Как взять помещение в аренду, если не могу найти собственника?

Как правильно арендовать коммерческую недвижимость

Как взять помещение в аренду, если не могу найти собственника?

Как же грамотно и без лишних рисков арендовать коммерческую недвижимость? Что для этого нужно? Специалисты уточняют: большое значение следует уделить и месту расположения коммерческой недвижимости, и ее инфраструктуре, и технической оснащенности, и площади и т.п. От всех перечисленных факторов будет зависеть прибыльность бизнеса, а также и окупаемость расходов, идущих на аренду помещения.

Сегмент бизнеса и особенности аренды

Для того чтобы арендовать коммерческую недвижимость правильно, в первую очередь нужно определиться с потребностями бизнеса. Основные факторы просты: местоположение, размер помещения, транспортная развязка, коммуникации и бюджет.

Для каждого бизнеса и сегмента рынка свои требования. Самое важное – это возможность ведения бизнеса в этом помещении. Если это торговля, то должен быть трафик покупателей. Если нужно помещение под офис, то нужна хорошая транспортная развязка, чтобы легко находили сотрудники и клиенты. Если склад, то близость к федеральным трассам и соответствующее состояние помещения.

Для фирмы, занимающейся торговлей, наиболее удачным будет выбор недвижимости, расположенной на многолюдных улицах.

 Важно также учитывать следующие критерии: наличие удобных подъездных путей, находится ли выбираемая недвижимость рядом с проезжей частью или парковкой.

Относительно инфраструктуры здания эксперты советуют выбирать «голое» помещение, так как это создаст возможность разработать индивидуальную планировку интерьера и стиль, которые будут соответствовать концепции вашей фирмы.

Для открытия офиса компании, предоставляющей те или иные услуги населению, самым лучшим вариантом может стать аренда полностью готового для работы офисного помещения в крупном бизнес-комплексе или центре, с выполненной уже отделкой потолков и стен.

Производственный склад лучше всего арендовать на окраинах города. В таких случаях ,брокеры обычно предлагают помещения, которые уже были в эксплуатации. Поэтому в них уже имеются все необходимые условия: канализация, отопление, система безопасности.

Немаловажным фактором при этом для арендаторов является право на использование не только арендованного помещения, но и участка земли, на котором располагается это помещение, на весь арендный термин (п.2 ст.652 ГК РФ).

Этот пункт имеет силу даже тогда, когда этот земельный участок не является собственностью арендодателя, но только при таком важном условии, что это действие не противоречит уже существующему договору или закону.

Оформление документов

Итак, решение принято. Дальше – дело за документами.  Запросите проект договора и правоустанавливающие документы (свидетельство о собственности, кадастровый паспорт), советуют эксперты.

Вот какие документы должен предоставить вам арендодатель – физическое лицо: паспорт, нотариальное согласие супруги на аренду (если объект приобретался в период брака).

Документы, которые нужно потребовать с юридического лица: устав, учредительный договор, свидетельство о регистрации юридического лица, свидетельство о постановки на кадастровый учет.

Необходимы выписка ЕГРЮЛ, а также документы, подтверждающие полномочия директора, в том числе нотариальное согласие супруги (а) учредителей на аренду (если объект приобретался в период брака), правоустанавливающие документы на объект.

Важнейшим звеном этого этапа сделки является техническая документация на объект (соответствует ли действительности его планировка).

А что же должен подготовить сам арендатор? Документы юридического лица, арендующего нежилое помещение: свидетельство о гос. регистрации юридического лица; свидетельство о внесении записи в ЕГРЮЛ о юр. лице, зарегистрированном до 01.07.2002 г.

; свидетельство о постановке на учет в налоговом органе.

А также устав, изменения в уставе (при наличии), учредительный договор (если есть), документ, подтверждающий полномочия директора (выписка из протокола (решение) о назначении директора), трудовой договор (контракт) с директором.

Условия аренды: как правильно составить договор

Внимательно изучите договор и все документы, желательно со своим юристом. Обязательно запросите по этому объекту выписку из ЕГРП (на предмет ареста объекта, залога объекта и т.д.). Важно понимать – является ли лицо, указанное в договоре, собственником помещения, нет ли совладельцев. Если они есть, то должны быть указаны в договоре или от них должна быть доверенность на сдачу в аренду.

Также обратите внимание на грамотное описание предмета договора (т.е. адрес, технические характеристики, на основании каких документов он принадлежит собственнику).

Еще один момент – в договоре должна быть внятно прописана арендная плата: постоянная часть (аренда за помещение) и переменная (коммунальные платежи). Бывает так, что арендодатель коммунальные услуги оплачивает, а бывает, что и арендатор.

