внимательно заполняйте предложенные пункты и, при необходимости, изменяйте или добавляйте условия, соответствующие вашим интересам. 

Помните, что оформление сделок с недвижимостью — это комплексный процесс, и подписание необходимых документов является в нем лишь одним из этапов, который сам по себе не может гарантировать безопасности сделки на 100%.  

Что делать, если предоплату не отдают?

Возвращать деньги через суд. Но сначала нужно письменно сообщить продавцу о требовании вернуть деньги и причине возврата. Это делается телеграммой с уведомлением о вручении.

Почти в 100% случаев, если все сделано правильно и покупатель действительно не несет ответственности за несостоявшуюся сделку, суд встанет на его сторону.

Запомнить

Внесение аванса или задатка требует понимания юридических нюансов и внимательности. Если вы ведете дела самостоятельно, без помощи риелтора или юриста, то нужно быть максимально въедливым, предусмотрительным и настойчивым. Не устраивает что-то в договоре или чего-то не хватает — меняйте его!

Если же вы не готовы упорно отстаивать свои интересы, лучше нанять специалиста для проведения сделки. Такое сопровождение стоит от 20 до 50 тысяч рублей.

Как безопасно передать деньги продавцу 

Источник: https://blog.domclick.ru/post/avans-ili-zadatok-kak-pravilno-oformit-predoplatu-za-kvartiru

Как купить недорого земельный участок в Якутске?

Как добиться возврата аванса за земельный участок, если нет возможности его выкупить?

Землю можно купить, но дорого. А можно освоить систему аукциона и получить вожделенный кусок недвижимости в разы дешевле. Заммэра Елена Кузнецова, курирующая земельную сферу столицы, рассказала News.Ykt.Ru, как это работает.

В Якутске существуют очереди для многодетных семей, льготных категорий граждан и нуждающихся в садовых, огородных или дачных земельных участках. Им положен земельный участок без торгов.

Но помимо этого также есть возможность участвовать в аукционах, размещаемых на официальном сайте мэрии, либо самому направить предложение о формировании приглянувшегося свободного земельного участка на торги.

Цель может быть любой в соответствии с установленной территориальной зоной – от строительства жилого дома до возведения торгового центра. 

С 2015 года в Якутске заработала геоинформационная система Map.Yakadm.Ru. На карте отмечены все земельные участки и, что немаловажно, территориальные зоны согласно генеральному плану: где должны быть многоэтажные дома, деловые центры, а где можно строить частный дом или открыть шиномонтажную мастерскую. 

К слову, если горожанин сам найдет свободную землю, и самостоятельно подаст заявку то город инициирует соответствующую процедуры его предоставления или посредством публикации, или посредством организации аукциона в зависимости от планируемой цели использования участка.

Все торги размещаются в муниципальной ежедневной газете «Эхо столицы» и на официальном сайте окружной администрации Якутска (Якутск.рф), в разделе «Торги». 

Как проходит процедура торгов? Допустим, человек заинтересовался конкретным земельным участком, что он дальше делает? Все торги происходят в сети?

– На настоящий момент положениями законодательства регулируется только порядок подачи заявлений на проведение аукциона в электронной форме, а закон, устанавливающий проведение аукциона в электронной форме, не принят. Так как установление такого порядка не в полномочиях муниципалитета, торги проводятся в традиционной форме, – объясняет Елена Кузнецова. 

Для участия в аукционе заявители представляют в установленный в извещении о проведении аукциона срок документы: заявку на участие по форме с указанием банковских реквизитов счета для возврата задатка, копии документов, удостоверяющих личность заявителя (для граждан)/документы о регистрации (для юридических лиц), документы, подтверждающие внесение задатка. Все документы должны быть прошиты и пронумерованы, содержать опись входящих в их состав документов, быть скреплены печатью участника аукциона (для юридического лица) и подписаны. Задаток должен быть внесен претендентом и поступить на счет муниципалитета не позднее даты рассмотрения заявок на участие в аукционе.

Прием заявок на участие в открытом аукционе осуществляются ежедневно с 09:00 часов до 17:00 часов (в пятницу и предпраздничные дни с 09:00 часов до 16:00 часов), кроме выходных (суббота, воскресенье) и праздничных дней по адресу: г. Якутск, проспект Ленина, д. 15, 4-й этаж, кабинет 403.  

