Как приобрести квартиру по переуступке ЖСК?

Советы нотариуса: переуступка пая в ЖСК

Как приобрести квартиру по переуступке ЖСК?

Сегодня большинство квартир на первичном рынке Петербурга продаются по договору долевого участия (ДДУ), но, по оценкам аналитиков, порядка 10% квартир реализуется по схеме жилищно-строительных кооперативов (ЖСК). Сегодняшний выпуск посвящен переуступке пая, в том числе в жилищно-строительном кооперативе. 

Ведущая: Здравствуйте, уважаемые зрители! В этом выпуске передачи «Советы нотариуса» мы обсудим уступку пая. Здравствуйте, Алексей Викторович! Скажите, пожалуйста, что такое жилищный кооператив?

Алексей Комаров: Жилищный кооператив – это организация, которая создана с целью того, чтобы под руководством этой организации смогли построить какой-то жилой дом и впоследствии передать квартиры в этом жилом доме тем, кто является членами этого жилищного кооператива, в собственность. Это некая форма участия в стройке, альтернативная договору участия в долевом строительстве.

В.: Какие виды кооперативов бывают?

А.К.: Распространены жилищный кооператив, жилищно-накопительный и жилищно-строительный кооперативы. Если у нас что-то и проявляется в плане привлечения денег от потенциальных покупателей недвижимости, то это в основном жилищно-строительные кооперативы.

Потенциальные покупатели вступают в его члены, выплачивают вступительный взнос, текущие платежи, впоследствии по окончании строительства объекта и выплаты полностью пая они приобретают в собственность объект недвижимости – квартиру, которую они изначально и намеревались приобрести, вступая в эту организацию. Схема приблизительно такая.

В.: Все часто упоминают слово «пай», какое определение можно дать этому понятию?

А.К.: А никто не знает, что это. Некий пай, некая субстанция. К каким правам этот пай относить с юридической точки зрения тоже не ясно ни в теории, ни в практике. Кто в лес, кто по дрова с этими паями. Кто-то заключает сделки купли-продажи пая, судебная практика говорит о том, что пай нужно уступать.

Там ничего непонятно толком, как вообще это всё регулируется. Теоретики рассуждают следующим образом. Кооператив – это организация, не связанная с ведением коммерческой деятельности. Прежде всего, его текущая деятельность направлена на удовлетворение интересов пайщиков.

У лица, вступившего в кооператив, цели должны быть исключительно утилитарными, потребительскими, всё, что я делаю посредством вступления в эту организацию связано с отсутствием намерения получать прибыль, коммерческую выгоду.

Условно говоря, я хочу купить квартиру, я вступил в члены, плачу текущие взносы, и больше меня, в принципе, как закон считает, ничего не должно интересовать. Уступка меня не должна интересовать, поскольку здесь есть коммерческая составляющая, связанная с перепродажей и т.д. Вступил в кооператив, выплатил пай и живи спокойно –  смысл закона был такой.

Конечно, он безумно дикий, на мой взгляд. Конечно, нужно учитывать ситуацию, что я вступил в кооператив, а впоследствии по каким-то причинам пай не могу оплачивать, финансовая составляющая моей жизни поменялась, и хочу этот пай передать.

С точки зрения закона, видимо, я должен быть исключен из членов кооператива, и мне должны вернуть деньги, которые я внес на оплату какого-то конкретного объекта недвижимости, видимо, тоже, если у кооператива будут деньги, чтобы мне их вернуть. Если нет, то кооператив как-то, исходя из общих принципов гражданского права, должен со мной рассчитаться. Не могу ответить вопрос на этот конкретно, ничего непонятно.

В.: Каким образом происходит уступка пая в жилищно-строительном кооперативе, например?

А.К.: Главным документом в ЖСК является устав. В уставе должно быть указано, какие взаимоотношения должны быть между пайщиками, которые в кооперативе числятся. Императивное требование законно заключается в следующем.

Чтобы быть принятыми в члены жилищно-строительного кооператива, необходимо одобрение конференции общего собрания участников членов ЖСК.

Иными словами, если я являюсь участником кооператива и решил вам  уступить свою долю, свой пай в этом кооперативе, мы с вами какую-то гражданско-правовую сделку заключили, связанную с уступкой такого пая, потом пришли в этот кооператив, а там говорят, что не могут принять вас в члены. У них уже в связи выходом продавца из членов, т.е.

меня, кто-то другой, кто уже является членом, решил приобрести эту квартиру. Здесь может быть огромное количество разных нюансов, связанных с этими уступками. В итого можно заплатить деньги за пай и не быть включенным в члены кооператива, судиться с ними потом, судиться с тем, у кого купили пай. Очень мутная история, на мой взгляд.

