Как устранить трудности оформления сделки по покупке недвижимости?

Способы расчета при купле-продаже квартиры: какой выбрать и почему

Как устранить трудности оформления сделки по покупке недвижимости?

При купле-продаже квартиры для обеих сторон первоочередная задача — провести сделку без риска. Повысить надежность передачи денег поможет привлечение адвоката по гражданским делам.

Опытный специалист проконтролирует соблюдение интересов и покупателя, и продавца.

Если вы не можете или не хотите привлекать к сделке адвоката, свести риски при передаче денег во время покупки недвижимости можно и самостоятельно, выбрав надежный способ расчета.

Рассмотрим 4 варианта оплаты при приобретении жилья в порядке от наиболее надежных до самых рискованных:

  • наличными через банковскую ячейку;
  • с помощью аккредитива (условного денежного обязательства перед продавцом, выполнение которого покупатель поручает банку);
  • безналичным расчетом (переводом на карту);
  • купюрами из рук в руки.

Проанализируем суть этих способов расчета, разберем преимущества и недостатки каждого из них.

На заметку покупателю: совершая сделку с недвижимостью, подписывайте документы и передавайте средства продавцу только после тщательной проверки бумаг у нотариуса.

Способ 1: банковская ячейка/сейф/хранилище

Самый безопасный вид наличного расчета при купле-продаже недвижимости — передача денег через сейфовую ячейку. Это металлический бокс для материальных ценностей и бумаг, находящийся в депозитном хранилище банка под охраной.

Суть способа: владелец квартиры, покупатель и представитель кредитной организации заключают договор, согласно которому деньги за проданную квартиру передаются через ячейку.

В документе прописываются условия, сроки получения средств и доступа к ним.

После помещения денег в ячейку покупатель и продавец оформляют договор купли-продажи квартиры, регистрируют его в Росреестре. Затем бывший владелец жилья со своим экземпляром документа обращается в банк.

Сотрудники кредитной организации, в которой лежат деньги, проверяют документы, и если все в порядке, дают ему доступ к ячейке.

Ключ к ней хранится либо у приобретателя, либо в кредитной организации — по согласованию сторон.

Для проведения сделки банк предоставляет охраняемое помещение с машинкой для пересчета денег и детектором валют.

Как выгодно и безопасно купить квартиру в новостройке

Плюсы использования сейфовых ячеек:

  1. Банк выступает гарантом выполнения обязательств каждой из сторон. Даже при срыве сделки средства останутся в сохранности.
  2. Отношения между покупателем и продавцом защищены гражданским законодательством, регламентирующим хранение материальных ценностей (ст. 922 ГК РФ).
  3. Деньги пересчитываются и проверяются на подлинность в присутствии сотрудника банка.
  4. Продавец не сможет завладеть средствами покупателя, не предъявив оригинал зарегистрированного договора о совершении сделки.

Минусы расчета через сейфовые ячейки:

  1. Не все банки предлагают населению аренду сейфовых ячеек. Поэтому перед назначением даты проведения сделки купли-продажи квартиры нужно выяснить, какие кредитные организации и на каких условиях предоставляют такую услугу.
  2. Аренда банковской ячейки будет стоить денег.

    Прописывайте в договоре с кредитной организацией и покупателем/продавцом, кто будет оплачивать эту услугу.

  3. Если у банка, в котором лежат деньги, отзовут лицензию, вернуть их получится, но разбирательства приведут к задержке и, возможно, срыву сделки.

Даже в случае банкротства кредитной организации деньги, находящиеся в ячейке, не пострадают — в полном объеме их можно будет передать на хранение любому альтернативному учреждению и провести сделку через него.

Для дополнительных гарантий надежности во время сделки купли-продажи квартиры деньги можно передать через банковскую ячейку с помощью векселей. Такой формат отношений между сторонами курируют риелтор/юрист и банковский служащий.

Суть способа

Участники сделки открывают счета до востребования (в рублях или иностранной валюте). Покупатель арендует сейфовую ячейку, прописывая в договоре с банком условия доступа к ней, вносит на свой счет средства и покупает на них вексель на продавца. Затем приобретатель в присутствии риелтора/юриста и продавца помещает ценную бумагу в ячейку.

После регистрации права собственности на покупаемую квартиру стороны подписывают акт о передаче бывшему владельцу данной недвижимости ключа от сейфа. Затем продавец в присутствии покупателя и куратора сделки, предъявив документы о ее совершении и регистрации, достает ценную бумагу, погашает ее и в тот же день получает деньги на свой счет.

Вынуть вексель из ячейки покупатель и продавец могут вместе или поодиночке, но только в присутствии куратора сделки — юриста или риелтора.

Плюсы расчетов векселями через банковские ячейки:

  1. Надежность сделки гарантируется законодательством, банком и приглашенным куратором (риелтором или юристом).
  2. Расчеты можно разбивать на несколько сумм с любым количеством векселей.
  3. Обе стороны застрахованы от мошенничества с купюрами.
  4. Вексель имеет несколько уровней защиты — подделка практически невозможна.
  5. Обналичить ценную бумагу можно в любое удобное время.

