Каковы риски использования юридического адреса?

Как правильно снять офис и получить юридический адрес

Каковы риски использования юридического адреса?

Бизнес начинается с помещения. Обычно предприниматели не приобретают недвижимость, но берут ее в аренду. От правильности заключения сделки по аренде зависит успех дела в дальнейшем.

Подготовка к аренде офиса

Предпринимателю важно выбрать офис в соответствии со своими потребностями. Перед арендой требуется ответить на эти вопросы:

  • Сколько сотрудников состоят в штате? Идеально, если у каждого человека будет 6 кв. м. площади.
  • Требуется ли руководителю отдельный кабинет? Дешевле будет снять единое помещение. Вопрос с зонированием можно решить посредством установки перегородок. Офис с несколькими кабинетами будет стоить дороже.
  • Нужно ли помещение для приема клиентов? Если взаимодействие с партнерами и клиентами будет осуществляться через офис, нужно позаботиться о внешнем виде помещения. В этом случае следует снимать недвижимость следует в престижных местах.

После того, как основные параметры (площадь, число помещений) установлены, можно приступать к поиску офиса.

Критерии, на которые нужно ориентироваться при выборе офиса

При выборе офиса под аренду нужно ориентироваться на эти критерии:

  • Расположение. Существенные моменты: близость станций метро и остановок, близость к дому, инфраструктура.
  • Парковка. Особенно наличие парковки принципиально в том случае, если в офисе будут принимать клиентов. Имеет смысл удостовериться о ситуации с пробками в выбранном районе.
  • Наличие конкурентов в одном здании. Наличие конкурентов является неблагоприятным фактором.
  • Компоненты, включенные в стоимость аренды. Желательно, чтобы в стоимость входили услуги ЖКХ, вывоз мусора, охрана.
  • Степень безопасности. Следует проверить, как работает охрана (круглосуточно ли), есть ли сигнализация, пропускной режим.

Важными факторами является возможность перепланировки в дальнейшем, режим работы офисного центра.

Этапы аренды офисного помещения

Правильная аренда позволит найти помещение по наиболее выгодной стоимости, обеспечить комфортную эксплуатацию офиса в дальнейшем. Рассмотрим основные этапы.

Проверка арендодателя

Арендатор должен владеть этими сведениями об арендуемом помещении:

  • Точный адрес.
  • Регистрационные данные в ЕГРП.
  • Является ли офис самостоятельным объектом (тогда у него должен быть кадастровый номер), или же он считается составляющей центра.

На основании этих сведений можно определить владельца офиса или офисного центра в целом. Если в соглашении об аренде нет точных сведений об офисе, то такой документ не признается действительным.

В статье 608 ГК РФ указано, что право на сдачу помещения имеет только собственник. В его распоряжении должны быть эти подтверждающие документы:

  • Свидетельство Росреестра.
  • Выписка из ЕГРП.
  • Технические бумаги БТИ.

Даже если собственник помещения предоставил выписку из ЕГРП, арендатору рекомендуется запросить эту выписку самостоятельно.

Офис может сдаваться в субаренду. То есть, помещение сдается не собственником, а арендатором. В этом случае нужно установить эти факты:

  • Наличие права собственности у человека, указанного как собственник.
  • Проверка права арендатора на предоставление помещения в аренду.

Последнее право можно установить через выписку ЕГРП. Если же с первым арендатором не заключено договора, зарегистрированного в ЕГРП, лучше отказаться от подобного предложения.

Установление коридорного коэффициента

Нужно установить, что именно входит в арендную плату. Это может быть плата за пользование помещениями, которые фактически переданы предпринимателю. Однако арендатора могут принудить платить за места общего пользование. К примеру, это холл, лестницы.

Дополнительные направления трат могут отражаться как отдельным пунктом, так и представлять собой специальный коэффициент. Такой коэффициент называется коридорным. Если в договоре отсутствует отдельный пункт, подписывать его не рекомендуется.

Заключение договора об аренде

Аренда помещений регламентируется статьями 606-670 ГК РФ. Положения, касающиеся договора аренды, изложены в статье 606 ГК РФ.

Предпринимателю нужно иметь в виду, что офис может организовываться только в помещениях, переведенных в нежилые. Тип помещения указывается в выписке ЕГРП.

