Как при покупке проверить действительный адрес квартиры?

9 Способов самостоятельно проверить квартиру при покупке – блоги риэлторов | ЦИАН

Как при покупке проверить действительный адрес квартиры?

Я занимаюсь углубленными юридическими проверками 11 лет и многие вещи воспринимаю, как само собой разумеющиеся. Но я расскажу о нескольких вариантах, как можно проверить квартиру в Москве.

Начнем с того, что не все справочные ресурсы по недвижимости, используемые при самостоятельной проверке квартиры, содержат полностью достоверные сведения.

Да, иногда удается получить даже архивную информацию на таких ресурсах, как Росреестр, но это может занять до пяти рабочих дней. За это время проверяемая квартира уже может уйти к другому покупателю. Будет очень обидно, если она подходила вам по всем параметрам и оказалась юридически чистой, но узнали вы об этом слишком поздно и не успели купить квартиру самостоятельно. 

Почему же такого не случается в компании? Мы назначаем встречу для внесения аванса и, одновременно, проводим первый этап проверки, включающий в себя анализ имеющихся документов и согласование списка тех, которые следует предоставить дополнительно. Таким образом мы фиксируем квартиру за собой. При этом наши эксперты прописывают в договоре основания для возвращения аванса. Таким образом, мы сохраняем нашему клиенту его деньги. 

Материальная ответственность на момент внесения аванса лежит на компании. Поэтому мы делаем все от нас зависящее и предусматриваем все возможные ситуации, которые могут явиться основанием для расторжения сделки. При этом непременным условием договора является возвращение аванса.

Но если человек, знакомый с рынком недвижимости только понаслышке, вдруг решит проверить квартиру на вторичке самостоятельно, он должен, прежде всего, научиться разбираться в терминах и понятиях». Вот основные из них:

1) Проверить квартиру онлайн – получить выписку из Росреестра. Стоит такая справка не очень дорого, готовится, в зависимости от ресурса, на котором ее запрашивали, около суток. Полученная информация позволяет сделать вывод, что в день запроса квартира не имеет обременений.

Результат онлайн-проверки считается действительным месяц, но это не значит, что на следующий день после получения информации не появится запрос от судебного пристава или следователя по уголовному или гражданскому праву.

Возможно, эта квартира является предметом производства по уголовному или гражданскому праву, ее делят разводящиеся супруги или конфликтующие между собой наследники, и, следовательно, квартира получает обременение. Поэтому успокаиваться после такой проверки не стоит;

2) Проверить квартиру по адресу – по сути, это та же самая справка из ЕГРН, которая позволяет узнать, не находится ли данная квартира под обременением;

3) Проверить квартиру по кадастровому номеру – и это тоже запрос в Росреестр, с его помощью мы можем узнать стоимость квартиры по кадастровой оценке. Информация будет полезна для того, чтобы оценить величину налогов и понять, соответствует ли рыночная цена кадастровой оценке. 

Это все, что можно выяснить онлайн. Полученные при этом данные довольно поверхностные и требуют дополнительной проверки. 

4) Как еще можно проверить квартиру на юридическую чистоту? Есть ли какая-то проверенная база недвижимости или сайт с проверенными квартирами?

Таких ресурсов немного, основной из них — ЦИАН. «Проверенное жилье находится на ЦИАН» — таким был слоган компании всего два года назад. Сейчас гильдия риэлторов добилась того, чтобы ЦИАН перестал себя позиционировать таким образом, поскольку возникала подмена понятий и потенциальные покупатели могли быть введены в заблуждение. 

Речь шла о том, что все объекты были проверены на предмет актуальности, не были задублированы, проданы или сняты с продажи, и, следовательно, каждый входящий в базу объект продается. 

Однако у покупателя могло возникнуть мнение, что все квартиры из этой базы прошли юридическую проверку, подобно тому, как это происходит с автомобилями на одном популярном ресурсе.

Там можно узнать год выпуска выбранного автомобиля, количество прежних собственников, результаты компьютерной диагностики и многое другое.

 Но недвижимость, в отличие от автомобилей, по подобному алгоритму никак нельзя проверить.

Как мы уже отмечали, если на момент проверки — не важно, делает это риэлтор или компьютерный алгоритм при внесении объекта в базу — он не имеет обременения, это не значит, что так будет всегда. Ситуация может измениться в любой момент, поэтому планировать покупку, основываясь на информации, полученной таким образом, нельзя.

5) Для ипотечников существует миф, что банк проверяет квартиру. 

Проверка квартиры банком осуществляется им не самостоятельно, он поручает эту работу страховым компаниям. Только после одобрения объекта страховщиками банк предоставит денежные средства.

Поскольку задача страховой компании собрать как можно больше страховых взносов (их еще называют страховой премией), они работают с огромным количеством клиентов.

Тем не менее, работая на больших объемах, они справляются со своей задачей.

