Как можно грамотно узаконить право субаренды?

Бухгалтерские и аудиторские термины — Audit-it.ru

Как можно грамотно узаконить право субаренды?

Субаренда – это временная переуступка прав арендатором на арендуемое им имущество или на его часть.

Гражданско-правовые отношения

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса РФ).

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду. При этом ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор, а договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Арендатор (субарендатор) обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Цель субаренды

Это хороший способ для арендатора снизить свои затраты на аренду, если какая-то часть арендованного имущества им не используется.

Особенность субарендных договорных отношений 

По договору, заключаемому между арендатором и субарендатором, арендатор берет на себя обязательства сдавать на оговоренный срок имущество, которое находится у него в аренде в соответствии с основным договором между ним и арендодателем.

Субаренда не освобождает арендатора от тех обязательств, которые он несет перед арендодателем в соответствии с договором аренды.

Эта норма установлена законодательно в пункте 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ и не может быть изменена или отменена договорами аренды или субаренды.

По договору субаренды арендатор не может передать субарендатору больше прав по владению и пользованию имуществом, чем имеет их сам.

Согласие арендодателя на заключение договора субаренды

Отметим, что арендодатель является обязательным участником этой гражданско-правовой сделки.

При этом без согласия арендодателя на заключение договора субаренды, арендная сделка по закону может быть признана недействительной.

Оформлено это согласие может быть как дополнительное соглашение к договору аренды, в виде заверенного письма или протокола совместного заседания.

Его можно также оговорить заранее в первичном договоре аренды как право арендатора на временную передачу имущества в субаренду.

Последствия сдачи имущества в субаренду без согласия арендодателя

Рассмотрим следующую ситуацию.

Организация арендовала имущество и сдала его в субаренду. При этом по условиям договора она не имела права это делать, так как в договоре был прямой запрет арендодателя на сдачу имущества в субаренду.

Выясним юридические и налоговые последствия несогласованной субаренды для всех участников сделки.

Гражданско-правовые последствия

Арендодатель вправе проверить, как его имущество используется арендатором.

Узнав о нарушении своего запрета на субаренду, арендодатель может в определенный срок расторгнуть договор аренды и вернуть имущество или выселить субарендатора и использовать имущество в соответствии с условиями договора.

Последствиями расторжения договора аренды будет возврат арендатором и, соответственно, субарендатором имущества арендодателю (Статьи 301, 303 ГК РФ).

В этом случае арендные платежи, уплаченные арендатором до момента расторжения договора, арендодатель не возвращает (Пункт 4 ст. 453 ГК РФ).

Кроме этого арендодатель может:

  • потребовать от арендатора уплаты штрафа, если он был предусмотрен договором (Пункт 1 ст. 330 ГК РФ);
  • потребовать от арендатора возмещения убытков, например ущерба, причиненного имуществу арендодателя (Пункт 5 ст. 453, ст. 622 ГК РФ).

Если же арендодателю будет достаточно только выселить субарендатора, не расторгая при этом договор аренды, то он может обратиться в суд с требованием о признании договора субаренды между арендатором и субарендатором недействительным и возврате имущества арендатору (Пункт 2 ст. 167, п. 1 ст. 173.1, п. п. 2, 3 ст. 615 ГК РФ).

В случае если договор субаренды будет признан недействительным, субарендатор будет обязан возвратить арендатору (субарендодателю) арендованное имущество (Пункт 2 ст. 167 ГК РФ). При этом арендатор (субарендодатель) не должен возвращать субарендатору полученные им платежи, так как они являются платой за фактическое пользование имуществом (Постановление ФАС МО от 08.07.2014 N Ф05-6553/2014).

Налоговые последствия

Налоговые органы могут отказать субарендатору в признании субарендных платежей в составе налоговых расходов по договору субаренды и в вычетах НДС с субарендных платежей, так как согласие собственника помещения на передачу имущества в субаренду обязательно.

В налоговом учете арендатора затраты по претензиям арендодателя отражают следующим образом.

Если договор аренды будет расторгнут и арендатору придется выплатить арендодателю штраф и возместить ущерб, то суммы штрафа по договору и возмещения реального ущерба можно будет включить во внереализационные расходы (Подпункт 13 п. 1 ст. 265 НК РФ).

При этом размер реального ущерба должен быть подтвержден документально. Арендодателю все полученные в результате расторжения договора аренды средства (компенсации, упущенную выгоду, штрафы и т.п.) нужно включить во внереализационные доходы (Пункт 3 ст. 250 НК РФ).