Если указано, что это жилая площадь, такой офис снимать нельзя. Это может привести к проблемам с законом в дальнейшем.

Существенные условия договора

В договоре об аренде должны присутствовать эти условия:

  • Объект аренды.
  • Помесячная стоимость.
  • Сроки.
  • Данные о сторонах соглашения.

Что собой представляют существенные условия? Это те условия, без которых соглашение не будет действительно.

Регистрация сделки аренды

Сделку аренды нежилого помещения нужно регистрировать в Росреестре. Для этого собираются эти документы:

  • Заявление.
  • Договор об аренде.
  • Учредительная документация: документ о регистрации, выписка из ЕГРЮЛ, устав.
  • Кадастровый паспорт.

Если арендатором является ЮЛ, требуется подготовить эти документы:

  • Протокол о назначении руководителя.
  • Учредительная документация.

Регистрация проводится по этим этапам:

  1. Подача документации в Росреестр.
  2. Проверка бумаг.
  3. Внесение записи в реестр.
  4. Регистрация подписей на соглашении об аренде.

В завершение предприниматель получает свидетельство о регистрации. Особенности регистрации оговорены в статье 609 ГК РФ.

Как получить юридический адрес при аренде?

Положения о юридическом адресе есть в статье 54 ГК РФ. Это тот адрес, который закреплен в учредительной документации. По юридическому адресу ЮЛ ставится на учет в ЕГРЮЛ. Без ЮА компания работать не сможет. Однако в законе есть значительные послабления. В частности, юридический адрес может быть неполным и состоять только из региона и города.

Какой адрес указывать, если предприниматель арендует помещение под офис? Местом нахождения ЮЛ считается место расположения действующего исполнительного органа компании (пункт 2 статьи 54 ГК РФ). Допускается указывать адрес, где находится арендованное помещение ЮЛ. Однако делать это можно только с согласия собственника.

В ИФНС не получится просто так зарегистрировать адрес аренды. Там потребуют гарантийное письмо. Это документ, который составляется арендодателем. Подтверждает, что собственник действительно позволил использовать свой юридический адрес. К этому письму прилагается свидетельство о собственности.

Если собственник не дал согласия на использование адреса, то регистрировать его нельзя. Соответствующее правило подтверждается судебной практикой. В частности, есть Постановление ФАС №А40-30331/12-153-300 от 5 декабря 2012 года с таким решением.

Однако, даже если собственник предоставил свое согласие, это еще не гарант отсутствия проблем. При использовании адреса арендованного офиса возможны эти риски:

  • Корреспонденция компания будет пересылаться именно на юридический адрес. Если ЮЛ не будет находиться по адресу, то и корреспонденции он не получит.
  • К собственнику могут обращаться контролирующие структуры по вопросам деятельности ЮЛ.
  • Если, в ходе налоговых проверок, будет обнаружено происхождение адреса, возможно появление подозрений. Компания может быть признана неблагонадежной.

ВАЖНО! Согласие на использование адреса рекомендуется отразить в договоре аренды.

Источник: https://zakonius.ru/zhile-i-nedvizhimost/kak-pravilno-snyat-ofis-i-poluchit-yuridicheskij-adres

«Сейчас все внимательны ко всем, времена такие»

Каковы риски использования юридического адреса?

Банк России может обязать банки проверять местонахождение заемщика по адресу, указанному в его учредительных документах.

О том, как отразится новая норма на заемщиках из малого бизнеса, банкирах и не придется ли банкам работать за налоговую инспекцию, в интервью Банки.

ру рассказал заместитель председателя правления – директор кредитного департамента СДМ-Банка Сергей КОЗЛОВ.

– Как вы оцениваете идею Банка России в обязательном порядке проверять реальный адрес заемщика?

– Еще в 2013 году в 254-ю инструкцию Банка России были внесены дополнения про критерии нереальности деятельности заемщиков.

В соответствии с одним из пунктов «отсутствие заемщика по месту нахождения, указанному в учредительных документах, или по заявленному им фактическому месту нахождения» грозит банкам повышенным резервом. Сегодня все банки и так ездят на место ведения бизнеса.

То есть на фактический адрес местонахождения компании, который может совпадать или не совпадать с юридическим адресом. Не знаю банков, которые при получении заявки от клиентов не едут проверять бизнес по месту его расположения. Это их риски, это в их интересах.