Чтобы убедиться в этом, можно найти в интернете статистику подачи исков к той или иной компании и посмотреть, сколько их было подано и сколько страховых выплат было сделано компанией.

Выбирая компанию, начните с исследования такой статистики и убедитесь, что интересующая вас компания проверяет «на совесть».

Мой опыт подсказывает следующее: страховые компании, банки и юристы проверяют документы «на достаточность», фиксируют сам факт их наличия для совершения сделки.

Они проверяют комплектность пакета документов, их соответствие действующему законодательству и, если все в порядке, делают заключение о возможности регистрации перехода права собственности на основании имеющихся документов. Кроме того, банки проверяют перед сделкой отсутствие обременений и выясняют, не находится ли квартира в залоге.

Все остальные риски ими, как правило, не проверяются, потому что на это требуются ресурсы, требуются дополнительные затраты. Более тщательную юридическую проверку осуществляют только риэлторские и юридические агентства.

6) Проверить квартиру бесплатно – реально?

Прежде, чем ответить на этот вопрос, надо договориться о терминологии. Получить результаты проверки в подарок, как правило, невозможно. Любая информация требует денег, весь вопрос в том, насколько понесенные затраты существенны для успешного завершения сделки.

Например, чтобы проверить квартиру через Росреестр, минимальная пошлина составит около 350 рублей. Даже по сравнению с повседневными тратами большинства из нас эта сумма входит, как говорят статистики, в «интервал безразличия».

Стоимость Юридической проверки квартиры в агентстве недвижимости составит 20-35 тыс. руб. (Итоговая сумма зависит от количества проверяемых документов, этот пункт обсуждается на переговорах).

Если сопоставить эти цифры и минимальную стоимость квартир в московском регионе, которая редко бывает ниже 5 млн. руб, то можно сказать, что она тоже входит в «интервал безразличия».

Мы знаем, что это — адекватные деньги за понятный результат.

А вот многие клиенты, впервые столкнувшись с решением задач, связанных с недвижимостью, не знают или не сразу понимают, что именно проверяет агентство недвижимости, насколько это трудозатратно и какие ресурсы требуется подключить для того, чтобы гарантировать отсутствие неприятных сюрпризов в дальнейшем. Ведь результат юридической экспертизы это не плод нашей фантазии, не просто красиво написанная бумага.

Если хоть раз проведенную сделку признают недействительной, агентство потеряет не только деньги, но и репутацию, создававшуюся годами.

7) Проверить справки, предоставляемые продавцом. Многие им доверяют, полагая, что не нужно больше никуда ходить и проверять собственника. Однако не расслабляйтесь – в моей практике было пять случаев, когда справки из диспансера были поддельными.

Рекомендую всем, кто занялся самостоятельной проверкой, сходить за этими справками вместе с продавцом, чтобы медицинское освидетельствование провели при вас в день обращения.

Из тех пяти случаев выявления поддельных справок, про которые я упомянул, два закончились тем, что покупатели сами почувствовали что-то неладное, отказались от самостоятельной проверки и передали работу нам.

У нас есть свои ноу-хау – мы прекрасно понимаем, что ничто не мешает продавцу заранее сговориться с врачом и получить справку о дееспособности в присутствии покупателя, который может не заметить признаков обмана, очевидных для нас; 

8) Получение архивной выписки о жильцах, ранее зарегистрированных в квартире. Вы сможете решить этот вопрос самостоятельно лишь в том случае, если продавец квартиры является ее первым владельцем. Тогда, придя с ним в МФЦ, вы сможете запросить архивную информацию и получить сведения, касающиеся данного собственника.

Но архивные данные по предыдущим   владельцам вы не получите и не сможете проверить, например, наличие детей, не участвовавших в приватизации. Таким образом, если право собственности на квартиру ранее передавалось несколько раз, то лучше пригласить экспертов.

Это поможет избежать возможных неприятностей, потому что данную информацию мы, в отличие от частного лица, можем получить в полном объеме – с момента приватизации по сегодняшний день; 

9)Опрос соседей. Специфичный способ чтобы дополнительно проверить квартиру на вторичном рынке недвижимости. Вы можете заглянуть к соседям и узнать какую-то дополнительную информацию.

Однако нужно знать, как ее интерпретировать, потому что люди могут негативно относиться к собственнику, или, наоборот, дружить с ним, поэтому не все услышанные слова можно будет истолковать правильно.

Поэтому будьте бдительны.   

Источник: https://www.cian.ru/blogs-6-sposobov-samostojatelno-proverit-kvartiru-pri-pokupke-298011/

Проверка квартиры за 46 минут, не выходя из дома / Sibdom.ru

Как при покупке проверить действительный адрес квартиры?

Покупка или долгосрочная аренда вторичной недвижимости всегда сопряжена с рисками, которые могут привести к расторжению сделки, потере времени и значительных финансовых средств. Этот первичный перечень проверок позволит вам оценить риск покупки или аренды интересующей вас квартиры.

