Как забрать свою долю с приватизированной квартиры?

Собственника доли в квартире можно заставить ее продать – Рынок жилья

Как забрать свою долю с приватизированной квартиры?

25.09.2014 | 15:20 162492

Собственник большей доли в квартире может по решению суда выплатить компенсацию собственнику меньшей, даже вопреки его желанию. Долгое время подобное было невозможно, но Верховный Суд России создал прецедент.

В 2012 году Верховный Суд, разбирая спор нескольких собственников одной квартиры, вынес революционное решение. У каждого из них были доли в общей недвижимости.

Рассмотрев все доводы и прежние судебные решения, Верховный Суд постановил: права собственника большей доли могут быть защищены принудительной выплатой денежной компенсации.

При этом собственники существенно меньшей доли утрачивают на нее право.

Тяжелое наследие приватизации

Возможность продавать и покупать не только целые квартиры, но и их части возникла у граждан в начале 1990-х, когда был принят закон о собственности. А доли появились благодаря тому, что квартира могла быть приватизирована на несколько человек – как членов семьи, так и просто зарегистрированных в ней граждан.

С тех пор доли превратились в ходовой товар. «Исходя из анализа данных Росреестра, количество сделок купли-продажи с долями в жилых помещениях в Петербурге составляет около 40% от всех зарегистрированных, – говорит руководитель Центра исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости» Марина Чижкова.

– И это только купля-продажа, а есть еще дарение, наследование и пр. Так что этот показатель может быть намного больше».

Граждане нередко приобретают всего пару метров ради того, чтобы получить регистрацию.

А иногда это делается и с неблаговидными целями – вселиться, превратить жизнь соседей в ад и в перспективе завладеть всей жилплощадью.

На торговле долями в квартирах специализируются иные нечистоплотные риэлторы, имеющие связи с криминальным миром. Первые проводят сделки, вторые обеспечивают давление. Случается и так, что в один прекрасный день у кого-то из собственников появляются свои интересы, которые расходятся с интересами всех остальных. При этом у кого-то в собственности может быть мизерная доля всей квартиры, всего пара квадратных метров. Юридически такой собственник имеет полное право пользоваться ею – проживать, продать, сдать в аренду, зарегистрировать там супругу или ребенка. Но практически это нонсенс, ведь пользоваться парой метров, не нарушая границ соседней собственности, невозможно. Когда собственник малой доли сам готов отказаться от нее, то все очень просто. Он либо дарит, либо продает свои метры сособственнику. Правда, последний не всегда готов платить. Особенно, когда с него требуют ту часть рыночной стоимости квартиры, которой он и так давно пользуется без всяких препятствий со стороны (сособственники, имеющие столь малые доли чаще всего проживают где-то в другом месте).

В таком случае можно уведомить своего «более состоятельного» соседа о намерении продать  долю в квартире. Он может в течение 30 дней воспользоваться преимущественным правом покупки. Если право не будет использовано, то можно продавать третьим лицам.

Другое дело, найдутся ли такие. Ведь если доля – не отдельная комната в коммуналке, а непригодные для жизни на них несколько метров, то мало кому нужна такая сделка.

В таком случае на владельца большей доли подают в суд с целью принудить его выкупить меньшую долю. И такие судебные решения были.

Тушинское дело

Но гораздо интереснее обратная ситуация, когда собственник большей доли желает стать единым владельцем квартиры, но собственник меньшей всячески противится этому. В течение двух десятков лет со времени старта приватизации в российской судебной практике не было прецедентов, когда было бы принято решение об обязании собственника продать его долю в квартире.

Однако относительно недавно Верховный Суд РФ такой прецедент создал. Дело было в столице. Гражданка N обратилась в суд с иском к бывшему мужу. Когда-то она приобрела трехкомнатную квартиру и прописала в ней мужа. Брак распался. Районный суд признал за женщиной 13/14 доли в квартире. Бывшему супругу досталось 1/14.

Его доля, в пересчете на площадь соответствовала 2,5 кв. м жилой площади. После развода бывший супруг в квартире не появлялся и никакого беспокойства гражданке N не доставлял. Зато спустя некоторое время он подписал договор пожизненного содержания с сыном от другого брака. Тот прописался в квартире сам и прописал свою дочь.

Затем договор с сыном был расторгнут, но подписан новый – такой же – с невесткой. Собственницей 1/14 доли стала уже она. В итоге на 1/14 квартиры прописаны двое родителей, несовершеннолетний ребенок и бывший муж гражданки N.

Гражданка N обратилась в Тушинский районный суд с иском, где требовала прекратить право собственности невестки бывшего мужа на 1/14 доли, предоставить ей возможность выплатить невестке компенсацию за долю и выписать всех посторонних для N людей, включая несовершеннолетнего ребенка (сын невестки). Семья из четырех человек не собирались отступать.

Более того, во встречном иске они требовали не только, чтобы им не мешали вселиться в спорную квартиру, но и считали возможным определить для них порядок пользования одной комнатой в этой квартире. Тушинский районный суд частично удовлетворил оба иска. Согласился с иском женщины к сыну мужа и признал его прекратившим право пользования и постановил выписать.

Однако и встречный иск невестки о вселении на эти 2,5 кв. м суд тоже удовлетворил. Во всех остальных просьбах с обеих сторон суд отказал. Городской суд это решение оставил без изменения. Таким образом, районный и городской суды не помогли гражданам, а только окончательно запутали и без того сложную ситуацию.

Поэтому владелица большей части квартиры решила искать правды в Верховном Суде.

Верховный Суд заявил, что обе судебные инстанции – и районный и городской суды – «существенно нарушили нормы материального права». И решил, что истица должна выплатить своим соседям «принудительную компенсацию», а право собственности невестки должно быть прекращено.

