Как можно вернуть деньги, украденные риэлтором за квартиру?

Почему не стоит связываться с риэлторами

Как можно вернуть деньги, украденные риэлтором за квартиру?

В предыдущем посте я изложил, почему нормальный человек не пойдёт работать риэлтором. Теперь обязан рассказать, почему при покупке/продаже квартиры нельзя связываться с риэлторами:

1. Наглость. Как я уже объяснил в прошлом тексте, риэлторы ищут жертв на сайтах продажи недвижимости.

Например, агент нашёл на “Авито” объявление о продаже квартиры от собственника,звонил, договаривается о встрече (большинство по телефону выдают себя за реальных покупателей) и на месте начинает предлагать услуги: настаивает на заключении договора; просит удалить твоё объявление со всех сайтов, чтобы разместить взамен свои; пытается навязать комиссию; если выпроваживаешь в дверь, лезет в окно… При этом таких риэлторов даже в провинциальном городе в первые дни после выставления объявления придёт как минимум 10 штук и каждый будет наглым и настойчивым. Все будут заверять, что без них ты квартиру никогда не продашь, а с ними всё будет  почти мгновенно. Наглая и необоснованная ложь. С ними продаваться будет наверняка ещё дольше

2. Так называемый “эксклюзивный договор”. Звучит красиво, но по факту это означает то, что после подписания квартирой сможет заниматься только это АН (агентство недвижимости). Ни ты сам, ни твои родственники/друзья, ни другие риэлторы.

Допустим, если неожиданно тебе позвонит сестра/друг из другого региона и скажет “Я тут узнал, что ты продаёшь квартиру, а у меня как раз соседка хочет переехать в ваш город,  давай да  номер, цена её устраивает”, то ты уже не сможешь согласиться и оформить сделку, потому что уже,, согласно договору, не имеешь права заниматься продажей СВОЕЙ квартиры.

Ты должен сообщить о звонке риэлтору и только совместно с ним заняться продажей этой соседке, естественно, выплатив комиссию.

Вот только вопрос – за что?! За то, что друг привёл тебе покупателя, ты должен платить маклеру?! Ты, конечно, можешь агенту ничего не рассказывать, но эти твари имеют знакомых практически во всех банках (при ипотеке) и госучреждениях (при оформлении сделки), поэтому наверняка узнают и подадут на тебя в суд. Да, за то, что ты без их комиссии продал свою квартиру.

Все уже поняли, что никаких эксклюзивных договоров с риэлторами заключать нельзя? Если не дошло, дополнение: договор заключается на определённое время (обычно полгода – год), в течении которого только АН может заниматься квартирой, и если ты продал её всё-таки без них, обязан выплачивать компенсацию, но если они не нашли покупателя за это время, в лучшем случае скажут “Ну, бывает” и предложат его продлить, предварительно заставив сделать большую уступку в цене

3. Обещания. Когда лоха разводят на договор, ему обещают всячески рекламировать квартиру: на всех сайтах объявлений, в соцсетях, на столбах и досках, даже на ТВ… По факту просто заставляют убрать собственное объявление, а взамен выкладывают своё. Всё

4. Показы. При агитировании идёт в ход аргумент “Ну, Вы же не всегда бываете дома, а мы в любое время дня и ночи будем показывать”.

В реальности лишь немногие идиоты оставляют агентам ключи, а в остальных случаях показы происходят так: тебе звонит риэлтор, сообщает, что квартиру хотят посмотреть, ты срываешься с работы и вы вместе показываете.

В чём разница с тем, если бы тебе напрямую позвонили заинтересованные и ты лично показывал без лишних глаз и ртов? Хотя, разница есть – наверняка риэлтор “за раз” демонстрирует ему несколько объектов, и далеко не факт, что больше всех нахваливает твою квартиру.

Мы нередко специально добавляли в экскурсию неликвид (плохое состояние и/или завышенная цена), чтобы заставить клиентов купить самый выгодный и, соответственно, самый быстрый для нас вариант. Вы хотите платить временем, деньгами и нервами за то, чтобы за Ваш счёт продали чужую квартиру? Но это ещё цветочки.

Нередко, когда квартира долго не продаётся и хозяева начинают нервничать, мы водим под видом покупателей своих недавно устроившихся коллег (обычно риэлторами не работают больше пары месяцев, поэтому разнообразие присутствует). Основных цели две: создать видимость заинтересованности и существенно сбить цену.

Выглядит так: месяц квартирой никто не интересовался, а потом наконец-то агент привёл покупателя; ты радуешься, что наконец-то дело сдвинулось, экстренно проводишь уборку и наводишь марафет, предвкушаешь скорую сделку; риэлтор с “клиентом” обходят всю квартиру, естественно, с придирками. Затем прямо при тебе или уже после в телефонном разговоре с риэлтором произносится слово “дорого” и вот уже под давлением ты снижаешь цену с условных 2 300 000 до 2 100 000 или даже ниже

5. Стоимость. Допустим, в объявлении стоит цена 2 300 000. После визита риэлтор предлагает два варианта: включить его комиссию (50 – 100 тысяч) в эту стоимость (в итоге при продаже ты получишь 2 200 000 – 2 250 000) или накрутить комиссию сверху (2 350 000 – 2 400 000).

Очевидно, что при первом варианте снижается получаемая на руки сумма, а во втором снижается вероятность продажи. Оба варианта, конечно, невыгодны. Допустим, находится клиент, готовый купить квартиру, но при условии снижения цены на 50 – 150 тысяч. Естественно, риэлтор тут же начнёт уламывать на скидку.

Естественно, комиссию это не касается, она как была 50 – 100, так и останется. Существенно сократится та сумма, которую ты получишь за свою квартиру. Он будет манипулировать и убеждать, что соглашаться надо, потому что это нужно тебе, а у него много квартир и стабильный доход. Но он нагло врёт, сам маклер заинтересован в продаже не меньше.