Минусы использования векселей:

  1. Услуги юриста или риелтора, которые будут курировать сделку, как и аренда банковской ячейки, платные.
  2. Если вексель валютный, с клиента взимается 1 % налога при обналичивании в иностранных дензнаках.

    А если сумма, на которую оформлена ценная бумага, превышает 10 000 долларов, банк должен проинформировать об этом налоговую инспекцию.

В случае срыва сделки покупатель может забрать свои средства, погасив вексель, но только в присутствии представителя юридического отдела банка и с его письменного разрешения.

Использование аккредитивов — разновидность безналичного расчета. Это второй по надежности способ проведения финансовой части сделок с недвижимостью.

Аккредитив (блокированный лицевой счет) — денежный документ-распоряжение от покупателя, согласно которому банк обязуется выплатить продавцу нужную сумму в безналичном формате. Средства при этом замораживаются на оговоренный срок.

После подписания соглашения с банком продавец и покупатель оформляют и регистрируют договор о смене права собственности на приобретаемую квартиру.

Это альтернатива использованию сейфовой ячейки, вместо которой используется аккредитивный счет (его открывает покупатель). Продавец получает доступ к средствам, как и при предыдущем способе оплаты, только после предоставления документов о том, что право собственности на квартиру перешло приобретателю недвижимости. Полномочия по переводу денег передаются банку.

Плюсы расчетов через аккредитивы:

  1. Отношения сторон-участниц сделки регламентированы законодательством, дополнительная защита — гарантии банка.
  2. Покупатель не рискует остаться и без денег, и без жилья, как и в случае с расчетами через банковскую ячейку.
  3. Продавец получает причитающуюся ему сумму через несколько дней после регистрации договора купли-продажи квартиры.

Минусы использования аккредитивов:

  1. Использование аккредитива для расчета при сделках с жильем обойдется дороже, чем аренда сейфовой ячейки (кредитная организация берет комиссию за открытие счета, перевод средств и их обналичивание).
  2. Не все банки предоставляют возможность проводить операции с блокированными лицевыми счетами.
  3. Рассчитаться с продавцом через аккредитив получится только в рублях.
  4. Операции с блокированными лицевыми счетами непопулярны среди населения — оплата таким способом вызывает множество опасений.

Безналичный формат оплаты при работе с аккредитивом ограждает и продавца, и покупателя от махинаций, возможных в случае использования живых денег (не нужно пересчитывать и проверять банкноты на подлинность).

Безналичный расчет — перевод средств на карту, это менее безопасный способ для проведения сделок с недвижимостью, чем предыдущие описанные варианты.

Сразу возникает вопрос, что сначала: оплата или переоформление права собственности на квартиру? Без нотариального сопровождения одна из сторон может остаться ни с чем: покупатель — отдать деньги и не получить жилье, а продавец — «подарить» квартиру, не получив вознаграждения.

Как покупателю советуют поступить юристы:

  • оформить документы для регистрации сделки в Росреестре, в том числе и не подписанный договор о купле-продаже недвижимости;
  • составить расписку о передаче денег, которая должна храниться у продавца;
  • отправиться с пакетом бумаг в банк и в присутствии продавца перевести средства;
  • получить от продавца подписанную расписку о получении денег;
  • зарегистрировать в Росреестре договор купли-продажи квартиры.

При безналичном расчете не переводите деньги продавцу и не оформляйте право собственности на покупателя под честное слово, безопаснее всего — привлечь в качестве куратора сделки нотариуса.

Плюсы перевода на карту при сделках с недвижимостью:

  1. Деньги переводятся банком, что снижает вероятность мошенничества на этапе передачи средств.
  2. Счета продавца и покупателя могут быть оформлены как в одной кредитной организации, так и в разных (особенно актуально это преимущество для тех, кто приобретает жилье в другом городе).
  3. Если оба участника сделки пользуются услугами одного банка, это позволит сэкономить на комиссии и сократить время перевода средств.

Минусы переводов на карту:

  1. Груз рисков ложится в основном на покупателя — после оплаты квартиры могут возникнуть сложности с регистрацией права собственности. Вернуть свои деньги, если попадется нечестный продавец, можно будет только через суд.
  2. Часть суммы «съедят» проценты при переводе средств.
  3. При безналичной оплате расчет возможен только в национальной валюте.

Лайфхак: обезопасить себя покупатель может, запасшись еще одним экземпляром договора о купле-продаже квартиры.

В случае проблем эта бумага (вместе с распиской о передаче денег) послужит основанием для обращения в суд, даже если ее регистрация по каким-либо причинам не будет оформлена.

Это самый понятный, но и наиболее опасный вид расчета при заключении сделок с недвижимостью. Если проводить оплату до подписания договора о смене собственника квартиры, покупатель рискует остаться без денег и жилья. Если средства передавать после оформления этого документа, без вознаграждения и недвижимого имущества может остаться продавец.

Правильный порядок оплаты наличными

Расчет деньгами из рук в руки нужно проводить после подписания договора о купле-продаже жилья, но до его заверения нотариусом. В этом случае покупателю не удастся схитрить — без подписи юриста бумага не имеет силы, права на квартиру все еще будут принадлежать продавцу.

После передачи средств документ заверяется у нотариуса — недвижимость официально переходит покупателю. Но здесь рискует приобретатель.

