Как защитить право собственника земельного участка

Земля следует за домом, а дом следует за землей?

Как защитить право собственника земельного участка

Вопрос о том, чьи права приоритетнее: собственника земельного участка или собственника недвижимости, расположенной на земельном участке, сегодня более чем актуален.

От ответа на него подчас зависит, состоится ли сделка по приобретению объекта недвижимости и/или земельного участка. Несмотря на значимость вопроса, он не имеет однозначного ответа.

На практике при конфликте интересов собственника земельного участка и собственника недвижимости позиции сторон могут основываться на разных законодательных нормах.

Кто главнее?

В зависимости от того, какая законодательная норма ставится во главу угла, существуют такие позиции:

? позиция равной защиты прав каждого собственника. В основу этой позиции заложена норма об обеспечении равных условий осуществления права собственности, описанная в ст.13 и 41 Конституции Украины и в ст.319 ГКУ;

? позиция приоритета права собственности на земельный участок и второстепенности (производности) права на недвижимость.

Сторонники этой позиции считают важным, что «право собственности на земельный участок распространяется на поверхностный (почвенный) слой в границах этого участка, на водные объекты, леса, многолетние насаждении, которые находятся на нем, а также на пространство, имеющееся над и под поверхностью участка, высотой и глубиной, которые необходимы для возведения жилых, производственных и других зданий и сооружений» (ст.373 ГКУ, похожая норма – в ст.79 Земельного кодекса). Поэтому, соответственно, в случае конфликта интересов право на расположенные на земельном участке объекты недвижимости может заявлять собственник этого земельного участка. Более того, сложно отрицать, что собственник земельного участка вправе требовать освобождения участка от имущества третьих лиц (в нашем случае – недвижимости), в связи с тем, что это препятствует ему в реализации права собственности на земельный участок (ст.391 ГКУ);

? позиция приоритета права собственности на недвижимость, расположенную на земельном участке.

До июля 2007 года последняя позиция была самой неубедительной, но благодаря изменениям, внесенным в ст.120 Земельного кодекса об автоматическом следовании права на земельный участок за правом на объект недвижимости, она получила дополнительные аргументы.

Напомним, что в названной статье теперь установлено следующее: «К лицу, которое приобрело жилой дом, здание или сооружение, переходит право собственности на земельный участок, на котором они размещены, без изменения его целевого назначения в размерах, установленных договором.

Если договором об отчуждении жилого дома, здания или сооружения размер земельного участка не определен, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята жилым домом, зданием или сооружением, и на часть земельного участка, которая необходима для их обслуживания».

И далее: «Если жилой дом, здание или сооружение размещены на земельном участке, предоставленном в пользование, то в случае их отчуждения к приобретателю переходит право пользования той частью земельного участка, на которой они размещены, и частью участка, которая необходима для их обслуживания».

Напомним, что подобная норма и до названной даты была сформулирована в ст.377 ГКУ.

Автоматически? Только на бумаге…

Хотя автоматическое следование права на земельный участок за правом на объект недвижимости – явление вполне логическое, оно имеет спорное юридическое содержание и сферу применения.

Во-первых, «автоматическое следование» возможно исключительно при приобретении жилого дома, здания, сооружения на основании договора об отчуждении.

Упоминание в процитированной норме договора об отчуждении ограничивает сферу ее применения договорными вариантами получения права на недвижимость, исключая при этом варианты приобретения недвижимости на основании прочих правоустанавливающих документов, определенных в Порядке № 7/5[1]. Приобретение предполагает возмездность, что, соответственно, исключает возможность применения этой нормы к сделкам по бесплатному получению права на недвижимое имущество.

Во-вторых, право на земельный участок «следуют» не за любой недвижимостью, а только за жилым домом, зданием или сооружением.

Здесь заинтересованные лица сталкиваются с очередным ограничением, поскольку объекты недвижимости, признаваемые и регистрируемые в Украине, не исчерпываются только жилыми домами, зданиями и сооружениями.

Жилым домом является здание капитального типа, сооруженное с соблюдением требований, установленных законом, прочими нормативно-правовыми актами, и предназначенное для постоянного в нем проживания (ст.380 ГКУ). Под жилым домом Государственные строительные нормы ДБН В.2.

