Какие есть варианты без потерь в данном случае?

Потери электроэнергии в электрических сетях: виды, причины, расчет

Какие есть варианты без потерь в данном случае?

Потери электроэнергии в электрических сетях неминуемы, поэтому важно чтобы они не превышали экономически обоснованного уровня.

Превышение норм технологического расхода говорит о возникших проблемах. Чтобы исправить ситуацию необходимо установить причины возникновения нецелевых затрат и выбрать способы их снижения.

Собранная в статье информация описывает многие аспекты этой непростой задачи.

Виды и структура потерь

Под потерями подразумевается разница между отпущенной потребителям электроэнергией и фактически поступившей к ним. Для нормирования потерь и расчетов их фактической величины, была принята следующая классификация:

  • Технологический фактор. Он напрямую зависит от характерных физических процессов, и может меняться под воздействием нагрузочной составляющей, условно-постоянных затрат, а также климатических условий.
  • Расходы, затрачиваемые на эксплуатацию вспомогательного оборудования и обеспечение необходимых условий для работы техперсонала.
  • Коммерческая составляющая. К данной категории относятся погрешности приборов учета, а также другие факторы, вызывающие недоучет электроэнергии.

Ниже представлен среднестатистический график потерь типовой электрокомпании.

Примерная структура потерь

Как видно из графика наибольшие расходы связаны с передачей по воздушным линиям (ЛЭП), это составляет около 64% от общего числа потерь. На втором месте эффект коронированния (ионизация воздуха рядом с проводами ВЛ и, как следствие, возникновение разрядных токов между ними) – 17%.

Коронный разряд на изоляторе ЛЭП

Исходя из представленного графика, можно констатировать, что наибольший процент нецелевых расходов приходится на технологический фактор.

Основные причины потерь электроэнергии

Разобравшись со структурой, перейдем к причинам, вызывающим нецелевой расход в каждой из перечисленных выше категорий. Начнем с составляющих технологического фактора:

  1. Нагрузочные потери, они возникают в ЛЭП, оборудовании и различных элементах электросетей. Такие расходы напрямую зависят от суммарной нагрузки. В данную составляющую входят:
  • Потери в ЛЭП, они напрямую связаны с силой тока. Именно поэтому при передаче электроэнергии на большие расстояния используется принцип повышения в несколько раз, что способствует пропорциональному уменьшению тока, соответственно, и затрат.
  • Расход в трансформаторах, имеющий магнитную и электрическую природу ( 1 ). В качестве примера ниже представлена таблица, в которой приводятся данные затрат на трансформаторах напряжения подстанций в сетях 10 кВ.

Потери в силовых трансформаторах подстанций

Нецелевой расход в других элементах не входит в данную категорию, ввиду сложностей таких расчетов и незначительного объема затрат. Для этого предусмотрена следующая составляющая.

  1. Категория условно-постоянных расходов. В нее входят затраты, связанные со штатной эксплуатацией электрооборудования, к таковым относятся:
  • Холостая работа силовых установок.
  • Затраты в оборудовании, обеспечивающем компенсацию реактивной нагрузки.
  • Другие виды затрат в различных устройствах, характеристики которых не зависят от нагрузки. В качестве примера можно привестисиловую изоляцию, приборы учета в сетях 0,38 кВ, змерительные трансформаторы тока, ограничители перенапряжения и т.д.
  1. Климатическая составляющая. Нецелевой расход электроэнергии может быть связан с климатическими условиями характерными для той местности, где проходят ЛЭП. В сетях 6 кВ и выше от этого зависит величина тока утечки в изоляторах. В магистралях от 110 кВ большая доля затрат приходится на коронные разряды, возникновению которых способствует влажность воздуха. Помимо этого в холодное время года для нашего климата характерно такое явление, как обледенение на проводах высоковольтных линий, а также обычных ЛЭП.Гололед на ЛЭП

Учитывая последний фактор, следует учитывать затраты электроэнергии на расплавление льда.

Расходы на поддержку работы подстанций

К данной категории отнесены затраты электрической энергии на функционирование вспомогательных устройств. Такое оборудование необходимо для нормальной эксплуатации основных узлов, отвечающих за преобразование электроэнергии и ее распределение. Фиксация затрат осуществляется приборами учета. Приведем список основных потребителей, относящихся к данной категории:

  • системы вентиляции и охлаждения трансформаторного оборудования;
  • отопление и вентиляция технологического помещения, а также внутренние осветительные приборы;
  • освещение прилегающих к подстанциям территорий;
  • зарядное оборудование АКБ;
  • оперативные цепи и системы контроля и управления;
  • системы обогрева наружного оборудования, например, модули управления воздушными выключателями;
  • различные виды компрессорного оборудования;
  • вспомогательные механизмы;
  • оборудование для ремонтных работ, аппаратура связи, а также другие приспособления.