Возврат задатка осуществляется в течение трех рабочих дней со дня поступления уведомления об отзыве заявки; лицам, не допущенным к участию в аукционе в течение трех рабочих дней со дня оформления протокола приема заявок на участие в аукционе и в течение трех рабочих дней со дня подписания протокола о результатах аукциона лицам, участвовавшим в аукционе, но не победившим в нем. Шаг аукциона (величина повышения начальной цены предмета аукциона) составляет 3% от начальной цены.

Извещение об аукционе размещается на сайте и в газете не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона, оно доступно для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы.

В назначенный день рассмотрения заявок вскрываются конверты с заявками на участие в аукционе и рассматривается соответствие поданных документов требованиям, установленным извещением о проведении аукциона. Эта процедура фиксируется протоколом.

Протокол подписывается организатором аукциона не позднее чем в течение одного дня со дня их рассмотрения и размещается на сайте не позднее чем на следующий день после дня подписания протокола. 

Допустим, на аукцион поступила всего одна заявка.

– В случае, если на участие в аукционе подана только одна заявка, аукцион признается недействительным, и договор аренды земельного участка заключается с единственным участником по начальной цене предмета аукциона.

В назначенный день допущенные участники принимают участие непосредственно в аукционе, который проводится в обычной форме, то есть с выдачей участникам аукциона пронумерованных билетов, которыми участники вносят предложения о размере цены.

Победителем аукциона признается участник, номер билета которого был назван аукционистом последним. По завершению аукциона объявляется размер цены предмета аукциона и билет победителя аукциона. Результаты аукциона оформляются протоколом, который подписывается в день его проведения.

В течение 10 дней победителю аукциона направляется подписанный проект договора в десятидневный срок со дня составления протокола о результатах аукциона. 

Судя по торгам, в основном люди сами инициируют торги. Много заявок на аренду или продажу земельного участка под склады, автомастерскую и прочее.

– Основная масса аукционов инициирована заявителями.

При этом выдается и много отказов в формировании участков на продажу в связи с несоответствием градостроительной документации, а также отсутствием у части участков технических условий для строительства.

Для повышения эффективности данного направления мы утвердили новый порядок формирования земельных участков к продаже, предусматривающий слаженную работу участвующих структурных подразделений. ГДЕ МОЖНО НАЙТИ ЭТОТ ДОКУМЕНТ.

Как самому найти свободный участок и как понять, что там можно строить, а что нет?

– Вся необходимая информация о территориальных зонах, видах разрешенного использования, предельных минимальных и максимальных параметрах размеров земельных участков в доступной форме размещена на геопортале Якутска на mаp.yakadm.ru (как работать в этой системе, в последующей публикации – прим. ред.).

 Если интересующий участок расположен на территории, в отношении которой уже утверждён проект межевания (это отражено на карте портала), то такой земельный участок должен быть предусмотрен в проекте к образованию и испрашиваемый вид разрешенного использования должен соответствовать проекту межевания территории.

Если же земельный участок расположен на территории, в отношении которой не утвержден проект межевания территории, он образуется согласно правилам землепользования и застройки города Якутска, который устанавливает территориальную зону и параметры.

Здесь нужно отметить, что порядок предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства или крестьянского (фермерского) хозяйства имеет свои особенности – если земельный участок соответствует градостроительной документации, не имеет обременений и не ограничен в обороте, информация о возможности предоставления такого земельного участка подлежит опубликованию. Такие публикации город делает в еженедельной газете «Эхо столицы». И только в том случае, если в течение месяца после публикации поступают заявления от других заинтересованных лиц, принимается решение о проведении аукциона. Если же после опубликования не поступают заявления иных лиц, заявителю вручается проект договора купли-продажи либо аренды земельного участка (вид права, на котором предоставляется земельный участок, выбирается гражданином в заявлении). Во всех случаях, если земельный участок подразумевает строительство капитального объекта, такой земельный участок предоставляется только в аренду, за исключением земельных участков предназначенных для строительства индивидуальных жилых домов, ведения огородничества, ведения крестьянского (фермерского) хозяйства – в этих случаях заявителем может избираться и право собственности. Процедура проведения аукциона является открытой. Извещение о проведении аукциона опубликовывается на официальном сайте администрации якутск.рф, официальном сайте torgi.gov, в газете «Эхо столицы», а также на информационной странице Instagram @torgi_ykt. Прием заявок на участие в аукционе проводится в течение месяца. В случае, если на участие в аукционе подана только одна заявка, аукцион признается недействительным, и договор аренды земельного участка заключается с единственным участником по начальной цене. Прием заявлений таких заявлений осуществляет МФЦ.

