Как правильно проанализировать договор со строительной организацией?

Подводные камни договора подряда

Как правильно проанализировать договор со строительной организацией?

У Вас есть земельный участок, есть на руках разрешение на строительство дома, дело осталось за малым – построить дом. В этом случае есть два варианта дальнейших Ваших действий:

1) Вы можете построить дом своими руками, с помощью своих родственников и друзей либо;
2) Вы можете пригласить строительную организацию.

Поскольку общество в наше время сверхдинамична, кроме строительства дома у нас есть и другие дела, поважнее, то, как правило, для экономии своего времени, нервов мы прибегаем к услугам третьих лиц.

Итак, первым этапом строительства дома является, выбор строительной организации.

К выбору организации стоит отнестись серьезно. Выбрать нужно ту организацию, которая существует на рынке строительства уже не первый год.

Обычно у каждой организации есть свой личный сайт, при возможности можете ознакомиться с их работами, отзывами об этой организации.

Определившись с организацией, прежде чем заключить с ней договор подряда, Вам необходимо запросить у них:

  • устав;
  • решение/протокол о назначении генерального директора;
  • свидетельства о присвоении ОГРН;
  • ИНН;
  • выписку из ЕГРЮЛ.

Как правило, организации все эти документы предоставляют. Однако, если организация отказывается предоставлять Вам какие-либо из вышеперечисленных документов, то Вы можете в налоговой заказать выписку из ЕГРЮЛ на эту организацию.

Все эти документы необходимо для того, чтобы проверить не является ли эта организация фирмой-однодневкой, также для подтверждения полномочий генерального директора, представляющего интересы и действующего от имени организации.

Если Вы убедились, что организация хорошая, она Вам подходит, смело можете переходит к следующему этапу, заключению договора подряда.

На этапе заключения договора, прежде чем его подписать, обратите внимание на все пункты договора, читайте внимательно, поскольку если вы халатно отнесетесь к нему, то могут быть неблагоприятные последствия для Вас.

Существенными условиями договора подряда являются предмет, сроки и цена. В случае если один из этих пунктов не согласован вами, а договор подписан, то договор считается незаключенным. И в случае нарушения условий договора Вы не сможете потребовать каких-либо компенсаций либо выполнение работ в натуре. Чтобы защитить себя от этого необходимо обратить внимание на следующие моменты.

Предмет договора должен быть описан достаточно подробно, чтобы из договора можно было сделать однозначный вывод о порученной строительной организации работе.

Например, «…подрядчик обязуется на земельном участке, расположенном по адресу: ___, построить дом в соответствии с проектом (приложение № 1), который является неотъемлемой частью настоящего Договора…»

В случае если предмет Вашего договора будет определен не полностью, то договор будет считаться не заключенным. В таком случае если Подрядчик нарушает условие договора, то у Вас не будет правовых оснований требовать от строительной организации выполнить работы.

Например, в договоре прописали просто построить дом, никаких характеристик самого дома, ни проекта дома не прикладывали, то в таком случае если Вам организация построить вместо дома сарай, Вы к нему никаких претензий не сможете предъявить, поскольку договор будет считаться незаключенным.

Цена договора в обязательном порядке должна быть согласована и прописана в договоре. Как правило, строительная организация составляет смету, в которой прописывает вид работы и ее стоимость. Смета прикладывается к Договору и является ее неотъемлемой частью. В договорах подряда предусматривается аванс, который, как правило, составляет 30 % от цены договора.

В договоре подряда прописываются также сроки выполнения работы. Должны быть указаны начальный срок и конечный срок. Если хотя бы один из них не указан, то за просрочку выполнения работ Вы от строительной организации не сможете взыскать договорную неустойку, поскольку договор будет считаться незаключенным.

Также в договоре можно прописать и промежуточные сроки, который должны быть конкретизированы, в противном случае за нарушение промежуточных сроков не сможете взыскать неустойку.

На практике организации составляют график работ, где прописывает вид работы и срок ее окончания. На основании этого графика после завершения работ в срок можно выплачивать деньги по Договору.

Материалы для строительства дома могут приобрести как строительная организация, так и Вы сами. В договоре стоит прописать в чьи обязанности входит покупка стройматериала.

Также в договоре следует прописать кто будет охранять объект строительства. Кто будет нести ответственность в случае пропажи материалов: строительная организация или Вы.

Если у Вас предусмотрены в договоре еще скрытые работы, то строительная организация должна приступать к выполнению последующих работ только после приемки Вами скрытых работ и составлению актов освидетельствования этих работ. Приезжать на приемку скрытых работ необходимо, поскольку если не приедете в назначенный день, то строители продолжат работы без приемки.

Таким образом, как Вы видите, при заключении договора подряда есть немало нюансов. Необходимо отнестись к этому серьезно. Для того, чтобы полностью обезопасить себя, обращайтесь к юристам, которые проведут правовой анализ договора и окажут Вам юридическую помощь при заключении договора подряда.