Коммерческая составляющая

Под данными затратами подразумевается сальдо между абсолютными (фактическими) и техническими потерями. В идеале такая разница должна стремиться к нулю, но на практике это не реально.

В первую очередь это связано с особенностями приборов учета отпущенной электроэнергии и электросчетчиков, установленных у конечных потребителей. Речь идет о погрешности.

Существует ряд конкретных мероприятий для уменьшения потерь такого вида.

К данной составляющей также относятся ошибки в счетах, выставленных потребителю и хищения электроэнергии. В первом случае подобная ситуация может возникнуть по следующим причинам:

  • в договоре на поставку электроэнергии указана неполная или некорректная информация о потребителе;
  • неправильно указанный тариф;
  • отсутствие контроля за данными приборов учета;
  • ошибки, связанные с ранее откорректированными счетами и т.д.

Что касается хищений, то эта проблема имеет место во всех странах. Как правило, такими противозаконными действиями занимаются недобросовестные бытовые потребители.

Заметим, что иногда возникают инциденты и с предприятиями, но такие случаи довольно редки, поэтому не являются определяющими.

Характерно, что пик хищений приходится на холодное время года, причем в тех регионах, где имеются проблемы с теплоснабжением.

Различают три способа хищения (занижения показаний прибора учета):

  1. Механический. Под ним подразумевается соответствующее вмешательство в работу прибора. Это может быть притормаживание вращения диска путем прямого механического воздействия, изменение положения электросчетчика, путем его наклона на 45° (для той же цели). Иногда применяется более варварский способ, а именно, срываются пломбы, и производится разбалансирование механизма. Опытный специалист моментально обнаружит механическое вмешательство.
  2. Электрический. Это может быть как незаконное подключение к воздушной линии путем «наброса», метод инвестирования фазы тока нагрузки, а также использование специальных приборов для его полной или частичной компенсации. Помимо этого есть варианты с шунтированием токовой цепи прибора учета или переключение фазы и нуля.
  3. Магнитный. При данном способе к корпусу индукционного прибора учета подносится неодимовый магнит.

Магнит может воздействовать только некоторые старые модели электросчетчиков

Практически все современные приборы учета «обмануть» вышеописанными способами не удастся. Мало того, подобные попытки вмешательства могут быть зафиксированы устройством и занесены в память, что приведет к печальным последствиям.

Понятие норматива потерь

Под данным термином подразумевается установка экономически обоснованных критериев нецелевого расхода за определенный период. При нормировании учитываются все составляющие. Каждая из них тщательно анализируется отдельно.

По итогу производятся вычисления с учетом фактического (абсолютного) уровня затрат за прошедший период и анализа различных возможностей, позволяющих реализовать выявленные резервы для снижения потерь.

То есть, нормативы не статичны, а регулярно пересматриваются.

Под абсолютным уровнем затрат в данном случае подразумевается сальдо между переданной электроэнергией и техническими (относительными) потерями. Нормативы технологических потерь определяются путем соответствующих вычислений.

Кто платит за потери электричества?

Все зависит от определяющих критериев. Если речь идет о технологических факторах и расходах на поддержку работы сопутствующего оборудования, то оплата потерь закладывается в тарифы для потребителей.

Совсем по иному обстоит дело с коммерческой составляющей, при превышении заложенной нормы потерь, вся экономическая нагрузка считается расходами компании, осуществляющей отпуск электроэнергии потребителям.

Способы уменьшения потерь в электрических сетях

Снизить затраты можно путем оптимизации технической и коммерческой составляющей. В первом случае следует принять следующие меры:

  • Оптимизация схемы и режима работы электросети.
  • Исследование статической устойчивости и выделение мощных узлов нагрузки.
  • Снижение суммарной мощности за счет реактивной составляющей. В результате доля активной мощности увеличится, что позитивно отразится на борьбе с потерями.
  • Оптимизация нагрузки трансформаторов.
  • Модернизация оборудования.
  • Различные методы выравнивания нагрузки. Например, это можно сделать, введя многотарифную систему оплаты, в которой в часы максимальной нагрузки повышенная стоимость кВт/ч. Это позволит существенно потребление электроэнергии в определенные периоды суток, в результате фактическое напряжение не будет «проседать» ниже допустимых норм.

