Как вернуть свои деньги при расторжении договора с застройщиком?

Права дольщика: как расторгнуть договор

Как вернуть свои деньги при расторжении договора с застройщиком?

20.11.2014 | 00:00 37530

Задержка срока сдачи дома – частое явление на первичном рынке Петербурга. В подобных случаях некоторые дольщики не дожидаются новоселья, отказываются от договора и возвращают свои деньги. Как это сделать, а главное – есть ли смысл?

Согласно ФЗ-214, в договоре долевого участия (ДДУ) застройщик должен указать дату передачи квартиры покупателю – без этого документ попросту не зарегистрируют в Росреестре. Но почти половина указанных в соглашениях сроков не соответствует реальности: в лучшем случае новоселье задерживается на пару-тройку месяцев. В худшем – на несколько лет.

«Вклад» под 20% годовых

Как поступить, если дата передачи квартиры просрочена, дом не готов, а застройщик «кормит завтраками»? Варианта два: либо терпеливо дожидаться новоселья, либо расторгать договор. По закону, если застройщик сорвал предусмотренный ДДУ срок передачи объекта на два месяца, покупатель может расторгнуть этот документ и вернуть свои деньги (п. 1 ч. 1 ст. 9 ФЗ-214).

Для этого надо написать отказ от исполнения договора в одностороннем порядке и направить его в строительную компанию. Далеко не все участники рынка дают «мирный развод»: вероятнее всего, вам сообщат, что перечисленные за квартиру деньги вложены в стройку, поэтому возможности их вернуть нет. Но чаще подобные уведомления дольщиков попросту остаются без ответа.

Если в течение десяти дней после направления заявления о расторжении договора строительная компания не возвратит деньги, участник долевого строительства имеет право подать судебный иск о расторжении договора. Помимо заплаченных за квартиру денег несостоявшийся покупатель имеет право взыскать неустойку – соответствующее право дает ч. 2 ст. 6 ФЗ-214.

А согласно ст. 5 того же закона размер соответствующей компенсации составляет 1/150 ставки рефинансирования за каждый день просрочки. Причем, как утверждает нотариус Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Алексей Комаров, при заключении ДДУ застройщик не имеет права менять определенный законом порядок расчета неустойки – даже по согласованию с покупателем.

Если застройщик задержал предусмотренный ДДУ срок передачи объекта на два месяца, покупатель может расторгнуть договор и вернуть свои деньги

В соответствии с 15-й статьей Закона «О защите прав потребителей» (этот документ также применяется к отношениям в сфере долевки) от застройщика можно также требовать компенсации морального вреда.

«Размер компенсации определит суд, но подтверждать факт причинения морального вреда не нужно – достаточно заявить соответствующее требование в суде. Исходя из п. 45 постановления пленума Верховного Суда РФ от 28.06.

2012 доказательством является сам факт нарушения прав потребителя», – рассказал Алексей Комаров.

Но и это не все, на что может рассчитывать нетерпеливый дольщик.

Так, 15-я статья Гражданского кодекса РФ позволяет ему требовать возмещения убытков, возникших из-за задержки срока передачи квартиры. Чаще всего несостоявшиеся покупатели пытаются взыскать средства, заплаченные за наем жилья, которое они вынуждены были снимать из-за срыва ввода дома.

Почем и сколько?

Во сколько обойдется судебное разбирательство и на какую сумму компенсаций можно рассчитывать? Стоимость услуг адвоката по ведению дела в первой инстанции – в среднем 25-35 тыс. руб. (включая составление и подачу искового заявления).

Если процесс удастся выиграть, но застройщик оспорит решение в вышестоящем суде, юристу придется заплатить еще 15-25 тыс. руб. Нужно отметить, что это приблизительные цифры – цена услуг адвоката зависит от его квалификации и репутации.

Стоимость оформления доверенности, которая даст право адвокату вести дело дольщика в суде, – 1 тыс. руб.

Положим, служители Фемиды удовлетворят исковое заявление дольщика и решение вступит в силу, тогда расходы на юриста обязана компенсировать проигравшая сторона, то есть застройщик.

Хотя по решению суда затраты на адвоката могут возместить лишь частично. Рассмотрение судебного спора обычно занимает от трех с половиной месяцев до полугода.

Полученная от застройщика сумма покроет инфляционные потери. Но вряд ли компенсирует увеличение рыночной стоимости объекта за период строительства

На практике требуемый дольщиком размер неустойки часто занижают. В 333-й статье Гражданского кодекса сказано, что суд имеет право так поступить, если сочтет заявленные требования чрезмерными. «В подобных случаях судьи говорят, что нарушение сроков строительства не повлекло негативных последствий для гражданина.

Требуемую дольщиком сумму также могут уменьшить, если застройщик докажет, что информировал покупателя об изменении срока ввода дома. Фактически чаще всего удается взыскать не более 150 тыс. руб. неустойки», – рассказал Алексей Комаров.

В качестве компенсации морального вреда, по его словам, можно получить в лучшем случае 30-40 тыс. руб. Сложнее будет убедить судей в том, что с застройщика нужно взыскать расходы на аренду жилья, которое пришлось снимать в период задержки строительства дома.

По крайней мере, требование о компенсации нужно сопроводить договором найма и документальным подтверждением того, что у дольщика не было возможности где-либо проживать.

Если дольщик выиграет спор и решение вступит в силу, суд по заявлению гражданина должен выдать ему исполнительный лист. С этим документом можно обратиться в Службу судебных приставов, чтобы заявить о возбуждении исполнительного производства.

Но, по словам Веры Рябовой, старшего юриста практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group, получить деньги можно быстрее, если предъявить исполнительный лист в банк, где у застройщика открыт расчетный счет.