В.: Скажите, каким образом и где происходит сама эта уступка пая. Я, например, захотела продать пай, нашла покупателя, куда мы с ним должны пойти: к вам как к нотариусу или просто юриста должны позвать, либо к застройщику?

А.К.: Ко мне вообще лучше с паем не ходить, потому что я пай очень не люблю, если так говорить фигурально. Хотя, конечно, с точки зрения совершения сделки, я не могу вам отказать в совершении нотариального действия.

Если вы придете и скажете, что хотите заключить сделку по уступке пая, я вам как обычную гражданско-правовую сделку такую сделку должен заверить. Поэтому можете либо в простой письменной форме сделку заключить, либо, хотя требования к нотариальной форме не предусмотрено, обратиться к нотариусу и попросить удостоверить такой договор.

Что там будет: договор купли-продажи пая или договору уступки, – надо на месте разбираться. Практика говорит о том, что если вы хотите пай уступить, необходимо получить предварительное согласие правления или конференции ЖСК об уступке такого пая и включении нового пайщика в состав членов.

Хотя бы такое одобрение организации позволит вам минимизировать отказ во вступлении, а в случае не включения потребовать возмещения убытков. Пока судебной практики, чтобы ЖСК давал предварительное согласие, а потом отказался, я не видел.

В.: Часто упоминают термины «уступка пая», «договор купли-продажи пая». Есть ли какая-то разница между этими двумя видами договоров?

А.К.: С моей точки зрения это синонимы, никакой разницы нет. В сущности пая как некой юридической категории точку поставить не возможно. По аналогии ранее были колебания с сущностью купли-продажи долей в ООО и в принципе в хозяйственных обществах.

Что это всё-таки – уступка доли или купля-продажа? А что такое доля? Это имущественные отношения или обязательственные? Если имущественные – то тогда лучше купля-продажа, если обязательственные – то уступка. В итоге практика склонилась к купле-продаже долей как некой субстанции, набору имущественных и вещно-правовых обязательств внутри ООО.

В нашем случае тоже непонятно, наверное, уступку лучше делать, раз судебная практика квалифицирует отчуждение пая как уступку.

В.: А цедент по такому договору уступки будет платить налоги?

А.К.: С точки зрения налогообложения, насколько я знаю, там какие-либо вычеты не применимы, ни 1 млн. рублей, ни 250 тысяч.

В.: Если я купила этот пай по договору паенакопления за 2 млн и продаю за 2 млн, я могу вычесть из 2 миллионов 2 миллиона и получить нулевую налогооблагаемую базу?

А.К.: Применительно к уступке пая вообще ничего не применяется. В вашем случае с точки зрения существующей налоговой практики вы будете оплачивать подоходный налог с 2 млн. руб. 13%.

В.: Спасибо за ответ. Вам, уважаемые зрители, за внимание, до новых встреч!

Источник: https://www.bsn.ru/bsntv/notary_advices/250_sovety_notariusa_pereustupka_paya_v_zhsk/

Покупка пая по переуступке – Основные этапы проведения переуступки, необходимые документы

Как приобрести квартиру по переуступке ЖСК?

При строительстве многоквартирного дома в жилищном кооперативе, существует несколько способов приобретения в нем недвижимости. Один из них – это покупка квартиры напрямую. Осуществить покупку возможно став одним из членов кооператива. А также купить квартиру можно при оформлении договора по переуступке пая с одним из пайщиков.

Именно второй вариант позволяет приобрести недвижимость с гораздо меньшими капиталовложениями. В этом случае стоимость данной сделки будет на 10-20 % ниже, чем в случае вступления покупателем в жилищный или жилищно-строительный кооператив.

Причины совершения сделки

Причины для совершения сделки по переуступке пая могут быть весьма разнообразны. За весь период строительства стоимость такого жилья поднимется в цене ориентировочно на 30-35%. Поэтому желающие заработать на перепаде цен инвесторы, в таких случаях зачастую приобретают жилье еще на начальной стадии строительства. А продажу их совершают перед самой сдачей жилого дома в эксплуатацию.

При желании получить максимальную выгоду на такого рода сделке инвесторы пускают квартиру в продажу уже непосредственно после сдачи объекта строительства в эксплуатацию. И тогда разница цен при продаже и в момент начала реализации жилья (на этапе разработки котлована) будет составлять порядка 50%.

В том случае, если владелец квадратных метров решит продать их, не выдержав трехлетний срок после получения права собственности, ему, согласно действующего до 1 января 2016 года условия, нужно было оплатить НДФЛ в количестве 13% от общей стоимости жилья. Именно поэтому граждане, инвестирующие денежные средства в жилой фонд, склоняются к тому, чтобы выставлять квартиры на продажу по истечению этого срока.