Уменьшить коммерческие затраты можно следующим образом:

  • регулярный поиск несанкционированных подключений;
  • создание или расширение подразделений, осуществляющих контроль;
  • проверка показаний;
  • автоматизация сбора и обработки данных.

Методика и пример расчета потерь электроэнергии

На практике применяют следующие методики для определения потерь:

  • проведение оперативных вычислений;
  • суточный критерий;
  • вычисление средних нагрузок;
  • анализ наибольших потерь передаваемой мощности в разрезе суток-часов;
  • обращение к обобщенным данным.

Полную информацию по каждой из представленных выше методик, можно найти в нормативных документах.

В завершении приведем пример вычисления затрат в силовом трансформаторе TM 630-6-0,4. Формула для расчета и ее описание приведены ниже, она подходит для большинства видов подобных устройств.

Расчет потерь в силовом трансформаторе

Для понимания процесса следует ознакомиться с основными характеристиками TM 630-6-0,4.

Параметры TM 630/6/0,4

Теперь переходим к расчету.

Итоги расчета

Источник: https://www.asutpp.ru/poteri-jelektrojenergii-v-jelektricheskih-setjah.html

Что необходимо учитывать при списании товарных потерь

Какие есть варианты без потерь в данном случае?

Общие подходы к определению товарных потерь

В зависимости от этапа движения товаров и продукции к покупателю товарные потери можно разделить на следующие группы:

– товарные потери при транспортиро-вании;

– товарные потери при хранении;

– товарные потери в розничной торговой сети;

– технологические отходы и потери.

Справочно: единый порядок определения товарных потерь изложен в приказе Минторга Республики Беларусь от 02.04.1997 № 42 “О нормах товарных потерь, методике расчета и порядке отражения в учете” (далее – приказ № 42).

Товарные потери |*|, образующиеся в процессе хранения и отпуска товаров, чаще всего выявляют в ходе инвентаризации, проведение которой обязательно в следующих случаях:

* Дополнительная информация о порядке отражения в учете товарных потерь доступна всем на портале GB.BY

– при реорганизации или ликвидации организации;

– перед составлением годовой отчетности;

– при смене материально ответственных лиц;

– при выявлении фактов хищения и (или) порчи имущества;

– при возникновении чрезвычайных ситуаций;

– в иных случаях, предусмотренных законодательством Республики Беларусь (п. 2 ст. 13 Закона Республики Беларусь от 12.07.2013 № 57-З “О бухгалтерском учете и отчетности”).

В зависимости от причин возникновения количественные потери товара и продукции делятся на 2 вида:

– нормируемые потери – потери в пределах естественной убыли товаров, потери от боя, порчи товаров или повреждения потребительской тары при транспортировании, хранении и реализации товаров, по которым действующим законодательством установлены нормы убыли;

– ненормируемые потери – порча и недостача товаров сверх установленных норм, а также недостача товаров, по которым такие нормы не установлены. Ненормируемые потери являются следствием бесхозяйственности (порча товаров, недостача, хищение и т.п.) и, как правило, взыскиваются с виновных лиц.

Причинами возникновения нормируемых потерь могут быть: испарение воды, или усушка; распыл (распыление); разлив (размазывание); улетучивание веществ; впитывание жидкой фракции пищевого продукта в упаковку; бой стеклянной или раздавливание полимерной тары и т.д.

Момент возникновения нормируемых товарных потерь зависит от их вида и условий возникновения и представлен в табл. 1.

Нормы естественной убыли дифференцированы по видам (группам) товара и его упаковки. Они зависят от вида транспорта и дальности перевозки; нормы колеблются в зависимости от климатической зоны, времени года, условий и сроков хранения товара.

В каких случаях организация не имеет права применить нормы естественной убыли?

Установить товарные потери, источником списания которых является естественная убыль, невозможно в следующих случаях:

– учет количества товара производят в единицах, отличающихся от массы;

– при транспортировке и хранении товара используют герметическую тару;

– товар легко поглощает влагу (при перевозках морским и речным транспортом);

– приемку и отпуск товара осуществляют в таре или упаковке первого продавца без взвешивания (счетом или по трафарету);

– товары имеют производственные дефекты, указанные в соответствующей нормативно-технической документации (ГОСТ, ОСТ, РТУ и ТУ);

– возникновение товарных потерь произошло в связи с нарушением требований стандартов, технических условий, правил перевозки грузов, а также потери вследствие повреждения тары и изменения качества продукции.