Информацию о том, в каком именно финансовом учреждении компания хранит свои средства, можно получить в налоговой службе – по запросу судебного пристава или взыскателя (ч. 8 ст. 9 Закона 69 «Об исполнительном производстве»).

Рискованная игра

Вся эта схема сработает лишь в том случае, если на счетах компании есть необходимая для выплаты сумма. Если же ее нет, дольщик может опять обратиться в суд, но уже с заявлением о признании застройщика банкротом. Впрочем, как утверждает Вера Рябова, процессы о несостоятельности строительных компаний обычно продолжаются несколько лет.

А в случае признания компании банкротом денежные требования дольщиков удовлетворяются лишь в третью очередь.

Судебное решение проблемы может оказаться неэффективным, если застройщиком выступает дочернее юридическое лицо, созданное строительным холдингом под реализацию конкретного проекта.

По самым скромным оценкам, так работают порядка 80% строительных компаний Петербурга. Головная компания владеет недвижимостью, товарным знаком и деньгами, а созданная ею дочерняя фирма заключает ДДУ. Практика показывает, что имущество большинства таких контор часто состоит из офисной техники стоимостью в несколько десятков тысяч рублей.

А претензии дольщик может предъявить лишь к компании, с которой заключен договор, но не к головной структуре застройщика.

Переуступка квартиры: как уменьшить рискиЛиквидные квартиры в интересных новостройках распродаются застройщиком на этапе котлована. Когда стройка близится к финишу, покупателям остается «ловить» >>Затевая судебную тяжбу, нужно внимательно просчитать экономические последствия этого шага.

Предположим, дольщик приобрел «однушку» в доме на этапе котлована за 2,5 млн руб. в начале 2012 года. Срок сдачи дома задержали, и покупатель решил расторгнуть ДДУ. По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», с января 2012-го по сегодняшний день стоимость жилья на первичном рынке увеличилась на 26%.

То есть условная «однушка» теперь стоит в среднем от 3,1 до 3,5 млн руб. – в зависимости от стадии строительства дома. Если суд удовлетворит иск о расторжении договора, согласится с требованиями дольщика о взыскании неустойки, морального вреда и убытков, то с застройщика удастся получить в совокупности около 2,8 млн руб.

Конечно, это приблизительные и довольно грубые расчеты. Но даже на их основании можно сделать простой вывод: скорее всего, сумма полученных выплат покроет инфляционные потери. Но вряд ли компенсирует увеличение рыночной стоимости объекта за период строительства.

Получается, что начиная судебный спор о расторжении договора, вы вступаете в довольно рискованную игру, из которой невозможно гарантированно выйти победителем. По крайней мере, есть смысл просчитать все последствия такого шага. И попытаться объективно понять, сколько времени займет достройка объекта.

Одно дело, когда сдачу дома задерживают на несколько месяцев. Если же новоселья приходится дожидаться несколько лет – не надо бояться защищать свои права, в том числе и в судебном порядке.

Сергей Бардин    Алексей Александронок   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/202521/

Расторжение ДДУ в 2020 г. – подробное описание судебного процесса

Как вернуть свои деньги при расторжении договора с застройщиком?

Расторжение ДДУ – это довольно радикальное решение, у которого имеются свои плюсы и минусы.

  1. Дольщик отказывается от права требовать передачи квартиры. При этом необходимо понимать, что маловероятен исход событий, при котором застройщик добровольно выплатит сумму договора с процентами — нужно быть готовым к судебной тяжбе с застройщиком. Есть вероятность, что до момента вступления решения суда в законную силу, активы компании будут выведены и это повлечет невозможность или затруднительность исполнения судебного решения. Иными словами – отказываясь от договора долевого участия, вы рискуете потерять как квартиру, так и деньги.
  2. Ценность объекта на начальной стадии строительства значительно ниже, чем на стадии завершения. Отказавшись от договора, вы получите обратно сумму, которая будет меньше текущей рыночной стоимости возводимой квартиры. Проценты за пользование денежными средствами и «потребительский штраф» могут эту разницу покрыть, но может быть и обратная ситуация.
  3. При неопытном подходе к делу проценты которые вам положены за пользование застройщиком вашими деньгами могут быть сильно срезаны на основании ст. 333 ГК. Для предотвращения подобной практике, рекомендую обращаться к юристу с опытом взыскания процентов в полном объеме, без занижения их судом.

Теперь о плюсах расторжения ДДУ: Почему выгодно расторгнуть договор ДДУ со стороны дольщика ?

Возможность взыскания процентов за пользование денежными средствами. Это требование имеет ряд преимуществ перед взысканием неустойки за просрочку:

— проценты исчисляются с момента получения застройщиком денег. Размер процентов – 1/150 ставки рефинансирования на сумму договора за каждый день пользования деньгами.  Ключевая ставка с 16 декабря 2019 г. равна 6,25.

Следовательно размер процентов на сегодняшний день примерно равен 15.2 % в год или 0,0417 % в день.

Итого, при расторжении договора по истечении трех лет с момента заключения, вы вправе требовать проценты в размере половины от стоимости договора;

Посчитать проценты при расторжении договора вы можете на следующем калькуляторе:

— возможность перевода права требования процентов в арбитражный суд, что повлечет снижение рисков применения ст. 333 ГК РФ о снижении неустойки.

Высший Арбитражный суд в своем постановлении высказывался, что проценты за пользование денежными средствами в контексте ст.

9 214-ФЗ являются мерой ответственности, следовательно, их снижение судом недопустимо (абзац 5 страницы 3 определения ВАС РФ от 28 ноября 2013 года № ВАС-16365/13, принятого по делу № А43-16703/2012).