Пройдя этот список шаг за шагом, можно сделать вывод, готовить дальше сделку или отказаться и искать другую недвижимость. Этот чек-лист будет полезен и обычному частному покупателю, и риелтору.

Если вы не хотите доказывать свое же право на купленную на вторичном рынке квартиру, ваша главная задача — до сделки изучить ее историю и выяснить, законно ли она досталась нынешнему продавцу.

Практика судебных дел показывает: лучше перепроверить и попросить продавца подтвердить документами даже кажущиеся очевидными данные.

Выделите 46 минут, вооружитесь компьютером с выходом в Интернет и проверьте следующие факты о покупаемой или арендуемой квартире.

Для проверки КВАРТИРЫ вам потребуются:

  • оригиналы или копии документов на квартиру;
  • выписка из ЕГРП;
  • копия или данные паспорта собственника;
  • водительское удостоверение и справки из наркологического
  • и психоневрологического диспансеров;
  • свидетельство о браке (при наличии);
  • выписка из домовой книги и справка о задолженности по квартплате;
  • 150–200 рублей за выписку из ЕГРП.

1. Проверка правоустанавливающих документов

В первую очередь нужно проверить правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство о собственности, договор купли-продажи, наследования, ренты или дарения).

Постарайтесь определить, оригиналы это или цветные копии, осмотрите их на предмет наличия исправлений и орфографических ошибок.

Проверьте, чтобы все данные в правоустанавливающих документах были указаны верно и совпадали с данными паспорта собственника.

Удостоверьтесь, действительно ли перед вами собственник и может ли он распоряжаться квартирой. В качестве документа, подтверждающего право собственности на квартиру, с 15 июля 2016 года служит только выписка из ЕГРП (Единого государственного реестра прав). На купленные до этой даты квартиры выдавали еще и свидетельства о регистрации права собственности на квартиру.

«Если человек не обладает специальными знаниями, даже по свидетельству с печатями и подписью он ничего не выявит, — считает начальник юридического отдела ООО „Гранта-недвижимость“ Татьяна Третьякова.

— Ни установленный ранее образец свидетельства, ни закрепляющая его подлинность подпись регистратора не защищают документы от подделок. Поэтому покупателя больше должны интересовать договор основания возникновения права на квартиру и выписка из ЕГРП.

Они содержат достоверные сведения о квартире и ее собственниках».

Напомним, свидетельство о регистрации права на недвижимость будет только у собственников, купивших квартиры до 15 июля 2016 года.

Принятые поправки в закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» отменили выдачу этих свидетельств.

Теперь собственникам выдают единственный подтверждающий право на собственность документ — выписку из Единого государственного реестра прав.

2. Выписка из Единого государственного реестра прав

Первоначальную проверку можно сделать в режиме онлайн на сайте Росреестра.

Введя кадастровый номер объекта или почтовый адрес, можно уточнить общую информацию по квартире, номер договора, дающего право на собственность, есть ли запреты или ограничения на сделки с ней на момент запроса. Однако эта информация может быть устаревшая, поэтому обращайте внимание на дату обновления информации в реестре.

Чтобы получить подробную информацию о текущих собственниках квартиры, о переходе права, о запретах и обременениях или наложенном аресте, необходимо заказать выписку из ЕГРП (Единого государственного реестра прав).

Это открытая информация, ее может заказать любой человек здесь же, через сайт Росреестра, либо лично обратившись в Управление Росреестра по Красноярскому краю (улица Дубровинского, 114) или МФЦ (многофункциональные центры «Мои документы», сайт 24mfc.ru). Выписка будет готова в течение пяти рабочих дней.

Нужно будет указать паспортные данные и оплатить госпошлину 200 рублей. Если информация заказывается через сайт Росреестра, то государственная пошлина составляет 150 рублей.

Проверить данные о квартире и ее собственниках и заказать выписку из ЕГРП можно на сайте Росреестра (раздел «Сервисы» — «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online»): Заказать выписку из ЕГРП на сайте Росреестра

3. Судебная история квартиры

Если права на покупаемую вами квартиру собственник получил через суд, для вас это автоматически означает риск.

Решением суда предыдущий собственник может быть недоволен, и если он подаст заявление в Росреестр о намерении обратиться в суд для пересмотра дела, то минимум в течение трех месяцев сделки с квартирой совершать будет нельзя.

Если дело передадут в суд, то рассмотрение его затянется на неопределенный срок (как показывает практика — минимум на полгода), и предугадать, какое решение он вынесет, практически невозможно. Приобретать такую квартиру просто нецелесообразно.

Информацию по судебным разбирательствам можно посмотреть на сайте Красноярского краевого суда: Красноярский краевой суд

4. Личность продавца

Проверьте, имеют ли представившиеся продавцами лица право распоряжаться квартирой. Если продавец действует по доверенности, то наилучший способ совершения сделки у вас один — через нотариуса. Он не имеет права открыть вам данные единой базы доверенностей, но предупредит, если доверенность вашего продавца утратила силу или была отозвана до указанного срока действия.