Расчет и списание товарных потерь в пределах установленных норм

Для расчета и списания товарных потерь в пределах норм естественной убыли, потерь от боя, лома, порчи товаров или повреждения потребительской тары при хранении и реализации товаров необходимо учитывать следующие условия:

1) утвержденные нормы естественной убыли и нормы потерь от боя, лома, порчи товаров являются предельными, и их применение возможно в случае выявления фактической недостачи;

2) списание естественной убыли и товарных потерь в пределах норм производится на основании соответствующего расчета, составленного бухгалтером при участии материально ответственного лица и утвержденного руководителем организации;

3) списание товарных потерь в пределах норм с материально ответственных лиц производят по фактическим размерам только при наличии недостачи в результате произведенной инвентаризации.

Важно! Без проведения инвентаризации нормы естественной убыли не применяют. Данный подход означает, что для списания товаров в пределах норм естественной убыли обязательно проведение инвентаризации. Расхождения между фактическим количеством товаров и данными бухгалтерского учета должны подтверждать факт наличия недостачи;

4) списание недостачи товаров в пределах установленных норм производят с материально ответственных лиц по тем ценам, по которым товары были оприходованы. Товарные потери относят на издержки обращения по покупным ценам: разницу между покупными и розничными (продажными) ценами списывают за счет торговой надбавки;

5) выявленные при инвентаризации товарные потери сверх установленных норм естественной убыли товаров и норм потерь от боя, лома, порчи товаров, повреждения потребительской тары относят на материально ответственных лиц по розничным ценам (если иное не предусмотрено соответствующими нормативными актами);

6) естественную убыль товаров рассчитывают только по тем позициям сличительной ведомости, по которым после зачета пересортицы имеется недостача. Если после зачета по пересортице установлена недостача ценностей, то нормы естественной убыли должны быть применены только по тому наименованию ценностей, по которому установлена недостача.

Справочно: порядок выявления, документального оформления и источник списания потерь в пределах норм естественной убыли и норм потерь от боя, лома, порчи товаров при транспортировании определены Положением о приемке товаров по количеству и качеству, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 03.09.2008 № 1290, и договором поставки.

Какие варианты отражения в учете товарных потерь возможно применить?

В бухгалтерском учете факт установления недостачи товаров должен быть отражен на счете 94 “Недостачи и потери от порчи имущества”.

В организациях, осуществляющих торговую, торгово-производственную деятельность, фактическую себестоимость недостающих или полностью испорченных материалов, товаров, иных запасов следует отразить по розничным ценам (при ведении бухгалтерского учета товаров по этим ценам) и произвести следующие записи:

Д-т 94 – К-т 10, 41 и т.д.

Данное требование оговорено в п. 73 Инструкции о порядке применения типового плана счетов бухгалтерского учета, утвержденной постановлением Минфина Республики Беларусь от 29.06.2011 № 50 (далее – Инструкция № 50).

Варианты бухгалтерских записей при установлении факта недостачи товаров представлены в табл. 2 и 3.

Вариант 1. Недостача либо порча товаров выявлены при приемке ценностей, поступивших от поставщиков.

В этом случае в бухгалтерском учете покупателя при оприходовании ценностей необходимо произвести следующие записи (см. табл. 2):

___________________

* При вынесении судебного постановления об отказе в удовлетворении требований о взыскании сумм потерь с поставщиков или транспортных организаций суммы, ранее отнесенные в дебет субсчета 76-3 “Расчеты по претензиям”, списывают следующей корреспонденцией: Д-т 94 – К-т 76-3.

Вариант 2. При хранении или реализации имеет место факт недостающих или полностью испорченных материалов, товаров, иных запасов, и на них можно применить нормы естественной убыли.

В данном случае отражение этих потерь будет следующим (см. табл. 3):

В целях бухгалтерского и налогового учета потери от недостачи и (или) порчи при хранении и транспортировке товарно-материальных ценностей в пределах норм естественной убыли, установленных законодательством, включают в состав издержке обращения, себестоимости продукции, товаров (работ, услуг) и в затраты на производство и реализацию продукции, товаров (работ, услуг), учитываемые при налогообложении.

Важно! Не включают в издержки обращения следующие виды товарных потерь:

– от возврата поставщикам зачерствевших хлебобулочных изделий и скисших молочных продуктов, потери от зачистки монолита сливочного масла и маргарина, потери от крошения карамели обсыпной и сахара-рафинада, потери от боя яиц – при наличии накладной на возврат товара поставщику на переработку потери относят на уменьшение торговой надбавки;

– повреждения полиэтиленовых пакетов с молокопродуктами, майонезом и пластмассовых бутылок с кетчупом, минеральной водой и т.п., равно как и потери от завеса тары (превышение фактической массы тары над массой, указанной по маркировке), – порядок выявления, актирования и возмещения этих потерь должен оговариваться в договоре поставки.