К примеру, в Хатассах продажа земельного участка со всей инфраструктурой оценена в 410 тысяч рублей, аренда аналогичного участка – 102 тысячи рублей в год. Как производится оплата? 

– Начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается в размере годовой арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до проведения аукциона.

В случае, указанном в вашем вопросе цена определена по результатам рыночной оценки – отчета независимого оценщика. В последующем, оплата арендной платы, определенной по результатам проведенного аукциона, вносится гражданами – 2 раза в год равными долями не позднее 15 апреля и 15 октября; юридическими лицами – 4 раза в год не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября и 15 декабря.

   

Человек взял в аренду земельный участок, построил дом, зарегистрировал, хочет выкупить землю. В какую сумму ему это обойдется? К примеру, возьмем участок, чья кадастровая стоимость оценена в 410 тысяч рублей.

– В данном примере основанием для выкупа земельного участка в собственность является наличие на участке объекта капитального строительства. Цена выкупа рассчитывается как процент от кадастровой стоимости земельного участка с применением кратности.

Процент и кратность варьируются в зависимости от вида разрешенного использования. Например, выкуп земельного участка индивидуальной жилой застройки площадью земельного участка 1200 кв. м с кадастровой стоимостью 262 332,0 руб.

ЦВ = 262 332,0 * 0,1%*12 = 3 147,98 руб.

Нашли ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Источник: https://news.ykt.ru/article/60908

Вс рф разъяснил, как вернуть залог, если покупка не состоялась

Как добиться возврата аванса за земельный участок, если нет возможности его выкупить?

Практически ни одной серьезной и дорогостоящей покупки граждане сегодня не совершают без залога. Это касается в первую очередь приобретения квартир, дач, автомашин, земельных участков.

Риелторы и продавцы-консультанты сами советуют покупателю для уверенности, что понравившийся товар не “уйдет”, заключить предварительный договор купли-продажи и внести некую сумму в виде залога. А если в итоге покупка не состоялась? Проблемы с возвратом залогов, как утверждает судебная статистика, – весьма распространенная тема споров.

ВС объяснил, кто решает судьбу заграничного имущества при разводе

Поэтому разъяснение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ о том, кто, кому, когда и на основании каких законов должен возвращать залог за несостоявшееся приобретение, может помочь многим настоящим и будущим покупателям.

В нашем случае в 2016 году в городской суд обратился житель Подмосковья с иском к некому гражданину о возврате денег. В иске сумма – почти 162 тысячи долларов – названа “необоснованным обогащением”. Кроме того, истец попросил еще и проценты за пользование этими деньгами в течение семи лет. Здесь получилось больше 82 тысяч долларов.

История иска такова. Один гражданин решил купить часть жилого дома у его собственника. Продавец и покупатель заключили предварительный договор.

В этом договоре было сказано, что граждане приняли на себя обязательство заключить полноценный договор купли-продажи в течение года с момента подписания предварительного договора.

“Во исполнение принятых на себя обязательств” истец заплатил ответчику почти 162 тысячи долларов. Но покупка жилья так и не состоялась, предварительный договор прекратил свое действие, однако залог продавец не вернул.

В городском суде хозяин так и не проданного жилья свой отказ возвращать деньги объяснил просто: срок исковой давности (три года) по такому требованию прошел.

В общем, раньше надо было требовать деньги, а сейчас время упущено. Но суд исковые требования несостоявшегося покупателя удовлетворил.

Областной суд с таким решением согласился, правда, сумму взысканных процентов уменьшил почти наполовину.

Ответчик с таким решением не согласился и пошел дальше и выше – в Верховный суд РФ. Там дело затребовали, изучили и отменили все принятые по спору о возврате залога решения. По мнению Верховного суда, местные суды “допустили нарушения”.

