Как обезопасить себя от сожителя, который испортил всю мебель и угрожает забрать детей?

Если жильцы нарушают правила аренды, помогут эти рекомендации :: Жилье :: РБК Недвижимость

Как обезопасить себя от сожителя,  который испортил всю мебель и угрожает забрать детей?

Привлечь к ответственности не всегда можно даже тех постояльцев, которые самовольно пересдают жилье третьим лицам

ТАСС/ Александр Рюмин

Найти порядочных квартирантов, которые будут соблюдать условия договора и вовремя платить деньги, — настоящая удача.

Даже потратив достаточное количество времени и сил на выбор потенциальных жильцов, нет гарантии, что после их отъезда квартира будет иметь первоначальный вид.

Испорченная мебель, сломанная бытовая техника и сорванные обои — далеко не единственные неприятности, с которыми могут столкнуться владельцы квартир.

Как быть тем собственникам, которые решили сдавать свою жилплощадь и столкнулись с недобросовестными квартиросъемщиками? Можно ли получить компенсацию и восстановить справедливость? Вместе с юристами по недвижимости разбираем семь непростых ситуаций, из которых можно найти выход.

Ситуация 1: если впустили жильцов по устной договоренности

Чтобы защитить права арендодателя, перед совершением сделки необходимо заключать договор найма жилого помещения. Это единственный залог того, что стороны будут соблюдать оговоренные условия.

Такой документ составляется в простой письменной форме с указанием паспортных данных арендатора и арендодателя, штрафных санкций за нарушение условий договора, стоимости и порядка оплаты.

В нем также важно отразить размер залоговой суммы и установить срок, за которой жильцы должны предупредить владельца о переезде.

При этом договор, заключенный на срок от одного года, в соответствии с п. 2 ст. 674 ГК РФ необходимо регистрировать в Росеестре. Кроме того, по закону собственник квартиры обязан ежегодно представлять декларацию о доходах от сдачи жилого помещения внаем и оплачивать налог в размере 13% от суммы аренды (как физическое лицо).

К слову, получать доход от сдачи квартиры в аренду можно как частный предприниматель (ЧП) или через покупку патента (в Москве). Если эти условия не соблюдены — договор может быть оспорен по правилам о недействительности сделок. По данным департамента региональной безопасности и противодействия коррупции города Москвы, в 2017 году было выявлено около 66 тыс.

квартир, сдаваемых в аренду с нарушениями законодательства.

Ситуация 2: если съехали, не заплатив деньги

Если недобросовестные квартиросъемщики покинули жилье без предупреждения, не заплатили за аренду и отказываются идти на контакт, юристы советуют обращаться в суд. Подать исковое заявление можно по месту нахождения квартиры, которую они арендовали.

«Невнесение нанимателем платы за жилое помещение является самостоятельным основанием для того, чтобы потребовать в судебном порядке расторжения договора.

Правда, даже при краткосрочном найме такая просрочка должна быть допущена более двух раз», — рассказывает партнер Независимой юридической группы «Стрижак и Партнеры» Эльдар Ахмеров.

При заключении сделок многие владельцы квартир берут депозит, который идет в счет оплаты проживания за последний месяц аренды. Не стоит забывать и о расписках в получении средств за аренду. Они пригодятся при возникновении разногласий и в случае необходимости будут приняты судом.

«Чтобы побудить квартиранта к надлежащему исполнению своих обязанностей, а также получить компенсацию в случае нарушения условий, в договоре найма, к примеру, следует прописать условия о денежном штрафе за несоблюдение квартирантом ст.

685 Гражданского кодекса России», — советует Эльдар Ахмеров.

Еще больше хлопот ждет владельца квартиры, если при переезде на новое место жильцы не оставили ключи. После окончания срока договора или его расторжения никаких законных прав находиться в квартире у бывших нанимателей нет. Это регламентируется п. 2 ст. 1 ЖК РФ. В подобном случае необходимо написать заявление в полицию, а еще лучше — сменить замки.

Ситуация 3: если затопили соседей или испортили общедомовое имущество

Другая неприятная ситуация — порча соседского имущества по вине арендатора. Например, если жильцы забыли закрыть кран и залили квартиру этажом ниже. Но не все квартиросъемщики готовы возмещать ущерб, причиненный из-за собственной халатности или по причине неправильной эксплуатации оборудования. При этом судебные иски о взыскании убытков чаще всего предъявляются к собственнику квартиры.

Выходом может стать добровольное возмещение соседям суммы ущерба и обращение в суд.

«К иску следует приложить как договор аренды, в котором прописаны обязанности, касающиеся ремонта помещения, так и документы, которые относятся непосредственно к затоплению — акты, оценка вреда, — рассказывает управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский. — Если собственник выплатил соседям возмещение за затопление, которое произошло по вине арендатора, он сохраняет право потребовать от него компенсации понесенных расходов в порядке регресса».

Чтобы подтвердить факт проживания жильцов в квартире на момент порчи имущества, можно предоставить также записи с камер видеонаблюдения и пригласить свидетелей для дачи показаний. Те же рекомендации применимы и к ситуации, когда квартиросъемщики повредили общедомовую собственность — разбили стекла на лестничной площадке, испортили тамбурные двери.

А вот если лопнула труба или сантехника пришла в негодность по причине естественного износа — отвечать за случившееся будет арендодатель. В соответствии со ст.

210 ГК РФ, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Определить виновных поможет аварийная служба, которая будет ликвидировать затопление.

Ее сотрудники выдадут экспертное заключение о причинах ЧП.