Я согласен с некоторыми коллегами, которые полагают, что обязательное посещение банком адреса госрегистрации может быть интересно для налоговых органов, которые используют для корреспонденции юридический адрес. Но все зависит от того, в каком виде будут приняты данные поправки.

Если банкам нужно будет в обязательном порядке ездить по юридическим адресам заемщиков, это очень трудоемкая процедура.

Но насколько она целесообразна? Например, когда юридический и фактический адреса не совпадают и по юридическому адресу находится представительский офис компании, а склады, производство, вся документация находятся, условно, за МКАД – ехать в представительский офис, который используется, по сути, как переговорная, большого смысла нет.

С другой стороны, как раз заемщиков банк досконально изучает, знает о них все. И вменять банку повышенный резерв за то, что он не посетил юридический адрес, но при этом провел все необходимые процедуры, съездил на место бизнеса, проявил осмотрительность, оформил залоги, было бы как-то слишком.

– Бизнес такие проверки со стороны банков серьезно затронут?

–Если речь идет о проверке места ведения бизнеса, тут нет проблем. Для бизнеса изменений нет: банки и так приезжают и проверяют. Если же проверять юридические адреса, тут вопрос трудоемкости не столько для компании, сколько для банков. А также вопрос целесообразности. Какие риски банк при этом снимет, не очень понятно.

– Какова на сегодняшний день процедура проверки клиентов юридических лиц в вашем банке?

– Помимо анализа представленных данных по заемщикам, банк в обязательном порядке посещает точки ведения бизнеса клиента – склады, производства, торговые точки и т. п.

Мы выезжаем на место бизнеса заемщика, чтобы убедиться, что бизнес находится по данному адресу, деятельность ведется и масштабы компании сопоставимы с заявленными. Проверяем, как ведется документооборот.

Также в процессе визита сотрудник банка интервьюирует руководство компании по сути бизнеса, бизнес-процессам, выясняет, кто за что отвечает.

– К каким отраслям у вас в банке сейчас повышенные требования при рассмотрении заявок на кредиты?

– Сейчас все внимательны ко всем, времена такие.

Конечно, тщательнее смотрим те сегменты, которые больше всех провалились, – строительство или, скорее, связанные с ним рынки: производство и торговлю строительными и отделочными материалами, так как строительство мы почти не кредитуем. Сюда же относится автомобильный рынок, рынок грузоперевозок. В общем, те отрасли, которые наиболее сильно потеряли в продажах.

Но в каждом рынке есть лидеры и аутсайдеры. Банк должен понимать, где на этой шкале находится их клиент, независимо от отрасли.

– В Сбербанке, по словам его топ-менеджеров, более 50% кредитного портфеля малого бизнеса – оборотные кредиты. В вашем банке такие же цифры?

– У нас оборотные кредиты занимают около 70% портфеля, и их доля в ближайшее время будет увеличиваться. Сейчас очень низкий спрос на инвестиционные кредиты. В текущих условиях инвестировать мало кто хочет.

– Насколько просело кредитование МСБ в вашем банке в этом году по сравнению с аналогичным периодом прошлого года?

– В прошлом году объем кредитного портфеля практически не изменился. Рост в первой половине года сменился снижением портфеля во втором полугодии. Вы помните, что происходило.

Падение продаж стимулировало заемщиков снижать оборотный капитал и кредитные аппетиты. Этот эффект продолжился и в 2015 году. В этом году кредитный портфель пока показывает минус 5%.

Хотя мы активно выдаем кредиты как старым, так и новым заемщикам и есть очень большой спрос на замещение кредитов других банков.

– Каковы прогнозы по кредитному портфелю по итогам года?

– Мы рассчитываем на прирост портфеля по году на уровне 5–10%.

– За счет чего может быть такой рост?

– Как бы то ни было, начинается сезон деловой активности. В процессе рассмотрения много клиентов, желающих сменить банк, иметь уверенность, постоянных контактеров в банке на высоком уровне. Кроме того, как всегда, роль играют процентные ставки, цена и качество обслуживания.

– Какие ставки по кредитам сегодня считаются конкурентными?