Из материалов дела видно, что предварительный договор купли-продажи стороны подписали еще в 2010 году. И в течение 2011 года должны были подписать основной договор. Часть дома на продажу оценили в 192 тысячи долларов. По предварительному договору покупатель заплатил сумму, эквивалентную 162 тысячам долларов.

Первая инстанция решила: раз обязательства по предварительному договору не выполнены и основной договор так и не подписан, то залог надо вернуть. Апелляция, уменьшая проценты за “пользование чужими денежными средствами”, посчитала: раз гражданин подал иск в 2016 году, вернуть ему проценты надо только за три предыдущих года.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ заявила, что с такими решениями не согласна.

ВС разъяснил, как победить застройщика, сдавшего жилье с дефектами

И вот почему. По Гражданскому кодексу (статья 1102), если человек без правовых актов или сделок приобрел имущество за счет другого человека, которого назвали потерпевшим, то это имущество “необоснованно приобретенное”. И его надо вернуть. Из материалов дела видно, что заплаченные по предварительному договору деньги – это задаток.

В статье 308 Гражданского кодекса говорится, что задатком “признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся ей по договору платежей и как доказательство заключения договора в обеспечение его исполнения”.

В следующей статье Гражданского кодекса (381) сказано, что при прекращении обязательств до начала исполнения договора по соглашению сторон или если его невозможно исполнить (статья 416) задаток надо вернуть.

А вот если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, то он остается у того, кому его дали. Но в том случае, когда за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана его вернуть в двойном размере.

Это же сказано и в том договоре, который стороны подписали.

Если сделка не состоялась по вине покупателя, то задаток ему не вернут

По мнению Верховного суда РФ, местные суды, начиная рассматривать спор, должны были установить, кто несет ответственность за то, что основной договор купли-продажи не был заключен в оговоренный срок. Почему-то этого не сделали ни городской, ни областной суды.

Кроме этого, суды первой и апелляционной инстанций в нарушение закона не дали оценку доводам и доказательствам продавца, что основной договор не заключили по вине покупателя. Продавец жилья еще в 2011 году отправил покупателю уведомление о том, что необходимо заключить основной договор. Но покупатель не только на это не отреагировал, он попытался расторгнуть предварительный договор.

В итоге дело о возврате залога будет пересмотрено.

Источник: https://rg.ru/2018/11/05/vs-rf-raziasnil-kak-vernut-zalog-esli-pokupka-ne-sostoialas.html

Оформление сделки по приобретению арендного бизнеса

Как добиться возврата аванса за земельный участок, если нет возможности его выкупить?

Настоящая статья является продолжением статьей, ранее вышедших в Бюллетене RWAY , под названием «Как купить арендный бизнес с арендаторами. Общая оценка и первичный анализ» и «Как купить арендный бизнес с арендаторами. Юридическая проверка арендной недвижимости для целей её приобретения».

Приобретение уже существующей арендной недвижимости, как правило, происходит на основании договора купли-продажи недвижимости.

Если же недвижимость еще только строится, то возможно заключение и иных договоров: инвестиционного договора, договора купли-продажи недвижимости, которая возникнет в будущем, или договора участия в долевом строительстве, предварительного договора купли-продажи недвижимости, договора уступки прав требования по одному из указанных договоров и др. Кроме того, приобретение действующего арендного бизнеса, собственником которого является юридическое лицо, возможно путем приобретения самого юридического лица.

Каждый из указанных способов приобретения недвижимости применяется для своей особенной ситуации и каждый из них имеет свои плюсы и минусы для лица, намеренного продать недвижимость, и для лица, намеренного такую недвижимость приобрести.

Квалифицированный и опытный юрист поможет вам разобраться с тем, стоит ли соглашаться на предлагаемый способ приобретения недвижимости или лучше пойти иным путем и встречно предложить другой способ приобретения арендной недвижимости, который в более полной мере будет защищать ваши интересы и содержать в себе меньше рисков, связанных со структурой сделки и вариантом ее реализации.

В этой статье мы рассмотрим вопрос приобретения арендной недвижимости на основании договора купли-продажи.