Ситуация 4: если испортили технику или выбросили мебель

С еще большей вероятностью квартиранты могут повредить имущество в самой съемной квартире. Во время проживания жильцы часто портят обои, ломают мебель и технику.

Что-то без разрешения могут выбросить или вовсе прихватить с собой перед тем, как покинуть жилье. Чтобы свести возможные риски к минимуму, при аренде квартиры очень важно составлять акт приема-передачи.

В нем описывается все находящееся в жилом помещении ценное имущество.

Если после истечения срока аренды хозяин квартиры недосчитается каких-то вещей, то платить за это будут жильцы. «Правда, с техникой не все так просто — если поломка произошла по причинам, не зависящим от арендатора, отвечать за нее он не будет.

Потребуется заключение о причинах поломки или проведение экспертизы, — комментирует руководитель уголовной практики юридической компании BMS Law Firm Тимур Хутов. — Если описи не было, то конфликт также можно решать в судебном порядке. В таком случае оказать нанесение ущерба тяжелее, но возможно.

Для этого необходимо приложить переписку с арендатором, свидетельские показания, а также скриншоты объявления об аренде с фото, где видно обстановку квартиры».

Но даже если жилье сдается без мебели, пренебрегать таким документом не стоит. Юристы рекомендуют отразить в акте приема-передачи квартиры состояние стен, пола и потолков. Нелишним будет приложить к акту фотографии интерьера на момент сдачи квартиры в аренду и получить подпись арендатора.

Ситуация 5: если не соблюдают условия договора

Еще один нежелательный сюрприз — дополнительные жильцы и несогласованные животные. Гостеприимные квартиросъемщики нередко приглашают пожить в арендованной квартире куда больше людей, чем оговаривалось изначально.

А их любовь к домашним животным может оказаться сильнее договоренностей с хозяином квартиры. «Запрет на содержание в квартире домашних животных либо на нахождение посторонних лиц стоит прописывать в договоре найма жилого помещения.

Как и санкции за несоблюдение подобного запрета — вплоть до расторжения договора найма», — считает ведущий юрист Европейской Юридической Службы Орест Мацала.

Чтобы зафиксировать факт наличия лишних жильцов, следует пригласить представителя управляющей компании или участкового. Последний также проинформирует собственника квартиры о том, поступали ли обращения в адрес нанимателя и его гостей.

Вместе с тем Орест Мацала рекомендует опросить соседей. Кто-то из них может пожаловаться на дискомфорт из-за нахождения домашних животных в соседней квартире. Другим доказательством может стать фото- или видеосъемка.

Например, снимок нанимателей во время выгула собаки.

Член Совета по взаимодействию с институтами гражданского общества при Совете Федерации Евгений Корчаго советует также осмотреть квартиру на предмет причинения вреда имуществу. «Если животное испортило мебель или обои, взыскать компенсацию можно как в досудебном, так и в судебном порядке.

Если вред не был причинен, то вопрос взыскания компенсации зависит от условий договора, регулирующих санкции за его нарушение. Можно поставить и вопрос о расторжении договора. Но в судебном порядке расторгнуть договор получится, а взыскать компенсацию, если она не указана в соглашении, шансов мало.

Это касается и проживания в квартире большего числа людей — проще расторгнуть договор, чем получить компенсацию за его нарушение».

Ситуация 6: если сделали ремонт, перепланировку или поменяли замки

Производить капитальный ремонт и переустройство жилого помещения без письменного разрешения хозяина квартиры арендаторы не имеют права. Во время проживания они обязаны производить только мелкий текущий ремонт — поддерживать имущество в исправном состоянии и брать на себя расходы по его содержанию. Такая норма прописана в ч. 2 ст. 616 ГК РФ.

За самовольную перепланировку жилого помещения арендатору грозит административная ответственность по ст. 678 ГК РФ. Чтобы ее избежать, потребуется вернуть квартиру в исходное состояние.

В случае отказа жильцов выполнения законных требований устранять нарушения права собственности владельцу придется через суд. При этом важно позаботиться о доказательствах. Во-первых, засвидетельствовать свои права на недвижимость.

Во-вторых, подтвердить, что состояние квартиры отличается от того, каким оно было в момент оформления сделки.

Вместо восстановительных работ хозяин квартиры вправе потребовать выплату денежной компенсации: «Если арендатором произведены неотделимые улучшения без согласия арендодателя, их стоимость не подлежит возмещению.

В то же время, как следует из судебной практики, перепланировка помещения без согласия собственника является существенным нарушением договора найма по смыслу ст. 450 ГК РФ.

В суде можно требовать расторжения договора найма и возмещения убытков, причиненных перепланировкой», — рассказывает юрист КА «Юков и партнеры» Александра Воскресенская.

Если же квартиранты без согласования произвели смену замков, генеральный директор Юридического бюро № 1 Юлия Комбарова рекомендует вызывать МЧС.

«При предъявлении свидетельства о собственности на квартиру или паспорта с регистрацией по данному адресу сотрудники МЧС осуществят допуск в жилое помещение. Нелишним станет вызов участкового, который будет присутствовать при данном мероприятии.

Подобного рода расходы также можно взыскать с лица, которое нарушило права собственника», — говорит она.

Ситуация 7: если сдали жилье в субаренду

Взыскать материальный ущерб с жильцов, которые сдали квартиру третьим лицам, получится не у всех хозяев. В большинстве договоров отсутствует пункт, определяющий ответственность нанимателей за сдачу жилья в субаренду.

