Как оградить себя от претензий на купленную в будущем квартиру?

Как оформить новую квартиру в браке?

Как оградить себя от претензий на купленную в будущем квартиру?

Свадьба – это всегда светлый, счастливый момент, когда двое горячих сердец соединяются воедино и становятся одной ячейкой общества. Когда люди вступают в институт брака, они редко задумываются о бытовых проблемах, которые ждут их в будущем и тем более о том – как, на кого и каким образом оформлять объект недвижимости.

В нашем современном мире насколько бы супруги не любили друг друга, они всегда пытаются обезопасить себя и свои права. Порой жизнь не предсказуема, случаются неожиданные повороты и не всегда они заканчиваются счастливым концом. Для того чтобы понимать на что вы можете претендовать состоя в браке, давайте рассмотрим разные возможные способы оформления недвижимости.

Ложная свадьба

Иногда можно встретить такую ситуацию, когда свадьба организовывается не по любви, а по желанию получить в дар дорогостоящее имущество и исчезнуть вместе с ним до наступления официального узаконивания брака. Вы спросите, как такое возможно и как себя от этого обезопасить?

В честь бракосочетания родители дарят новобрачным дорогой подарок – квартиру или машину. Оформляют соответствующие документы.

На протяжении длительного времени проходят интенсивные подготовки и брачующиеся радуются предшествованию торжественного судьбоносного события.

В день бракосочетания один из супругов по каким-то причинам отказывается вступать в брак и исчезает с места события. Данный субъект, возможно, думает, что он завладел окончательно подаренным имуществом, но что нам говорит Закон?

Статья 31. Обязательства новобрачных в случае отказа от вступления в брак

Пункт 4. В случае отказа от брака лица, получившего подарок в связи с предстоящим браком, договор дарения по требованию дарителя может быть расторгнут судом.

В случае расторжения договора лицо обязано возвратить вещь, которая была ему подарена, а если она не сохранилась – возместить ее стоимость.

Хочется отметить, что если бы жених успел стать законным мужем и подарок был бы подарен в новоиспечённой семье, то при расторжении брака он бы имел полноценное право на 50% подаренного имущества.

Права общей собственности

Государством Украины все права и обязанности супругов прописаны в Семейном Кодексе Украины. Руководствуясь статьями, прописанными в Кодексе, вы всегда можете защитить свои права в зале суда, а также определить обязанности обеих сторон спора.

Для начала, давайте определим, что является общей собственностью супружеской пары:

Статья 60. Основания приобретения права общей совместной собственности супругов

1. Имущество, приобретенное супругами за время брака, принадлежит жене и мужу на праве общей совместной собственности независимо от того, что один из них не имел по уважительной причине (обучение, ведение домашнего хозяйства, уход за детьми, болезнь и т.п.) самостоятельного заработка (дохода).

2. Считается, что каждая вещь, приобретенная за время брака, кроме вещей индивидуального пользования, является объектом права общей совместной собственности супругов.

Согласно статье 60 Семейного Кодекса Украины, вы можете купить квартиру на себя или на мужа, но при разделе имущества вы оба будете претендовать на его половину, за что отвечает

Статья 63 «Осуществление супругами права общей совместной собственности»

Жена и муж имеют равные права на владение, пользование и распоряжение имуществом, принадлежащим им на праве общей совместной собственности, если иное не установлено договоренностью между ними.

Права и обязанности сторон мы определили, но давайте еще уточним, что именно является объектом права общей собственности, касательно объектов недвижимости:

Статья 61 «Объекты права общей совместной собственности», пункт 5:

Объектом права общей совместной собственности супругов является жилье, приобретенное одним из супругов во время брака в результате приватизации государственного жилищного фонда, и земельный участок, приобретенный в результате безвозмездной передачи его одному из супругов из земель государственной или коммунальной собственности, в том числе приватизации. (Пункт 5 статьи 61 исключен на основании закона N 4766-VI от 17.05.2012).

Если вас все еще тревожит вопрос – как оформить квартиру? Давайте подытожим – из выше изложенного можно сделать вывод, что любой объект недвижимости, который купленный в браке, находится в общей собственности.

Обратите внимание на такой момент – в том случае, если вам недвижимость была передана в дар, либо же вы докажете в суде, что те деньги, за которые вы покупали жилое помещение были исключительно вашими, тогда вы имеете право претендовать на весь объект недвижимости при разделе имущества.

Чем отличается покупка недвижимости на одного из супругов от оформления квартиры в долях?

Прописать в договоре покупки в графе «покупатель» вы можете одного из супругов (вы можете купить квартиру на мужа или на себя), но претендовать на недвижимость в процессе развода будут оба супруга в равноизмеримых долях.

Оформление квартиры в долях имеет смысл только при заключении брачного контракта, в котором будет указано, сколько каждый из супругов вложил денег в покупку объекта недвижимости.

Таким образом, при разделе имущества муж и жена будут претендовать на ту долю имущества, которая прописана в брачном договоре.

