Как я могу предотвратить закрытие кафе в арендуемом помещении?

Адель Ягудин: «Аренду надо делать не фиксированной, а привязывать к выручке заведения»

Как я могу предотвратить закрытие кафе в арендуемом помещении?

Неадекватное поведение собственников помещения сегодня часто приводит к закрытию предприятий

Сейчас большой проблемой российского бизнеса стало почти повсеместное повышение арендной платы из-за девальвации рубля.

По словам исполнительного директора ООО «Казанские кофейни» Аделя Ягудина, несмотря на отсутствие арендаторов, собственники повышают платежи, мотивируя это существенной девальвацией национальной валюты.

В своей статье, подготовленной специально для «БИЗНЕС Online», он предлагает устанавливать более эффективные схемы начисления аренды с привязкой к обороту или к трафику.

КАК РЕСТОРАТОРЫ БУДУТ БОРОТЬСЯ С НЕАДЕКВАТНЫМИ АРЕНДОДАТЕЛЯМИ

Ни для кого не секрет, что большая часть малого и среднего бизнеса работает на арендных площадях, особенно это касается предприятий, находящихся на первой линии или в торговых центрах.

Связано это прежде всего со стоимостью недвижимости, ведь такие инвестиции зачастую могут оказаться неоправданными, да и найти подходящее помещение для покупки очень сложно. Поэтому договор аренды — это одна из важнейших составляющих бизнеса.

От долгосрочности, стабильности и затрат на аренду занимаемых площадей порой напрямую зависит успех предпринимательской деятельности. Закрытие последних двух наших точек в прошлом году, так или иначе, было связано с договором аренды.

За последние 10 лет очень сильно выросло качество договоров. Вместо двухстраничных 11-месячных договоров все чаще заключаются увесистые долгосрочные договоры аренды, в которых прописано все, начиная от времени работы предприятия, заканчивая видом цветов в клумбе у входа.

Общая тенденция сводится к тому, что арендодатель старается максимально переложить ответственность и обязанность на арендатора, прописывает серьезные санкции за просрочки и оставляет за собой право по любому поводу в одностороннем порядке расторгнуть договор.

Но основные проблемы и непонимание арендодателями ситуации оголились именно в кризис.

В условиях падения спроса на продукцию и роста цен на сырье арендодатели абсолютно не хотят идти навстречу арендаторам. В чем это проявляется? А) арендодатели отказываются фиксировать курс в договорах, где арендная ставка привязана к курсу иностранной валюты.

Б) Повышают платежи, мотивируя это существенной девальвацией национальной валюты. В) Отказываются заключать долгосрочные договора аренды. Этим самым арендодатели демонстрируют феноменальную недальновидность, ведь времена дефицита арендных площадей в Казани давно прошли.

Сейчас гораздо сложнее найти хорошего арендатора, нежели хорошее помещение.

Когда мы собирались открывать студию по индивидуальному пошиву мужской одежды, приезжали мои партнеры из Москвы, они удивились количеству свободных качественных площадей, в других городах нет таких возможностей! Обычно выбирали из того, что осталось на рынке, а в Казани помещения — на любой вкус, под любые задачи в любом районе города.

Кофейня Coffee Cava на Большой Красной

ПРИВЕТ ИЗ ИЗРАИЛЯ

Самый яркий пример странного поведения собственника — это наша самая первая кофейня Coffee Cava на Большой Красной. Заведение проработало более 10 лет, но проблемы начались именно тогда, когда пару лет назад там сменился собственник.

Зная, что мы занимаем эту площадь уже много лет, каждые 11 месяцев договор пересматривался, поднималась арендная плата, причем выше рыночной. И вот в ноябре, когда пришло время очередной пролонгации, мы согласились на новую арендную ставку 1,5 тыс.

рублей за квадратный метр, но условием с нашей стороны было заключение долгосрочного договора аренды на 7 лет с ежегодным адекватным поднятием аренды. Нам это было необходимо для полной реконструкции кофейни, которая окупилась бы только в течение двух-трех лет, и для продления алкогольной лицензии.

Но мы получили категоричный отказ, причем мотивировка отказа просто обескуражила: «Ребята, я живу в Израиле и хочу получать в долларах столько же, сколько уже привык, а что будет через 11 месяцев, я не знаю, может, я захочу свое кафе открыть». В итоге уже четыре месяца помещение стоит без арендатора, а собственник в Израиле без денег.

Хороший способ борьбы с такими собственниками придумали в Москве. Дабы поддержать ресторанную индустрию, владельцы крупных российских сетей общественного питания объединились и подписали соглашение против арендодателей.