Источник: https://pravo-c.ru/podvodnye-kamni-dogovora-podryada

Подряд или услуги: как выбрать вид договора и что в нем следует прописать

Как правильно проанализировать договор со строительной организацией?

  • Новости
  • Обзорные материалы

Подряд или услуги: как выбрать вид договора и что в нем следует прописать

19 октября 2018 Алексей Крайнев Юрист по налоговым, трудовым и гражданским правоотношениям

Гражданское законодательство по-разному регулирует отношения, связанные с выполнением работ и оказанием услуг. Для первых предназначен договор подряда, а для вторых — договор возмездного оказания услуг.

Но при этом четкого определения терминов «работа» и «услуга» Гражданский кодекс РФ (в отличие от Налогового кодекса РФ) не содержит. Так как же определить, какой вид договора заключить в конкретной ситуации? И что будет, если составить не тот договор? Ответы на эти вопросы в нашей сегодняшней статье.

Как гласит пункт 1 статьи 702 ГК РФ, по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

Суть работ, которые могут быть предметом договора подряда, конкретизирована в пункте 1 статьи 703 ГК РФ.

В нем сказано, что договор подряда заключается на изготовление или переработку (обработку) вещи либо на выполнение другой работы с передачей ее результата заказчику.

В свою очередь по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги (п. 1 ст. 779 ГК РФ).

Как видим, в данном случае предметом договора выступает совершение действий или осуществление деятельности. Примеры таких действий (такой деятельности) приведены в пункте 2 статьи 779 ГК РФ.

Это могут быть услуги связи, медицинские, ветеринарные, аудиторские, консультационные, информационные услуги, услуги по обучению, туристическому обслуживанию и другие.

Итак, основное отличие предметов договора подряда и договора возмездного оказания услуг заключается в сути главной обязанности, которую принимает на себя исполнитель.

Если речь идет о том, что заказчик должен получить от исполнителя некий конечный, и, как правило, овеществленный результат деятельности (документ, здание, забор, яму, исправный автомобиль и т.п.

), а сама деятельность — это лишь необходимое условие для образования такого результата, то в терминах ГК РФ речь идет о работе. И, следовательно, отношения по достижению или созданию такого результата и передаче его заказчику должны регулироваться договором подряда.

Бесплатно составить и распечатать договор подряда по готовому шаблону

Если же суть обязательства исполнителя заключается непосредственно в совершении каких-либо действий, результат которых отдельно от них не существует и заказчику не передается, то возникающие отношения между сторонами должны регулироваться договором возмездного оказания услуг.

Таким образом, для правильного выбора вида договора в каждой конкретной ситуации сторонам достаточно задать себе только один вопрос: за что конкретно заказчик будет платить исполнителю.

Если получение вознаграждения связано с передачей заказчику какого-то результата деятельности и без этого результата сама деятельность исполнителя никак не оплачивается, то речь идет о работе и договоре подряда.

Если же оплачивается сам факт выполнения какой-либо деятельности (совершения конкретного действия), а не полученный результат, то речь идет о договоре возмездного оказания услуг. Например, таким договором оформляется участие в судебном заседании или проведение семинара.

Бесплатно составить и распечатать договор возмездного оказания услуг по готовому шаблону

Как Налоговый кодекс определяет термины «работа» и «услуга»

Налоговое законодательство содержит четкие определения рассматриваемых терминов. Так, согласно пункту 4 статьи 38 НК РФ, работой для целей налогообложения признается деятельность, результаты которой имеют материальное выражение и могут быть реализованы для удовлетворения потребностей организации и (или) физических лиц.

А услугой для целей налогообложения является деятельность, результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе осуществления этой деятельности (п. 5 ст. 38 НК РФ).

Отличия договоров подряда и оказания услуг

Правильное определение вида договора имеет важное практическое значение. Дело в том, что договоры подряда и возмездного оказания услуг значительно различаются по объему прав и обязанностей сторон. Поэтому ошибка в квалификации договора может повлечь серьезные последствия.

Исполнение договора третьими лицами

Так, по договору подряда исполнитель (подрядчик) имеет право привлекать для выполнения работ третьих лиц, если в договоре прямо не сказано, что он обязан выполнить работы лично (п. 1 ст. 706 ГК РФ). А вот исполнитель по договору возмездного оказания услуг таким правом не обладает.

Привлечь к оказанию услуг третьих лиц он может только в том случае, если это прямо разрешено в самом договоре (ст. 780 ГК РФ).

А значит, если стороны ошибочно заключили договора подряда вместо договора оказания услуг, и при этом услуги фактически оказываются третьим лицом, это может стать основанием для лишения исполнителя права на вознаграждение.