Переговоры и подготовка сделки

Начинать сделку стоит с соглашения о порядке ведения переговоров, возможность заключения которого предусмотрена статьей 434.1 ГК РФ.

Такое соглашение позволит оговорить цель сделки, действия сторон, сроки, расходы, зоны ответственности, порядок запроса, передачи и доступа к конфиденциальной информации, понятие конфиденциальной информации, определить лиц, уполномоченных вести переговоры, порядок разработки и согласования схемы сделки или саму схему сделки. Соглашение также поможет установить серьезность намерений сторон, определить порядок раскрытия и предоставления информации об объекте недвижимости. После подписания соглашения покупатель арендной недвижимости в случае недобросовестного ведения переговоров другой стороной, в том числе в случае неожиданного прекращения переговоров продавцом, вправе требовать от недобросовестного продавца возмещения расходов, понесенных на привлечение консультантов и проверку недвижимости.

Дополнительным инструментом мотивации сторон предполагаемой сделки к ее заключению может являться неустойка, предусмотренная соглашением о порядке ведения переговоров за нарушение указанных в нем положений.

Такая неустойка может стимулировать стороны к выполнению действий, предусмотренных соглашением о порядке ведения переговоров, например, к более быстрому и полному предоставлению документов для проверки, продлению или регистрации договора аренды (если он не был зарегистрирован), оформлению отсутствующих, но необходимых для обеспечения юридической чистоты недвижимости или оформления сделки документов.

Кроме того, вступая в переговоры, не стоить забывать о том, что преддоговорный этап, то есть этап переговоров, предшествующий заключению договора, получил законодательное регулирование в той же ст. 434.1 ГК.

Теперь в случае недобросовестного поведения одной из сторон переговоров такая сторона может быть привлечена к ответственности другой стороной путем взыскания с нее убытков.

Названная статья действует также в случае отсутствия заключенного между сторонами соглашения о порядке ведения переговоров и относит к недобросовестным действиям:

  • вступление какой-либо стороны в переговоры о заключении договора или их продолжение при заведомом отсутствии намерения достичь соглашения с другой стороной;
  • предоставление стороне неполной или недостоверной информации, в том числе умолчание об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны быть доведены до сведения другой стороны;
  • внезапное и неоправданное прекращение переговоров о заключении договора при таких обстоятельствах, при которых другая сторона переговоров не могла разумно этого ожидать.

Сторона, которая ведет или прерывает переговоры о заключении договора недобросовестно, обязана возместить другой стороне причиненные этим убытки.

После согласования основных условий сделки и завершения покупателем различных проверок недвижимости стороны приступают к подготовке к сделке, в том числе к согласованию текста договора купли-продажи недвижимости. Договор купли-продажи недвижимости, как правило, готовится консультантами покупателя, что позволяет в большей степени учесть риски и интересы покупателя, и позднее согласовывается со стороной продавца.

Ниже речь пойдет о некоторых условиях и положениях договора купли-продажи недвижимости, которые должны быть учтены при подготовке договора.

Идентификация недвижимости

Заключая договор купли-продажи недвижимости, важно помнить, что существенными условиями такого договора являются условия о предмете договора и цене недвижимости.

Договор купли-продажи недвижимости должен включать точное описание объекта недвижимости, который продается по договору, в соответствии с тем, как это указано в выписке из ЕГРН в отношении объекта недвижимости. Рекомендуется в обязательном порядке указывать кадастровый номер объекта, адрес, площадь помещения, этаж.

Если земельный участок, на котором расположена арендная недвижимость, принадлежит продавцу на праве собственности, то к покупателю переходит право собственности на земельный участок, занятый арендной недвижимостью и необходимый для ее использования (ст. 273 и 552 ГК РФ).

Отчуждение зданий, сооружений, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, указанных в п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, сооружений, в случае если они принадлежат одному лицу.

Если же приобретаемая арендная недвижимость представляет собой самостоятельное отдельно стоящее здание, то покупатель недвижимости приобретает право пользования земельным участком, на котором расположена арендная недвижимость, на тех же условиях, что и продавец недвижимости при условии, что арендная недвижимость находится на чужом земельном участке, т.е. не принадлежащем на праве собственности продавцу арендной недвижимости (ст. 271 и 552 ГК РФ).