5. Проверка личных документов продавцов

Необходимо удостовериться, что предоставленный продавцом паспорт является действительным. Попросите паспортные данные у продавца или копию паспорта. Данные обо всех недействительных и утративших силу паспортах опубликованы на сайте Главного управления по вопросам миграции МВД России.

База недействительных паспортов РФ: сайт МВД России

6. Выявление должников

Суд аннулирует сделку или вам долго придется доказывать свои права, если у продавца квартиры были долги, он не исполнил судебные решения либо объявлен банкротом. Чтобы этого не произошло, проверьте его по базе Федеральной службы судебных приставов и Арбитражного суда Красноярского края.

В случае покупки у должников вам придется доказывать кредиторам, что вы не участвовали в сговоре с продавцом. А все сделки признанного банкротом человека одобряет или оспаривает конкурсный управляющий.

Если он решит, что год назад человек стремился ухудшить финансовое положение и продал квартиру по цене существенно ниже рыночной, покупателю придется доказывать свои права в суде.

Поэтому, если вам называют цену на квартиру 15–20 процентов ниже рыночной, выясните, с чем это связано. Такая скидка должна скорее насторожить, нежели привлечь.

В базе судебных приставов доступен перечень должников и неисполненных судебных решений: Перечень должников и неисполненных судебных решений

Перечень лиц, по которым ведется процедура банкротства, можно посмотреть на сайте Арбитражный суд Красноярского края

7. Дееспособность продавца

Если у вас есть подозрение, что продавец периодически выпивает или употребляет наркотические вещества, ведет себя неадекватно, громко говорит, жестикулирует, то попросите его предоставить вам свежие справки из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что он дееспособен и на данный момент способен совершать сделки, — они выдаются по стандартной форме. А лучше вместе с ним сходить в диспансеры.

Наличие водительского удостоверения хоть как-то подтверждает дееспособность продавца, такие справки он получал и наверняка дееспособен.

Но незадолго до сделки он мог получить травму или перенести болезнь, которая на определенный период сделала его временно неспособным совершать сделки.

На момент сделки он мог даже не состоять на учете, но заинтересованные лица смогут оспорить ее в суде. Поэтому не бойтесь казаться нетактичным, так вы сможете доказать свой статус добропорядочного покупателя.

Действительно ли водительское удостоверение продавца, можно проверить на сайте: Сайт Госавтоинспекции

8. Выписки из домовой книги, справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам

Нужны ли дополнительные меры, чтобы снять проживающих с регистрационного учета, имеется ли задолженность по оплате коммунальных услуг — эту информацию вы получите из предоставленных продавцом документов.

Для этого вам нужно, чтобы продавец запросил выписку из домовой книги (кто был зарегистрирован ранее и на момент сделки, кто и когда снимался с регистрационного учета).

А также справку об отсутствии задолженности — у каждой управляющей компании своя утвержденная форма.

«Наличие задолженности не помешает вам оформить сделку, — говорит Татьяна Третьякова. — По закону все долги по коммунальным услугам, кроме капитального ремонта, — ответственность предыдущих собственников. Если квартира покупается с долгами, вам нужно будет обратиться в управляющую компанию и открыть новый финансовый счет, эти счета вам не предъявят».

9. Согласие супруга/супруги на сделку

Выясните, состоит ли человек в браке и не возражает ли его супруг против сделки. Дотошно проверяйте все документы: дату приобретения квартиры и дату заключения брака в паспорте собственника. Если второй супруг не давал согласие на сделку, то сможет оспорить ее в суде и с большой вероятностью дело выиграет. Поэтому любопытство вам только на руку.

Устного согласия мало, обязательно просите второго супруга заверить у нотариуса согласие на продажу купленной в браке квартиры. Тем более это нужно сделать, если супруги развелись и не разделили общее имущество.

Особый случай

Отдельно обратите внимание на квартиры, в которых права к собственникам перешли по трем основаниям: дарение, наследство и рента. Юристы относят их к группе риска, потому что они чаще других приводят к судебным процессам.

Дарение не в пользу родственников. Если молодому продавцу квартира досталась от 75-летней бабушки — не родственницы, узнайте, на каких условиях. Лучше попросить заключение о состоянии ее здоровья, дееспособности и вместе с юристом проверить, корректно ли составлен договор.

Наследство. Вас должно интересовать, нет ли кроме продавца других наследников, чьи права могли не соблюсти. По закону наследник может заявить о праве на наследство спустя полгода с момента, когда он узнал о нарушении своих прав, но произойти это может и спустя пять, десять, пятнадцать лет.

Особая категория насцитурусы (насцитуры) — лица, зачатые при жизни и рожденные живыми после смерти наследодателя — они тоже имеют право на долю в наследстве.