Расторжение договора выгодно, когда цены на недвижимость не сильно выросли, а лучше, если они вообще упали. Если недвижимость приобреталась с инвестиционной целью, то на расторжении договора можно прилично заработать. Важно, как было сказано выше, проверить застройщика на платежеспособность.

Перевод дела в Арбитражный суд можно осуществить путем уступки права требования процентов за пользование денежными средствами.

По вышеизложенной причине, прежде чем приступать к расторжению договора, необходимо тщательно взвесить все риски, произвести анализ финансового состояния застройщика, посмотреть, исполняются ли им решения суда. Рекомендуем предварительно заказать отчет у  юриста, специализирующегося в сфере недвижимости и строительства.

Примеры отчетов здесь.

Либо воспользоваться нашим сервисом по проверке платежеспособности застройщика.

Договор долевого участия может быть расторгнут соглашением сторон в судебном порядке, путем одностороннего отказа дольщика от исполнения договора.

Расторжение ДДУ по  соглашению сторон.

Наиболее редкий способ прекращения обязательств между застройщиком и дольщиком.  Тем не менее такой порядок также возможен, однако необходимо учитывать, что взыскать проценты за пользование Вы уже не сможете — п. 2 ст. 9 214-ФЗ предусматривает обязанность выплаты Застройщиком процентов только в случае расторжения ДДУ в одностороннем порядке по инициативе Участника.

Судебный порядок.

Данный способ регламентируется п. 1.1. ст. 9 214-ФЗ. Так, основаниями для расторжения договора судом являются:

1) Приостановка или прекращение строительства;

2) Существенное изменение проектной документации;

3) В случае изменения назначения общего имущества/нежилых помещений, входящих в состав объекта строительства и иных случаях.

В случае возникновения любого из вышеприведенных оснований, Вы вправе обратиться в суд с исковым заявлением о расторжении договора долевого участия, возмещение уплаченного по договору и взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами. После вступления в силу решения суда, застройщик обязан в течение 10 дней уплатить вам сумму договора и проценты.

Односторонний отказ от исполнения ДДУ. 

Этот способ наиболее востребован на практике. Основаниями для отказа являются (согласно п. 1 ст. 9 214-ФЗ):

1) просрочка более двух месяцев по передаче объекта строительства;

2) неисполнение застройщиком обязанностей по устранению существенных недостатков объекта строительства;

3) существенное нарушения требований к качеству объекта строительства;

4) нарушение обязанности заключить новый договор поручения в случае прекращения предыдущего и в иных случаях.

Как правильно провести расторжение ДДУ дольщиком ?

Порядок расторжения договора долевого участия:

В первую очередь, необходимо направить на юридический адрес застройщика по почте заказным письмом с описью вложения уведомление об отказе от исполнения договора.

При этом, договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. После этого у застройщика возникает обязанность в течение 20 рабочих дней вернуть сумму долга вместе с процентами.

Если застройщик добровольно не исполнил обязательство, следует направить в его адрес претензию с требованием уплатить сумму договора и проценты.

В случае неудовлетворения претензии, дольщик вправе обратиться в суд со следующими исковыми требованиями:

1) о признании договора расторгнутым,

 2) взыскании суммы договора,

 3) процентов за пользование денежными средствами,

4) штрафа в размере 50% от суммы, присужденной судом за неудовлетворение претензии,

5) морального вреда.

6) компенсации судебных расходы за юридические услуги.

В определенных случаях к заявленным требованиям можно добавить взыскание убытков и судебных расходов.

Дольщики, у которых ипотека, часто задают вопрос: «что делать, если в кредитном договоре имеется оговорка о том, что ДДУ расторгается только с согласия залогодержателя-банка». Ответ на этот вопрос разрешен судебной практикой положительно для дольщиков. Так, в качестве примера из практики можно привести Апелляционное определение Мосгорсуда от 06.08.

2012 по делу № 11-16466, где содержится вывод о том, что в отличие от порядка заключения договора участия в долевом строительстве, момент его расторжения в силу ч. 3 ст. 450 ГК РФ, ч. 4 ст.

9 Закона № 214-ФЗ и договора обусловлен исключительно подачей уведомления о расторжении и не связан с внесением записи в ЕГРП, равно как не зависит и от мнения банка, предоставившего истцу кредит на приобретение квартиры.

Соавтор – Мазуков Мурат Султанович

Мы взыщем проценты за пользование денежными средствами без снижения судом заявленной суммы. При этом оплата наших услуг будет после получения вами денег от застройщика. Если остались вопросы наши специалисты бесплатно проверят вашего застройщика на платежеспособность, ответят на возможные вопросы

Узнайте, на сколько выгодно расторгнуть договор ДДУ со стороны дольщика в одностороннем порядке, оставьте заявку бесплатную консультацию!

 ПРЕТЕНЗИЯ К ЗАСТРОЙЩИКУ О РАСТОРЖЕНИИ В ОДНОСТОРОННЕМ ПОРЯДКЕ

УВЕДОМЛЕНИЕ ОБ ОДНОСТОРОННЕМ ОТКАЗЕ ОТ ИСПОЛНЕНИЯ ДОГОВОРА  И РАСТОРЖЕНИИ ДОГОВОРА ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ.

Источник: https://www.s-u-d.ru/2184-2.html

Как дольщику вернуть деньги при расторжении договора долевого строительства

Как вернуть свои деньги при расторжении договора с застройщиком?

Нередко случается, что гражданин, заключивший договор долевого строительства квартиры (в законодательстве этот договор называется договор создания объекта долевого строительства), вынужден расторгнуть договор с застройщиком до завершения строительства квартиры.

Причины тут могут быть разные: как отсутствие денежных средств для продолжения участия в строительстве, так и желание построить другую, большую по площади квартиру.