Серьезный риск – частое и необоснованное повышение арендной платы. Для того чтобы этого избежать, нужно в договоре прописать возможный процент повышения и порядок изменения арендной платы.

В договоре должны быть четко прописаны отделимые и неотделимые улучшения. Первые – это улучшения, которые по истечении срока аренды арендатор может забрать с собой.

Например, капитальные перегородки, возведенные арендатором, с собой не заберешь, а вот временные – пожалуйста. Или, допустим, покраска стен останется, а установленный кондиционер можно легко снять.

Поэтому нужно четко прописать – остаются ли улучшения владельцу, и на каких условиях.

При затрате собственных средств на ремонт, постарайтесь заложить штрафные санкции в случае досрочного расторжения. Так же пропишите в договоре, за какой срок вас должны уведомить об этом.

Субаренда и просрочка

В каких случаях возможно досрочное расторжение договора аренды? За какой период времени сторона договора должна уведомить другую сторону о расторжении? Чаще всего договор расторгается досрочно из-за несвоевременного внесения арендной платы. Но и здесь просрочка должна быть длительной. Один месяц – не срок, для того, чтобы арендатора «выселили», нужно не платить систематически.

Нецелевое использование объекта также может стать причиной расторжения договора. Например, в договоре написано, что объект сдавался под офис, а на самом деле сделали гостиницу или торговые ряды.

Еще одна причина разрыва договора – когда арендатор без ведома собственника сдает собственность в субаренду. Это тоже нарушение договора. Собственность может быть сдана в субаренду обязательно с разрешения арендодателя. Это должно быть либо прописано в договоре, либо дано дополнительное письменное согласие на субаренду.

«Подводные камни»

Проблемы, которые могут возникнуть при аренде коммерческой недвижимости, разнообразны:

– объект может находиться в залоге (или быть арестован) до подписания договора аренды. Поэтому закажите выписку ЕГРП на данное помещение. При этом залог не страшен, если есть разрешение на сдачу в аренду от залогодержателя.

– фактическая планировка объекта может не совпадать с техническими документами на объект (фактический план объекта должен совпадать с его кадастровым планом). Возможны штрафы от контролирующих организаций.

– объект должен использоваться в соответствии с назначением, прописанным в договоре. Возможны штрафы от контролирующих организаций.

– если помещение с отдельным входом, проверьте, согласовано ли это должным образом. Для этого запросите кадастровый паспорт.

Мнение эксперта

 Журнал «Казанская недвижимость» попросил прокомментировать главные моменты в аренде коммерческой недвижимости Александра Шамова, директора агентства «DD116».

Эксперт, прежде всего, дифферинцировал  казанский рынок коммерческой недвижимости в зависимости от того, кто занимается сдачей помещений в аренду.

Он также обратил внимание журнала на такой сегмент, как сдача малому бизнесу помещений, переведенных в нежилую недвижимость из бывших квартир.

– Многие агентства Казани пытаются зарабатывать на аренде коммерческой недвижимости. Получается с переменным успехом… Ведь новички при этом порой имеют весьма поверхностное представление о процессе: как и какие понадобится собрать документы, как найти в последующем арендаторов и т. д.

Кроме того, в этом сегменте стало много арендодателей – физических лиц: это, как правило, семейная пара, муж и жена, которые решили сделать сдачу коммерческих помещений семейным бизнесом.

Речь идет о покупке квартир на первых этажах с последующим переводом их в нежилое помещение.

Они покупают от двух до четырех-пяти таких квартир, имеют неплохие представления о рынке и под перевод выбирают самое лучшее. 

Можно даже сказать, что в этот сегмент (перевод из жилого в нежилое помещение) сегодня вход для агентств недвижимости закрыт.  Появилась  отдельная, обособленная группа таких вот частных предпринимателей.

Прибыльно ли это дело сегодня? Судите сами. Если еще в конце лета  аренда таких помещений площадью от 30 до 50 кв. метров стоила 1200 рублей за кв.

метр, то уже сейчас цена снизилась до 700 рублей! Причина: общее падение торговли. Высвобождается очень много помещений.

Проезжая по городу, я замечаю: вот висит объявление «Сдается» там, где еще вчера были автосуши, портьерный салон или небольшого магазинчик.

Арендодатели жалуются: всё чаще встречаются случаи неплатежа. У арендаторов проблемы растут – сетевые ритейлеры буквально «перекрывают кислород» небольшим объектам торговли. Получать прибыль с таких точек сегодня практически нереально. Думаю, в дальнейшем из таких объектов останутся лишь магазины «шаговой доступности».    Всё остальное постепенно исчезнет.

Я считаю, было большой ошибкой давать разрешение переводить квартиры в нежилой фонд. Сейчас для этого есть все условия: каждый собственник имеет на это право.