Приведем пример. Предположим, стороны оформили договором подряда обязательства по проведению семинара для работников заказчика. При этом исполнитель выступил лишь в роли посредника, а непосредственно для проведения семинара привлек другую организацию, имеющую персонал с необходимой квалификацией.

Но при этом в договоре с заказчиком данная возможность оговорена не была. В такой ситуации в случае возникновения спора суд переквалифицирует договор.

В результате исполнитель может остаться без вознаграждения, так как по условиям договора и с учетом положений ГК РФ о договоре возмездного оказания услуг не имел права привлекать третье лицо.

Бесплатно проверить контрагента на признаки фирмы‑однодневки

Односторонний отказ от исполнения договора

Также два рассматриваемых договора различаются в части возможного одностороннего отказа от сделки. По договору подряда такое право есть только у заказчика. Он может в любое время до сдачи результатов работ отказаться от исполнения договора без объяснения причин, оплатив уже выполненную подрядчиком часть работ (ст. 717 ГК РФ).

Что же касается договора возмездного оказания услуг, то он может быть прекращен отказом от его исполнения любой из сторон и в любое время. При этом заказчик, отказавшийся от договора, оплачивает исполнителю фактически понесенные им расходы (п. 1 ст. 782 ГК РФ).

А если от договора отказывается исполнитель, то он возмещает заказчику связанные с этим убытки (п. 2 ст. 782 ГК РФ).

Также отметим, что заказчик вправе отказаться от договора подряда, если подрядчик выполняет работу настолько медленно, что он явно не уложится в установленные договором сроки (ст. 715 ГК РФ). А вот договор оказания услуг подобной возможности для заказчика не предусматривает.

Оформление «закрывающих» документов

Есть и другие отличия. К примеру, статья 720 ГК РФ требует, чтобы передача результатов работы оформлялась отдельным документом (актом или другим подобным документом).

Если этот документ отсутствует, значит, нет оснований считать, что подрядчик выполнил свои обязанности, а, следовательно, у него не возникает право получить вознаграждение (постановление Арбитражного суда Центрального округа от 02.04.18 № Ф10-551/2018 по делу № А84-228/2017).

Договор оказания услуг, напротив, не требует оформления каких-либо «закрывающих» документов (постановление Арбитражного суда Центрального округа от 09.04.18 № Ф10-1299/2018 по делу № А23-140/2017).

А значит, обязанность заказчика оплатить услуги не зависит от того, оформили стороны акт (иной подобный документ) или нет. Обратное правило может быть предусмотрено в самом договоре (постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 18.07.18 № Ф02-3133/2018 по делу № А58-7306/2017).

Бесплатно обмениваться с контрагентами юридически значимой «первичкой» через интернет

Что нужно обязательно указать в договорах подряда и оказания услуг

Есть отличия и в части содержания договоров подряда и возмездного оказания услуг. Так, в договоре подряда нужно обязательно установить критерии, позволяющие определить конкретный вид работы (п. 1 ст. 702 ГК РФ), а также условия о начальном и конечном сроках выполнения работы (п. 1 ст. 708 ГК РФ).

Что касается договора возмездного оказания услуг, то для того, чтобы он считался заключенным, достаточно зафиксировать условия, определяющие конкретный вид услуги (п. 1 ст. 779 ГК РФ).

Правда, нужно учитывать, что отраслевыми законами могут быть предусмотрены и иные правила составления договора возмездного оказания услуг.

Например, в договорах на оказание туристских услуг (договор реализации туристского продукта) должны содержаться сведения, перечисленные в статье 10 Федерального закона от 24.11.96 № 132-ФЗ «Об основах туристской деятельности в Российской Федерации».

В частности, к ним относятся сведения о туроператоре и о размере финансового обеспечения ответственности туроператора, данные о договоре страхования ответственности туроператора или о банковской гарантии, сведения о туристе и о цене продукта (в рублях), и иные данные.

Как видим, по общему правилу перечень обязательных условий для договора подряда шире, чем для договора возмездного оказания услуг, так как включает в себя указание сроков начала и окончания выполнения работ.

А значит, если стороны ошибочно заключили договор оказания услуг вместо договора подряда и при этом не прописали в договоре сроки выполнения работ, то оформленный ими договор просто не будет иметь юридической силы. Ведь по правилам ГК РФ договоры толкуются не по названию, а по сути возникающих между сторонами отношений (п. 3 ст. 421, ст. 422 и 431 ГК РФ).

Поэтому после установления того факта, что по договору выполняются работы, а не оказываются услуги, он будет переквалифицирован в договор подряда. А договор подряда, в котором нет условий о сроках выполнения работ, считается незаключенным.

Следовательно, исполнитель-подрядчик не сможет требовать вознаграждения, предусмотренного таким «договором», а заказчик — передачи ему соответствующего результата. Кроме того, ни для одной из сторон такой «договор» не может служить документальным подтверждением расходов, так как юридически он не существует.

