Как вернуть деньги с агентства, если договор был расторгнут на третий день после оформления?

Расторжение договора с агентством недвижимости: риски, последствия | Правоведус

Как вернуть деньги с агентства, если договор был расторгнут на третий день после оформления?

В нижеприведенной статье мы расскажем о том, как расторгнуть договор с агентством недвижимости, заключенный на куплю-продажу жилого объекта, какую ответственность будет нести сторона, расторгающая договор, и какие последствия возможны вследствие прекращения данного соглашения.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону +7 (499) 288-21-46 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Сегодня большинство сделок с объектами жилой недвижимости совершается при участии профессиональных риэлторов, которые занимаются поисками покупателя и продавца, а также осуществляют полное сопровождение сделки.

Однако стоит отметить тот факт, что услуги агентства недвижимости, как правило, оказываются на основании письменного договора, и влечет за собой определенные последствия вследствие возникновения непредвиденных ситуаций, связанных, к примеру, с прекращением купли-продажи квартиры или дома.

Для того, чтобы обезопасить будущую сделку, в первую очередь, необходимо тщательно изучить договор и определить ответственность всех сторон.

Выбираем агентство недвижимости для заключения сделки

Купля-продажа объектов жилой недвижимости – довольно сложный юридический процесс, поэтому выбирая агентство, предпочтение лучше отдавать организации, которая берет на себя исполнение процедуры в полном объеме со всеми формальностями, предусмотренными договором.

Агентство должно быть положительно зарекомендовано на рынке недвижимости и являться членом профессиональной ассоциации риэлторов.

Во избежание финансовых потерь и рисков непреднамеренных выплат штрафов и неустоек не стоит останавливать свой выбор на сомнительных организациях, предлагающих сразу заключить договор между заказчиком и исполнителем без предварительных формальностей

Заключение договора: расторжение, обязанности сторон

При заключении договора об оказании услуг с агентством недвижимости необходимо внимательно изучить все пункты и условия соглашения, определить все финансовые и юридические стороны сотрудничества.

Отметим, что в каждом агентстве недвижимости предполагается собственная форма договора (за исключением случаев покупки недвижимости по ипотеке, когда форму договора купли-продажи предоставляет банковская организация), который содержит сведения о правах и обязательствах участников сделки, информацию о договоре возмездно оказываемых услуг и комиссионном вознаграждении.

Структура каждого договора включает в себя:

  • Вводную часть (с указанием данных об участниках сделки). 
  • Непосредственно предмет договора (в чем заключаются услуги риэлтора, готовность получения оплаты после оказания услуги в полном объеме). 
  • Обязательства и сроки их исполнения обеих сторон. 
  • Стоимость и порядок расчетов. 
  • Условия, при которых договор может быть расторгнут.
  • Ответственность сторон. 

При заключении договора об оказании услуг с агентством недвижимости необходимо проверить наличие подписи руководителя агентства или его заместителя, в противном случае данный документ не будет иметь юридической силы.

В преамбуле должны быть отражены все участники договора: заказчик (получатель услуг) и исполнитель (в лице представителя агентства). Подпись на договоре ставится руководителя или лица, наделенного определенными полномочиями в соответствии с уставом организации либо при наличии нотариальной доверенности.

Обязательства сторон должны быть расписаны максимально детально и точно. В дальнейшем, при возникновении юридических споров, их последствия будут связаны в первую очередь с договорными требованиями.

В разделе об обязательствах должно быть указано условие о необходимости проверки чистоты сделки (отсутствие каких-либо обременений на отчуждаемый объект недвижимости), сбор необходимого пакета документов, процесс регистрации в Росреестре.

Стоимость услуг риелторов также расписывается в соответствии с конкретным перечнем за обозначенное вознаграждение.

Кроме того, в договоре должен быть обязательно указан пункт о возможных дополнительных расходах, которые будет нести та или иная сторона (услуги нотариуса, подача рекламных объявлений, оплата справок, необходимых для совершения сделки, и другое). Сроки исполнения обязательств должны быть прописаны каждым отдельным этапом: поиски объекта, покупателя или продавца, срок оформления и регистрации договора купли-продажи в Росреестре. Это поможет определить допущенные нарушения одной из сторон и при необходимости позволит расторгнуть договор услуг и вернуть деньги, внесенные в качестве предоплаты.

Стоит обратить особое внимание на такие понятия, как аванс и задаток, о которых прописывается в договоре об оказании услуг. В зависимости от использования понятия определяется и ход расчетов в дальнейшем оформлении сделки.