А вот НДС с этих сумм начислять не надо, так как они не связаны с оплатой услуг по аренде (Подпункт 2 п. 1 ст. 162 НК РФ).

Права и обязанности субарендатора

Субарендатор получает права и обязанности, оговоренные в первоначальном основном договоре аренды.

Срок договора субаренды

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий действие первичного договора аренды. В том случае, когда срок действия договора аренды не определен, договор на субаренду также может быть заключен на том же условии.

Отметим, что договор субаренды, срок действия которого превышает 1 год, должен быть в обязательном порядке зарегистрирован в территориальном органе Росреестра.

Субаренда: подробности для бухгалтера

  • О применении ставки налога на прибыль 0% сельхозпроизводителем в отношении сумм возмещения убытков … газодобывающими предприятиями заключены договоры аренды (субаренды) земельных участков, принадлежащих обществу.
    Данные … период срока действия договоров аренды (субаренды) земельных участков.
    К сведению: в … этап рекультивации), передаваемых в аренду (субаренду) ООО в 2015 году, осуществлялся … свою очередь, сдача в аренду (субаренду, временное пользование) части земельных участков … частей земельных участков в аренду, субаренду, в пользование происходило не в …
  • Судебные победы арендаторов … передать с согласия арендодателя в субаренду арендованное имущество. Однако способ … и сдавать арендованные помещения в субаренду. Но впоследствии арендодатель направил … , продолжал сдавать помещения в субаренду, а арендодатель обратился в … одностороннем порядке отозвать согласие на субаренду.
    Но Судебная коллегия Верховного … арендатора сдавать арендованное имущество в субаренду не противоречит требованиям ст. … позволяющем арендатору сдавать помещения в субаренду.
    Причем арендодатель на этом не …
  • Как выстроить процесс аудита объектов недвижимости … арендодателя, (в т.ч. под субаренду), условий пересмотра арендной ставки, наличие … , наличие возможности сдачи площадей в субаренду,
    Также не стоит забывать о … на сдачу объекта в аренду/субаренду. Если пренебречь этим правилом, в … сдача вакантных площадей в аренду/субаренду, при этом необходимо обращать внимание …
  • Очередные изменения в порядке применения КОСГУ … от платы по договорам аренды, субаренды, являющейся платой за право пользования … исключением платы по договорам аренды (субаренды) земель, а также доходов от … в отношении доходов по договорам субаренды. Остальные изменения, внесенные в упомянутый …
  • Об учете расходов на арендные платежи … , которому запрещено сдавать площади в субаренду. В связи с этим между … том числе заключенный договор аренды (субаренды), документы, подтверждающие внесение арендных платежей … оказанных услуг по договору аренды (субаренды) для целей документального подтверждения расходов …
  • Налоговые последствия договора аренды … аренды и ищите условие о субаренде. Если субаренда договором предусмотрена, то лучше … согласие собственника на сдачу в субаренду. Тогда принятие арендной платы в …
  • Обзор писем Министерства финансов РФ за май 2019 … отношении операций по предоставлению в субаренду вышеуказанного имущества особенностей уплаты налога … установлено. Поэтому при передаче в субаренду федерального имущества, имущества субъектов Российской …
  • Обзор писем Министерства финансов РФ за март 2019 … отношении операций по предоставлению в субаренду муниципального имущества Республики Казахстан администрацией … оказании услуг по предоставлению в субаренду муниципального имущества Республики Казахстан администрацией …
  • НДС в 2018 году: разъяснения Минфина России … оказании услуг по предоставлению в субаренду федерального имущества, имущества субъектов Российской … , при предоставлении такого имущества в субаренду имеют право на вычет сумм …
  • Сотрудники используют личный транспорт в служебных целях: оформление аренды или безвозмездного использования для списания ГСМ … том числе заключенный договор аренды (субаренды), документы, подтверждающие оплату арендных платежей … оказанных услуг по договору аренды (субаренды) для целей документального подтверждения расходов …
  • Дробление бизнеса без налоговых потерь … , и передавал часть помещений в субаренду одному или двум взаимозависимым лицам … денежные средства по договорам аренды (субаренды) на счет ИП не поступали …
  • Уход от налогов через дробление: что ищет налоговая? … путем сдачи нежилых помещений в субаренду). Общество обжалует решение налогового органа … путем сдачи нежилых помещений в субаренду).
    Инспекция проанализировала участие учредителей данных …
  • Обзор писем Министерства Финансов РФ за ноябрь 2017 года … том числе заключенный договор аренды (субаренды), документы, подтверждающие оплату арендных платежей … оказанных услуг по договору аренды (субаренды) для целей документального подтверждения расходов …
  • Обзор писем Министерства финансов РФ за август 2018 … оказании услуг по предоставлению в субаренду федерального имущества, имущества субъектов Российской … , при предоставлении такого имущества в субаренду имеют право на вычет сумм …
  • Налог на прибыль в 2017 году. Разъяснения Минфина России … том числе заключенный договор аренды (субаренды), документы, подтверждающие оплату арендных платежей … оказанных услуг по договору аренды (субаренды) для целей документального подтверждения расходов …