Однако если части земельного участка (или соседний земельный участок), необходимые для доступа к инженерным коммуникациям, обслуживающим приобретенную недвижимость или на которых находятся подъезды и дороги к приобретенной недвижимости, остаются в собственности продавца, то во избежание споров и разногласий с ним и для недопущения препятствий с его стороны в использовании покупателем недвижимости этих частей земельного участка рекомендуется заключить с продавцом соглашение об установлении сервитута (ст. 274 ГК) в отношении части такого земельного участка, определяющее условия и порядок пользования покупателем недвижимости таким земельным участком. Соглашение лучше подписывать наряду со всеми основными документами по сделке о приобретении арендной недвижимости, пока у продавца сохраняется мотивация продать объект недвижимости и получить за него деньги. Если этого не сделать сразу, то позднее продавец может отказаться от заключения такого соглашения, и его придется устанавливать в судебном порядке.

Согласно п. 3 ст.

552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. Таким образом, при подготовке к сделке необходимо убедиться в том, что согласие собственника земельного участка не требуется либо получено (если согласие все же требуется).

Цена и оплата по договору купли-продажи недвижимости

Указание в договоре цены недвижимости является существенным условием договора купли-продажи, без которого договор не считается заключенным. В подавляющем большинстве случаев цена недвижимости указывается в твердой денежной сумме.

Иногда применяется привязка к курсу валюты на определенную дату, или курс валюты для целей расчета цены недвижимости фиксируется заранее путем указания нижнего и верхнего пределов.

С учетом периодов значительной волатильности курса рубля по отношению к некоторым валютам рекомендуется заранее определить и зафиксировать курс, при превышении которого цена недвижимости будет считаться по зафиксированному курсу.

Это позволит покупателю защититься от риска значительного роста цены недвижимости при существенном росте курса валюты, к которому привязан расчет цены недвижимости.

Конечно же, возможны и иные варианты определения цены недвижимости.

В случае если в отношении недвижимости есть подозрения о том, что общий фактический метраж недвижимости может оказаться меньше площади, указанной в договоре купли-продажи, то иногда имеет смысл привязать цену недвижимости к метражу и указать стоимость одного квадратного метра недвижимости.

При этом, конечно же, в договоре не должно быть формулировки о том, что общая цена недвижимости является окончательной и не подлежит пересчету ни при каких условиях, в том числе при изменении (уменьшении) площади недвижимости в результате реконструкции (перепланировок), произведенной до даты государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю. Наличие такой оговорки может свести на нет возможность пересчета цены недвижимости на основании ее фактической площади, выявленной в результате обмеров.

Механизмы оплаты стоимости недвижимости

Механизмы оплаты стоимости недвижимости могут быть разными.

На итоговый механизм оплаты влияет то, каким образом оплата будет производиться: в кредит, в рассрочку, полная предварительная оплата, внесение аванса (задатка), оплата наличными, безналичным способом, оплата с использованием ячейки, аккредитива, счета эскроу, условного депонирования.

Кроме того, иногда покупатель для приобретения недвижимости привлекает заемные или кредитные средства. В таких случаях приходится учитывать требования кредитора, который частично или полностью финансирует сделку, и способы юридического обеспечения его интересов и требований.

Принципиальным вопросом, который должен быть учтен при разработке механизма оплаты по договору, является соотнесение во времени момента оплаты и перехода права собственности на недвижимость к покупателю.

Как правило, эти моменты разнесены во времени, но задача юриста – предложить и юридически правильно оформить такой механизм, который не будет создавать ситуацию, когда недвижимость и денежные средства будут находиться в руках одной из сторон сделки на протяжении длительного периода времени без предоставления другой стороне инструментов, обеспечивающих обязательства другой стороны или позволяющих с минимальными рисками получить причитающееся ей по сделке, или принудить другую сторону передать то, что должно быть передано или исполнено по условиям сделки.

Помимо этого, механизм оплаты должен учитывать и предусматривать способы возврата покупателю уплаченных в пользу продавца денежных средств в случае отказа регистрирующего органа в регистрации перехода права собственности или в случае отказа одной из сторон от сделки при наступлении определенных в договоре обстоятельств, а также права и обязанности сторон в этих ситуациях, порядок и сроки совершения сторонами тех или иных действий для возврата сторон в первоначальное состояние (до сделки) без судебного разбирательства и, конечно же, ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение сторонами своих обязательств по приведению их в первоначальное состояние. Механизм расчетов по сделке в идеале должен сбалансировать между собой риски покупателя и продавца при оплате (обмене) активами или их возврате.