2-15-2005[2] понимает одноквартирный жилой дом, который имеет придомовой участок, предназначенный для проживания одной семьи этажностью до трех этажей включительно.

Соответственно, под категорию «жилой дом» не попадает многоквартирный жилой дом, который не признается отдельным объектом недвижимости, а рассматривается как совокупность квартир, нежилых помещений, вспомогательных помещений и функционального оборудования (ст.382 ГКУ).

Поэтому даже если предположить, что заинтересованное лицо приобретет все квартиры и нежилые помещения (например, в сблокированном жилом доме), то возникают сомнения в части того, что к данному лицу автоматически перейдет право на земельный участок. В подтверждение этих сомнений можно обратиться к ст.

42 Земельного кодекса, в которой определено, что земельные участки под приватизированными многоквартирными жилыми домами передаются бесплатно в собственность или предоставляются в пользование объединению совладельцев многоквартирного дома, а не собственникам квартир.

Определение признаваемых в Украине зданий и сооружений и их видов можно почерпнуть из Государственного классификатора зданий и сооружений ДК 018-2000[3].

Сооружения – это строительные системы, связанные с землей, которые созданы из строительных материалов, полуфабрикатов, оборудования в результате выполнения различных строительно-монтажных работ.

Здания – это сооружения, которые состоят из несущих и ограждающих или соединяющих конструкций, которые создают наземные или подземные помещения, предназначенные для проживания людей, размещения оборудования, животных, растений и предметов.

Таким образом, автоматический переход права на земельный участок не происходит в случае приобретения:

– квартиры;

– части здания и сооружения;

– объекта незавершенного строительства, право собственности на который не зарегистрировано в БТИ;

– временного сооружения;

– многолетних насаждений.

Источник: http://www.financial-strategies.com.ua/analytics/land/26-landscape-home

Защита права собственности: особенности и способы защиты

Как защитить право собственника земельного участка

Правовой центр ДВА М уже многие годы оказывает консалтинговые услуги в области оборота недвижимости, осуществляет судебную защиту права собственности и иных прав на недвижимость и другие активы.

Представляем интересы юридических лиц и предпринимателей в арбитражных судах и судах общей юрисдикции по искам об оспаривании сделок, истребовании имущества из чужого незаконного владения, сносе самовольных построек и т.д. А также в рамках оспаривания действий государственных и муниципальных органов, затрагивающих имущественные права.

Также представляем интересы в судах по иным спорам в сферах земельных отношений, градостроительных вопросов и строительства, сделок с недвижимостью и т.д.).

Готовы сопровождать все этапы, начиная от предварительной оценки ситуации и соблюдения досудебного порядка до исполнения судебных актов.

Осуществляем, подготовку комплексных юридических заключений связанных с оборотом недвижимости, земельными отношениями и осуществлением строительства (градостроительно-земельный аудит).

Проводим проверку объектов недвижимости и земельных участков перед покупкой или совершением иных сделок.

Право собственности является фундаментальным правом, которое охраняется Конституцией. Никто не может быть лишен своего права собственности, кроме как по решению суда.

При этом случаи нарушения прав собственника, к сожалению, не редкость. Особенно часто встречается нарушение прав на объекты недвижимости.

Причиной этого являются высокая стоимость объекта по сравнению с движимыми вещами и возможный разрыв между фактическим владением объектом и титульным обладанием, то есть сведениями о собственнике в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Нарушение права собственности на недвижимость может быть связано с:

  • фактическим изъятием недвижимости у собственника или иного законного владельца;
  • незаконной регистрацией права на недвижимость в ЕГРН;
  • препятствованием собственнику земельного участка или недвижимости в фактическом использовании таких объектов без лишения владения.

Соответственно и законодательством предусмотрено несколько различных способов, которыми собственник может защитить свои права.

Первоначальный выбор одного из способов защиты права собственности на объект недвижимости зависит, в основном, от того, у кого во владении находится спорное имущество.

Если объект недвижимости находится во владении иного лица, способом защиты права собственника будет являться иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения, так называемый виндикационный иск.

При предъявлении данного иска необходимо учитывать несколько важных моментов.