Как указывать цену работ или услуг

А вот условие о цене по общему правилу не является обязательным ни для договора подряда, ни для договора возмездного оказания услуг.

Если оформить договор без установления платы за работу или услугу, заказчик должен будет выплатить исполнителю сумму, в которую обычно оцениваются аналогичные работы или услуги (п. 3 ст. 424, п. 1 ст. 709 ГК РФ, п.

 54 постановления Пленума Верховного суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.96). Понятно, что такой подход к определению цены чреват спорами, поэтому пропускать этот пункт при составлении договора все же не следует.

Формулируя условие о стоимости работ или услуг, необходимо четко зафиксировать, включает ли цена сумму НДС. Дело в том, что если этот вопрос упустить, то исполнитель получит право взыскать налог сверх цены договора (п. 15 Обзора практики разрешения споров по договору строительного подряда, утв. информационным письмом Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 № 51).

Узнать систему налогообложения контрагента

А при заключении договоров на оказание юридических услуг, связанных с ведением судебных дел, нужно учесть следующее.

Ни обязанность заказчика по оплате услуг, ни размер такой оплаты, ни порядок определения цены услуг не могут зависеть от принятого судом решения (постановления Конституционного суда РФ от 23.01.07 № 1-П и Президиума ВАС РФ от 02.12.03 № 11406/03).

В частности, стоимость услуг по такому договору нельзя установить в виде процента от взысканной через суд суммы (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 30.03.18 № Ф04-334/2018 по делу № А46-6600/2017).

Обсудить на форуме (2) В закладкиРаспечатать 25 838

25 838

Обсудить на форуме (2) В закладкиРаспечатать 25 838

Источник: https://www.buhonline.ru/pub/beginner/2018/10/13983

Заключение договора субподряда в строительстве

Как правильно проанализировать договор со строительной организацией?
Обновлено 17.10.2017 23:55

Строительство крупных объектов различного назначения часто сопровождается привлечением со стороны генерального подрядчика третьих лиц (субподрядчиков) для выполнения различного рода строительных работ.

Возникающие здесь отношения сопровождаются заключением договора субподряда, который можно рассматривать как юридический факт или основание возникновения обязательства.

Следует обратить внимание, что действующее гражданское законодательство в отличие от утративших сегодня силу нормативных актов административно-плановой экономики, закрепляющих плановые предпосылки заключения договора субподряда, каких-либо специальных норм в этой части не содержит.

Поэтому стороны должны при заключении договора субподряда применять общие нормы гл. 28 “Заключение договора” Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Анализ материалов судебной практики позволяет сделать вывод о том, что применение общих положений при заключении договора субподряда в строительстве вызывает сложности, вследствие чего суды допускают в описательно-мотивировочной части выносимых решений неточности.

Например, из материалов одного дела следовало, что прокуратурой совместно с управлением государственного строительного надзора была проведена проверка соблюдения генеральным подрядчиком и застройщиком-заказчиком требований градостроительного законодательства при строительстве медицинского центра.

В ходе проверки было установлено, что строительство проходит без получения в установленном порядке разрешения.

По результатам проверки было вынесено постановление о возбуждении дела об административном правонарушении, и прокурор обратился в суд с заявлением о привлечении генерального подрядчика к административной ответственности.

Суд при рассмотрении данного дела сделал вывод о том, генеральный подрядчик должен знать о наличии или отсутствии разрешения на строительство, и только при наличии разрешения он имеет право осуществлять дальнейшие строительные работы, в том числе определять объемы, этапы строительства, заключать договоры субподряда. Судами апелляционной и кассационной инстанции такой вывод был поддержан и сомнению не подвергался. См.: Постановление ФАС Уральского округа от 12 января 2009 г. N Ф09-10078/08-С1 по делу N А60-13952/08.

Несложно заметить, что в принятом судебном акте заключение договора субподряда в строительстве поставлено в зависимость от наличия или отсутствия разрешения на строительство, которое по своей природе является административным актом.

Вместе с тем к административным отношениям гражданское законодательство не применяется, если только иное не предусмотрено самим законодательством (п. 3 ст. 2 ГК РФ).

Градостроительное законодательство, которое основано на императивных предписаниях и определяет порядок выдачи разрешений на строительство, иного в применении гражданского законодательства не предусматривает. Следовательно, ставить в зависимость заключение договора субподряда в строительстве от разрешения на строительство неверно.

Заключение договора субподряда может быть ограничено либо законом, либо основным договором строительного подряда, когда подрядчик должен выполнить работу лично (п. 1 ст. 706 ГК РФ). Если такого ограничения нет, здесь необходимо рассмотреть особенности применения общих норм о заключении договора к субподрядным отношениям.

Отсутствие в гражданском законодательстве развернутых специальных норм о заключении договора субподряда в строительстве не дает необходимого материала для исследования в рамках юридической догматики.