Однако уже с 1 января 2016 года данный срок был увеличен до пяти лет. Не многие инвесторы согласны ждать прибыль от своих вложений такой продолжительный промежуток времени. Это и послужило толчком для развития системы оформления договоров по переуступке пая. Кроме этого при продаже жилья, на которое не оформлено право собственности, налоги платить не нужно.

Еще одна из разновидностей жилья, которая вполне может дополнить перечень предложений по переуступке – это квартиры, которые достались подрядчику по бартерной сделке. Данный вариант очень распространен во время кризисной обстановки. И тогда застройщик рассчитывается с подрядчиком бартером.

Другим вариантом может быть ситуация, при которой владелец жилой площади по прошествии определенного времени изменил свое решение, ну или проще сказать – передумал. И поэтому он принимает решение продать жилье.

Учитывая все эти варианты, не следует забывать о самом неприятном моменте. Ведь ускоренно продавать недвижимость владелец может, подозревая или точно зная о грядущих проблемах.

Например, объект строительства не будет сдан в эксплуатацию в оговоренные сроки, или у самой компании возникли определенные материальные трудности, а ведь может быть и такое, что компания находится на грани банкротства и прочие весомые причины.

Поэтому, перед тем, как остановить свой выбор на данном виде сделки, очень важно все внимательно проанализировать и уточнить не переносились ли до этого сроки сдачи объекта.

Основные этапы проведения переуступки

Для того, чтобы не попасться в руки мошенников при проведении абсолютно не трудной операции переуступки, нужно быть всегда на чеку и усвоить несколько несложных основных моментов:

· в наличии должна быть справка о том, что продавец уже выплатил всю сумму пая. Иначе, после сдачи жилого дома в эксплуатацию, у покупателя не получится получить право собственности,

· при подписании договора о переуступке покупатель не становится автоматически членом все того же кооператива. Для этого ему необходимо написать заявление в правление кооператива.

При проведении сделки по переуступке пая, продавец должен написать заявление на имя председателя правления кооператива, о том, что он выходит из него. В свою очередь покупатель пишет заявление – о принятии его в члены кооператива.

На самом деле отказ заявителю о вступление его в кооператив довольно редкое явление. Но все же не стоит упускать этот факт из вида. И в таком случае, при составлении договора о переуступке пая, в обязательном порядке следует указать, что денежные средства продавец получит только после положительного ания членов кооператива.

Стоит отметить тот факт, что такие договора не фиксируются в государственных органах, соответственно одну и ту же квартиру продавец может с легкостью продать одновременно нескольким покупателям. А в кооператив будет принят только лишь один будущий собственник жилья.

Поэтому, отметив в договоре такой пункт, который предусматривает передачу денежных средств за покупку квартиры только исключительно после принятия покупателя в список пайщиков, можно обезопасить себя от мошеннических действий и различного рода афер.

В зависимости от того, какой кооператив был выбран, стоит внимательно изучить все его требования. Зачастую, новому пайщику приходится проплачивать вступительный взнос, который может составлять достаточно крупную сумму – от 150 до 200 тысяч рублей.

Ну а если дом уже выстроен и сдан в эксплуатацию, после подписания договора о переуступке пая, новый владелец собирает весь необходимый пакет документов, проходит регистрацию в Росреестре и становится собственником недвижимости.

Необходимые документы для осуществления сделки

Ниже приведен пакет документов, необходимых для регистрации:

  • паспорт;
  • справка о выплате полной суммы пая и остальных взносов;
  • чек об оплате госпошлины за прохождение регистрации;
  • копия ордера на жилье;
  • кадастровый паспорт.

Четко ограниченных сроков для проведения регистрации у пайщиков нет. Поэтому часто этот процесс относится ими на неопределенные сроки, устанавливаемые самим кооперативом. В некоторых случаях этот процесс длился в течении нескольких лет. Одна из основных причин такой задержки – это возможность переуступить данный пай по договору цессии, при этом сэкономив на НДФЛ.

Источник: https://spbhomes.ru/science/pokupka-paya-po-pereustupke/

Переуступка: хитрости сделки. Инструкция для покупателя

Как приобрести квартиру по переуступке ЖСК?

Переуступка — довольно популярный вид сделки при покупке квартиры в новостройке.

Предлагаем разобраться, как её провести с наибольшей выгодой и минимальным риском для покупателя.

Порядок проведения сделки отличается в зависимости от договора, на основании которого застройщик реализует квартиры: по договору долевого участия или путём вступления в жилищно-строительный кооператив. В данной статье речь пойдёт о передаче прав по договору долевого участия

В чем суть переуступки?

Возведение многоэтажного дома занимает несколько лет, и цена за «квадрат» постепенно растет по мере приближения строительства объекта к сроку сдачи.

Квартира на этапе котлована обходится дешевле, чем на последующих стадиях — именно в этот момент инвесторы предпочитают покупать квартиру с целью последующей ее продажи.