Для того чтобы вы максимально детально разобрались в данном вопросе, обратите ваше внимание на:

Статья 70. Размер долей имущества жены и мужа при разделе имущества, являющегося объектом права общей совместной собственности супругов

1. В случае раздела имущества, являющегося объектом права общей совместной собственности супругов, доли имущества жены и мужа являются равными, если иное не определено договоренностью между ними или брачным договором.

2. При разрешении спора о разделе имущества суд может отступить от принципа равенства долей супругов при обстоятельствах, имеющих существенное значение, в частности если один из них не заботился о материальном обеспечении семьи, скрыл, уничтожил или повредил общее имущество, расходовал его во вред интересам семьи.

3. По решению суда доля имущества жены, мужа может быть увеличена, если с ней, ним проживают дети, а также нетрудоспособные совершеннолетние сын, дочь, при условии, что размер алиментов, которые они получают, недостаточен для обеспечения их физического, духовного развития и лечения.

Заключение брачного контракта

На сегодняшний день брачный контракт довольно-таки распространенный способ защиты своего нажитого имущества.

Часто бывает так, что люди вступают в брак не по любви, а чтобы нажиться, так как при разводе каждый из супругов претендует на имущество другого.

Конечно же, процесс развода имеет много подводных камней, но при правильно поставленной защите, можно отсудить существенную часть собственности своего мужа или жены.

Что прописывается в брачном контракте?

Статья 93. брачного договора

1. Брачным договором регулируются имущественные отношения между супругами, определяются их имущественные права и обязанности.

2. Брачным договором могут быть определены имущественные права и обязанности супругов как родителей.

3. Брачный договор не может регулировать личные отношения супругов, а также личные отношения между ними и детьми.

4. Брачный договор не может уменьшать объема прав ребенка, установленные Семейным Кодексом, а также ставить одного из супругов в чрезвычайно невыгодное материальное положение.

5. По брачному договору не может передаваться в собственность одному из супругов недвижимое имущество и прочее имущество, право на которое подлежит государственной регистрации.

Подписать данный контракт вы имеете возможность не только в процессе оформления брачного союза, но также и на протяжении супружеской жизни.

Стоит отметить, что в брачном договоре есть существенный нюанс – один из супругов не может ставить другого в чрезвычайно невыгодное положение в случае развода. Таким образом, если вы пропишите, что после развода вы имеете право на особняк, квартиру и виллу на берегу океана, а ваша вторая половина на домик в селе, но такой договор имеет все шансы быть признанным недействительным.

Покупка квартиры на родителей

На сегодняшний день мы можем увидеть такой вариант приобретения недвижимости, как – купить недвижимость на родителей. Оформление квартиры в браке данным способом для многих является спасением, в той ситуации, когда не хотят делить имущество со своей второй половиной, в случае возможного развода.

Как работает такой способ?

Вы можете купить квартиру на родителей, которые после оформят договор дарения конкретно на вас. В таком случае при разводе ваш супруг/супруга не имеет права претендовать на недвижимость.

Но возьмите во внимание, что в данном случае вам необходимо быть полностью уверенными в своих родственниках, так как на момент покупки именно ваши родители имеют полное право на недвижимое имущество, которое по воле случая может так и не перейти вам во владение.

Из выше изложенного можно сделать вывод, что государство защищает права и обязанности супругов в равных долях. Если же вы хотите обойти закон и остаться полноправным собственником недвижимости, тогда вам нужно действовать вместе с опытным юристом, чтобы соблюсти всю чистоту сделки.

Источник: https://novabydova.com.ua/blog/kak-oformit-novuyu-kvartiru-v-brake/

Дареная недвижимость может быть опасной

Как оградить себя от претензий на купленную в будущем квартиру?

Сделка по дарению чаще всего оформляется между родственниками. Этот мотив самый распространенный, отмечает старший юрист департамента «Земля. Недвижимость. Строительство» компании «Вегас Лекс» Игорь Чумаченко.

Но юристы предупреждают, что сделать из такого подарка сюрприз не получится. «Для совершения дарения необходимо согласие самого одаряемого», — подчеркивает руководитель корпоративной практики юридической компании «ФБК-Право» Александр Ермоленко.

При этом такая сделка считается двухсторонней, и от подарка можно отказаться, но только до момента передачи дара. В этом случае договор дарения будет считаться расторгнутым.

Если договор дарения заключен в письменной форме, отказ от дара должен быть совершен также в письменной форме.

В случае, когда договор дарения уже зарегистрирован, отказ от принятия дара также подлежит государственной регистрации.

До того как согласиться стать владельцем квартиры, передаваемой в дар, нужно знать несколько тонкостей.

Как объясняет главный юрист юридической фирмы «Мегаполис Лигал» Елена Турецкова, одаряемый будет облагаться налогом на доходы физических лиц (НДФЛ, 13%) в том случае, если подарок делает не близкий родственник — например, дядя, или двоюродный брат, или чужой человек.

В случае если недвижимость дарят родители, братья или сестры, супруги, усыновители — налог платить не нужно. Александр Ермоленко также напоминает, что налог может стать серьезным обременением для одаряемого. Так, если средняя стоимость 1-комнатной квартиры в Москве 4,8 млн. рублей, то налог может составить 624 тыс.