Важно! Задаток – сумма, внесенная заказчиком в качестве предоплаты за оказание услуг; в случае одностороннего расторжения договора со стороны заказчика, удерживается агентством в полном объеме, в случае отказа от сотрудничества в лице исполнителя возвращается заказчику в двойном размере. Авансовый платеж возвращается заказчику в полной мере по любой причине расторжения договора.

Условие о порядке расторжения договора услуг является важной составляющей частью данного соглашения.

В нем должны быть предусмотрены обоюдные обязательства сторон, определена возможность расторжения договора с агентством недвижимости в одностороннем порядке, правила уведомления участников соглашения, последствия для каждой из сторон.

Особое внимание стоит обратить на ответственность сторон, в частности, наличие и размер штрафных санкций за нарушения обязательств. Данный пункт должен быть абсолютно равноправным для обеих сторон.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону +7 (499) 288-21-46 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Эксклюзивный договор с агентством: расторжение в одностороннем порядке, последствия

Заключенный с агентством недвижимости эксклюзивный договор предполагает более высокую ответственность, возлагаемую в равной степени, как на заказчика, так и на исполнителя. Агентство является заинтересованным лицом в заключении с клиентом возмездного договора на оказание услуг по преимущественному праву работы с определенным объектом недвижимости в качестве исполнителя.

Важно! Эксклюзивный договор с агентством недвижимости лишает заказчика права обращаться в другие организации для совершения сделки с тем же объектом.

Основными обязательствами эксклюзивного договора являются:

  1. для клиента – делегирование прав собственника агентству, предоставление возможности работать с объектом на преимущественной основе; 
  2. для исполнителя – использование максимальных рекламных ресурсов, полное консультационное обслуживание заказчика, юридическая чистота сделки.

Заключение эксклюзивного договора является залогом надежной защиты от любых мошеннических действий и успешного завершения сделки.

Вместе с тем заметим, что эксклюзивный договор с агентством недвижимости может быть расторгнут в одностороннем порядке, главное действовать нужно грамотно, в рамках действующего законодательства, и тогда избежать штрафов и неустоек.

Внесенные средства в качестве частичной предоплаты за оказание услуг, в случае одностороннего расторжения соглашения, должны быть возвращены в полном объеме (ст. 450.1. ГК РФ). Агентство недвижимости вправе удержать только суммы, затраченные на рекламу и иные расходы, фактически понесенные в рамках действующего договора.

Расторжение договора в одностороннем порядке требует составления письменного уведомления с указанием даты, которое должно быть вручено лично специалисту агентства недвижимости либо отправлено заказным отправлением с уведомлением о получении. Подтверждение необходимо сохранять вместе с почтовой квитанцией, в случае судебных споров обязательно потребуется подтверждение факта извещения второй стороны о расторжении договора.

Важно! Извещения в электронном виде, по телефону или факсовым отправлением в качестве доказательной базы не принимаются к рассмотрению.

Все спорные вопросы, возникающие между риелтором и клиентом, регулируются Положениями ФЗ «О защите прав потребителей», а значит права клиентов защищены больше, чем их контрагентов.

Каждая услуга, оказанная в рамках договора, должна быть отражена в документе, подписанном всеми сторонами.

В случае отсутствия таковых штрафных санкций не будет, а вот при наличии и не исполнении обязательств – потраченные деньги, скорее всего, вернуть не удастся.

Согласно действующего законодательства потребитель получает гарантии в области сохранения прав и интересов клиента даже в случае неисполнения условий договора:

  • допускается обращение в другие риелторские компании, поиск покупателя\продавца; 
  • допускается отказ от услуг агентства недвижимости в любой момент при условии возмещения расходов, понесенных контрагентом;
  • выставление требований о возврате денежных сумм в случае неисполнения агентством своих обязательств в определенные сроки, договор расторгается, внесенные средства возвращаются заказчику в течение 10 рабочих дней. 

Важно! В случае отказа агентством вернуть заказчику внесенные деньги в качестве авансового платежа в добровольном порядке, исполнитель сам будет выплачивать штрафные санкции, в размере, определенном судебным решением.

+7 (499) 288-21-46
Круглосуточно

Источник: https://pravovedus.ru/practical-law/civil/rastorzhenie-dogovora-s-agentstvom-nedvizhimosti-riski-posledstviya/

Правила расторжения договора аренды или найма квартиры

Как вернуть деньги с агентства, если договор был расторгнут на третий день после оформления?