Когда квартира перепродается до момента ввода дома в эксплуатацию — заключается особая сделка – переуступка прав требования (договор цессии).

Главное, что должен понимать покупатель — это то, что он приобретает не саму квартиру, а право требования на неё. То есть ему переходят не только права на получение квартиры, но и риски, которые он несет при вложении средств в строящийся объект, а также обязательства по исполнению договора долевого участия.

Бонусы переуступки

Зачастую, это единственная возможность жить в приглянувшемся доме, если все квартиры распроданы или цена на них сильно возросла. Желая оставаться конкурентноспособным, дольщик (инвестор) предлагает квартиру заметно дешевле, чем застройщик продаёт оставшиеся варианты. Кроме того, новоселья не придется долго ждать – обычно переуступают права в практически построенных домах.

Хитрости торга или как получить максимальную выгоду

Для максимизации прибыли инвесторы стараются продать квартиру по переуступке ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, причём необходимо успеть их реализовать до подписания акта приёма-передачи (принятия квартиры).

После подписания данного акта и до момента оформления собственности проходит в среднем 3 – 5 месяцев, а в этот период квартиру переоформить невозможно.

Соответственно в домах с большим количеством квартир, ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, можно смело торговаться с продавцами и существенно сэкономить на покупке.

Аналогичная ситуация и с компаниями-подрядчиками, которые получили жильё от застройщика в счёт оказанной услуги или поставок материалов. Такие компании обычно предлагают квартиры по более низким ценам, так как нуждаются в оборотных средствах.

Где могут возникнуть «подводные камни»?

Во-первых, существует риск купить проблемное жильё, срок сдачи которого отложится на неизвестный срок, либо оно вовсе не достроится.

Возможно, первый дольщик (цедент) решил переуступить квартиру потому, что нашёл какие-либо технические проблемы и нарушения.

Поэтому основная задача покупателя (цессионария) – выяснить причины переуступки, досконально проверить информацию о застройщике и внимательно изучить сам договор долевого участия. Также потенциальный дольщик должен быть готов к следующим финансовым расходам:

  • продавец может переложить на покупателя «отступные» – расходы за переоформление документов по переуступке (порядка 30-50 тысяч рублей)
  • если переуступается жилье, приобретенное в ипотеку, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения (1-2% от суммы не погашенного долга).
  • нотариальные документы, необходимые для сделки, обойдутся примерно в 3 тысячи рублей.

Пошаговая инструкция оформления сделки для покупателя

После того, как вы определились с будущей квартирой и договорились с продавцом, необходимо:

Проанализировать и подготовить документы

  1. Изучаем «базовый» договор долевого участия, уделяя особое внимание правам и обязанностям дольщика. На этом этапе будет возможность договориться с продавцом о разделении финансовых обязательств (расходов на оформление). При появлении сложностей и недопониманий можно обратиться к помощи юриста.
  2. Запросить акты сверки (он же – акт взаиморасчётов), подтверждающие полную, либо частичную оплату текущим дольщиком строящегося жилья.
  3. Подговорить нотариальное согласие супругов либо справку об отсутствии таковых.

Подписать договор

  1. Подписание соглашение на переуступку обычно проходит в офисе застройщика, который визирует договор и со своей стороны (если такое требование указано в договоре).
    Важно: если жилье приобреталось по ипотеке, потребуется получение согласия банка на данную сделку и перевода долга на покупателя. В этом случае нужно подготовить для банка полный пакет документов, который обычно требуется на оформление кредита. Если вы готовы внести полную стоимость квартиры, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения.
  2. Зарегистрировать дополнительное соглашение к договору о передаче прав и обязанностей в органах государственной службы регистрации (Росреестре). Данную услугу, как правило, оказывает застройщик. Юридически только после регистрации переуступка вступает в силу.

Передача денежных средств продавцу

Самый популярный и безопасный способ расчета – через банковскую ячейку. Причем продавец забирает деньги только после получения из Росреестра зарегистрированных документов — то есть когда права собственности будут уже официально переоформлены на вас.

Иногда продавец может предложить скидку за передачу денег в момент сделки, чтобы не ждать перерегистрации договора, которая обычно занимает от нескольких недель до нескольких месяцев.

Однако в данном случае возникает риск, что договор по определённым причинам не пройдёт регистрацию: неправильная оплата госпошлины, ошибка в договоре, нотариальных документах и другое.

Этот риск невелик, однако стоит ли игра свеч – решать только вам.

После проведения сделки обязательно получите оригинал соглашения переуступки и договор долевого участия с печатью Росреестра. Также обязательно заберите у первого дольщика документы об оплате квартиры.