В этом соглашении рестораторы требуют заключения договоров аренды на длительный срок по фиксированным ставкам, не привязанным к курсам валют.

Если один из рестораторов не тянет арендную плату помещения, остальные участники соглашения пообещали не занимать освободившиеся места.

Инициатором подобного соглашения в Казани выступил председатель правления ассоциации рестораторов и отельеров Казани и Татарстана Зуфар Гаязов, и я его полностью поддерживаю. Если я буду знать, что кто-то из собственников подобным образом поступает с предпринимателями, я никогда не «сяду» на его площадь.

Зуфар Гаязов

ЧЕМ БОЛЬШЕ ПОСЕТИТЕЛЕЙ, ТЕМ ВЫШЕ АРЕНДА!

Какие же есть пути решения этих проблем? Самое первое — на законодательном уровне запретить привязывать арендную оплату к иностранной валюте. Мы живем в России, наша выручка формируется в национальной валюте. Казино azino777 – игровые автоматы онлайн (отличные игры).

Переходите по ссылке! В Казани подобные договоры встречаются реже, в основном такая практика распространена в Москве.

За примером далеко ходить не надо, мои московские партнеры по пошиву мужских костюмов закрыли одну из студий только потому, что собственник отказался зафиксировать курс евро в договоре аренды и деньги, потраченные на ремонт и оборудование магазина, а это свыше 10 млн., оказались выкинутыми на ветер.

Второе и, пожалуй, самое важное — это изменить логику арендодателей, что сдача помещения в аренду — это такая же форма бизнеса, нужно стать партнером своему арендатору. В кризис очень важно, если арендодатель входит в положение и идет предпринимателю навстречу.

Что лучше находить компромисс, а не ждать, пока твое помещение снимет другой предприниматель, и нести в связи с этим потери от простоя полезной площади.

К счастью, такие собственники есть, в конце 2014 года, когда курс евро резко пошел вверх и нам катастрофически не хватало оборотных средств, мы смогли практически по всем арендуемым нами помещениями перенести часть арендных платежей на весну, это помогло нам преодолеть самый сложный период резкого скачка валюты.

Сегодня, заключая договор аренды, мы стараемся заключать по схеме «процент от оборота» либо привязывать его к людскому трафику. Понятно, что такие схемы не работают, если ты берешь помещение на первой линии в центре города. От собственника никак не зависит, сколько людей будет посещать твое кафе или магазин, а сколько людей пройдет мимо.

Подобная схема хорошо себя зарекомендовала в торговых центрах, бизнес-центрах. При этом для каждого сегмента торговли можно применять свой процент. К примеру, магазины одежды — 10 – 18%, спортивные товары — 5 – 13%, подарки — 20 – 25%, рестораны — 6 – 15%, фуд-корт — 3,5 – 12%, электроника — 2 – 8% от выручки.

Тогда собственнику становится интересно с тобой сотрудничать и привлекать к тебе клиентов, он становится твоим партнером.

Мне кажется, в момент кризиса надо каждой из сторон бизнеса относиться друг к другу повнимательнее и учитывать интересы друг друга.

Адель Ягудин

Источник: https://www.business-gazeta.ru/article/126275

Договор аренды кафе. Образец заполнения и бланк для скачивания 2020 года

Как я могу предотвратить закрытие кафе в арендуемом помещении?
Договор аренды кафе является разумным вариантом для малого и среднего бизнеса, представителям которого выгоднее взять помещения в аренду, чем приобретать их в собственность.

Это обусловлено не только недостатком денежных средств, но и тем, что на доходность кафе будет влиять место его расположения, а это величина нестабильная.

Файлы в .

DOC:Бланк договора аренды кафеОбразец договора аренды кафе

Например, часто посещаемое кафе может лишиться посетителей из-за переноса остановки общественного транспорта или закрытия соседнего предприятия.

контракта

Договор аренды кафе относится к сделкам по аренде нежилых помещений и составляется с соблюдением норм Гражданского кодекса.

https://www.youtube.com/watch?v=g3LSKLn2k9A

Перед заключением сделки рекомендуем тщательно изучить кадастровую документацию на арендуемый объект недвижимости и осмотреть сдаваемое в аренду здание или помещение с привлечением к осмотру специалистов. Желательно произвести натурные обмеры площадей и оценить техническое состояние строительных конструкций и коммуникаций.

Договор аренды считается вступившим в силу после подписания сторонами акта приема-передачи объекта.