Обзор юридической литературы позволяет сделать вывод о том, что в этой части практически отсутствуют работы, которые специально посвящены вопросу заключения договора субподряда в строительстве.

Единственное, что удалось обосновать, так это зависимость порядка заключения договора субподряда от основного договора.

В частности, обращено внимание на то, что договор субподряда должен быть заключен в том же порядке, что и основной договор, поскольку заключение и исполнение договора субподряда непосредственно обусловлено существованием основного договора подряда. Основной договор следует рассматривать как формально-юридическую предпосылку заключения договора субподряда.

Действительно, заключение основного договора строительного подряда во времени должно предшествовать заключению договора субподряда в строительстве, но применение общих норм о заключении договора здесь имеет свои особенности.

Во-первых, заключение договора субподряда предопределено существующими на момент начала строительства хозяйственными возможностями генерального подрядчика и изначально заданной основным договором строительного подряда организацией строительного производства. Это накладывает ограничения на формирование оферты генерального подрядчика при заключении договора субподряда.

Во-вторых, оферта генерального подрядчика как предложение заключить договор субподряда в строительстве содержит существенные условия, которые стороны не имеют возможности до конца свободно согласовывать.

Границы существенных условий как положений, по которым должно быть достигнуто соглашение сторон, исходя из зависимости отношений строительного подряда и субподряда изначально определены. В частности, речь идет о предмете договора субподряда, сроке исполнения работ и цене.

Предмет договора субподряда предусматривает выполнение работ, которые изначально заданы технической документацией на строительство, но в силу отсутствия необходимых хозяйственных возможностей у генерального подрядчика не могут быть им выполнены, либо организацией строительства изначально предполагается их выполнение третьими лицами. Срок выполнения субподрядных работ не должен превышать срок строительства, а цена – предусматривать стоимость работ, превышающую стоимость всего строительства.

Отсюда совершенно очевидно, что особенности применения общих норм о заключении договора применительно к субподрядным отношениям в строительстве обусловлены производностью и взаимосвязанностью отношений основного строительного подряда и субподряда, в основе которых лежат процессы организации строительства.

Роль субподрядчика при заключении договора субподряда сводится к тому, чтобы либо согласиться с условиями, предложенными генеральным подрядчиком, либо отказаться.

Вносить какие-либо свои коррективы по существенным условиям, которые выходят за рамки установленных процессом организации строительства границ, а также хозяйственных возможностей генерального подрядчика, субподрядчик не имеет возможности.

Действия субподрядчика несколько напоминают действия стороны при заключении договора присоединения. Договором присоединения признается договор, условия которого определены одной из сторон в формулярах или иных стандартных формах и принимаются другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом (п. 1 ст. 428 ГК РФ).

В то же время договор субподряда в строительстве не является договором присоединения по следующим основаниям. Несмотря на то что условия договора субподряда фактически изначально предложены и определены генеральным подрядчиком, их определение не связано с формулярами и иными стандартными формами.

Субподрядчик, несмотря на то что присоединяется к предложенным условиям, сохраняет определенную степень свободы поведения в процессе присоединения. В частности, субподрядчик имеет возможность согласовывать существенные условия договора субподряда, например срок выполнения работ и цену.

Поэтому здесь отсутствует необходимый для договора присоединения признак присоединения в целом ко всем существенным условиям.

Договор субподряда в строительстве является консенсуальным договором, поскольку признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Как правило, оферентом здесь выступает генеральный подрядчик, а его оферта как предложение заключить договор субподряда адресовано конкретным лицам либо неопределенному кругу лиц.

В роли акцептанта, как правило, выступает субподрядчик, но его акцепт как полное и безоговорочное согласие заключить договор субподряда имеет особенности.

В частности, акцепт должен быть в той же форме, что и оферта, но исходя из прежних деловых отношений, которые сложились между генеральным подрядчиком и субподрядчиком, в исключительных случаях должен допускаться молчанием, что следует из п. 2 ст. 438 ГК РФ.

Именно ранее сложившиеся деловые отношения сторон создают уверенность генерального подрядчика в личности субподрядчика и позволяют начать субподрядчику выполнение строительных работ еще без подписания договора.

В противном случае, учитывая, что генеральный подрядчик является организатором строительства и обеспечивает контроль за процессами на строительной площадке, при отсутствии ранее сложившихся деловых отношений выполнение работ сторонними лицами должно исключаться, что не позволяет вести речь об акцепте и возможности заключения договора субподряда в строительстве через молчание.

Помимо заключения договора в общем порядке через оферту и акцепт существует также специальный порядок заключения договора через торги. Действующее гражданское законодательство не препятствует заключению договора субподряда в строительстве в специальном порядке.