Возможно, именно от твоей квартиры зависит, будет ли у него в этом месяце вообще зарплата. И самое паршивое то, что не свяжись ты с ним, не было бы никакой наценки за комиссию и вы с покупателем сошлись бы в цене

6. Но не только продавцов обманывают эти мошенники, покупатели и наёмщики тоже страдают. Допустим, ты видишь на “Авито” квартиру, устраивающую всем: и состояние, и цена, и расположение… Звонишь, а в ответ сообщают, что её уже продали, но зато есть другие.

И там уже интересное: или в убитом состоянии, или на полмиллиона дороже, или находится у чёрта на рогах, или всё вместе. Открою секрет: той идеальной квартиры в принципе никогда не существовало. Риэлторы постоянно дают фейковые объявления, чтобы получать звонки и втюхивать неликвид.

Проверить легко – та “проданная” квартира как была на сайте перед звонком, так и продолжит там висеть и дальше

7. После увольнения из АН я переехал в Москву и занялся поиском квартиры под аренду. 90% объявлений поданы риэлторами.

А это значит, допустим, что месячная аренда стоит 30 000, плюс в первый месяц ты должен заплатить 15 000 (50%) дополнительно риэлтору (проценты разнятся от 25-ти до 100-та в зависимости от наглости и квартирных условий). Вопрос один – за что? За то, что ты сам нашёл квартиру и позвонил? Задумайтесь.

Не ты выложил объявление “Сниму квартиру”, в ответ на которое тебя закидали кучей вариантов и ты выбрал лучший. Это немного другое дело, но и тут цена максимум пару тысяч. А тут ты сам всё нашёл, но с какого-то перепугу должен мошенникам и паразитам половину арендной стоимости.

Лично я сразу пролистал риэлторские объявления и снял у собственника. Поэтому если хотите быстрее сдать квартиру, подавайте объявления самостоятельно. Отсутствие комиссии ускорит сдачу и повысит привлекательность

8. Нередко риэлторы шантажируют тем, что без них ты обязательно наткнёшься на мошенников и в итоге однозначно останешься без денег и жилья. Наглая ложь. Во-первых, большинство покупателей и продавцов являются честными людьми и действительно хотят купит и продать.

Во-вторых, большинство сделок происходят через ипотеку, и там банк не только проверяет чистоту документов, но и помогает в их подписании. В-третьих, многие сделки происходят при участии нотариуса и прочих юристов, поэтому риск обмана минимален.

В-четвёртых, сделки по недвижимости не так часто происходят в жизни, поэтому в наше время не так уж сложно залезть в Интернет или обратиться за помощью к юристу, чтобы узнать тонкости и уберечься от ошибок. В-пятых, можно нанять юриста, который поможет в сопровождении сделки и стоить будет в разы дешевле услуг АН.

Помните, что для устройства на работу риэлтором не нужно никакое образование, не говоря уже о юридическом. Некоторые риэлторы и среднюю школу не закончили. У нас в агентстве только один человек из 20-ти имел юридическое образование, да и то отнюдь не по жилищному праву.

Поэтому, когда очередной риэлтор начнёт заикаться о юридическом сопровождении, можно смело плюнуть ему в лицо. Он знает о праве не больше, чем любой из граждан, потратив час на изучение законодательства

Отредактировал FoxWithoutAName 9 месяцев назад

Источник: https://pikabu.ru/story/pochemu_ne_stoit_svyazyivatsya_s_riyeltorami_6638691

Если от сделки отказался покупатель квартиры, то задаток ему не возвращают, а если продавец, то..

Как можно вернуть деньги, украденные риэлтором за квартиру?

Прежде чем дать задаток, необходимо проверить правоустанавливающие документы на жилье и выяснить, кто является его собственником Человек, решивший купить или про-дать квартиру, сталкивается со многими трудностями.

Бывают случаи, когда стороны обо всем вроде бы уже договорились, в цене сошлись, но в последний момент сделка вдруг срывается. Естественно, что и покупатель, и продавец заинтересованы в определенных гарантиях.

Традиционно такой гарантией становится денежный задаток.

Рассказать о том, как осуществляется передача задатка при покупке квартиры и как обезопасить себя от возможных махинаций, «ФАКТЫ» попросили члена правления Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины Юрия Базелинского.

– Что такое задаток и для чего его берут?

– Начнем с того, что покупка недвижимости — операция не только дорогостоящая, но и требующая немало времени и подготовки. Практически невозможно за один день найти квартиру и приобрести ее.

Необходимо оформить ряд документов, а еще лучше тщательно проверить историю недвижимости, всю документацию, уточнить право собственности и так далее. Покупатель, нашедший подходящее жилье, заинтересован в том, чтобы продавец приостановил продажу этого имущества.

В свою очередь, владелец недвижимости хочет быть уверен, что покупатель через какое-то время не передумает.

Задаток — это фактически взаимная ответственность сторон, выраженная в денежном эквиваленте. И покупатель, и продавец может в одностороннем порядке отказаться от выполнения соглашения, но тогда он потеряет деньги.

Ведь, согласно гражданскому законодательству, если покупатель отказывается приобретать недвижимость, то задаток ему не возвращают, а если продавец нарушил договоренность, он обязан вернуть сумму задатка в двойном размере.

Исключением могут быть форс-мажорные обстоятельства, например, смерть одного из участников сделки. В этом случае договор аннулируется и деньги возвращают покупателю или его родственникам.

– Какие документы следует требовать от владельца жилья до передачи задатка?

– В первую очередь необходимо проверить правоустанавливающие документы. Это может быть договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о наследстве или о приватизации. Обязательно нужно выяснить, кто является собственником. Опытный риэлтор делает это в первую очередь.

– Продавцу для заключения договора купли-продажи недвижимости потребуются еще какие-то бумаги?

– Конечно. Главное — получить справку-характеристику из бюро технической инвентаризации.