В случае если эти потери несет организация торговли, они списываются за счет прибыли, остающейся в ее распоряжении. Вышеприведенные условия оговорены в п.

 13 Методических указаний по составу и учету издержек обращения (производства), финансовых результатов деятельности организаций торговли и общественного питания, утвержденных приказом Минторга Республики Беларусь от 20.09.2002 № 86.

Ситуация 1. Списание недостачи за счет норм естественной убыли и возмещение виновным лицом

В отчетном месяце при проведении инвентаризации на складе организации оптовой торговли была обнаружена недостача товара на сумму 5 000 000 руб.

В соответствии с приказом по организации сумма потерь (боя) этого товара в пределах установленных законодательством норм составила 2 000 000 руб.

Остальная сумма недостачи подлежит взысканию с материально ответственного лица путем удержания из его заработной платы в месяце, следующем за отчетным, по цене реализации в размере 3 960 000 руб.

В бухучете необходимо сделать следующие записи (см. табл. 4):

_____________________

 * Не учитывается при налогообложении прибыли.

** Учитывается при налогообложении прибыли.

Создаем резерв на списание возможных потерь

Организации, в учетной политике которых не предусмотрено ежемесячное проведение инвентаризации товаров, вправе создавать резерв |*| на списание возможных потерь товаров в пределах утвержденных норм, сумма которого включается в издержки обращения. Данная норма должна быть оговорена в учетной политике организации.

* Материал об отражении расхождений между фактическим наличием активов и обязательств организации доступен для подписчиков электронного “ГБ”

Возможность создания резерва на списание товарных потерь предусмотрена в п.

 5 Методических рекомендаций по разработке учетной политики предприятия торговли и общественного питания, утвержденных приказом Минторга Республики Беларусь от 27.01.1998 № 10.

Создание такого резерва позволяет организациям более точно определить фактические затраты отчетного периода и равномерно включать эти расходы в издержки каждого месяца в плановом размере.

В бухгалтерском учете создание такого резерва необходимо ежемесячно оформлять следующими бухгалтерскими записями:

Д-т 44 “Расходы на реализацию” – К-т 96 “Резервы предстоящих расходов”.

По мере возникновения или выявления сумм недостач суммы фактических затрат следует относить в дебет счета 96 “Резервы предстоящих расходов”. Излишне начисленную сумму резерва необходимо сторнировать.

Для целей исчисления налога на прибыль сумму отчислений в резерв на списание возможных потерь (источником создания которых являются затраты или расходы на реализацию) включают в состав затрат, учитываемых при налогообложении.

Затраты, списанные за счет данных резервов, в расчете налогооблагаемой прибыли не участвуют. По факту аннулирования (сторнирования) остатка резерва на сумму указанного остатка признается внереализационный доход (подп. 2.5 п. 2 ст. 130, подп. 1.19 п. 1 ст. 131, подп. 3.29 п.

3 ст. 128 Налогового кодекса Республики Беларусь).

Ситуация 2. Списание товарных потерь за счет созданного резервного фонда

В отчетном месяце организация розничной торговли по договору с условием последующей оплаты приобрела у организации-изготовителя масло коровье сливочное в количестве 50 кг на сумму 2 750 000 руб., в т.ч. НДС по ставке 10 % – 250 000 руб. В конце месяца часть товара в количестве 15 кг была передана филиалу организации – магазину розничной торговли, выделенному на отдельный баланс.

В соответствии с учетной политикой организация создает резерв на списание возможных потерь товаров в пределах норм, утвержденных приказом № 42, исходя из цены приобретения товара, поступившего в межинвентаризационный период.

В рассматриваемой ситуации норма естественной убыли на масло коровье (сливочное, топленое) установлена в размере 0,15 % (табл. 3.39 приказа № 42).

Справочно: методика расчета товарных потерь предусматривает, что нормы естественной убыли товаров в розничной торговой сети установлены в процентах к стоимости товара и применяются к товарам, реализованным в межинвентаризационном периоде, без учета времени их нахождения в магазине.

При исчислении размера естественной убыли в пределах установленных норм для розничной торговой сети в розничный оборот не включают товары, отпущенные другим магазинам, филиалам магазина (ларькам, палаткам), имеющим самостоятельный учет материальных ценностей.

В бухгалтерском учете данные операции отражают следующим образом (см. табл. 5):

Источник: https://www.gb.by/izdaniya/glavnyi-bukhgalter/chto-neobkhodimo-uchityvat-pri-spisanii

«Аренда с выкупом»: плюсы и минусы покупки жилья в рассрочку без первоначального взноса

Какие есть варианты без потерь в данном случае?