Как правильно расторгнуть договор? Инструкция

Необходимость расторгнуть договор может возникнуть по разным причинам. Но так же как и заключение договора, расторжение его должно пройти в соответствии с законодательством. Причем с порядком расторжения договора лучше ознакомится еще до его заключения, чтобы потом не обнаружить для себя никаких неприятных сюрпризов.

Цель данной статьи – обратить ваше внимание на основные аспекты расторжения договора в целом и на особенности расторжения договора аренды и найма в частности.

Скачать дополнительное соглашение о досрочном расторжении договора найма

Общие положения по расторжению договоров описаны в гл. 29 ГК РФ.

Основания для прекращения договоров аренды (найма)

Статьей 450 ГК РФ предусмотрены следующие основания для расторжения договоров:

  1. Соглашение сторон
  2. Решение суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной
  3. Решение суда по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или самим договором
  4. Односторонний отказ от исполнения договора одной из сторон, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон

Порядок расторжения договора аренды или найма жилья

В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.

То есть если договор заключен в простой письменной форме, то для расторжения достаточно соглашения, подписанного сторонами. Но если договор был зарегистрирован в соответствии с требованиями законодательства, то его расторжение необходимо зарегистрировать в том же порядке.

Расторжение договора по решению суда

В случае, если вы на законном основании требуете от вашего нанимателя/арендатора расторгнуть договор, а он отказывается от данного требования или не предоставляет ответа в оговоренный срок, то вы имеете право обратиться для расторжения договора в суд (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

А что будет после расторжения договора?

Действительно, а что же будет после расторжения договора аренды, для чего это нужно?

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ). То есть после расторжения договора вы уже не должны предоставлять свою квартиру нанимателю/арендатору, соответственно, он должен освободить помещение. У него, в свою очередь, тоже больше нет никаких обязательств: ни по внесению арендной платы, ни по содержанию арендованного имущества.

Считаться расторгнутым договор будет с момента заключения соглашения о его расторжении или после государственной регистрации такого соглашения (если сам договор был зарегистрирован) (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

Обращаем внимание, что при найме жилого помещения (по договору, заключенному на срок не менее одного года) регистрации подлежит не сам договор, а обременение права собственности, возникающее на основании такого договора.

Соответственно прекращение найма жилого помещения также должно быть зарегистрировано (п. 6 ст. 26.1 Федерального закона от 21 июня 1997г. “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” № 122-ФЗ).

Если расторгнуть договор вас вынудило существенное нарушение условий договора другой стороны, то вы в праве потребовать возмещения убытков, причиненных вам таким расторжением (п. 4 ст. 454 ГК РФ).

Особенности расторжения договора аренды

Как мы и обещали, теперь перейдем к особенностям прекращения конкретных видов договоров. Начнем с договора аренды.

Как и любой гражданско-правовой договор, договор аренды может быть расторгнут по соглашению сторон на любых условиях, которые они друг с другом согласуют.

Что же касается расторжения договора по требованию сторон, то основания для такого расторжения закреплены в ст. 619 ГК РФ (Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя) и ст. 620 ГК РФ (Досрочное расторжение договора по требованию арендатора).

Прежде, чем перейти к подробному рассмотрению данных статей, заметим: в обеих говорится о том, что стороны могут предусмотреть и другие основания для расторжения договора по требованию каждой из них.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды жилья может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

  1. пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями;
  2. существенно ухудшает имущество;
  3. более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
  4. не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Основания, по которым досрочного расторжения договора в суде может потребовать арендатор, закреплены в ст. 620 ГК РФ. К ним относят случаи, когда:

  1. арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
  2. переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
  3. арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
  4. имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Уведомление о расторжении договора аренды

Как правильно расторгнуть договор? Инструкция

В случае возникновения необходимости расторжения договора по одному из вышеперечисленных оснований следует подготовить и направить соответствующее уведомление о расторжении договора аренды.

Данное уведомление должно быть составлено в письменной форме. Передавать его следует нанимателю лично или же по почте с уведомлением о вручении.

Как и все документы, письмо о расторжении договора аренды должна отражать следующую информацию:• Наименование документа;• Реквизиты стороны, направляющей уведомление, и получателя уведомления;• Реквизиты договора, к которому относится данное уведомление;• Основания, по которым направляется данное уведомление;

• требования, выражаемого в уведомлении.