Источник: https://www.audit-it.ru/terms/agreements/subarenda.html

Как оформить субаренду земельного участка

Как можно грамотно узаконить право субаренды?

Для кого эта статья: для сельхозпредприятий, которым нужно заключить договор субаренды земельного участка.

Из этой статьи вы узнаете: кто имеет право заключать договор субаренды земли, какие у него ограничения, можно ли передать в субаренду не весь участок, а только его часть, как зарегистрировать право субаренды.

Законодательные принципы субаренды

Порядок передачи земельного участка или его части в субаренду определен ст. 8 Закона от 06.10.98 г. № 161-XIV «Об аренде земли» (далее – Закон № 161).

Так, арендованный земельный участок может передаваться арендатором в субаренду без изменения целевого назначения.

Для этого необходимо, чтобы право на передачу участка в субаренду было предусмотрено договором аренды земли или было письменное согласие арендодателя на передачу этого участка в субаренду.

Согласие относительно земель государственной собственности оформляется приказом Госгеокадастра в области (для земель сельхозназначения, расположенных за пределами населенных пунктов) или решением сельского, поселкового, городского совета (в частности, для земель сельхозназначения, расположенных в пределах населенных пунктов). Для земель коммунальной собственности согласие также излагается в форме решения сельского, поселкового, городского совета.

Если в договоре вообще не идет речь о субаренде земельного участка, то арендатор имеет право направить арендодателю письменный запрос относительно дачи согласия на передачу этого участка в субаренду.

Арендодатель должен направить письменное уведомление о своем согласии или возражении в течение одного месяца.

Если ответ не будет направлен в установленный срок, арендованный земельный участок или его часть могут быть переданы в субаренду.

А вот если договор содержит прямой запрет передачи участка или его части в субаренду, то письменный запрос не поможет решить этот вопрос. Придется инициировать внесение изменений в данный пункт договора аренды земли путем заключения дополнительного соглашения к договору. Как внести изменения в договор аренды земли, см. в консультации «Вносим изменения в договор аренды земли».

Сторонами договора субаренды являются арендатор (юридическое или физлицо, которое пользуется участком на правах аренды) и субарендатор (юридическое или физлицо, которое получает участок в субаренду).

Типовая форма договора субаренды земельного участка не установлена, поэтому стороны могут руководствоваться нормами Закона № 161 и, конечно, брать за основу сам договор аренды земли (если в нем не очень устарели нормы).

Как и при аренде, договор субаренды земли должен содержать существенные условия, определенные ст.

15 Закона № 161, а именно: объект субаренды, срок действия договора, плата за субаренду с указанием ее размера, индексации, способа и условий расчетов, сроков, порядка ее внесения и пересмотра, ответственности за ее неуплату.

Субаренда части участка

Согласно ст. 8 Закона № 161 в субаренду может быть передана и часть арендованного земельного участка.

Для этого сначала необходимо определить границы желаемой части, поскольку регистрация права субаренды на часть участка осуществляется после внесения сведений о такой части в Государственный земельный кадастр (далее – ГЗК) (ч. 11 ст. 791 Земельного кодекса, далее – ЗК).

Аналогичная норма содержится в п. 125 Порядка ведения Государственного земельного кадастра, утвержденного постановлением КМУ от 17.10.12 г. № 1051 (далее – Порядок № 1051).

Для внесения в ГЗК сведений о части земельного участка, который планируется передать в субаренду, в Центр предоставления административных услуг подаются (п. 126 Порядка № 1051):

  • заявление по форме приложения 25 к Порядку № 1051;
  • документы, на основании которых приобретается право субаренды, с указанием границ части земельного участка, на который распространяется такое право;
  • техническая документация по землеустройству относительно установления границ части земельного участка, на который распространяются права субаренды;
  • электронный документ (т. е. электронная версия составленной техдокументации, которая предоставляется на флешке).