В случае же указания в договоре нерыночной цены (указания заниженной оценки) возможны претензии со стороны налоговых органов.

Если одаряемый с радостью принимает подарок (о чем дарителю следует узнать заранее), он и даритель заключают двусторонний договор. Договор дарения квартиры заключается только в письменной форме путем составления одного документа и подлежит обязательной государственной регистрации.

То есть договор считается заключенным только с момента государственной регистрации в органах Федеральной регистрационной службы.

При этом, подчеркивает Елена Турецкова, нотариально удостоверять договор не обязательно: нотариальное удостоверение договора или отсутствие такового не влечет никаких юридических последствий.

Существует еще один нюанс. В договоре должны быть четко прописаны признаки предмета дарения. Необходимо указать точный полный адрес квартиры, этажность дома, количество комнат и метраж квартиры (в соответствии с данными БТИ). Также нужно указать документы, подтверждающие право собственности дарителя на квартиру.

Обычно бывает достаточно сообщить номер и дату свидетельства о праве собственности или иные документы, в случае приобретения квартиры до 1998 года, — например, договор купли-продажи, договор о приватизации и т. д. Гражданский кодекс признает ничтожными обещания подарить вещь без указания ее конкретных признаков.

Поэтому расписки в виде «Я дарю свою квартиру по адресу ул. Ленина, 45, своей младшей дочери» не имеют никакой юридической силы.

Ничтожными также признаются договоры дарения между юридическими лицами, а также предусматривающие передачу объекта в дар после смерти дарителя: в этом случае имеет юридическую силу только завещание.

Но юридические лица могут дарить недвижимость физическим лицам, то есть компания может одарить своего сотрудника квартирой.

Как подчеркивает Игорь Чумаченко, здесь нужно учитывать, что юридическое лицо не сможет учесть расходы, связанные с приобретением такой недвижимости (покупкой, инвестированием, строительством), для целей уменьшения налога на прибыль, поскольку передает имущество безвозмездно.

Как и любую другую схему, дарение пытаются использовать и мошенники. Юристы подчеркивают, что все попытки передать в дар чужую квартиру почти невозможны, поскольку для регистрации договора дарения надо подтвердить свое право собственности на объект. Однако, приводит пример Игорь Чумаченко, встречаются случаи, когда дарение используется для того, чтобы прикрыть куплю-продажу.

Это может иметь место, например, при приобретении доли в праве на недвижимое имущество. По закону в таких случаях надо соблюсти процедуру, связанную с преимущественным правом остальных участников долевой собственности, то есть необходимо сначала предложить им купить продаваемую долю в праве на недвижимость и только после их отказа можно предложить свою долю стороннему лицу.

Однако бывает, что соблюдение этой формальности существенно осложняется из-за позиции других участников долевой собственности, либо владелец доли не заинтересован в ее продаже другому участнику.

В этом случае идут на хитрость и «дарят» свою долю стороннему лицу, поскольку дарение не подпадает под возмездное отчуждение имущества, когда обязательно соблюдение указанных требований.

Здесь можно говорить о признании такой сделки недействительной, только если в суде удастся доказать получение денег за передаваемую долю.

В остальных случаях признать дарение недействительным крайне затруднительно.

Есть и еще одна особенность договоров дарения.

Если, к примеру, родители дарят квартиру замужней дочери, право собственности распространяется только на нее, а супруг дочери не будет иметь прав на это жилье.

Такие права возникают только при сделке купли-продажи. Если бы родители продали дочери квартиру, ее муж тоже получил бы на нее имущественные права как на совместно приобретенное в браке имущество.

Источник: https://www.gazeta.ru/business/2008/08/20/2817058.shtml

Приобрести квартиру и не проиграть: 7 ошибок покупателей жилья на вторичном рынке

Как оградить себя от претензий на купленную в будущем квартиру?

По данным агентств недвижимости, свыше половины покупателей отдают предпочтение жилью на вторичном рынке. У него масса преимуществ. Без рисков, что дом не будет введен в эксплуатацию, как на первичном рынке, можно не тратить время и силы на капитальный ремонт и познакомиться с будущими соседями. Все технические системы в доме давно отлажены и работают.

Однако покупка квартир на вторичке предполагает ряд нюансов, о которых важно знать заранее. Редакция Mind опросила экспертов в сфере недвижимости и выяснила, какие ошибки чаще всего совершают, приобретая жилье на вторичном рынке. В совместном проекте с платформой OLX Недвижимость мы разбирались, на какие аспекты стоит обратить внимание и как совершить успешную сделку. 

Не прогадать со стоимостью

Трехкомнатная квартира в столице возле станции метро «Героев Днепра» площадью около 60 кв.

м с ремонтом времен брежневского застоя за 1,7 млн грн – это много или мало? Среднестатистический украинец, который покупает одну-две квартиры за свою жизнь, не ответит на этот вопрос. Можно ли доверять в таком вопросе риелтору? Не всегда.

Работа риелторов не регламентируется законодательством, уровень их компетенции никто не проверяет, поэтому любую информацию стоит проверять самостоятельно.