Скачать образец уведомления о расторжении договора аренды можно по этой ссылке

Особенности расторжения договора найма жилого помещения

В отличие от договора аренды, договор найма может быть расторгнут только в порядке, предусмотренным законодательством. Сами стороны не могут включить в договор основания для расторжения, отличные от тех, которые содержатся в ГК РФ.

Наниматель может расторгнуть договор в любое время с согласия постоянно проживающих с ним граждан, письменно уведомив об этом наймодателя за 3 месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

Передавать такое уведомление следует лично или по почте с уведомлением о вручении. Список реквизитов уведомления в целом аналогичен уведомлению, применяемом при расторжении договора аренды. Основное отличие состоит в том, что в уведомлении договора найма нанимателю не нужно обосновывать причину уведомления, т.к. для него право на расторжение договора закреплено в законе.

Скачать образец уведомления о расторжении договора найма

Также наниматель может обратиться в суд с требованием расторгнуть договор в случае, если снимаемое помещение перестало быть пригодным для проживания или находится в аварийном состоянии (п. 3 ст. 687 ГК РФ).

Для наймодателя же возможности расторжения договора довольно жестко ограничены. В соответствии с п.2 ст. 687 ГК РФ, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

  • невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
  • разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

При этом по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения.

Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения.

А по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Также у наймодателя есть право обратиться в суд с требованием о расторжении договора в случае, если наниматель или граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и интересы соседей. Но прежде, чем обращаться в суд, в данном случае наймодателю необходимо предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушений.

Подведем итоги

Как правильно расторгнуть договор? Инструкция

Для расторжения договора аренды сторонам предоставлено больше свободы, чем для расторжения договора найма.

Объясняется это тем, что по договору аренды квартира сдается юридическому лицу, а по договору найма – физическому лицу.

И в данном случае законодатель руководствовался тем, чтобы не допустить неправомерного выселения граждан из снимаемых квартир.

Еще раз напоминаем: прежде чем заключать договор, оцените, на каких условиях он сможет быть в случаях необходимости расторгнут, чтобы не оказаться беспомощным перед ушлым жильцом или просто остаться без оплаты с простаивающей квартирой.

Остались вопросы? – задайте их юристу Правильной Аренды

Источник: https://moskvarenta.ru/rentalagreements/pravila-rastorzheniya-dogovora-arendy-ili-najma-kvartiry/

Возврату подлежит

Как вернуть деньги с агентства, если договор был расторгнут на третий день после оформления?

Представьте ситуацию: вы купили квартиру, а через какое-то время после совершения сделки поняли, что жить в этой квартире нельзя. К примеру, продажа состоялась летом, а зимой выяснилось, что в доме не работает центральное отопление. Или дом начал разрушаться, а сразу это было незаметно.

В таких обстоятельствах многие опускают руки: что поделать, сам виноват, что не проверил заранее. Между тем мириться с непригодной для проживания квартирой вовсе не обязательно. Если продавец подсунул вам кота в мешке, плохую квартиру можно вернуть: именно такое решение в конце марта вынес Верховный суд России.

Мнение судей звучит так: если после приобретения квартиры покупатель обнаружил недостатки, которые в момент приобретения были не видны, то покупатель вправе потребовать возврата денег при условии, что недостатки являются существенными и не дают покупателю возможность использовать объект для проживания. Решение Верховного суда существенно повлияет на исход будущих споров с недвижимостью.

Что случилось

В России еще не было таких прецедентов. В судебной практике встречались споры по делам, связанным с обеспечением жилищных прав в случае признания жилого дома аварийным, реже попадались дела арендаторов, которые говорили о том, что им передали ненадлежащие помещения. Большая часть таких дел завершалась поражением арендаторов-истцов.

Рассматриваемое дело — новинка для всех: судов, покупателей и продавцов. Мало кто из покупателей знал, что, приобретая плохую квартиру, деньги за нее можно вернуть. Судя по всему, такая неосведомленность приводила к тому, что люди даже не обращались к юристам, заранее принимая свое фиаско. А зря.

Смелый гражданин Краснодарского края попросил суд расторгнуть договор купли-продажи квартиры ненадлежащего качества, взыскать с продавца уплаченные деньги, расходы на ремонт и планировку квартиры, а также проценты по ипотеке и стоимость страхования квартиры. Кроме того, покупатель просил взыскать также компенсацию морального вреда и судебные издержки.

После резонансного решения Верховного суда дело направили на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. Теперь вероятность положительного исхода для истца стала высокой — ведь на его стороне Верховный суд.