Заявление о внесении этих сведений может быть подано правоприобретателем, стороной (сторонами) сделки, которыми приобретается право субаренды, или уполномоченным ими лицом.

Однако заказать изготовление технической документации в данном случае имеет право только собственник и землепользователь (ст. 26 Закона от 22.05.03 г.

№ 858-IV «О землеустройстве», далее – Закон № 858).

То есть в случае необходимости заключить договор субаренды на часть арендованного земельного участка арендатор должен:

  • прежде всего проверить наличие у него права заключать такой договор в договоре аренды земли или получить письменное согласие собственника;
  • потом самостоятельно выбрать юрлицо или физлицо-предпринимателя, которые являются разработчиками технической документации по землеустройству согласно ст. 26 Закона № 858, и заказать у них эту документацию относительно установления границ части земельного участка, на который распространяется право субаренды и электронный документ. Стоимость изготовления такой документации и электронного документа устанавливается по договоренности сторон и фиксируется в заключенном между заказчиком и разработчиком договоре.

После этого правоприобретатель передает все эти документы в Центр предоставления административных услуг для внесения информации о субаренде части земельного участка в ГЗК.

Отметим, что процедура внесения сведений является бесплатной, как и выдача извлечения из ГЗК о земельном участке, которое подтверждает факт осуществления этой процедуры.

В дальнейшем при необходимости всегда можно получить такое извлечение, впрочем, бесплатно оно выдается только первый раз. Потом стоимость каждого извлечения будет составлять 68,90 грн. (0,05 размера прожиточного минимума для трудоспособных лиц, далее – ПМ) (постановление КМУ от 01.08.11 г. № 835).

Ограничение договора субаренды

Договор субаренды является производным от договора аренды земли. Поэтому вполне правомерно, что ст. 8 Закона № 161 установлены такие ограничения относительно договора субаренды:

  • условия договора субаренды должны ограничиваться условиями договора аренды земельного участка и не противоречить ему;
  • срок договора субаренды не может превышать срока, определенного договором аренды земли;
  • в случае прекращения договора аренды земли действие договора субаренды прекращается.

Кроме того, плата за субаренду земельного участка не может превышать размера арендной платы (п. 288.6 Налогового кодекса). Итак, получается, что она может равняться арендной плате или быть меньше.

Отметим, что договор аренды земли может быть прекращен, в частности, в случае смерти физлица-арендатора или арендодателя либо ликвидации юрлица-арендатора (ст. 31, 32 Закона № 161).

Однако, если договором аренды предусмотрено, например, что смерть арендодателя не является основанием для прекращения договора, то его действие не прекращается и по аналогии договор субаренды также продолжает действовать.

Таким образом, при заключении договора субаренды земельного участка необходимо учитывать условия договора аренды этого участка.

Регистрация права субаренды

Согласно ст. 4 Закона от 01.07.04 г. № 1952-IV (далее – Закон № 1952) право субаренды подлежит государственной регистрации в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество и их обременений (далее – Госреестр прав).

Учитывая то, что это право возникает только после его госрегистрации, субарендатор заинтересован как можно быстрее осуществить такую регистрацию.

А вот обязательное нотариальное удостоверение договора субаренды земельного участка не установлено, однако стороны могут это сделать по взаимному согласию.

Как уже отмечалось, до осуществления госрегистрации права субаренды, которое распространяется только на часть земельного участка, необходимо в обязательном порядке внести сведения о такой части в ГЗК (ч. 11 ст.

791 ЗК).

То есть перед обращением к госрегистратору у правоприобретателя на руках должно быть извлечение из ГЗК о земельном участке, которое и будет содержать все необходимые данные о границах участка, на который распространяется субаренда.

Исключительного перечня документов, необходимых для регистрации права субаренды, в Порядке государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений, утвержденном постановлением КМУ от 25.12.15 г. № 1127, нет. Впрочем эту информацию можно получить у любого госрегистратора прав, ведь именно на него возложена эта обязанность (ч. 2 ст. 18 Закона № 1952).

Подробнее о порядке и стоимости регистрации вещного права на недвижимое имущество читайте в статье «Регистрация вещного права: порядок и стоимость».

Результатом осуществления государственной регистрации права субаренды будет изготовленное бесплатно извлечение из Госреестра прав в электронной и (по желанию заявителя) бумажной форме (ст. 21 Закона № 1952).

В дальнейшем электронное извлечение можно заказать в любое время через кабинета электронных сервисов и при необходимости распечатать его. Стоимость извлечения в бумажном виде составит 0,025 ПМ (40 грн.