В результате наделали столько коммерческой недвижимости! Причем – бездумно, не учитывая ни возможности парковки, ни особенности бизнеса, который мог бы арендовать такую недвижимость.

Да, сказать, что в Казани предложение значительно превышает спрос в этом сегменте, пока нельзя. Но многие помещения пустуют, и это факт.

Алена Мартынец, Kazned.ru

Источник: https://kazned.ru/article/3961

Как это сделать

Как взять помещение в аренду, если не могу найти собственника?

Арендный договор, заключенный на срок менее года, не подлежит государственной регистрации. Конечно, процедура его заключения проще, но и выгнать вас из помещения (даже до истечения срока аренды) собственнику будет тоже проще. Даже если вы сделали в помещении ремонт.

Сведения о долгосрочном договоре аренды вносятся в ЕГРП и фактически являются обременением помещения в пользу арендатора. Все его инвестиции в помещение будут более защищенными, причем на прогнозируемый для бизнеса срок.

Многие собственники предлагают своим арендаторам заключить сначала договор на 11 месяцев, обещая потом заключить его на длительный срок. Избегайте этого, если вы намерены въехать в помещение всерьез и надолго. Либо сразу договаривайтесь о долгосрочной аренде, либо закрепите в договоре ваше преимущественное право на аренду на новый срок с санкциями для собственника при отказе в аренде.

Один из наших клиентов потратил миллионные суммы на размещение и монтаж производственного оборудования в арендуемом складе, рассчитывая на то, что после краткосрочного договора с ним заключат соглашение на 5 лет, как было обещано арендодателем. Но директор фирмы-собственника сменился, заключать новый договор не стали. Клиенту пришлось снова нести огромные траты на вывоз имущества и поиски нового помещения.

Обоюдные платежи должны быть прозрачными

Не редки случаи, когда спор между арендатором и арендодателем возникает из-за разного понимания порядка оплаты арендных платежей. Не допускайте в договоре недвусмысленных формулировок и завуалированных платежей. Четко определяйте сроки периодических выплат, а также порядок оплаты и случаи возврата так называемого депозита или гарантийного платежа​.

Если договор аренды «валютный», то обязательно конкретизируйте курс валюты или условных единиц для всех случаев: расторжение договора, возврат платежей, компенсация убытков собственнику и т.п.

В нашей практике постоянно встречаются судебные споры, связанные с возвратом гарантийных депозитов. В одном из дел судебный конфликт возник между собственником и арендатором при освобождении помещения в связи с истечением срока аренды.

Стороны не могли определить размер гарантийного депозита, зафиксированного в договоре аренды в валюте, но оплаченного в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты.

Дело для клиента было выиграно, но если бы договор подробно регулировал этот вопрос, долгого и объемного суда удалось бы избежать.

Не делайте подарков

Зачастую компании вынуждены осуществлять в офисе или производственном помещении ремонт или переустройство. Такие вложения существенны и соизмеримы с арендными платежами за длительный срок.

Не забывайте урегулировать вопрос компенсации арендодателем этих «неотделимых улучшений имущества» (ремонт, перестройка, установка несъемного оборудования и т.п.) при расторжении договора аренды. Нормы действующего законодательства «по умолчанию» не предусматривают компенсацию арендатору подобных финансовых вложений. Если иного не предусмотрено договором.

Заранее согласуйте и зафиксируйте размер или порядок определения такой компенсации (например, путем независимой оценки), а также порядок и сроки ее выплаты. Также желательно в договоре прописать и порядок фиксации сторонами факта выполнения таких работ и их объема.

Один из наших клиентов, пожелавший открыть ресторан, обговорил с арендодателем улучшения помещения только на словах. В договор никаких положений внесено не было.

Когда он вложил огромные суммы и ресторан был открыт, с собственником возник конфликт.

К конечном счете арендатору пришлось покинуть помещение, потеряв финансовые вложения в его перепланировку, отделку и переоборудование. Обращаться в суд было бессмысленно.

Аккуратней со своим имуществом

В случае возникновения конфликтов арендатор часто находится в невыгодном положении, т.к. собственник может закрыть доступ в помещение и заблокировать там имущество компании под любым предлогом. При этом арендодатель часто ссылается на нормы закона «об удержании» и обосновывает свои действия якобы гарантией компенсации своих убытков.

Есть большая вероятность, что имущество будет удерживаться до рассмотрения спора судом, а может, и вообще пропадет бесследно. Поэтому если конфликт перешел в открытую фазу, то лучше предпринять меры для оперативного освобождения помещения с вывозом имущества.