Если вероятность появления таких наследников на покупаемую квартиру есть хотя бы в теории, то такая сделка уже несет риски судебного разбирательства не в вашу пользу.

Рента. После подписания договора ренты в ЕГРП ставится отметка, что квартира находится в обременении прошлого собственника (рентополучателя), но право собственности перешло к тому, кто выплачивает ему оговоренную договором сумму.

В случае исполненной ренты: после смерти бывшего собственника помех для последующих сделок нет. Главное, чтобы договор ренты был нотариально заверен.

Но пока рентополучатель жив, есть риск, что ему перестанут выплачивать ренту, тогда он расторгнет договор ренты в судебном порядке.

«Пока квартира числится в обременении по договору ренты, чисто теоретически сделку с ней совершить можно, но нецелесообразно, — отмечает юрист Татьяна Третьякова. — Если отношения между людьми испортятся, предыдущий собственник оспорит сделку и будет прав, покупатель пострадает».

Юристы признаются, что единого инструмента для защиты покупателей вторичного жилья просто нет. Не бояться быть излишне любопытным и просить продавцов подтверждать все слова документами — это единственное, что поможет вам собрать максимум информации и себя обезопасить. По крайней мере, вы сможете взвесить свое решение и в сложных случаях обратитесь за помощью к юристу.

Рекомендуем вам также прочитать статью Внимание: сложная сделка!

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Источник: https://www.sibdom.ru/journal/1652/

Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?

Как при покупке проверить действительный адрес квартиры?

Для того чтобы максимально обезопасить себя при покупке недвижимости, стоит запросить у продавца:

  • свидетельство о государственной регистрации права и другие правоустанавливающие документы (договор купли-продажи или наследования, дарения, приватизации и пр.);
  • выписку из ЕГРП;
  • выписку из домовой книги об отсутствии зарегистрированных жильцов, которую можно получить в любом МФЦ. Этот документ подтверждает, что все лица, проживавшие ранее в квартире, сняты с регистрационного учета;
  • справку о задолженности из МФЦ о наличии задолженностей по коммунальным платежам;
  • справку из наркологического и психоневрологического диспансера.

С помощью выписки из ЕГРП покупатель может узнать, действительно ли продавец является собственником квартиры. При этом можно заказать как «простую» выписку, так и расширенный ее вариант.

Во втором случае помимо фамилии, имени и отчества предоставляются сведения о правоустанавливающих документах либо «история» квартиры с момента первой записи о ней в едином государственном реестре.

Условно говоря, этот документ позволит понять, кто был владельцем этой квартиры ранее, как часто она продавалась.

При проверке квартиры не стоит ограничиваться только выпиской из ЕГРП. Необходимо обязательно обращать внимание на следующие моменты. Нередко квартиры продаются по доверенности, и собственник практически не принимает участия в сделке.

Такие объекты можно отнести к рисковой категории, ибо очень часто такие доверенности добываются обманным путем. В таком случае покупатель может перестраховаться, взяв у доверенного лица контакт непосредственного владельца недвижимости, а затем связаться с ним для подтверждения факта продажи квартиры.

Или, к примеру, квартира выставлена на продажу сразу после наследования. В данном случае лучше поостеречься, потому что не исключена вероятность появления новых наследников, которые по закону в течение трех лет имеют право в судебном порядке оспорить сделку купли-продажи унаследованной недвижимости.

Кроме того, в квартире могут быть невыписанные жильцы или жилье находится в собственности у нескольких человек. В выписке из ЕГРП нужно обратить особое внимание на графу «Обременение». В ней указано, находится ли квартира в залоге.

Бывает так, что невыплаты по ипотеке составляют мизерную сумму, и тогда продавец может погасить задолженность из выплаченного покупателем задатка, что позволит обеим сторонам спокойно совершить сделку.

К сожалению, даже если Вы проверили юридическую чистоту по всем правилам, всегда остается вероятность того, что Вы лишитесь объекта недвижимости. Например, если гражданин сможет доказать, что его права в ходе продажи квартиры, теперь уже Вашей, были ущемлены. Причем разбираться, возможно, придется не с продавцом, а с собственником, которому квартира принадлежала до него.

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

5 видов мошенничества при продаже вторичных квартир

Отвечает основатель и генеральный директор компании «33 Слона» Игорь Калганов:

Самостоятельно проверить квартиру перед ее покупкой достаточно просто. Необходимо с помощью текущего собственника квартиры получить основные документы, подтверждающие отсутствие правовых и иных рисков при приобретении объектов недвижимости (собственник лично получает документы либо доверяет эти действия представителю по доверенности).