А бывает из строительства нужно выйти, а вернее «убежать», если есть серьезные опасения по поводу того, что застройщик достроит дом.

Поэтому в этой статье я расскажу о том, на что может рассчитывать дольщик при расторжении договора долевого строительства.

Итак, для расторжения договора долевого строительства и возврата внесенных денежных средств дольщик должен предоставить застройщику:

1.    Заявление о расторжении договора (в нем обязательно укажите реквизиты предварительно открытого вами текущего счета, на который застройщик может перечислить вам деньги);

2.    Копии платежных документов, подтверждающих платежи, произведенные за счет:

собственных денежных средств;

средств третьих организаций (если вам выдавались займы на строительство квартиры);

иных источников, с указанием условий предоставления этих средств;

3.    Копии заключенных соглашений между вами и третьими организациями об условиях предоставления займов (если вам предоставлялись займы для строительства квартиры);

4.    Справка банка и (или) небанковской кредитно-финансовой организации о размере выданного кредита (если вам выдавался кредит на строительство квартиры).

Как видите, пакет документов достаточно большой, но когда речь идет о деньгах, нужно скрупулезно собирать любые бумаги, имеющие отношение к делу, в противном случае, можно часть денег и потерять.

Указанное заявление вместе с прилагаемыми документами рекомендую отправить в адрес застройщика, указанный в договоре долевого строительства, заказным письмом с уведомлением во избежание возможных интриг, мол «а мы ничего от вас не получали».

Имейте ввиду, что возвращаемые денежные средства должны быть проиндексированы. Такая индексация бывает в зависимости от вида применяемых в договоре долевого строительства цен также двух видов:

  1. Если цена квартиры в договоре рассчитывалась с применением т.н. базисных цен (сложная формула расчета стоимости с учетом себестоимости строительства и пр.), то коэффициент, на который умножаться ваши денежки при возврате, будет равен отношению действующего на первое число месяца возврата денежных средств индекса изменения стоимости строительно-монтажных работ, утверждаемого Министерством архитектуры и строительства по каждой области и г. Минску, к аналогичному индексу, действовавшему на первое число месяца перечисления денежных средств на специальный, текущий (расчетный) счет застройщика.
  2. Если цена квартиры в договоре рассчитывалась с применением договорной цены (как договорились с застройщиком, такова и цена квартиры), то коэффициент, на который умножаться ваши денежки при возврате, будет равен произведению ежемесячно утверждаемых Министерством архитектуры и строительства статистических индексов стоимости строительно-монтажных работ в абсолютной величине, действовавших с первого числа месяца перечисления денежных средств на специальный, текущий (расчетный) счет застройщика по первое число месяца возврата денежных средств.

Возвращаемые деньги делятся на части, каждая из которых направляется по принадлежности в зависимости от  источников финансирования. Т.е., внесенные вами собственные деньги, возвращаются на ваш счет.

Деньги, которые вы взяли в кредит, возвращаются на счет банка. Деньги, которые предоставило вам ваше предприятие в виде займа на строительство квартиры, возвращаются на счет предприятия.

Деньги, которые перечислил исполком, если вы вносили чеки «Жилье» в качестве оплаты стоимости квартиры, возвращаются в бюджет и т.д.

Надо иметь ввиду, что деньги, возвращаемые банкам, возвращаются без индексации. А деньги, возвращаемые организациям (которые выдали вам заем на строительство квартиры), возвращаются с индексацией. Также застройщик обязан возместить вам расходы по уплате основного долга, если вы уже начали погашать кредит (заем).

Возврат денег осуществляется в месячный срок после заключения договора долевого строительства на вашу квартиру с новым дольщиком, но не позднее трех месяцев с момента расторжения договора долевого строительства с вами.

Эти и иные вопросы вы можете уточнить в постановлении Совмина от 8 января 2014 года №6.

Удачных вам сделок!

C уважением, Павел Астапеня

сайта

Источник: http://past.by/konsultacii-po-nedvizhimosti/kak-dolshhiku-vernut-dengi-pri-rastorzhenii-dogovora-dolevogo-stroitelstva.html

Расторжение договора: в каких случаях имеет смысл разорвать ДДУ, а когда об этом можно сильно пожалеть

Как вернуть свои деньги при расторжении договора с застройщиком?

На расторжение ДДУ в одностороннем порядке у дольщика должны быть веские причины. Однако важно знать, что даже если суд расторг договор с застройщиком и присудил вернуть деньги дольщику – тот может их не увидеть.

Артёмов Денис, партнер юридической фирмы Via lege, специально для Новострой-М рассказал о реальных случаях из своей практики о расторжении ДДУ и посоветовал, как правильно нужно действовать дольщикам в сложной ситуации.

  

Согласно ст. 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве…» участник долевого строительства имеет право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения ДДУ или расторгнуть ДДУ через суд.

Это возможно, например, в случае просрочки передачи квартиры больше чем на 2 месяца, существенных нарушений качества, длительного прекращения строительства, увеличения площади квартиры больше чем на 5%, есть также ряд других оснований.

Последствием одностороннего отказа или расторжения ДДУ является обязанность застройщика вернуть все оплаченные по ДДУ деньги, а также оплатить проценты в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ (для гражданина) за весь период пользования деньгами – начиная от даты оплаты и закачивая датой возврата.

Звучит заманчиво, особенно если у застройщика действительно возникли проблемы. Но насколько эти нормы закона исполнимы в действительности?

Ни для кого не секрет, что под каждый строящийся жилой дом застройщик старается «выделить» отдельную компанию (создать аффилированную «дочку»). Доказать их юридическую связь между собой бывает почти невозможно.