При этом необходимо надлежащим образом письменно уведомить собственника (например, направив ему заказанным письмом на юридический адрес соответствующее уведомление с подписанными с вашей стороны актами сдачи помещений) об освобождении помещения, чтобы не попасть на дополнительные арендные платежи за фактическое пользование имуществом.

Если же имущество неправомерно удержано арендатором, то обращайтесь в правоохранительные органы с заявлением о неправомерности действий по ст.330 УК РФ (самоуправство). Или можно заявить иск в суд об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Наш клиент (владелец магазина спортивных товаров) при блокировании своего магазина собственником вызвал сотрудников полиции. Сам выезд и доводы сторон были зафиксированы.

Потом было подано соответствующее заявление о преступлении по указанной статье.

В возбуждении уголовного дела впоследствии было отказано, однако собственник не стал связываться с арендатором, разрешив ему съехать со своим имуществом. После чего спор продолжился в гражданском порядке.

Источник: http://www.rbc.ru/opinions/own_business/24/08/2016/57b46a149a79476dade6ecc9

Договор найма квартиры. Что проверить у хозяина

Как взять помещение в аренду, если не могу найти собственника?

Договор найма квартиры раз в жизни подписывал каждый из нас. Но проверял ли кто-нибудь документы на квартиру, прежде чем поставить подпись?

Как понять, что перед вами не мошенник, сдающий по пять чужих квартир в день; как снять жилье у семейной пары и не стать жертвой их семейных ссор; как не довериться липовому представителю собственника — посмотрим, какие документы нужно спрашивать с хозяина квартиры и на что обратить особое внимание.

В быту мы слышим неверное использование юридических терминов: риелторы часто говорят о «договоре аренды квартиры», имея в виду договор, который обычный человек заключает на наем жилья. Договор аренды и договор найма — это разные договоры, и закон регулирует их по-разному.

Основное отличие найма от аренды — цель использования помещения и наниматель. Термин «наем» применяется только к жилым помещениям, если нанимателем при этом является человек, а не юридическое лицо. Аренда — это использование нежилых помещений и зданий кем угодно, либо жилых помещений юридическим лицом.

Разные цели использования помещений ведут и к разному регулированию законом: права гражданина-нанимателя защищены больше. На квартиру, в которой вы будете жить, нужно заключать договор найма.

К жилому помещению по договору найма больше обязательных требований: оно должно быть изолированным и пригодным для проживания. В аренду же может передаваться любое помещение, если оно устраивает арендатора и подходит для его целей. Полуразрушенный цех завода может быть отдан в аренду под фотосъемки, но не может стать предметом договора найма.

Квартира на самом деле принадлежит другим людям, которые внезапно приезжают выселять нанимателя. Это могут быть настоящие жильцы, супруги или родители. Договор окажется недействительным, потому что наниматель заключил его с кем-то, кто не имел прав на эту квартиру.

Квартира окажется предметом затяжного судебного разбирательства, и, когда оно закончится, законные владельцы выселят нанимателей. Или не когда закончится, а просто так.

При выезде хозяева не вернут страховой депозит на основании того, что наниматель якобы повредил их антикварную люстру. Никакой люстры в квартире не было, но на суде этого не докажешь.

Квартиру сдал муж, не имеющий на это права, потому что квартира куплена в браке. Договор будет недействительным: распоряжаться купленным в браке жильем могут только оба супруга, если у них нет другого юридически оформленного соглашения на этот счет.

Договор найма, подписанный представителем, окажется недействительным, потому что срок доверенности давно истек или потому что у представителя есть право на показ квартиры, а на подписание договора — нет.

Тогда договор будет подписывать лично хозяин или его полномочный представитель. Прежде всего просите показать свидетельство о государственной регистрации права собственности.

Сверяйте данные в свидетельстве с паспортом хозяина квартиры и с номером страхового свидетельства обязательного пенсионного страхования (СНИЛС)

Случается, что данные из свидетельства не совпадают с паспортом. Например, хозяин квартиры потерял старый паспорт, а новый не стал вносить в свидетельство. Или собственница вышла замуж, изменила фамилию, но так и не дошла до Росреестра, чтобы обновить свидетельство.

Информация о старых выданных паспортах находится на последней странице актуального паспорта — сверяйте данные свидетельства по ней. Если этих данных нет, то перед вами может быть человек без права собственности на эту квартиру. Остерегайтесь.

Если у квартиры три равных сособственника, то здесь будет написано: «⅓ (одна третья) доли в праве собственности», а на обороте свидетельства перечислены остальные собственники и их доли в праве. Доли могут быть и неравными: например, ¾ у одного собственника и ¼ у другого:

Для заключения договора найма такой квартиры нужно согласие всех собственников: договор подписывают либо все сразу, либо один из собственников с доверенностью от остальных. Но это не отменяет того, что все свидетельства нужно запросить и внимательно проверить. И помните, что чем больше у жилья собственников, тем больше риск того, что один из них в любой момент может вас выселить.