Как доказать непригодность квартиры

Главное, что нужно знать перед оспариванием сделки: суд никому не поверит на слово. Судьям потребуются доказательства того, что квартира действительно непригодна для проживания. В качестве доказательства обычно выступает экспертное заключение от сторонней организации. Представители такой организации осмотрят недвижимость и выдадут заключение о состоянии квартиры.

Заказчику придется заплатить за строительно-техническую экспертизу около 10 тыс. руб. — сейчас это средняя стоимость услуг на рынке. На мой взгляд, цена вполне обоснована.

Дело в том, что при составлении заключения эксперты руководствуются «Положением о признании помещения жилым, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».

Это положение утверждено российским правительством.

Важно обратить внимание на то, чтобы в заключении содержались выводы, что квартира не соответствует требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим или иным установленным требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. Самой важной формулировкой в таком заключении будет оборот «квартиру нельзя признать жилым помещением».

Если экспертная организация выдаст такое заключение, то покупатель без проблем сможет в суде доказать факт, что приобретенный объект недвижимости не соответствует предъявляемым потребительским качествам.

Как правильно составить договор

При рассмотрении иска суд обязательно изучит договор купли-продажи, в соответствии с которым приобреталась квартира.

Самое главное: покупатель будет прав, даже если в договоре не прописаны качества квартиры и ее соответствие нормам жилья.

Вы сможете доказать свою правоту, если все доводы в иске основаны на положениях Гражданского кодекса о качестве товара. На объект недвижимости, каковым является квартира, распространяются все нормы к качеству обычных товаров.

Продавец обязан передать покупателю квартиру с теми качествами и свойствами, которые прописаны в сделке купли-продажи.

Поэтому важно основательно подойти к формулировкам договора и указать в нем состояние всех видов коммуникаций, систем безопасности, а также соответствие санитарно-гигиеническим, экологическим и другим нормам, установленным к жилым помещениям.

Практика показывает, что обычно покупатель забывает про такие нюансы, а продавцу, естественно, это не нужно. Не поленитесь включить соответствующие пункты в договор.

Впрочем, даже если договор уже подписан и состояние квартиры в нем отдельно не отражено, шансы покупателя признать сделку недействительной остаются. В этой ситуации у продавца сохраняется обязанность передать квартиру в пригодном для проживания состоянии. Продавец обязан соблюдать требования к качеству товара независимо от того, прописаны они в договоре купли-продажи или нет.

И еще совет. В договоре купли-продажи нужно прописать условие о том, что продавец будет нести ответственность, если скроет недостатки квартиры, о которых он знал и намеренно не сообщил покупателю. В суде этот аргумент сработает.

Как определить качество квартиры

На самом деле, законодатели заранее позаботились об обманутых покупателях — задолго до выхода последнего постановления Верховного суда. Просто прежде мало кто знал, как пользоваться «Положением о признании помещения жилым помещением». Покупатель, который решил оспорить сделку купли-продажу квартиры, может оперировать следующими доводами:

1. Несущие конструкции жилого дома не должны иметь разрушения и повреждения, приводящие к их деформации или образованию трещин. Это небезопасно.

2. В квартире обязательно должен быть свет, горячая и холодная вода, отопление, вентиляция, газ, водоотведение. Все эти системы должны соответствовать санитарно-эпидемиологической требованиям.

3. Вентиляция должна быть такой, чтобы воздух из одной квартиры не проходил в другую.

4. В квартире должен быть допустимый уровень шума и вибрации.

5. Коэффициент естественной освещенности в комнатах и кухнях должен быть не менее 0,5% в середине жилого помещения.

6. Размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах не допускается.

7. Концентрация вредных веществ в квартире не должна превышать предельно допустимых концентраций для воздуха, установленных в соответствующих законах регионов.

Это лишь некоторые требования, которым должна соответствовать квартира. В правилах также прописаны условия о допустимом уровне звука, шума, интенсивности электромагнитного излучения, напряженности переменного электрического поля и другие детали.

Там же даны отсылки на технические законы, которые в деталях прописывают все нормативы.

Внимательное изучение документа позволит выбрать именно те недостатки, которые обнаружены в конкретной квартире, и составить исковое заявление, опираясь на точные названия нарушений.

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/58fd981c9a79476d59c4ea58

Мошенничество или халатность агентств недвижимости: как вернуть средства предварительно уплаченные за объект недвижимости

Как вернуть деньги с агентства, если договор был расторгнут на третий день после оформления?

