Могут ли жители собрать сами подписи после собрания УК?

Умный подъезд

Могут ли жители собрать сами подписи после собрания УК?

«Оказалось, что ЖКХ — это интересно», — говорит Орлов. Он стал председателем совета своего дома на 185 квартир и до сих пор им остается. Предприниматель заставил УК отчитываться перед жильцами о своей работе и полностью обновил инженерные коммуникации в подвале своего дома в Красноярске.

В 2011 году как раз вышло постановление правительства РФ №131, по которому УК были обязаны публиковать информацию о своей работе — на сайтах или на стендах. Орлов нанял программиста и сделал с ним сайт «ЖКХ24», загрузив туда базу УК Красноярского края.

Он начал предлагать УК и ТСЖ размещать на сайте финансово-хозяйственную информацию — перечень работ по содержанию и ремонту дома, включая их стоимость и условия выполнения, тарифы на предоставляемые услуги ЖКХ и пр. Личный кабинет для УК стоил 500–1000 руб.

в месяц — в зависимости от размера компании.

За неисполнение постановления полагался штраф, и за два месяца Орлов подключил 47 из 430 городских УК, что приносило 60–80 тыс. руб. выручки в месяц (некоторые клиенты платили вперед).

На сайте была реализована функция приема показаний счетчиков и публиковалась справочная информация по работе ЖКХ. Но бизнес так и не взлетел — вскоре вышла поправка к постановлению об обязательном размещении информации на государственном сайте «РеформаЖКХ.ру».

Из 47 компаний на сайте осталось всего пять — те, кто оплатил услуги на несколько лет вперед.

Зато проект заметили в городской администрации — в 2013 году Орлову предложили стать заместителем начальника отдела по работе с населением администрации Кировского района Красноярска (120 тыс. жителей в 700 домах). Поначалу работа казалась увлекательной.

«Мы разруливали какие-то сложные моменты: застройщик что-то строит, люди пикетируют, а ты выступаешь медиатором», — вспоминает Орлов. Но вскоре стало понятно, что чиновник из предпринимателя такой же, как банкир: «99% времени уходило на заполнение бумажек.

Я чувствовал, что деградирую и теряю творческое мышление. Я стал клерком».

Осенью 2014 года Орлов взял отпуск и отправился путешествовать по Европе. Заехал в Карловы Вары, где увидел на подъезде одного из домов листок с кратким отчетом управдома.

Там было написано, что сделано, сколько денег поступило на счет и столько потрачено, — во всем этом мог разобраться любой житель.

Орлов вспомнил, что по Жилищному кодексу РФ собрание собственников может обязать УК точно так же отчитываться каждый месяц. А если УК на это не идет, можно ее заменить.

Орлов задумал превратить свой прежний проект «ЖКХ24» в нечто большее — собрать на нем не просто информацию об УК, но и отчеты о финансовых потоках, чтобы можно было контролировать соблюдение сроков отчетности, а при их нарушении подавать в суд. В апреле 2015 года он уволился из администрации и сразу же зарегистрировал компанию «Домсканер».

Денег на развитие проекта не было, так что Орлов продал свой автомобиль за 400 тыс. руб. и первым делом поехал в бизнес-акселератор «Стартап сабантуй» в Набережных Челнах. Там он пообщался с предпринимателем, который занимался установкой домофонов в подъездах.

Тот пожаловался, что каждый раз требуется получать на это согласие жителей, а собрать их подписи очень сложно.

Предприниматель рассказал, что в проведении онлайн-собраний собственников могут быть заинтересованы многие: подрядчики работ, руководство ТСЖ, а также отдельные жильцы (например, если хочется установить дополнительную дверь в подъезде и т.д.).

Он решил начать с малого и создать сервис для организации онлайн-собраний жильцов. Первый клиент появился в феврале 2015 года: Орлову позвонили из ТСЖ 120-квартирного дома в Сергиевом Посаде и спросили, сколько стоит организация онлайн-собрания.

Орлов выставил счет на 15 тыс. руб., привлек к работе знакомого программиста, который разработал прототип сервиса, позволяющего собственникам вбить на сайте номер своего телефона, код идентификации и проать. СМС жильцам Орлов рассылал сам.

Следующий заказ поступил из Сургута.

Правовая база

Согласно ст. 47.1 Жилищного кодекса «о заочном ании с использованием информационной системы» ТСЖ могут проводить онлайн-собрания, но для этого участникам товарищества нужно один раз собраться вживую и уполномочить правление принимать решения онлайн-ания.

На этом же собрании каждый собственник подписывает соглашение об обработке персональных данных, а также о присоединении к системе «Домсканера», с указанием мобильного телефона, на который при ании отправляется СМС с кодом подтверждения. Согласно ФЗ-63 «Об электронной подписи» он обеспечивает идентификацию голосующего.

Кворум зависит от устава ТСЖ — где-то достаточно 50% плюс один голос, где-то необходимо 67%.

Первое собрание бесплатно

В марте 2016 года Орлов получил грант на 1 млн руб. от Фонда содействия инновациям — деньги пошли на зарплату ему самому и двум программистам. Он занялся SEO-продвижением проекта и стал рассылать предложения по базе ТСЖ и УК. Он также написал несколько текстов в журналы по ЖКХ-тематике.

