Как погасить ипотеку купленной дебиторской задолженностью?

Особенности бухгалтерского и налогового учета сомнительной дебиторской задолженности

Как погасить ипотеку купленной дебиторской задолженностью?

 Неизбежным следствием существующей в настоящее время системы денежных расчетов между организациями, при которой всегда имеется разрыв времени платежа с момента перехода права собственности на товар, между предъявлением платежных документов и платежом, является дебиторская задолженность.

Термин «дебиторская задолженность» происходит от лат. debitumдолг, обязанность.

Под дебиторской задолженностью понимается задолженность других лиц перед данной компанией, которая возникает в процессе экономической деятельности субъекта, т.е. задолженность покупателей за купленные товары и услуги, подотчетных лиц за выданные им под отчет денежные суммы и др.

С точки зрения права дебиторская задолженность означает любое право получать или требовать платеж денежной суммы в любой валюте (или товаром, легко переводимом в деньги).

С позиций финансового менеджмента дебиторская задолженность имеет двоякую природу.

С одной стороны, «нормальный» рост дебиторской задолженности свидетельствует об увеличении потенциальных доходов и повышении ликвидности.

С другой стороны, не всякий размер дебиторской задолженности приемлем для предприятия, так как рост неоправданной дебиторской задолженности может привести также к потере ликвидности.

Рост дебиторской задолженности – явление, характеризующее отток или отвлечение средств из оборота.

В то же время снижение суммы задолженности – во многих случаях не всегда положительный момент, так как оно может свидетельствовать, что денежные средства отвлечены не в расчеты, а в готовую продукцию, накопленную на складах и не имеющую сбыта.

Поэтому суммы дебиторской задолженности должны быть объектом постоянного внимания и анализа. Своевременное взыскание дебиторской задолженности – одно из важнейших условий обеспечения благоприятного финансового состояния предприятия.

Уровень дебиторской задолженности определяется многими факторами: вид продукции, емкость рынка, степень насыщенности рынка данной продукцией, принятая на предприятии политика расчетов с клиентами, причем последний фактор особенно важен.

Одним из значимых моментов в учете дебиторской задолженности являются вопросы ее классификации (схема 1).

Согласно международной практике учета можно выделить следующие виды дебиторской задолженности:

  • –              торговая дебиторская задолженность (счета к получению, векселя к получению, дивиденды к получению);
  • –              неторговая дебиторская задолженность (неторговые векселя к получению, проценты к получению, авансы, выданные работникам компании и др.).

Независимо    от    того    насколько    совершенна    и    эффективна    система контроля платежеспособности, у хозяйствующего субъекта всегда найдутся покупатели, не заплатившие за приобретенные товары или оказанные услуги. При продаже в кредит безнадежная дебиторская задолженность неизбежна.

В настоящее время проблема не погашения дебиторской задолженности особо остро встает перед субъектами.

Это во многом обуславливается наступлением мирового экономического кризиса, который оказал влияние и на социально-экономическую ситуацию в Казахстане, тесно интегрированную в мировую экономическую систему.

Кризис в Казахстане выразился сразу в нескольких аспектах: замедлился рост производства, ухудшились показатели финансового сектора, ухудшился уровень жизни населения. Однако, несмотря на такие показатели, тем не менее, ситуация в Казахстане значительно лучше, чем, например, в России, поскольку производство не останавливается.

В своем Послании народу Казахстана «Через кризис к обновлению и развитию» от 06.03.2009 года Президент РК Н.А. Назарбаев отметил, что «сегодня экономический кризис, поразивший уже всю мировую экономику, продолжает испытывать нас на прочность. Кризис пришел к нам извне. Его истоки не внутри страны, а сокрыты в дисбалансах мировой экономики. Кризиса нельзя было избежать и все предусмотреть».

Сомнительным требованием может быть признана дебиторская задолженность, которая: во-первых, не погашена в срок, установленный договором или законодательством; во-вторых, не обеспечена соответствующими гарантиями.

Если сомнительная дебиторская задолженность вероятна и может быть оценена, необходимо отразить на счетах предполагаемую сомнительную дебиторскую задолженность.