), в электронном – 0,0125 ПМ (20 грн.).

Выводы

Арендованный земельный участок может передаваться арендатором в субаренду без изменения целевого назначения, если такое право предусмотрено договором аренды земли или есть письменное согласие арендодателя.

Типовая форма договора субаренды земельного участка не установлена, поэтому стороны могут опираться на нормы Закона № 161 и за основу брать сам договор аренды земли, добавляя желаемые условия. По взаимному согласию сторон договор может быть удостоверен нотариально.

При заключении договора субаренды земельного участка следует тщательно изучить и учесть все условия договора аренды этого участка.

Право субаренды подлежит государственной регистрации в Госреестре прав. До осуществления госрегистрации этого права, которое распространяется только на часть земельного участка, сначала необходимо внести сведения о такой части в ГЗК.

Источник: https://uteka.ua/publication/agro-4-zemlya-ta-zemelni-pravovidnosini-32-kak-oformit-subarendu-zemelnogo-uchastka

Сдавать квартиру официально? Почему именно так, что учесть, и как минимизировать риски?

Как можно грамотно узаконить право субаренды?

Прежде, чем ответить на вопрос «Как сдать квартиру в аренду официально», предлагаем вам сначала ответить на другой.

Почему мне стоит сдавать квартиру в аренду официально?

Не будем взывать к вашей сознательности и рассказывать, что нарушать закон нехорошо. А вместо этого обозначим основные риски, с которым сталкивается человек, нелегально сдающий свою недвижимость в аренду:

  1. Афера.Если Вы нелегально сдаете жилье вы можете столкнуться с тем, в вашей квартире окажутся совсем не те люди, кому вы изначально сдавали квартиру. Или, что еще хуже, можете даже лишиться жилья;
  2. Непредвиденные расходы.Если заранее не определить порядок оплаты всех расходов (коммунальные платежи, телефон и т.д.), то непросто будет, например, получить с нанимателя деньги для оплаты его телефонных разговоров с родственниками из далекого, но родного города;
  3. Порча имущества.Как без договора потом доказать, что до появления нанимателя в квартире был другой телевизор, на люстре было не 4, а 5 плафонов, а на ковре не было пятен?
  4. Проблемы с законом.В действующем законодательстве не предусмотрено ответственности за «сдачу квартиру внаем без договора», однако есть нормы, предусматривающие ответственность за непредставление налоговой декларации (ст. 119 НК РФ) и неуплату налогов. Причем обращаем ваше внимание, что за неуплату налогов предусмотрен как штраф (ст. 119 НК РФ), так и уголовная ответственность (ст. 198 УК РФ).

(подробнее о возможных последствиях нелегальной сдачи жилья читайте в отдельной статье проекта Правильная аренда.

Надеемся, что теперь вы склонились к тому, чтобы сдавать квартиры в аренду легально.

решили сдать жилье? Мы проконсультируем и поможем. Все услуги правильной аренды

Но прежде, чем начинать предлагать знакомым свою квартиру или размещать объявления в интернете, мы советуем ознакомиться с некоторыми нормативными документами и произвести определенные расчеты.

Доход

Каждый хочет получать доход от своей деятельности, аренда не исключение. Для того, чтобы определить потенциальный доход, можно посмотреть аналогичные предложения по аренде: квартиры в вашем районе примерно в таком же состоянии, например, воспользовавшись нашим индикатором арендных ставок .

Налоги

Итак, размер дохода примерно понятен, теперь определимся с расходамикоммунальные платежистрахование квартиры и имущества (если сочтете нужным), и конечно же, налоги.

Что касается налогов, то для получения полного представления можем предложить вам ознакомиться со статьями на данную тему на нашем портале.

Здесь же просто отметим, что при сдаче квартиры внаем существует несколько вариантов налогообложения, так что подобрать оптимальный для себя вариант вполне возможно:

Для простоты и наглядности можно воспользоваться подготовленным нами Налоговым калькулятором введя него актуальные именно для вас данные.

Как видно, по части налогообложения, больший выбор предоставляется ИП. Более подробную информацию об особенностях сдачи квартиры для физ.лица и ИП вы можете найти в нашей статье «Сдавать квартиру как ИП или физ. лицо? Сходства и различия» .

Взаимоотношения с налоговыми органами

После получения оплаты по договору аренды/найма у вас возникает обязанность по уплате налога. Необходимо не только заплатить саму сумму, но и предоставить в налоговые органы документы, подтверждающие, что данная сумма рассчитана правильно.