Верховная логика

Тушинский районный суд рассуждал так. Квартира состоит из одной изолированной комнаты площадью 11,4 кв. м и двух проходных по 8 и 16 кв. м. Та самая 1/14 доли составляет 2,5 кв. м жилой площади… но такого помещения в квартире нет. По статье 252 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), компенсация за незначительную долю не может быть принудительна.

Поэтому иск о прекращении прав собственности всех вновь прописавшихся и выплате им компенсации райсуд не удовлетворил. Ребенку суд прописку оставил, так как родители решают, где ему жить. Одним из родителей и является невестка. Она же – собственник этих 2,5 кв. м. Поэтому имеет право зарегистрировать там сына.

Бывшему мужу суд также оставил прописку, так как он был вселен к собственнице, жене, во время брака, а после развода он по закону (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ) «не утратил право пользования квартирой по месту регистрации». Однако Верховный Суд ту же самую ситуацию оценил иначе. По ГК РФ общее имущество можно делить по согласованию между собственниками.

Если выделить долю невозможно без ущерба имуществу, то собственник, с его согласия, может получить долю деньгами. Далее Верховный Суд рассуждал так. Определить порядок пользования жилым помещением новым собственникам при размере их доли нельзя.

Точно также и определить порядок пользования «части общего имущества, соразмерной их доле», как записано в 247-й статье ГК РФ, тоже нельзя. Родственники бывшего мужа, включая несовершеннолетнего, никогда в спорную квартиру не вселялись и для собственника большей доли они – посторонние люди.

Бывший муж после развода этой квартирой не пользовался. По статье 288 ГК РФ жилые помещения предназначаются для того, чтобы в них жить, а доля в 2,5 кв. м для этого непригодна, так как ее не представляется возможным «выделить в натуре». Поэтому Верховный Суд принял оценку экспертов, по которой мизерная доля стоит 400 тыс. руб.

Эта сумма и стала размером принудительной компенсации, которой и добивалась гражданка N. По поводу ребенка суд решил, что местом жительства несовершеннолетних является жилье их родителей, а они в спорной «трешке» никогда не жили (ст. 20 ГК РФ). А соответственно, право пользования квартирой не приобрели.

Знала ли истица, что ее иск войдет в историю судебной практики!.. Ведь данное решение Верховного Суда объясняет нижестоящим судам, как применять закон в подобных ситуациях, когда конфликт между сособственниками, казалось бы, неразрешим.

Мнения

Директор департамента расселения агентства недвижимости Home estate Аркадий Леонов:
– «Если у квартиры много собственников, они никак не могут поделить ее самостоятельно, а при этом у всех есть другое жилое имущество в собственности, то о продаже мелких долей крупному собственнику говорить вполне уместно. Другое дело, если данный объект является для “мелкого” собственника единственным местом жительства. Тогда, конечно, это будет несправедливо».

Юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры»Софья Соколова:
– «При таком подходе существует очень большой риск, что собственников небольших долей в коммунальных квартирах будут шантажировать судами.

Мол, не хотите отдавать по-хорошему, так мы пойдем в суд.

Поэтому, с нашей точки зрения, хотя описываемое решение Верховного Суда и должно служить ориентиром при разрешении вопросов в аналогичных делах, судам следует внимательно рассматривать каждый случай, основываясь при этом на конституционных принципах».

Генеральный директор «Консультационного Центра по Долевому Строительству и Недвижимости»Анна Максимова:
– «Это революционное решение Верховного Суда, вопреки всей предыдущей практике. Тем не менее не думаю, что все суды теперь поголовно будут выносить подобные решения. Все будет зависеть от каждой конкретной ситуации».

Вячеслав Березниченко    Коллаж: Татьяна Воронина   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/102423/

Мне нужны деньги. Могу ли я продать свою долю в квартире без согласия остальных?

Как забрать свою долю с приватизированной квартиры?

Здравствуйте, уважаемая редакция Т—Ж. Спасибо, что повышаете финансовую грамотность населения.

У меня такая ситуация. Есть трехкомнатная квартира, в которой прописаны мама, папа, я и брат. Квартира приватизирована, и у каждого из нас по ¼ доли, есть свидетельства о государственной регистрации права. Родители в дальнейшем собираются отдать свои доли мне и брату.

Я хочу, чтобы мы все продали квартиру и каждый купил себе отдельное жилье, самостоятельно доплатив недостающее. Но брат хочет строить дом, а если нашу квартиру продать, то жить ему на время стройки будет негде, снимать дорого, поэтому он против продажи. Я считаю, что это его проблемы, но родители не хотят портить отношения и поэтому ничего не делают, хотя в принципе не против продажи.

У нас с братом отношения испортились: он в ближайшие годы продавать общую квартиру не хочет, а я не хочу дожидаться его согласия и подстраиваться под его желания.

Я женат, жить с родителями и братом не собираюсь, планирую переехать в отдельную квартиру. На ее покупку мне не хватает как раз той суммы, которую я мог бы получить, продав свою долю в общей квартире.

Кредит брать принципиально не хочу.

Есть ли законный способ сейчас продать свою долю квартиры по рыночной цене без согласия остальных? Или это возможно только через суд?

И еще: родители хотят отписать нам с братом свои доли и переехать жить на дачу. Если они так и поступят, смогу ли я законным способом продать свою половину квартиры без согласия брата и что для этого нужно?

Николай

Вы вправе продать свою долю в квартире в любое время, без суда и согласия остальных. Ст. 246 Гражданского кодекса РФ позволяет собственнику распоряжаться своей долей по своему усмотрению: дарить ее, продавать или обменивать. Но есть условие, которое надо соблюсти, чтобы все было по закону.