Приобретение объекта недвижимости (неважно это жилая квартира, дом или нежилое помещение для ведения бизнеса) вопрос, требующий всестороннего изучения и просчета возможных рисков по нескольким причинам.

Во-первых, стоимость. Стоимость недвижимости в Украине одна из самых высоких по сравнению с европейскими ценами.

Во-вторых, в соответствии с действующим законодательством право собственности на недвижимое имущество приобретается с момента государственной регистрации, а к проведению данной процедуры в наших законах тоже немало требований.

В-третьих, немалую популярность последние годы набрала купля недвижимости в новостройках.

Однако, чтобы обойти жесткие условия законодательства, регулирующего инвестирования в объекты недвижимости, застройщики заключают договоры купли-продажи имущественных прав, а не объекта недвижимости.

И уже здесь покупатель не видит ни объекта, ни правоустанавливающих документов на земельный участок, на строительство и т.д.

Чтобы уберечь себя от лишних рисков (мошенничество с документами, проведения расчетов, недобросовестные застройщики) граждане обращаются за услугами в агентства недвижимости (к риелторам) с надеждой на облегчение процедуры приобретения недвижимости.

Но всегда ли риелтор облегчает данный процесс, защитит Ваши интересы, когда это будет нужно, или добросовестно выполнит взятые на себя обязательства … Данный вопрос тоже должен стать перед Вами.

Конечно, на рынке недвижимости существует множество агентств недвижимости, которые имеют хорошую репутацию, но, к сожалению, наша статья сегодня не о них.

Сегодня предлагаем ознакомиться с информацией о том, как действовать если риелтор и/или продавец недвижимости нарушают взятые на себя обязательства.

В первую очередь, когда Вы обратитесь в агентство недвижимости с Вами заключат письменный договор о предоставлении услуг. Иногда уже этот факт внушает доверие, но, если ознакомиться подробнее с текстом типового договора агентства недвижимости о предоставлении услуг становится понятно, что он нарушает положения Закона Украины «О защите прав потребителей».

Согласно условиям Договора о предоставлении услуг обязательства Исполнителя перед Заказчиком считаются частично выполненными, а информационно-посреднические услуги подлежат частичной оплате, если с участием Сторон (то есть продавца и покупателя) заключен договор о намерении заключить договор купли объекта недвижимости. Не предусмотрено основания для расторжения договора по инициативе Заказчика; если Заказчик договор расторгает платит огромные штрафы; указывается цена за услуги, которая отличается от уплаченной и прочее.

Поэтому можно сделать вывод, что себя агентства ограждают полностью, используя нормы действующего законодательства.

По договорам между сторонами (продавец и покупатель) агентства тоже готовят типовой текст, где агентство является третьей стороной. Данный договор именуют «Договором о намерении заключить сделку».

В нем четко определяют предмет договора: обязательство Владельца и Покупателя заключить и нотариально удостоверить договор отчуждения, согласно которому собственник передает покупателю в собственность квартиру, расположенную по определенному адресу. Отмечается, что агентство предоставляет услуги сторонам, а также стороны обязаны оплатить данные услуги.

Определяют цену объекта недвижимости, сроки заключения основного договора, права, обязанности, ответственность сторон, что вполне соответствует законодательным требованиям к тексту сделки.

Если все три стороны данного договора добросовестно берут на себя обязательства и планируют совершить сделку, данный договор охватывает соответствующие правоотношения и устанавливает для сторон четкие рамки действий.

Пользуйтесь консультацией: Різниця між завдатком та авансом

Однако, как действовать, если сторона оказалась недобросовестной, или если Ваши жизненные обстоятельства изменились, и Вы не имеете возможности заключить договор купли-продажи недвижимости? Ведь согласно Договора о намерении заключить сделку устанавливаются штрафные санкции, а также в случае неприменения к Вам какой-либо ответственности сторона, получившая денежные средства, не спешит их возвращать.

В данном случае в первую очередь обратите внимание в каком виде Вы передаете денежные средства, то есть правовой статус таких денег.

В тексте договора может быть указано, что Покупатель для обеспечения выполнения договора передает, а Владелец принимает в счет причитающихся с Покупателя по договору отчуждения объекта недвижимости платежей предоплату в определенном размере и то, что Стороны признают эту предоплату Авансом или Задатком.