Перечень документов, необходимых для проверки недвижимости:

  • технический, кадастровый паспорт, поэтажный план, экспликация на объект недвижимости (позволяет проверить точную площадь квартиры, а также наличие несогласованных перепланировок);
  • выписка из ЕГРП на объект недвижимости (для проверки отсутствия обременений);
  • выписка из ЕГРП о переходе прав на объект недвижимости (для отслеживания всей цепочки собственников квартиры);
  • выписка из домовой книги (получение сведений о лицах, зарегистрированных в квартире на текущий момент);
  • справка из паспортного стола по форме 9 (расширенная, архивная) — для получения информации о всех зарегистрированных в квартире лицах, а также об отсутствии временно выписанных лиц;
  • копия финансово-лицевого счета, справка из всех коммунальных и бытовых служб об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.

Документы по п. 1-3 возможно получить в «Едином центре государственных услуг». По п. 4 и 5 необходимо обращаться в центры госуслуг, паспортные столы или управляющую компанию по месту нахождения недвижимости.

Отвечает юрист управляющего агентства недвижимости «Агентство.net» Игорь Польский:

Обезопасить себя самостоятельно без привлечения юриста — задача выполнимая лишь отчасти, если объект изначально с неплохой историей и перед контрагентом не стоит задачи ввести другую сторону в заблуждение. Но проверить основные моменты и вовремя понять, что объект не стоит покупать, может каждый.

Современные тенденции рынка таковы, что большинство продавцов не хотят показывать документы на квартиру, пока не получат предоплату в счет будущей сделки. Но точный адрес квартиры скрыть невозможно, и при просмотре объекта достаточно запомнить номер квартиры. Остальные данные есть в объявлении.

По адресу квартиры любой человек может заказать через МФЦ или органы Росреестра выписку из ЕГРП. В данной выписке содержится большая часть тех данных, которые нужны для начальной проверки объекта.

Если в выписке все «чисто», а собственники подтвердили свою личность паспортом (паспорт также можно проверить на сайте ФМС), можно смело вносить аванс.

После внесения аванса Вы получаете все необходимые документы для более глубокой проверки покупаемого жилья. По выписке из домовой книги и выписке с финансово-лицевого счета Вы можете увидеть всех зарегистрированных в квартире жильцов, а также есть ли на объекте долги по коммунальным платежам.

При наличии данных о собственнике Вы также вправе проверить наличие судебных споров и исполнительных производств в отношении объекта недвижимости или самого собственника. Делается это через государственные информационные ресурсы.

Если после всех проверок ничего подозрительного не найдено, а история объекта не содержит сомнительных переходов права, то в 99% случаев объект можно покупать.

При продаже квартиры собственник в подавляющем большинстве случаев знает историю своей недвижимости и то, насколько она юридически чиста. Камнем преткновения становится расчет между сторонами по сделке.

Есть несколько способов расчета: аккредитив, индивидуальный банковский сейф, расчет наличными денежными средствами при подписании договора отчуждения.

Что касается последнего, то он не безопасен для покупателя, поскольку риск отдать деньги и не дождаться перехода права в пользу покупателя крайне велик. Расчеты через банк намного безопаснее, но здесь важно обратить внимание, что является условием доступа к деньгам.

От этого зависит, у кого остается ключ в случае расчетов через депозитарий, и в какой момент пишется расписка о получении денежных средств в счет продажи объекта недвижимости.

Проверка юридической чистоты квартиры: 10 болевых точек

5 главных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

Отвечает исполнительный директор консультационного центра «Линкор Недвижимость» Дмитрий Барышников:

Во-первых, следует узнать историю квартиры, которая выбрана для покупки. Это можно сделать, запросив выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В данной выписке указываются случаи наложения ареста, существующие ограничения в распоряжении имуществом и т. п.

Российским законодательством установлен общий срок исковой давности три года, поэтому нужно проследить, не происходило ли в этот период конфликтных ситуаций, связанных с данной жилплощадью. Серьезным фактором риска является то, что квартира неоднократно меняла хозяев, особенно если сделки происходили по доверенности.

Во-вторых, необходимо узнать, какой документ подтверждает право собственности продавца. Есть несколько вариантов:

  • договор купли-продажи;
  • договор мены;
  • договор дарения;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • договор ренты;
  • решение суда, вступившее в законную силу.

Последние два документа встречаются реже всего. Впрочем, любой из перечисленных должен быть оригинальным и не содержать помарок.

Необходимо также внимательно изучить договор, на основании которого была произведена государственная регистрация права собственности. В договоре могут быть указаны условия, при несоблюдении которых он подлежит расторжению. Соответственно, нужно проверить, были ли выполнены эти условия.

Например, покупатель (на данный момент уже владелец, продающий жилплощадь) должен был выплатить полную стоимость квартиры через какое-то время после покупки.

При невыполнении данного условия, договор должен быть расторгнут, и, значит, Вы рискуете оказаться втянутым в длительные судебные тяжбы с непредсказуемым результатом.

В чем риск покупки квартиры, приватизированной в 90-е годы?