Сообщить о предстоящей продаже нужно письменно. У родителей и брата будет месяц на то, чтобы воспользоваться преимущественным правом и купить вашу долю в квартире.

Закон обязывает продавца указывать в сообщении о продаже цену и остальные условия продажи. Например, как будут совершаться расчеты и у кого останется право пользования квартирой после сделки.

Федеральная нотариальная палата даже составила методические рекомендации по соблюдению преимущественного права покупки доли и советует обязательно описывать сам объект недвижимости, цену продаваемой доли, порядок расчетов и сроки передачи имущества.

Если совладельцев несколько, извещение надо отправить каждому персонально. Поэтому если вы решите продать свою долю сейчас, вам надо уведомить родителей и брата. Если после того, как родители переоформят свои доли на вас с братом, — только его.

У вас на руках должно остаться подтверждение, что другие собственники получили уведомление о продаже доли. Обычно используется один из трех вариантов извещения:

  1. вручить уведомление лично и получить на втором экземпляре подпись, что совладелец его получил. Нужно, чтобы кроме подписи он поставил дату и собственноручно написал фамилию, имя, отчество: если дойдет до судебного разбирательства, так будет проще установить, что расписывался именно он;
  2. направить уведомление по почте заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения;
  3. обратиться к нотариусу, чтобы уведомление о продаже направил он.

На практике люди чаще выбирают третий вариант. В этом случае нотариус сначала выдаст вам свидетельство о направлении документов. А когда другой собственник получит уведомление — свидетельство о вручении документов.

Бывает так, что совладелец не получает уведомление. Например, если участник долевой собственности против продажи, он может специально не пойти на почту или не принять курьера. Этого можно ждать от вашего брата.

Тогда имеет смысл попросить нотариуса выдать свидетельство о том, что вы как продавец доли предприняли все меры, чтобы известить совладелец о предстоящей продаже. Такой документ выдают не все нотариальные конторы. Учитывая ваши отношения с братом, такое свидетельство может понадобиться. Поэтому нужно найти того нотариуса, который его выдаст.

Получивший извещение собственник может в письменном виде отказаться от преимущественной покупки. Тогда вы вправе сразу же оформлять сделку с другим покупателем. Если другой собственник письменного отказа не дает, нужно отсчитать месяц с момента, когда он получил уведомление, и только потом продавать свою долю.

Поэтому в любом случае советую вам продавать свою долю и извещать других собственников о продаже при помощи нотариуса.

Как следует обдумайте свое решение о продаже доли. Обратите внимание, что с продажи доли в квартире вы получите меньше денег, чем если бы вы с родителями и братом продали квартиру целиком и поделили деньги.

Отношения с братом оттого, что вы продадите долю сейчас, лучше не станут. Родители такое решение тоже могут не одобрить: не все спокойно отнесутся к постороннему человеку среди собственников общей квартиры.

Попробуйте посчитать, насколько выгодно будет продать долю сейчас. Возможно, вы потеряете меньше денег, если возьмете ипотеку, а через несколько лет закроете ее после продажи квартиры целиком. Мы писали, как определить рыночную стоимость, и сделали ипотечный калькулятор — просчитайте разные варианты. Не торопитесь.

Чтобы настроиться на переговоры с братом и родителями, почитайте нашу статью о том, как говорить с близкими о деньгах.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, кредитной истории или семейном бюджете, пишите: ask@tinkoff.ru. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/share-flat/

Как забрать долю в приватизированной квартире?

Как забрать свою долю с приватизированной квартиры?

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продажа доли в приватизированной квартире

Приватизация квартиры предполагает переход права собственности на недвижимость от государства к физическим лицами или организациям. Долевая собственность может быть закреплена как за гражданами, находящимися между собой в родственных отношениях, так и за посторонними лицами.

Правила продажи доли в приватизированной квартире

Также у нотариуса заверяют технический паспорт жилплощади, который необходимо получить в бюро технической инвентаризацией (БТИ), и 2 его копии.

В некоторых случаях требуется нотариальный отказ лиц, которые проживают в данной жилплощади, но отказываются от своей части в пользу родственников.

Совет 1: Как забрать свою долю квартиры

Если вашим правоустанавливающим документом является соглашение супругов о разделе, а не брачный договор, то нотариального удостоверения не требуется.

Если вы захотите продать свою долю, то вам придется учитывать преимущественное право на покупку доли каждого собственника квартиры.

Лучше сделать это официально: в письменной форме известите остальных собственников о продаже вашей доли и об условиях сделки.

Помните, что посылать извещение нужно минимум за месяц до продажи, потому что государственный регистратор будет делать экспертизу предъявленных вами документов, оценивать законность сделки и потребует документы, подтверждающие, что вы соблюли преимущественное право покупки.

Рекомендуем прочесть:  Шуметь по закону можно

Принудительное лишение собственника квартиры доли: порядок действий при обращении суд, судебная практика

Конечно, самым оптимальным вариантом раздела имущества является мирная договорённость между собственниками. Однако достичь соглашения удаётся не всегда, поэтому в судебной практике случаи имущественных споров между близкими родственниками встречаются не так уж и редко.

Как забрать долю в квартире

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

При увеличении квадратных метров у ребенка в результате приобретения недвижимости большей площади необходимость в таком согласовании отпадает.

Но в случае продажи такой документ обязателен.

Как правило, органы опеки одобряют решение о продаже части собственности жилья несовершеннолетнего, если:

Как продать долю в квартире? Советы юристов: как продать долю в приватизированной квартире

Она может быть выраженной дробно. К примеру, у двухкомнатной квартиры есть два собственника, доля каждого из них ½.