Обычно квартиру или дом осматривает сотрудник БТИ и проверяет, не проводились ли несанкционированные перепланировки, соответствует ли план на бумаге существующему и так далее.

Выписку из реестра берет нотариус уже непосредственно перед заключением договора купли-продажи. Тогда же он получает информацию о том, не находится ли имущество в залоге, нет ли каких-либо запретов или ограничений его реализации.

– Существует стандартная форма договора о задатке?

– Если быть точным, то, учитывая определенные требования нового Гражданского кодекса, такой документ называется «предварительный договор о передаче задатка». На самом деле это соглашение имеет гораздо большее значение, чем просто подтверждение передачи продавцу определенной суммы.

В документе обязательно фиксируется цена, в которой сошлись продавец и покупатель, сроки заключения договора купли-продажи и сумма задатка. Также можно предварительно указать и другие условия.

Например, в течение какого срока продавец должен освободить квартиру, сколько времени отводится на снятие с регистрации жильцов и так далее.

Хочу подчеркнуть, что ко всем условиям, внесенным в предварительный договор, нужно относиться серьезно. Ведь после подписания документа покупатель или продавец уже не сможет в одностороннем порядке изменить их.

Конечно, на практике в большинстве случаев компромисс удается найти, например, в вопросах сроков подписания купчей или выселения.

Но что касается денежных сумм, то тут каждая сторона отстаивает свои интересы, и договориться об увеличении или уменьшении цены на жилье довольно сложно. А пока не будет обоюдного согласия, договор изменить нельзя.

«При заключении договора купли-продажи размер задатка обязательно включается в стоимость квартиры»

– Сумма задатка зависит от цены квартиры?

– По давно заведенному негласному правилу, задаток составляет не более 5 процентов стоимости квартиры, но чаще около 3 процентов. Однако есть много факторов, влияющих на сумму. Приведу пример.

Большинство сделок купли-продажи проводятся «цепочками».

То есть семья продает трехкомнатную квартиру, а на вырученные деньги, доплатив, приобретает две меньшие квартиры, бывшие владельцы которых, в свою очередь, также приобретают жилье… В этом случае продавцу трехкомнатной квартиры нужно взять такой задаток, чтобы внести два за обе квартиры меньшей площади. Естественно сумма может быть больше обычной. Кстати, нужно помнить, что при заключении договора купли-продажи размер задатка обязательно включается в стоимость квартиры.

– А какие проблемы чаще всего возникают с задатком? На что людям стоит обратить внимание?

– В последнее время некоторые сделки отменялись и, соответственно, возвращались задатки. Главной причиной такого явления стал стремительный рост цен на жилье.

Представьте, человек выбрал квартиру, внес тысячу долларов задатка, но хозяин недвижимости попросил заключить договор купли-продажи через два месяца, так как он еще не подобрал себе новое жилье. За это время цены взлетели, и рыночная стоимость квартиры выросла на 5-6 тысяч долларов. А бывало, что и больше.

Конечно, продавцу уже невыгодно выполнять предварительный договор. И вернув задаток даже в двойном размере, он остается с прибылью. Поэтому сейчас риэлторы остерегают покупателей от подписания предварительных договоров на длительный срок, дабы избежать подобных ситуаций.

Или, если уж продавец настаивает на более позднем заключении сделки, покупателю есть смысл дать больший задаток, чтобы поставить продавца в такие условия, когда увеличение стоимости его квартиры не покроет расходы на возврат задатка в двойном размере.

А вообще, большую роль играет моральный фактор, человеческие отношения. К примеру, продавец за указанный в договоре срок не смог выбрать себе новое жилье. Либо те квартиры, на которые он рассчитывал, тоже существенно подорожали, и у него просто не хватает денег.

Двойную сумму задатка он тоже вернуть не в состоянии. Тогда покупатель имеет право обратиться в суд, но чаще всего люди ищут компромиссное решение проблемы.

Отмечу, что в такой ситуации виноваты в первую очередь риэлторы продавца, которые, убедив его взять задаток и пообещав найти за месяц подходящий вариант, не выполнили своих обязательств.

– Бывают ли явные махинации с задатком?

– Сейчас случаи мошенничества не так часты, как, скажем, лет семь-восемь назад, но иногда происходят. Уже практически не бывает многократных продаж одной и той же квартиры, однако возможны махинации с задатком.

Механизм следующий: аферист снимает квартиру, как правило, у одинокого, малообеспеченного, пьющего человека, под каким-нибудь предлогом выманивает у него правоустанавливающие документы и выставляет жилье на продажу.

Понятно, что мошеннику будет очень сложно реализовать эту квартиру, так как афера откроется либо на стадии сбора необходимых справок, либо у нотариуса. А вот взять задаток, а то и несколько, попытаться можно.

Причем главное — под каким-либо предлогом не отдать правоустанавливающие документы на квартиру, чтобы потом взять еще один задаток. Но в этой ситуации все будет зависеть от риэлторов, представляющих интересы покупателя.

Нормальный агент вряд ли позволит своему клиенту заключать договор не с владельцем квартиры. И, конечно же, потребует документы.

«Иногда так называемые черные маклеры действуют под видом сотрудников солидных агентств, используя украденные или подделанные фирменные бланки»

– А что, документы на квартиру не остаются у ее владельца?

– Во всех солидных и дорожащих своей репутацией агентствах недвижимости заведено такое правило: заключив предварительный договор и получив от покупателя задаток, продавец передает правоустанавливающие документы на ответственное хранение риэлтору.

Хочу подчеркнуть: ни в коем случае не покупателю, являющемуся заинтересованной стороной, а именно агентству недвижимости, представляющему интересы покупателя, так как если документация будет находиться у риэлтора продавца, то у покупателя, заплатившего задаток, не остается никаких гарантий, кроме предварительного договора.

– Передача правоустанавливающих документов как-то оформляется?