Все обременения, в том числе ипотека, перечисляются в графе «Ограничения (обременения) права». Здесь вы увидите и срок ипотеки, и название банка, которому квартира отдана в залог:

Поинтересуйтесь у хозяина, какую сумму кредита ему приходится платить: может оказаться, что это и есть ваша плата за квартиру. Тогда чем исправнее вы будете платить, тем меньше можете беспокоиться, что собственник не сможет рассчитаться с банком, а квартиру затянут в судебные разбирательства из-за кредита.

Супруги могут в любой момент поссориться (особенно молодые). Чтобы не зависеть от их взаимоотношений, подстрахуйтесь в договоре:

  1. Если у супругов есть брачный договор, напишите об этом в договоре на квартиру.
  2. Пропишите, что супруги должны предупредить вас о важных изменениях в их отношениях: что они решили заключить брачный договор или расторгнуть существующий; что они вносят в брачный договор изменения, которые могут повлиять и на ваш с ними договор.
  3. И предусмотрите ответственность супругов на случай, если они не предупредят вас обо всём перечисленном. Например, штраф в размере месячной платы за квартиру за то, что они подписали брачный договор и не сказали вам.

Чтобы узнать, не пытается ли скрытный муж сдать вам семейное жилье, сверьте дату штампа о браке и дату «документов-оснований». Если брак заключен до получения квартиры, то она принадлежит совместно супругам и муж не может распоряжаться ею без согласия жены:

Так случается, если собственник квартиры живет в другом городе, уехал в кругосветное путешествие, надолго попал в больницу, владеет крупным бизнесом или по другой причине не может лично подписать с вами договор. Пока хозяин квартиры занят, его недвижимостью может заниматься другой человек по доверенности. Изучите эту доверенность.

Вместо доверенности у представителя может быть посреднический договор: агентский договор, договор комиссии и др. В них проверяйте то же, что и в доверенности: срок, паспортные данные, полномочия.

И помните, что без доверенности даже близкие родственные отношения не дают права заключать договор за хозяина квартиры: дочь не может подписывать договор на квартиру матери или отца, бабушка не имеет права подписывать договор за внучку, даже если внучка очень занята. Не покупайтесь ни на какие отговорки.

Вы проверили свидетельства, а сомнения по поводу прав на квартиру так и не отступили? Закажите выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРП) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости

Такая выписка покажет, кто на сегодняшний день является собственником помещения. Выписка стоит 750 рублей, заказывается в любом из многофункциональных центров и готовится 3 рабочих дня. Можно заказать ее в электронном виде, а если вы торопитесь — специальные компании готовят выписки и за один день, но обойдется она в 1000—3500 рублей.

  1. Внимательно проверяйте документы о праве собственности: сравнивайте личные данные и описание квартиры.
  2. Проверьте свидетельства каждого собственника квартиры и подписывайте договор со всеми собственниками.
  3. Проверьте, не заложена ли квартира. Узнайте детали договора об ипотеке.
  4. Проверьте, есть ли у хозяев квартиры брачный договор. Подписывайте договор сразу с обоими супругами или просите согласие на сделку.
  5. Договор подписывается только с собственником жилья или представителем по доверенности. Проверьте паспортные данные, полномочия и срок действия доверенности представителя.
  6. Самый надежный вариант — заказать выписку из ЕГРП.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/netudoma/

Разделяй и сдавай в аренду: когда и как нежилую недвижимость можно сдавать по частям

Как взять помещение в аренду, если не могу найти собственника?

Далеко не всегда арендаторы готовы арендовать все офисное здание или даже весь офис: порой им достаточно лишь части нежилого помещения. Правда, при заключении такого договора неизбежно возникают вопросы.

Как правильно определить предмет? Каким критериям должна отвечать часть помещения, чтобы стать предметом аренды? Почему разделить недостроенный объект недвижимости между арендаторами не получится? Ответы на них (к сожалению, не всегда однозначные) дает судебная практика.

Среди собственников коммерчес­кой недвижимости довольно широко практикуется передача в аренду нежилых помещений не полностью, а только их час­ти. Часто это обусловлено тем, что передача всего объекта невозможна в связи с необходимостью обеспечения режима общего пользования.

Например, в холле гостиницы, представляю­щем собой единое помещение, может быть размещен небольшой ресторан, который будет занимать только часть холла, с возможностью использования остальной, незанятой, части другими лицами (самим собственником, постояльцами гостиницы, арендаторами и др.).