Допустим, на стадии заключения ДДУ квартиры активно продаются, а банковский счет застройщика переполнен. Но строительство идет, и оно требует затрат. Где гарантия того, что в момент отказа от ДДУ или его расторжения у строительной фирмы останутся деньги?

Вот реальный случай из судебной практики.

Участник долевого строительства расторг ДДУ через суд по мотивам того, что строительство сильно затянулось и стало очевидно, что застройщик не сможет передать квартиру в срок. Согласно судебному решению дольщик получил обратно 1,5 цены квартиры.

Был получен исполнительный лист, его передали судебным приставам. Однако судебные приставы никакого имущества у застройщика не нашли и окончили исполнительное производство на основании пп. 4 п. 1 ст.

46 ФЗ «Об исполнительном производстве» – у должника отсутствует имущество, на которое может быть обращено взыскание, и все принятые судебным приставом-исполнителем допустимые законом меры по отысканию его имущества оказались безрезультатными.

Что дальше? По закону исполнительный лист можно передать приставам снова только через полгода, при этом надо помнить, что общий срок действия этого документа составляет 3 года (правда, он прерывается на период нахождения у приставов).

Поэтому при принятии решения об одностороннем отказе или расторжении ДДУ важно тщательно взвесить все «за и против» – возможно, лучше «синица в руке», то есть выгоднее сохранить за собой права на проблемную квартиру, чем через суд взыскивать ее стоимость с процентами.

Ведь отказываясь от ДДУ, дольщик теряет права на квартиру, а сам договор прекращает свое действие. Дольщик больше не может выдвигать какие-либо требования, основанные на договоре.

Если строительство превратилось в долгострой, то самый быстрый и действенный способ выйти из неудавшегося долевого строительства – переуступить свои права требования на квартиру по ДДУ третьему лицу. Если на примете есть покупатель, готовый подождать окончания стройки, он оплатит вам рыночную стоимость помещения, заберет себе права требования на квартиру, и в итоге все будут довольны.

Однако если ДДУ прекратил свое действие, то прав требований по нему не остается. За просрочку передачи квартиры законом предусмотрена неустойка, но при расторжении ДДУ она перестает начисляться.

Если застройщика объявят банкротом, то в этом случае дольщики с действующими ДДУ могут встать в реестр требований о передаче помещений, и рано или поздно получить свои квартиры, даже если для окончания строительства потребуется привлечение средств компенсационного фонда и участие нового застройщика.

Однако дольщик с расторгнутым ДДУ такой возможности лишен, он может лишь встать в реестр денежных требований, но возможность получения им своих денег от застройщика находится под очень большим вопросом.

Очень важно, что при расторжении ДДУ теряются права залога на земельный участок и строящийся жилой дом, установленные законом в пользу участника долевого строительства.  

Наконец, до 30.07.2017 года действовало правило об обязательном дополнительном обеспечении исполнения ДДУ застройщиком – либо банковским поручительством, либо страхованием. Многие действующие ДДУ заключались по этим правилам. Если ДДУ действует по таким договорам, а процесс строительства остановился, можно получить внесенные за квартиру деньги обратно через банк или от страховой компании.

Кстати, здесь есть интересный правовой казус.

Если застройщик признан банкротом, это является основанием для получения стоимости квартиры от банка или страховой компании.

Но при этом расторжения ДДУ никто не требует, поэтому теоретически дольщик в процессе банкротства может как и все прочие встать в реестр передачи помещений, вследствие чего получить как стоимость квартиры (от банка или страховой), так и саму квартиру – когда проблемный объект будет достроен новым привлеченным застройщиком.

Примечательно, что по новым правилам застройщик не обязан, но вправе использовать как дополнительную гарантию банковское поручительство или страхование.

В связи с изложенным, можно сделать вывод о том, что применять ст. 9 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» и отказываться от исполнения ДДУ, а равно и расторгать его, имеет смысл только при полной уверенности в платежеспособности застройщика. 

Источник: https://www.novostroy-m.ru/intervyu/ya_rastorgayu_dogovor_v

Как украинцам вернуть деньги за квартиру в новострое

Как вернуть свои деньги при расторжении договора с застройщиком?

Резко подорожавший в начале года доллар привел к ощутимому росту стоимости строящихся квадратных метров жилья.

А вслед за ней увеличилось и число тех, кто отказался от покупки квартиры по новой цене, — у людей просто не хватало денег для оплаты новых взносов строителям. Потому они стали расторгать договоры инвестирования.

Чаще всего так поступали две категории инвесторов: те, кто оказался не готов к тому, что квартира обойдется в полтора раза дороже, а также те, кто не успел вовремя конвертировать валютные накопления.

Речь о случаях, когда люди сделали первый взнос, обменяв первую часть накопления еще по 30–35 грн/$, а вот уже оставшиеся сбережения переводили по 23 грн/$. Обычно из-за банков: они исполняли требования НБУ и выдавали людям деньги дозами — до эквивалента 15 тыс. грн. в сутки.

«В тот период многие покупатели, которые не успели или не сумели поменять имеющуюся у них валюту по максимально высокому курсу, часто отказывались от своих намерений в отношении приобретения недвижимости, несмотря на уже заключенные договора и частично внесенную оплату по договору», — рассказали нам в «Киевгорстрое».

Те же покупатели, чьи основные сбережения и доход исчислялись в гривне, после роста цен на квадраты поняли, что у них попросту нет возможности продолжать выплаты по рассрочке.

Впрочем, застройщики утверждают, что людей, желающих выйти из проекта до его ввода в эксплуатацию, пока не так уж и много.

«Количество расторжений договоров в 2015 году увеличилось всего лишь на 0,3% по отношению к 2014 году.

Чаще это случалось в жилых комплексах эконом-класса, поскольку наименее обеспеченные слои населения острее ощутили на себе кризисные явления в экономике, — сказали нам в пресс-службе «Киевгорстроя».