– При сегодняшней конъюнктуре 15–20% – очень неплохие ставки для малого и среднего бизнеса. В январе 2015 года мы, как и все банки, повысили ставки, но «без фанатизма». Прикинули рост стоимости пассивов, провели стресс-тесты по просрочке.

Так, максимальные кредитные ставки в самой острой фазе для корпоративных клиентов у нас были 16–18% годовых, 18–20% – для среднего бизнеса и 20–24% – для малого. Сейчас ставки, конечно, пошли вниз. Мы понижаем ставки дифференцированно. Размер снижения зависит от размера клиента, рисков по клиенту.

Мы можем позволить давать клиентам конкурентные ставки, так как средняя стоимость фондирования у банка не сильно выросла и сейчас постепенно снижается, а процент просрочки менее 2%.

Беседовала Анна БРЫТКОВА, Banki.ru

Источник: https://www.banki.ru/news/interview/?id=8288278

Блоги профессионалов на «Ведомостях»

Каковы риски использования юридического адреса?

Бывает, что при регистрации или перерегистрации бизнеса предприниматель указывает не настоящий, а формальный юридический адрес. А иногда покупает его у недобросовестных посредников, и это заканчивается плохо.

По юридическому адресу с предпринимателем связываются госорганы и контрагенты. Полная информация о местонахождении фирмы содержится в ЕГРЮЛ, сокращенная – в уставе фирмы.

Юрлицо может быть зарегистрировано как в жилом, так и в нежилом помещении, но компания может необязательно работать именно по этому адресу.

Есть два варианта регистрации: в жилом фонде, причем даже без согласия собственника, если это место жительства учредителя, участника или директора общества, либо же в нежилом помещении – собственник регистрируется там сам или это делается с его согласия.

Первый вариант самый безопасный: можно напрямую купить адрес у владельца и попросить его получать и передавать покупателю почтовую корреспонденцию в нужные сроки.

Второй вариант нередко предлагается и оформляется недобросовестными фирмами.

Выдавая себя за владельцев или их законных представителей, они получают оплату за предоставленный адрес и комплект нужных документов (договор аренды, копию свидетельства о праве собственности, гарантийное письмо).

В итоге у предпринимателя на руках оказываются поддельные документы с недостоверным юридическим адресом. Какие могут быть последствия?

1. Проблемы с банками. Кредитные учреждения внезапно отказывают в открытии банковского счета, начинают проявлять более пристальное внимание к операциям клиента, приостанавливают движение денежных средств по счету или же вообще расторгают договор с клиентом.

Так происходит, потому что по закону о противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, банки обязаны идентифицировать лиц, которых они обслуживают.

Клиент должен предоставлять достоверную информацию, в том числе и о своем местонахождении.

2. Предприниматель не получает важные письма и извещения. Отправленные на несуществующий адрес сообщения считаются полученными компанией. Даже если в реальности она по этому адресу не находится. Из-за этого у бизнеса нередко возникают проблемы с государственными органами и контрагентами.

Например, предприниматель зарегистрировал юрлицо по оказанию развлекательных услуг. Юрлицо официально располагалось в помещении, которым он владел как собственник. Предприятие и в самом деле работало, но находилось в другом месте. По халатности бизнесмен не проверял корреспонденцию по адресу, указанному в ЕГРЮЛ.

В результате из-за просрочки исполнения обязательств его контрагент затеял против него судебное разбирательство и выиграл суд.

3. Отказ контрагентов от сотрудничества. После проверки регистрирующего органа в ЕГРЮЛ появится отметка о недостоверности адреса. И это может вызвать сомнения у контрагентов или заставить их вовсе отказаться от сотрудничества.

Так, компания по строительству и продаже квартир не продлила договор аренды помещения по адресу регистрации. Арендодатель заявил об этом в налоговую службу, та выехала с проверкой и не нашла юрлица по адресу, указанному в ЕГРЮЛ.

Налоговики направили уведомления о предоставлении разъяснений по месту регистрации руководителя и участника. Но ответа не последовало. В реестр внесли отметку о недостоверности сведений.

Несколько потенциальных покупателей квартир не поленились и проверили в ЕГРЮЛ сведения о продавце. Наткнувшись на отметку о недостоверности, они от покупки отказались.