Существует два метода оценки сомнительных требований:

1. Метод процента от чистой стоимости реализации в кредит (percentage of net sales method). При данном методе определяется средний процент отношения между убытками от сомнительных требований и чистой стоимости реализации в кредит, а затем этот процент применяют к фактической чистой реализации отчетного периода для определения величины сомнительного требования.

Пример. В 2008 году ТОО «А» приняло решение о создании резерва по сомнительным требованиям методом процента от чистой стоимости реализации в кредит. Для этого субъект должен проанализировать реализацию товаров за три последних года (минимум) и определить средний процент безнадежных долгов.

Таким образом, средний процент безнадежных долгов для ТОО «А» составил 1,63%.

В 2008 году ТОО «А» реализовало товаров на сумму 2 995 200 тенге, были предоставлены скидки покупателям на 74 880 тенге. Сумма резерва на 2009 год (предполагаемая величина сомнительной задолженности) составит: (2 995 200 – 74 880)* 1,63% = 47 601 тенге.

В бухгалтерском учете 31.12.2008 года будет произведена следующая запись:

Дебет 7440 «Расходы по созданию резерва и списанию безнадежных требований» 47 601 тенге

Кредит 1290 «Резерв по сомнительным требованиям» 47 601 тенге.

При использовании данного метода сальдо счета 1290 «Резерв по сомнительным требованиям» складывается из суммы неоплаченных долгов прошлых лет и предполагаемых долгов по неоплаченным счетам отчетного периода, то есть сальдо счета накапливается кумулятивно.

2. Метод оценки дебиторской задолженности по срокам оплаты заключается в определении процента сомнительных требований по сроку оплаты задолженности. Для определения этого процента, необходимо классифицировать все счета к получению по следующим категориям:

  • –  счета, срок оплаты которых не наступил;
  • –  просрочка от 1 до 30 дней;
  • –  просрочка от 31 до 60 дней; 
  • –  просрочка от 61 до 90 дней
  • –  просрочка более 90 дней.

Для каждой категории определяется прогнозируемый процент сомнительных долгов.

Пример. В ТОО «В» величина неоплаченной дебиторской задолженности по результатам инвентаризации на 31.12.2008 года составляет 700 000 тенге. По срокам оплаты эту величину можно разбить следующим образом:

  • первая категория – 200 000 тенге;
  • вторая категория – 170 000 тенге;
  • третья категория – 100 000 тенге;
  • четвертая категория – 150 000 тенге;
  • пятая категория – 80 000 тенге

Таким образом, сумма сомнительных долгов составит 142 100 тенге. Иными словами, долги на сумму 142 100 тенге из общей суммы 700 000 тенге не будут оплачены. В бухгалтерском учете 31.12.2008 года будет произведена следующая запись:

Дебет 7440 «Расходы по созданию резерва и списанию безнадежных требований» 142 100 тенге

Кредит 1290 «Резерв по сомнительным требованиям» 142 100 тенге.

В результате приведенного расчета получается величина резерва по сомнительным требованиям, которая должна быть учтена при составлении бухгалтерского баланса.

Однако на счете 1290 «Резерв по сомнительным требованиям» уже может быть сальдо, оставшееся с прошлого периода, поэтому бухгалтерская проводка по начислению резерва делается только на разницу между сальдо, которое существовало на счете резерва, и полученной в результате расчетов величиной резерва на конец отчетного периода.

Предположим, что:

1)   на счете 1290 кредитовое сальдо составляло 100 000 тенге, значит, расход по сомнительным требованиям будет признан на сумму 42 100 тенге (142 100 – 100 000);

2)   на счете 1290 было дебетовое сальдо в сумме 5 000 тенге, тогда его следует прибавить к прогнозируемой сомнительной задолженности и расходы составят 147 100 тенге (142 100 + 5 000).

Таким образом, как метод процента от чистой стоимости реализации в кредит, так и метод оценки дебиторской задолженности по срокам оплаты оценивают сумму расходов по сомнительным требованиям согласно правилу соответствия и независимо от того, какой метод используется, общая сумма списанной дебиторской задолженности редко бывает равна предполагаемой сумме сомнительных требований.