В соответствии со ст. 570 Гражданского кодекса Украины задатком является денежная сумма или движимое имущество, которое выдается кредитору должником в счет причитающихся с него по договору платежей, в подтверждение обязательства и в обеспечение его исполнения.

Если не будет установлено, что сумма, уплаченная в счет причитающихся с должника платежей, является задатком, она считается авансом. В соответствии со ст. 546 ГК исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, поручительством, гарантией, залогом, удержанием, задатком.

Аванс в перечень видов обеспечения исполнения обязательства не включены. Аванс, уплаченный в счет будущих платежей, не несет, как задаток, функции обеспечения. На аванс не возложена функция обеспечивать взятое сторонами на себя обязательства.

Поэтому независимо от того, какая сторона ответственна за неисполнение обязательства, то кто получил аванс, должен его вернуть.

Поэтому если Вы передали владельцу именно Аванс Вы имеете право на его 100% возврат.

Если сложилась ситуация, что договор купли-продажи невозможно заключить рекомендуем урегулировать вопрос возврата предварительно уплаченных средств в досудебном порядке: устно или письменно обратиться к агентству и владельцу. Однако, если данная ситуация перерастает в конфликтную, советуем обратиться в суд. Консультацию по данному вопросу, а также составить письменную претензию и исковое заявлений помогут профессиональные юристы ЮК Легал.

Обращаем Ваше внимание, что на сегодня сложилась определенная судебная практика, в которой суды становятся на сторону покупателя, что уплатил аванс. С некоторой предлагаем ознакомиться:

1. Истец обратилась в суд с иском о взыскании суммы аванса.В обоснование исковых требований ссылалась на то, что истец заключила два договор: о предоставлении услуг и о намерении заключить сделку. По первому договору истец уплатила вознаграждение АН.

По второму договору истец авансировали продавцу определенную денежную сумму на подготовку документов для продажи, учитывая, что новые документы не были готовы, старую документацию истцу не предъявили для ознакомления.

Позже истец выяснила, что застройка, что предложенная для продажи, была построена в 1970 годах, составляет не 120,0 кв.м, а 85,4 кв.м. Из таких обстоятельств истец отказалась от заключения соглашения, и считает что она не состоялась по вине продавца.

Суды первой и апелляционной инстанций иск удовлетворили, указав, что аванс — это денежная сумма или другая имущественная ценность, которая передается одной из сторон договора другой в счет будущих платежей.

В отличие от задатка, который при неисполнении договора стороной, давшей задаток, ею теряется, аванс в случае нарушения условий договора возвращается стороне, которая его выдала. На аванс не возложена функция обеспечивать взятые сторонами на себя обязательства. Поэтому независимо от того, какая сторона ответственна за исполнение обязательства, то кто получил аванс, должен его вернуть.

Пользуйтесь консультацией: Все, що варто знати про «аванс» в цивільних правовідносинах

2. Истец обратился с иском о возврате денежных средств, полученных за продажу садового дома.Свой иск истец обосновал тем, что им и ответчиком при участии АН заключены договор о намерении заключить сделку о приобретении в собственность садового дома и земельный участок.

https://www.youtube.com/watch?v=ktBChxMXz-g

На момент заключения указанных договоров никаких документов, подтверждающих право собственности на отчуждаемые садовый дом и земельный участок продавцы не имели (оформляли наследство), и после получения от истца денежных средств должны были обратиться к нотариусу для их оформления.

Согласно указанного договора ответчик получил от истца аванс в размере 500 долларов США, что подтверждается договором о намерении заключить сделку. Однако при тщательном осмотре дома истец выявил, что указанный дом находится в аварийном состоянии, имели место трещины насквозь стен, подвал под домом расходился с домом.

Считая, что продавцы, намеренно скрыли факт аварийного состояния садового дома, как и работники АН, которые должны были обратить внимание покупателя на явные и скрытые дефекты стен, и аварийное состояние дома в целом, истец обратился к ответчику с требованием вернуть денежные средства и сообщили, что не будут покупать дом.

Однако ответчики отказались возвращать деньги.

Суд исковые требования удовлетворил, руководствуясь нормами гражданского законодательства: согласно статьи 675 ГК Украины товар, который продавец передает или обязан передать покупателю, должен соответствовать требованиям относительно его качества в момент его передачи покупателю, если иной момент определения соответствия товара этим требованиям не установлено договором купли-продажи.

3. Истец обратился в суд с иском о взыскании денежных средств.