Однако применение генеральным подрядчиком процедуры торгов в целях выбора субподрядчика, скорее, должно признаваться нецелесообразным, что может быть обусловлено организацией строительства.

Если допустить применение специального порядка заключения договора субподряда в строительстве посредством торгов, совершенно очевидно, что торги должны быть проведены в форме конкурса, где победителем объявляется лицо, предложившее наиболее выгодные условия.

Вполне допустимо также в роли организатора торгов определить генерального подрядчика, поскольку он обеспечивает организацию процесса строительства. Однако проведению торгов препятствует следующее.

Во-первых, торги, проведенные с нарушением требований закона, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги (ст. 449 ГК РФ).

Если торги выигрывает лицо и с ним генеральный подрядчик подписывает договор субподряда, исполнение этого договора предполагает оплату выполненных строительных работ.

Получается, что лицо, проигравшее в торгах, вправе требовать признания недействительным договора субподряда, однако это не освобождает генерального подрядчика от оплаты выполненных субподрядчиком работ.

В частности, на этот момент ранее обращалось внимание в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 января 2000 г. N 51 “Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда”, когда Суд разъяснил, что признание договора строительного подряда недействительной сделкой не является безусловным основанием для отказа от оплаты работ.

Во-вторых, проведение торгов на заключение договора субподряда возможно только после начала строительства или заключения основного договора строительного подряда. В то же время недостаточно гибкие положения закона не позволяют провести торги более оперативно в интересах генерального подрядчика.

Если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения (п. 2 ст. 448 ГК РФ). Иной срок пока законом не предусмотрен, а изменить тридцатидневный срок в одностороннем порядке на усмотрение генерального подрядчика нельзя.

Получается, что период времени, в течение которого субподрядчик мог бы уже выполнять работы, должен быть из общих сроков строительства объекта выделен для организации и проведения торгов.

Искусственное сокращение периодов фактического выполнения работ может не лучшим образом сказаться на отношениях между генеральным подрядчиком и заказчиком по основному договору строительного подряда.

Таким образом, некоторый анализ заключения договора субподряда в строительстве позволяет сделать ряд выводов, которые могут иметь значение как для развития теории, так и для правоприменительной практики.

1. Нельзя ставить в зависимость заключение договора субподряда в строительстве от получения разрешения на строительство, которое по своей природе является административным актом, основано на нормах публичного права и выдается в соответствии с градостроительным законодательством.

Заключение договора субподряда в строительстве возможно только тогда, когда заключен основной договор строительного подряда, не закрепляющий выполнение всего объема строительных работ лично подрядчиком.

Договор субподряда в строительстве заключается во исполнение существующего основного договора строительного подряда.

2. Особенности применения общих норм о заключении договора применительно к субподрядному договору в строительстве обусловлены производностью и взаимосвязанностью отношений по основному договору строительного подряда и субподряда.

В частности, оферта содержит существенные условия, границы которых изначально определены основным договором строительного подряда и не могут быть изменены соглашением генерального подрядчика и субподрядчика при заключении субподрядного договора в строительстве.

Акцепт в форме молчания при заключении договора субподряда должен допускаться в исключительных случаях, если между сторонами ранее возникли деловые отношения.

Договор субподряда в строительстве не является договором присоединения, может заключаться в обычном порядке через оферту и акцепт, применение специального порядка заключения через процедуру торгов пока не в интересах генерального подрядчика.

Ершов Олег Геннадьевич, доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин Омской академии МВД России

Источник: https://legascom.ru/notes/496-subpodryad-stroitelstvo

Как правильно составить договор строительного подряда

Как правильно проанализировать договор со строительной организацией?

Чётко составленный договор строительного подряда — надёжная гарантия того, что все работы будут проведены подрядчиком качественно, в срок и без неприятных сюрпризов для заказчика. О нюансах составления подобного соглашения, а также правилах выбора строительной компании сайт rmnt.ru расскажет в данной статье.

Выбираем подрядчика

Проведение строительных работ ответственными и квалифицированными подрядчиками поможет заказчику сэкономить кучу времени, сил и нервов. Вопрос только в том, как найти подобных людей. Существует ряд критериев, на которые необходимо обращать внимание при выборе строительной компании.

Срок существования компании-подрядчика

Если компания работает на рынке несколько месяцев, вероятность того, что она вскоре исчезнет с деньгами заказчика или будет исполнять свои обязанности спустя рукава, резко возрастает.

Поэтому нужно обязательно выяснить, как долго они существуют (лучше отдавать предпочтение фирмам, работающим на рынке как минимум несколько лет) и ознакомиться с портфолио выполненных проектов, отзывами реальных заказчиков.

Анализ стоимости ремонтно-строительных работ

Не лишним будет перед заключением соглашения обзвонить ряд строительных фирм и узнать, каковы расценки на запланированные работы. Это поможет выяснить их среднерыночную цену и понять, является ли сумма, которую просит подрядчик за свои услуги, адекватной.