Собственник сможет использовать незадействованную часть нежилого помещения под размещение иных объектов на условиях аренды или для собственных нужд. Такая ситуация встречается повсеместно в связи с необходимостью экономного и рационального использования нежилых помещений, достижения собственником максимального экономического эффекта от использования своей коммерчес­кой недвижимости.

Если собственник сотрудничает с постоянными арендаторами, которые нацелены на длительное партнерство, и при этом он не планирует менять схему размещения объектов на этаже, где используются части помещений, то он может осуществить выдел час­ти помещения, постановку его на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта и регистрацию в ЕГРП. Поскольку определенная часть помещения используется постоянно конкретным арендатором под размещение торгового объекта, собственник может оформить выдел такой части для регистрации долгосрочного договора аренды.

Для сдачи в аренду офисные помещения можно разделить

Право собственности дает владельцу коммерческой недвижимости возможность осуществлять с ней при необходимости три операции, а именно: разделение, слияние и выделение.

Под разделением следует понимать прекращение существования прежнего объекта недвижимости и возникновение на его основе двух или более обособленных объектов. Слия­ние представляет собой обратную операцию, когда в один объект объединяются несколько.

При выделении объекта недвижимости прежний объект продолжает существовать в качестве самостоятельного объекта учета (меняются только его количественные характеристики в результате выделения части объекта), и при этом возникает еще один (новый) обособ­ленный объект недвижимости.

Действующее законодательство РФ рассматривает такие объекты как вновь созданные, а значит, право на них возникает с момента их государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ). После регистрации возможно распоряжение такими объектами.

Чтобы выделить из состава принадлежащего ему здания отдельное помещение и сдать его в аренду, собственник сначала должен провести техничес­кий и кадастровый учет объекта, зарегистрировать право на него.

И только пос­ле того, как он оформит право собственности на часть помещения, он сможет передать ее в долгосрочную аренду, при условии государственной регистрации соответствующего договора в Росреестре.

Аренду на длительный срок, конечно, можно оформить и без регистрации. Например, заключив договор на неопределенный срок, который не нуждается в государственной регистрации, или на период меньше года с условием об автоматичес­кой пролонгации.

Кроме того, можно заключить и договор на несколько лет, имея в виду подход, в силу которого незарегистрированный договор долгосрочной аренды недвижимос­ти все равно порождает между его сторонами обязательственную связь, но не дает им право противопоставлять его третьим лицам (п.

3 Обзора судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными, утв. информационным письмом Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165).

Можно вообще отказаться от модели договора аренды, если предоставление части помещения на время не связано с передачей прав владения и пользования.

Это, например, может быть договор возмездного оказания услуг, по которому собственник недвижимости предлагает за плату ее часть для размещения имущества контрагента (часть крыши под размещение рекламных конструкций, антенного или иного технического оборудования, место для размещения транспортных средств в подземном паркинге, часть торгового зала для размещения банкомата или платежного терминала и т.п.).

Однако многие арендаторы, инвестирующие свои деньги в переустройство и ремонт арендуемых помещений, хотят иметь именно долгосрочный договор аренды, прошедший государственную регистрацию, как гарантию защиты своих прав.

В ряде случаев наличие таких договоров рассматривается уполномоченными органами власти как обязательное условие для совершения каких-либо действий.

К примеру, для получения лицензии на реализацию алкогольной продукции лицензиат обязан иметь торговые и складские помещения на праве собственности, в хозяйственном ведении или на основании договора аренды на срок от одного года (п. 2.3 ст. 11 Федерального закона от 22.11.

95 № 171-ФЗ «О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции и об ограничении потребления (распития) алкогольной продукции»).

В указанных случаях владельцам коммерческой недвижимости приходится идти навстречу контрагентам и оформлять выдел помещений в здании для последующей сдачи в долгосрочную аренду, чтобы удержать арендаторов и обеспечить себе стабильный и регулярный доход.

Регистрировать право на выделенный объект Росреестр должен самостоятельно

Как было отмечено выше, преж­де чем обратиться в регистрирующий орган с заявлением о регистрации прав, собственникам необходимо провести технический учет в случае преобразования зданий, помещений, с последующей постановкой на кадастровый учет новых объектов.

Всем вновь образованным объектам должны быть присвоены новые кадастровые номера. По результатам кадастрового учета происходит индивидуализация объекта недвижимости.

Отсутствие кадастрового учета преобразованных объектов является препятствием для государственной регистрации прав на них.

Для оформления выдела час­ти помещения собственнику необходимо будет воспользоваться услугами кадастрового инженера по составлению технического плана помещения, а после этого обратиться в Росреестр для постановки на кадастровый учет каждого вновь образованного обособленного объекта недвижимости (ст. 16, 17, 20—22, 24 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», далее — Закон № 221-ФЗ). Только после этого можно будет зарегистрировать право собственности.