Если такого пункта нет, в судебном порядке владелец квартиры может рассчитывать только на расторжение договора найма в связи с существенными нарушениями его условий.

По словам Эльдара Ахмерова, эти выводы следуют из судебной практики.

В такой ситуации сложно говорить о получении денежной компенсации, если только имуществу арендодателя не был причинен ущерб. «Владелец квартиры вправе заявить о нанесении морального вреда, но суды весьма неохотно идут на взыскание по данной категории дел.

С одной стороны, закон на стороне владельца квартиры, поскольку ст. 685 ГК РФ содержит прямое указание на то, что сдать жилое помещение в пользование третьему лицу квартирант может только с согласия наймодателя.

С другой стороны, положения главы 35 ГК РФ не предусматривают последствий такого нарушения для квартиранта», — рассказывает Эльдар Ахмеров.

Формулировка может быть разной.

Например, «сдача в субаренду жилого помещения по такому-то адресу запрещена в отношении жильцов» или «передавать жилое помещение третьим лицам, а также сдавать помещение в поднаем категорически запрещается».

При условии, что договор зарегистрирован и содержит такой пункт, а собственник своевременно платит налоги, можно рассчитывать на взыскание полной или частичной компенсации. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5b7e60f99a79473ee85ba54d

Конфликты при аренде жилья: случаи из практики

Как обезопасить себя от сожителя,  который испортил всю мебель и угрожает забрать детей?

Квартирный вопрос испортил уже не одно поколение городских жителей. Рынок жилой аренды недаром считают одним из самых конфликтных. Соблазн быстро заработать заставляет идти нечестными путями не только недобросовестных агентов, но и собственников и нанимателей. Зачастую люди проявляют в этом чудеса изобретательности.

Так что, выходя на рынок аренды, вы погружаетесь в бушующее море с массой опасностей. Однако от большинства из них можно себя уберечь. Опытные риэлторы делятся историями из своей практики и дают советы – на что непременно нужно обращать внимание, заключая договор аренды квартиры.

Если один из участников сделки лукавит, ждите беды

У любого опытного риэлтора с годами вырабатывается профессиональная интуиция. При аренде квартиры нужно быть очень внимательным ко всему.

Независимый риэлтор Ольга Пальгина делится своими наблюдениями: «Практика показывает, что есть прямая зависимость между возникновением конфликтов в процессе проживания и поведением людей на самой сделке – если на сделке кто-то лукавит, то вероятность обмана этими людьми позже – практически стопроцентная.

Например, наниматели сразу не сказали, что их будет несколько человек – можно быть уверенным, что они будут жить веселым колхозом, с постоянной заменой состава.

Еще один момент, который всегда меня настораживает, это вариации на тему: “Документы у мамы” (на работе, у мужа, у жены, далеко, в Подмосковье, в сейфе, у администратора, я вам потом покажу). Это может значить все что угодно, но важно то, что их нет. А паспорт правоустанавливающим документом не является. Это правоподтверждение, но не более».

Махинации с документами на квартиру

Золотое правило аренды – при заключении договора документы нужно не просто проверять, а проверять и перепроверять. «Одно из самых частых мошенничеств в сфере жилой аренды – поддельные документы на квартиру. Или, вариант номер два, один собственник не ставит в известность остальных, что квартира будет сдана», – рассказывает Ольга Пальгина.

«Сделка, совершенная с непроверенными или вообще отсутствующими документами на квартиру, а также по недействительным удостоверениям личности собственника – причина очень многих конфликтов при аренде жилой недвижимости, – говорит генеральный директор агентства «Брюлин и партнеры» Кирилл Брюлин.

– Нанимателю, помимо проверки оригиналов правоустанавливающих документов на квартиру, стоит потрудиться заказать выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (или попросить такую выписку у хозяина, или у своего риэлтора либо юриста), чтобы подтвердить принадлежность квартиры конкретному собственнику.

Нелишним будет проверить действительность паспорта контрагента по сделке на сайте Управления Федеральной миграционной службы».

Впрочем, верные документы собственности и удостоверения личности – еще не гарантия спокойного проживания в съемной квартире. Некоторые нюансы – явная почва для возникновения проблем в будущем. Помимо того, что квартира находится в собственности, важно установить, на кого именно она оформлена.

«Бывает, например, что это свежее наследство, в которое еще никто не вступал. Еще венки не убрали, а квартиру уже сдают. Или собственник – ребенок, и вот он сидит, глазами хлопает и слюни пускает, но решать все равно будут его опекуны, – добавляет Ольга Пальгина.

– Если в будущем, наследники или опекуны что-нибудь не поделят, головная боль квартиросъемщику обеспечена».

Низкая арендная ставка – повод для беспокойства

Бесплатный сыр, как известно, бывает только в мышеловке. И рынок жилой аренды это демонстрирует как нельзя лучше. Почти никогда не бывает так, чтобы низкая арендная ставка возникла просто так. Даже рассказы о том, что собственнику срочно нужны деньги, и он спешит сдать квартиру, как правило, – лукавство. Реальные, наиболее распространенные причины снижения стоимости квартиры нанимателей вряд ли обрадуют. Рпспостраненная ситуация – квартира выставлена на продажу

«Чтобы отбить расходы на рекламу, собственник аккуратным образом ее сдает, а потом, как раз перед самим фактом сделки, вдруг сообщает нанимателям о том, что квартира продана. Обычно снимают такое жилье, польстившись на низкую цену.