Формы налоговых деклараций утверждаются Минфином РФ. Также налоговые органы могут потребовать предоставить сам договор и документы, подтверждающие получение оплаты.

Ни физическое лицо, ни, в некоторых случаях, даже индивидуальный предприниматель не обязаны вести «полноценный» бухгалтерский учет, как юридические лица. Но требования к учету все же есть.

Например, ИП, применяющие Упрощенную систему налогообложения, обязаны вести книгу учета доходов и расходов (346.24 НК РФ).

В любом случае, факт получения оплаты необходимо фиксировать распиской или выпиской по банковскому счету, если оплата осуществляется безналичным путем.

Чтобы это не было проблемой, всегда можно воспользоваться нашими сервисами:

Не только вред, но и польза

Сдавая недвижимость легально и уплачивая с нее налоги в не только несете расходы на сами налоги, но и… получаете возможность выйти из совсем другой зоны рисков, возникающих при «черной аренде», когда вы в конфликтной ситуации не можете обратиться в милицию, суд. Апеллировать к к законами и их нарушению.

Сдавая легально, вы не опасаетесь угроз со стороны жильца, что он донесет на в a ФНС, что ответственность за то, что в квартире проживает 40 нелегалов будет возложена на вас, а не на ответственного квартиросъемщика, что в случае нанесения ущерба вашему имуществу или имуществу ваших соседей вы сможете решать этот вопрос через суд и т.д.

Помимо таки косвенных ситуаций, бывают и прямые выгоды от официального оформления арендных отношений. Так, например, в определенных ситуациях вы можете подавать на возврат фактически уплаченного НДФЛ по имущественному вычету или льготы по налогу на недвижимость, используемую в коммерческой деятельности.

Прочие расходы

Теперь, когда мы разобрались с налогами, но это не единственные затраты. Которые стоит оценить, прямимая роение о сдаче недвижимости в аренду. Когда вы принимаете решение о сдаче недвижимости, вы становитесь предпринимателем, а потому и относиться к этому надо, как к бизнесу.

Вам необходимо минимизировать риски ущерба состоянию квартиры, имуществу, а также возможного ущерба третьим лицам.

Управлять этим риском можно или обращаясь в страховую компанию (только, приобретая страховой полис обязательно убедитесь, что под страховой случай попадает сдаваемая в наем квартира) или же самостоятельно создавая резерв под непредвиденные случаи. Подробнее можно почитать об этом в отдельной статье Страхование сдаваемых в аренду квартир.

А также, сдавая свою недвижимость следует иметь ввиду, что арендаторы, проживая в квартире, подвергают ее естественному износу и, как бы аккуратны и порядочны они не были, а после нескольких лет сдач недвижимости в аренду, квартире потребуется косметический ремонт. Создавать резерв под эти цели или нет – вам решать, но иметь ввиду, что такая потребность возникнет, в любом случае, надо.

Согласование аренды

Надеемся, в результате расчетов, произведенных выше, вы оказались в прибыли и мы можем перейти к следующему пункту. Определиться, что и с кем нужно согласовать, чтобы получить право сдавать жилье.

Эту тему мы обсуждали в статьях «Как сдать квартиру внаем. Виды квартир и особенности их аренды»  и «Как сдать комнату в квартире».

Но чтобы не обременять вас множеством ссылок, ниже приведена таблица, наглядно демонстрирующая, какое согласие требуется в каком случае.

Согласиевсех собственниковСогласие наймодателяСогласие всехчленов вашейсемьи,проживающих совместнос вамиСогласие соседей по квартире
Собственная квартираДа
Муниципальная квартираДаДа
Приватизированнаякомната вкоммунальнойквартиреДаДа
Неприватизированнаякомната вкоммунальнойквартиреДаДаДа
Комната в неприватизированной квартиреДаДа
Комната вприватизированнойквартиреДа

Какой договор выбрать?

Вы определили, чье именно согласие нужно и, наверняка, уже знаете, как его получить. Теперь пора переходить, пожалуй, к самой ответственной части оформления аренды — договору.

Конечно, сам договор вы будете согласовывать и подписывать с нанимателем/арендатором. Но будет полезно заранее определить, какой именно договор нужно будет заключить.

Вариантов здесь два: договор найма (заключается, если квартира сдается физическому лицу) и договор аренды (заключается, если квартира сдается юридическому лицу).

Договору найма посвящена гл. 35 ГК РФ, а договору аренды — гл. 34 ГК РФ.

Договор найма не нужно регистрировать, вне зависимости от срока, на который он заключается.

