Могут ли отобрать земельный участок, если им не занимаются последние 10 лет?

Фермеру на заметку: что будет в Украине после введения рынка земли

Могут ли отобрать земельный участок, если им не занимаются последние 10 лет?

В следующем году Украине придется отказаться от очередного продления действия моратория на свободный оборот сельскохозяйственных земель. На рынке, по разным оценкам, могут быть предложены около 3 млн га угодий. К началу марта Кабинет Министров должен передать в Верховную Раду проект закона, который предусматривает продажу земель сельскохозяйственного назначения.

Под давлением запада

Когда именно заработает рынок земли, спрогнозировать трудно. Известно лишь то, что затягивать этот вопрос Верховная Рада уже не сможет. Во-первых, этого требуют влиятельные структуры Запада.

Еще  весной прошлого года Европейский суд обязал Украину снять мораторий на продажу земли, поскольку это нарушает Конвенцию по правам человека.

С аналогичным требованием выступает и МВФ, который продолжает быть нашим главным кредитором.

Во-вторых, конституционные ограничения на права собственности не могут длиться вечно. Учитывая это при последнем продлении моратория на продажу земли (который будет действовать до 2020 года) Верховная Рада решила обязать чиновников подготовить проект закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Речь идет о возможной продаже сельскохозяйственных земель, находящихся в государственной, коммунальной и частной собственности (такие операции должны проводиться исключительно на конкурсной основе путем электронных торгов).

Владелец, который продает землю, обязан сначала предложить ее своим арендаторам (они имеют преимущественное право на приобретение земли), а в случае отказа – другим пользователям.

Обязательное условие для свободного оборота сельскохозяйственных земель – завершение их инвентаризации с одновременным внесением полученных данных в Государственный земельный кадастр. Но отсутствие у власти стратегического видения главных целей и задач возникает множество вопросов. Ведь сам по себе рынок земли не может быть самоцелью.

По формуле ренты

Законодательные инициативы открывают широкие двери для продажи земель, но при этом не дают четкого ответа на их оценивание. Это означает, что сотки и гектары уйдут с молотка по действующим правилам, связанными с нормативной и реальной оценками земли.

Нормативная цена земли равна стократно размера земельного налога за нее. Для ее определения пользуются нормами еще двух законов – «Об оценке земли» и «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине».

Кроме того, существует ряд нормативных методик. Например, прибыльный способ предусматривает анализ и прогнозирование чистой прибыли (полученных от эксплуатации земельного надела).

Сравнительный – связан с оценкой стоимости соседних (аналогичных) наделов. Третий способ – метод остатка земли: он состоит в детальных расчетах финансовых затрат, которые необходимо осуществить для улучшения урожаев. Речь идет о расчете убытков (в случае искусственной замены почвы, внесение удобрений, мелиорации почвы и т.д.).

По реальной оценке земли, то сегодня она вычитается из той ренты, которую приносит данный участок: определяется с учетом денежной суммы, что приносит ежегодный доход (в виде банковского процента).

То есть продавец-землевладелец рассчитывает получить по меньшей мере такую ​​сумму, которая в дальнейшем принесет доход в виде банковского процента – равнозначного летней ренте с данного земельного участка.

В свою очередь покупатель получает не саму землю, а доход, который она должна приносить.

Следовательно, цена земли – это капитализированная земельная рента, или рентный доход за определенное количество лет, которым компенсируется сумма сделки. В таком случае, как утверждают специалисты, оценку земли целесообразно определять по формуле:

ЦЗ = (ЗР: NБ) х100%,

где ЦЗ – цена земли; ЗР – земельная рента; NБ% – норма банковского процента.

Например, ежегодная рента с 1 га земли составляет 7000 гривен, а банкиры предлагают в среднем 10% годовых. Исходя из этого, 1 га будет стоить в пределах 70 000 гривен. Таким образом, потенциальный покупатель может отнести в банк свои кровные и получать такие же доходы, как и землевладельцы (которые рассуждают так же, вынашивая свои планы на будущее).

Конечно, в нынешних реалиях такие расчеты выглядят скорее теоретическими, чем практическими. Ведь конкретная цена земли как товара будет определяться конъюнктурой рынка – спросом и предложением, достаточно ясно (может расти или уменьшаться в зависимости от изменения цены).

Величина спроса зависит от различных факторов: размера земельного налога, транспортных коммуникаций, электросетей и даже инфляции (поскольку земля – ​​реальный актив).