  Собственник может сказать, что он квартиру продает, а может и скрыть этот факт.  Проблем с показом выставленного на продажу объекта, даже если в нем проживают ничего не подозревающие квартиросъемщики, обычно нет.

Показ на продажу проходит гораздо быстрее, чем на аренду, – редко кто в квартире задерживается больше чем на 1-2 минуты. Ведь при купле-продаже мало кого особенно сильно интересует состояние квартиры, в основном интересны документы.

Зайти в квартиру можно под любым предлогом, хоть воды попить и в туалет, вроде как – мимо шли с родственниками, и надо вот в туалет. За маленькую цену клиент обычно прощает довольно многое, и визиты собственника в том числе.

Люди, которые квартиру покупают, тоже не особенно распространяются, что они покупают –  деньги любят тишину, зашли – глазом окинули и вышли. Покупателям говорят – да, я сдаю квартиру, жильцы съедут, как только вы оставите какой-то аванс, и мы начнем готовиться к сделке», – говорит Ольга Пальгина.

Вариант номер два: преждевременное выселение «Получение предоплаты за несколько месяцев, с последующим досрочным выдворением жильцов и невозвратом предоплаты под любым предлогом, а также заключение договоров и получение предоплаты от нескольких нанимателей – очень распространенные конфликтные ситуации. При этом чаще всего все происходит в рамках закона. А привлекают квартиросъемщиков обычно более низкой арендной ставкой», –  рассказывает Кирилл Брюлин. «Мошенники-собственники сдают квартиры, затем совершенно законным образом расторгают договор либо ставят клиента в такие условия, что он сам расторгает этот несчастный договор – например, обнаруживается, что квартира с правом проживания какого-то лица, которое не несет ответственности за свои действия. Например, больной человек: по ночам с топориком по району ходит, днем в баночку писает на кухне. Как правило, в таких случаях цена ниже. И набегают страждущие в полной уверенности, что уж они-то смогут все решить», – продолжает Ольга Пальгина. Слишком разрекламированные квартиры

«Иногда собственник, чтобы уменьшить срок экспонирования, обращается сразу в несколько агентств недвижимости. Мы стараемся предостерегать наших клиентов от такой ошибки.

Если объект в работе у нескольких компаний одновременно, соответственно, мотивация у риэлторов снижается, в ход идут не эффективные средства продвижения, а скорее инструменты конкурентной борьбы.

Так, некоторые агенты могут предлагать объект с дисконтом до 15%, который не был оговорен с собственником, в итоге они приводят на сделку арендатора, который готов торговаться и имеет разрыв в представлениях о цене с собственником порядка 30%.

К тому же, если объект сразу анонсирован на многих порталах и от разных агентств, это может отпугнуть арендатора, который решит, что с объектом какие-то проблемы, раз он так активно продвигается везде», – рассказывает директор департамента элитной недвижимости агентства «Est-a-Tet» Анна Карпова.

 

Впрочем, данная ситуация характерна не только для рынка аренды элитной недвижимости. Любая квартира, если она выставлена сразу во всех «дырках», вызывает подозрения. А колебания цены в рекламе вводят в заблуждение потенциальных квартиросъемщиков. Так что больше рекламы – не всегда лучше, если речь идет о сдаче квартиры.

Нецелевое использование арендованного жилья За этими словами скрывается множество неприятностей для собственников квартир. Самая распространенная ситуация сегодня – это превращение снятой квартиры в нелегальное «общежитие» для столь же нелегальных рабочих или просто гостей столицы.

«Трехкомнатная квартира в спальном районе на востоке Москвы, 45.000 рублей в месяц.

Наймодатель – госслужащий (квартира в наследство от мамы), наниматель – молодой мужчина, по его словам, бизнесмен, подыскивает квартиру для своей семьи (жена и два сына), не могут жить с тещей, а тут дети ходят в школу и прочее.

Раз в месяц, иногда реже, собственник приходил в квартиру, получал деньги от нанимателя, но никогда не встречался с его семьей – в квартире всегда было пусто и присутствовал какой-то странный запах.

И вот однажды вечером наймодатель без предупреждения явился на квартиру: дверь не открыли, но там явно слышались голоса. Хозяин вызвал полицию, и на требование полиции дверь была открыта. В квартире оказались 23 человека, приезжие из солнечного Таджикистана. Спали на полу, вповалку, на каких-то засаленных матрасах и одеялах. Мужчину, который снимал квартиру, так и не нашли», – рассказывает Кирилл Брюлин.

«Есть также мошенники, которые снимают квартиры, подделывают документы и пересдают их под видом собственника сразу нескольким желающим, для того чтобы собрать залог и плату за первый месяц», – добавляет Ольга Пальгина. Обезопасить себя от таких «собственников» не так-то просто. Именно из-за таких случаев, особенно осторожные собственники, предпочитают знакомиться с семьей, прежде чем сдать квартиру или спрашивают документы, например, рекомендательное письмо с работы. Нелишним также будет заранее прописать в договоре количество человек, которые будут проживать в квартире.