В начале этого года Агентство по ипотечному жилищному кредитованию начало работу по новой схеме, позволяющей приобретать жилую недвижимость в рассрочку сроком до 15 лет, без выплаты какой-либо первоначальной суммы. Более того, для заключения сделки не требуется подтверждения доходов клиента.

Суть системы достаточно проста – клиент арендует квартиру и одновременно ежемесячно вносит определенную сумму в качестве выкупного платежа, то есть постепенно выплачивает стоимость жилья и в дальнейшем получает его в собственность. Схема привлекательна доступностью и простотой оформления договора.

Однако многие специалисты отмечают, что и недостатков у «Аренды с выкупом» немало. Просто – еще не значит выгодно.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!
 

Арендная ставка на 10 лет вперед

Специалист агентства недвижимости «Диамант» Владимир Яковлев поясняет: «Если коротко, то схема «Аренда с выкупом» состоит в следующем: человек, желающий приобрести жилье, выбирает квартиру, которая ему интересна, и обращается в “Межрегиональную жилищную корпорацию”, которая сначала выкупает указанную квартиру в собственность закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости, а затем продает в рассрочку гражданину, заключившему договор. Оплата осуществляется ежемесячными равными платежами в течение всего срока рассрочки. При этом месячные выплаты делятся на две части: одна идет в счет аренды, а вторая – в счет выкупа квартиры в собственность. Размер суммы ежемесячного платежа зависит от стоимости приобретаемого жилья, срока рассрочки, а также от наличия и размера первоначального взноса (хотя он и не обязателен). Право собственности к гражданину переходит только после полной оплаты по договору».
 

Соотношение арендного и выкупного платежа не меняется в течение всего срока выплаты средств.

То есть если вы сегодня заключаете договор с рассрочкой на 15 лет и в нем будет записано, что каждый месяц вносимая вами сумма будет делиться в соотношении 54% – плата за аренду и 46% – плата в счет выплаты стоимости квартиры, то так оно и останется, пока договор будет действовать.

Важно также, что и арендные платежи сразу же фиксируются в документах и не изменяются. В условиях инфляции и достаточно стабильного роста арендных ставок четкая сумма за съем квартиры на десятилетие и больше вперед также считается преимуществом новой схемы.
 

Стоимость аренды по программе, как правило, получается выше среднерыночных арендных ставок.

Однако, как отмечает генеральный директор Центрального Департамента Недвижимости Анатолий Пысин: «Нужно учитывать, что, в отличие от обычного съема квартиры, когда каждый месяц 100% платежа уходит собственнику жилья, то есть, как говорят в народе, «чужому дяде», в случае «Аренды с выкупом» часть месячной оплаты вы регулярно вкладываете в покупку собственной квартиры. Не нужно копить на первоначальный взнос для получения ипотечного кредита, одновременно тратя деньги на оплату аренды чужого жилья».
 

Квартира в итоге будет стоить дороже, чем в кредит по ипотеке

«Пока нет уверенности в том, что проект действительно тщательно продуман и просчитан», – считает Владимир Яковлев.
 

«Как обычно, у любой схемы есть обратная сторона медали. В данном случае арендатору такая форма выкупа обойдется дороже, чем ипотека. Сравним, например, покупку квартиры на вторичном рынке с использованием ипотечного кредита Сбербанка и ее аренду с выкупом: цена квартиры 10 млн руб., первоначальный взнос 2 млн руб. (20%), срок 10 лет.

Ипотечный калькулятор Сбербанка для заемщика «на общих условиях» показывает сумму ежемесячного платежа (по кредиту в 8 млн руб.) в размере 124,213 руб. 15 коп, а калькулятор МРЖК – 146,403 руб. 00 коп. (в т.ч. 61,736 руб. в счет аренды и 84,667 – в счет выкупа). Разница в нашем примере – 22 тыс. руб. в месяц (или 18%).

При этом, если говорить о Москве, то современная «однушка» или не очень современная «двушка», которые можно купить за 10 млн руб., сдаются в аренду (без выкупа) скорее за 40-50 тыс. рублей в месяц, а не за 62 тыс. рублей, как получается по программе «Аренда с выкупом».

Понятно, что для компании, работающей по этой схеме, важно подстраховаться. Ведь МРЖК несет риск временного «простоя» квартиры, если первый арендатор расторг договор и съехал, а следующий еще не найден. На какое-то время образуется некая зона отрицательного денежного потока.