Если говорить о доле в натуре, то получается, что каждому человеку принадлежит одна из комнат, а помещениями общего пользования (кухня, коридор, кладовая) они будут владеть совместно.

Более того, после выделения доли они также будут иметь право пользоваться вышеперечисленными помещениями. В таком случае доля каждого становится личной, а соседи так и будут оставаться совладельцами.

Доля в приватизированной квартире: как ее продать

Процедура приватизации переводит квартиру в общее владение ее жильцов. Чаще всего это владение равное, если в добровольном порядке между жильцами не было заключено никакого иного соглашения.

И согласно действующему законодательству, каждый из приватизировавших жилье может распоряжаться принадлежащей ему в квартире долей как захочется.

Только сначала нужно выделить долю в приватизированной квартире из общего права собственности.

Рекомендуем прочесть:  Когда можно шуметь дома

Как получить свою долю в приватизированной квартире

Потом отправьте заказным письмом с описью вложения и уведомлением предложение о выкупе своей доли другим собственникам(причем на имя мамы, потому что брат несовершеннолетний и его офиц.опекун — это мать).

Если в течение 1 мес. не было согласия и вообще нет ответа, то смело выставляйте на продажу, но только по цене не ниже той, что указали в письме.Могу по символической цене отправить бланк предложения о выкупе.

Пишите если надо.

Источник: https://exjurist.ru/konsultatsiya/kak-zabrat-dolyu-v-privatizirovannoj-kvartire-2

Как получить долю в приватизированной квартире

/ Жилищные споры / Как получить долю в приватизированной квартире

Просмотров 14

Статус «приватизированная квартира» означает, что жилплощадь досталась в ходе приватизации. Изначально квартира числилась на балансе муниципалитета, но граждане перевели ее в долевую собственность. Однако жилье принадлежит ограниченному числу лиц – нанимателю и членам его семьи.

Возникает вопрос, а могут ли получить долю в приватизированной квартире третьи лица? Зачастую на жилье претендуют супруги и родственники. Что им нужно сделать и куда обращаться? Разберем юридические сделки и их особенности в современной жизни людей.

Кто может претендовать на долю?

Ограничений в плане кандидатов на долю не предусмотрено. Если приватизация недоступна юридическим лицам, то получить процент в квартире, скажем, от покупки, может любая организация.

В качестве получателей доли могут выступать:

  • наследники по закону или завещанию – если они вступили в наследство на долю в приватизированной квартире умершего (ст. 1142—1145, а также ст. 1121 ГК РФ);
  • иждивенцы умершего собственника – имеют право на обязательную долю, куда может входить жилое помещение;
  • одаряемый при дарении – физическое лицо, за исключением государственных и социальных работников, работников медицины и воспитательных организаций (ст. 575 ГК РФ);
  • покупатель – абсолютно любое число лиц, включая организации и государство.

Если квартира еще не перешла в статус приватизированной, получить доли могут все зарегистрированные граждане – наниматель и члены его семьи.

Сюда входят не только родственники, но и третьи лица (с согласия нанимателя и муниципальных властей). Участники приватизации имеют право на получение равных долей.

Например, если в семье 4 человека, жилье перейдет в общую собственность – каждый оформит ¼ часть жилплощади.

Заполучить долю в общем праве – значит стать одним из совладельцев квартиры. Подобные сделки могут происходить безвозмездно (дарение), а могут иметь денежный характер (например, купля-продажа).

Ниже рассмотрим, как можно приобрести часть приватизированной квартиры.

Объект дарения

Если у вас есть щедрый родственник, который хочет подарить долю – считайте, что вам повезло. Дарение пользуется популярностью среди членов семьи и родственников: родители и дети, бабушки и внуки, тёти и племянники (см. «Дарение доли квартиры близкому родственнику«)

Получение доли в результате дарения – выгодная сделка. Поскольку никакой оплаты не предусмотрено, собственнику не придется считаться с мнением остальных владельцев жилья. Достаточно найти одаряемого и заключить с ним договор дарения.

Для того, чтобы получить долю через дарение, потребуется:

  1. Обговорить все условия сделки.
  2. Составить дарственную и подготовить документы.
  3. Заверить ее у нотариуса, кроме случаев:
  • если приватизированная квартира принадлежит одному собственнику;
  • если процент выделен из доли дарителя (например, ему принадлежит ½ часть квартиры, откуда планируется подарить половину – итогом является ¼ часть дарителю и столько же одаряемому лицу);
  • если жилье в долевой собственности супругов, а доля дарится ребенку.
  1. Ожидать завершения регистрации в Росреестре.
  2. Рассчитать и уплатить подоходный налог – в случае, если стороны не являются близкой родней/супругами (п. 18.1 ст. 217 НК РФ).

Несовершеннолетние не могут выступить в роли получателя доли без своих родителей. Юридические действия по оформлению поручаются матери, отцу, опекунам или органу опеки.

Источник: https://registrmsk.com/kak-zabrat-dolyu-v-privatizirovannoy-kvartire/

Продав часть своей квартиры, человек рискует вскоре лишиться всего жилья

Как забрать свою долю с приватизированной квартиры?