Репутация подрядчика

Можно поискать отзывы о компании-подрядчике на различных специализированных форумах и сайтах в интернете. Конечно, хвалебные отзывы могут быть заказными, а плохие оценки — результатом чёрного пиара конкурентов, но всё-таки это лучше, чем вообще ничего не знать о людях, которым вы доверяете проводить строительные, монтажные или ремонтные работы.

Наличие лицензий

Российское законодательство запрещает проводить многие виды строительных, монтажных, проектных и отделочных работ без лицензий.

Получить их можно только в том случае, если специалисты, работающие в штате компании, имеют соответствующее образование, оборудование и инструменты для проведения указанных действий.

Поэтому наличие лицензий — ещё одна гарантия, что за проведение строительства берутся профессионалы.

Как составить договор строительного подряда

Наверняка у компании, к которой обратится заказчик, уже имеется разработанный типовой договор строительного подряда, но в нём могут содержаться различные положения, невыгодные заказчику, поэтому нужно внимательно проанализировать соглашение и в случае, если какие-то пункты вызовут подозрения, предложить изменить их или добавить свои.

Важные условия договора подряда

Согласно Гражданскому кодексу РФ, важными условиями, без которых договор считается незаключенным, являются:

  • Предмет договора — действия, которые обязуется совершить подрядчик (например, проведение коммуникаций, работы по капитальному ремонту, строительство дома и т. д.) и адрес, по которому они будут производиться. Оптимальный вариант — не только упоминание конечной цели действий подрядчика в соглашении, но и вынесение полного списка планируемых работ в отдельную смету, в которой будут указаны их наименования и цена (можно сделать в виде приложения к договору).
  • Срок исполнения — в какой срок планируемые работы буду начаты заказчиком, а в какой завершены. Также следует проследить, чтобы к соглашению прилагался график всех запланированных работ, а также была озвучена ответственность за невыполнение тех или иных этапов работ в срок. Это позволяет заказчику легко контролировать действия подрядчика.

Цена работ по договору подряда

Хотя по законодательству это условие и не является обязательным, его нужно обязательно отразить в соглашении.

Наиболее удобно для обеих сторон соглашения, когда указывается, что оплата производится не после окончательного завершения строительства, а по окончанию каждого этапа работ, указанного в смете.

Это стимулирует подрядчика точно укладываться в запланированные сроки, а заказчика — вовремя оплачивать каждый завершённый этап строительства.

Порядок приёма выполненных работ и их качество

Во избежание недоразумений между сторонами соглашения в будущем, необходимо, чтобы договор строительного подряда содержал пункт об обязательном подписании акта приёма-передачи работ после завершения каждого этапа строительства. Стоит убедиться, что к соглашению приложена форма акта, который будет подписываться сторонами.

Очень скользкий момент соглашения — определение качества работ. Наиболее приемлемый для заказчика вариант — поискать в интернете СНИПы и ГОСТы, которые устанавливают требования к проведению необходимых ему работ, и предложить внести в соглашение пункт, согласно которому качество работ исполнителей определяется на основании этих документов.

Наказание за несоблюдение соглашения

Указание пени, штрафов и неустоек, которые накладываются на стороны договора в случае неисполнения ими своих обязательств, является дополнительной гарантией того, что соглашение не будет нарушено.

Обычно в договорах строительного подряда предусматривается ответственность исполнителя за нарушение сроков выполнения работ. Как правило, это неустойка, которая отсчитывается от сметной стоимости. Но очень важно убедиться, что соглашение предусматривает начисление неустойки за каждый день просрочки обязательства.

Например, если сметная стоимость составляет 3 миллиона рублей, а ответственность за нарушение сроков работ — 0,1% от этой суммы, то подрядчик может с чистой совестью выплатить заказчику 3000 рублей и вообще перестать проводить работы. Но если такая сумма неустойки начисляется в день, то даже несколько дней простоя нанесут существенный убыток подрядчику, поэтому не укладываться в срок ему будет просто невыгодно.

Как правило, в соглашении указывается, что заказчик несёт ответственность за нарушение сроков оплаты. Лучше всего, если неустойка или штраф, которые он должен будет заплатить, отсчитывается от стоимости неоплаченных работ, а не от всей стоимости услуг подрядчика.

В некоторых договорах строительного подряда можно встретить пункт, согласно которому исполнитель не несёт ответственности за порчу имущества, не являющегося предметом договора подряда.

На практике это означает, что если, к примеру, строительной фирме был поручен монтаж коммуникаций и по вине её сотрудников начался пожар, никакого материального ущерба компания возмещать заказчику не будет. Ведь они по договору были ответственны только за коммуникации, а не за всё здание.

Поэтому, если подобный пункт в договоре присутствует, необходимо настаивать на его изменении и чётком отражении ответственности сотрудников компании за порчу любого имущества заказчика.