– Обязательно. Сам факт их передачи указывается в предварительном договоре. Кроме того, принимая документы, риэлтор выдает соответствующую расписку. С этого момента агентство полностью отвечает за их сохранность. Поэтому советую людям тщательно выбирать агентство недвижимости.

Желательно не ограничиваться телефонным разговором или встречей с риэлтором, а посетить офис, проверить уставную и разрешительную документацию конторы, побеседовать с руководством, узнать подробнее о человеке, которому доверяете представлять ваши интересы.

Ведь до сих пор бывают случаи, когда так называемые черные маклеры действуют под видом сотрудников солидных агентств, используя украденные или подделанные фирменные бланки.

– Если правоустанавливающие документы, переданные риэлтору, все-таки пропали или, например, сгорели при пожаре, кто несет ответственность?

– Конечно, агентство. Оно обязано собственными силами и за свой счет полностью восстановить утраченную документацию.

– Привлекают ли нотариусов при подписании предварительных договоров о задатке?

– Не часто. Люди не хотят нести дополнительных расходов, ведь за это надо платить. Но нотариальное заверение договоренности делает ее более надежной.

Более подробно о юридической стороне передачи задатка при проведении операций с недвижимостью «ФАКТЫ» попросили рассказать начальника отдела методическо-правового обеспечения деятельности нотариата Департамента нотариата и регистрации адвокатских объединений Министерства юстиции Украины Татьяну Базанову.

– Нужно ли нотариально заверять договор о задатке?

– Согласно ныне действующему законодательству, договоры могут иметь две формы — письменную и устную. Письменные нотариально заверяются только в случаях, прямо предусмотренных Гражданским кодексом Украины. Договор о задатке в их число не входит.

Задаток — это один из видов обеспечения обязательств. Однако, если трактовать буквально положения Гражданского кодекса, в случае с приобретением недвижимости именно договор о задатке можно заключать только тогда, когда покупатель и продавец уже подписали договор купли-продажи.

То есть получается, что сначала оформляется купля-продажа, а затем в виде обеспечения обязательств покупатель платит продавцу задаток и такую передачу уже можно заверить нотариально. Естественно, на самом деле все происходит наоборот.

Поэтому именно договор о задатке в чистом виде у нотариусов можно не заверять.

Тем не менее Закон Украины «О нотариате» гласит, что любая сделка, совершаемая гражданами, может быть заверена нотариально по их желанию.

То есть даже те документы, которые по Гражданскому кодексу не подлежат обязательной регистрации, в том числе и предварительные договоренности, связанные с куплей-продажей недвижимости и передачей задатка, при желании сторон могут быть оформлены у нотариуса. При этом хочу подчеркнуть, что соглашения, заключенные в устной форме, в судах даже не рассматриваются.

Поэтому я бы советовала людям обязательно подписать документ, в котором указана не только сумма передаваемого задатка, но и условия его возврата, и по возможности все-таки заверить бумагу у нотариуса. Это, конечно, более хлопотно, но зато убережет от многих неприятностей.

Читайте нас в Telegram-канале, и

Источник: https://fakty.ua/43596-esli-ot-sdelki-otkazalsya-pokupatel-kvartiry-to-zadatok-emu-ne-vozvracshayut-a-esli-prodavec-to-on-obyazan-vernut-summu-v-dvojnom-razmere

Заставил «риэлтеров» вернуть мне деньги

Как можно вернуть деньги, украденные риэлтором за квартиру?

Сначала расскажу о том, как я попался на удочку этих мошенников. Как правило, клиент лохотрона — провинциал, жаждущий осесть в столице, часто не имеющий регистрации и желания связываться с милицией.

Но, как оказалось, москвич с высшим образованием также имеет все шансы попасть в сети заманчивых объявлений о сдаче квартир и комнат.

Большая часть дешёвых предложений в специализированных изданиях «Из рук в руки», «Недвижимость и цены», «Сделка», а также расклеенные на столбах и остановках объявления являются ловушками для неискушённых в мошеннических схемах граждан.

Отличить их легко: поищите в Интернете указанный телефон в формате 111-11-11 и он наверняка всплывёт в одном из чёрных списков.

Лично я искал для няни комнату в общежитии на сайте «Из рук в руки», но клюнул, как большинство, не на низкую стоимость аренды, а на близость к дому.

Опыта общения с риэлтерами и агентствами у меня не было, источнику информации я доверял, поэтому сразу же позвонил по телефону и меня уверили в том, что агентство подберёт комнату, надо только подъехать в офис и заключить договор, внеся 3 тысячи рублей предоплаты за два месяца проживания плюс 500 рублей — оплата услуг агентства.

Я предложил встретиться с агентом у общежития, на что мне сказали, что «у нас всё проходит через бухгалтерию и агенты денег на руки не берут», а заодно поинтересовались, где я работаю.

Как я понял позже, мошенники стараются сразу отсечь нежелательных клиентов, которые могут потом им самим создать проблемы, например, работников силовых ведомств, и в этом случае просто прекращают разговор.

Поэтому мой совет: при контактах с сомнительными организациями или лицами, интересующимися вашей «сферой деятельности», назовитесь сотрудником милиции и следите за реакцией собеседника.

Получив адрес — улица Машкова 26 – и название агентства – «Юнивэлл», — я, как человек информационного века, начал наводить справки при помощи Интернета. Однако со слуха я воспринял название как «Юнивел» или «Юнивелл» и соответственно ничего о нём не нашёл.

Офис «Юнивэлла», как и большинства подобных фирм, расположен в центре города, что вероятно внушает больше доверия клиентам.

Конечно снятая на первом этаже жилого дома квартира, отсутствие вывески и оргтехники, суета и снующие туда-сюда люди должны наводить на подозрения, но в тот момент самым важным казалось быстрое разрешение жилищных проблем, и все эти на самом деле важные детали всплыли в памяти позже, когда я осознал, что «записался» в лохи.