Хотя позднейшие наши исследования показали, что есть разъяснения и подзаконные акты, которые, тем не менее, обязывают договора найма, заключенные на срок от одного года регистрировать.

Помимо этого, необходимо понимать, что долгосрочный договор найма влечет ха собой не только обязательность его регистрации, но и существенно расширяет права нанимателя.

Договор же аренды, подлежит обязательной регистрации, если заключается на срок более года, и тут никаких разногласий в трактовках быть не может.

Таким образом, мы рекомендуем вам отдельное внимание уделить тому, чтобы, даже если вы сдаете жилье несколько лет одному и тому же арендатору, договора, по которым вы ему сдаете квартиру, не могли быть и трактованы, как долгосрочные.

В общем-то, выбора, какой договор заключать, нет — это определяется тем, кому вы собираетесь сдавать квартиру. После того, как выбор сделан, стоит ознакомиться с соответствующими нормами законодательства, чтобы понять, какие у вас будут права и обязанности, что можно требовать от нанимателя, а что — нет.

Скачать договора найма квартиры, комнаты, дома, составленные юристами Правильной Аренды

Детали договора

То, что обязательно должно быть указано в договоре, можно найти в Гражданском кодексе: в гл. 34 и 35, посвященных договорам аренды и найма, соответственно. А также в статьях, касающихся всех гражданско-правовых договоров. Такие статьи содержатся в гл. 27, 28 и 29 ГК РФ.

Также в договор должны быть включены все соглашения, достигнутые вами и нанимателем/арендатором:

  • о размере и сроках получения оплаты;
  • о пользовании имуществом;
  • об оплате коммунальных расходов;
  • о порядке проверки квартиры и имущества;
  • и все остальное, что сочтете нужным, и что не противоречит законодательству.

Приложением к договору может быть оформлен акт приема-передачи самой квартиры и имущества в ней. Это позволит снизить риски причинения ущерба имуществу во время проживания нанимателя в квартире.

Да, Гражданским кодексом это не регулируется, но мы настоятельно рекомендуем, чтобы список лиц, имеющих право проживать в арендуемой квартире, был закрытым и все, кто имеют право проживания были перечислены в самом договоре.

Так же мы рекомендуем вам выбрать отвечающий вашему случаю договор в нашем Магазине Договоров

Источник: https://moskvarenta.ru/yuridicheskaya-informatsiya/kak-sdat-v-arendu-zhiloe-pomeshhenie/

Как правильно сдать квартиру

Как можно грамотно узаконить право субаренды?

Сдача квартир в аренду сегодня для многих казахстанцев стала бизнесом, причем довольно прибыльным. Высокие цены на недвижимость и дефицит жилья позволяют предполагать, что потенциал этого вида деятельности еще достаточно велик.

Когда владелец квартиры только задумывается о том, чтобы начать сдавать свою недвижимость, он не знает многих правил ведения этого бизнеса.

Например, новички часто задают вопросы, нужно ли регистрироваться в качестве ИП и что случится, если прописать клиента в своей квартире? Также многие до сих пор уверены, что составление договора аренды вовсе не обязательно.

Конечно, можно обойтись и без него, но надо знать, что вы при этом теряете. К тому же многие не понимают, где границы прав и обязанностей арендатора либо арендодателя.

Итак, какие могут быть рекомендации, если вы решили сдать свою квартиру арендаторам?

1. Не делать дорогого ремонта

Это затраты, которые не окупятся, говорят опытные арендодатели. К чужому имуществу постояльцы относятся небрежно: новая мебель, качественная отделка быстро обветшают. В съемной квартире в среднем ценовом диапазоне лучше, если ремонт будет незатратным.

Тем более, что интерьер придется периодически обновлять. Есть арендаторы, которых больше устраивает квартира без мебели. Дорогую обстановку, иногда даже по требованию клиента, делают, когда квартира предназначена для состоятельных квартиросъемщиков.

Как правило, это иностранцы или сотрудники крупных компаний.

Ремонт перед продажей или арендой квартиры: за и против >>>

2. Минимальный набор мебели

Должны быть (если квартира не сдается полностью пустой): кровать или диван, шкаф плательный, холодильник, обеденный стол, шкафы с посудой, стиральная машина, стулья.

3. Регистрироваться в налоговой необходимо

Тем более теперь, когда в стране заговорили о радикальных течениях и группировках. По словам арендаторов, участковые стали чаще проводить рейды по квартирам. Если обнаружится, что жилье сдается нелегально, владельцу грозит штраф. Согласно кодексу об административных нарушениях ст.