Ремонты, обстановка и ущерб – кто за что платит

«Отказ собственника возвращать депозит или требование непомерного штрафа (или возмещения убытков) в связи с якобы значительной порчей помещения и находящегося в нем имущества – довольно часто встречающийся конфликт. Приведу пример. В данном случае речь об элитной квартире, однако почти такая же ситуация возможна абсолютно в любом сегменте. Четырехкомнатная квартира в центре Москвы за $6000 в месяц, наймодатель – известный театральный деятель, наниматель – успешный бизнесмен, отец четверых детей. Прожили год с лишним, но вот купили подходящую для себя квартиру и решили переехать. За время их жилья немного поцарапана мебель, разрисованы стенки, ну и так, по мелочи. При этом наниматель предложил привести все в порядок за свой счет, ему это обходилось бы в сумму около 150.000 руб., или возместить эту сумму наймодателю для самостоятельного устранения дефектов. Но наймодателя это никак не устраивало, он получил заключение независимых экспертов: 2.500.000 рублей. Разумеется, наниматель не собирался возмещать такую сумму, да и, откровенно говоря, было не за что. Наймодатель подал в суд. Конец у этой истории, правда, мирный. В процессе собственник понял, что, не идя на компромисс, потеряет больше, и фактически вопрос решили между собой: нанимателем была выплачена первоначально предложенная компенсация, конфликт был исчерпан», – рассказывает Кирилл Брюлин. «Мы рекомендуем до подписания договора уточнять и фиксировать подобные моменты: если планируется замена мебели или техники, заранее нужно обговорить, кто, что и в какие сроки будет покупать. Наличие домашних животных – тоже очень важный фактор. Особенно в квартире с элитным ремонтом. Кто-то относится лояльно к домашним питомцам, для кого-то отсутствие животных – это принципиальный вопрос», – добавляет Анна Карпова. Впрочем, бывают исключительные случаи, от которых, как от пожара, почти невозможно застраховаться на сто процентов. «Шикарная двушка в башне на Новом Арбате, $2300 в месяц, квартира только после ремонта, полностью обставлена, вся возможная бытовая техника, домашний кинотеатр, Hi-Fi аудиосистема, спутниковое ТВ и пр. Через неделю после подписания договора хозяин позвонил жильцам, чтобы уточнить некоторые вопросы, но телефон не отвечал. Тогда хозяин приехал на квартиру: ни вещей, ни мебели, сняты были даже светильники, розетки и выключатели. Насколько мне известно, нанимателя до сих пор ищут», – о таком случае из своей практики рассказал Кирилл Брюлин. Здесь может помочь разве что близкое знакомство с квартиросъемщиком. Можно также попытаться узнать как можно больше о новом жильце до заключения договора, но на практике сделать это бывает крайне сложно.

Особенности аренды элитного жилья

В сегменте класса люкс и элитного класса также есть тонкости, о которых очень полезно будет знать, арендуя подобное жилье.

«Могут, например, возникать проблемы с машино-местом, – рассказывает Анна Карпова. – В объявлении указывается старая или непроверенная информация, и клиент приходит на сделку, будучи уверенным, что машино-место включено в аренду, а на самом деле за него предусмотрена оплата в среднем 20-25 тыс. руб./мес.

или, например, в паркинге вообще отсутствуют свободные машино-места.  Кроме того, при заключении сделки важно четко обозначить предполагаемые сроки заезда. Договор подписывается сегодня, а клиент планирует переехать через месяц, тогда как собственник, напротив, думает, что срок найма начнется завтра.

Таким образом, возникает месяц простоя объекта. Важно также решить, будет ли оплата вноситься ежемесячно, поквартально и возможен ли дисконт за счет предварительной оплаты за год или полгода. Коммунальные платежи часто не учитываются, хотя в элитном сегменте они могут доходить до 60 тыс. руб./мес.

, поэтому важно заранее обсудить, входят ли они в стоимость найма и прописать это в договоре».

Для успешной аренды нужны две вещи: хороший договор и интуиция

Как и в любом другом деле, в аренде жилья опыт и хорошая юридическая страховка – лучшие помощники. Правда, предусмотреть все невозможно, поэтому иногда остается полагаться только на интуицию. «На самом деле, основная суть большинства конфликтов – одни хотят сдать подороже, другие – снять подешевле. И только договор, написанный с учетом пожеланий квартиросъемщика и арендодателя, может регулировать отношения. Все конфликтные ситуации связаны с несоблюдением договоренностей либо с их изменением, и формат выяснения отношений напрямую зависит от культуры людей и правильности составленного договора», – говорит Ольга Пальгина.

Кирилл Брюлин: «Мой совет: все нюансы подробно оговаривайте в договоре и доверяйте своей интуиции! В договоре прописывать нужно все, чтобы потом не было ситуаций, когда устно проговорили, не записали, а одна из сторон, при наступлении события, вдруг стала отрицать договоренность. Не ленитесь дописать в договор все, что случайно или нет, но пришло в голову. И, пожалуйста, слушайте свою интуицию! Если все на первый взгляд прекрасно, но душа к сделке не лежит – значит не нужно совершать эту сделку, ничего хорошего из нее не выйдет. Проверено!»

Источник: https://www.cian.ru/stati-konflikty-pri-arende-zhilja-sluchai-iz-praktiki-217919/

Заявление в полицию

Как обезопасить себя от сожителя,  который испортил всю мебель и угрожает забрать детей?

Заявление в полицию.

Сообщения о происшествиях (преступлениях, событиях, угрожающих личной или общественной безопасности, а также иных обстоятельствах, требующих проверки возможных признаков преступления или административного правонарушения), круглосуточно принимаются и незамедлительно регистрируются в дежурных частях территориальных (линейных) органов внутренних дел или по телефону 102.

Законом предусмотрено, что заявление от гражданина обязаны принять в любом отделении полиции, несмотря на то, где было совершено преступление. Однако немедленное обращение в полицию поможет быстрейшему раскрытию преступления. Как говорит статистика, чем быстрее заявить, тем быстрее раскрываемость. Большинство преступлений раскрывают именно по «горячим следам».