Оценщики советуют зайти на специализированные сайты и посмотреть, сколько примерно стоит подобная квартира в таком же районе. Это позволит самостоятельно и достоверно определить, стоит ли покупать квартиру за такие деньги или лучше подождать.

Даже поверхностное представление о ценообразовании на рынке недвижимости поможет заключить выгодную сделку. Онлайн-площадки с миллионной аудиторией – самый удобный инструмент для мониторинга стоимости жилья.

Например, по данным аналитической службы OLX за осень 2018 года, самые дорогие квартиры в Украине – в Киеве, Львове и Одессе. Средняя стоимость однокомнатной квартиры в этих городах – почти 1 млн грн, в Харькове и Днепре – 600 000 грн.

Цена двухкомнатных квартир, как показывает аналитика, выше на 43%, а за трехкомнатную можно отдать от 1 до 2,5 млн грн. «Осенью цены на недвижимость растут, летом из-за низкого спроса падают.

В этом году, согласно аналитике платформы OLX, мы прогнозировали повышение цен на недвижимость до 16% по сравнению с летним периодом. При покупке квартиры это также необходимо учитывать», – комментирует руководитель рубрики OLX «Недвижимость» Андрей Коцына.

По данным аналитической службы OLX, осень 2018

«Квартира продавалась за 1,7 млн грн еще летом, но сейчас ее приобрели за 1,5 млн грн. Желающих ее купить не было, и продавец пошел на уступки», – рассказывает Анатолий Топал, вице-президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью. Часто повысить цены предлагают сами продавцы жилья, риелторы.

Киевлянин Николай Андреев рассказывает, что готов был продать свою двухкомнатную квартиру в районе станции метро «Нивки» за 1 млн грн полгода назад. «Мне нужны были деньги, поэтому я готов был уступить. Уже через 10 минут мне позвонил риэлтор и сказал, что за квартиру можно получить больше.

Я согласился и почти месяц не мог найти покупателей», – рассказывает он. 

Мелкий шрифт в договоре

Перед покупкой квартиры продавец и покупатель, как правило, подписывают предварительный договор купли-продажи. На этом этапе потенциальный владелец жилья вносит предоплату в размере 55 000–85 000 грн.

За две недели, пока идет оформление документов, некоторые покупатели находят лучший вариант и требуют вернуть задаток. О том, что он не возвращается, указано в соглашении.

Но не все покупатели внимательно читают договор.

Житель Львова Олег Некрасов потерял около 100 000 грн. «Мы покупали трехкомнатную квартиру и внесли предоплату, но потом нашли вариант получше, и решили отказаться от сделки. Нам не вернули залог, сославшись на пункт договора, прописанный мелкими буквами. Я теперь внимательно читаю все документы перед тем, как их подписывать», – рассказывает он.

unsplash.com

Купить нельзя продать

Многие покупатели забывают (или не знают) о том, что если квартира куплена менее трех лет назад, то при ее продаже надо заплатить дополнительный налог в размере 5% от стоимости жилья. Это нужно помнить, выбирая квартиру, поскольку жилье, как правило, покупается минимум на 3–5 лет.

Например, семья из четырех человек становится владельцем однушки, но зато в элитном районе города недалеко от центра.

«За эти же деньги можно было бы купить двух- или трехкомнатную квартиру, но в спальном районе. Такое жилье более комфортное для семьи», – говорит Топал.

Через полгода-год эта категория покупателей все же решается продать жилье, но не все знают о том, что придется заплатить налог.

Расположение квартиры в определенном районе значительно влияет на стоимость. Взять например Киев. По последним данным OLX, средняя стоимость однокомнатной квартиры в Печерском районе – 2,3 млн грн.

«Примерно за эту же цену можно купить две однушки в Дарницком и Оболонском районах, жилье с двумя комнатами в Деснянском и Подольском, или даже трешку подальше от центра в Святошинском районе.

Важно определиться с целями покупки жилья и правильно выстроить приоритеты», – советует Андрей Коцына.

По данным аналитической службы OLX, осень 2018

Скупой платит дважды

Каждый третий клиент, по оценкам риелторов, хочет сэкономить на налогах при покупке жилья. Они договариваются с оценщиками, которые занижают стоимость квартиры в договорах купли-продажи. Причем в некоторых случаях цены указывались смешные. Например, двухкомнатная квартира может стоить 300 000–400 000 при реальной цене в 1,4–1,5 млн грн. Это риск для покупателя.

«Расписки за реальную сумму, которая была уплачена за жилье, как правило, никто не берет. А теперь представьте ситуацию, что собственник квартиры хочет аннулировать сделку. Он вернет ту сумму, которая прописана в договоре. И покупатель останется и без квартиры, и без денег», – говорит управляющий партнер консалтинговой компании SV Development Сергей Степенко.

Жительница Днепра Ольга Кирова рассказывает о своей подруге, которая «подарила» мошенникам 840 000 грн. «Она купила двухкомнатную квартиру недалеко от центра города за 1,4 млн грн, но после уговоров согласилась указать в соглашении сумму 560 000 грн.