Вскоре стало понятно, что услуга востребована в новых домах — те, кто сам купил жилье, хочет, как правило, участвовать в управлении домом. Но если дому меньше трех лет, в нем часто бывает много пустых инвестиционных квартир, собственников которых приходится разыскивать. И такими домами заниматься невыгодно.

А в старых домах у приватизированных квартир часто по несколько собственников, и у каждого надо получить разрешение на использование персональных данных.

В них много пенсионеров, которые зачастую не готовы ать через интернет. Например, в красноярском доме самого Орлова голосуют онлайн всего 25% жильцов.

Остальные — на бумажных листах, которые он сам собирает и затем вносит результаты в систему.

По словам Орлова, идея интернет-ания привлекает прежде всего активистов-новаторов. Эти люди сами находят сайт «Домсканера» и оставляют заявки. В месяц приходит обычно около 30 заявок на онлайн-собрания: 65% — от председателей домовых советов, ТСЖ и активных собственников, остальные — от УК, которым необходимо провести отчетно-выборное собрание жителей дома.

Обычно Орлов предлагает подготовить очное собрание бесплатно, чтобы жильцы проали на нем не только за дальнейшие онлайн-собрания, но и по другим проблемам дома. Он рассчитывает заработать уже потом на организации онлайн-аний. «Мы готовим заказчикам пакет документов, даем подробную инструкцию по проведению собрания, и они сами обходят квартиры», — рассказывает предприниматель.

Впрочем, Орлов готов провести офлайн-собрания с подготовкой юридически правильных документов и без обязательств подключиться к системе «Домсканер». Плата за организацию собрания — 50–100 тыс. руб. в зависимости от размера дома.

Как правило, такой услугой пользуются собственники нежилых помещений в доме, которым необходимо решение собрания для его перестройки под новый бизнес. Например, чтобы вместо магазина открыть ресторан, необходимо провести вентиляцию по внешней стене на крышу.

Чаще всего заказчик при этом предлагает жильцам компенсировать им часть домовых расходов.

Олег Яковлев / РБК

В штате «Домсканера» сейчас два программиста и три сотрудника, которые занимаются организацией собраний: готовят документы, счета, взаимодействуют с клиентами.

Кол-центр работает на аутсорсинге, как и дизайнер, юрист и бухгалтер. Абонентская плата для небольшого дома (до 100 квартир) — 1,9 тыс. руб. в год. Для дома, где более 100 квартир, — 7 тыс. руб.

За каждое онлайн-ание берется от 49 до 99 руб. с квартиры.

Выручка «Домсканера» за 2016 год составила 338 тыс. руб., из которых всего 20% принесли онлайн-собрания, остальное — подготовка документов. Но в 2017-м доходы значительно выросли. С января по ноябрь проект принес 5,3 млн руб. выручки. А в одном только ноябре — 945 тыс. руб. План на первое полугодие 2018 года — 9 млн руб.

Сейчас каждые три месяца число подключенных к онлайн-анию домов увеличивается в полтора раза. Подключенные — это дома, в которых жители провели собрание, приняли решение впредь ать онлайн и предоставили контакты собственников. По состоянию на март 2017 года у «Домсканера» было 130 таких домов, сегодня — более 300. Они располагаются по всей России — от Москвы до Уссурийска.

Есть у «Домсканера» и такие клиенты, которые успели провести онлайн-собрания три-четыре раза.

Например, сначала они приняли решение о ремонте подъезда, на следующем собрании — об организации видеонаблюдения во дворе (например, после того когда там поцарапали чью-то машину), потом — о включении дома в программу благоустройства за счет федерального бюджета. Именно такие клиенты, по плану Орлова, должны приносить основной доход.

В России около 1 млн многоквартирных домов, рынок для онлайн-собраний ограничивается 650 тыс., подсчитал Орлов. Его цель — занять 20% этого рынка.

У «Домсканера» сейчас всего три-четыре конкурента, предлагающих проводить, как и «Домсканер», онлайн-собрания «от и до», — это «Электронный дом», «Собрание-онлайн», «Регистратор Р.О.С.Т.» и др. Но главный конкурент — это бабушки.

Многие ТСЖ, чтобы сэкономить, платят пожилым соседкам, которые обходят квартиры и собирают подписи (обычно такая услуга стоит от 30 руб. за квартиру). Хотя ать онлайн, конечно, удобнее.

Ключевой риск для бизнеса Орлова — это госрегулирование. На госпортале ГИС ЖКХ планируется проводить онлайн-собрания ТСЖ. По словам Орлова, в технической документации этот блок прописан.

«Собрания они запустят не ранее 2019 года, — рассчитывает предприниматель, — а пользоваться сервисом будет намного менее удобно, чем нашим. На высокую активность собственников рассчитывать бесполезно, к анию их надо побуждать.

Не думаю, что ГИС ЖКХ будет собирать необходимые кворумы».

По наблюдениям Орлова, на объявление в подъезде люди вообще не обращают внимания: необходима рассылка СМС с последующим подключением кол-центра.