При разделе, выделе доли в натуре или других предусмот­ренных законом действий с объектами недвижимос­ти записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы ­ЕГРП, и на них открываются новые дела правоустанавливающих до­кумен­тов с новыми кадастровыми номерами. Все перечисленные действия, как и регистрация права собственности на вновь образованный объект, относятся к обязанностям регистрирующих органов (п. 9 ст. 12 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Закон не возлагает на собственника недвижимого имущества обязанности повторно регистрировать свое право на отдельные части объекта недвижимости, предоставлять заявления о государственной регистрации прекращения права собственности на первоначальный объект недвижимости, регистрации права собственности на оставшуюся часть данного объекта, а также уплачивать государственную пошлину (постановление ФАС Поволжского округа от 14.07.2009 по делу № А65-26458/2008). Однако за получением свидетельства о праве собственности собственник должен будет обратиться сам.

Однако следует учитывать, что выделение отдельных нежилых помещений возможно только в достроенном здании. Выделение в объекте незавершенного строительства нежилых помещений как самостоятельных объектов гражданских прав противоречит действующему законодательству.

Это связано с тем, что существование объекта незавершенного строительства подразумевает возможность его дальнейшего изменения и преобразования в здание или сооружение, что может повлечь как изменение имущества, которое может быть отнесено к общему, так и изменение количества и характеристик помещений в таком объекте.

Поэтому до окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию невозможно установить ни число и характеристики помещений в нем, ни доли в общей собственности на общее имущество; до ввода объекта недвижимости в эксплуатацию невозможно нормальное использование инженерного оборудования, а следовательно, и нормальная эксплуатация помещений (Определение ВС РФ от 13.10.2014 по делу № 306-ЭС14-2019, № А65-25514/2013).

Выделенную часть помещения собственник может предоставлять в долгосрочную аренду на общих основаниях, не опасаясь отказа в регистрации такого договора аренды, поскольку после постановки час­ти помещения на кадастровый учет она должным образом индивидуализирована, конкретизирована ее площадь, поэтому никаких препятствий для регистрации договора аренды в этом случае не имеется.

Два подхода к регистрации долгосрочной аренды неизолированных объектов

С учетом сказанного выше, закономерно возникает вопрос: вправе ли собственник коммерческой недвижимости сдавать ее часть в долгосрочную аренду без выдела и проведения кадастрового учета в качестве самостоятельного объекта недвижимости? Будет ли достаточным для идентификации такого предмета аренды описать часть помещения в составе целого и обозначить на выкопировке поэтажного плана, которая является приложением к договору аренды?

В судебной практике на этот счет нет единого мнения. Сторонники первого подхода полагают, что даже при отсутствии регистрации прав на часть объекта она может быть передана в аренду, если предмет договора достаточно четко идентифицирован. Второй подход основан на необходимости легального выдела части помещения для распоряжения конкретно ей.

Так, придерживающиеся первого подхода суды считают, что если из выкопировки из по­этажного плана следует, что стороны договорились о том, какая часть помещения передается арендатору, то предмет аренды согласован и оснований для отказа в регистрации договора аренды нет (постановление ФАС Северо-Западного округа от 10.02.2014 по делу № А26-2509/2013).

Провести кадастровый учет неизолированной части помещения невозможно (ее нельзя идентифицировать в кадастровом учете), и потому передача в аренду такой час­ти нежилого помещения не ведет к изменению характерис­тик объекта, подлежащих учету в государственном кадастре недвижимости (ч. 1 ст. 16 Закона № 221-ФЗ).

В такой ситуации необходимо исходить из того, насколько полно в договоре аренды стороны описали его предмет. Если в договоре аренды содержится максимально полное описание и у самих сторон никаких разногласий на этот счет не имеется, то в регистрации договора аренды не может быть отказано (постановление ФАС Северо-Западного округа от 19.07.

2012 по делу № А26-7054/2011).

Источник: https://www.eg-online.ru/article/264858/

Блоги профессионалов на «Ведомостях»

Как взять помещение в аренду, если не могу найти собственника?

Аренда коммерческой недвижимости в кризис остается для бизнеса самым дешевым способом обеспечить себя офисом, складом или торговым помещением. Но арендатору надо внимательно подходить как к выбору объекта аренды, так и к согласованию условий договора с арендодателем. Какие распространенные ошибки совершают арендаторы?

Аренда объекта, на который отсутствует разрешение на ввод в эксплуатацию. При строительстве помещений для сдачи в аренду застройщики зачастую заключают договоры и получают обеспечительные платежи от арендаторов до получения разрешения на ввод здания или сооружения в эксплуатацию.