Уже через неделю появился психически нездоровый брат владельца квартиры, о котором покупательница ничего не знала. Договор купли-продажи был расторгнут, а вернули только 560 000 грн.

Доказать, что на самом деле сумма сделки была выше, подруга не смогла», – говорит она.

Сделка по доверенности

Некоторые продавцы жилья отказываются приезжать на сделку самостоятельно и выписывают доверенность на заключение договора третьим лицам. «Не нужно подписывать договор купли-продажи на таких условиях, лучше всего потребовать от продавца присутствовать на сделке лично», – говорит директор львовского агентства недвижимости «Истейт-Эксклюзив» Елена Мишанчук.

Риелтор рассказывает, что знает о случае продажи квартиры по доверенности во Львове. Собственник квартиры в то время находился в Москве и отказался приезжать на сделку лично. Через два дня после заключения договора купли-продажи владелец жилья умер, а его жена через суд требует признать соглашение недействительным. Истец настаивает, что продавец был болен и недееспособен.

Не риелтором единым

Покупателю квартиры на вторичном рынке нужно самому вникнуть во все нюансы и лучше нанять хорошего юриста, советует Сергей Степенко.

Риелтор, на которого надеется большинство покупателей квартир, не несет юридической ответственности при возникновении проблем.

Договор купли-продажи недвижимости заключается между продавцом и покупателем квартиры, поэтому в случае форс-мажорных обстоятельств решать проблемы придется самостоятельно. 

«Право собственности на жилье может оспариваться в суде. Между рассмотрением дела в первой и второй инстанции, скорее всего, пройдет полгода, и есть вероятность, что за время «перерыва» жилье продадут.

Потом судебные разбирательства становятся проблемами нового владельца, а в их ходе легко лишиться квартиры», – рассказывает Сергей Степенко. Обманутому покупателю придется искать продавца и требовать компенсацию, но, как правило, вернуть деньги невозможно.

Конечно, есть вариант купить страховку, которая покрывает затраты при признании сделки купли-продажи квартиры недействительной. Но пока ее приобретают единицы.

pixabay.com

Детали технического состояния

При заключении договора купли-продажи жилья покупатель соглашается, что не имеет претензий к техническому состоянию квартиры, говорит Елена Мишанчук.

Но со временем может оказаться, что на кухне и в ванной комнате грибок, трубы сгнили и в любой момент могут затопить соседей, а проводку во всей квартире нужно было менять еще 10 лет назад. Выяснить все технические нюансы обычному покупателю невозможно.

Чтобы избежать неприятных сюрпризов, риелторы советуют пригласить эксперта, который разбирается в технических нюансах.

Анатолий Топал рекомендует познакомиться с соседями, узнать у них о состоянии дома и, например, установлен ли в их парадном счетчик тепла. В противном случае счета за отопление могут неприятно удивить.

Как удачно купить квартиру на вторичном рынке недвижимости

Анатолий Топал говорит, что около 40% покупателей сталкиваются со сложностями. Их множество – от недобросовестных продавцов до проблем с соседями и прорывов коммуникаций. Учиться на ошибках – хорошо. Еще лучше учиться на чужих ошибках, особенно если это касается покупки квартиры на вторичном рынке.

pixabay.com

Если вы все же решились приобрести б/у недвижимость – следует придерживаться нескольких правил, чтобы сделка прошла успешно:

1. Определитесь с целью приобретения жилья, просчитайте возможные риски и выгоды. 2. Начинайте поиск квартиры с мониторинга цен, чтобы понимать среднюю стоимость. 3. Наймите хорошего юриста. 4.

Внимательно читайте договор, особенно обращайте внимание на все, что написано мелким шрифтом. 5. Будьте честными и все делайте по закону. 6. Заключайте договор с владельцем либо в его присутствии.

7.

Доверьте оценку технического состояния квартиры и дома экспертам.

Эксперты онлайн-платформы OLX рекомендуют покупателям обезопасить себя при выборе жилья уже на этапе поиска вариантов:

1. Прежде всего на платформах с объявлениями стоит обращать внимание на релевантность цен. Низкая стоимость может оказаться уловкой недобросовестного продавца.

2. Текст объявления – еще один важный индикатор. Объявления с большим количеством грамматических ошибок, русский текст, набранный латиницей, минимум информации – один из первых индикаторов подозрительного объявления.

3. Указанный адрес жилья можно проверить в Google картах, номер телефона – в поисковой системе по отзывам.

4. Фотографии квартиры стоит проверить на уникальность – использование в объявлениях дизайнерских макетов должно сразу вас насторожить. 

  Материал в партнерстве с OLX Работа Следите за актуальными новостями бизнеса и экономики в наших Telegram-каналах Mind.Live и Mind.UA, а также Viber-чате

Источник: https://mind.ua/ru/publications/20191403-priobresti-kvartiru-i-ne-proigrat-7-oshibok-pokupatelej-zhilya-na-vtorichnom-rynke

Страхование новостройки как механизм защиты интересов покупателя

Как оградить себя от претензий на купленную в будущем квартиру?