Чтобы защитить свои права, приглашайте в свидетели сделки куратора — юриста или риелтора — и имейте при себе экземпляр договора с подписью продавца или берите с него расписку о получении денег.

Проверить купюры на подлинность можно в нотариальной конторе, в которой вы заверяете договор купли-продажи (в большинстве таких организаций есть детекторы банкнот).

Подпишитесь на новые статьи о продаже квартир

  1. Расчет происходит здесь и сейчас.
  2. Проводить оплату можно в любой валюте.
  3. Никаких процентов и комиссий.

Популярная уловка мошенников при наличном расчете — замена пересчитанных настоящих денег на «фальшивки».

Минусы расчета деньгами из рук в руки:

  1. Высокая вероятность мошенничества с поддельными купюрами, особенно если сделка проводится не в национальной валюте.
  2. При самостоятельной проверке банкнот на подлинность нет гарантий исправности детектора купюр. А при поручении этой миссии банку одна из сторон несет дополнительные расходы.
  3. Если покупатель хранит средства на карте, сразу снять всю сумму, необходимую для сделки, будет проблематично из-за лимитов, выставляемых банками на вывод средств.
  4. Возможность ограбления покупателя во время пути на место встречи или ограбления продавца после проведения сделки.
  5. Вероятность обсчитаться.

Снизить риски при наличном расчете поможет передача денег в присутствии нотариуса, который на месте заверит расписку о получении средств.

Покупая или продавая квартиру, пользуйтесь надежными способами расчета, не рискуйте. Выбор оплаты через банк поможет избежать стрессов и потери денег.

Если вы планируете оформить сделку купли-продажи квартиры в Санкт-Петербурге и его окрестностях и ищете оптимальный вариант расчета, обращайтесь в наш отдел продаж — подскажем, посоветуем лучший в вашей ситуации способ оплаты.

А если вы еще находитесь в поиске качественного комфортного жилья, наша база новостроек с удобной фильтрацией по категориям поможет найти квартиру по душе:

Источник: https://mirndv.ru/blog/sposoby-raschetov-pri-pokupke-kvartiry/

Как не потерять квартиру после покупки

Как устранить трудности оформления сделки по покупке недвижимости?

В Госдуму РФ в августе внесен проект закона о защите прав добросовестных приобретателей приватизированных ранее жилых помещений.

Инициатива предлагает не давать право  истребовать приватизированное ранее жилье от добросовестного приобретателя-гражданина госорганам и органам местного самоуправления.

Документ будет распространяться и на случаи, в которых жилье приобреталось безвозмездно или выбывало из владения органов власти помимо их воли.

Законодательная инициатива была направлена в парламент, в том числе после жалобы Александра Дубцова в Конституционный Суд РФ, касающаяся ущемления прав россиянина как добросовестного покупателя жилья.

Напомним, в 2015 году был удовлетворен иск Депимущества города Москвы о выселении Александра Дубцова из купленной им ранее квартиры. Было решено возвратить недвижимость в собственность города. В результате разбирательства суд не признал Дубцова добросовестным приобретателем.

Кроме того было установлено, что имущество собственника выбыло из владения помимо его воли. Приобретая квартиру, Дубовец оказался последним участником цепи договоров купли-продажи квартиры, которая принадлежала жителю города, умершему в середине 1990-х годов и не имевшего наследников.

После принятия этого решения все вышестоящие судебные инстанции также подтвердили его. 

Существуют случаи, когда лицо продает квартиру, на которую не имеет права, покупатель не знает об этом, но выполняет все условия сделки. В данном случае можно говорить о понятии «добросовестный покупатель».

Отстоять свое право добросовестного покупателя нельзя, если квартира похищена или была утрачена собственником помимо его воли. Например, сделка была оформлена по поддельным документам, а реальный собственник не осведомлен, что его пустующую квартиру продали.

Также бывают ситуации, когда потеряно еще не все, но нужно крайне внимательно подходить к сделке.

Почти 64 тысячи москвичей защитили недвижимость от мошенников

Недавняя смена собственника

Неоднократная смена собственников за короткий период времени – это плохо. Данным маневром  пользуются мошенники, желая замаскировать аферу. Минимальный риск – при сделке, когда квартира уже три года находится в собственности. После истечения этого сорока заканчиваются сроки исковой давности по требованиям бывших собственников.

Проверить историю квартиры можно, получив выписку из ЕГРП,  там находятся данные обо всех сделках, совершенных в отношении данного имущества.

Недееспособные продавцы

Бывают ситуации, когда продавцом квартиры оказывается недееспособный человек. В стране много дел об оспаривании сделок, совершенных такими гражданами, все они оспариваются в судах.

Для определения, является ли дееспособным продавец квартиры, стоит получить справку из психоневрологического диспансера, также дееспособность собственника могут подтвердить водительские права.

Стоит обратить внимание на то, зарегистрированы ли в квартире граждане, которые могут вызывать подобные опасения. Они могли быть собственниками ранее, а потом передать свои права по безвозмездной сделке.

Например, пожилой человек дарит квартиру кому-то из своих детей, сын или дочь решают продать недвижимость, а потом недееспособный человек идет в суд и заявляет об отсутствии воли на момент заключения договора дарения. Если это удастся доказать, то суд признает сделку недействительной, а вы останетесь без квартиры.