Существует два метода списания сомнительной дебиторской задолженности:

  1. Метод резервирования предполагает создание резерва по сомни-тельным требованиям.
  2. Метод прямого списания предполагает списание сомнительной дебиторской задолженности на убытки хозяйствующего субъекта, когда получено подтверждение о безнадежности долгов.

Для покрытия возможных потерь, связанных со списанием безнадежной к взысканию дебиторской задолженности создаются резервы по сомнительным требованиям. 

Учет резерва ведется на счете 1290 «Резерв по сомнительным требованиям».

Данный счет является   контрсчетом   к   счетам   1   раздела   подраздела   1200   «Краткосрочная дебиторская
Согласно статьи 105 Кодекса Республики Казахстан «О налогах и других обязательных платежах в бюджет» (Налоговому кодексу) «сомнительные требования – это требования, возникшие в результате реализации товаров, выполнения работ, оказания услуг юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям, а также юридическим лицам-нерезидентам, осуществляющим деятельность в Республике Казахстан через постоянное учреждение, филиал, представительство, и не удовлетворенные в течение трех лет с момента возникновения требования. Сомнительными также признаются требования, возникшие по реализованным товарам, выполненным работам, оказанным услугам и не удовлетворенные в связи с признанием налогоплательщика-дебитора банкротом в соответствии с законодательством Республики Казахстан».

Требования, признанные сомнительными, подлежат вычету. Отнесение налогоплательщиком сомнительных требований на вычеты производится при соблюдении одновременно следующих условий:

1)  наличие документов, подтверждающих возникновение требований;

2)      отражение требований в бухгалтерском учете на момент отнесения на вычеты либо отнесение таких требований на расходы (списание) в бухгалтерском учете в предыдущих периодах.

В случае признания дебитора банкротом, помимо указанных документов, дополнительно необходимо наличие копии определения суда о завершении конкурсного производства.

При соблюдении вышеназванных условий налогоплательщик вправе отнести на вычеты сумму сомнительного требования по итогам того налогового периода, в котором вступило в законную силу определение суда о завершении конкурсного производства. Сомнительные требования относятся на вычеты в пределах размера ранее признанного дохода от реализации товаров, выполнения работ, оказания услуг.

Таким образом, согласно налоговому законодательству Республики Казахстан сомнительные требования относятся на вычеты в пределах размера ранее признанного дохода от реализации товаров, выполнения работ, оказания услуг.

Литература:

  1. Послание Президента РК Н.А. Назарбаева народу Казахстана «Через кризис к обновлению и развитию» //Официальный сайт Президента РК.
  2. Кодекс Республики Казахстан «О налогах и других обязательных платежах в бюджет» (Налоговый кодекс) по состоянию на 01.01.2009 года.
  3. Гиганова Е. Списание безнадежной дебиторской задолженности //Файл бухгалтера. – №27.- июль. – 2009. -С.8-9
  4. Попова Л.А. Финансовый учет. Учебное пособие. – Караганда, 2007. – 267 с. 

Фамилия автора: Шульгина И.И., Гарцуева Е.В.

В статье рассматриваются ключевые аспекты управления программным проектом, способствующие контролю его реализации, оптимизации расходов ресурсов, достижению конечных целей.

Ляйлим УТЕПОВА, 2014

Источник: https://articlekz.com/article/4955

Про торги по банкротству #2 (как закрыть кредит)

Как погасить ипотеку купленной дебиторской задолженностью?

Сегодня я бы хотел рассказать о том, как закрыть кредит с помощью торгов по банкротству?

Существуют разные способы закрытия имеющихся задолженностей, в том числе банковских кредитов, но далеко не все просты и эффективны. Одним из лучших методов является погашение кредита дебиторской задолженностью. В таких обстоятельствах требуется выяснить поподробней, как погасить свои кредиты с помощью дебиторской задолженности и какие существуют нюансы, связанные с этим процессом.

Дебиторская задолженность относится к собственности первого уровня. Такой вид активов имеет равный статус с различными ценными бумагами, недвижимым имуществом, а также обычными деньгами. Иначе говоря, такая дебиторская задолженность может использоваться в качестве актива.