В UDP признались, что обращений стало немного больше, но их все равно меньше 1% от общего количества сделок. «Мы находим альтернативные предложения в объектах, стараемся удержать клиента. По факту разрывы договоров единичные», — сказала нам руководитель отдела маркетинга и продаж компании UDP Олеся Перчак.

Специалисты считают, что основным аргументом оставаться в проекте для покупателя является инфляция. «Если инвесторы будут расторгать договора, которые заключали год-два назад, то очевидны большие потери. Потому покупатели не особо хотят это делать, если есть хотя бы минимальный шанс получения квартиры», — прокомментировал «Вестям» ситуацию юрист ЮК Constructive Lawyers Александр Босенко.

При этом они отмечают, что количество желающих выйти из инвестиции и вернуть свои средства будет расти. По крайней мере, в столице. «В связи с постановлениями КГГА об остановке строительства ряда жилых комплексов в начале 2015 г. наметилась тенденция выходов частных инвесторов из инвестиционных проектов», — сообщила «Вестям» юрист АО «Правовая группа «Доминион» Ирина Столярчук.

Выйти из проекта

В действующем законодательстве для строителей никто не утвердил единых правил, как должен происходить выход инвестора из проекта. Все регулируется договорами каждой строительной компанией с клиентами.

Законодательно прописаны лишь общие постулаты.

Инвестиционные договоры (в том числе заключенные с Фондами финансирования строительства и Фондами операций с недвижимостью, которые имеют исключительное право привлекать деньги физлиц для постройки жилья) позволяется расторгать по согласию сторон, в одностороннем порядке (если такая возможность предусмотрена договором или законом) и по решению суда.

«В некоторых договорах не обозначена возможность инвестора в одностороннем порядке расторгнуть договор и получить свои инвестиции. В этом случае выход из проекта считается спором, решение которого происходит только в судебном порядке», — объяснил «Вестям» руководитель отдела продаж ЖК Park Stone Дмитрий Шостя.

Чаще всего инвесторы-физлица пользуются первым путем (по согласию сторон) или при помощи уступки права требования. Проще говоря, продавая свое недостроенное жилье вместе с вложенными в него деньгами другому человеку, который способен доплатить остаток суммы за жилье и получит квартиру в собственность, когда ее достроят.

В теории у человека, у которого не хватает денег на подорожавшее жилье, есть еще одна возможность — выбрать у застройщика другую квартиру. Поменьше и подешевле.

В некоторых договорах предусмотрена также возможность расторжения договора исключительно по инициативе застройщика, если инвестор не выполнил финансовые обязательства по договору. Более того, в этом случае ему еще и начисляется штраф по двойной учетной ставке НБУ (60% годовых) на сумму невыполненных обязательств за каждый день просрочки.

«То есть если инвестор заключил договор и должен застройщику, например, 50 тыс. грн, то при несвоевременной уплате ему начисляется пеня в размере 60% годовых за каждый день просрочки.

А если застройщик решит расторгнуть договор, потому что у инвестора накопились долги, то штраф вычитается из той суммы, которую инвестор уже внес.

То есть обратно на руки он получит свои деньги минус все санкции», — пояснил Шостя.

При этом для одностороннего расторжения договора застройщику зачастую достаточно послать письмо инвестору. «Если сделка подлежит государственной регистрации (к примеру, у нотариуса), то и соглашение о расторжении договора должно «пройти через нотариуса». Если нет — достаточно и простого письма», — сообщил Александр Босенко.

Деньги ждать два года

Больше всего пострадать при расторжении договора могут члены кооперативов. Согласно закону Украины «О кооперации», при досрочном расторжении договора паевые взносы за жилье возвращаются члену кооператива в соответствии с его уставом.

«Как правило, в уставах жилых строительных кооперативов (ЖСК) предусмотрено, что в случае добровольного выхода или исключения ассоциированного члена из кооператива стоимость пая возвращается в течение двух лет после подачи заявления. Причем стоимость пая определяется кооперативом на момент подачи заявления о выходе, а не на момент его возврата», — объяснила юрист АО «Правовая группа «Доминион» Ирина Столярчук.

То есть если деньги вы вкладывали в гривне, а инфляция за два года составила двузначное число, то к моменту возврата денег приобрести за них можно будет только подержанный автомобиль. Причем если в уставе не предусмотрена ответственность кооператива за несвоевременное возвращение пая (а такое возможно), то требовать справедливости бессмысленно.

«Права инвестора в кооперативе фактически не защищены. В случае невыполнения застройщиком своих обязательств на стадии строительства, а позднее ЖСК на стадии обслуживания судебная защита члена кооператива нередко практически невозможна ввиду того, что ЖСК просто не выдают на руки своим членам документов, необходимых для суда», — рассказала Столярчук.

Еще один момент: в соответствии со ст.

19 Закона Украины «О кооперации» именно кооператив является собственником здания, поэтому он может взять кредит в банке, передав в залог объект незавершенного строительства или имущественные права на него — именно те квартиры, за которые люди внесли свои средства.

В то же время до полного погашения кредита кооператив не может без согласия банка передать квартиру ее покупателям — для оформления прав собственности. А значит, без согласия банка выйти из кооператива и получить свои средства обратно тоже нельзя.

Минус 30%

Расторжение договора по согласию сторон происходит так: инвестор письменно предупреждает застройщика о расторжении договора, подписывает двухстороннее соглашение с указанием срока возврата денежных средств и ждет своих денег.

Сколько он на этом потеряет и за что дополнительно заплатит, зависит от условий договора.

«Например, в договорах участия в фонде финансирования строительства (ФФС) обычно есть такой пункт, как оплата управителю за оформление отказа от участия в финансировании строительства.