У вас есть право подать заявление, как в устном, так и в письменном виде. Если Вы не хотите писать, то дежурный напишет его с Ваших слов.

При заполнении бланка обращения, Вам, в обязательном порядке, следует указать: фамилию, имя, отчество (при наличии), почтовый или электронный адрес для направления ответа или уведомления, суть обращения.

В случае отсутствия указанных обязательных реквизитов, а также в ряде иных случаев, предусмотренных Законом, обращение может быть оставлено без ответа.

Кроме того, без ответа по существу поставленных вопросов останется письменное обращение, в котором содержатся нецензурные либо оскорбительные выражения, угрозы жизни, здоровью и имуществу должностного лица, а также членов его семьи.

Как правильно написать заявление в полицию, подскажет дежурный. В каждом отделе полиции уже есть готовые бланки заявлений. К сожалению не все полицейские рвутся принимать заявления от граждан, если это именно ваш случай и вам отказывают в принятии приводя кучу необоснованных доводов.

Вы спокойно поинтересуйтесь об имени и фамилии этого полицейского, а потом заявите ему, что если он не примет как положено у вас заявление, то Вы обратитесь с жалобой к его начальнику или начальнику полиции вашего края.

Ссылаясь на то, что этот некомпетентный полицейский отказал вам в законном праве принять заявление в полицию.

При составлении заявления Вы должны чётко формулировать свои мысли. Укажите точную дату, время и место преступления, а так же опишите подробно то, что произошло. Излагать нужно по существу. Эмоции в этот момент лучше оставить дома, у вас еще будет время для этого. В заявлении основывайтесь только на фактах.

Если Вы намерены привлечь к уголовной ответственности конкретного человека, впоследствии которого вина будет доказана, то заявление забрать уже не представляется возможным, так как заявитель несёт ответственность за ложный донос по статье 306 УК РФ. Об этом в протоколе делается пометка, которая подтверждается подписью заявителя. При анонимном заявлении может быть возбуждено уголовное дело.

После подачи заявления Вам выдадут документ, в котором должны быть указаны: дата подачи заявления, номер дежурной части, звание, должность и ФИО того, кто принял заявление, а также время, в течение которого будет принято решение. Эти данные нужно обязательно проверить. По закону ответ должен быть дан в течение 10 дней с момента подачи заявления. После получения документа, Вам нужно расписаться в журнале, где зарегистрировано Ваше заявление.

Смотреть другие заявления в прокуратуру и полицию …

Образец Заявление в полицию

Начальнику _____________________ ОВД Района _______города __________ ____________________________________ (если знаете – ФИО) от__________________________________ (ваше ФИО) проживающего по адресу:_____________

____________________________________

Заявление в полицию (образец)

Об уголовной ответственности за заведомо ложный донос по ст.306 УК РФ предупрежден(а).

Прошу зарегистрировать мое заявление о преступлении в отношении лиц (укажите ФИО и другие сведения о привлекаемых лицах – если они известны, если же нет так и напишите «неизвестных мне лиц»), которые________________ (опишите события преступления, места, времени, а также обстоятельств его совершения, список свидетелей или очевидцев, если таковые известны) ______________________.

Число и подпись

Если заявление составлял дежурный, то Вы пишите с моих слов записано верно и расписываетесь. Заявление в прокуратуру пишется немного по другому.

Заявление в полицию о преступлении

Заявление о преступлении в полицию образец

Начальнику УВД городского округа __________,
___________________________

Грозному Ивану Васильевичу от Русинова Артема Александровича,

проживающего (адрес места жительства и телефон)

Заявление о возбуждении уголовного дела

Об уголовной ответственности за заведомо ложный донос по ст.306 УК РФ предупрежден(а).

______________ (подпись) Описываются обстоятельства совершения преступления с указанием места, времени, способа совершения и лица его совершившего (если оно установлено), а также просьба возбудить по данному факту уголовное дело и привлечь к уголовной ответственности лицо, совершившее преступление.

______________ (подпись) Если по моему заявлению будет возбуждено уголовное дело, прошу сообщить его номер, фамилию и телефон следователя, которому поручат расследование. В случае отказа прошу направить мне копию соответствующего постановления и предоставить возможность ознакомления с отказным материалом для подготовки мотивировочной жалобы на такое решение. ______________

(подпись).

Смотреть другие заявления в прокуратуру и полицию …

Заявление в полицию на соседей

Заявление в полицию на соседей образец

Начальнику _____________________ ОВДРайона _______города ______________________________________________(если знаете – ФИО)от__________________________________(ваше ФИО)проживающего по адресу:_____________

________________________________)

Заявление в полицию на соседей

Источник: https://law-raa.ru/v-policiyu.html

Ваши права

Как обезопасить себя от сожителя,  который испортил всю мебель и угрожает забрать детей?

Когда вы купили квартиру, то стали собственником и автоматически получили очевидные права: владеть, пользоваться и распоряжаться своим жильем как угодно. Квартиру можно дарить, сдавать внаем, завещать или продать.

Екатерина Мирошкина

разобралась с правами

Но еще у собственников есть права, о которых они часто не знают. Зато этим пользуются хитрые арендаторы, налоговая, соседи, бывшие супруги, управляющая компания и приставы. Вот самые интересные права собственников, которые могут вас удивить. Все они работают — пользуйтесь, чтобы не потерять жилье, деньги и комфорт.