Согласно 75 статье 229 ФЗ «О процессе исполнительного судебного производства» суд должен расценивать дебиторскую задолженность в качестве наиболее ликвидного имущественного объекта.

Исходя из данного факта, на дебиторскую задолженность взыскание должно обращаться в самую первую очередь. Поэтому использование дебиторской задолженности для погашения долгов является вполне реальным.

Из-за сложившейся в стране экономической ситуации процент невозврата банковских кредитов все время возрастает. В таких условиях кредитным организациям приходится поддерживать тесный контакт с сотрудниками ФССП.

Теперь банки готовы использовать фактически любое имущество должников для погашения их долговых обязательств. По этой причине, работники ФССП накладывают арест буквально на все, включая на имеющиеся у банковских клиентов дебиторские задолженности.

В том случае, если судебный арест накладывается на дебиторскую задолженность, размер которой равен долговым обязательствам человека перед банком, арест на иное имущество не может быть наложен.

По сути дебиторская задолженность может использоваться для погашения любых долгов. При этом нужно учесть, что займодатель может отказаться от приема дебиторки в счет погашения долговых обязательств.

Лучше всего дебиторская задолженность подходит для погашения кредитов, оформленных в банке. Это связано с тем, что при инициировании судебного разбирательства относительно возврата кредита, открывается исполнительное производство.

Сотрудники исполнительной службы накладывают арест на различные имущественные объекты, принадлежащие должнику, в том числе и на имеющиеся у него дебиторские задолженности.

Дебиторка в счет погашения долга может быть принята банком в качестве платы за кредит или же реализована на открытых торгах, после чего вырученные деньги пойдут на погашение долговых обязательств лица перед банковской структурой.

Многие люди, обладающие знаниями о специфических способах закрытия банковских долгов, хотят выяснить, как дебиторской задолженностью закрыть кредит. Для начала необходимо обзавестись дебиторкой. Это можно сделать путем ее покупки.

Очень выгодно приобрести дебиторскую задолженность вы сможете с торгов по банкротству, как правило цена приобретения на 90-95% ниже, чем сумма долга по ней.

Основной задачей для каждого желающего поучаствовать в этом процессе является поиск наиболее низкой цены дебиторки. В этом случае особого значения уровень ее ликвидности не имеет.

Ее все равно приобретатель не будет даже пытаться взыскивать, так как суть данного способа заключается в ином.

Подобный тип задолженностей будет использован для погашения уже существующего банковского долга.

После того как будет приобретена такая задолженность, следует действовать по следующей схеме для закрытия собственных долгов:

1. Необходимо направиться в отделение ФССП, в котором было возбуждено исполнительное производство по взысканию долговых обязательств по банковскому кредиту, и предъявить имеющуюся дебиторскую задолженность для взыскания. Сотрудник ФССП наложит арест на этот тип активов.

2. После этого он направит ее в банковскую организацию для того, чтобы она приняла это имущество на свой баланс. При наличии соглашения кредит будет закрыт одновременно с исполнительным судебным производством.

3. При отсутствии согласия между банком и приставами о принятии имущества должника, скорее всего, кредит закрыт не будет. В такой ситуации приставы просто закрывают производство по факту отказа истца принять имущество в счет погашения долга.

При любом развитии ситуации, приставы будут вынуждены закрыть производство. Безусловно, банк вновь может составить судебный иск, но у должника по-прежнему будет иметься дебиторская задолженность на руках. Ее нужно будет просто вновь предъявить взыскателям.

Данную процедуру можно повторять многократно, хотя как показывает практика хватает одного-двух раз. В конечном итоге юридический отдел банка понимает, что нет никакого смысла постоянно платить госпошлину, ведь судебный процесс становится бессмысленным.

Особенности применения данного метода погашения кредита

Необходимо понимать, что если просто направиться к сотруднику ФССП и попросить его о том, чтобы он принял дебиторку в качестве платы за имеющиеся долги, то пристав наверняка откажет в этом.

Некоторые в этой ситуации пойдут в суд для того, чтобы в судебном порядке заставить пристава принять дебиторскую задолженность в счет погашения кредита. Для этого нужно будет потратить деньги на юристов, а также выждать время, которое необходимо для завершения всех судебных разбирательств.