Например, в одном из домов в Архангельске в первые сутки проали 14% собственников квартир, на следующий день после подключения кол-центра — 50%, а через пять дней — 80%.

Орлов рассчитывает, что чиновники не будут тратиться на организацию кол-центров, а значит, спрос на частные сервисы под ключ может даже возрасти.

Взгляд со стороны

«Конкуренции пока нет»

Алексей Костарев, эксперт Фонда развития интернет-инициатив

«Рынок онлайн-собраний собственников создается сейчас практически с нуля такими небольшими компаниями, как «Домсканер». Конкуренции пока нет, и есть хорошие возможности для быстрого роста. ФРИИ вкладывается именно в такие стартапы.

Риски, связанные с приходом государства на рынок онлайн-собраний, невелики. Потому что даже если на сайте ГИС ЖКХ можно будет проводить онлайн-собрания, это не помешает частным компаниям успешно работать в этой сфере.

Они более мобильны и всегда смогут предложить своим клиентам какие-то привлекательные опции.

Например, «Домсканер» занимается не только проведением аний, но и консультирует председателей советов домов и управляющие компании, причем как онлайн, так и в обычном режиме, помогает готовить к ним документы и пр.

Государственная функция — регламентировать активность бизнеса, а не конкурировать с ним. Например, оно может захотеть сделать рынок управляющих компаний более конкурентным и для этого упростит переход дома к новому управляющему. Это сразу же повысит спрос на проведение онлайн-собраний, на которых собственники будут принимать решение о смене УК».

«Сначала жильцы отнеслись с сомнением к новой идее»

Ольга Переслегина, председатель ТСЖ «Покров» (Нижний Новгород)

«Наш дом на 77 квартир строился с 1998 по 2013 год и был первым в городе, который ввели в эксплуатацию после принятия закона об обманутых дольщиках.

Онлайн-собрания привлекательны тем, что собирают намного больше , чем обычные очно-заочные, когда председателю надо по 15–20 раз обходить квартиры, чтобы собрать подписи. В результате, чтобы набрать кворум, может понадобиться до двух месяцев.

И всегда есть собственники, которые либо не проживают в своей квартире, либо в отъезде.

О том, что можно проводить собрания онлайн, я узнала из Жилищного кодекса и нашла несколько сайтов с предложениями.

У «Домсканера» был наиболее продуманный дизайн: документы и решения собраний представлены в понятной форме, для выделения главного используется крупный шрифт и т.д.

Это очень важно для тех, кто голосует, особенно для людей пожилых. С момента размещения повестки на «Домсканере» до опубликования на сайте протокола проходит 15 дней.

Не скрою, сначала наши жильцы отнеслись с сомнением к новой идее, особенно люди пожилые. Но многих переубедило то, что решения могут быть приняты быстро. Понравилось и то, что онлайн-ание всегда тайное: никто, кроме администратора собрания, не видит, кто как голосует».

Ирина Федотова

Источник: https://www.rbc.ru/own_business/21/12/2017/5a390d5f9a79472aa8dd9ab4

10 ошибок при проведении общих собраний собственников

Могут ли жители собрать сами подписи после собрания УК?

Общее собрание собственников – привычное для управляющих организаций и собственников помещений дело. Тем не менее при проведении собраний УК часто допускают ошибки, которые могут привести к судебным разбирательствам и признанию недействительными решений таких собраний.

Сегодня мы расскажем, что нужно знать, чтобы избежать этих ошибок.

Нарушение порядка уведомления о предстоящем собрании

Первый шаг к проведению общего собрания собственников – это уведомление собственников о предстоящем мероприятии. О проведении собрания инициатор должен уведомить всех собственников помещений в МКД не позднее, чем за 10 дней до его начала (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).

Основная ошибка инициаторов собраний заключается в выборе способа уведомления. Самый популярный способ сообщить собственникам о предстоящем собрании – разместить уведомление на информационных стендах или на дверях подъездов МКД.

Согласноч. 4 ст. 45 ЖК РФ, сообщить собственникам об ОСС таким образом можно только в том случае, если решение об этом принято собственниками на одном из проведённых ранее собраний.

Если решение об уведомлении собственников помещений путём размещения объявлений принято не было, инициатор собрания в десятидневный срок направляет каждому собственнику заказное письмо или вручает уведомление каждому собственнику лично под подпись.

Обратите внимание на содержание сообщения о проведении ОСС. Согласно ч. 5 ст. 45 ЖК РФ оно должно содержать:

  • сведения об инициаторе собрания;
  • форму проведения собрания;
  • дату, место, время проведения. Если ОСС проводится в очно-заочной или заочной форме, укажите ещё дату окончания приёма решений собственников и адрес, куда такие решения должны передаваться;
  • повестку дня;
  • порядок ознакомления с материалами собрания и место, где собственники смогут это сделать.

Минстрой РФ о проведении общего собрания собственников в МКД

Неправильное оформление решений собственников

Если вы проводите собрание в очно-заочной или заочной форме, соберите у собственников оформленные в письменном виде решения по вопросам, поставленным на ание (ч.ч. 4.1 – 5.1 ст. 48 ЖК РФ). Обратите внимание на то, какие сведения нужно включить в решения, согласно ч. 5.1 ст.