В стране действуют хорошо организованные группы мошенников, которые завладевают недвижимостью, выкупая ее долю, а затем вынуждая людей продать за бесценок остальную жилплощадь «Продам треть квартиры», «куплю комнату в коммуналке» — такие объявления иногда встречаются на страницах специализированных рекламных изданий. Все они — либо результат конфликта соседей, распада семьи, либо желание обрести хоть какой-то угол, лишь бы свой. Но, оказывается, продажа части квартиры или дома может вылиться в огромную проблему для остальных жильцов. В стране действуют хорошо организованные группы мошенников или, как их называют, квартирных рейдеров, которые под прикрытием закона лишают людей их собственности. Рассказать о том, как можно продать одну комнату в квартире и какие возможны последствия, «ФАКТЫ» попросили юриста-консультанта агентства недвижимости «Бульвар Гордона» Максима Дячкова.

– В каких случаях люди продают комнату в своей квартире?

– Еще со времен Советского Союза нам осталось несовершенное законодательство, по которому мы вынуждены жить. Когда в 1992-1994 годах шла массовая приватизация жилья, все свидетельства выписывались без указания доли каждого собственника. Семья получала приватизированную квартиру как общую собственность.

Но в жизни бывают разные ситуации, люди сходятся, расходятся, состав семей меняется, и в этих условиях возникает ряд проблем. Например, в трехкомнатной квартире живут родители и сын, который решил отделиться, но никаких сбережений у него нет, только право на треть квартиры (идеальная доля). Чтобы продать комнату, нужно сначала выделить долю каждого владельца.

Кстати, в коммунальных квартирах продажа комнаты зачастую становится результатом конфликта между соседями.

– Существует ли разница между понятиями «доля» и «комната в квартире»?

– Конечно. Доля может не совпадать с размерами комнаты. Тогда она распространяется и на другие жилые помещения. Кроме того, в общем пользовании остаются кухня, ванная, коридор. Хорошо, если площадь и планировка позволяют разделить квартиру, выделив каждому жилое помещение. Но так бывает редко, да и площади комнат в наших домах отличаются.

Поэтому найти взаимовыгодный вариант очень сложно. Хуже, когда доля меньше площади одной комнаты. Если один из собственников не согласен с разделом по помещениям, например, ему предлагают только маленькую комнату, то его доля может быть выделена в судебном порядке. После этого он может реализовать свое имущество.

Чаще всего переход права собственности на часть квартиры или дома осуществляется путем дарения.

– А почему бы не провести обычную сделку купли-продажи?

– Независимо от того, выделена доля по суду или путем обычного раздела имущества, каждый совладелец квартиры, согласно закону, имеет приоритетное право на приобретение этой доли. В соответствии с процедурой, нотариус отправляет всем собственникам специальное письмо с уведомлением. Они обязаны расписаться в получении.

В письме сообщается, что часть квартиры выставлена на продажу и они имеют первоочередное право на ее выкуп. Решение они обязаны принять в течение месяца с момента получения уведомления.

Если совладельцы никак не отреагировали, то продавец отправляется к нотариусу, предъявляет все необходимые документы, в том числе квитанции о том, что письма доставлены, и реализует свою долю постороннему человеку.

Но тут есть множество уловок. Совладельцы стараются не принимать письмо и не расписываться в уведомлении.

Если даже они получили предложение о покупке доли, они могут заявить, что в отпущенный законом период были в больнице, отсутствовали в стране, находились в командировке и так далее.

На этом основании обойденный сособственник может предъявить иск о переводе на него прав и обязанностей покупателя.

А вот если человек подарил свою комнату в квартире, то приоритетное право не действует. Ибо по закону каждый гражданин волен сам решать, что и кому он дарит. Именно поэтому чаще продажа проводится путем подписания договора дарения, который всегда гораздо труднее оспорить, чем договор купли-продажи.

– Может ли часть квартиры или дома являться залогом при получении ссуды?

– Юридически может. Но нормальные банки часть квартиры в залог не берут и кредиты под нее не выдают. Хотя существуют схемы, с помощью которых квартирами завладевают именно при поддержке финансовых учреждений. Механизм прост.

Один из собственников договаривается с банком или кредитным союзом и берет ссуду под залог своей доли. Долг он не возвращает, и финансовая организация на абсолютно законных основаниях получает право распоряжаться частью квартиры.

Первое, что она делает, это выставляет имущество на продажу, и покупателем выступает заранее определенная группа людей, которые, скупая такие проблемные доли за небольшую цену, затем начинают на вполне законных основаниях выживать владельцев остальной части жилья.

На самом деле сегодня существует хорошо организованный теневой бизнес: квартирами и домами завладевают, выкупая их части и в дальнейшем вынуждая людей продать за бесценок оставшуюся жилплощадь.

«Мошеннические компании имеют в штате пять-шесть высококвалифицированных юристов, разрабатывающих «сценарий», при котором закон не нарушается»

– Какие именно существуют схемы выживания соседей из квартиры?

– Любые законные. Подчеркиваю, о прямом насилии в таких случаях речь не идет. Приведу пример. Трехкомнатная квартира в центре Киева. Одна из комнат была продана.

Новый владелец сам жить там не собирается, но сдает помещение в аренду, например, некой якобы благотворительной организации, оказывающей помощь бездомным, наркоманам и алкоголикам.

Уже через несколько дней квартира превращается в проходной двор, причем «сердобольные» арендаторы постоянно оставляют на ночлег бомжей, которые желают помыться, воспользоваться санузлом, приготовить нехитрую снедь на общей кухне.

Другой вариант: комнату снимает радикальная политическая группа, постоянно проводящая там собрания и митинги. Нередко часть жилья за смешную сумму сдают компании студентов или полулегальных рабочих из Юго-Восточной Азии или Африки. Такие договоры аренды могут быть оспорены в суде, но на это уходит много сил и времени.

Не меньшей популярностью пользуется схема «капитальное строительство». Допустим, семья жила в двухэтажном доме. Сын продал свою долю — две комнаты на верхнем этаже. Новый владелец заявляет, что у него протекает потолок, и затевает капитальный ремонт крыши.