Итак, подведём итоги:

    Переуступка — это реальная возможность сэкономить если вы хотите купить квартиру в новостройках
  1. Необходимо внимательно изучить документы и проверить условия сделки
  2. Важно выяснить у застройщика и у банка (если квартира в ипотеке) о финансовых затратах и договориться о распределении их с продавцом.

Пакет документов, необходимый покупателю для переуступки

№Наименование документаЭкземпляр
1Документ, удостоверяющий личность (паспорт)оригинал
2Документ об уплате госпошлиныоригинал и копия (с 2-х сторон)
3Зарегистрированный ДДУоригинал
4Договор уступки права требования со всеми изменениями и приложениями4 экземпляра
5Нотариально заверенное согласие другого супруга на заключение договора (если объект приобретается в совместную собственность)оригинал и копия
6Согласие органа опеки и попечительства на уступку права требования по договору, если участником долевого строительства является действующий от имени лица, не достигшего 14 лет, или лица, признанного судом недееспособныморигинал и копия
7Письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору (если требуется)оригинал

Источник: https://spbhomes.ru/science/pereustupka-hitrosti-sdelki/

Продажа и покупка квартиры по переуступке без риска

Как приобрести квартиру по переуступке ЖСК?

Чем ближе срок сдачи жилого комплекса, тем чаще на форумах мелькают объявления о переуступке квартир. Участники долевого строительства ищут желающих получить права на почти готовые студии, 1-3-комнатные квартиры.

О переуступке квартиры в двух словах

Суть переуступки: до сдачи дома в эксплуатацию дольщик может передать права на недвижимость по ДДУ (договору долевого участия) третьему лицу. После заключения договора застройщик будет выполнять обязательства уже перед новым владельцем.

Юридически переуступка недвижимости не является сделкой купли-продажи. В договоре с застройщиком изменяется одна сторона. Владелец делегирует третьему лицу свои права и обязанности — включая право на передачу квартиры после окончания строительства дома и обязанность выплатить остаток задолженности по договору.

Термины

Цессия — договор уступки права собственности на квартиру.

Цедент — лицо, которое передает свое право на квартиру в строящемся доме. В бытовой терминологии используется слово «продавец».

Цессионер (цессионарий) — лицо, приобретающее право на объект недвижимости по договору переуступки, «покупатель».

Процесс переуступки строящегося жилья регулируется Гражданским кодексом РФ (главой 24 ГК РФ статьи 382-390) и Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве» № 214-ФЗ. В соответствии со ст. 389 ГК РФ, все сделки, связанные с переуступкой квартир в новостройках, необходимо фиксировать в Росреестре.

Согласно п. 2 ст. 11 закона № 214-ФЗ переуступка может проводиться в рамках ДДУ или ЖСК (жилищно-строительного кооператива), на любом этапе возведения здания — но только до момента вступления в права собственности. Если владелец квартиры уже подписал акт приема-передачи с застройщиком, сделка оформляется договором купли-продажи.

Важно учитывать:

  • вместе с правами на недвижимость передаются и обязанности предыдущего инвестора;
  • если квартира не была оплачена полностью, документ дополняется элементами договора перевода долга;
  • ответственность девелопера ограничивается суммой, прописанной в ДДУ с первым покупателем, а не той, которую покупатель получил в рамках переуступки квартиры.

Как выгодно и безопасно купить квартиру в новостройке

Чаще всего переуступка квартиры является способом заработка на разнице цен. В некоторых случаях дольщики оформляют цессию, чтобы инвестировать средства в другой проект.

Многие цеденты вкладывают деньги на старте продаж, когда цены находятся на минимальном уровне. С начала строительства до сдачи в эксплуатацию начальная стоимость квадратного метра увеличивается практически на треть.

Переуступка выгодна, когда строительство дома почти окончено — именно в этот период имеет смысл искать потенциального цессионера. Чтобы оценить возможный доход от сделки, следует обращать внимание на динамику изменения цен на квартиры в ходе строительства.

Наибольшую выгоду можно получить при продаже жилья через переуступку в достроенном и сданном доме. Главное — успеть до подписания актов и вступления в права собственности. В данном случае можно выиграть в цене до 10-15% по сравнению с реализацией квартиры в готовом, но не сданном здании.

Спрос зависит от количества свободных квартир

Наибольшим спросом пользуются студии, однушки и двушки. Поиск покупателей значительно упростится, если на финишном этапе строительства большинство квартир уже распродано.

Если у строительной компании осталось много интересных вариантов, цедент может переманить покупателя за счет снижения стоимости квартиры на 10-15% (от цены застройщика). При равных условиях покупатель с большей вероятностью предпочтет заключить сделку с официальной организацией, а не с частным лицом.

Чего опасаются покупатели: распространенные риски

Цессия выгодна для покупателя — она дает возможность приобрести жилье в понравившемся доме по относительно низкой цене. Но риски тоже существуют.