48 ЖК РФ:

  • информацию о лице, участвующем в ании;
  • реквизиты документа, подтверждающего право собственности на помещение лица, участвующего в ании;
  • решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против», «воздержался».

Если собственник не отметил ни одной позиции в каком-то из вопросов повестки дня, или наоборот, поставил в нём несколько галочек, такой вопрос в этом решении стоит признать недействительным и не учитывать его при подведении итогов собрания (ч. 6 ст. 48 ЖК РФ).О выборе председателя общего собрания собственников

Неправильный подсчёт

От подсчёта общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме напрямую зависит наличие кворума по вопросам повестки дня и исход собрания.

К неправильному подсчёту приводят неправильно оформленные решения собственников или недостоверные данные о праве собственности на помещение в МКД.

Кроме этого, ошибки при подсчёте возникают из-за такого понятия, как долевая собственность. Количество участников долевой собственности должно соответствовать принадлежащим им долям в праве на жилплощадь.

Если один человек или юридическое лицо владеет несколькими помещениями в МКД, проать он может всего один раз. При этом в бюллетени указывается общая площадь помещений, которые принадлежат такому лицу.

Некорректно оформленные доверенности

Когда у собственника нет возможности принять участие в ании, проать за него может его представитель по доверенности.

Перед тем, как допустить представителя к участию в ОСС, удостоверьтесь, что доверенность оформлена правильно и в ней прописаны данные о собственнике и его представителе:

  • фамилия, имя, отчество – для физических лиц, полное наименование – для юридических лиц;
  • место жительства или место нахождения;
  • паспортные документы или реквизиты учредительных документов.

Доверенность на ание должна быть оформлена в соответствии с п. 3 и 4 ст. 185.1 ГК РФ или удостоверена нотариально. Согласно п. 3 и 4 ст. 185.

1 ГК РФ, доверенность не нужно нотариально заверять, если документ:

  • заверила организацией, в которой доверитель работает или учится;
  • выдала администрация стационарного лечебного учреждения, в котором доверитель проходит лечение.

Как проверить доверенность для участия в общем собрании собственников

Ошибка в выборе формы собрания

Формы проведения общих собраний собственников перечислены в ст. 44.1 ЖК РФ. Их три: очная, заочная и очно-заочная.

Бывает, инициатор в уведомлении указывает, что собрание будет очным. На собрание приходит мало собственников, кворум не набирается. Тогда инициатор решает провести заочную часть.

При этом не уведомляет собственников о заочной части и составляет один протокол на обе части. Это неверный подход. Если заявленное очное собрание не состоялось, можно провести отдельное заочное собрание.

При этом о нём собственников нужно уведомить и составить отдельный протокол (ч. 1 ст. 47 ЖК РФ).

Преимущество очно-заочной формы в том, что часть собственников смогут очно обсудить с инициатором проблемы, а на заочной части вы наберёте недостающие голоса. При такой форме собрания собственников не придётся уведомлять о каждой части отдельно и придётся составить всего один протокол.

Устаревшие сведения о праве собственности на помещение

Следите за тем, чтобы в реестре собственников помещений были отражены актуальные сведения. Собственники не всегда вовремя предоставляют в управляющую организацию актуальные данные о смене владельцев объектов недвижимости, об изменении площадей помещений.

Чтобы данные были правильными, обратитесь за выписками в Росреестр, в котором хранится актуальная информация о собственниках помещений в МКД. Тогда у вас не возникнет проблем с подсчётом .Что делать, если данные Росреестра и УО не совпадают

Нарушение порядка передачи документов в ГЖИ

В соответствии с п. 3.1 ч. 3 ст. 45 ЖК РФ управляющая организация, ТСЖ, ЖК, ЖСК в течение 5 дней с момента получения от инициатора собрания решений и протокола ОСС, должна направить в орган ГЖН оригиналы протокола собрания и решений. Затем их электронные образы нужно разместить в ГИС ЖКХ.

Частая ошибка УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК заключается в том, что они вовремя передают документы в орган ГЖН, но не размещают информацию о собрании в системе. За неразмещение сведений можно получить штраф по ст. 13.19.2 КоАП РФ.Уведомление собственников и ГЖИ об итогах общего собрания собственников

Проведение собраний с аналогичной повесткой дня

Когда собственники недовольны решением собрания, они решают провести новое по аналогичным вопросам как можно быстрее, чтобы изменить предыдущее. Управляющая компания этому не противится. Но это может привести к негативным для УО последствиям.

Если в течение трёх месяцев в ГЖИ поступают два и более протокола собраний одного МКД, содержащих решения по аналогичным вопросам повестки дня, орган ГЖН обязан провести внеплановую проверку в целях установления факта соблюдения требований законодательства при организации, проведении и оформлении результатов такого собрания.

Изменение повестки дня

Бывает так, что во время проведения собрания появляется вопрос, который собственники хотят обсудить, и он дополнительно включается в повестку дня. Так делать запрещено, согласно ч. 2 ст. 46 ЖК РФ. В ходе собрания нельзя принимать решения по вопросам, не включённым в повестку дня, а также изменять повестку собрания.