Есть и другой сценарий. Можно купить квартиру у недееспособного человека, после этого он обращается в суд, там признают сделку недействительной (например, после проведения психоневрологической экспертизы). Квартира не передается ему до возвращения покупателю всех полученных денег.

При этом он все равно может вселиться туда и спокойно проживать, не отдавая обратно всей суммы. Покупатели в такой ситуации становятся правообладателями, но не собственниками. Если жилье будет единственным для продавца, арест на квартиру также наложить не удастся.

Решить подобную проблему будет крайне тяжело.

Справка из ПНД при продаже-покупке квартиры

Заниженная стоимость

Часто для ухода от налога продавцы занижают стоимость жилья в договоре в несколько раз. Покупатели нередко идут им навстречу. Нужно понимать, что если такая сделка по каким-либо причинам будет расторгнута, обратно вернутся только те деньги, которые указаны в договоре.

Жильцы, которых временно выписали

Стоит проверить историю квартиры перед покупкой  на прописку и выписку жильцов (все это должно содержаться в домовой книге, в расширенной выписке, в обычных выписках данные о выписанных заключенных не содержатся). Оттуда могли выбыть несовершеннолетние дети либо лица, которые находятся в местах лишения свободы.

Если детей отправили в детский дом (органы опеки и прокуратура отслеживает подобные случаи), по решению суда сделку признают недействительной. Бывшие жильцы, которые на момент сделки находятся в заключении, сохраняют право на жилье.

Вернувшись, этот человек может опять зарегистрироваться в квартире и свободно проживать.

Претензии супругов

Бывшие супруги могут предъявить друг другу в суде претензии на квартиру в течение трех лет с момента расторжения брака.

Не стоит забывать, что независимо от того на кого была оформлено жилье во время брака, и муж, и жена могут претендовать на недвижимость, если нет письменного согласия второго супруга на продажу.

Соответственно при покупке недвижимости стоит обращать внимание на семейное положение продавца, а в случае подобного казуса лишний раз обдумать возможную сделку.   

Принят закон, признающий совместные завещания супругов

Наследники

Если вы решили приобрести квартиру, доставшуюся собственнику по наследству, стоит узнать, на основании чего он получил недвижимость. Известно, что получить жилье в наследство можно разными способами. Уже после совершения сделки неожиданно могут объявиться не учтенные ранее наследники.

Для того чтобы избежать неприятных сюрпризов лучше еще перед сделкой узнать как, когда и на кого оформлялось завещание. Возможно, в нем не учли наследников первой очереди. Одной из причин подобных ситуаций является оформление документа недееспособными престарелыми собственниками.

Разумеется, подобные договоры купли-продажи признаются недействительными. Неучтенные наследники в суде могут отстоять свое право.

Тут также действует правило трех лет: если к продавцу остались вопросы, а срок еще не прошел, стоит как следует задуматься над необходимостью совершения сделки.

Важно помнить!

Чтобы свести все риски к минимуму, нужно: взять выписку из ЕГРН, узнать, кто собственник, сверить данные с паспортом; также лучше убедиться, что в отношении квартиры нет ограничений, судебных споров или ареста; также нужна выписка из ЕГРН о переходе прав на квартиру, это даст информацию о том, у кого в собственности было жилье последние годы, если оно было перепродано несколько раз – это повод подумать об отказе от сделки. Также лучше сделать копии всех документов.

Основные ошибки при передаче денег за квартиру

Все ограничения и обременения указаны в выписке ЕГРН. Чтобы получить выписку из ЕГРН, нужно знать адрес и номер квартиры. Получить ее можно через МФЦ или через сайт Росреестра. За это взымается пошлина – 400 рублей, а выписку дадут через пять рабочих дней.

При возникновении проблем с квартирой в суде можно доказать, что вы добросовестный покупатель и пострадали от обстоятельств, которые возникли по вине продающей стороны.

Если доказать это удастся (нужно предоставить доказательства того, что имущество приобретено за деньги, кроме того, выписка из ЕГРН будет показывать отсутствие ограничений на момент продажи), то будет заключен договор между сторонами сделки. По нему продавец должен либо приобрести равнозначную квартиру покупателю, либо предоставляет для этого деньги.

Если суд признает, что покупатель сделал не все возможное для проверки юридической чистоты квартиры, отстоять свое право не удастся. Известны случаи, когда покупатель не поговорил с соседями о квартире, в результате чего был признан недобросовестным.

Чтобы уйти от описанных выше рисков, лучше всего обратиться за нотариальным удостоверением. Только нотариус на 100% обеспечит необходимую чистоту сделки.  Он будет действовать в общих интересах, и может запрашивать и нужные для сделки документы, проверять их подлинность, увидеть какие-либо нюансы, не заметные сторонам. И главное: нотариус  несет ответственность за удостоверенную сделку.

Источник: https://www.cian.ru/stati-kak-ne-poterjat-kvartiru-posle-pokupki-274052/

Сделки с недвижимостью по-новому: право собственности лучше зарегистрировать заранее

Как устранить трудности оформления сделки по покупке недвижимости?

Новый год начался с масштабных изменений в порядке перехода и регистрации прав собственности на недвижимость и землю. «ФАКТЫ» уже сообщали о некоторых новшествах и проблемах, с которыми столкнулись люди.