В действительности данный процесс проводится более простым способом. Необходимо просто прийти к приставу и написать заявление о взыскании дебиторской задолженности.

Сотрудник ФССП, зная о том, что такие активы относятся к имуществу первой очереди, накладывает на них арест и выставляет на открытые торги для их реализации с целью погашения уже существующего долга перед банком.

Главное, на что нужно обратить внимание — чтобы организация, чей долг вы собираетесь купить, не находилась на стадии банкротства.

В противном случае пристав не примет ее в счет погашения вашего долга

По факту в этом случае не идет речь о принятии такого типа имущества, пристав лишь принимает заявление о взыскании дебиторского долга в пользу заявителя, но из-за открытого против него исполнительного производства происходит арест этого актива для его использования с целью погашения долга перед банком.

На следующем этапе дебиторка будет выставлена на торги с понижением первичной цены в случае, если она не будет сразу выкуплена. Если такой актив не будет продан даже с третьего раза, то приставы предложат банку забрать его себе.

Если банк откажется от принятия такого имущества на свой баланс, то исполнительное производство будет прекращено на основании 46 статьи 229 ФЗ. Все это играет лишь на пользу банковскому должнику.

При покупке ДЗ нужно понимать, что она должна иметь относительно высокие шансы взыскания. Не следует приобретать такие долги, которые невозможно будет взыскать, так как все должно иметь максимально естественный вид. Это повысит общие шансы на быстрое закрытие кредита и снизит вероятность начала судебных тяжб.

Теперь поговорим о том, что еще можно выгодно купить с торгов по банкротству и таким же образом, закрыть свой долг.

Это в первую очередь недвижимость и различное оборудование.

Почему недвижимость? Есть лоты, которые вы также сможете купить максимум за 10% от их рыночной стоимости, но для вас, тех кто совершенно не понимает и не хочет понимать, что такое дебиторская задолженность, это будет более простым обьектом, с которым в своей жизни вы сталкивались уже не раз.

К примеру это могут быть сельскохозяйственные земли, гаражи, квартиры, коммерческая недвижимость и т.д.

Что касается оборудования, на него так вообще, цена может упасть до одного процента. Интересно? Я думаю да, ведь мы все не любим переплачивать.

И тут у кого то из вас пронеслась мысль в голове, а почему бы мне не взять хорошую сумму в банке, а потом просто рассчитаться имуществом купленным за копейки.

😉

Каждый в дальнейшем выберет свою стратегию, но не стоит забывать от том, что вы сможете не только погасить свои долги с помощью торгов по банкротству, но и начать зарабатывать хорошие деньги и покупать ЛЮБОЕ имущество гораздо ниже рыночной стоимости.

Спасибо за внимание, жду ваших вопросов!

[моё] Бизнес Торги Банкротство Бизнес-Идея Кредит Банк Длиннопост Текст

Источник: https://pikabu.ru/story/pro_torgi_po_bankrotstvu_2_kak_zakryit_kredit_6628123

Проблемы погашения ипотечного кредита и способы их решения

Как погасить ипотеку купленной дебиторской задолженностью?

Выход из безвыходной ситуации там же, где и вход. Эта истина справедлива и для безвыходного, на первый взгляд, ипотечного кредита. Главное – честно оценить свои возможности и не бояться отстаивать свои права.