Кровлю разбирают и… на этом работы приостанавливаются. Объяснить простой можно чем угодно, хоть тем же отсутствием денег. А тут наступают холода, выпадает снег. Новый владелец не появляется, крыша разобрана, жильцы нижних этажей мерзнут.

К середине зимы люди уже готовы на все.

Или в одной из комнат городской квартиры разворачивается ремонт: срываются полы, сбивается со стен штукатурка, по всей квартире распространяется пыль и грязь, туда-сюда снуют рабочие. Затем псевдоремонт замораживается, хотя рабочие периодически продолжают бесцеремонно ходить туда-сюда, не давая хозяевам расслабиться и привести квартиру в порядок.

Естественно, в таких условиях остальные совладельцы чувствуют себя, мягко говоря, неуютно. В какой-то момент они уже готовы уехать из этой квартиры. Вот тогда и возникает «выгодное» предложение от нового совладельца, имеющего приоритетное право на покупку всего жилья. Конечно, найти альтернативного покупателя в таких условиях почти невозможно.

Ведь вряд ли какой-либо здравомыслящий человек по своей воле купит комнату в квартире, превращенной в ночлежку или стройплощадку. Есть еще один нюанс. Практика показывает, что в такой ситуации чем дольше длится конфликт, тем больше сторона, желающая заполучить всю недвижимость, вкладывает в это денег. Ведь не секрет, что «массовке», тем же бомжам, надо платить.

И с увеличением расходов уменьшается сумма, на которую могут рассчитывать остальные собственники недвижимости. Квартирные рейдеры, начиная процесс захвата, рассчитывают на определенный срок, например, на один-два месяца. Не заполучив жилье быстро, впоследствии они все свои затраты вычтут из суммы, которую готовы заплатить совладельцам.

Если жильцы дома с разобранной крышей сразу не захотят продать свою часть недвижимости за 100 тысяч долларов, то после зимовки без кровли они, скорее всего, согласятся и на 50 тысяч.

– Но ведь, чтобы прокручивать такие схемы, нужно хорошо знать законы.

– В том-то и дело. За это не берутся одиночки-любители.

Группы, занимающиеся таким, с позволения сказать, бизнесом, имеют в штате пять-шесть высококвалифицированных юристов, которые разрабатывают «сценарий», а затем консультируют исполнителей, как себя вести, чтобы ни на йоту не нарушить закон и не дать жильцам квартиры шанса на получение помощи от суда или правоохранителей. Не говоря уже о том, что вся документация оформлена безукоризненно с точки зрения закона.

– Какие документы необходимы при продаже комнаты в коммунальной или приватизированной квартире?

– В первую очередь — нотариальное подтверждение уведомления сособственников о продаже и доказательство их нежелания участвовать в сделке. В остальном пакет мало чем отличается от стандартного, подаваемого при продаже всей квартиры.

Потребуются: правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, приватизационное свидетельство, дарственная и так далее), справка-характеристика БТИ на отчуждаемый объект, справка из жэка «форма Ь 3» с указанием, кто прописан в данной части квартиры, паспорта, идентификационные коды всех собственников, разрешение опекунского совета в случае, если в семье есть несовершеннолетние.

– На что нужно обратить внимание добропорядочному покупателю, решившему купить комнату?

– По моему мнению, сегодня люди практически не покупают отдельные комнаты. Еще в середине и конце девяностых годов прошлого века многие шли на это из-за финансовых проблем. Сейчас такое бывает очень редко. Да и все объявления о продаже комнаты в первую очередь отслеживают квартирные рейдеры.

Кстати, при нынешних ценах это даже экономически невыгодно. Цена комнаты в «хрущевке» на столичных Нивках соизмерима с ценой нормальной однокомнатной квартиры в Борисполе или Броварах. Продавец желает получить максимальную цену, чтобы купить хотя бы «гостинку» на окраине.

Соответственно покупатель, имеющий такую сумму, лучше приобретет ту же «гостинку» или квартиру в пригороде, чем отдаст деньги за комнату с соседями.

Вот тогда-то и появляются рейдеры, которые, оценив привлекательность квартиры (например, она в центре или рядом с метро) и убедив продавца в бесперспективности его затеи, предлагают свою цену или даже находят ему вариант покупки жилья где-нибудь за чертой города.

– Кому, кроме мошенников, может быть выгодна продажа не всей квартиры, а лишь одной комнаты?

– Никому. В ситуации с продажей части квартиры теряют все. Тот, кто реализует, как правило, вынужден соглашаться на цену ниже рыночной. Тот, кто остается, получает в своем доме, где он привык чувствовать себя хозяином, в лучшем случае постороннего человека, а в худшем и наиболее распространенном — перекупщиков, которые будут делать все возможное, чтобы выжить людей из их квартиры.

https://www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I

Читайте нас в Telegram-канале, и

Источник: https://fakty.ua/40766-prodav-chast-svoej-kvartiry-chelovek-riskuet-vskore-lishitsya-vsego-zhilya

Как отказаться от доли в приватизированной квартире?

Как забрать свою долю с приватизированной квартиры?

Скорее всего, Ваш вопрос касается так называемой расприватизации. Согласно ст. 9.1 Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» гражданин вправе передать принадлежащее ему имущество в государственную собственность или собственность муниципального образования. Для данной процедуры необходимо одновременное соблюдение трех требований:

  • недвижимость поступила в собственность по договору приватизации;
  • в собственности гражданина нет иной недвижимости;
  • недвижимость свободна от правопритязаний третьих лиц.