При этом указал, что по предварительному соглашению о заключении договора купли-продажи квартиры ответчика осуществлена, так как истцу стало известно, что в отношении спорной квартиры существуют риски, поскольку квартира является предметом уголовного производства.

При этом истец ссылается на то, что стороны заключили договор о намерении заключить нотариально удостоверенный договор отчуждения квартиры. Во исполнение условий договора о намерении истец передал ответчику гривневый эквивалент 2000 долл. США в качестве «обеспечиваемого платежа».

Однако в тот же день истец узнал, что квартира фигурирует в уголовном производстве, в связи с чем заинтересованность в квартире отпала. Ответчик вернул истцу часть средств в размере 1000 долл. США, однако остальную часть средств ответчик не возвращает в добровольном порядке, поэтому истец вынужден обратиться в суд с иском.

Суд исковые требования удовлетворил и отметил, что статьей 635 ГК Украины предусмотрено, что предварительным является договор, стороны которого обязуются в течение определенного срока (в определенный срок) заключить договор в будущем (основной договор) на условиях, установленных предварительным договором. Обязательство, установленное предварительным договором, прекращается, если основной договор не заключен в течение срока (в срок), установленного предварительным договором, или если ни одна из сторон не направит другой стороне предложение о его заключении. Таким образом, внесение задатка как способа выполнения обязательства может иметь место только при наличии обязательства, которое должно было возникнуть на основании договора купли-продажи квартиру. Указанная позиция высказана в постановлении Верховного Суда Украины от 13.02.2013 года по делу № 6-176цс12.

В постановлениях Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 6 марта 2012 года, от 14 марта 2012 года, от 27 июля 2011 года в делах о взыскании авансовых платежей, уплаченных по предварительным договорам, и расторжение таких договоров суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что в случае незаключения сторонами основных договоров в срок, определенный предварительным договорам, переданные истцами в счет оплаты по основным договорам денежные средства являются в соответствии с ст.570 ГК Украины не задатком, а авансом и подлежат возврату лицам, которые их оплатили.

4.Истец обратилась в суд с исковым заявлением о взыскании денежных средств (аванса). В обоснование иска указала, что Истцом (покупатель) заключены 2 договора: договор о намерении заключить соглашение и договор о предоставлении услуг.

Покупатель для обеспечения выполнения договора передала в счет причитающихся по договору отчуждения объекта недвижимости платежей предоплату, которую договорились считать авансом.

После заключения договоров Истцу стало известно о том, что она стала ответчиком по гражданскому делу о взыскании имущества и на ее недвижимость, которая находится на территории АР Крым наложен арест.

Данные обстоятельства заставили обратиться к ответчикам с требованием расторгнуть заключенные договора и вернуть уплаченные средства. В ответ на свои обращения Истец получила устный ответ об отказе возврата уплаченных средств.

Кроме того, при рассмотрении дела установлено, что на квартиру наложен арест, а также существует задолженность по оплате за коммунальные услуги в значительном размере, о чем истца ранее не уведомили ни АН, ни продавец.

Суд исковые требования удовлетворил, указав, что вышеуказанные обстоятельства являются препятствием для заключения Договора отчуждения имущества, поэтому при заключении договора о намерении заключить сделку ответчики нарушили требования действующего законодательства Украины и не уведомили истца об имеющихся препятствиях. Стороны четко определили, что уплаченная денежная сумма является авансом. На аванс не возложена функция обеспечивать взятое сторонами на себя обязательства. Поэтому независимо от того, какая сторона ответственна за исполнение обязательства, то кто получил аванс, должен его вернуть.

Учитывая вышеизложенное, можно сделать вывод, что в судебных инстанциях покупатели, которые предварительно оплатили средства за объект недвижимости, но не приобрели его, могут защитить свои права и вернуть такие средства.

Этот процесс нелегкий и может занять длительное время.

Для того, чтобы должным образом оформить исковое заявление, привести убедительные доводы, применить нормы законодательства, которые помогут восстановить нарушенные права, следует обратиться к юристу.

Обратившись к специалистам ЮК Легал Вы сможете получить юридическое сопровождение процедуры купли-продажи недвижимости, а также представительство интересов в судебных инстанциях по возврату денежных средств.

ТОВ Юридична компанія Легал

Источник: https://protocol.ua/ua/moshennichestvo_ili_halatnost_agentstv_nedvigimosti_kak_vernut_sredstva_predvaritelno_uplachennie_za_obekt_nedvigimosti/

Юрист Адамович
Добавить комментарий