Дальше происходило всё быстро: подписал договор, заплатил деньги, договорился по мобильнику с выездным агентом о встрече у метро. Естественно, прождал впустую, а дозвонившись, услышал страшную историю о внезапной инспекции префектуры в общежитие. Лже-агентша извинялась и предложила новую встречу на следующий день, но я уже спешил к Интернету, почуяв неладное.

Дело Мавроди живёт и побеждает.

Размах деятельности чёрных риэлтеров поражает. Если бы в Москву не стремился нескончаемый поток мигрантов, такой «бизнес» долго бы не просуществовал.

Основа деятельности этих фирм — договор, который люди подписывают добровольно, и где прописано, что компания оказывает информационные услуги, от которых отказаться нельзя, а претензии можно предъявить только после прекращения его действия, т.е. через месяц.

«Услуги» заключаются в том, что вам сообщают номер мобильного телефона, по которому вам якобы будут предлагаться варианты квартир или комнат. Номер либо недоступен, либо сообщаются ложные адреса, одним словом продаётся «лапша», которую будут вешать на уши месяц.

После этого, если хватит сил ругаться, вам предложат написать претензию на имя мифического гендиректора, который естественно очень занят, рассматривает её несколько недель и в итоге отказывает.

Можно конечно подать в суд, но перспективы дела туманные, а адвокаты у фирмы хорошие — содержание обманного договора совершенствуется год от года.

Короче, судиться с ними бесполезно – пока суд да дело, фирма сменит название и офис, но даже если припрут к стенке, свалит всю вину за дезинформацию на телефонного оператора, с которым у неё был заключён договор: мол, это он обещал прекрасные квартиры и комнаты, мы только предоставляем «информационные услуги».

При заключении договора меня уверяли в том, что эти деньги являются предоплатой и их вернут, если вариант не понравится. В общем, не существенно, что именно говорят — при съёме квартир произносится другое «заклинание», важно, что обещанное не соответствует действительности. Это конечно не значит, что не надо читать то, что подписываешь.

Но что делать, если вы, как и я, не разобравшись и поверив людям буквально на слово, подписали филькину грамоту?

Уголовный кодекс в 159-ой статье квалифицирует мошенничество как «хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием». Помните, что ваши права были нарушены, вне зависимости от того, что вы подписали договор, ведь подпись была получена обманным путём.

Лох — это не судьба, а временное состояние души

Почитав об этой преступной схеме в Интернете, я сделал два вывода: во-первых – ждать/звонить/верить таким людям нельзя, и во-вторых – вернуть деньги можно, удачный опыт других людей есть.

Затем напечатал листовки следующего содержания – «Внимание! ЮНИВЭЛЛ в чёрном списке агентств недвижимости. Найди их на www.yandex.ru » – и отправился возвращать свои деньги. Главным моим оружием была уверенность в том, что деньги вернуть можно.

Спасибо всем, кто поделился своим опытом на сайтах и форумах.

По прибытию в агентство я сел к столу женщины-оформителя и изложил свои требования — договор и приходный ордер в обмен на 3500 рублей, показал ей листовку и сообщил о намерении звонить в милицию.

Она разволновалась и отвела меня в соседнюю комнату к «менеджеру»-вышибале для дальнейших объяснений. Он меня выслушал и начал «грузить», т.е. обрабатывать, чтобы я ушёл, подождал, написал заявление и т.д.

Порывался смотреть мой договор, но я его только показал слегка из кармана, не давая в руки. Как оказалось правильно — когда я вытащил и продемонстрировал ему одну из листовок, он в ярости выхватил её у меня из рук и начал ругаться.

Стало ясно, что разговор зашёл в тупик, поэтому для придания дополнительного импульса переговорам я вызвал 02, сообщил о мошенничестве, отобранных деньгах, угрозах и организованной преступной группировке.

После вышел на улицу и стал ждать. За мной проследовали «менеджеры», их было уже трое.

Двое не слишком-то крутые — для «первичной обработки» строптивых и контроля за потоком клиентуры, а третий, вызванный на подмогу «старший менеджер», уже посерьёзнее — с бандитской рожей и золотой цепью. С ним разговаривать было сложнее всего.

На улице, к моему воодушевлению, уже собралось несколько таких же «обманутых вкладчиков» — две женщины и молодой парень, все мы были настроены решительно и ждали милицию. Вышибалы действовали грамотно, они по одному стали обрабатывать нас, с тем, чтобы не допустить организованного сопротивления.

Одну женщину удалось «загрузить» по схеме — «езжайте, посмотрите на другую квартиру / у вас договор не закончился / подавайте на нас в суд». Молодой парень психовал и ругался, ему вышибалы ответили взаимностью, отведя на несколько метров в сторону, после чего он предпочёл бежать с поля боя, не выдержав психологической атаки.

Характерно, что поскольку я не ругался и не нервничал, они тоже вели себя со мной сдержанно: «Откуда ты такой умный взялся! Что ж ты раньше в Интернет не слазил!».

На этом этапе главное не перегибать палку в своих обвинениях и не употреблять слова «бандит» и «вымогатель», что можно квалифицировать как оскорбление.

Называйте мошенников своим именем и ни в коем случае не поддавайтесь на провокации, ведь целью братков является также потасовка, чтобы обвинить вас потом в хулиганстве. Запоминайте, что вам говорят, приглашайте прохожих стать свидетелями – это хорошо остужает провокаторов.

Поражает всё-таки доверчивость сограждан! Несмотря на наши предупреждения, многие из спешащих заключить липовую сделку недоверчиво смотрели на нас как на скандалистов и ныряли в дверь офиса, где их ждали профессиональные шулеры.

Стойкое ожидание милиции, отпугивание потенциальных клиентов и нехорошая суета у дверей офиса принесли свои плоды: вторую женщину и меня минут через пятнадцать позвали обратно в контору для «переговоров».