Жилье нужно всем. Это факт. Почему же многие из нас, даже имея достаточно средств для оформления ипотечного кредита, продолжают снимать квартиру или делить жилплощадь с родственниками? причина в том, что каждый подсознательно боится, попасть в длительную долговую кабалу. “Я живу на съемной квартире уже четыре года. Время от времени меня посещают мысли об ипотечном кредите, тем более что зарабатываю я сейчас вполне достаточно. В конце концов, так я хоть буду понимать, что плачу за свое собственное жилье. Останавливает только страх попасть в долгую зависимость от банка, ведь такой кредит придется брать минимум на 10 лет. Кто может знать, что со мной произойдет за это время? А вдруг я потеряю работу? Или возникнут другие, более важные, расходы? А покрывать кредит все равно ведь надо!” – говорит бухгалтер Татьяна Козловская. Такие опасения подкрепляются в массовом сознании историями о том, как жестко банки обходятся с проштрафившимися заемщиками. “Одна знакомая взяла кредит на квартиру, внесла первоначальный взнос. А после первого года выплат потеряла работу. Возобновила выплату через три месяца, но ей уже такие штрафы насчитали, что пришлось еще немного отложить оплату кредита, пока насобирает на погашение штрафа. Короче говоря, она теперь, как крепостная у этого банка – больше 70% зарплаты ежемесячно отчисляет. А деваться некуда – пригрозили, если не будет платить, отберут квартиру”, – рассказывает специалист по системам безопасности Николай Мартыненко. После таких историй жилье в кредит брать и правда не хочется. Тем не менее, как говорится, “у страха глаза велики”. Если разобраться, все не так уж страшно. “Деньги” выяснили, что существует целый арсенал способов красиво выйти из ипотеки, если платить уже не из чего.

Может, договоримся?

Если возникшие финансовые трудности временные, отказываться от ипотеки не стоит, говорят банкиры. Первым делом нужно обратиться в банк, и поставить в известность своего менеджера. Скорее всего, сотрудник банка предложит реструктуризировать задолженность.

Это может быть отсрочка оплаты основного долга, то есть заемщику придется погашать только проценты, или удлинение срока кредита.

“Если возникла ситуация, в которой заемщик временно не способен погашать кредит, но все же хочет продолжить сотрудничество с банком, ему необходимо известить банк о своих временных трудностях, изложить причины и попросить изменить график погашения в части отсрочки уплаты тела кредита.

Банк с удовольствием сделает все возможное, чтобы удовлетворить требования клиента.

Главное в данной ситуации – своевременность уведомления банка об ухудшении финансового положения, обоснованность отсрочки, то есть наличие вариантов в будущем возобновить свои доходы к прежнему уровню и, конечно же, желание в дальнейшем пользоваться кредитом и погашать ежемесячные платежи в полном объеме”, – говорит начальник отдела кредитования физических лиц “СЕБ Банка” Мирослава Мосийчук.

Ударение ставим на слове “своевременное”, ведь в случае “молчаливой просрочки” банк включит механизм штрафных санкций. В среднем штрафы колеблются от 0,05% до 1% суммы платежа за каждый день просрочки. То есть за месяц просрочки заемщику придется дополнительно выложить до 30% необходимого платежа. Правда, встречаются банки, которые “сдирают” с клиента двойную ставку по кредиту за каждый день просрочки. Таким образом, при кредите в $25 тыс. на 10 лет под 12% можно только за три месяца просрочки приплюсовать к своей задолженности почти $10 тыс.!

Но и штрафы в данной ситуации – не самое страшное. К недисциплинированному заемщику у банка формируется соответствующее отношение. В будущем могут возникнуть сложности при оформлении в этом же банке кредита на приобретение авто или бытовой техники. А с развитием в Украине кредитных бюро – и в любом другом банке. Естественно, небольшая задержка платежа не поставит крест на кредитной истории заемщика. Но если подобные задержки будут повторяться с незавидным постоянством или же просрочка затянется более двух-трех месяцев – неприятные последствия неизбежны.

Кстати, банкиры абсолютно спокойно относятся к заемщику, если у того временно упал доход, если он заболел и ему требуется дорогостоящее лечение, если родился ребенок, если его квартиру ограбили, вследствие чего заемщик потерял значительную часть своего имущества, или случился какой-то иной форс-мажор.

“Если клиент идет на контакт, банк всегда предпочтет реструктуризацию долга. Ведь в жизни может случиться всякое: человек может потерять работу или попасть в больницу. В таком случае либо реструктуризируем долг и живем по новому графику, либо заемщик попадает в категорию “плохих клиентов” и к решению проблемы применяются более жесткие методы. Стоит отметить, что в практике банка такое случается редко. Большинство заемщиков очень аккуратно относятся к выплате кредита, особенно ипотеки”, – говорит вице-президент банка “Надра” Оксана Кириенко.