На земельную стоимость также влияют снижение доходов фермерских хозяйств, местоположение, плодородие и тому подобное.

Оценка участка должно базироваться на результатах геодезических и геологических исследований (информации о составе почвы, уровень протекания грунтовых вод, рельеф).

При этом следует обратить внимание и на кадастровую оценку, которая позволяет количественно установить уровень ценности участка среди окружающих земель (ориентировочную стоимость). Более подробно говорить о рынке земель можно будет только после того, как он заработает. На данный момент можно руководствоваться только пожеланиями со стороны землевладельцев и арендаторов.

Кто сколько даст?

Земля в Украине дорожает из года в год. Это вызвано рядом причин: повышением размеров земельной ренты (вследствие роста индустрии отдыха и туризма), высоким спросом на сельскохозяйственную продукцию и медленным ростом урожаев.

Также не надо забывать, что в результате процессов урбанизации значительная часть земель изъята из сельскохозяйственного оборота и передана под строительство небоскребов, дорог, «рукотворных» морей (вспомнить хотя бы о Киевском водохранилище, ради которого в советские времена уничтожили около полутора десятка окружающих сел).

Эти и другие факторы указывают на то, что рынок земельных отношений будет развиваться, а вместе с ним – пользоваться повышенным спросом и сама оценка земли. После снятия моратория ожидается рост цен, как это наблюдалось в соседней Польше (где стоимость одного гектара иногда подпрыгивала до 10 000 евро).

По мнению экспертов, стартовая цена за 1 га сельскохозяйственной земли в среднем составит $ 2 500 (около 70 000 гривен). По крайней мере так считает доктор экономических наук, заведующий отделом земельных отношений и природопользования Института аграрной экономики Ольга Ходаковская.

По ее данным, свои земельные паи хотят продать около 10,4% владельцев. Если говорить языком цифр, то предложение на рынке земель составит 1,5-2,8 млн га сельхозугодий.

В то же время для трети землепользователей (32%) приемлемой для выкупа земель является цена, не превышающей $ 500 за 1 га. Еще 22,2% могут предложить землевладельцам вдвое больше – около $ 1000. Доля лиц, которые могут заплатить $ 2000, составляет лишь 10,7%. Указанные суммы свидетельствуют об очевидной попытке потенциальных покупателей и продавцов выдавать желаемое за действительное.

Принцип «кто больше даст» может привести к тому, что значительная часть земли окажется в руках представителей иностранных структур (через подставных лиц), которые будут спекулировать земельными участками в Украине.

Как это возможно реализовать на практике? Схема довольно проста: на первом этапе создается общество с ограниченной ответственностью «А» с последующим распределением уставного капитала: 99% + 1% (99% – нерезидент, 1% – физическое лицо, гражданин Украины).

На втором – создается ООО «Б» с новым распределением уставного капитала: 99% + 1% (99% – ООО «А», 1% – физическое лицо, гражданин Украины).

И именно это ООО ( «Б») уже не будет иметь признаков иностранного предприятия (о котором упоминается в Земельном кодексе), поскольку де-юре основано гражданином Украины и юридическим лицом Украины.

Еще один вариант возможен при создании ООО «нужным» гражданином Украины, а после госрегистрации права собственности осуществляется выкуп долей в уставном капитале непосредственным заказчиком – иностранным субъектом.

Впрочем, юристы могут назвать еще с десяток способов обойти ограничения на продажу земли нерезидентам, установленные Земельным кодексом.

Это вызвано тем, что действующее законодательство не содержит существенной запрета на то, чтобы иностранные компании или граждане других государств выкупали доли в уставном капитале юридических лиц (имеющих в собственности земельные участки сельскохозяйственного назначения).

Такой путь капитализирует аграрные отношения, но не способствует формированию реального владельца и хозяина земли.

Процедура

По данным Государственного земельного кадастра, уже внесены данные о 18 млн участков с 25 млн имеющихся (эту информацию еще нужно согласовать с Государственным реестром прав на недвижимое имущество).

Перед введением рынка нужно завершить инвентаризацию государственных земель. А именно снятие моратория нужно проводить в два этапа: сначала снять запрет на отчуждение земли коммунальной и государственной собственности, в дальнейшем – предоставить разрешение на отчуждение частных участков через проведение прозрачных торгов.

В любом случае на этом рынке нужно навести порядок, поскольку там процветают теневые схемы: значительную часть земель еще не зарегистрировали и незаконно передают в аренду.