5 признаков того, что агент по недвижимости – мошенник

Также важный момент — дата вступления в силу договора. Вызывает подозрения поспешная продажа квартиры, которая не так давно была передана по наследству или подарена человеком, который не является родственником.

В-третьих, следует обратить внимание на документы продавца. Проверить удостоверение личности можно, обратившись в паспортный стол. Если речь идет о представителе, который действует по доверенности, то важно, чтобы она была заверена нотариально.

В-четвертых, необходимо проследить наличие третьих лиц, которые могут предъявить права на недвижимость, а также прописку в квартире несовершеннолетних детей.

Последнее особенно важно, так как данная ситуация контролируется органами опеки и при несоблюдении интересов несовершеннолетних детей сделка будет признана недействительной решением суда.

Помимо этого, в том случае, если собственник квартиры состоял в браке в момент приобретения, он обязан предоставить согласие супруги или супруга на продажу недвижимости.

Существует много рисков, связанных с покупкой квартиры. На каждом этапе нужно учитывать множество факторов, проверять и перепроверять факты, даты и документы.

Чтобы облегчить задачу и сделать покупку недвижимости делом менее хлопотным, лучше обратиться к профессионалам в сфере недвижимости.

Это поможет не только быстро и надежно вложить средства в недвижимость, но и обезопасить себя от мошенников.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Какую квартиру лучше купить – новостройку или вторичку?

Выбрать квартиру на вторичном рынке: советы покупателям

3 способа снизить риски, покупая квартиру, полученную по наследству

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_proverit_kvartiru_na_chistotu_dokumentov_pered_pokupkoy/5514

Шесть сайтов, которые помогут проверить продавца квартиры – Рынок жилья

Как при покупке проверить действительный адрес квартиры?

17.01.2019 | 08:00 11511

Угроза приобрести квартиру, с которой в будущем возникнут те или иные юридические проблемы, сохраняется и сегодня. Сократить правовые риски при покупке жилья можно самостоятельно. Просто нужно знать, как проверить объект недвижимости и его продавца с помощью интерактивных сервисов.

Проверка правовой легитимности сделки остается одной из предоставляемых агентами услуг. Однако не все те, кто называет себя риэлторами, являются отличниками юридической подготовки и образцами добросовестности. Поэтому инструкция, что и как следует проверять в приобретаемом объекте, не будет для покупателя лишней.

Итак, при проверке юридической чистоты объекта необходимо прояснить, какие связанные с ним подводные камни могут впоследствии обнаружиться.

Исследуется история перехода квартиры от собственника к собственнику, количество зарегистрированных в ней лиц, налоговые и коммунальные долги, наличие исковых требований и вероятность притязаний третьих лиц.

Далее, проверяется сам продавец: его дееспособность и полномочия на совершение сделки.

При этом с каждым годом все больший объем проверок можно организовать онлайн.

Чем поможет Росреестр

Первым и главным интернет-ресурсом для различного рода проверок служит портал Росреестра.

«Здесь содержится большой массив информации по приобретаемому объекту недвижимости, – уточняет ведущий юрист ГК “Компаньон” Алина Ведерникова. – Мы можем отследить юридическую историю объекта от первого до последнего правообладателя, зарегистрированного в ЕГРН. И получить сведения обо всех переходах права на объект».

Для покупателя на сайте Росреестра актуальны два подраздела. Для онлайн-запроса нужно зайти в окно «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» и вписать в соответствующую графу кадастровый номер объекта или фактический адрес. В ответ сайт выдаст базовую информацию по объекту.

Если полученных данных покажется недостаточно, за так называемой полной выпиской по выписанной продавцом доверенности следует обратиться в «Получение сведений из ЕГРН».

Далее следует переход в «Получение сведений из ЕГРН о правах на недвижимое имущество и совершение сделок с ним». И, наконец, в раздел «Подать запрос на получение сведений из ЕГРН». Правда, за услугу придется платить пошлину.

Выбрать двухкомнатную квартиру в Петербурге до 4 млн рублей

Напомним, с 1 января 2017 года выписка из ЕГРН является единственным документом, который подтверждает право собственности и содержит всю информацию по переходу прав и обременениям на объект недвижимости.

«Сроки предоставления различных выписок – от нескольких минут в Федеральной государственной информационной системе (ФГИС) до нескольких рабочих дней, если мы говорим о выписках, которые предоставляет непосредственно сам Росреестр и которые обрабатываются вручную государственными регистраторами», – констатирует Алина Ведерникова.

Проверяем паспорт

Росреестр при оформлении сделки проверяет паспорта и, если выявляет недействующий документ, обычно просто не регистрирует переход права собственности.

Поэтому покупателю следует заранее самостоятельно проверить в сети действительность паспорта продавца.

Это можно сделать на официальном сайте ГУ по вопросам миграции МВД. В разделе «Проверка документов» нужно выбрать сервис «Проверка действительности паспорта гражданина РФ», в соответствующих полях указать его серию, номер и дату выдачи.