«Расприватизация» является достаточно редким действием, так как прекратить право собственности можно, например, заключив договор дарения или купли-продажи. При этом есть правовые механизмы, при которых бывший собственник может сохранить право пользования отчуждаемым жилым помещением.

Один из членов семьи отказывается от приватизации – что делать?

Как зарегистрировать переход права собственности на недвижимость?

Отвечает вице-президент ГК «АРИН», руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров:

Если Вы хотите отказаться в пользу родственника, то, если он близкий родственник, подарите ему свою долю, если дальний — продайте.

Если хотите отказаться от самого факта приватизации и вернуться в государственную квартиру по договору социального найма, то можете подать заявление в администрацию на процедуру расприватизации.

Но учтите, что повторного права приватизации в законе не предусмотрено и отменить это решение будет уже невозможно.

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Если Вы являетесь собственником доли в праве собственности на квартиру, то можете свою долю либо продать, либо подарить другому человеку. Для того чтобы продать долю третьему лицу (тому, кто не является собственником другой доли в квартире), Вы должны сначала предложить выкупить свою долю другим сособственникам.

Сделать это нужно письменно, на принятие решения обычно дается один месяц. Если они откажутся от покупки, то Вам нужно получить отказ от преимущественного права покупки доли, и только после этого Вы сможете выставить свою долю на открытую продажу.

Если же Вы собрались долю дарить, то согласия других собственников на это не требуется.

Важно: так как собственность у Вас долевая, такая сделка должна проходить через нотариуса.

Что такое социальное жилье и для кого оно?

Какие риски при обмене приватизированной квартиры на муниципальную?

Отвечает директор офиса вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Существует общее основание для прекращения права собственности. Отказ от доли в приватизированной квартире возможен только на основании сделок с недвижимостью. Долю можно продать или подарить иным сособственникам.

Отвечает руководитель юридической службы «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова:

Отказ от права собственности подразумевает решение собственника добровольно прекратить владение, пользование и распоряжение своим имуществом.

Согласно ст. 236 ГК РФ гражданин может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, однако такой отказ не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на это имущество другим лицом.

Таким образом, с учетом специфики недвижимого имущества, к которому относится квартира, в одностороннем порядке отказаться от имеющейся доли в праве собственности на приватизированную квартиру и снять с себя все обязанности по ее содержанию, оплате налогов и т. п. не получится.

Прекратить обязанности собственника недвижимости можно, переоформив Вашу долю квартиры на другое лицо. Собственник вправе распорядиться своим имуществом путем заключения любой не запрещенной законом гражданско-правовой сделки: это может быть договор дарения, купли-продажи, ренты или др.

Например, можно подарить или продать долю своему родственнику или кому-то еще.

При этом надо учитывать, что любая сделка по отчуждению доли подлежит нотариальному удостоверению.

Кроме того, если Вы будете дарить долю лицу, не являющемуся Вашим близким родственником, то ему придется заплатить налог на доходы.

А если Вы решите продать долю постороннему человеку, то необходимо заранее письменно уведомить об этом владельцев других долей Вашей квартиры, так как по закону они имеют преимущественное право выкупа Вашей доли.

Дети не участвовали в приватизации. Они собственники квартиры?

Можно ли оспорить приватизацию из-за ребенка?

Отвечает руководитель отдела правового сопровождения «НДВ-Супермаркет недвижимости» Ксения Буслаева:

Формально некоего «договора отказа» от недвижимого имущества по нормам российского законодательства не существует. Согласно статье 236 Гражданского кодекса Вы вправе отказаться от права собственности на любое имущество, даже не передавая его новому собственнику.

Однако на практике никто не пользуется такой возможностью, так как обязанности по распоряжению имуществом сохраняются за прежним владельцем до тех пор, пока не найдется новый. Отказываются, как правило, от самой приватизации.

Если квартира уже приватизирована, то передать свою долю один из собственников другим может путем дарения, мены, продажи.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как делится квартира, если я родилась до приватизации, а сестра после?

Как приватизировать жилье, если бывший муж живет не в России?

Как выкупить комнату у муниципалитета?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_otkazatsya_ot_doli_v_privatizirovannoy_kvartire/7534

Вечерний Брест

Как забрать свою долю с приватизированной квартиры?

«Развелась с мужем чуть более 2 лет назад. Во время брака был оформлен кредит на приватизацию квартиры (на 40 лет), в которой зарегистрированы я, бывший муж, двое наших совершеннолетних детей. Договор приватизации оформлен на бывшего мужа. После развода я и бывший муж продолжаем проживать в приватизируемой квартире.

Бывший муж не работает уже более 7 месяцев, ведет асоциальный образ жизни (злоупотребляет спиртными напитками, приводит в дом бомжей и других собутыльников). За приватизацию и коммунальные услуги плачу только я. Выселиться из квартиры и прекратить платить не могу, так как квартиру хочу оставить нашим детям. В этой связи у меня вопрос.

Есть ли какие-то варианты, как поступить в данной ситуации? Возможен ли обмен однокомнатной квартиры моей матери на неприватизированную долю бывшего мужа, чтобы выселить и выписать его из квартиры? Сколько будет составлять доля бывшего мужа, с условием того, что в приватизации участвовало четыре человека? Возможно ли переоформление документов на мое имя, с учетом того, что приватизация была льготной (бывший муж является воином-интернационалистом, и 20 кв. м были положены ему бесплатно)?»

Ирина, Брест

На вопрос читателя отвечает нотариус Брестского нотариального округа Нина МАРЧУК:

– В соответствии со ст. 23 Кодекса РБ о браке и семье, имущество, нажитое супругами в период брака, независимо от того, на кого из супругов оно приобретено либо на кого или кем из супругов внесены денежные средства, – это их общая совместная собственность.