Также надо четко очертить круг субъектов, которые будут покупать земли сельскохозяйственного назначения. Сейчас это юридические и физические лица, которые не имеют подтверждения о своей аграрной квалификации.

https://www.youtube.com/watch?v=48Jfjkz2v78

Сегодняшняя стоимость 80% участков, которые выставлены на продажу, гораздо завышена. Такие цены, как правило, продиктованы не условиями рынка, а лишь желанием продавцов. Чтобы избежать подобных ошибок, надо воспользоваться выводами экспертов.

Новые законодательные инициативы предусматривают деятельность лицитатора – физического лица со спецподготовкой, которая непосредственно проводит аукционы и фиксирует самую высокую цену во время проведения земельных торгов. Лицензированием субъектов этого вида деятельности будет заниматься орган исполнительной власти – Государственное агентство земельных ресурсов Украины.

Публичные торги должны начинаться с объявления лицитатором стартовой цены с одновременным ударом гонга (молотка). Если в течение трех минут никто не отреагировал, лот снимается с продажи. Всем участникам, которые отказались приобрести землю, гарантийные взносы не возвращаются. Землю продадут тому, кто предложит самую высокую цену.

Победитель обязан в течение 10 банковских дней заключить договор купли-продажи и перечислить средства на соответствующий номер банковского счета. Срок оплаты может быть продлен с согласия заказчика, но не более 30 календарных дней. Если же победитель отказывается подписать протокол, то автоматически лишается права на дальнейшее участие в аукционе.

Стартовая цена сельскохозяйственных земель, относящихся к государственной собственности, не может быть ниже ее стоимости: она определяется на основании результатов экспертной денежной оценки (которая проводится в соответствии с методикой, утвержденной Кабмином).

С момента продажи участка сельскохозяйственного назначения не допускается изменение его целевого назначения в течение 10 лет.

Зарубежный опыт

По данным различных исследований, средняя цена за 1 га сельскохозяйственной земли в Венгрии составляет $ 4000, Эстонии – $ 5000, Румынии – $ 6000, Польше – $ 11 000. Самыми дорогими считаются земли Нидерландов и Швейцарии, где цены за 1 га достигают $ 63 700 и $ 70 000 соответственно.

Запрет на продажу сельскохозяйственной земли установлена ​​в американском штате Айова, Канаде, а также Израиле: там только разрешено брать землю в долгосрочную аренду – до 50 лет.

Во многих европейских странах отчуждения земли разрешается при определенных ограничений. Например, в Польше преимущественно практикуют семейные фермерства, которые обрабатывают около 80% земель.

Максимальная площадь участка для одного владельца – 500 га. Земельный рынок находится под пристальным контролем государства – Агентства сельскохозяйственной собственности (которое выкупает землю по рыночной цене).

А вот разрешения на покупку земли иностранцами отменили еще в 2016 году.

В Дании земельные участки сельскохозяйственного назначения могут продавать только при условии сохранения их статус-кво. Покупатели должны прожить последние восемь лет в сельской местности и заниматься только фермерством. Продавать землю разрешается только для нужд физических лиц – фермеров (максимальный лимит – до 150 га).

Зато у немцев все наоборот: 55% сельскохозяйственной земли принадлежит мощным по европейским стандартам агропредприятиям (или обрабатывается ими на правах аренды). Лимит колеблется от 400 до 500 га.

Остальные земли – в собственности средних и мелких фермеров. Ограничений для покупки иностранцами нет.

Но надо учитывать порядок отчуждения земель с разрешения местных органов власти: они должны получить обоснование со стороны потенциального покупателя и подтверждения его профессиональной подготовки.

В Болгарии купить землю могут граждане страны, члены Европейского Союза, юридические и физические лица, которые находятся там более пяти лет (речь идет только о представителях тех стран, с которыми заключены международные соглашения). На землю свободная, лимиты земельной собственности отсутствуют. Такая же ситуация и в Эстонии, где иностранцы могут приобрести землю для фермерских целей и даже изменять его целевое назначение (через пять лет).

Источник: https://uteka.ua/publication/news-14-delovye-novosti-36-fermeru-na-zametku-chto-budet-v-ukraine-posle-vvedeniya-rynka-zemli

Прежде чем принимать на себя наследство, нужно проверить, были ли у покойного кредиты

Могут ли отобрать земельный участок, если им не занимаются последние 10 лет?