Если вопросы, появившиеся в ходе собрания, важны, запишите их и внесите в повестку следующего собрания.Какие вопросы может решать общее собрание собственников

Нарушение кворума собрания

Ещё одна трудность при проведении собрания – разобраться в том, каким количеством на собрании принимается то или иное решение.

Общее собрание собственников помещений в МКД считается  легитимным, если на нём присутствовало более 50 % собственников помещений в МКД. Но 50 % не обеспечивают наличие кворума по всем вопросам, вынесенным на ОСС.

ЖК РФ разделяет вопросы по степени важности. Вопросы выбора председателя, секретаря и счётной комиссии собрания, способа управления и Совета МКД решаются 50 % от всех , принявших участие в ании.

Способ формирования фонда капитального ремонта выбирается 50 % от количества всех собственников помещений в МКД (п. 1.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Другие вопросы решается квалифицированным количеством – это ⅔ от количества всех собственников помещений в МКД. Один из таких вопросов – об использовании фонда капитального ремонта в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Абсолютным большинством (100 %) решаются только вопросы, связанные с уменьшением площади общего имущества многоквартирного дома.

Чтобы инициатор был уверен, что собрание проводится по всем правилам, он должен руководствоваться ст. 44 – 48 ЖК РФ, в которых указаны основные нюансы проведения ОСС.

Подготовьте и проведите успешное общее собрание собственников помещений в МКД с помощью сервиса «ОСС на 100%». Сервис помогает оформить необходимые для собрания документы в соответствии с приказом № 937/пр, сформировать повестку дня, подсчитать голоса и подготовить протокол ОСС.

Источник: https://roskvartal.ru/provedenie-oss/8533/10-oshibok-pri-provedenii-obschih-sobraniy-sobstvennikov

​Как собрать подписи жильцов МКД – правильно и быстро

Могут ли жители собрать сами подписи после собрания УК?

03 Октябрь 2019

При проведении общего собрания собственников наиболее частой проблемой является отсутствие кворума (не хватает для принятия решений). В этой статье мы собрали проверенные способы сбора бюллетеней и рекомендации о том, как набрать кворум на общем собрании, собрать подписи соседей и остальных собственников, чтобы решения считались принятыми.

Чтобы избежать этих рисков, вы можете воспользоваться услугой «собрание под ключ» от компании «Домсканер».

У нас есть опыт 7500+ успешных собраний, принятых ГЖИ, сбора подписей по любым вопросам повестки, в том числе и в проблемных домах.

Позвоните нам по бесплатному номеру 8 800 100 24 97 или напишите по адресу info@domscanner.ru

1. Правильная организация сбора бюллетеней.

На практике встречаются такие варианты:

– в сообщении о собрании указывается место, куда можно сдать письменные решения собственников. Обычно это квартира инициатора собрания, председателя, секретаря или членов счетной комиссии.

Иногда это установленные в определенных местах урны или просто почтовые ящики тех, кто будет оформлять протокол.

Последний вариант плох тем, что нельзя убедиться в личности того, кто подписал бюллетень, дать расписаться ему в списке присутствующих, проверить правильность заполнения документа.

иногда решения сдаются консьержам или на пост охраны.

Самый неудачный вариант – когда жителям предлагают принести решения в офис управляющей компании или какое-то другое помещение, расположенное далеко от дома, в котором проходит ание. Люди зачастую неохотно даже заполняют бюллетени, поэтому надеяться на то, что они их куда-то отнесут, будет чересчур оптимистичным.

– поквартирный обход жильцов. Из недостатков этого способа можно назвать трудоемкость и большие временные затраты. Однако именно такой способ позволяет объяснить соседям необходимость ания, ответить на интересующие вопросы, упростить им задачу до простого проставления галочек, даты и подписи на бланке решения.

2. Удобные способы выдачи пустых бюллетеней для заполнения

Если собрание проводится без обходов, то собственникам нужно где-то взять бюллетени для заполнения. Самый неудобный для них вариант, когда бланки решений хранятся в офисе компании или в другом месте, до которого далеко/неудобно/лень добираться.

Поэтому бюллетени можно опустить в почтовые ящики, направить электронной почтой (при наличии контактов), выложить на сайте, в соцсетях, в чате дома, закрепить на дверях квартир. Иногда их направляют вместе с сообщениями о собрании. В таком случае важно проконтролировать, чтобы дата заполнения соответствовала периоду, на который приходится заочная часть собрания.

Если вы распространяете именные бюллетени, то в общедоступных местах их раскладывать не стоит.

Если решения еще не содержат данных конкретного собственника, то распространять их можно смелее и масштабнее. В последнем случае велика вероятность порчи бланка, поскольку немногие могут заполнить все правильно с первого раза. Если у жителя не будет запасного пустого бюллетеня под рукой, он, вероятно, вообще откажется от ания. Поэтому обеспечьте жильцов достаточным количеством бюллетеней.

Если заочная часть собрания происходит с помощью поквартирного обхода, то бюллетени выдают те, кто совершает обход, параллельно записывая собственников в списке присутствующих (участников собрания) и проверяя правильность заполнения письменного решения.