  1. Договор может быть признан недействительным. Это возможно, если:
    • застройщик не дал письменного согласия на переуступку;
    • застройщик оказался банкротом;
    • цедент приобретал квартиру в ипотеку;
    • цедент не погасил долг перед застройщиком.
  2. По цессии мошенники могут продать недвижимость дважды. В этом случае жилье достанется цессионарию, который первым зарегистрировал сделку в Росреестре.
  3. Переуступка жилья в начале строительства — тревожный сигнал о намечающемся долгострое или других «сюрпризах» от девелопера.

Цессионер приобретает не реальные квадратные метры, а только право потребовать их от застройщика после сдачи дома в эксплуатацию. Вместе с правами приобретается ответственность: если квадратных метров будет больше — новоявленному владельцу придется за них доплачивать. Если же площадь окажется меньше заявленной (что случается редко), ему придется добиваться от застройщика возврата средств.

УЗНАЙТЕ, КАКАЯ КВАРТИРА ПОДОЙДЕТ ИМЕННО ВАМ

Некоторые застройщики прописывают в договоре долевого участия условие: при переуступке требуется согласие строительной компании. Нередко девелоперы требуют выплатить 1-10 процентов от сделки.

При отсутствии этих условий в ДДУ достаточно уведомить застройщика в письменной форме о переходе прав на недвижимость другому лицу. Получать письменное согласие необходимо только в том случае, если жилье приобретено в рассрочку и оплачено не полностью. Если квартира куплена в ипотеку, для переуступки требуется согласие банка.

Собственник квартиры с договором ЖСК становится участником кооператива только после выплаты полной стоимости своего пая. А до тех пор он не имеет права продавать, дарить или менять кооперативное имущество.

Еще один нюанс — перед покупкой цессионер должен подтвердить свое членство в кооперативе, предоставив заверенную копию протокола собрания.

Передача прав собственности осуществляется в три этапа. Сначала обе стороны договариваются и составляют предварительное соглашение. Затем заключается основной договор. Третий шаг – регистрация подписанного договора в Росреестре.

Обязательные пункты в договоре:

  • полные паспортные данные цедента и цессионера;
  • нотариально заверенное согласие супруга (если стороны договора состоят в браке);
  • основание действий цедента (зарегистрированный договор ДДУ);
  • предмет договора — передача прав требования на квартиру;
  • ответственность сторон;
  • сумма договора.

Подпишитесь на новые статьи о продаже квартир

Цедент обязан передать цессионарию:

  • договор ДДУ,
  • предварительный договор,
  • дополнительные соглашения,
  • акт сверки с застройщиком,
  • письменное согласие застройщика на переуступку.

Передача пакета документов оформляется актом, который подписывают обе стороны сделки.

Налоги

В России доход от сделки переуступки облагается подоходным налогом в размере 13%. Для иностранных граждан налоговая ставка составляет 30%.

Цедент может оформить налоговый вычет с суммы, полученной от цессионера. Максимальный лимит вычета — 1 млн рублей. Это значит, что сумму налога можно уменьшить на 130 тыс. рублей.

Даже если фактического дохода не было, продавец должен подать в налоговые органы декларацию по форме 3-НДФЛ за отчетный период, в котором был заключен договор переуступки прав. Это поможет избежать штрафов.

Новостройки, в которых продаются квартиры по переуступке

Источник: https://mirndv.ru/blog/prodazha-kvartiry-po-pereustupke/

Квартиру по переуступке пая в жилкооперативе можно купить дешевле, чем у застройщика – Рынок жилья

Как приобрести квартиру по переуступке ЖСК?

09.09.2016 | 10:00 24612

Переуступка пая в жилищном кооперативе – один из законных способов приобретения квартиры, позволяющий сэкономить на покупке жилья до 20%. Чтобы снизить риски мошенничества при такой сделке, нужно знать несколько условий ее совершения.

Зачем избавляться от пая

Купить квартиру в жилищном кооперативе, который строит дом, можно не только напрямую – вступив в число его членов, но и оформив договор по переуступке пая с одним из пайщиков.

Сделка по переуступке пая (цессия) позволяет покупателю приобрести квартиру на 10-20% дешевле, чем если бы он заключал договор с застройщиком о вступлении в жилищный или жилищно-строительный кооператив (ЖК, ЖСК).

Резоны для переуступки пая могут быть разные. Например, продавать таким образом свое жилье в будущем доме может тот, кто покупал его с инвестиционными целями. Чтобы заработать на разнице цен, такие инвесторы приобретают квартиры на самом раннем этапе строительства и продают их незадолго до сдачи дома в эксплуатацию. За это время жилье вырастает в цене в среднем на 30-35%.