Во-первых, в иске об истребовании имущества может быть отказано в связи с истечением срока исковой давности, который по общему правилу составляет три года.

Во-вторых, если судом будет установлено, что лицо, во владении которого находится объект недвижимости, является добросовестным приобретателем, то иск о возврате объекта не будет удовлетворен. Вместо этого у собственника возникнет право требовать возмещения стоимости имущества у лица, по вине которого оно выбыло из владения собственника.

Добросовестный приобретатель – это лицо, которое получило имущество, и которое не знало и не должно было знать о том, что основания для приобретения имущества отсутствовали.

Если приобретение спорного объекта было добросовестным, собственник все же может защитить свои права на имущество в одном из следующих случаев:

  • если он докажет, что имущество выбыло из его владения помимо его воли;
  • если имущество было приобретено нынешним владельцем на безвозмездной основе.

Однако существуют ситуации, когда объект недвижимости не выбывал из владения собственника, но права собственника нарушаются действиями третьих лиц. В таком случае владеющий собственник предъявляет иск об устранении нарушений его права – негаторный иск. В отношении зданий, строений, сооружений зачастую такой иск связан с ограничением доступа к этому объекту недвижимости.

К негаторным искам сроки исковой давности не применяются.

Более специфической разновидностью негаторного иска является иск о признании права собственности. Классическим примером ситуации, в которой такой иск предъявляется, может быть возникновение права собственника до введения в действие закона о регистрации прав на недвижимое имущество.

К искам о признании права относится также иск о признании права отсутствующим. Этим иском защищаются права собственника, когда:

  • на его объект недвижимости зарегистрировано право еще у каких-либо лиц;
  • собственник владеет земельным участком, на котором в качестве недвижимого имущества зарегистрирован объект, не являющийся таковым;
  • право собственника не может быть защищено иным способом.

Вопрос о правильном определении способа защиты права собственности имеет важное практическое значение для собственника. Как уже было указано, это связано как минимум с возможностью истечения срока исковой давности.

Многочисленны споры о правах на недвижимость с государственными и муниципальными органами – об оспаривании ранее совершённой приватизации недвижимости (в т.ч. по мотиву вхождения земель в лесной фонд), изъятии имущества для государственных и муниципальных нужд и т.д.

Также иметься специфика защиты права собственности путём оспаривания актов государственных и муниципальных органов, прямо не затрагивающих право собственности, но препятствующих нормальному использованию земли или недвижимости (о включении участков в зоны с особыми условиями использования территории и т.д.).

Правовой центр «Два М» оказывает полное правовое обеспечение для целей защиты прав собственника недвижимости:

Источник: https://www.2m.ru/uslugi/oborot-ob-ektov-nedvizhimosti/zashchita-prava-sobstvennosti

Раздел II. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИЕ ВЕЩНЫЕ ПРАВА

Как защитить право собственника земельного участка

ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Раздел II. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИЕ ВЕЩНЫЕ ПРАВА

О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав, см. Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010.

Глава 13. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Статья 209. права собственности

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

2.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.

Статья 210. Бремя содержания имущества

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Статья 211. Риск случайной гибели имущества

Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором.

Статья 212. Субъекты права собственности

1. В Российской Федерации признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.

2.

Имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

3. Особенности приобретения и прекращения права собственности на имущество, владения, пользования и распоряжения им в зависимости от того, находится имущество в собственности гражданина или юридического лица, в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, могут устанавливаться лишь законом.

Законом определяются виды имущества, которые могут находиться только в государственной или муниципальной собственности.

4. Права всех собственников защищаются равным образом.

Статья 213. Право собственности граждан и юридических лиц

1. В собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.

2.

Количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц, не ограничиваются, за исключением случаев, когда такие ограничения установлены законом в целях, предусмотренных пунктом 2 статьи 1 настоящего Кодекса.

3. Коммерческие и некоммерческие организации, кроме государственных и муниципальных предприятий, а также учреждений, являются собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами), а также имущества, приобретенного этими юридическими лицами по иным основаниям.