Стоит ли страховать квартиру, купленную на ранней стадии строительства? И для чего необходимо страхование новостройки? @@

Известно, что квартира, которую купили на этапе котлована, практически втрое дешевле, чем купленная в уже готовой новостройке. Немалое количество сделок совершается на рынке недвижимости Москвы именно по квартирам в домах, которые только начали возводить.

Нередко бывает, что новостройка существует пока «в проекте» (в реальности же стройплощадка только подготовлена к началу работ), а немалая часть квартир в будущем доме уже раскуплена.

Вместе с тем, для покупателя почти всегда есть риск столкнуться с ситуацией, когда строительство будет заморожено или сроки сдачи дома будут отодвинуты на неопределенное будущее. Как собственнику обезопасить себя?

С некоторых пор на отечественном рынке недвижимости появилась услуга, в повседневной жизни именуемая «страхование новостройки». Человек, который сумел собрать средства на покупку недвижимости, практически всегда способен и заплатить определенную сумму за то, чтобы свести риск к минимуму.

А оказать ему поддержку в этом вопросе готовы профессиональные страховые компании. Правда, далеко не каждый, даже крупный страховщик, работает с недвижимостью. По мнению экспертов, сегодня на рынке таких компаний ограниченное количество.

Основная трудность заключается в том, что заранее просчитать возможный страховой случай очень сложно. Риски могут быть связаны как с экономическими, так и с политическими проблемами, и вероятность их возникновения слишком высока, чтобы это не озадачило страховые компании.

Поэтому многие из тех, кто поначалу пробовал работать в сфере недвижимости, со временем от своих намерений отказались. 

Секреты надежных страховщиков

Для того чтобы страховая компания успешно реализовывала свой потенциал на рынке недвижимости, а ее клиенты были гарантированно защищены от всевозможных рисков, необходимо несколько условий.

Прежде всего, штат компании-страховщика должен быть укомплектован высококлассными специалистами в сфере страхования кредитных рисков. Эти специалисты, помимо прочего, должны отлично разбираться во всех нюансах взаимоотношений сторон на рынке строящейся недвижимости.

Необходим мощный аналитический отдел, который вел бы статистику страховых случаев. Наконец, компания должна твердо стоять на ногах, занимая стабильную в финансовом отношении позицию.

С кем работают отечественные страховщики?

В основном те страховщики, которые решаются работать в сегменте строительства недвижимости, обращают внимание на объекты комплексной застройки, хотя бы частично находящиеся на высокой стадии готовности.

Привлекательны для СК и варианты, когда компания-застройщик вкладывает существенные суммы в прокладку коммуникаций и обустройство окружающей инфраструктуры.

Иными словами, страховые компании охотнее всего будут работать с солидными застройщиками с серьезной, положительной репутацией. Некоторые страховщики изначально, еще на стадии разработки и утверждения проекта, договариваются с застройщиком о партнерстве.

Договор страхования рисков в таком случае в некоторой степени является маркетинговым ходом, и дополнительно не оплачивается. На российском рынке одним из первых подобных альянсов стал союз «НДВ-Групп» и СК «РОСНО».

Чтобы покупатель не остался без квартиры

В каких случаях покупатель рискует потерять и деньги, и квартиру? Причины, по мнению экспертов, могут быть самыми разными, от банального банкротства застройщика до факта двойной продажи.

Страховка распространяется на внесенные покупателем средства, а страхователем может быть как физическое лицо (дольщик), так и юридическое (компания-инвестор).

При этом не имеет значения, на основании какого вида договора была куплена квартира; единственное условие – чтобы этот договор соответствовал нормам закона. И деньги будут возвращены дольщику в полном объеме.

Если застройщик затягивает сроки сдачи дома

Думать, что, если новостройка не готова к указанной в договоре купли-продажи дате, то покупатель может обращаться за страховкой буквально на следующий день, – заблуждение. Как правило, в договоре страхования предусмотрен период ожидания.

Он отводится под завершение строительных работ или для того, чтобы у застройщика была возможность удовлетворить претензии дольщика без вмешательства страховщиков. Если этого не произойдет, страховая компания берет ситуацию под контроль.

Известны случаи, когда застройщик не смог своевременно сдать объект по не зависящим от него техническим причинам, но покупатели, тем не менее,  получили страховое возмещение.

Цена услуги

Стоимость страхования недвижимости оценивается по-разному. Она может составлять как 2%, так и 15% от цены квартиры. Опытные риэлторы не рекомендуют соглашаться на слишком высокий процент; в таком случае есть смысл доплатить 15% к изначально запланированной цене и купить квартиру в готовой новостройке.

Оптимальной считается цена страхования в 1%-2% от стоимости недвижимости. При цене квартиры в Москве около 4,5 млн. руб. страхование рисков сроком на два года будет стоить до 90 тыс. руб. в год.

При этом дольщик получит полную компенсацию вложенных средств (если застройщик обанкротился или был ликвидирован) или частичное возмещение (если затягиваются сроки строительства).