3. Бюллетени должны быть удобными для заполнения.

– именные бюллетени для общего собрания освобождают собственника от необходимости искать реквизиты правоустанавливающих документов на помещение, а также внимательно переписывать цифры с них в бланк решения.

Предполагается, что в таких решениях уже заполнены ФИО, номер квартиры, площадь, доля в праве собственности на нее, количество и реквизиты правоустанавливающих документов на основе данных из Росреестра.

Таким образом, людям остается только поставить галочки (крестики) по каждому вопросу и подписать документ, указав дату.

Кажется, что проще уже некуда и тут ошибиться сложно, но практика показывает обратное.

Собственники расписываются в графе для даты, а дату ставят вместо подписи, ленятся расшифровать подпись, ставят несколько галочек за разные варианты ответов по одному вопросу или делают такие отметки, из которых невозможно понять волеизъявление, добавляют какие-то пояснения, неоговоренные исправления и т.д. За всем этим надо внимательно следить при сборе бюллетеней и подсчете . Если ошибки выявлены до окончания заочной части, то лучше перезаполнить бюллетень.

– повестка собрания собственников не должна быть перегружена вопросами и быть сложной для восприятия.

Если вы предлагаете заполнить собственнику бюллетень на 9 листах с 40 вопросами, то желание его заполнять будет обратно пропорциональным такому количеству.

Это неудобно при обходе, так как изучение документа занимает много времени, и не очень удобно без обходов, так как собственник будет откладывать прочтение на потом, пока не закончится срок ания.

Если вопросы объемны и их можно сократить, превратив в отдельные документы – приложения (порядок пользования общим имуществом, порядок въезда на придомовую территорию, план чего-либо и т.д.), то лучше так и сделать, а не стремиться поместить все в бюллетень для ания.

В сообщении о собрании всегда указывается, где жители могут ознакомиться с материалами. Также информацию о порядке ознакомления с приложениями можно указать в самом письменном решении.

Если собственники безынициативны, то, как правило, желания знакомиться с выносимыми на ание документам ни у кого не возникает.

– инструкции в бюллетенях, например, по порядку его заполнения, должны быть лаконичными (если в них вообще есть необходимость – практика показывает, что любые инструкции не читаются или игнорируются).

– само письменное решение должно выглядеть презентабельно, чтобы его хотелось изучить и заполнить.

Если это будет мятая оторванная бумажка размером А5 с нечитабельным шрифтом, то ее жителям проще выкинуть, чем разбираться, что это.

Не забывайте, что в доме могут жить пенсионеры, люди с плохим зрением, которым просто трудно читать мелкий шрифт, поэтому при подготовке бюллетеней надо отнестись к таким собственникам с заботой, сделав документ крупным и хорошо читаемым.

4. Постоянные напоминания и разъяснения о необходимости сдать бюллетень.

Это можно делать с помощью расклейки объявлений, сообщений в чате, созданном для проживающих в доме, соцсетях, сайте, рассылкой по электронной почте. Указывайте там, сколько времени осталось до конца ания жильцов. Пишите, что еще недостаточно. Говорите о том, какие решения не будут приняты и какие проблемы это принесет жителям.

Объясняйте, что принять решение о чем-либо можно только на собрании, поэтому без ания собственников никакие вопросы по дому положительно не решатся, что организация собрания весьма трудозатратна для инициатора, а вот поучаствовать в нем очень просто.

Можно попробовать указывать на обязанности собственников, например, они обязаны проводить годовое собрание, а если оно будет признано несостоявшимся – то проводить его второй раз.

5. Положительная мотивация собственников.

Необходимо, чтобы собственники жилья сами захотели поучаствовать в ании, тогда собрать подписи будет гораздо проще. Для этого в повестку можно добавить вопросы, которые решают их проблемы. Например, ремонт чего-либо за счет собранных денег по статье текущего ремонта.

Некоторые потенциальные пользователи общего имущества для принятия нужных им положительных решений добавляют в повестку вопросы об организации детских площадок или ремонте общедомового имущества за свой счет в случае положительного решения по нужным инициатору вопросам.

При смене управляющей компании на практике лучшей мотивацией выступает незначительное снижение размера платы за содержание жилья, обещание на словах или указание в повестке дня собрания проведения каких-либо работ по дому, не входящих в минимальный перечень, без дополнительного сбора средств с жителей.

При создании ТСЖ можно также представить предполагаемый план работ по дому и новый размер платы, если он будет привлекательным для жителей.

При переходе на спецсчет при капремонте стоит рассказать, чем это удобно, вспомнить страшные истории про нарушения в работе региональных операторов, нецелевое использование денег и некачественный ремонт.

Самый сложный случай – это перевод помещений в нежилое или уменьшение общего имущества, например, при организации отдельного входа. Это требует согласия всех соседей на перевод и (или) всех собственников на работы, влекущие уменьшение общего имущества.

Инициаторы сталкиваются с немотивированным агрессивным отказом тогда, когда обязательно нужно положительное решение. Чаще всего отказ связан с тем, что соседи хотят денег от инициатора. Насколько разумны и выполнимы их желания – каждый инициатор решает самостоятельно.