Один из вышибал решил поговорить со мной «по-хорошему»: деньги отдадим, но только в полседьмого вечера, мол, сейчас их нет, они у директора.

На такой детсадовский аргумент я не поддался, тем более что на мобильник позвонили из милиции и сказали, что наряд скоро будет.

В ответ я предложил другую схему: деньги в обмен на отмену вызова, договор и мой уход.

Минут десять ещё продолжались пререкание и угрозы, но единство противника было сломлено.

«Старший менеджер» стал кричать, что ему и милиция до фонаря, другой засуетился, тихо ему сказал: «Ты что! Зачем нам здесь менты?», и вынес мне деньги, но потребовал написать на обратной стороне договора «Деньги возвращены, претензий не имею» и заявить при выходе из здания другим людям, что «мне сказали прийти через месяц».

Получив деньги, я вернул прохиндеям их договор и вышел из здания. Никого из обманутых уже не было! И тут подъехала милиция! Я сообщил наряду, что деньги мне вернули, договор я отдал.

Они проверили этот «офис», не обнаружили никого из обманутых или возмущённых ни снаружи, ни внутри и поехали со мной в местный ОВД писать объяснительную по поводу вызова 02, что заняло у меня десять минут. А вся операция в целом отняла около часа.

По пути оперативники мне рассказали, что уголовное дело на фирму заведено, следствие ведёт УБЭП…, НО!!! поделать ничего нельзя, судебные процессы буксуют — всё упирается в то, что люди сами отдают деньги.

На мой вопрос, почему нельзя закрыть такие офисы волевым решением правоохранительных органов, мне прямо сказали, что этих мошенников «крышует» кто-то из власть имущих, поэтому милиция на уровне ОВД беспомощна.

Запомнились горькие слова одного из них: «Добро пожаловать в правовое государство!» Это слова бессильных стражей бессильного закона!

Думается, если бы на улице милицию ждали человек десять, готовые писать заявления и так каждый день, то конторе не помогли бы даже коррумпированные заступники. Мошенники это понимают, поэтому всячески стараются не дать обманутым объединиться.

Многие не хотят ради 3-4 тысяч портить себе нервы, но лично для меня это был вопрос принципа и гордости: я не хотел дарить им деньги и не собирался задерживаться в рядах лохов.

Поэтому если вас обманули, не отчаивайтесь — справедливость, честные люди, а также милиция на вашей стороне.

«Газета.Ru» попросила прокомментировать ситуацию сотрудников ОВД «Басманный» УВД ЦАО.

Как сообщили нашему корреспонденту в отделении милиции, обслуживающем территорию, на которой находится «Юнивелл» (ул. Машкова, 26), в течение последних двух месяцев поступило большое количество заявлений от граждан, обманутых этой фирмой.

В настоящий момент в следственном отделе УБЭП заведено уголовное дело по факту мошенничества.

О результатах следствия говорить пока рано, однако, как подчеркнули сотрудники милиции, подобные фирмы, как правило, хорошо защищены: они совершенно легальны, официально зарегистрированы и действуют юридически грамотно.

Источник: https://www.gazeta.ru/realty/2005/10/20_e_459279.shtml

Кошмарить — бизнес: какими методами работают «черные риелторы»

Как можно вернуть деньги, украденные риэлтором за квартиру?

В Москве задержали банду «черных риелторов», на счету которой может быть до девяти убийств, сообщается на сайте Следственного комитета России. Их жертвами чаще всего становились одинокие люди, владевшие квартирами в столице и ближайшем Подмосковье.

После того как бандиты лишали собственников права на квартиры, с бывшими владельцами жилья жестоко расправлялись. За пять лет они незаконным путем присвоили пять квартир. Но задержание одной банды — даже не верхушка айсберга.

По всей стране действуют конторы по займу, которые пользуются лазейками в законодательстве, чтобы безнаказанно  отнимать собственность у социально незащищенных граждан.

Как юридические подкованные мошенники оставляют россиян без крыши над головой и почему они не испытывают трудностей с законом — в материале «Известий».

Большая беда под хороший процент

Даже незначительная просрочка по кредиту может обернуться для заемщика неожиданной потерей квартиры.

«Черные риелторы» расширили сферу своих интересов: от доверчивых стариков и людей с пристрастием к алкоголю они перешли к среднему классу — семейным людям, нуждающимся в срочных деньгах.

Остаться без квадратных метров может любой гражданин, который подписывал договор, не вникая в каждую букву. Жертвами квартирного рэкета уже оказались сотни россиян, наивно полагавшие, что обязательства по ипотеке или многодетность гарантируют неприкосновенность их имущества.

Студентка МГУ Ольга Бородина потеряла маму в конце сентября. Уже на следующий день после ее смерти девушка узнала, что их трехкомнатная квартира на юге Москвы переписана на некоего Новичкова Алишера Шухратовича.

Незадолго до внезапной кончины Светлана Бородина получила заем в компании ООО «Реалинвест» в размере 2,9 млн рублей. В течение шести лет женщина обязана была выплачивать по 21 тыс. рублей ежемесячно.

Из-за того что кредит не был погашен, квартира примерной стоимостью около 12 млн рублей перешла в собственность третьего лица. Со следующего месяца в платежных квитанциях в строке «Взносы за капремонт» появилась фамилия нового собственника — Новичков.

Никаких миллионов на счету и тем более тайников с наличными у покойной не обнаружили. Судя по данным банковских трансакций, последние три месяца она посылала на чужой счет по 21 тыс. рублей.

По словам Бородиной, у матери действительно были финансовые трудности. Она брала кредиты, перекредитовывалась, гасила их, но затем вновь брала деньги взаймы.

Раньше большая часть денег уходила на занятия: Ольга профессионально занималась спортивными бальными танцами. Девушка подавала большие надежды, ездила на соревнования и даже входила в российскую сборную.