4. Потенциальная ликвидация бизнеса. ФНС может обратиться в арбитражный суд с требованием о ликвидации юрлица из-за того, что связь с ним по адресу из ЕГРЮЛ невозможна. Это происходит, если компанию уведомили о предоставлении достоверных сведений о ее адресе, а ответа налоговая служба в разумный срок не получила.

5. Штрафы и дисквалификация. Согласно КоАПу, если в регистрирующий орган поступили ложные сведения о фирме, предприниматель заплатит административный штраф в размере от 5000 до 10 000 руб. Повторное нарушение или предоставление заведомо ложных сведений приведет к дисквалификации должностных лиц на срок от одного года до трех лет.

6. Запрет на участие в аукционах. Если компания дала о себе неверную информацию, ее могут не допустить к участию в тендере.

7. Реорганизация под угрозой. Когда предприниматель предоставляет ФНС недостоверные сведения об адресе реорганизуемой или создаваемой компании, то в регистрации могут отказать.

Что сделать, чтобы непроверенные сведения не сказались на вашем бизнесе?

 Получите сведения о собственнике и объекте недвижимости. Попросите данные у владельца, например копию свидетельства о праве собственности. Закажите выписку на объект в Росреестре или в ближайшем МФЦ (в ней будет информация и о собственнике). Если собственник ИП или юрлицо, то посмотрите сведения о нем в ЕГРЮЛ.

 Проверьте адрес на «массовость» – на сайте ФНС с помощью сервиса «Адреса, указанные при государственной регистрации в качестве места нахождения несколькими юридическими лицами»https://service.nalog.ru/addrfind.do.

 Запросите у собственника письменное разрешение в свободной форме, будь то согласие или гарантийное письмо, на использование адреса.

Иногда бизнесу предлагают заведомо неприемлемые варианты – условный почтовый адрес, присвоенный недостроенному помещению, или адреса, по которым размещены органы власти, воинские части и т. д. (они не могут свободно использоваться для связи). Проверить реальность адреса и его «адекватность» помогут интернет и выезд на место.

Автор – юрист адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры»

Источник: https://www.vedomosti.ru/management/blogs/2017/06/30/702433-nedostovernogo-yuridicheskogo-adresa

Покупка юридического адреса: экономия или риск?

Каковы риски использования юридического адреса?
Географические рамки для ведения бизнеса стираются: можно из Челябинска управлять компанией, которая находится в М9оскве, или, наоборот, имея московский физический адрес, по факту работать в регионах.

Нередко руководитель фирмы выбирает между регистрацией бизнеса по месту жительства, съемом офиса в другом регионе либо покупкой юридического адреса.

Насколько законна сделка с псевдоадресом, и чем рискует компания?

Юридический адрес – место нахождения

Несмотря на то, что в обиходе понятие «юридический адрес» употребляется очень часто, законодательство документально не зафиксировало такого термина – закреплено выражение «место нахождения юридического лица». Естественно, закон требует наличие такого места нахождения юрлица не просто так – предполагается, что по такому адресу можно будет найти руководителя компании. Для чего? Чтобы прислать документы, штрафы, повестки, уведомить о каких-либо изменениях и так далее. В качестве юрадреса можно использовать: – адрес расположения офиса в арендуемом помещении; – адрес помещения, которое находится в собственности компании; – адрес по прописке физлица, например, директора фирмы; – адрес коворкинг-центра, если он может предоставить помещение для регистрации; – адрес, купленный специально для регистрации компании.

Риски VS Экономия

Плюсы покупки псевдо юридического адреса очевидны – небольшая по сравнению с арендой помещения стоимость, выбор места нахождения юрлица в нужном городе и быстрое заключение сделки. Но, несмотря на это, многих предпринимателей останавливает риск лишиться своего бизнеса. Почему покупка адреса может нести опасность для фирмы? На юридический адрес приходит много различной и нужной корреспонденции, которую вряд ли получит компания, зарегистрированная на псевдоадресе. А это могут быть, например, письма из налоговой, документы от партнера или повестка в суд. Таким образом, фирма с покупным адресом может привлечь внимание государственных органов и получить отказ в регистрации юридического лица, партнерстве или открытии счета. Кстати, в конкурсах на госзакупку компании также могут отказать именно из-за псевдоадреса. За указанные ложные данные, в том числе, об адресе регистрации, руководителю фирмы грозит штраф – от 5 до 10 тысяч рублей. Однако худший сценарий развития событий – признание адреса недостоверным, что влечет за собой исключение компании из ЕГРЮЛ и блокировку банком счетов компании по «распоряжению» налоговой. Налоговая получила на это полное право и может беспрепятственно «закрыть» компанию. В этом случае бизнесу будет совсем несладко: после такого исключения в течение трех лет участники не имеют права быть учредителями или членами других юридических лиц.