Риск таких потерь от простоя (конечно же, с учетом особенностей сдачи – с выкупом) дополнительно повышает цену аренды», – разъясняет Вадим Лященко.
 

Получается, что хотя «Аренда с выкупом» и не требует первоначального взноса, но в итоге за квартиру участники программы заплатят дороже тех, кто воспользуется обычным ипотечным кредитом.

По программе АИЖК выкупная стоимость квартиры рассчитывается исходя из первоначальной цены с прибавкой 30% (при рассрочке на 15 лет).

Однако сумма, которую вы реально выплатите за эти годы, будет значительно больше.
 

«При долгосрочном использовании выгоднее остаются банковские кредиты. Это не трудно посчитать. К примеру, если приобрести квартиру за 4 млн руб., без первоначального взноса и при максимальной рассрочке, то ее выкупная цена будет равна 5,2 млн руб. (4 млн руб., увеличенные на 30%).

Каждый месяц жилье по программе «Аренда с выкупом» будет обходиться в 62,5 тыс. руб. (28,9 тыс. руб. выкуп и 33,6 тыс. руб. – арендный платеж). Итого по истечении 15 лет покупатель выплатит за квартиру 11,25 млн рублей.

Это значительно больше, чем окончательная стоимость такой же квартиры по ипотеке, скажем, Сбербанка. Однако не будем забывать, что для того, чтобы получить в Сбербанке кредит на покупку жилья стоимостью 4 млн руб. необходимо обладать начальной суммой минимум в 600 тыс. руб.

, в то время как для участия в «Аренде с выкупом» никакого накопленного капитала не требуется» , – говорит Анатолий Пысин.
 

Кредит, который дают всем
 

«Плюсами новой программы АИЖК я бы назвала отсутствие первоначального взноса, а также легкость участия в этом проекте. Предполагается, что не нужны никакие подтверждения доходов со стороны клиента. Других преимуществ на данный момент я не вижу», – говорит независимый московский риэлтор Наталья Мишина.
 

По сути, предлагаемым финансовым инструментом может воспользоваться любой желающий. При наличии всего двух документов – паспорта и страхового пенсионного свидетельства – вы можете заключить договор аренды с выкупом, и хоть завтра новоселье.

Правда, выбор квартиры будет ограничен некоторыми условиями: стоимость жилья не должна превышать 6 млн руб. Кроме того, программа пока работает только в трех регионах: Московская область, Екатеринбург и Новосибирск.

Зато никто не будет интересоваться вашей кредитной историей, собирать ворох справок и вообще вдаваться в подробности вашего финансового прошлого. Для многих это существенный плюс.
 

«Аренда с выкупом» в определенных случаях может быть привлекательнее банковских кредитов, причем не только для тех, у кого нет возможности заплатить первоначальный взнос. Ведь существуют различные категории лиц, которым банки, по той или иной причине, отказывают в кредитовании (или предъявляют особо суровые требования).

Финансовый инструмент «Аренда с выкупом» может стать вариантом решения проблемы.

В особенности для тех, кто уже снимает квартиру, но пока не имеет достаточной уверенности не только в своей будущей платежеспособности, но и в своем будущем в целом, например, работающие молодые люди, недавние выпускники вузов, те, кто только переехал в новый город», – считает управляющий агентства недвижимости «Риэлторское бюро № 1» Вадим Лященко.
 

Есть и другая сторона вопроса. «Существует мнение, что такая программа – способ вовлечь в оборот так называемые серые и черные доходы. Как это будет происходить в действительности, покажет только время», – добавляет Наталья Мишина.
 

«Выйти из игры» проще, чем в случае с ипотекой

По словам Вадима Лященко: «Главное преимущество «Аренды с выкупом» в том, что, в отличие от ипотеки, можно относительно беспрепятственно и без потерь выйти из проекта на любой его стадии.

При этом арендатор отправляется на поиски новых вариантов без непогашенных обязательств и штрафных санкций, получив назад все деньги, уплаченные в счет выкупа (так, по крайней мере, сейчас декларируется).

Никто не начисляет ему повышенных процентов, пеней и неустоек за просрочку платежей по банковскому кредиту, не перекладывает на него издержек судебного и исполнительного производства в связи с процедурами обращения взыскания на залог, у него вообще не болит голова по поводу реализации залоговой квартиры. А возможно, что и его кредитная история не пострадает».
 

При этом выйти из программы можно не только по причине нехватки денег или нежелания приобретать данную квартиру, но и если, к примеру, на вас «свалился» нежданный капитал, и вы хотели бы поскорее выплатить долги. «Платежи по программе можно погашать досрочно (полностью или частично), без дополнительных штрафов и комиссий», – говорит Анатолий Пысин.
 

