Может ли сестра покойного мужа продать квартиру без моего согласия, если у меня 1/2 доли?

Порядок выделения доли в квартире: процедура, нюансы, регулирование | Правоведус

Может ли сестра покойного мужа продать квартиру без моего согласия, если у меня 1/2 доли?

Выделение доли в квартире может происходить в отношении недвижимого имущества, которое находится как в долевой, так и совместной собственности.

Подробнее о порядке выделения доли в квартире мы расскажем в этой статье.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону +7 (499) 288-21-46 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Начнем с того, что порядок общей долевой собственности регламентируется статьей 244 Гражданского кодекса РФ. Следует разграничивать такие понятия, как долевая собственность, когда для каждого из собственников определена доля и совместная собственность, когда доли не определены. Недостатки совместного владения недвижимостью очевидны:

  1. без согласия сособственников в квартире нельзя сделать ремонт или установить кондиционер;
  2. нельзя зарегистрировать себя или членов своей семьи в квартире, если нет на то согласия других участников долевой собственности;
  3. законодательством установлено право преимущественной покупки – прежде чем продать право собственности на свою долю третьему лицу, собственник обязан предложить ее другим участникам собственности по той цене, по которой она продается;
  4. доля в квартире представляет собой некоторую виртуальность, поэтому продать долю в праве совместной собственности значительно сложнее, чем при выделенной доле;
  5. нет возможности сдать долю в квартире в аренду, для этого необходимо наличие соглашения о совместном распоряжении имуществом и выделении доли в натуральном виде;
  6. при наличии кредитора есть вероятность получения от него требования о выделении доли должника из общего долевого имущества. В случае, если выделение доли невозможно либо другие собственники возражают против этого, кредитор вправе требовать продажи доли должником остальным участникам общей долевой собственности по рыночной цене.

Раздел квартиры в долевой собственности

Общим долевым правом собственности является право, когда определены доли каждого из владельцев из общего имущества. Выделение права подразумевает передачу части имущества в натуре через предоставление в собственность части квартиры либо путем выплаты денежной компенсации за эту долю. Раздел квартиры в долевой собственности можно осуществлять двумя законными способами:

  • Договорный выдел доли – разделение владения на основании взаимного соглашения сторон. Участники могут самостоятельного достичь соглашения о порядке и условиях раздела имущества либо обратиться в судебные органы.

Важно! Следует различать понятия о разделе общего имущества и выделе доли из общего имущества. В первом случае раздел влечет за собой прекращение права общей собственности, возникает равное право собственности на каждую долю, выдел же доли происходит без прекращения этого права, граждане, выделившие свое имущество из общего, в дальнейшем лишаются права на общую собственность.

  • Судебный выдел доли – производится путем выдела доли в натуре в порядке решения суда. В случае, если долю выделить нельзя ввиду ее незначительности относительно других долей, собственнику присуждается выплата денежной компенсации за счет средств остальных владельцев долей. После получения компенсации, собственник утрачивает свои права на долю в имуществе.

Раздел помещения в совместной собственности

Совместная собственность подразумевает наличие права, когда граждане владеют имуществом совместно без точного определения размеров долей для каждого из них.

Выдел доли из совместной собственности осуществляется после проведения процедуры определения размеров долей всех участников, при этом, если в законодательстве или соглашении сторон отсутствуют какие-либо указания на этот счет, то доли сособственников принято считать равными.

Порядок выдела доли в совместной собственности соответствуют порядку выделения долей в квартирах с долевой собственностью, то есть договорным путем или посредством обращения в судебные органы.

Соглашение об определении долей в квартире

Стандартный вариант договора об определении долей между сособственниками обязательно должен содержать следующую информацию:

  1. наименование документа;
  2. место и дату составления документа;
  3. ФИО, паспортные и адресные данные, сведения о рождении каждой из сторон;
  4. данные об объекте недвижимости – местонахождение квартиры, с указанием полного адреса и размера общей площади;
  5. реквизиты свидетельства о собственности либо иного правоустанавливающего документа на квартиру;
  6. регистрационный номер записи в ЕГРП о регистрации прав собственности на объект недвижимости;
  7. кадастровый номер квартиры;
  8. размер долей участников соглашения;
  9. все имеющиеся сведения об обременениях, наложенных на общую собственность участников соглашения;
  10.   количество экземпляров, в которых составлено данное соглашение;
  11.   подписи каждой из сторон.