Отдам в хорошие руки

Один из способов, позволяющих облегчить бремя ипотеки, сдача купленной квартиры внаем. “Мы с мужем взяли кредит на трехкомнатную квартиру на Оболони. Год в ней пожили, а потом решили ее сдавать, пока детей нет, – уж очень бьет по карману кредит. Сами переехали в более скромную квартиру – однокомнатную.

Теперь из денег, которые мы получаем от квартиросъемщиков, платим за кредит, немного докладываем и платим хозяевам за квартиру, где живем. Получается, что в месяц на “квартирные расходы” уходит не больше $200, а было $800″, – говорит администратор мебельного салона Мария Милошкина.

Правда, сдача ипотечной квартиры внаем требует согласования с банком. Большинство из них в договоре залога указывают такое условие как невозможность передавать в аренду квартиру без согласия банка. То есть у заемщика есть два пути – открыто сообщить о своем намерении банку или без лишнего шума сдать квартиру в аренду.

Стоит отметить, что большинство заемщиков предпочитают второй вариант.

Пока в практике не отмечено случаев, когда бы банк применял санкции в отношении заемщиков, сдающих заложенную недвижимость внаем. Однако о таком риске следует помнить. Кстати, первый вариант чреват дополнительными расходами на оплату налогов, связанных со сдачей квартиры. Ведь, раскрывая эту информацию банку, заемщик должен понимать, что теперь его доход от аренды недвижимости будет “засвечен”. Кроме того, многие банки практикуют взимание платы за свое разрешение на сдачу залогового жилья внаем. Стоимость такого разрешения может колебаться в пределах $20-100, однако желательно лично и заранее уточнять эту информацию, так как банкиры не особенно охотно распространяются на эту тему.

Кстати, полностью выплачивать ежемесячный платеж по ипотечному кредиту за счет сдачи квартиры в аренду вряд ли удастся.

В последние несколько лет цены на покупку недвижимости росли более агрессивными темпами, нежели цены на ее аренду.

Выходит, такой вариант больше подходит тем, у кого есть где остановиться до момента окончательного погашения кредита или жилье расположено в элитном районе.

Для того чтобы сдача в аренду приобретенной в кредит квартиры имела смысл, важно заключить долгосрочный договор с квартиросъемщиками, как минимум на год-полтора. Наиболее эффективно эта схема работает с однокомнатными квартирами, так как у них самая высокая стоимость аренды относительно цены покупки. Выгодно также сдавать квартиру, “облагороженную” ремонтом, за нее можно получить на 30%, а то и 50%, больше. Правда, для начала ремонт нужно сделать, на что уйдет немало сил и денег. А потом его нужно будет делать еще раз, после квартиросъемщиков. В общем, перед тем как решиться на такой шаг, следует все просчитать заранее.

Прощанье навсегда

“Выход из ипотечного кредита, его окончательное закрытие, возможно в двух случаях: при досрочном погашении кредита и при невозможности выплачивать задолженность. Если у клиента нет возможности погашать кредит, например, в связи с ухудшением материального положения или по каким-либо другим причинам, полное погашение ссуды происходит за счет продажи залогового объекта недвижимости”, – рассказывает начальник управления розничного бизнеса ПУМБа Валерий Пацуй.

В случае продажи предмета ипотеки о своем решении необходимо поставить в известность банк, в лице персонального менеджера, и найти покупателя. Кстати, чем быстрее это будет сделано, тем лучше. Сама продажа недвижимости может осуществляться по двум схемам.

Первая предполагает получение разрешения банка на продажу недвижимости, отягощенной ипотекой. В таком случае к новому собственнику переходят все права и обязанности участника договора ипотеки, в том числе обязательство погасить кредит.

Такой вариант достаточно сложен с практической точки зрения: вероятно, что поиски покупателя при таких условиях закончатся безуспешно. Кроме того, этот вариант обещает вернуть заемщику средства, затраченные на первый взнос и внесенные платежи, но не более.

А ведь жилье могло подорожать за время пользования кредитом весьма существенно.