Предупредим лишь, что попытки обойти корыстных соседей и собрать подписи собственников обманным путем увеличивают вероятность оспаривания решений в суде и прочих неприятностей.

6. Дополнительные рекомендации о том, как собрать больше .

Работайте, в первую очередь, с собственниками крупных квартир и помещений. Чем больше площадь, тем больше .

Для получения от неконтактных жителей попросите помощи у их соседей, с которыми они дружат, или у людей, которые имеют авторитет среди жителей, например, председателя совета дома.

Частой причиной исключения из подсчета является отсутствие документов, подтверждающих полномочия представителя собственника, если он голосует не лично. Настаивайте на получении копий этих документов (доверенностей, свидетельств о рождении и т.д.), ссылайтесь на требования Приказа Минстроя №44 об оформлении протокола, разъясните негативные последствия (голос не будет учитываться).

Как видите, сбор подписей жильцов довольно трудоемкий процесс, в котором нужно учесть множество нюансов. Рисков очень много: может быть не набран кворум, Жилищная инспекцияможет не принять документы собрания, итоги собрания могут быть оспорены в суде.

Чтобы избежать этих рисков, вы можете воспользоваться услугой «собрание под ключ» от компании «Домсканер». У нас есть опыт 7500+ успешных собраний, принятых ГЖИ, сбора подписей по любым вопросам повестки, в том числе и в проблемных домах.

Позвоните нам по бесплатному номеру 8 800 100 24 97 или напишите по адресу info@domscanner.ru

Источник: http://domscanner.ru/article/127

Смена управляющей компании / Sibdom.ru

Могут ли жители собрать сами подписи после собрания УК?

Поменять управляющую компанию можно в любой момент. Но зачастую собственникам квартир в многоквартирных домах, которые, начиная этот процесс, совершают ошибки, не удается довести дело до конца.

Очень важно тщательно готовиться к смене управляющей компании, строго соблюдать процедуру проведения общего собрания и юридически грамотно оформить все документы. Владельцам квартир, которые намерены поменять управляющую компанию, представители общественного движения «Народный контроль в ЖКХ» советуют сразу настроиться на то, что для этого потребуется потратить время и приложить усилия.

Основания для смены управляющей компании

В Жилищном кодексе предусмотрено несколько способов смены управляющей компании, которая перестала работать. Поменять ее можно, если закончился срок действия договора. Как правило, договор заключают на период от года до пяти лет. И если к истечению этого срока собственники не принимают решения перейти к новой УК, договор автоматически продляется.

Договор с управляющей компанией может быть расторгнут по соглашению сторон, если УК на это согласна.

Для смены УК можно доказать, что действующая компания допускала существенные нарушения договора управления. Что именно считать таким существенным нарушением, в этом случае фактически могут решать сами жители дома.

Отказаться от услуг управляющей компании также можно, если собственники решили изменить способ управления многоквартирным домом и уходят, чтобы создать ТСЖ или ТСН. Договор может быть расторгнут в одностороннем порядке.

Кроме того, если с момента перехода к управляющей компании не истек шестимесячный срок, можно оспорить законность выбора управляющей компании в суде. Тогда собственникам нужно будет доказать, что собрание или конкурс, на котором выбирали УК, проведены с нарушениями.

Еще один способ разорвать отношения с УК — лишить ее права управления вашим домом.

В Жилищном кодексе сказано, если в течение одного календарного года из-за некачественного обслуживания дома мировой суд выписал УК два и более штрафа, жилищная инспекция должна исключить ваш дом из лицензии УК.

Но этот способ сложно назвать работающим, за три года его существования на этом основании к новой УК перешел лишь один дом в стране. На практике из всех способов чаще всего используется тот, когда управляющую компанию меняют на общем собрании собственников квартир в многоквартирном доме.

Общее собрание при смене управляющей компании

При смене управляющей компании важно соблюсти всю процедуру проведения общего собрания жильцов многоквартирного дома.

Иначе у не желающей терять доход в виде отчислений вашего дома УК появится возможность оспорить решение общего собрания в суде.

Прежде чем проводить собрание, рекомендуют обсудить с соседями смену УК и убедиться, что они разделяют ваше желание уйти под управление новой компании.

Повестка общего собрания собственников квартир

Начинать подготовку к собранию нужно с формулировки повестки, требования к этому документу содержатся в приказе Минстроя России № 937 от 25 декабря 2015 года.

В повестке есть пункты, которые должны быть в нее включены обязательно (например выбор председателя и секретаря собрания), иначе документ будет считаться недействительным, и есть необязательные пункты, которые можно в повестку не вносить.

Обязательно в повестке должны быть отражены вопросы, которые касаются непосредственно этого собрания: вопрос о проведении очно-заочного ания, вопрос о расторжении договора со старой УК, о выборе способа управления, об утверждении новой управляющей организации и условий договора, а также размера платы за содержание и текущий ремонт общедомового имущества.

Для передачи технической документации от старой управляющей компании к новой в документах обычно закладывают срок 30 дней. Техническая документация потребуется новой управляющей компании для того, чтобы заключить договор с ресурсоснабжающими организациями.