Так, в последнее время в редакцию все чаще звонят читатели и жалуются на сложности с оформлением договоров купли-продажи или дарения домов и квартир. Например, житель Одессы рассказал, что после новогодних праздников продавал дом.

Сделка состоялась, но продавец с покупателем провели у нотариуса чуть ли не весь рабочий день, пока нотариус оформил необходимые документы и осуществил процедуру регистрации. И таких жалоб довольно много.

О том, как теперь проводится оформление перехода права собственности на недвижимость, «ФАКТАМ» рассказала нотариус, член методического совета Нотариальной палаты Украины Людмила Шандыба.

— Я не могу сказать, что нотариусы были в восторге от новых функций регистратора прав собственности. Ведь это не только большой объем работы, но и очень высокая ответственность, — отметила Людмила Шандыба. — Если раньше на оформление сделки уходил примерно час, то удостоверение первого договора в нынешнем году заняло около трех часов.

Осложнения были вызваны техническим сбоем в процессе доступа к базе данных реестра, нам пришлось вызвать инженера. Многое зависит и от количества участников сделки. Например, на второй договор, в котором указывались только один продавец и один покупатель, мы потратили полтора часа.

А на днях сделку, в которой участвовали три продавца, завершили за два с половиной часа, так как право собственности каждого из них фиксируется отдельным документом.

Но есть в нынешней ситуации и явные преимущества. По словам одного из продавцов квартиры, не надо теперь в пять утра занимать очередь в БТИ или платить за место в очереди. Не приходится стоять целый день в узких коридорах, а можно удобно сидеть в приемной у нотариуса.

Покупатель же, который по завершении сделки получил на руки правоустанавливающие документы, не мог поверить, что больше никуда не нужно идти и отдельно регистрировать бумаги. Теперь покупатель, выходя из кабинета нотариуса, уже является полноправным владельцем недвижимости.

А раньше между подписанием договора и регистрацией права собственности проходило несколько дней, и это, конечно, создавало ряд неудобств.

— Что делать, если продавец имеет все правоустанавливающие документы на квартиру, но в реестре информации о ее собственнике нет?

— Еще до оформления сделки сведения об объекте недвижимости и владельце обязательно должны быть в едином реестре. К сожалению, пока далеко не все объекты внесены в эту базу данных.

И во время заключения сделки купли-продажи нотариусу приходится тратить немало времени на то, чтобы сначала внести в реестр информацию о собственнике квартиры, то есть продавце.

Поэтому я советую людям, планирующим в будущем продавать, дарить или завещать недвижимость, заранее обратиться в территориальное отделение Укргосреестра и зарегистрировать свое право собственности. Особенно в случае завещания, поскольку у наследников могут возникнуть проблемы с оформлением недвижимости.

— Как теперь выглядит процедура сделки купли-продажи недвижимости?

— Сделку можно условно разделить на три фазы. Первая — внесение информации о продавце в реестр прав собственности на недвижимость.

Сначала продавец пишет заявление с просьбой внести данные в реестр и оплачивает эти услуги. Нотариус заполняет и распечатывает карточку приема заявления и решение о госрегистрации.

Затем проверяет, не находится ли квартира под арестом, и только после этого регистрирует право собственности продавца.

Вторая фаза — заключение договора купли-продажи квартиры или дома. Третья — внесение в реестр информации о новом владельце, то есть о покупателе, и выдача ему выписки, подтверждающей его право собственности. Все это делается последовательно, но в один день, за один прием. Пока нотариус выполняет первую фазу, продавец и покупатель знакомятся с проектом договора купли-продажи.

Но не забывайте, что нотариус проводит и подготовительную работу. Когда к нам приходят продавец и покупатель недвижимости, мы первым делом проверяем паспорта участников сделки. Затем — все документы на квартиру, выясняем, сможем ли приступить к оформлению договора, и при необходимости делаем запрос в БТИ.

Приведу несколько примеров. На днях ко мне пришел дедушка, который хотел подарить своему внуку квартиру, полученную от застройщика. Поскольку это новое жилье, информация о собственнике в реестре уже была и дедушка имел выписку из реестра. Поэтому первую фазу мы пропустили, быстро подписали договор дарения и внесли в базу информацию о новом собственнике. Все заняло около часа.

В другом случае продавалась квартира, свидетельство о праве собственности на которую было выдано в 1997 году в соответствии с Законом Украины «О приватизации государственного жилищного фонда». Ни о каком электронном реестре тогда еще и речь не шла.

В документе не было указано ни количество комнат, ни размер жилой площади. В таких свидетельствах записывалась только общая площадь квартиры. Поэтому возникла необходимость получить более подробную информацию о жилье.

Я сделала запрос в БТИ и рекомендовала оформить новый технический паспорт. Следует отметить, что за БТИ осталась функция проведения технической инвентаризации.

Оказалось, что уточненные параметры, на основании которых я затем составляла договор купли-продажи, существенно отличались от тех, что фигурировали в свидетельстве на право собственности.