Но из-за финансовых трудностей два года назад она была вынуждена оставить тренировки, так и не получив звание кандидата в мастера спорта.

Кредит на круглую сумму в «Реалинвесте» Светлана Бородина взяла весной этого года. Но куда она могла потратить столь внушительную сумму, пока непонятно. Кредит был оформлен для целевого использования — ремонта и благоустройства жилья.

За эти полгода в семье не было никаких значительных трат, и мать никого не предупреждала, что взяла крупный заем.

В августе на телефон Ольги пришло странное сообщение с незнакомого номера от человека, который слишком явно пытался имитировать речь уроженца Кавказа.

Сообщение, которое Ольга Бородина получила на свой мобильный с незнакомого номера

Но уже когда стало ясно, что произошла смена собственника, Ольга вспомнила эпизод, произошедший за год до этого. Без объяснения причин ее мать собрала всех членов семьи, чтобы вместе отправиться к нотариусу на другой конец города.

Там отец подписал брачный договор, по которому его согласие на отчуждение квартиры более не требовалось. Как объясняла тогда Светлана Бородина, это было нужно для спокойствия дочери.

С этого момента Светлана становилась единственным собственником жилого помещения. 

В настоящий момент квартира находится под арестом, поэтому новые собственники не вправе выселять жильцов или перепродавать жилье, пока не вынесено окончательное решение. Любопытно и то, что вместе с договором займа был оформлен и договор ипотеки, причем на момент его заключения в квартире были прописаны и несовершеннолетняя (Ольга), и пожилой человек (ее 80-летняя бабушка).

Странная смерть

За три недели до своей кончины женщина внезапно почувствовала себя плохо, хотя до этого не болела. В поликлинике сдавала анализы четыре раза — каждый раз медики разводили руками и ставили всё новые диагнозы: гипертонический криз, ротавирус. После четвертого визита к врачам было принято решение о госпитализации.

Через несколько дней в больнице сделали компьютерную томографию и в срочном порядке перевели пациентку в реанимацию. Через два часа она скончалась. В заключении, которое выдали на следующий день, говорится, что смерть наступила в результате двусторонней пневмонии и разрыва аорты.

В семье не исключают, что причиной внезапной смерти женщины могло стать отравление.  

Сейчас Ольга является наследницей, но квартира по факту уже не принадлежит ее матери. Без участия семьи прошло три судебных заседания, о которых никто ничего не знал. 

Инвесторы с криминальным прошлым

Один из учредителей фирмы ООО «Реальные инвестиции» Заур Алиев — известная фигура для людей, столкнувшихся с произволом мошенников. Ему принадлежит посредническое агентство по продаже недвижимости «Есть решение». Фирма занимается быстрой продажей квартир и юридическим сопровождением сделок.

В 2015 году в отношении Алиева и его коллег Никиты Васина и Дениса Золотова было возбуждено уголовное дело. Их обвиняли в вымогательстве.

Во время обысков в офисе, помимо документов, нашли огромное количество ключей от квартир, которые, вероятно, принадлежали пострадавшим. По предварительным данным, ущерб от их деятельности составил 100 млн рублей.

Отсидев год в СИЗО, владельцы прибыльного бизнеса вернулись на свободу и принялись выбивать долги с утроенной силой.

Их клиентура — люди с тяжелыми заболеваниями, родители с больными детьми. В квартиры подселяли шумных соседей, которые делали их жизнь невыносимой: избивали хозяев, громили мебель, разбрасывали вещи и делали всё, чтобы оставшуюся в собственности долю им продали за бесценок.

Жертвами этой организации уже стали десятки людей. Вместе с кредитными договорами им подсовывали дарственные на жилье. С Натальей Белаш поступили по классической схеме отъема жилья.

К ней подселили пятерых мужчин восточной внешности. Женщина четыре раза снимала побои. Вскоре она выяснила, что на Алиева записаны доли более чем в 50 квартирах.

Сколько недвижимости переписали на его коллег — неизвестно.

Товарищ рэкетир

В регионах спрос на быстрые деньги еще больше. Система отъема жилья через кабальные кредиты работает безотказно. В Новосибирске семь заявителей обратились в правоохранительные органы в связи с подозрением в незаконном отъеме жилья. Все они брали микрокредит в организации «Финансовое содействие бизнесу», которая принадлежит Николаю Шевченко. Сокращенно «Ф.С.Б.»

Все описанные случаи как под копирку: граждане обращались за займом, как они полагали, под залог имущества. Однако в договоре прописывался факт заключения сделки купли-продажи недвижимости. Деньги за продажу квартиры заемщикам фактически не передавались. Менеджер объяснял, что оформление этих бумаг необходимо для гарантии залога.

Одна из заявительниц обратилась к кредитной организации после потери кормильца. Злую шутку сыграло и то, что директор компании, Шевченко, внешне напоминал матери ее погибшего сына. Компания готова была выдать 300 тыс.

 рублей после подписания договора.

Но женщина не взяла с собой очки, тогда Шевченко взялся устно прочитать ей текст документа — договора о предоставлении займа, а вторую бумажку — договор купли-продажи квартиры — просто подсунул на подпись.

Женщина была уверена, что подписывает именно расписку о получении денег. Через некоторое время Шевченко обратился в суд, чтобы получить положенную ему по праву собственности четырехкомнатную квартиру в центре Новосибирска или же вернуть деньги, которые якобы отдал за недвижимость.

Всё решила судебно-психиатрическая экспертиза, которая постановила, что женщина имеет инвалидность и ранее получила тяжелую травму головы. Соответственно, она не отдавала отчета в своих действиях. Квартиру вернули, но по тому же решению суд потребовал взыскать с пострадавшей 1 млн рублей в рамках сделки по продаже квартиры.

Все последующие попытки оспорить это решение не увенчались успехом.