Источник: http://dellc.ru/oformlenie-sdelki-po-priobreteniyu-arendnogo-biznesa/

Квартира в пригороде Киева: как не купить кота в мешке

Как добиться возврата аванса за земельный участок, если нет возможности его выкупить?

При покупке квартиры от застройщика-физического лица есть очень много «подводных камней».

Покупать квартиру по «серым» схемам – рисковано. olx.com.ua

Все еще высокая стоимость жилья в Киеве склоняет все большееколичество покупателей к приобретению жилья в пригороде столицы.

Согласноопросу, проведенному ИАП «Столичная недвижимость» самыми популярными города в30-км зоне вокруг Киева посетители портала назвали Бучу, Ирпень, Вишневое, Бровары, Вышгород.

Меньшее количество респондентов предпочли бы купить жилье в Украинке, Борисполе и Боярке. 

ИАП «Столичная недвижимость» решил разобраться, чемпримечателен пригород, сколько необходимо денег, чтобы купить там жилье и какиериски может нести такая покупка.

Риски покупки жилья в пригороде

Несмотря на заманчивые цены на жилье в пригороде, существуюти риски, к которым нужно быть готовым.

На сегодняшний день кроме традиционныхмногоэтажных новостроек, квартиры по значительно меньшим ценам в пригородепродают в домах этажностью 3-4 этажа, преимущественно, застройщики-физическиелица. Покупка жилья у таких продавцов несет в себе ряд рисков.

Как объяснилюрист Александр Попов, чаще всего при продаже квартир застройщиком-физическимлицом используется схема с применением предварительных договоров.

«Фактически речь идет о том, что застройщик и покупательзаключают договор о том, что когда-то в будущем (зачастую в договорах даже неуказывается конкретный срок, например «не позже чем через 2 дня после сдачидома в эксплуатацию»), когда у застройщика появится право собственности насвежевозведенную квартиру, он продаст ее покупателю по определенной цене», ‒ говорит эксперт.

Таким образом, с юридической точки зрения после заключенияпредварительного договора покупатель приобретает не квартиру, а лишь право назаключение в будущем договора-купли продажи.

При этом, практически всегда застройщиктребует деньги вперед (например, в предварительном договоре предусматриваетсяуплата аванса или залога в размере 100% от стоимости квартиры в качествегарантии того, что покупатель не откажется от покупки в будущем).

Итак, рассмотрим подробнее возможные риски покупки квартирыу частного застройщика.

Риск №1

Покупатель приобретает не право на квартиру, а всего правоее купить. То есть, если застройщик так и не построит дом (или передаст егодругим лицам), в лучшем случае (и то если очень повезет) можно рассчитыватьлишь на возврат уплаченной суммы.

Риск №2

Реально построенная квартира может достаточно сильноотличаться от той, которая фигурировала в предварительном договоре. При этом застройщикне будет нести за это ответственности (если, конечно, это не предусмотренопредварительным договором). Покупатель в такой ситуации будет вынужден либопринять квартиру, либо добиваться возврата средств.

Риск №3

«Третий риск связан с тем, что застройщик – физическое лицо.

Он может банально умереть и в таком случае наследники вполне могут отказатьсявыполнять предварительный договор, например в силу того, что они не занимаютсястроительством и, следовательно, никак не могут достроить дом и продатьквартиру. В такой ситуации высока вероятность того, что покупатели жилья вообщеостанутся ни с чем или, в лучшем случае, получат в собственность недострой.

Также стоит обратить внимание на то, что предварительныйдоговор так же подлежит нотариальному удостоверению. То есть покупатель в такойсхеме дважды (при заключении предварительного договора и при заключениидоговора купли-продажи) несет расходы на оформление договоров», ‒ говорит Александр Попов.

Риск №4

Еще один возможный проблемный момент – статус самогостроительства. Во-первых, физические лица в нашей стране злоупотребляют«самостроем» (то есть строительством без оформления необходимых документов) иможно встретить именно такого застройщика.