Зачастую нотариус делает запрос в БТИ даже в том случае, если у продавца есть на руках правоустанавливающие документы. Объясню почему. Допустим, когда-то свидетельство о праве собственности на квартиру было потеряно. Владелец получил дубликат и зарегистрировал его в БТИ до 1 июня 2010 года, то есть до запуска электронного реестра.

Учтите, что после выдачи дубликата свидетельства о праве собственности оригинал становится недействительным. А теперь представьте, что к нам приходит продавец с оригиналом договора, который уже недействителен, но из-за отсутствия информации в реестре нотариус об этом не знает.

То есть возникает огромный риск как для покупателя, так и для нотариуса, несущего материальную ответственность. Именно поэтому я считаю, что в тех случаях, когда документы о праве собственности продавца не внесены в электронный реестр БТИ, целесообразно убедиться, не зарегистрирован ли за это время дубликат правоустанавливающего документа.

Тем более что закон позволяет нам требовать дополнительные документы при сделках купли-продажи недвижимости, право собственности на которую оформлялось до 1 января 2013 года.

— Может покупатель проверить, была ли сделана перепланировка приобретаемой квартиры, и вообще получить техническую информацию о жилье в момент нотариального заверения сделки? Ведь техпаспорт на квартиру уже не обязательно предъявлять и обновлять.

— Да, без БТИ вопрос перепланировки проверить невозможно. Поэтому теперь за этим должен следить сам покупатель и либо настаивать на предоставлении соответствующего документа, либо самостоятельно проверять состояние квартиры.

Но нужно помнить, что после подписания договора купли-продажи все претензии, в случае выявления факта перепланировки, будут предъявлены новому владельцу, то есть покупателю.

Это обязало нотариусов дополнительно внести в договор пункт о том, что в квартире не проводились самовольное переоборудование или перепланировка.

— Людмила Ивановна, сегодня часто можно слышать нарекания, что помощники нотариусов не умеют работать с единым реестром. Они не проходили обучение?

— Обучение проходили все нотариусы, а для помощников проводились специальные семинары. Кроме того, еще несколько месяцев назад на наши компьютеры была установлена учебная программа для работы с реестром.

Она почти не отличается от полноценной версии, и ее осваивали и нотариусы, и их помощники. Однако коды доступа к базе данных имеют, как правило, только нотариусы. Нотариус может входить в реестр исключительно в связи с совершением нотариального действия.

Например, для получения выписки или изменения собственника на основании нотариально заверенного договора. То есть каждый вход в реестр должен быть обоснован документально, и это контролируется Минюстом.

Следовательно, обратиться с вопросом о регистрации права собственности на недвижимость (без продажи квартиры) можно только в региональное отделение регистрационной службы.

— Сколько придется платить за нотариальное оформление сделки и регистрацию прав собственности?

— Если в сделке участвует один продавец и один покупатель, то первый платит по квитанциям 310 гривен, а второй — 322 гривни (с учетом услуг банка). Кроме того, оплачиваются услуги нотариуса. Сумма зависит от многих фактов.

Например, стоимость нотариальных услуг по удостоверению договора с тремя участниками составляет около 1 тысячи 500 гривен. Бывают сделки, при которых плата за услуги вовсе не взимается.

Но в среднем она составляет около тысячи гривен.

Хочу отметить, что новый порядок оплаты тоже заметно продлевает процедуру оформления сделки. Раньше нотариус имел право принимать все платежи на месте, а потом раз в месяц перечислять средства на соответствующие счета.

Теперь оплата регистрации должна быть произведена в тот же день, когда осуществляется сама регистрация права собственности.

То есть и продавец, если его право собственности регистрируется до сделки, и покупатель обязаны через учреждение банка внести госпошлину и оплатить услуги по получению информации из госреестра.

— Как вы считаете, введение нового порядка регистрации недвижимости положительно скажется на защищенности прав владельцев?

— Время покажет. Давайте к этому вопросу вернемся через полгода или год. Как говорится, практика покажет. Станут возникать вопросы, на них будут находиться ответы. Конечно, ко всему новому люди обычно относятся настороженно. Да и в работе реестра есть шероховатости.

Он пока только наполняется. Но я думаю, что в ближайшее время будут учтены ошибки и возникшие проблемы удастся решить.

Главное, что теперь вся процедура перехода права собственности осуществляется в одном кабинете и людям не приходится бегать по разным инстанциям и стоять в очередях.

Должна сказать, что департамент нотариата Минюста и Нотариальная палата Украины постоянно мониторят режим работы госреестра, изучают недостатки в программе. Закон уже действует, и следует его выполнять, а не обсуждать, и совместными усилиями с Минюстом и Нотариальной палатой делать все возможное, чтобы работа с госреестром была комфортной и для нотариусов, и для посетителей.

Читайте нас в Telegram-канале, и

Источник: https://fakty.ua/157839-sdelki-s-nedvizhimostyu-po-novomu-pravo-sobstvennosti-luchshe-zaregistrirovat-zaranee

Безопасная покупка квартиры: защита от мошенничества

Как устранить трудности оформления сделки по покупке недвижимости?

Рано или поздно практически у каждого человека возникает необходимость в приобретении собственного жилья – покупка квартиры на вторичном рынке или в новострое, получение недвижимости в кредит. Как бы человек не мечтал поскорее оформить сделку купли-продажи и стать полноправным владельцем собственной жилплощади, спешка в этом вопросе ни к чему.