Установленная ответственность за отказ любой стороны договора от подписания акта приёма-передачи каждого из этапов работ также не будет лишней.

Права и обязанности исполнителя и заказчика

Перечень действий, которые имеют право или обязаны сделать стороны может занимать в некоторых случаях несколько страниц договора. Поэтому привести список всех необходимых условий, на которые заказчику необходимо обратить внимание, в формате данной статьи просто невозможно.

Главное помнить — любые фразы о правах и обязанностях ничего не значат, если они описаны общими словами и договором не установлено никакой ответственности за их нарушение.

К примеру, заказчик обязан выплатить подрядчику причитающуюся ему по договору сумму денежных средств, в противном случае подрядчик имеет право удержать принадлежащее заказчику оборудование, материалы и другое имущество до момента уплаты заказчиком оговоренных сумм в полном объёме.

Или подрядчик обязан предупредить заказчика и немедленно остановить работу при обнаружении непригодности или недоброкачественности строительных материалов, оборудования, технической или проектной документации.

В противном случае обязанность по устранению дефектов строительства, возникших по указанным выше причинам, ложится на подрядчика и так далее.

Порядок отказа от договора

Чёткое регламентирование условий, при которых каждая из сторон может отказаться от исполнения своих обязательств — исключительно важная часть любого договора подряда. Эти условия отражены в 37 главе Гражданского кодекса. Достаточно убедиться, что они присутствуют в договоре и соглашение не содержит никаких других условий отказа, которые бы ущемляли права заказчика.

Привлечение субподрядчиков

Российское законодательство не препятствует подрядчику привлекать субподрядчиков для проведения запланированных работ, если это прямо не запрещено в договоре.

То есть, если заказчик опасается, что строительная компания будет привлекать для проведения необходимых работ сторонних исполнителей и не желает этого, ему необходимо настоять на внесение в соглашение пункта, содержащего прямой запрет на подобные действия.

Гарантийный срок

Часто недостатки проведённых исполнителями работ проявляются не сразу, а через некоторое время, когда срок договора уже давно истёк.

Поэтому стоит настоять на включении в соглашение пункта о гарантийном сроке, в течение которого подрядчик обязан устранить все выявленные заказчиком недостатки. К примеру, в течении 36 месяцев после подписания акта приёма-передачи работ.

Также важно чётко расписать процедуру проведения гарантийного ремонта и ответственность подрядчика за невыполнение данного обязательства.

Например, если подрядчик в письменной форме отказался от проведения гарантийного ремонта или в течение 10 дней не дал ответ на требование заказчика об устранении выявленных недостатков, последний имеет право нанять для их устранения третьих лиц. При этом подрядчик обязан возместить заказчику понесённые расходы, а гарантийный срок продлевается на период устранения недостатков.

Удорожание материалов

Часто подрядчики требуют увеличить оплату за свои услуги на основании того, что строительные материалы или оборудование подорожали с момента подписания договора. Не надо вестись на эти провокации, ведь любая серьёзная организация, занимающаяся строительством, заранее закладывает в стоимость своих услуг все возможные риски.

Чтобы избежать подобных ситуаций, необходимо убедиться, что согласно договору цена услуг подрядчика является твёрдой (не может быть изменена со временем).

Если же подрядчик настаивает на плавающей цене работ (то есть она может изменяться с течением времени в зависимости от обстоятельств), стоит позаботиться о внесении в договор условий, при которых она может быть изменена.

Например, в случае подорожания стройматериалов более чем на 30% с момента заключения договора.

Повреждение имущества рабочими

Какие бы квалифицированные исполнители не проводили строительные работы, риск повреждения имущества есть всегда. К тому же существует опасность нанесения ущерба соседям заказчика. К примеру, ситуация: при проведении строительных работ исполнители случайно повредили инженерные коммуникации на соседнем участке.

Чтобы избежать подобных проблем, можно застраховать свою недвижимость на время проведения строительства или ремонта.

К примеру, компания «АльфаСтрахование» предлагает клиентам программы по страхованию «Хоть Потоп! – Дом» и «Добрые соседи!», оформление которых позволит заказчику обезопасить себя от повреждения своей собственности и нанесения ущерба соседям при проведении ремонтных работ.

Ниже доступны для скачивания бланки типовых договоров строительного подряда, которые вы можете использовать при необходимости в качестве образца.

Договор подряда на строительство объекта недвижимости — скачать в формате .doc

Договор подряда на строительно-монтажные работы — скачать в формате .doc

Договор подряда на строительство коттеджа — скачать в формате .doc

Договор строительного подряда (стандартный) — скачать в формате .doc

по теме

© рмнт.ру, Игорь Максимов

17.12.14

Источник: https://www.rmnt.ru/story/realty/uroq1n6d.761979/

Юрист Адамович
Добавить комментарий