Часть таких инвесторов предпочитают продавать квартиру уже после сдачи дома в эксплуатацию, чтобы получить наибольшую выгоду от роста цен: квартира, оформленная в собственность, примерно на 50% дороже, чем она стоила в момент начала продаж в новостройке на этапе котлована.

Как купить квартиру в новостройке по переуступкеПриобретение квартиры в строящемся доме посредством заключения договора цессии (уступки права) по-прежнему >>До 1 января 2016 года действовало условие, что если владелец квартиры продаст ее ранее чем через три года после получения права собственности, то ему придется платить НДФЛ в размере 13% от стоимости жилья. Поэтому инвесторы предпочитали выставлять квартиры на продажу после этого срока. Но в этом году его законодательно увеличили до пяти лет. Так долго ждать получения дохода готовы немногие, в итоге число сделок по переуступке пая выросло – ведь продажа жилья, на которое нет права собственности, налогом не облагается.

В кризис застройщики часто расплачиваются с подрядчиками по бартерной схеме – квартирами в будущем доме. Такие квартиры тоже могут пополнить список предложений по переуступке пая.

Наконец, у членов кооператива могут просто измениться обстоятельства – приобретенная квартира им не нужна, поэтому они избавляются от нее.

Впрочем, не стоит исключать, что продавец спешит сбыть квартиру, так как подозревает или знает о каких-то подводных камнях данной новостройки: застройщик не сдаст объект вовремя, или у компании возникли финансовые проблемы и она может обанкротиться, или еще что-нибудь.

В любом случае, перед тем как принимать решение о покупке такого жилья, стоит изучить ситуацию на рынке, проверить, не задерживались ли сроки строительства не только этого, но и других объектов компании.

Рискованная операция

Операция переуступки несложная, но нужно иметь в виду некоторые нюансы, чтобы не стать жертвой мошенников.

Во-первых, необходимо, чтобы продавец уже выплатил весь пай. Об этом должна свидетельствовать соответствующая справка.

В противном случае покупатель не сможет получить право собственности на жилье после сдачи дома в эксплуатацию.

Во-вторых, подписав договор о переуступке, новый владелец не становится автоматически членом кооператива. Для этого ему придется подать заявление в правление ЖК/ЖСК.

При оформлении договора цессии продавец пишет заявление на имя председателя правления кооператива о выходе из него, а покупатель – о принятии его в члены. Решение будет принимать общее собрание кооператива.

На практике, конечно, крайне редко случается, что собрание отказывает заявителю. Но исключать такой вероятности нельзя. Поэтому, составляя договор о переуступке, нужно указать в нем, что продавец получит деньги покупателя только после положительного решения членов кооператива.

Это важно еще и потому, что договоры цессии в ЖК/ЖСК не регистрируются в государственных органах, в отличие от договоров переуступки права требования на объект, строящийся по 214-ФЗ «О долевом строительстве…» (в этом случае право требования регистрируется в Росреестре).

Это значит, что продавец может сбыть одно и то же жилье по цессии нескольким покупателям. А в кооператив примут только одного из них.

Если в договоре предусмотреть пункт о выплате денег продавцу после принятия покупателя в ряды пайщиков, то описанную мошенническую операцию провернуть не удастся.

Обязательно стоит изучить и договор продавца о его вступлении в кооператив: там может содержаться условие о взимании штрафа за переуступку или платы за переоформление документов.

Кроме того, согласно правилам данного кооператива, новому владельцу, возможно, придется платить вступительный и иные дополнительные взносы. И они могут быть довольно внушительными – 150-200 тыс. руб.

Хорошо бы об этом узнать до того, как принимать решение о покупке такого жилья.

Собственнические нюансы

После подписания договора переуступки, если дом построен и сдан в эксплуатацию, пакет документов, подтверждающий право нового пайщика на получение жилья, регистрируется в Росреестре и владелец становится собственником жилья.

Документы, необходимые для регистрации:
 

  • паспорт;
  • справка из ЖК/ЖСК о полной выплате пая и уплате прочих взносов;
  • квитанция об уплате госпошлины за регистрацию;
  • копия ордера на квартиру;
  • кадастровый паспорт

Многие не торопятся с оформлением права собственности на кооперативную квартиру. Благо законодательство не требует сделать это в строго определенный срок, как в случае со строительством жилья по 214-ФЗ, когда на регистрацию дольщику отводится не больше года с момента сдачи дома в эксплуатацию.

Кооперативное строительство регулируется Жилищным и Гражданским кодексами, а также Федеральным законом № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».

И к пайщикам применяются менее строгие правила – они могут откладывать регистрацию на несколько лет (срок устанавливается кооперативом). Одна из главных причин – возможность переуступить пай по цессии и сэкономить на НДФЛ. В этом существенное преимущество ЖК/ЖСК перед долевым строительством.