«За прошлый год в нашей компании на тысячу сделок было выявлено более десяти недействительных паспортов собственников, – предупреждает Алина Ведерникова. – Причины разные: начиная от бытовой забывчивости, когда граждане не удосуживаются поменять паспорт после сорокапятилетия, до попыток использовать украденный паспорт».

В свою очередь, юрист по недвижимости Юлия Плетнева в публичных выступлениях не устает подчеркивать, что также не помешает проверить паспортные данные предыдущего собственника, если квартира недавно продавалась.

Что подскажут судебные приставы

Следующим ресурсом, позволяющим лишний раз удостовериться в порядочности продавца, является сайт Федеральной службы судебных приставов. В разделе «Сервисы» имеется подраздел «Банк данных исполнительных производств». И, например, по ФИО и году рождения можно узнать о принятых в отношении гражданина-должника мерах.

Уточним: судебный пристав-исполнитель создает исполнительное производство по решению суда. Например, об аресте квартиры.

И далее информация об этом аресте отражается на сайте регионального управления ФССП. Следующим шагом пристав должен направить уведомление в Росреестр о наложении ареста на имущество, но, бывает, не спешит.

Таким образом, информация в Росреестре может оказаться несколько устаревшей.

«Нужно понимать, что не всегда информация об обременениях оперативно поступает от приставов в Росреестр, – напоминает Алина Ведерникова. – В нашей практике был случай, когда сначала состоялась регистрация перехода права собственности, а затем было с запозданием зарегистрировано обременение, обусловленное деятельностью предыдущего собственника».

В то же время, по сформировавшейся судебной практике, с момента вступления решения суда в силу любые действия по отчуждению имущества незаконны. При этом судебный пристав вправе принять обеспечительные меры независимо от суммы задолженности.

Иначе говоря, ограничение на продажу квартиры может появиться из-за суммы долга, в разы меньшей, чем рыночная стоимость объекта. В итоге покупатель только зря потратит нервы и время.

Берегись тайных банкротов

Теперь пришел черед портала «Единый федеральный реестр сведений о банкротстве». Этот ресурс позволяет выявить должников, которые находятся в стадии оформления банкротства. И понятно, что эти физлица уже не вправе свободно распоряжаться своей недвижимостью. Раздел «Поиск должников» находится прямо на главной странице портала.

«Совершение сделок с имуществом этих лиц уже не представляется возможным. А реализацией объектов занимается арбитражный управляющий», – добавляет Алина Ведерникова. Проще говоря, если гражданин скрыл печальный факт, что является банкротом, и продал квартиру, сделка будет признана недействительной.

А судьи кто?

Подспорьем в проверке продавца послужит и Государственная автоматизированная система «Правосудие».

Здесь собраны решения судов общей юрисдикции. И через проверку на сайте можно выявить, ведутся ли в отношении собственника судебные разбирательства.

«Так, нами за 2018 год было выявлено два объекта из тысячи, по которым велись споры, – рассказывает Алина Ведерникова. – В одном случае граждане не могли мирно разделить наследство.

И мы прекрасно понимаем, что произойдет со сделкой в случае аннулирования нотариально заверенного свидетельства».

Во втором случае, по ее словам, спор был связан с лицами, которые оказались зарегистрированы в жилом помещении и добровольно не снимались с учета.

При этом эксперт уточняет, что проверки квартиры только на одном названном сайте может оказаться недостаточно.

В идеале следует просматривать и сайты районных судов. «Для этого необходимо зайти на сайт районного суда и проверить, нет ли регистрации по иску относительно владельца жилья. Полное отсутствие какой-либо информации об интересующем объекте позволит установить, что квартира под арестом не числится», – подсказывают адвокаты портала finbazis.ru.

Шестым же небесполезным ресурсом по проверке собственников является Картотека арбитражных дел. Здесь мы имеем дело с предпринимателями-собственниками. Если индивидуальный предприниматель находится в предбанкротном состоянии, опять же появляется риск признания сделок недействительными. И такая угроза отслеживается по большому числу судебных актов на этого собственника.

Резюме

Со своей стороны генеральный директор АН «Невский простор» Александр Гиновкер отметил, что, к сожалению, размещенные в интернете базы данных неидеальны. Их использование не сулит покупателю стопроцентно безупречной сделки. Впрочем, как и проверки «вживую» в бумажных базах.

«Был случай, когда при зачислении денег по сделке на банковский счет паспорт был действительный, а через четыре дня уже нет. И ушло несколько дней на решение этой проблемы, – также вспоминает Александр Гиновкер. – Да и ГАС “Правосудие” далека от совершенства, информация зачастую не исчерпывающая».

Но в целом, отметил эксперт, указанные ресурсы служат неплохим подспорьем при сделках.

Игорь Чубаха    Avi Richards on Unsplash   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/250412/

Юрист Адамович
Добавить комментарий