Цена вопроса — 5% от стоимости объекта инвестирования из расчета цены квадратного метра на день подачи заявления об отказе от участия», — пояснил Шостя.

А еще есть штрафные санкции застройщика за расторжение договора: от 3% до 30% стоимости квартиры на момент подачи заявления. «Киевгорстрой», например, возвращает покупателю на его расчетный счет все фактически внесенные средства по договору за вычетом 5% в качестве штрафа.

Деньги, по словам застройщиков, возвращаются в разные сроки: у UDP — в течение 60 дней, у Ковальской прописан срок до 90 дней. «Но в 99% зачисление денежных средств на расчетный счет инвестора совершается в кратчайшее время. А именно в течение 15 банковских дней», — заверила менеджер по маркетингу ПСГ «Ковальская» Юлия Турко.

Иногда в договорах предусматривается, что в случае расторжения договора по вине или инициативе инвестора деньги возвращаются только после повторной реализации квартиры новому покупателю или после окончания строительства. Особенно это характерно для договоров ФФС.

«При этом в большинстве случаев без содействия застройщика самостоятельно узнать информацию о повторной реализации квартиры практически невозможно», — признал Александр Босенко.

То есть даже при успешном завершении проекта ожидание денег может растянуться на полгода и дольше.

Найти нового покупателя

Чтобы не отдавать поиски нового покупателя на милость застройщика, придумана возможность смены стороны по договору третьему лицу (она же уступка права требования). Она регулируется ст. 512–519 Гражданского кодекса.

Чтобы провести такую процедуру, нужно письменно сообщить застройщику о намерениях выйти из инвестпроекта путем уступки своего права — это первый шаг. Второй — получить от застройщика согласие на такой маневр. Третий — найти нового покупателя и подписать соглашение о смене стороны по договору.

Последнее — заплатить застройщику вознаграждение за смену собственника (если это прописано в договоре).

Инвестор «Киевгорстроя», например, если он оплатил не всю стоимость жилья, за оформление договора уступки прав и обязательств должен выложить компании в качестве вознаграждения 2% от стоимости объекта переуступки.

Если же покупатель полностью оплатил квартиру или переуступка осуществляется на родственников покупателя (на одного из супругов, на родителей, на детей), то договор уступки прав и обязательств оформляется бесплатно.

У ПСГ «Ковальская» цена переуступки прямым родственникам — 1% стоимости объекта, всем остальным — 5%.

Но в целом по рынку, если права переуступают лицам первой группы родства (дети, супруг или родители), то вознаграждение застройщику платится в размере от 0,1 до 1% от цены договора, а если посторонним людям — в среднем 3%.

После этого новый кредитор (покупатель) получает документы по договору (сам договор, подтверждения оплаты и т. п.), платит застройщику положенную сумму, а строитель возвращает деньги первичному инвестору, выходящему из проекта.

А вот у UDP механизм переуступки прав действует только тогда, когда квартира полностью выкуплена. «В этом случае компания-застройщик расторгает договор с прежним инвестором, а с новым собственником заключает», — пояснила нам PR-менеджер UDP Галина Мартыненко.

Обмен на другую квартиру

Этот вариант самый комфортный как для застройщика, который не должен отдавать денег, так и для покупателя, который все-таки получает новое жилье. Причем менять можно как на меньшую (или более дешевую), так и на большую (или более дорогую) жилплощадь в любом из объектов застройщика.

У «Киевгорстроя», к примеру, если покупатель хочет поменять более дешевое жилье на более дорогое (более чем на 100 тыс. грн), он освобождается от уплаты вознаграждения компании.

Если же разница меньше 100 тыс. грн, покупатель оплачивает компании в качестве вознаграждения 1% от стоимости «старой» квартиры.

А если стоимость объекта недвижимости, на которую хотят поменяться, меньше стоимости первоначальной, компенсация застройщику составит 2% от стоимости той квартиры, от которой отказались.

Или деньги, или жилье

Чтобы уменьшить риски в первую очередь — финансовые, нужно тщательно подойти к составлению договора и прописать в нем максимальное количество возможных ситуаций и выхода из них в своих интересах.

По крайней мере, постараться проговорить с застройщиком отход от типового соглашения. «В самом договоре предусматривайте выгодные условия возврата денег, штрафные санкции для застройщика, обязательный учет индекса инфляции и т. п.

», — советует Александр Босенко.

Кстати, во многих договорах предусмотрены санкции за расторжение, и опротестовать их в суде невозможно, поэтому менять их нужно до подписания.

Также юристы предупреждают, что с момента расторжения договора вы теряете права требовать от застройщика квартиру, но зато приобретаете риск неполучения денег обратно.

То есть, чтобы не остаться и без того и другого, в соглашении о расторжении договора стоит указать, что оно вступает в силу только после возврата застройщиком инвестору средств. «Таким образом, вы сохраняете право требовать от застройщика жилье до тех пор, пока он полностью не выплатит вам деньги», — уточнил Босенко.

09/06

Вести Бизнес

Источник: https://parkstone.kiev.ua/kak-ukraincam-vernut-dengi-za-kvartiru-v-novostroe

Как можно вернуть деньги по ДДУ, если возникли проблемы с застройщиком – ЮК

Как вернуть свои деньги при расторжении договора с застройщиком?

Причины, побудившие приобрести долевку в строящемся доме, у каждого свои. Кто-то хочет улучшить свои жилищные условия, кто-то приобретает собственные квадратные метры впервые, кто-то просто хочет вложить имеющиеся у него свободные деньги в недвижимость.

Общее у всех этих людей одно – понимание того, что приобретение квартиры через участие в долевом строительстве, несомненно, более выгодный вариант, чем покупка уже готовой. И потому они готовы рискнуть. Да, к сожалению, и в наше время приобретение жилья подобного рода все еще риск.