Покупка недвижимости — всегда важное и ответственное событие, и не имеет значения, планируете ли вы купить квартиру в Одессе или приобрести апартаменты в Киеве. Приобретение жилья сопряжено с определенными рисками для покупателя, в т.ч.

потерей денег или утратой права собственности на объект сделки.

Данная статья содержит полезные советы юристов по избеганию основных рисков при покупке квартиры, а также ключевые моменты, на которые потенциальному покупателю стоит обратить особое внимание при выборе жилья.

Опасность №1: Недострой

Явным преимуществом данного вида инвестирования денежных средств является возможность приобретения большей площади по значительно меньшей стоимости, чем готовое жилье.

Стоит сразу оговориться, что право собственности на недвижимость может быть закреплено за покупателем только после того, как дом будет сдан в эксплуатацию.

При этом, инвестор рискует потерять капиталовложения, поскольку забрать свои деньги у застройщика в случае недостроя сложно.

Опасность №2: «Проблемная» недвижимость

Даже покупка квартир в новостройках может стать проблемой, если нет всех необходимых разрешительных документов.

Еще больше проблем сопряжено с приобретением вторичного жилья: неприватизированная квартира, залоговая недвижимость, непринятое наследство, в помещении зарегистрированы люди, утеряны документы и прочее.

Конечно, все эти проблемы вполне решаемы, но для их устранения необходимо потратить много времени, денег и сил.

Опасность №3: Мошенничество

Большинство махинаций с квартирами совершается по поддельным документам. Современные технологии, изворотливость и наличие денег позволяют аферистам получать пустые бланки договоров и справок, а также воссоздать полный комплект необходимых печатей.

Бывают случаи, что покупателю показывают одну квартиру, а документы оформляют на другую. Еще одной мошеннической схемой является продажа квартир по доверенности уже после того, как сам владелец жилья умер.

Сделка купли-продажи после этого, естественно, является недействительной.

Весьма распространены случаи, когда предложение купить квартиру поступает от людей, которые не являются ее собственниками и никакого отношения к ней не имеют.

Ситуация обостряется еще и потому, что большое количество квартир не внесено в реестр недвижимого имущества, что приводит к невозможности их проверки на принадлежность конкретному человеку.

В свою очередь, профессиональные мошенники умело пользуются этим: получают задаток и сразу исчезают. Найти таких аферистов и привлечь к ответственности практически невозможно.

Опасность №4: Манипуляции с договорами

В настоящее время нередки случаи заключения договоров купли-продажи недвижимости на крайне невыгодных для покупателя условиях, которые позволяют продавцу абсолютно законно затягивать процесс заключения основного договора или в будущем успешно его оспорить в суде.

Как мы уже убедились, существуют достаточно серьезные риски, связанные с приобретением недвижимости. Само собой, всех опасностей предусмотреть невозможно, поскольку каждый день появляются новые схемы махинаций. Однако, придерживаясь четкого алгоритма действий можно максимально обезопасить проведение сделки купли-продажи квартиры.

Шаг №1: Проверка репутации продавца

Первоначально нужно проверить информацию о квартире. Если речь идет о новострое, поиск следует вести по двум направлениям — застройщику и названию комплекса.

Многие строительные компании понимают, что сведения, имеющиеся о них в Интернете — это первое, чем заинтересуется потенциальный покупатель.

Поэтому, для поддержания своего имиджа, компании могут оперативно мониторить и удалять негативную информацию.

При покупке квартиры от застройщика не лишней станет проверка компании по следующим пунктам:

  • отсутствие ликвидационных процедур, исполнительных производств
  • продолжительность существования юридического лица
  • репутации директора компании, ее учредителей
  • отзывы о ранее завершённых проектах
  • наличие судебных споров

Шаг №2: Проверка квартиры на наличие проблем

В случае с новостройками проверку жилья следует начинать с посещения сайта местной Государственной архитектурно-строительной инспекции, где размещается информация обо всех объектах, к законности сооружения которых имеются вопросы.

Если речь идет о покупке квартиры на вторичном рынке, покупателю необходимо убедиться, что недвижимость не находится под арестом, в ней не зарегистрированы малолетние, несовершеннолетние лица, а также инвалиды.

Кроме того, нужно выяснить, кто является владельцем помещения, каким образом оно было приобретено и кто будет непосредственно подписывать договор купли-продажи.

Как проверить будущую квартиру перед покупкой?

Для проверки квартир в Украине используются такие реестры:

  • Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество
    (укр. «Державний реєстр речових прав на нерухоме майно»)
  • Реестр запретов отчуждения объектов недвижимого имущества
    (укр. «Реєстр заборон відчуження об’єктів нерухомого майна»)

При покупке квартиры нужно знать один нюанс: к сожалению, предпродажная проверка в госреестрах не гарантирует покупателю безопасную сделку покупки квартиры. К примеру, онлайн-проверки недвижимости не приносят результатов в случаях, когда продавец (строительная компания или частное лицо) заранее планирует мошеннические действия.

В таком случае в государственные реестры могут быть внесены необходимые изменения (с помощью как законных, так и незаконных методов).