Во-вторых, в некоторых случаяхзастройщик для упрощения подготовительного этапа оформляет строительство каквозведение одноквартирного, а не многоквартирного дома (зачастую это связано сцелевым назначением земельного участка, которое застройщик меняет уже по ходустроительства).

Любое из таких действий застройщика ведет к существенномуусложнению сдачи дома в эксплуатацию и проблемам при оформлении правасобственности покупателем на отдельную квартиру.

Главный риск

Главный же риск заключается в том, что отечественноезаконодательство не содержит достаточно эффективных инструментов для взысканиядолга с физического лица, то есть в «случае чего» вернуть уплаченные деньгилегальными способами будет практически невозможно.

Обезопасить себя можно

Для того, что бы избежать проблем, универсального рецепта несуществует. Однако все же есть определенный алгоритм действий потенциальногопокупателя. По словам Александра Попова, он выглядит следующим образом:

  • Необходимо проверить репутацию застройщика (узнать оранее возведенных им объектах, посмотреть профильные сайты и форумы, возможноофициальный сайт застройщика, проверить, есть ли банки, сотрудничающие с ним,отправить запрос госрегистратору на предмет наличия в Едином государственномреестре сведений о физлице-застройщике). При этом, если застройщик незарегистрирован как физлицо-СПД, это обязательно должно насторожить покупателя,поскольку это свидетельствует, как минимум, о нежелании «светить» реальнуюпредпринимательскую деятельность.
  • Проверить наличие документа о праве на землю и егосодержание. В идеале у застройщика должен быть земельный акт о правесобственности на землю, причем целевое назначение должно быть указано как«строительство многоквартирного жилого дома», а владельцем выступать именнозастройщик (желательно без совладельцев). Допустимо наличие договора аренды (ноэто хуже) земли с тем же целевым назначением. Другое целевое назначение участкавполне может быть источником проблем на этапе оформления прав на построеннуюнедвижимость, равно как и наличие совладельцев или краткосрочная аренда.Отметим, что решение местного совета о выделении земли не являетсяправоустанавливающим документом, поэтому если у застройщика есть только оно – лучшедоговор не заключать.
  • Наличие у застройщика технических условий на подключениекоммуникаций: водоснабжение (холодное и горячее, если в доме не предусмотренбойлер), канализация, электроэнергия, газ, теплоснабжение (если в доме непредусмотрена своя котельная) и градостроительных условий. Если этих документовнет, высока вероятность что вы столкнулись с «самостроем» и на этапе сдачи домав эксплуатацию будут проблемы (если сдача вообще состоится).
  • Проверить наличие проекта строительства. Проектобязательно должен быть составлен архитектором, имеющим лицензию. На данныймомент его согласование с госструктурами не требуется.
  • Проверить наличие декларации или разрешения на началостроительных работ и их соответствие заявляемым застройщиком параметрам дома.Если такого документа нет или они не соответствуют заявлениям застройщика –ведущееся строительство является «самостроем» со всеми вытекающимипоследствиями. Как вариант: строится именно то, что указано в документах, а нето, о чем рассказывает застройщик, и есть риск отдать деньги за «воздух».
  • Внимательно прочесть предлагаемый договор, уточнитьвозможные проблемные моменты, при возможности проконсультировавшись с юристом(показав ему текст договора). Если застройщик будет против этого возражать и неотдавать образец договора «на руки» до его подписания – следует, как минимумнасторожиться.

«Только если все вышеуказанное в порядке, можно заключатьдоговор. Но это все равно не снимет рисков, указанных выше, связанных с самойсхемой предварительного договора.

Успешное прохождение проверки свидетельствуетлишь о том, что на данный момент застройщик не имеет намерения вас обмануть,однако никак не гарантирует того, что в дальнейшем вы все же получите ожидаемуюквартиру в силу тех или иных, в том числе совершенно объективных,обстоятельств», ‒ подытожил эксперт.

В следующей статье мы сделаем обзоргородов-спутников Киева, где расскажем о ценах на недвижимость в них и о «плюсах»и «минусах» каждого из этих городов.

Источник: https://100realty.ua/articles/9081

Юрист Адамович
Добавить комментарий