207 (сокрытие объектов налого-обложения) «в размере ста пятидесяти процентов от суммы налогов и других обязательных платежей, подлежащих уплате по сокрытому объекту налогообложения».

И дело не только в рейдах: нередко в полицию обращаются соседи, которые недовольны шумом в арендуемой квартире.

Налоги за сдачу квартиры в аренду: ответственность за неуплату >>>

Можно обойтись и без регистрации в налоговой, если нотариально заверить договор о безвозмездном пользовании жилого помещения. В этом случае договоренность об оплате будет устной, а значит привлечь клиента за неуплату или порчу имущества на законных основаниях будет невозможно.

4. Арендадатель может работать и на основе патента

Это допустимо, если вы не используете наемный труд и ваш доход в месяц не превышает 200-кратного размера минимальной заработной платы.

В этом случае индивидуальный предприниматель платит налоги в размере 2% от заявленного дохода. При этом патент можно получить сроком от одного месяца либо до конца календарного года.

Патент удобен тем, что не нужно вести бухгалтерскую отчетность (только налоговую) и пользоваться кассовым аппаратом.

5. Прописка или временная регистрация

Согласно административному кодексу, все казахстанцы с 2011 года должны быть прописаны по месту жительства (если они проживают более 3 месяцев). Либо оформить временную регистрацию (сроком до одного года).

Иначе штрафом грозят не только тем, кто не зарегистрировался, но и тем, кто позволил проживать в своей квартире (в размере 5 МРП). Если арендатор просит прописать его в съемной квартире, владельцу нечего опасаться притязаний на его недвижимость.

По закону, владелец жилья может выписать любого человека из своей квартиры, причем присутствие последнего в ЦОНе не обязательно.

Прописка в Казахстане. Какие документы нужны для прописки >>>

6. Официальное оформление документов

Как патент, так и договор аренды делают вашу деятельность легальной и дает возможность предъявить официальные претензии арендатору, если он что-то недоплатил или сломал.

7. Договор об аренде советуют заключать обязательно

Причем там же можно оговорить выплату обязательного страхового взноса (он может равняться стоимости аренды за месяц). На тот случай, если арендатор что-то испортит из обстановки или задолжает, страховой взнос остается у арендодателя. Некоторые пользуются залоговым депозитом.

Согласно Закону РК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество», если квартира сдается сроком на год и более, договор аренды должен регистрироваться в правовом кадастре (в органах юстиции через ЦОН).

Как правильно заключить договор аренды квартиры в Казахстане >>>

8. Осуществляйте оплату коммунальных услуг самостоятельно

Часто практикуется, что арендатор платит и отдает квитанции владельцу жилья. Однако в сетях появилась информация, что в Алматы, например, сегодня можно приобрести поддельные квитанции об оплате.

9. При подписании договора аренды составляется акт приема-передачи имущества

В нем описывается состояние квартиры, мебели. В общем, всего, что вы посчитаете нужным. Наличие дефектов тоже указывается. Например, холодильник 1 шт. — глубокая царапина на правой стенке.

Перед тем как арендатор съедет с квартиры, также составляется акт приема-передачи.

10. Изъятие паспортов и удостоверений личности у арендатора в качестве залога считается незаконным

Согласно кодексу РК, статьи 379, данное нарушение влечет штраф в размере 5 МРП.

Из советов от бывалых арендодателей — не сдавать жилье некоторым трудовым мигрантам. Обещают, что будут жить двое человек, на деле их может быть 10. Также специалисты обращают внимание на страхование недвижимости от пожаров или затоплений.

Поиск клиентов обычно не вызывает проблем: можно расклеить объявления, разместить их в местных газетах и на специализированных сайтах. Обращаться или нет к риэлторам — это личные предпочтения.

Риэлторов ругают те, кто столкнулся с неграмотным обслуживанием.

Даже если вы предпочитаете сдавать квартиру самостоятельно, услуги риэлторов могут оказаться весьма ценными, если клиент съехал внезапно, и вам нужно снова быстро сдать квартиру.

Что касается договора об аренде, разные образцы можно найти в Интернете. Кстати, с таким запросом казахстанцы тоже обращаются к Всемирной сети довольно часто: в мае было 767 соответствующих запросов. Как вариант — за составлением документа можно обратиться к юристу. Услуга, конечно, будет стоить денег, но этим типовым договором вы впоследствии будете пользоваться, может быть, не один год.

Информационная служба kn.kz

Источник: https://www.kn.kz/helpful/view/id/254/

Юрист Адамович
Добавить комментарий