Пока, по мнению аналитиков, страхование рисков при участии в долевом строительстве не попадает в разряд услуг, получивших массовое распространение.

Однако сделать попытку подписать договор страхования при покупке квартиры все же стоит – таким образом можно определить степень финансовой стабильности застройщика.

Несомненного доверия заслуживает та компания, с которой страховщики работают охотно и по низкому тарифу для страхователей.

Дата публикации 17 февраля 2012

Источник: https://www.novostroy-m.ru/statyi/ukepuk

Как самостоятельно проверить квартиру на юридическую чистоту – пошаговая инструкция

Как оградить себя от претензий на купленную в будущем квартиру?

На правах рекламы

Сегодня покупка квартиры – это не просто подписание нескольких бумаг и оплата, это еще и большие риски потерять все из-за попадания в руки к мошенникам.

Именно поэтому настоятельно рекомендуется обращаться за помощью только в проверенные агентства, где возможность быть обманутым исключается априори.

Если же вы нацелены самостоятельно провернуть сделку купли-продажи квартиры или любой другой недвижимости, то мы предлагаем вам подробную инструкцию о том, как проверить объект на юридическую чистоту и обезопасить себя от действий недобросовестных продавцов.

Получите выписку из ЕГРН

Как только вы выбрали подходящую вам квартиру, не спешите заключать договор. Первым делом необходимо ее осмотреть и познакомиться с собственниками жилья. Случается, что на встрече продавец представляется владельцем данного жилья, однако по факту он является квартиросъемщиком, а законные хозяева давно живут где-то заграницей и лишь получают оплату за жилье.

Это довольно распространенная схема мошенничества, которая рассчитана на доверчивых граждан. В теории эту квартиру продали уже несколько раз, а по факту собственник как был Иванов Иван, так им и остался.

Для того чтобы выяснить данные обстоятельства и удостовериться в том, что вы действительно имеете дело с законным владельцем, после осмотра квартиры закажите полную выписку из ЕГРН по данной жилплощади.

Выписку из ЕГРН можно заказать на сайте https://rosreestr.net.

На что обратить внимание в выписке:

Наличие обременений и арестов

Обязательно проверьте квартиру на наличие обременений. Недобросовестные собственники могут не предоставить данных о том, что жилплощадь находится в залоге, ипотеке, на нее наложен арест или же ведутся судебные споры. В выписке из ЕГРН, в разделе № 2 указанно кто является действующим собственником, а так же указаны обременения, ограничения и аресты, если они присутствуют.

Сделка только с собственником недвижимости

Заключайте сделку только с собственником, доверенность может быть поддельной. Сделайте выписку из ЕГРН, и сверьте данные с паспортом.

Опасность кроется в том, что доверенность может быть не только “липовой”, нотариус будет в сговоре, а собственник может быть даже и не быть в курсе, что его недвижимость продают.

Если Вы все же решили заключить договор с представителем собственника, проверьте доверенность на подлинность на сайте http://reestr-dover.ru/.

Подлинность документов

Немаловажным также является и проверка документов на подлинность. Это можно сделать самостоятельно: иногда люди буквально от руки приписывают неверные данные или утверждают, что была допущена ошибка, которую они исправили. Помните, что все подобные помарки должны быть обязательно заверены нотариусом, а договоры купли-продажи до 2013 года и другие договоры зарегистрированы в Росреестре.

Проверка техпаспорта недвижимости

Техпаспорт объекта – это тот самый документ, в котором четко прописан план квартиры. Его необходимо сравнить с фактическим состоянием жилплощади. Если он отличается, то дело нечистое. Обратите внимание на наличие перепланировки, и узаконена ли она.

Все данные из техпаспорта также нужно сравнить с выпиской из ЕГРН. Указанная жилая площадь должна совпадать, ровно также, как и количество комнат. При нахождении расхождений продавец обязан их устранить. В противном случае узакониванием перепланировок придется заниматься именно вам.

Кстати, штраф придется платить тоже вам.

Наличие проблем с собственниками квартиры

С какими проблемами вы можете столкнуться и как их избежать.

  • Несовершеннолетние собственники. Если понравившаяся вам квартира по закону принадлежит ребенку или подростку, то для совершения сделки требуется разрешение органов опеки. Без их подтверждения купленная вами квартира в будущем благополучно вернется своему владельцу.
  • Недееспособные собственники. Если дееспособность человека поставлена под сомнение, то в будущем родственники могут легко отсудить недвижимость обратно. Сюда попадают пожилые люди, люди с отклонениями, страдающие алкогольной зависимостью. В данном случае необходимо потребовать от продавца справку из ПНД, а также разрешение органов опеки.
  • Отсутствующие собственники. Если настоящий владелец квартиры где-то далеко, то покупка квартиры без его разрешения не считается законной.

Согласие супруга на продажу

Этот вопрос можно рассматривать по-разному: по большому счету официально разрешение на продажу от супруга не нужно, однако ситуации бывают совершенно непредсказуемыми.

Первым делом стоит уточнить состоит ли в браке продавец. Если да, то попросите, чтобы вся семья присутствовала на сделке, на встрече для обсуждения условий.