Тем не менее, проверка квартиры перед покупкой является обязательным этапом подготовки к нотариальной сделке — этот шаг позволяет снизить риск и (в случае возникновения проблем) использовать механизм защиты «добросовестного приобретателя».

Шаг №3: Знакомство с объектом и изучение документов

Если результаты виртуального знакомства с застройщиком устроили, можно планировать непосредственный осмотр объекта. В разговоре с представителем продавца важно также поинтересоваться, по какой схеме осуществляется продажа квартиры. Если речь идет о квартире в уже построенном жилом комплексе, не лишним будет уточнить, почему владелец решил ее продать.

В соответствии с действующим законодательством Украины застройщик может осуществлять продажу квартир в новостройках, за которые будущие жильцы платят заранее, т.е. инвестируя в строительство по одной из схем:

  • создание жилищно-строительных кооперативов (ЖСК)
  • членство в фонде финансирования строительства (ФФС)
  • участие в институтах совместного инвестирования (ИСИ)
  • заключение предварительного договора купли-продажи квартиры

При этом, самой рискованной схемой является инвестирование в квартиры, застройщиком которых выступает физическое лицо. Все дело в том, что застройщик может привлекать подрядчиков по своему выбору. При этом не всегда первоочередным требованием к ним является качество работы. Поэтому очень часто для строительства выбираются те подрядчики, работа которых стоит дешевле.

Как правило, при заключении договора предусматривается уплата 100% стоимости жилплощади. При этом с покупателем заключается предварительный договор купли-продажи квартиры, часто в простой письменной форме.

Иногда инвесторы все же вспоминают о необходимости нотариального заверения договора, однако представители застройщика утверждают, что такое удостоверение не требуется, свои обязательства они и так выполнят, а инвестор только потратит лишние средства.

Поскольку квартиры в строящемся доме очень часто покупают люди с ограниченным бюджетом, аргументы представителей застройщика в большинстве случаев достигают цели. Покупатель должен понимать, что по закону такой договор является никчемным, то есть застройщик не несет никаких обязательств.

Таким образом, если проект строительства дома (жилого комплекса) окажется неудачным, максимум, на что можно рассчитывать, — подать иск к застройщику с требованием вернуть деньги. В то же время, физическое лицо несет ответственность собственным имуществом, которого может не хватить для компенсационных выплат инвесторам, т.е. решение суда так и останется без исполнения.

В любом случае, каждый сам решает рисковать или нет. Если покупатель все же решил инвестировать в строительство квартиры, следует тщательно проверить проектную и разрешительную документацию, градостроительные условия и ограничения, технические условия на строительство.

У застройщика обязательно должно быть решение местного совета о выделении земельного участка под застройку с указанием характеристик будущей постройки, площади земельного участка и его целевого назначения.

Обязательно наличие государственного акта на землю, если участок передан в собственность.

Если же речь идет об аренде земли, должен быть заключен договор аренды, в котором указываются предел, площадь и технические характеристики объекта строительства.

Если для покупки жилья предлагается участие в фонде финансирования строительства, следует обязательно ознакомиться с правилами фонда. Это позволит оценить все возможные риски. Если планируется участие в ЖСК, стоит изучить устав чтобы знать свои права и обязанности.

Шаг №4: Согласование условий договора купли-продажи

Конечно, условия договора, по которым будет осуществляться покупка квартиры, будут зависеть прежде всего от того, на каком этапе готовности жилья он заключается. Но в любом случае следует обратить внимание на следующие пункты:

  • срок сдачи дома в эксплуатацию (его указания в договоре обязательно)
  • цену, размер и порядок оплаты по договору. Особенно актуальным этот вопрос является в случае покупки жилья с рассрочкой платежа. Важно зафиксировать платежи в гривневом эквиваленте, а также утвердить график платежей и способ внесения средств
  • момент регистрации права собственности. Если застройщик берет на себя обязанность зарегистрировать право собственности покупателя на квартиру, то в договоре обязательно должен быть четко прописан механизм этой процедуры. Если же предполагается, что покупатель будет самостоятельно заниматься регистрацией, в договоре должны быть определены процедура и сроки выдачи соответствующих документов застройщиком
  • процедуру расторжения договора. Стоит выяснить, в каких случаях договор может быть расторгнут, по чьей инициативе, какие будут применяться санкции и когда покупатель сможет вернуть деньги, если потеряет интерес к квартире

Необходимо учитывать тот факт, что вкладывая средства по любой из схем на этапе строительства, предметом покупки будет не квартира, а лишь право ее приобрести после ввода дома в эксплуатацию.

Шаг №5: Заключение договора на покупку жилья

При заключении договора очень важно убедиться, что продавец имеет соответствующие полномочия. Кроме того, производя оплату стоимости квартиры, очень важно получить от продавца расписку о получении денег.

Она должна быть четко сформулирована и написана собственноручно получателем. Только таким образом, согласно закону, можно подтвердить факт передачи денег. При этом даже показания свидетелей при отсутствии расписки не будут считаться достаточным доказательством в суде.

В случае с юридическим лицом оплату целесообразно проводить через банк.

Источник: https://www.lawportal.com.ua/bezopasnaja-pokupka-kvartiry-zashhita-ot-moshennichestva.html

Юрист Адамович
Добавить комментарий