Всего в правоохранительные органы поступило семь заявлений о мошеннических действиях в отношении Шевченко. На все были вынесены отказные постановления.

Одна из пострадавших обратилась сначала в городскую прокуратуру, затем в областную, но обе инстанции подтвердили отказ в возбуждении дела. Шевченко тем временем обратился в суд с иском о выселении гражданки из принадлежащей ему квартиры.

Другим своим «должникам» он пригрозил судом о взыскании компенсации расходов на судебные издержки. Пока правоохранительные органы никак не реагируют на действия Шевченко, он продолжает звонить своим клиентам и устраивать воспитательные беседы.

Владелец конторы не явился ни на одно судебное заседание. Вместо него ходит представитель, расходы на которого он собирается потом покрыть за счет нового иска против пострадавших.

Согласно оценке экспертов проекта «За права заемщиков» «Общероссийского народного фронта», аналогичные договоры заключили около сотни человек. Шевченко действовал не как руководитель микрофинансовой организации.

Он организовал ООО, которое выдает гражданам займы под залог квартиры. Законодательство, как ни странно, не запрещает гражданам выступать в роли заемщика. Объявления предоставлении таких кредитов регулярно печатают в районных и городских газетах.

Трудно не заметить их на каждом столбе.

Важно отметить и то, что конторы, выдающие займы, не являются микрофинансовыми организациями. Они ведут свою деятельность без какой бы то ни было лицензии. Это не противоречит закону.

«Чтобы заниматься микрофинансовой деятельностью, нужно предоставить кучу информации, выполнить все требования и попасть в реестр. А чтобы под залог недвижимости выдавать деньги, не нужно ничего.

В законе есть пробел: любое юридическое лицо или индивидуальный предприниматель может выдать заем под залог недвижимости», — рассказал в беседе с «Известиями» руководитель проекта ОНФ «За права заемщиков» Виктор Климов.

Гражданин остается один на один с подобными компаниями. Существует достаточно четко регламентированная процедура с оформлением залога и обеспечением займа. Конторам, работающим без лицензии, эта схема неудобна: они на месте оформляют договор купли-продажи с правом обратного выкупа. Однако воспользоваться этим правом у должника уже не выйдет.

«Фактически гражданин подписывается под тем, что отдает жилье под сумму, явно не соответствующую его стоимости. Приходит занять 300 тыс. рублей. Ему одобряют кредит, но говорят, что, из-за того что сумма большая, нужен залог. Оформляют договор купли-продажи, например, на 2 млн. Как будто бы гражданин продал квартиру.

Разумеется, никаких 2 млн он не получает. Ему дают договор, по которому компания якобы обратно продает ему жилье за 500 тыс. рублей. В тот момент, когда гражданин понимает, что с недвижимостью что-то не так, ему объясняют, что жилье продано, а второй договор уже не имеет юридической силы», — поясняет эксперт проекта ОНФ.

Румпельштильцхен наших дней

Самое простое, что можно сделать в ситуации, связанной с квартирными мошенниками, — свалить всю вину на человека, который недостаточно внимательно читал договор. Но остаться в дураках могут и подкованные граждане — аферы проворачивают профессиональные юристы.

 Подобно злобному волшебнику Румпельштильцхену из сказки Братьев Гримм, они скрупулезно прописывают в договоре мельчайшие детали, чтобы невозможно было заметить обман и оспорить сделку.

Единственный выход — идти в суд, но в подавляющем большинстве случаев судьи встают не на сторону потерпевших.

«Это не столько правовая неграмотность населения, сколько правовой нигилизм. Приходя в такую контору, человек прекрасно понимает, что стоимость квартиры гораздо больше суммы, которые он берет в долг.

Ему делают предложение по займу, которое в целом в его интересах, и объясняют: «Не нужна нам сто лет ваша квартира, нам надо, чтобы вы деньги вернули». У человека появляется уверенность: что бы он ни подписал, государство его защитит. Раз контору не закрывают — значит, всё законно. А продажа квартиры за 300 тыс.

 рублей не похожа на законную сделку. Подписание таких бумаг подпитывает вера в то, что кто-то потом будет отстаивать ваши интересы. Это жуткое заблуждение», — добавил Климов.

Результат этой неграмотности — огромный долг и подаренная мошенникам квартира. В случае москвички Юлии Каплун юристы «Центра займов 365» объяснили каждому взрослому члену семьи, что для получения кредита нужно написать согласие. Этот документ буквально означал, что люди понимают, что у них заберут квартиру.

Деньги собирали на лечение тяжелобольной родственницы. Несколько раз бумаги приходилось переподписывать, а копии новых документов оставались только у сотрудников организации. После просрочки платежа мать троих детей получила акт о выселении из единственного жилья.

История семьи Каплун так и осталась бы одной из сотни трагических, если бы в дело не вмешался лично глава Следственного комитета Александр Бастрыкин.

«Правоохранители с трудом готовы разбираться в этих проблемах: какая ни была бы странная схема заключения сделки, всё решает подпись. Советуют сразу идти в суд», — отметил Климов.

Вопрос о запрете деятельности таких организаций уже не раз поднимался на совещаниях с представителями Банка России. Началась подготовка законопроекта, который запретит нерегулируемым участникам рынка заниматься займами под залог собственности.

«Нужно как можно скорее закрыть эту дырку в заборе. Эти конторы не являются коллекторами или финансовыми организациями. Это в чистом виде юридические конторы, которые занимаются опутыванием населения.

Для того чтобы выдать 10 тыс. рублей, вам нужно соответствовать требованиям микрофинансовых организаций.

Подчеркну, они могут быть и микрофинансовыми в принципе, но так сложнее», — резюмировал руководитель проекта «За права заемщиков».

Источник: https://iz.ru/807406/anastasiia-chepovskaia/koshmarit-biznes-kakimi-metodami-rabotaiut-chernye-rieltory

Юрист Адамович
Добавить комментарий