Если это невозможно по каким-либо причинам, то запросите от него письменное разрешение, заверенное нотариусом.

Если собственник в разводе, то нужно проверить наличие имущественных претензий, а также решение суда о разделе имущества.

Наличие долгов

Очень важный момент: продавец обязан предоставить вам все квитанции, которые подтверждают отсутствие задолженностей по коммунальным услугам и налогу на имущество. Хотя вы сможете оправдать себя в будущем и платить вам за это все не придется, однако время на бумажную волокиту придется потратить.

Проверка надежности застройщиков

Вышеописанная инструкция подойдет всем, кто планирует приобретать вторичное жилье или у которого уже есть собственник. Что же касается новостроек, то здесь тоже имеются подводные камни, причем не меньше.

По России зафиксированы сотни случаев, когда застройщики не выполняют своих обязанностей, при этом собирают с людей деньги и продают им несуществующие квартиры.

Чтобы избежать подобных потерь, вам нужно быть на чеку и прежде, чем заключить сделку с одной из компаний, проверить ее на чистоту.

Разрешительная документация

Первым делом вас должна интересовать разрешительная документация, которая позволяет застройщику возводить здание в определенном месте. Ее вы можете получить в офисе компании.

“Прозрачные” застройщики выкладывают подобные документы на своем официальном сайте.

Кстати, у добросовестного застройщика должен быть полноценный сайт, который рассказывает о деятельности компании, а также можно посмотреть портфолио уже готовых объектов.

Разрешительная документация включает в себя проектную декларацию и само разрешение на строительство, выданное государственными органами. Там же могут быть прописаны технические условия на будущие коммуникации, которые являются еще одним подтверждением “прозрачности”, выбранной вами компании.

Неизвестные имена

Хотя сегодня создание нового ООО под определенный проект довольно распространено среди застройщиков, вам стоит оставаться на чеку. Обязательно уточните, где зарегистрировано то или иное название компании.

Если заграницей, то будьте уверены, что все ваши денежки уйдут на оффшорные счета, а уж будет ли построена ваша квартира в итоге или нет – никому неизвестно. Так что посещая офис компании для заключения сделки, прежде всего перечитайте договор.

Если увидите незнакомые вам названия, то насторожитесь.

Список компаний

Проверить выбранного вами застройщика также можно через Интернет. Официальный список надежных компаний находится в открытом доступе. Все они работают в рамках Федерального закона от 30 декабря 2004 г.

№ 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”. Но! Есть один момент: застройщик может вести свою деятельность по разным адресам. При этом в одном месте он все будет делать по закону, а в другом нет.

Так что ваша задача в данном случае – это проверить не только компанию в списке надежных застройщиков, но и адрес строящегося дома.

Статус участка и виды разрешенного использования

Необходимо проверить статус участка, на котором ведется строительство вашего будущего дома.

Так же проверьте вид разрешенного использования, в выписке из ЕГРН, в разделе 1, указан вид разрешенного использования, если постройка возводиться на земельном участке, который разрешен только для сельскохозяйственной деятельности, у застройщика могут быть проблемы, и строительство может затянуться. Так же обязательно проверить земельный участок на обременения, залоги и аресты. Вся эта информация содержится в выписке из ЕГРН, во втором разделе.

Ход строительства

Надежные компании предоставляют в свободном доступе ход строительства объекта. То есть вам совершенно не обязательно посещать место стройки, чтобы убедиться в процессе.

Застройщик самостоятельно информирует об этом своих покупателей, выкладывая фотографии с этапами строительства на своем официальном сайте.

Это очень удобно и однозначно заслуживает доверия со стороны будущих собственников.

Еще один немаловажный момент: если вы увидели предложение, где строящиеся метры стоят подозрительно дешево, на надежность такого застройщика лучше не рассчитывать.

Скорее всего работает группа мошенников, которая хочет собрать с экономных граждан первоначальные взносы, а потом просто исчезнуть.

Чтобы уточнить примерную стоимость квартиры в районе новостройки, можно просто просмотреть предложения по продажам уже построившихся домов. Если цены относительно совпадают, то можно рассматривать вариант для покупки.

Полная проверка недвижимости через интернет-сервис

Чтобы не остаться и без денег, и без недвижимости покупателю квартиры стоит всегда оставаться бдительным и не упускать из виду даже самые мелочи.

Если вы не можете рассчитывать на собственные силы в данном вопросе, то лучше обратиться за помощью к сайту https://rosreestr.net/proverit-kvartiru.

Сервис предоставляет возможность полной проверки недвижимости, включает все выписки из ЕГРН, проверку по базе ФССП России на наличие ареста, проверка по базе ФНП на предмет залога, наличие судебных дел по недвижимости.

Дается анализ выписки, проверяется наличие обременений на жилье, участие в спорах и наличие претензий. Так же проверяется собственник по базе розыска МВД и на предмет задолженностей по судам и налогам. Полная проверка создана специально для борьбы с мошенниками на рынке недвижимости. 

Источник: https://www.garant.ru/article/1269326/

Юрист Адамович
Добавить комментарий