Правда, дольщики, в отличие от пайщиков, могут получить налоговый вычет за приобретенное жилье. И это уменьшает выгоду от переуступки пая.

Надежда Рогожкина    pressfoto.ru   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/233155/

Переуступка пая в ЖСК

Как приобрести квартиру по переуступке ЖСК?

Купить пай у одного из участников жилищно-строительного кооператива – сравнительно простая процедура, в основу которой ложится заключение договора цессии. С другой стороны такой шаг обходится не бесплатно и сопряжен с достаточно большим количеством рисков. В этом отношении переуступка права на основании договора долевого участия выглядит намного более привлекательным вариантом.

Покупка квартиры на первичном рынке недвижимости посредством переуступки прав (договор цессии) – достаточно распространенная практика. Большинство сделок такого формата осуществляется с объектами, которые были приобретены по ДДУ (Договор долевого участия).

Коротко и ясно

Переуступка по ДДУ несложная процедура. Продавец и покупатель находят друг друга, подписывают договор цессии и отдают его для регистрации в Росреестр.

В случае отсутствия рассрочки или ипотеки на предмет договора не обязательно даже заручаться разрешением застройщика.

Но последнее условие возможно лишь в том случае, если договор ДДУ, подписанный с первым покупателем, не предполагает платное согласование прав переуступки.

В случае возведения жилого комплекса по принципу ЖСК ситуация более сложная. В большинстве случаев застройщики учреждают собственные ЖСК с последующим заключением с ними же инвестиционного соглашения.

Покупателю поступает конкретное предложение – оформить членство с выплатой взносов. Полноценные права на квартиру у пайщика будут только после того, как произойдет выплата последнего взноса.

Как правило, это событие случается не раньше, чем происходит сдача жилого комплекса.

В ряде случаев член кооператива так и не пополняет список собственников, поскольку принимает решение о переуступке в пользу другого лица.

Сделать это можно только в том случае, если вся стоимость пая является выплаченной, что доказывается путем получения и предъявления соответствующей справки. После согласования окончательной стоимости покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи пая.

К сожалению, такой документ, в отличие от ДДУ, не дает права стать членом кооператива, а значит и права претендовать на получение долгожданной квартиры также нет.

Правило первое. Кооператив всегда прав!

Вступление и выход из ЖСК  регулируется нормами Жилищного кодекса. В результате неподкованный с юридической стороны покупатель, пусть и чисто теоретически, имеет высокие шансы расстаться с крупной суммой денег, не получив документы на квартиру, т.е. не став ее собственником. Окончательное решение о вступлении, а также исключении новых членов все равно остается за правлением ЖСК.

Таким образом, соглашение, предметом подписания которого является уступка прав требования на основании договора паевого взноса, не может считаться обстоятельством, гарантирующим получение квартиры. На законодательном уровне данная сделка никак не регламентируется, ввиду чего сопряжена с большим количеством рисков по сравнению с той же переуступкой по ДДУ.

По нормам жилищного кодекса приобретение квартир могут исключительно члены ЖСК. При этом договор переуступки пая не означает получения членства в ЖСК. Более того, пайщик, уступающий свою собственность третьей стороне, фактически сохраняет членство в кооперативе.

Самый большой риск – стать участником схемы двойной уступки, поскольку договор переуступки пая не подлежит государственной регистрации.
Конечно, не стоит преувеличивать степень риска. Достаточно соблюдать лишь некоторые меры  предосторожности.

Включите в договор купли-продажи пая пункт, в соответствии с которым факт отказа от вступления в ЖСК будет рассматриваться как причина для возврата денег. Но самый лучший вариант – получить согласие общего собрания или правления.

Далее процесс подписания цессии пересекается с написанием заявления от продавца о выходе из ЖСК, и заявления покупателя с просьбой о приеме в кооператив. В подавляющем большинстве случаев все формальности удается уладить непосредственно в офисе.

При отсутствии каких-либо проблем с документами процедура завершается немедленно. Только после проведения всех формальностей и осуществления необходимых взаиморасчетов покупатель получает право требовать собственное жилье.

Чтобы все это произошло, должны совпасть три условия:

1. Полностью погашена стоимость пая; 2. Готовность жилого комплекса 100%;

3. Состоялся ввод в эксплуатацию данного объекта.

После прохождения всех вышеописанных процедур пакет документов, подтверждающий право пайщика на жилье, подлежит государственной регистрации в Росреестре.

Для этого нужно иметь:

• Паспорт; • Справку из ЖСК (полная выплата взносов); • Квитанцию на уплату госпошлины; • Копию ордера на квартиру;

• Кадастровый паспорт.

Источник: https://stroy-gazeta.ru/novosti/pereustupka_paja_v_zhsk/

Юрист Адамович
Добавить комментарий