Распространите знания!
Отправьте статью тем, кому она пригодится

Скачайте карточки со списком прав собственника на телефон и поделитесь с близкими.

Скачать картинки с инструкцией

Основание. ЖК РФ ст. 17 ч. 2 и 4.

Как это работает. Квартира — это жилое помещение. Но кроме проживания личную квартиру можно использовать для профессиональной деятельности. Это не значит, что в квартире можно наладить производство, магазин или офис: для этого нужен статус нежилого помещения.

Есть прямые запреты: как использовать квартиру категорически нельзя. Например, там не разрешат наладить производство обуви или проводить богослужения. С 1 октября в жилых помещениях запретили размещать хостелы, хотя раньше было можно.

Вот условия, когда обычную квартиру можно использовать для бизнеса и подработок:

  1. Квартиру используют на законных основаниях. У собственника это регистрация права.
  2. Работа не мешает другим жильцам и соседям. У квартиры не стоит очередь клиентов, во дворе не разгружают машины с товаром, а по ночам никто не шумит.
  3. Соблюдаются санитарные, пожарные и экологические требования. Квартиру не переоборудовали так, что есть угроза обрушения, нет неприятных запахов, не работает оборудование с сильной вибрацией и нет запредельной нагрузки на общую электросеть.

Использовать квартиру для работы может физлицо и даже ИП. Например, юрист, писатель, фотограф, программист, брокер, бухгалтер или репетитор. Если кому-то из соседей не нравится, что раз в день к вам заходит ребенок на занятия математикой или иногда подъезжают клиенты, чтобы передать документы, — это проблемы соседей. Вы ничего не нарушаете.

Но если использовать квартиру как нежилое помещение — например оборудовать там офис, поставить фермы для майнинга криптовалюты, сдать ее в аренду под склад одежды или устроить пекарню с пятью духовками, но без вытяжки, — могут быть проблемы.

См. также:

Основание. ЖК РФ ст. 31.

Как это работает. Собственник квартиры может жить в ней сам и заселять туда кого захочет. В законе написано, что вселять можно членов семьи. Но хитрость в том, что для признания членом семьи необязательно иметь кровное родство, регистрировать брак и иметь общий бюджет.

Членом семьи может быть троюродный племянник, невестка, гражданский муж и ребенок от первого брака жены.

Эти люди могут временно жить в квартире даже без регистрации, и никто из соседей не возразит, что им не нравится громко плачущий младенец, бабушка-моралистка или девушка в слишком вызывающей одежде.

Если собственник захочет зарегистрировать у себя гражданского супруга или дальнего родственника, ему не могут отказать. Нет оснований требовать подтверждения родства.

Члены семьи, которых собственник вселил в свою квартиру, имеют право пользоваться ею наравне с владельцем. А вот вселять без разрешения собственника других людей они не могут — только несовершеннолетних детей. Любой член семьи может стать бывшим — тогда и прав пользоваться квартирой у него не будет.

См. также:

Основание. ЖК РФ ст. 35, ГК РФ ст. 293.

Как это работает. Собственник может выселить из своей квартиры человека, с которым у него больше нет семейных отношений. Например, жена может выселить бывшего мужа, если семья жила в ее добрачной квартире. Или если эта квартира принадлежала только ей по брачному договору. После развода муж становится бывшим членом семьи — его можно выселить.

Для выселения других членов семьи нужно доказать, что с ними нет семейных отношений: общего хозяйства, бюджета, помощи и поддержки. Зато есть конфликт и утрата доверия.

Так можно выселить гражданскую жену и ее взрослого ребенка, которых собственник раньше вселил как членов семьи даже без регистрации брака.

А бабушка может выселить внука, который давно уехал, с ней не живет и не помогает, хотя и родственник по крови.

Сложнее обстоит дело с детьми. Жена после развода становится бывшим членом семьи, а ребенок стать бывшим не может. Поэтому, даже если суд разрешит выселить бывшую супругу, за несовершеннолетним ребенком оставят право пользования квартирой его отца. Зато когда ребенок станет полностью дееспособным, выселить можно будет и его. Но это тема отдельной статьи.

Выселить собственника из квартиры можно только через суд. Например, если он использует квартиру как склад для химикатов, завел сорок собак или снес все стены, владельца могут выселить, квартиру продать с торгов и отдать ему часть денег.

Но сначала собственнику все равно будут предлагать все исправить или просто оштрафуют. Чтобы дело о выселении реально закончилось выселением, нужно десятки раз вызывать полицию, составить много протоколов, постоянно писать жалобы, собирать доказательства и ходить по судам.

В судебной практике есть такие примеры: соседи выселяли любителей громкой музыки и хулиганов.

Если вы просто не нравитесь кому-то из соседей, у вас шумные дети или вы гремите кастрюлями по ночам, никто вас не выселит.

См. также:

Основание. ГПК РФ ст. 446, закон об ипотеке ст. 50, ст. 78.

Как это работает. Если кто-то задолжал денег знакомому, партнеру по бизнесу, банку или по алиментам, долги можно взыскать за счет имущества. Например, можно списать деньги по судебному приказу со счета в банке, отнести исполнительный лист на работу или арестовать машину и выставить ее на продажу. Можно даже забрать квартиру в счет долга.

Но так нельзя сделать с единственным жильем. Если кроме этой квартиры у должника больше ничего нет, ее не заберут, а его не выселят за долги. Даже если это квартира площадью 100 м² в центре Москвы и должник мог бы купить недвижимость попроще.