Супруги имеют равные права владения, пользования и распоряжения этим имуществом, если иное не предусмотрено брачным договором.

Жилое помещение, приватизированное совместно проживающими супругами, – их общая совместная собственность, если оба супруга участвуют в приватизации этого жилого помещения (в том числе путем вложения денежных средств, принадлежащих им на праве общей совместной собственности).

Другие члены семьи, участвующие в приватизации жилого помещения, вправе требовать признания за ними права собственности на соответствующую их участию долю в приватизированном жилом помещении (ст. 137 Жилищного кодекса РБ).

В соответствии с п. 2 ст. 140 Жилищного кодекса РБ, жилые помещения, приватизируемые на льготных условиях, передаются участникам приватизации в равных долях.

Причем та часть жилых помещений, которая превышает общую площадь жилых помещений, передаваемых безвозмездно, приватизируется на общих основаниях.

При этом доля участия в приватизации денежными средствами определяется по соглашению между участниками приватизации.

Определить долю участников приватизации жилого помещения, в том числе с учетом того, что один из них – воин-интернационалист и 20 кв. м жилого помещения передавались ему бесплатно, можно при предоставлении договора приватизации жилого помещения, в котором указаны все условия приватизации жилого помещения.

Следует отметить, что нельзя продавать, дарить или иным образом отчуждать имущество до полной его оплаты.

Поэтому, если за приватизацию жилого помещения не внесены полностью денежные средства, то будет иметь место запрещение отчуждения жилого помещения, приобретенного в рассрочку, до полного погашения задолженности, в соответствии со ст.

23 Закона РБ от 16.04.1992 «О приватизации жилищного фонда в Республике Беларусь» и с п. 5 ст. 458 Гражданского кодекса РБ.

В любом случае этот вопрос читателю стоит решать вместе с нотариусом и даже юристом в частном порядке, чтобы установить все нюансы и понять, как тут можно действовать.

Дополняет заведующий юридической консультацией Ленинского района города Бреста Светлана ХОЛОЛОВИЧ:

– В соответствии со ст. 23 и ст. 24 Кодекса РБ о браке и семье имущество, приобретенное супругами в браке, является их совместной собственностью.

При отсутствии Брачного договора доли супругов признаются равными. В случае предоставления 20 кв.м.

в площади квартиры в собственность бывшего супруга, как воину-интернационалисту бесплатно, имеются основания для увеличения его доли в праве собственности на квартиру.

Определить доли всех участников приватизации, в том числе и Вашего бывшего мужа, в праве собственности на квартиру возможно только при наличии сведений о количестве лиц, участвовавших в приватизации квартиры, о размере жилищной квоты каждого из них, вложенной в приватизацию, а также сведений о лице (лицах), уплативших денежные средства до полной оплаты стоимости квартиры в случае недостаточности жилищной квоты.

Стоит также отметить, что если на приобретение жилого помещения была использована безвозмездная субсидия, то члены семьи, с учетом которых начислялась субсидия, также могут требовать признания за ними права на долю в праве собственности на жилое помещение исходя из размера субсидии, приходящейся на долю каждого из них (п. 9 постановления Пленума Верховного суда РБ №2 от 26.03.2003 г. «О применении судами законодательства при разрешении споров, связанных с правом собственности на жилые помещения»).

В соответствии со ст. 255 Гражданского кодекса РБ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способах и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Выделить долю в праве собственности на квартиру можно как путем предъявления искового заявления о выделении доли в праве собственности на квартиру (ст. 255 Гражданского кодекса РБ), так и путем предъявления требования о разделе квартиры.

В последнем случае в собственность каждого будут выделены изолированные жилые комнаты, а подсобные помещения квартиры останутся в общей долевой собственности и общем пользовании (ст. 156 Жилищного кодекса РБ). При этом согласно п. 14 постановления Пленума Верховного суда РБ №2 от 26.03.2003 г.

«О применении судами законодательства при разрешении споров, связанных с правом собственности на жилые помещения» суд вправе с согласия кредитора (банка, привлечение которого к участию в деле является обязательным) возложить на каждого из супругов обязанность по дальнейшему погашению кредита в долях, пропорционально долям в праве собственности на квартиру.

Что касается возможности взыскания с бывшего супруга уже произведенных оплат в счет погашения кредита и процентов по нему, а также оплаты за жилищно-коммунальные услуги, то реализовать данное право возможно путем предъявления в суд требования о взыскании неосновательного обогащения (ст. 971 Гражданского кодекса РБ).Таковым являться доля ответчика в указанных платежах, равная его доле в праве собственности на квартиру, но не более, чем за три года, предшествующих обращению в суд с таким требованием.

Что касается обмена доли в праве собственности на данную квартиру на другое жилое помещение, то существенное значения в данном случае имеет нахождение данной квартиры в залоге у банка до полного погашения кредита и процентов по нему. При наличии такового обмен квартиры или доли в праве собственности на нее на другое жилое помещение невозможен.

Вместе c тем, в случае обращения за разрешением спора в суд, сторонами по делу может быть заключено и утверждено судом мировое соглашение на любых условиях, не противоречащих законодательству и не нарушающих права третьих лиц.

Для получения более полной консультации по интересующему Вас вопросу рекомендуем обратиться за оказанием юридической помощи с предоставлением документов, связанных с приватизацией квартиры. При отсутствии таковых они могут быть затребованы из соответствующих государственных органов и организаций по запросу адвоката.

Правила комментирования на сайте vb.by

Источник: https://vb.by/vopros_otvet/kak_otobrat_dolyu_kvartiry.html

Юрист Адамович
Добавить комментарий