Важно также указать в повестке, каким образом собственники квартир узнают об итогах собрания (например, будет опубликовано объявление на информационной доске в каждом подъезде или на двери в подъезд).

Собрание проводится в очно-заочной форме.

Те собственники, которые пришли в указанный в информационном сообщении день на собрание, голосуют очно, остальные выражают свое мнение в заочной форме, заполняя бланки ания.

В уведомлении нужно указать и дату, когда будет проводиться очная часть собрания, и то, до какого дня собираются решения собственников в заочной части, и куда заполненные бланки нужно передавать.

Составление реестров собственников квартир

Подготовку к собранию нужно начинать с составления реестра собственников квартир в доме. Получить его можно несколькими способами.

Можно обратиться за ним в управляющую компанию, но совсем не обязательно вам там его предоставят, или попытаться собрать информацию о собственниках самостоятельно через сайт Росреестра.

Получение выписки из Единого государственного реестра недвижимости о том, кто является собственником квартир в доме, через сайт Росреестра обойдется в три — четыре рубля за квартиру.

Кроме того, сведения о собственниках можно получить через информационную систему «Домсканер». Эта система создана для проведения собраний собственников через Интернет, за составление реестра в этом случае также придется заплатить, но вам выдадут уже готовые списки собственников квартир.

Уведомление соседей о собрании

Не позднее чем за десять дней до даты собрания нужно проинформировать соседей об его проведении. Для этого придется их обойти и собрать подписи под уведомлением. Как оно правильно оформляется, также можно посмотреть в приказе № 937 Минстроя России от 25 декабря 2015 года.

Обходить соседей не обязательно, если ранее на собрании собственники приняли решение в качестве способа уведомления соседей размещать объявления на информационных стендах, дверях подъезда, тогда именно так и нужно поставить в известность о собрании жителей дома.

В таком случае в реестре уведомления нужно указать дату и место размещения объявления, а человек, его разместивший, распишется в этом документе, и этого будет достаточно, чтобы доказать, что собственники о собрании проинформированы. Дополнительно можно сделать фотографию объявления.

Соблюдение процедуры проведения общего собрания собственников

Собрание проводится в очно-заочной форме, на очном собрании сначала нужно зафиксировать всех присутствующих, затем каждому из них выдается отдельный бланк, в котором он голосует по каждому вопросу и ставит подпись. Если у квартиры пять собственников, бланков тоже должно быть пять. Некоторые юристы рекомендуют также вести реестры выданных бланков решений.

При оформлении протокола общего собрания нужно ориентироваться на приказ Минстроя России от 25.12.2015 N937/пр, в котором содержатся предъявляемые к этому документу требования.

Обязательным приложением к протоколу являются все реестры: реестр собственников квартир, реестр выданных уведомлений, реестр присутствовавших на собрании, протокол общего собрания, в котором указано, кто выступал и какое решение приняли.

Если собственник не участвовал в очной части собрания, он должен в установленный срок сдать бланки ания по адресу, который был указан в сообщении о проведении собрания.

Чтобы собрание состоялось, в нем должны принять участие не менее половины собственников (при этом учитывается площадь квартир, которой владеют собственники, а не количество человек).

Собрание будет признано состоявшимся, если в доме площадью 4000 квадратных метров в нем участвовали собственники, владеющие 2001 квадратным метром жилья.

Для принятия решения за смену УК должен проать 51 процент пришедших на собрание собственников.

После того как решение о смене управляющей компании принято, в течение пяти дней нужно отправить в стройнадзор и УК уведомление о том, что собственники решили поменять управляющую компанию. К нему прилагается копия протокола собрания и копия всех приложений.

Как выбирать новую управляющую компанию?

Еще до того как вы разорвали договор со старой УК, можно начинать заниматься поиском новой.

Для этого стоит послушать мнение председателей советов многоквартирных домов, посмотреть, какие дома обслуживает выбранная вами компания, съездить пообщаться с их жителями, собрать информацию на специализированных сайтах.

На сайте стройнадзора (krasnadzor.ru) публикуется информация о предписаниях, которые контролирующая организация выписала допускавшим нарушения управляющим компаниям.

Эту же информацию можно посмотреть на сайте «Реформа ЖКХ», где УК обязаны публиковать информацию о выписанных штрафах, и на сайте «Дом.госуслуги.ру».

«Можно посмотреть, публикуют они там информацию или нет, потому что недобросовестные УК эту информацию обычно не публикуют, значит, они не соблюдают требований, и эту компанию можно сразу отметать, — рассказывает представитель общественного движения «Народный контроль в ЖКХ» Дмитрий Иванов.

— Что касается того, стоит вообще начинать эту процедуру или нет, то, как показывает практика, даже одной инициации собрания обычно хватает, чтобы действующая управляющая компания начала шевелиться. Если раньше она не стремилась что-то делать, теперь УК получает сигнал, что собственники ее работой недовольны, и начинает что-то менять.

А если собственники взамен найдут добросовестную компанию, она будет работать лучше».

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Источник: https://www.sibdom.ru/journal/1727/

Юрист Адамович
Добавить комментарий