Форма договора

Стандартная форма договора аренды кафе предусматривает наличие в нем трех параграфов:

  1. Предмет договора – это всеобъемлющее описание сдаваемого в аренду здания или помещений. Разумным будет указать все линейные характеристики и площади комнат, наличие и состояние коммуникаций, планировку и поэтажное расположение и т.д. Для предотвращения в будущем претензий арендодателя рекомендуем составить дефектную ведомость, фиксирующую качество отделочных поверхностей пола, стен и потолков.
  2. Права и обязанности контрагентов. В этом разделе особое внимание следует обратить на обеспечение сохранности арендуемых площадей, то есть после окончания срока аренды помещения должны быть возвращены арендодателю в состоянии не худшем, чем на момент приемки их арендатором. Функции по нормальной эксплуатации помещений могут быть распределены между арендатором и арендодателем, что должно найти отражение в контракте. Арендатор обязуется своевременно оплачивать аренду в соответствии с прилагаемым к договору аренды графиком.
  3. Последовательность взаиморасчетов. Здесь указывается общая сумма арендной платы и расценки за аренду одного квадратного метра, а также форма расчета (наличный, безналичный). Одним из важных дополнительных документов, прилагаемых к контракту, будет график оплат и погашения задолженностей.

В бланке типового договора всегда есть параграф, в котором прописываются реквизиты сторон договора и наименования (номера) документов, подтверждающих право собственности арендодателя.

Арендатору следует внимательно изучить и удостовериться в подлинности документов о праве собственности арендодателя на сдаваемое в аренду здание (помещения).

Владелец недвижимости по требованию арендатора обязан представить ему доказательства отсутствия каких-либо имущественных ограничений. Например, неприменение залога в отношении площадей, сдаваемых в аренду.

Также не должно быть претензий третьих лиц на указанные помещения.

Правильный выбор

Расположение кафе имеет большое значение для арендатора, так как это напрямую влияет на успешность его бизнеса. Например, нахождение арендуемых под помещения кафе площадей в крупном торговом центре в разы повышает рентабельность и доходность бизнеса.

Сроки договора

При краткосрочных отношениях сторон (меньше года) указание арендного срока в договоре не обязательно.

Если арендатор намерен свой ресторанный бизнес вести на арендуемых площадях более продолжительное время, то в договоре срок должен быть указан.

Более того, фиксированный срок договора длительностью более одного года предполагает регистрацию договора государственных органах (Росреестре).

Для бессрочных контрактов такая процедура не обязательна.

Субаренда

Если арендатор планирует предоставить часть площади или все помещения третьим лицам, он обязан сообщить об этом арендодателю. При получении согласия последнего в контракте прописываются все условия субаренды.

Исполнение условий договора

Арендатор обязан использовать помещения только по их прямому назначению, оговоренному в договоре. То есть разместить швейное производство в помещении, взятом в аренду под кафе, не получится.

Арендная плата

В связи с инфляционными ожиданиями арендодатель вправе оговорить в контракте возможность индексации арендной платы. Это явление повсеместно, поэтому советуем предпринимателям ограничить увеличение арендной платы до 10% в год.

Рассмотрение споров

Как правило, любой договор предусматривает рассмотрение спорных ситуаций во взаимоотношениях контрагентов путем переговоров. При невозможности урегулировать конфликт, связанный с условиями договора или с их исполнением, споры передаются на рассмотрение в суды, подсудность и подведомственность которых распространяется на правоотношения контрагентов.

Источник: https://zakonius.ru/obrazec/dogovor-arendy-kafe

Удержание имущества арендатора | Адвокат Мугин Александр

Как я могу предотвратить закрытие кафе в арендуемом помещении?

Сегодня предлагаю раскрыть такой способ обеспечения исполнения обязательств как удержание, обозначить — когда оно может быть применено, что может быть предметом удержания, каким образом максимально обеспечить интересы арендодателя.

Удержание как способ обеспечения исполнения обязательств возможно применительно к отношениям сторон как по договору подряда, так и по договору транспортной перевозки. В настоящей статье пойдет речь об удержании имущества применительно к договору аренды.

В Гражданском кодексе вопросам удержания, как способу обеспечения обязательств, уделено лишь две статьи 359 и 360, а сама процедура удержания имущества должника вызывает вопросы у арендодателей.