Может наступить неприятная ситуация, когда с застройщиком возникли проблемы, он не выполняет свои обязательства, оговоренные в договоре. Как вернуть деньги по ДДУ в таком случае?

ФЗ №214 позволяет участнику долевого строительства в одностороннем порядке расторгнуть договор долевого участия, заключенный с застройщиком. Правда, для этого должны быть веские основания, они перечисленны в указанном законе. По инициативе участника долевого строительства расторжение ДДУ возможно:

  1. По взаимной договоренности дольщика и застройщика: дольщик направляет застройщику уведомление об отказе от исполнения договора с указанием причин, по которым он хочет отказаться от дальнейшего участия в долевом строительстве. Застройщик с претензией соглашается и ДДУ расторгается.
  2. В судебном порядке. Участник долевого строительства обращается в судебную инстанцию с требованием о расторжении ДДУ. Суд решает, имеются ли для этого основания, после чего расторгает договор либо отказывает в этом.

Стоит иметь в виду, что направления соответствующего уведомления недостаточно, чтобы перестать вносить необходимые платежи. Дольщик имеет право перестать осуществлять взносы только после непосредственного расторжения договора. В противном случае будет копиться задолженность, а факт подобного нарушения договора пойдет дольщику только во вред при решении спора о возврате денежных средств.

Дольщик является инвестором долевого строительства. С самого начала заключения договора и до самого окончания его действия он оплачивает постройку своей квартиры. Внесение денежных средств происходит частями либо единоразово.

А потому, основным результатом, который хочет достигнуть участник долевого строительства, расторгая по той или иной причине ДДУ, –  возврат своих денег.

Но на самом деле не каждый представляет себе, как вернуть деньги по договору долевого строительства.

Более подробно со всеми нюансами, возникающими при расторжении ДДУ, можно ознакомиться в статье сайта «Что нужно знать, если предстоит расторжение ДДУ».

Как правило, уже при заключении ДДУ отдельным пунктом оговорен размер суммы, которую получит дольщик в случае досрочного расторжения соглашения. И нередко это сумма меньше той, которую участник долевого строительства внес на расчетный счет фирмы-застройщика к дате окончания действия документа.

По закону, если расторжения договора все-таки удалось добиться без судебных тяжб, застройщик должен возвратить деньги в течение 20 дней. Если иное не указано в ДДУ, это должна быть сумма, переданная дольщиком в счет стоимости договора в полном размере. Дополнительно застройщик оплачивает проценты, пропорциональные 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, причем в двойном размере.

Когда процедура расторжения договора ДДУ происходит в судебном порядке, размер суммы, подлежащей возврату дольщику, определяет суд. Он может согласиться с тем, что договор нужно расторгнуть, а может и отказать в этом.

Кроме того, по усмотрению суда, при удовлетворении иска и вынесении решения о расторжении договора взыскиваемая сумма может быть как меньше, так и больше требуемой. Все зависит от того, насколько грамотно будут предоставлены необходимые документы и доказательства.

Безусловно, лучше довериться в таком случае профессиональному юристу.

После вступления судебного решения о расторжении ДДУ в законную силу застройщик обязан вернуть причитающуюся дольщику сумму в течение 10 дней. Если возврата средств не произошло, придется взыскивать свои кровные через судебных приставов.

Для этого уже бывшему дольщику придется самостоятельно взять в суде исполнительный лист и передать его в службу судебных приставов.

Многим дольщикам, попавшим в затруднительную ситуацию, кажется, что расторжение ДДУ – самый простой, самый верный, а быть может и единственный способ вернуть свои деньги. Этим пользуются многие недобросовестные юристы.

Прежде чем принять решение о выходе из долевого участия и расторжении соответствующего договора, нужно тщательно проанализировать сложившуюся ситуацию, взвесить все «за» и против». Правильно понять реальные последствия такого поступка может только специалист.

Не нужно обращаться с таким серьезным вопросом к первому попавшемуся юристу. Многие из них, имея своей корыстной целью заработать на чужой беде, не разобравшись в индивидуальных тонкостях проблемы, сразу советуют расторгать ДДУ с застройщиком.

Ради своей выгоды и получения гонорара такие «специалисты» только ухудшают положение дольщика. Опасность заключается в том, что если расторгнуть договор, например, с фирмой, находящейся на стадии банкротства либо с неплатежеспособным застройщиком, денег можно просто не увидеть никогда.

Даже с ворохом судебных решений о том, что Вам положена выплата, при отсутствии денег на счетах компании-застройщика получить их не выйдет.

Между тем, имея на руках действующий ДДУ, участник долевого строительства мог бы получить свою квартиру после того, как государство достроит дом за фирму-банкрота. А так у теперь уже бывшего дольщика, увы, ни денег, ни квартиры.

И таких горе-юристов множество. Им не так важен результат и польза клиента, как жажда быстрой и легкой наживы. А потому, если перед Вами встал вопрос, как вернуть свои деньги и стоит ли с этой целью расторгать ДДУ – обращайтесь к серьезным и проверенным специалистам. Такие работают в Обществе защиты прав дольщиков.

Они досконально и придирчиво разберутся в проблеме, вникнут во все ее нюансы, оценят риски и последствия. И только после этого дадут совет, как вернуть свои деньги и стоит ли расторгать договор. Необходимо всего лишь связаться с нами через раздел сайта «Контакты» либо заполнить форму обратной связи.

Источник: https://help-ddu.ru/spory-s-zastrojshhikom/kak-vernut-dengi-po-ddu-esli-voznikli-problemy-s-zastrojshhikom

Юрист Адамович
Добавить комментарий