Парламент принял закон, который поможет решить проблему земельных паев, оставшихся бесхозными после смерти их владельцев

Миллионы украинцев имеют в собственности землю сельскохозяйственного назначения. В большинстве случаев это земельные паи, полученные людьми после реформирования колхозов и совхозов. В Украине свободная продажа таких участков запрещена, но они могут передаваться по наследству.

Кому достанется земельный пай, если наследников нет? А если спустя много лет родственники умершего землевладельца все-таки нашлись? На сегодняшний день многие эти вопросы не урегулированы.

На днях парламент принял Закон «О внесении изменений в Земельный кодекс Украины и другие законодательные акты относительно правовой судьбы земельных участков, владельцы которых умерли», призванный решить возникшие проблемы с наследованием земельных паев.

Подробнее о принятых парламентом новшествах «ФАКТАМ» рассказал председатель комитета аграрного и земельного права Ассоциации адвокатов Украины Виктор Кобылянский.

— Хочу напомнить, что наследование земли происходит на общих основаниях. То есть либо по завещанию, либо, если такового нет, по закону. Существует пять очередей наследников, которые призываются по закону. Первая очередь — это супруги, родители и дети.

Если наследников первой очереди нет, то призываются наследники второй очереди— родные братья и сестры, дедушка и бабушка умершего. Если нет и их, то третьей и так далее. Это в теории. На практике в вопросах наследования земли ситуация более сложная.

По статистике, сейчас не имеют владельцев около трех процентов земельных паев, раздававшихся в процессе приватизации. В масштабах страны это огромные площади. В большинстве случаев хозяева этих участков умерли, а наследников нет, либо они по каким-то причинам не заявили о своих правах.

— И что происходит с такими землями по действующему законодательству?

— Если наследников нет, то вступает в силу такая юридическая норма, как выморочное наследство (по-украински — відумерла спадщина). То есть такой участок переходит в собственность территориальной общины в лице местного совета. Но это в теории.

На практике же в подавляющем большинстве случаев этого не происходит, так как признание того факта, что у покойного землевладельца нет наследников, — прерогатива суда, куда и должны обратиться местные власти. Но местные советы этим не занимаются.

Даже если такие участки сейчас кто-то обрабатывает, то, скорее всего, незаконно, по коррупционным схемам.

А если местные власти все-таки обращаются в суд, у них возникают финансовые сложности: чтобы подать иск, нужно уплатить судебный сбор в размере одного процента от стоимости земли. Зачастую денег в местных бюджетах на это не предусмотрено. Кроме того, даже судьи не всегда понимают, как и в чью собственность передавать «бесхозную» землю.

Важным новшеством принятого парламентом закона является освобождение от судебного сбора органов местного самоуправления за подачу заявления о признании наследства выморочным. Если президент подпишет закон, появится простой механизм быстрого перевода земельного пая в собственность территориальных общин. А дальше уже местные советы решат, как использовать «простаивающий» участок земли.

— То есть проблема бесхозных земель будет решена?

— Не все так однозначно. В целом закон даст положительный эффект, но возможны и нюансы. В частности, есть определенные риски в связи с временным управлением наследством.

Законом вводится норма, что если нет наследника по завещанию или по закону, то до признания судом наследства выморочным местный совет имеет право распоряжаться землей путем передачи в аренду. С точки зрения земельного законодательства, это правильно — участок земли сель­хоз­назначения не должен «гулять».

Но, с точки зрения гражданского законодательства, весьма сомнительно предоставление такого права не собственнику и даже не уполномоченному собственником лицу.

Еще один подводный камень — это предоставление кредиторам наследодателя права подавать заявление в суд о признании наследства выморочным. Тут есть две проблемы. Напомню, что, согласно действующему законодательству, наследство — это переход прав и обязанностей от наследодателя к наследнику.

То есть наследник принимает не только активы, деньги, имущество, но и долги наследодателя. Поэтому людям стоит знать: прежде чем принимать на себя наследство, нужно обратиться к юристу и проверить, были ли у покойного какие-то кредиты и не выступает ли его имущество залогом.

И если сумма этих долгов превышает стоимость получаемого наследства, то, может, лучше от него отказаться. Человек имеет право это сделать.

Так вот, новый закон предусматривает обязанность наследника, в данном случае местного совета, рассчитаться с кредиторами, если таковые существуют.

То есть, приняв на себя земельный пай, сельсовет автоматически принимает и долги наследодателя. Значит, кредиторы могут на законном основании потребовать их погашения.