В каких случаях арендодатель имеет право удерживать имущества арендатора

Если арендатор не исполняет свои обязанности по договору надлежащим образом, например, арендатор не платит аренду, бывает у арендодателя встает вопрос: вправе ли арендодатель удерживать имущество арендатора. Сразу скажем – не всегда удержание имущества арендатора арендодателем является законным. Более того, в ряде случаев грозит арендодателю обвинением в самоуправстве, если не хищении (краже, грабеже).

Допустим, срок аренды истек, а у арендатора осталась задолженность перед арендодателем.

С одной стороны, для возникновения самого права на удержание и его применения нет необходимости заключать специальное соглашение. При этом, конечно, необходимо убедиться, что договором аренды не предусмотрено иное, так как ст.

359, устанавливающая основания удержания является диспозитивной и позволяет сторонам договора изменить основания по соглашению сторон (то есть в договоре может быть прописан прямой запрет на удержание имущества арендатора).

Иногда у арендодателя есть соблазн удержать все оставшееся после арендатора имущество. Но удержание применяется лишь в отношении вещи, принадлежащей должнику на праве собственности.

То есть, если арендатор представит документы, подтверждающие, что удерживаемое имущество принадлежит на праве собственности третьему лицу, либо само третье лицо потребует вернуть такое имущество, то арендодателю ничего не останется как перестать удерживать данное имущество.

Отмечу, что есть судебная практика, согласно которой, ряд судов вовсе считает, что удерживаемая для обеспечения исполнения обязательства вещь должна быть индивидуально определенной. Данный вывод является спорным.

При этом об удержании необходимо письменно уведомить должника о намерении удержать вещь.

Конечно, уведомление о удержании не предусмотрено действующим законодательством, но письмо об удержании необходимо направить арендатору, дабы не случилось ситуации, что удержанное имущество будет признано неосновательным обогащением и не истребовалось из владения арендодателя. По крайней мере, есть такая судебная практика.  

С другой стороны, право арендодателя удержать имущество возникает у только если вещь оказалась на законном основании в его владении. Если вещь захвачена арендодателем помимо воли арендатора, то у арендодателя не возникает право удерживать вещь.

В большинстве арендных споров имущество оказывается во владении арендодателя в отсутствии неправомерных действий с его стороны.

Имущество поступает во владение арендодателя в следствии оставления арендатором этого имущества после утраты права пользования соответствующим помещением — истечения срока аренды.

Так как подобное владение имуществом не может быть признано незаконным, оно может быть удержано по правилам п. 1 ст. 359.

Соответственно, если арендодатель завладел вещью, принадлежащей другому лицу, незаконно можно не рассчитывать на защиту в суде, даже если арендатор не исполнил свои обязательства. Данный вывод в свое время также нашел свое отражение в п. 14 информационного письма  Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной».

Еще один важный момент. Применение удержания возможно только в договорных отношениях. Если договор между сторонами не заключался, например, арендные отношения фактически сложились, но в предусмотренной законом форме договор не заключен, кредитор не может рассчитывать на защиту.

Соответственно целесообразно еще на стадии заключения договора предусмотреть в договоре аренды положение о том, что в случае, если после прекращения договора аренды арендатор оставит в помещении имущество, арендодатель будет осуществлять хранение такого имущества, но за счет арендатора. Если вы предусмотрите в договоре аренды такое условие, то помимо обязанности по обеспечению сохранности имущества арендатора у арендодателя возникает право требовать с арендатора компенсации расходов на хранение имущества.

Как правильно удержать имущество арендатора

Во-первых, необходимо убедиться, что договором аренды не установлено запрета на удержание имущество арендатора.

Во-вторых, необходимо убедиться, что договор аренды является расторгнутым. Удержание имущества арендатора в рамках действующего договора аренды является незаконным.

В-третьих, составить опись имущества арендатора или акт удержания имущества арендатора. Для составления данной описи целесообразно сформировать комиссию, в которую, по возможности, включить не зависимых от арендодателя лиц – других арендаторов, участкового и пр.

В-четвертых, уведомить арендатора об удержании.

Хорошо, если общая стоимость имущества арендатора, удержанного арендодателем, превышает сумму задолженности и арендатор сильно заинтересован в том, чтобы удержанное имущество вернуть, но так бывает не всегда.

Что делать с удержанным имуществом, если арендатор не исполнит свои обязательства по договору и не погасит задолженность я расскажу с следующей статье.

Подписывайтесь на рассылку публикаций внизу страницы.

Возможно вам также будет интересна статья «Арендатор не освобождает помещение. Превентивные меры«

Источник: http://www.advokat-mugin.ru/uderzhanie-imushhestva-arendatora/

Юрист Адамович
Добавить комментарий