Права собственности придется ждать много лет
 

По мнению многих специалистов, в случае «Аренды с выкупом» вопрос о праве на собственность остается главным камнем преткновения.

Ведь по условиям договора клиент становится полноправным хозяином квартиры только после того, как полностью внесет все необходимые платежи.

Это значит, что на весь период рассрочки, в течение 10 или 15 лет, вы будете жить в квартире только на правах арендатора.
 

«Фонд МРЖК остается полноправным собственником жилья и только он может распоряжаться им.

Клиент выступает лишь в качестве квартиросъемщика, поэтому не сможет по своему усмотрению произвести, например, перепланировку, серьезный ремонт, зарегистрировать родственников, решать многие вопросы, связанные с жилищно-коммунальными услугами, и т.

д. Кроме того, у тех, кто примет участие в программе, не будет возможности воспользоваться некоторыми налоговыми вычетами», – отмечает Анатолий Пысин.
 

«Отсутствие права собственности в течение очень долгого времени у тех, кто решит приобрести квартиру посредством аренды с выкупом, остается одним из основных ограничений», – считает Наталья Мишина.
 

Станет ли «Аренда с выкупом» популярной схемой?
 

Большинство специалистов согласны с тем, что если этому финансовому продукту и суждено «выжить» на современном рынке российской недвижимости, пользоваться им будут только люди, находящиеся в специфических условиях.

«Прибегать к такой схеме будут, скорее всего, молодые люди, возможно, студенты, у которых каждый рубль на счету и которые еще не научились собирать деньги (да по сути, их и не из чего пока откладывать), а также те, у кого существуют какие-либо проблемы с получением банковских кредитов или подтверждением легальности доходов.

Вероятно, эта форма покупки жилья найдет своего потребителя. Но, на мой взгляд, в отличие от других схем, она не станет массовой. Те, у кого есть первоначальный взнос и возможность подтверждения дохода, воспользуются обычными кредитными программами по льготным процентам.

С финансовой точки зрения, в долгосрочной перспективе они получаются выгоднее. Другие будут продолжать снимать жилье и откладывать на приобретение квартиры или хотя бы первый взнос по ипотеке, не желая переплачивать какие бы то ни было проценты.

Третьи – банально побоятся показывать доходы на таком уровне, ведь это участие в программе государственного учреждения. Так что, я думаю, останется довольно небольшой процент потребителей, которые попробуют эту схему в работе, несмотря ни на что», – говорит Наталья Мишина.

 

«Этот финансовый инструмент будет интересен тем, кто уже снимает квартиру, не может получить ипотечный кредит, и готов увеличить ежемесячный платеж, но не просто за аренду, а для того, чтобы постепенно выплачивать стоимость снимаемой квартиры и затем получить ее в собственность», – полагает Анатолий Пысин.
 

Владимир Яковлев отмечает, что «Аренда с выкупом» привлечет, прежде всего, людей с невысоким доходом, которым сложно скопить на первоначальный взнос, особенно если они также вынуждены снимать квартиру. Схема может быть перспективна, если все будет продуманно и четко организовано.

Кроме того, важным моментом остаются источники финансирования. На данный момент предполагается привлекать институциональных инвесторов в фонд «Доступное жилье в рассрочку», а также негосударственные пенсионные фонды. Но как работа сложится в дальнейшем, пока сложно предугадать».

 

«На мой взгляд, такая форма приобретения квартир имеет право на жизнь и является вполне удобным для потребителя решением жилищного вопроса. В процессе обкатки таких проектов всегда проявляются определенные минусы, поэтому, скорее всего, программе еще предстоит претерпеть определенные корректировки», – говорит специалист НПК «Оптимус» Роман Писарев.
 

«Несомненно, этот инструмент хорош уже тем, что расширяет возможности нуждающихся в жилье и дает им дополнительный выбор.

Хотя по сути это совсем не ипотека (отсутствует залог), а длинная рассрочка платежа со всеми своими плюсами и минусами, рассмотренными выше, перспективность данного продукта для Москвы/Московской области, Санкт-Петербурга и крупнейших городов России не вызывает у меня сомнений. Потребитель, для которого преимущества этой схемы окажутся существеннее недостатков, там наверняка найдется», – считает Вадим Лященко.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Источник: https://www.cian.ru/stati-arenda-s-vykupom-pljusy-i-minusy-pokupki-zhilja-v-rassrochku-bez-pervonachalnogo-vznosa-217895/

Юрист Адамович
Добавить комментарий