Вторая схема значительно проще и полезнее для заемщика – потому она сейчас пользуется большей популярностью. Для реализации второй схемы достаточно уведомить потенциального покупателя о том, что квартира находится в залоге у банка. В таком случае сделку купли-продажи необходимо будет провести в банке, поскольку запрет с нее будет им снят только после полного погашения обязательств по кредитному договору. В таком случае заемщик сможет не только вернуть потраченные на выплату кредита средства, но и получить дополнительный доход. Конечно, эта благодать будет доступна заемщику только до тех пор, пока цены на недвижимость растут. Если рынок начнет “сдуваться”, то о доходе придется забыть. Более того – даже не все отданные банку деньги удастся вернуть.

Дополнительные трудности при продаже ипотечного жилья могут возникнуть, если в квартире, выступающей залогом, прописан ребенок, инвалид или другие лица, определенные Жилищным кодексом как такие, которых нельзя лишить жилья.

При этих обстоятельствах закон на стороне заемщика, а семья под давлением банка сможет продать квартиру только тогда, когда есть жилплощадь, куда она сможет переехать. В противном случае, если, к примеру, в семье есть ребенок, орган опеки и попечительства не выдаст разрешения на продажу жилья и сделка не состоится.

Правда, банки обычно не допускают прописки “охраняемых” лиц на жилплощади до завершения выплаты ипотечного кредита.

Был банк – нет банка

Многие полагают, что в случае банкротства банка смогут освободиться и от обязательств перед ним. На самом деле это не так! После принятия решения о ликвидации банковского учреждения все его активы, в том числе и дебиторская задолженность, будут проданы на торгах для погашения обязательств самого банка перед его кредиторами и вкладчиками. Так что в данном случае у заемщика только сменится кредитор, а долг никуда не исчезнет. О чем не следует забывать должнику в данной ситуации, так это о своих правах. В Гражданском кодексе зафиксирована норма, которая запрещает изменение условий кредитования в случае смены кредитора.

Да заберите его!

Если финансовое положение заемщика резко меняется в лучшую сторону, что, к сожалению, случается намного реже, нежели наоборот, то у многих возникает желание избавиться от порядком надоевших долгов.

В таком случае все, конечно, намного проще, чем при невозможности погашать кредит, но и здесь заемщика могут ожидать “подводные камни”.

В первую очередь, это касается штрафных санкций за досрочное погашение, которые широко практикуются украинскими банками.

Особенно часто штрафы используются при аннуитетной схеме погашения кредита (когда выплачивается фиксированная сумма, независимо от остатка по кредиту). В этом случае штрафные санкции колеблются в пределах 1-2% переплаченной досрочно суммы.

Информацию о наличии штрафов за досрочное погашение (есть или нет) можно получить по “горячей линии” или непосредственно в отделении, а вот размер этих штрафов заемщик зачастую узнает только из договора.

Как продать кредит?

Схема продажи недвижимости, являющейся залогом по ипотеке: Покупатель и продавец (заемщик) подписывают договор купли-продажи в банке. Покупатель вносит остаток задолженности по кредиту в кассу банка.

Банк снимает запрет на продажу недвижимости. Стороны – покупатель и продавец – проводят окончательный расчет по договору купли-продажи. Нотариус заверяет договор купли-продажи.

А как штрафуют!

Название банкаШтраф за просрочку платежа, % суммы платежа за каждый день просрочкиСколько придется заплатить банку за три месяца просрочки платежа по кредиту в размере $500 в месяцНаличие штрафов за досрочное погашение
ПриватБанк1%$450Нет
«Райффайзен Банк Аваль»0,5%$225Нет
Ощадбанк0,05%$22,5Нет
Правэкс-банкДвойная годовая ставка + 3% к ставке для кредитов в гривне, + 1% к ставке для кредитов в валюте$11 250–13 050 – для кредитов в долларахШтраф рассчитывается индивидуально
«Форум»0,2%$90Нет
«ОТП банк»1%$450Нет
УкргазбанкДвойная годовая ставка$10 710–11 610 – для кредитов в долларахПри аннуитете – 1% от остатка
Индексбанк0,04%$18Нет
КредобанкДвойная годовая ставка$11 610 – для кредитов в долларахНет



Источник: https://vecherniy.kharkov.ua/news/9745/

Юрист Адамович
Добавить комментарий