(в ред. Федерального закона от 03.11.2006 N 175-ФЗ)

4. Общественные и религиозные организации (объединения), благотворительные и иные фонды являются собственниками приобретенного ими имущества и могут использовать его лишь для достижения целей, предусмотренных их учредительными документами.

Учредители (участники, члены) этих организаций утрачивают право на имущество, переданное ими в собственность соответствующей организации.

В случае ликвидации такой организации ее имущество, оставшееся после удовлетворения требований кредиторов, используется в целях, указанных в ее учредительных документах.

Статья 214. Право государственной собственности

1. Государственной собственностью в Российской Федерации является имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам Российской Федерации – республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (собственность субъекта Российской Федерации).

2.

Земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью.

3. От имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации права собственника осуществляют органы и лица, указанные в статье 125 настоящего Кодекса.

4. Имущество, находящееся в государственной собственности, закрепляется за государственными предприятиями и учреждениями во владение, пользование и распоряжение в соответствии с настоящим Кодексом (статьи 294, 296).

Средства соответствующего бюджета и иное государственное имущество, не закрепленное за государственными предприятиями и учреждениями, составляют государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа.

5. Отнесение государственного имущества к федеральной собственности и к собственности субъектов Российской Федерации осуществляется в порядке, установленном законом.

Статья 215. Право муниципальной собственности

1. Имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям, является муниципальной собственностью.

2.

От имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления и лица, указанные в статье 125 настоящего Кодекса.

3. Имущество, находящееся в муниципальной собственности, закрепляется за муниципальными предприятиями и учреждениями во владение, пользование и распоряжение в соответствии с настоящим Кодексом (статьи 294, 296).

Средства местного бюджета и иное муниципальное имущество, не закрепленное за муниципальными предприятиями и учреждениями, составляют муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования.

Статья 216. Вещные права лиц, не являющихся собственниками

1. Вещными правами наряду с правом собственности, в частности, являются:

право пожизненного наследуемого владения земельным участком (статья 265);

право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (статья 268);

сервитуты (статьи 274, 277);

право хозяйственного ведения имуществом (статья 294) и право оперативного управления имуществом (статья 296).

2.

Вещные права на имущество могут принадлежать лицам, не являющимся собственниками этого имущества.

3. Переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество.

4. Вещные права лица, не являющегося собственником, защищаются от их нарушения любым лицом в порядке, предусмотренном статьей 305 настоящего Кодекса.

Статья 217. Приватизация государственного и муниципального имущества

Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Глава 14. ПРИОБРЕТЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ

Статья 218. Основания приобретения права собственности

1. Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Право собственности на плоды, продукцию, доходы, полученные в результате использования имущества, приобретается по основаниям, предусмотренным статьей 136 настоящего Кодекса.

2.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам – правопреемникам реорганизованного юридического лица.

3. В случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

4. Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Статья 219. Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Статья 220. Переработка

1. Если иное не предусмотрено договором, право собственности на новую движимую вещь, изготовленную лицом путем переработки не принадлежащих ему материалов, приобретается собственником материалов.

Однако если стоимость переработки существенно превышает стоимость материалов, право собственности на новую вещь приобретает лицо, которое, действуя добросовестно, осуществило переработку для себя.

2.

Если иное не предусмотрено договором, собственник материалов, приобретший право собственности на изготовленную из них вещь, обязан возместить стоимость переработки осуществившему ее лицу, а в случае приобретения права собственности на новую вещь этим лицом последнее обязано возместить собственнику материалов их стоимость.

3. Собственник материалов, утративший их в результате недобросовестных действий лица, осуществившего переработку, вправе требовать передачи новой вещи в его собственность и возмещения причиненных ему убытков.

Статья 221. Обращение в собственность общедоступных для сбора вещей

В случаях, когда в соответствии с законом, общим разрешением, данным собственником, или в соответствии с местным обычаем на определенной территории допускается сбор ягод, добыча (вылов) рыбы и других водных биологических ресурсов, сбор или добыча других общедоступных вещей и животных, право собственности на соответствующие вещи приобретает лицо, осуществившее их сбор или добычу.

Источник: http://cikrf.ru/law/federal_law/zakon_94_51fz/razdel2.php

Юрист Адамович
Добавить комментарий