А как быть, если долги превышают стоимость самой земли? В законе не предусмотрена возможность для местных властей отказаться от такого наследства.

Поэтому вскоре может возникнуть новая схема, позволяющая повесить долги на людей, которые находятся при смерти, чтобы потом эти долги взыскать с местных советов, то есть погасить за счет территориальной общины.

Особенно если учесть, что кредиторы могут сами подать заявление в суд о передаче земли сельсовету, даже без согласия территориальной общины или ее представителя— местного совета.

После положительного судебного решения кредитор обратится в суд с требованием взыскать долг с сельсовета, которому передано наследство должника вместе с его обязательствами. И все абсолютно законно! Что с этим делать, пока не понятно.

— Есть ли какие-то особенности государственной регистрации таких земельных участков?

— В случае перехода права собственности по суду никаких особенностей нет.

Однако закон предусматривает особенности в части передачи участка в аренду на то время, пока сельсовет не получил землю в собственность.

В этом случае регистрируется право аренды, но без регистрации права собственности. На мой взгляд, это не очень соответствует теории права, но в данном случае в таком порядке есть практическая необходимость.

— Решение о передаче наследства может принимать любой суд, в любом регионе Украины?

— Нет. Определение территориальной подсудности дел о неунаследованных земельных паях — это еще одно важное новшество данного закона. Представим ситуацию, когда собственник участка в Ивано-Франковской области выехал в Харьковскую область и там умер. Там же и открылось наследство.

По нынешнему закону получается, что сельсовет из Ивано-Франковской области должен подавать иск в суд, находящийся в Харьковской области, чтобы за ним признали право на участок, расположенный в Ивано-Франковской области. Это нонсенс. В новом законе этот казус исправили.

Теперь споры относительно земельных участков будут рассматриваться судом по месту нахождения недвижимости, независимо от того, кто выступает сторонами спора и где они находятся.

— Допустим, земельный участок по решению суда отошел к сельсовету. Но тут объявляется наследник, которого долго не было в Украине и он раньше не знал о полагающемся ему наследстве. Он сможет вернуть себе этот участок?

— Для начала давайте вспомним порядок наследования. Срок подачи заявления для принятия наследства — шесть месяцев. Срок исковой давности — три года. Поэтому если с момента смерти наследодателя прошло более трех с половиной лет, то главной проблемой объявившегося наследника будет доказать, что для пропуска этих сроков была уважительная причина.

Он должен подтвердить, что не знал и не мог знать об открытии наследства. Хочу отметить, что для наследников четвертой, пятой очереди сделать это легче, так как зачастую дальние родственники общаются крайне нерегулярно. Однако доказать свою неосведомленность процессуально очень сложно, особенно близким родственникам. Хотя, теоретически, возможно.

— Допустим, с момента смерти наследодателя уже прошло шесть месяцев, и вдруг об этом узнает дальний родственник, наследник пятой очереди. Как ему доказать свое право на наследство?

— Он должен обратиться с заявлением к нотариусу. На данный момент — к нотариусу по месту открытия наследства, а если новый закон вступит в силу, то по месту нахождения земельного участка. Нотариус потребует документы, подтверждающие родство. Это паспорта, свидетельства о браке, о рождении.

Если таких документов нет, то посылается запрос в органы регистрации гражданского состояния. В конечном итоге нотариус все равно откажет в выдаче свидетельства о праве на наследство в связи с пропуском сроков.

После получения такого отказа можно обращаться в суд с иском о восстановлении сроков, как раз мотивируя это тем, что данный наследник не знал о смерти своего дальнего родственника и о своих правах.

Хочу отметить, что в разумные сроки и при наличии документального подтверждения родства такие дела выигрываются. Но если наследодатель умер в 1999 году, а наследник обратился в суд в 2016 году, шансов практически нет.

— А в первые полгода после смерти собственника земли таких проблем не возникает?

— Тут все проще. В этом случае главная задача нотариуса — до истечения шестимесячного срока убедиться, что человек имеет право на наследство, и определить, нет ли других наследников той же или более высокой очереди.

https://www.youtube.com/watch?v=o0tv9_LIdYo

Фото Игоря Емельяненко, «ФАКТЫ»

Читайте нас в Telegram-канале, и

Источник: https://fakty.ua/223206-prezhde-chem-prinimat-na-sebya-nasledstvo-nuzhno-proverit-byli-li-u-pokojnogo-kredity-i-ne-vystupaet-li-ego-imucshestvo-zalogom

Юрист Адамович
Добавить комментарий