Поэтому арендатор должен в первую очередь убедиться в законности арендуемого помещения: запросить у арендодателя разрешение на строительство, а также документы о его правах на земельный участок, категории земель и виде разрешенного использования.

Такие меры должны быть приняты, чтобы исключить риск аренды самовольной постройки, поскольку арендный договор по самострою, скорее всего, будет признан судом недействительным. Тогда арендатор не сможет вернуть денежные средства, внесенные в счет арендной платы.

Аренда самостроя нередко становится предметом рассмотрения в арбитражных спорах.

Так, в Московском регионе организация, арендовавшая два последних этажа в шестиэтажном здании, требовала взыскания с арендодателя сумм, уплаченных по договору аренды, который ранее был признан судом недействительным.

Причина – арендуемые этажи были надстроены к четырехэтажному зданию и обладали всеми признаками самовольной постройки. Все инстанции отказали арендатору во взыскании денежных средств.

Также арендаторам надо учитывать, что использовать для своих целей арендованное помещение в здании, не введенном в эксплуатацию, они не смогут.

Арендодатель в этой ситуации вправе передать помещение арендатору только для ремонтных работ. Любая иная деятельность в таком помещении запрещена и наказывается административным штрафом в соответствии с п. 5 ст. 9.

5 Кодекса об административных правонарушениях в 10 000–20 000 руб.

Нечеткое разделение расходов на оплату коммунальных услуг. Согласно ст. 616 Гражданского кодекса (ГК) арендодатель и арендатор могут самостоятельно договориться, на кого будут возложены расходы по содержанию арендованного имущества, т. е. коммунальные платежи.

Неопытные арендаторы при составлении договора не всегда обращают внимание на данный пункт, что зачастую приводит к возникновению непредвиденных расходов, а иногда и к судебным тяжбам.

Практика судов однозначна: арендатор обязан нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено договором.

Например, в Липецке индивидуальный предприниматель сдал в аренду принадлежащее ему помещение в двухэтажном здании под торговлю продовольственными товарами и алкоголем.

После расторжения договора аренды по инициативе арендодателя арендатор обратился в суд с иском о взыскании уплаченных арендатором коммунальных платежей, считая, что арендодатель таким образом неосновательно обогатился.

Позиции судов всех инстанций были однозначны: не произошло никакого неосновательного обогащения, так как оплата коммунальных услуг является обязанностью арендатора в силу положений ст. 616 ГК.

Несогласованные цели пользования. Каждая компания при выборе объекта аренды отталкивается от собственных целей. При составлении договора такие цели должны быть согласованы с арендодателем и, кроме того, должны соответствовать назначению помещения, предусмотренному проектной и технической документацией.

Если назначение объекта аренды не соответствует условиям договора (например, арендуется жилое помещение для складских, учебных и любых иных целей, кроме проживания людей), то договор с таким условием будет признан недействительным как нарушающий ст. 288 ГК.

Подобные случаи не редкость в судебной практике. Например, в одном из дел в Омской области компания под типографию арендовала жилое помещение в общежитии университета.

По иску прокуратуры договор аренды указанного помещения был признан недействительным, а жилое помещение – подлежащим освобождению.

Несогласованные улучшения арендуемого помещения. У арендатора нередко возникает необходимость переоборудовать помещения, чтобы они соответствовали потребностям бизнеса.

Все улучшения, а также связанные с ними расходы надо заранее согласовать с арендодателем во избежание негативных последствий. Законы предполагают два типа улучшений арендованного имущества – отделимые и неотделимые, однако критерии их определения туманны.

Поэтому вопрос об улучшениях рекомендуется отдельно согласовать в договоре. Зачастую затруднения возникают с неотделимыми улучшениями. Если в договоре не были согласованы условия по ним, то по общему правилу расходы на них ложатся на арендодателя.

Однако в судебной практике нередко встречаются дела, когда арендодатель отказывается возмещать затраты и арендатору приходится взыскивать стоимость неотделимых улучшений в судебном порядке.

Так, в Московской области компания арендовала часть офисного здания. Некоторые помещения были переданы арендатору без отделки.

Для их использования под офисы арендатор с согласия арендодателя провел ремонтные и отделочные работы (включая работы по внутреннему электроснабжению, установку систем вентиляции, кондиционирования, пожарной сигнализации).

Но суды отказали арендатору во взыскании стоимости неотделимых улучшений, потому что арендатор не представил доказательств того, что в результате произведенных работ арендодатель получил выгоду. Таким образом, арендатору необходимо прописать в договоре все условия, чтобы потом годами не судиться с арендодателем.

Автор – юрист адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры»

Источник: https://www.vedomosti.ru/management/blogs/2016/03/25/635037-chetire-oshibki-biznesa-arende-pomeschenii

Юрист Адамович
Добавить комментарий