Два года назад обсуждали законопроект о том, чтобы все-таки забирать слишком большое жилье, даже если оно единственное, — например когда мужчина живет в шикарном коттедже и не платит алименты. Но пока все заглохло. Единственное жилье могут забрать, только если оно ипотечное — то есть в залоге у банка. Тогда за долги его выставят на продажу, а собственника выселят даже с маленькими детьми.

См. также:

Скачать картинки с инструкцией

Основание. ГК РФ ст. 20, закон № 5242-1 ст. 2, КоАП РФ ст. 19.15.1, ст. 19.15.2.

Как это работает. Если у вас есть квартира, вы можете прописать там любого человека. Например, в качестве члена семьи, даже если он не родственник. Регистрация бывает временная и постоянная. Временную можно прекратить, а человека выселить.

Регистрация не дает права собственности на помещение. Тот, кто прописан, не может продать или подарить вашу квартиру. И продлить регистрацию по своему желанию он тоже не сможет. Зато он сможет без разрешения вселить своих несовершеннолетних детей и указать этот адрес в банке при оформлении кредита.

Если в квартире есть другие собственники, для регистрации взрослых нужно получить их согласие. Но если собственник только вы — прописывайте кого захотите, это ваше право.

См. также:

Основание. ЖК РФ ст. 17 ч. 3, ст. 22 ч. 1, ст. 23.

Как это работает. Если не собираетесь жить в квартире, а хотите использовать ее под офис, магазин или хостел, нужно официально поменять статус помещения на нежилое. Это право собственника, но его удастся реализовать только при соблюдении требований — одного желания мало.

Вот основные условия для перевода квартиры в нежилой фонд:

  1. Она находится на первом этаже — или выше, но под ней нежилые помещения.
  2. Есть отдельный вход или его можно оборудовать.
  3. Соседи не против переустройства и пристроек, а их права не нарушены.

Если все совпадает, можно собирать документы и менять назначение помещения. Решение должны принять за 45 дней. Но могут и отказать: в жилищном кодексе есть список причин. Придумывать свои аргументы местные власти не вправе.

Если что-то случится с домом, собственники квартир могут получить право на компенсацию, а владельцы нежилых помещений — нет. Даже если эти помещения когда-то были квартирами.

Например, если из-за наводнения пострадает дом, а федеральные и местные власти решат компенсировать жильцам утраченное имущество и выделить квартиры, владельцы нежилых помещений могут остаться ни с чем.

Обычно такая недвижимость в указах не фигурирует, а все риски несет владелец. Защитит только страхование имущества.

См. также:

Основание. ГК РФ ст. 54, пост. Пленума ВАС № 61 от 30.07.2013 п. 4.

Как это работает. В обычной жилой квартире можно зарегистрировать фирму. Переводить помещение в нежилое при этом необязательно. В квартире можно жить с семьей и детьми, и по этому же адресу в госреестре будет числиться ООО «Ромашка».

Так можно сделать, если в квартире зарегистрирован учредитель компании или ее директор. Владельцем могут быть и они, и кто-то посторонний, вообще не имеющий отношения к бизнесу, например теща.

Тогда от нее нужно согласие, а директору хватит и регистрации по этому адресу. Если собственник квартиры — сам директор, то нет никаких препятствий для регистрации фирмы по месту жительства.

Тогда домашний адрес семьи директора совпадет с юридическим адресом ООО.

Иногда налоговая говорит, что откажет в регистрации по месту жительства. Якобы квартиру нельзя использовать как нежилое помещение, и вообще это повод ликвидировать фирму из-за недостоверных сведений. Все это ерунда.

В законе нет запретов на регистрацию ООО, это официально, и собственник не нарушает закон. А использование жилого помещения налоговой вообще не касается: это жилищный кодекс, про юридический адрес там ничего не написано.

Минус этого варианта в том, что в квартиру будет приходить почта от налоговой. Ее нельзя игнорировать, потому что тогда будет зацепка, чтобы признать сведения недостоверными.

Если у вас интернет-магазин, онлайн-курсы или просто понадобилось ООО, но не хочется тратить деньги на аренду офиса и оформление юридического адреса, регистрируйте фирму дома.

См. также:

  • Что такое ООО
  • Как зарегистрировать ООО без визита в налоговую
  • Как снять офис

Скачать картинки с инструкцией

Основание. Конституция РФ ст. 35, ГК РФ ст. 14, ст. 1066, ст. 1067.

Как это работает. У всех россиян есть право на неприкосновенность жилища. Никто не может просто так зайти в вашу квартиру без решения суда, даже если это налоговики и полиция.

Тем более туда не может зайти бывший муж, пьяный сосед, председатель ТСЖ и просто любопытный человек. Если кто-то пытается без разрешения зайти в квартиру, можно использовать самозащиту — например спустить собаку или применить газовый баллончик. Но только если действительно есть угроза и необходимость. От самообороны недалеко до самоуправства.

Если в квартиру хотят зайти полицейские, приставы или налоговый инспектор, у них должно быть решение суда и согласие собственника. Для полиции есть исключения — когда нужно спасти жизнь, предотвратить преступление или задержать подозреваемых. Но никаких осмотров и проверок без явного повода, возбуждения уголовного дела и решения суда быть не может.

Когда налоговой кажется, что есть повод для проверки на дому, инспектор войдет туда только с согласия всех жильцов. Решение о выездной проверке не дает права зайти в квартиру без разрешения. Пусть тогда приходят с решением суда, но сначала его получат.

См. также:

Основание.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/prava/sobstvennik/

Юрист Адамович
Добавить комментарий