Признание адреса недостоверным

И все же, несмотря на все риски, многие бизнесмены предпочитают сэкономить. В таком случае предпринимателям стоит знать, какие адреса могут вызвать подозрение, и, в конечном счете, скорее всего, будут признаны недостоверными. – Во-первых, это массовый адрес – на котором уже имеется регистрация нескольких юридических лиц. Нередко такие адреса не имеют реальной связи с указанной локацией, например, отправляемые письма возвращаются обратно. – Во-вторых, это несуществующие адреса, по которым нет строений, либо они уже разрушены, либо недостроены. – В третьих, недостоверным могут признать юрадрес, на котором находятся государственные учреждения, например, воинские части. Такого рода адрес не может использоваться для связи с юридическим лицом. – В четвертых, подозрения могут вызвать возражения собственника того помещения, на которое пытается зарегистрироваться новое юридическое лицо. Собственник вполне вправе отказать в регистрации юрлица по его адресу.

Проверка будет!

Можно ли проверить адрес? Можно, и не стоит думать, что никто этого не делает. Проверка юридического адреса на массовость на сайте налоговой займет всего несколько минут.

Законодательство, конечно, не устанавливает четкое количество компаний, которые реально регистрировать на одни данные, однако, налоговая служба относит данные, в которых пять и более компаний с одинаковым юрадресом, к числу подозрительных.

Кроме того, по указанному псевдоадресу могут выехать проверяющие органы и потребовать от собственника помещения ряд документов: свидетельство о праве собственности, свидетельство о регистрации права на недвижимое имущество, выписку из Единого реестра недвижимости, а также гарантийное письмо с согласием предоставить адрес для регистрации компании. И даже договор субаренды можно проверить – через договор аренды с конечным собственником. Срок субаренды не должен быть больше, чем срок основной аренды, и в договоре аренды в обязательном порядке должно быть прописано право сдать данное помещение в субаренду.

Если адрес уже куплен

Что же делать компаниям, которые уже купили адрес, не задумываясь о последствиях? Для начала необходимо оформить абонентский ящик – так хотя бы можно будет получать свою входящую корреспонденцию. Таких предложений также предостаточно, причем, с большим количеством дополнительных услуг, таких, как, оповещение о поступлении писем, доставка и других. Если же компания уже получила письмо от налоговой службы о том, что юридическое лицо не найдено по месту регистрации, придется подготовиться к проверке и представить при этом большое количество документов, подтверждающих реальную деятельность фирмы. Однако, гарантий в том, что налоговый инспектор не оставит запись о недостоверных сведениях, нет. Понятно, что это может привести и к ликвидации компании, но это, конечно, крайний случай, хотя и вполне возможный.

Если «сведения недостоверны»

И даже если никаких вестей из налоговой службы нет, необходимо периодически отслеживать изменения в ЕГРЮЛ.

Государственные службы вполне могут понять, что адрес ненастоящий, тогда в едином государственном реестре юрлиц появится чёрная метка: «сведения недостоверны».

В таком случае советуем срочным порядком менять юридический адрес: регистрируйтесь по прописке учредителя или арендуйте реальное помещение. Далее стоит принести все подтверждающие документы в налоговую инспекцию и ждать, пока в ЕГРЮЛ вновь внесут изменения.

Не забудьте весь пакет документов предоставить в банк, поскольку специалисты банков также увидят отметку о недостоверных данных из выписки из ЕГРЮЛ и отправят вам запрос. Лучше подготовиться к этому заранее и дать разъяснения банку по расхождению данных.

Источник: https://www.lockobank.ru/articles/banki/pokupka-yuridicheskogo-adresa-ekonomiya-ili-risk/

Юрист Адамович
Добавить комментарий