После заключения договора о выделе долей, собственники должны подать заявление на государственную регистрацию права собственности, приложив следующие документы:

  • документ, удостоверяющий личность заявителя;
  • выписка из ЕГРП; 
  • поэтажный план квартиры из БТИ;
  • квитанцию об оплате государственной пошлины;
  • другие документы, например, доверенность на представителя.

Важно! Как и любой договор, соглашение об определении долей может быть подвержено изменениям, на что требуется взаимное согласие всех сособственников.

Как можно рассчитать долю в квартире самостоятельно

Определить долю в квартире относительно несложно, если известны показатели площади квартиры и количество будущих сособственников.

При этом следует не забывать об общих правилах – если иное не указано в законе или в соглашении участников, доли сособственников признаются равными.

К примеру, рассчитаем доли 4-х граждан в квартире с общей площадью 125 кв. м – 125/4 и в качестве доли получаем на каждого из собственников 31,25 кв. м.

Как выделить долю в квартире: общие правила

Итак, подведем итог:

  • выделение доли в квартире может производиться двумя способами:
    • на основании соглашения сособственников;
    • на основании вступившего в законную силу судебного решения;
  • права на каждую из долей регистрируются в Едином реестре после подачи гражданами соответствующего заявления с приложением необходимой документации;
  • основным документом, подтверждающим право на выделенную долю, является выписка из ЕГРП.

Продажа доли в квартире: последние новости

В августе 2015 г. в Государственную Думу РФ был внесен Законопроект о внесении изменений в Гражданский кодекс РФ в вопросах корректировки отчуждения имущества, находящегося в общей долевой собственности (к настоящему времени данный законопроект еще не был принят). Так, действующая сегодня редакция ст.

246 ГК РФ устанавливает возможность распоряжения общедолевым имуществом по усмотрению и соглашению участников собственности, в том числе, норма предусматривает право владельца доли самостоятельно принимать решение о ее отчуждении.

В случае одобрения законодательной инициативы, распоряжаться имуществом, находящимся в долевой собственности, станет возможно только по решению суда. Так, при желании одного из сособственников продать или подарить свою долю, он должен обратиться в суд за соответствующим разрешением.

Исключением являются случаи оставления доли собственности в наследство, законодатель предоставляет право выбора собственнику. Авторы законопроекта считают его основной целью предоставление дополнительных гарантий другим участникам общей долевой собственности, которые в силу статьи 250 Гражданского кодекса РФ имеют преимущественное право выкупа продаваемой доли.

Однако, сейчас норма устанавливает на это действие не более 1 месяца, что считается незначительным сроком в ситуации изыскания средств на выкуп доли. Участие суда позволит учесть интересы всех собственников, исходя из реальных потребностей участников и их финансового положения.

+7 (499) 288-21-46
Круглосуточно

Источник: https://pravovedus.ru/practical-law/civil/poryadok-vyideleniya-doli-v-kvartire/

Долевая собственность: особенности продажи

Может ли сестра покойного мужа продать квартиру без моего согласия, если у меня 1/2 доли?

Когда у квартиры только один хозяин, то нет почвы для конфликтов по поводу того, кто должен оплачивать содержание недвижимости и коммунальные услуги. Да и разрешения на продажу такого жилья ни у кого спрашивать не нужно. Другое дело – распоряжение долевой собственностью.Чем больше собственников у квартиры, тем сложнее им бывает договориться, когда планируется сделка купли-продажи.

Что такое долевая собственность?

Все знают, что большинство российских квартир находятся в долевой собственности. По каким же причинам жилье оказывается поделенным на части? Возможны варианты.

Чаще всего доля в праве собственности на квартиру возникает в результате наследования или раздела супружеского имущества, объясняет Юлия Антясова, руководитель офиса «Новогиреево» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». В нашей стране общая долевая собственность появилась с началом приватизации.

Квартиры тогда оформляли в собственность целыми семьями, и каждый человек, участвующий в приватизации муниципального жилья, получил свою долю.

Как предупреждают эксперты, важно различать долевую собственность и совместную собственность. 

Долевая собственность – этокогда имущество находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников. 

Если имущество находится в общей собственности, но доли при этом не определяются – это совместная собственность.

Обычно вопрос о том, как разделить доли в квартире и кому сколько квадратных метров достанется, решают по договоренности. Закон, который регулирует раздел,касается только унаследованных и супружеских долей. В принципе, по соглашению наследников или по соглашению супругов доли тоже могут перераспределяться, но априори они считаются равными. 

Иногда собственники задумываются о том, как сделать выдел доли в квартире. Зачем это нужно? 

Чаще всего выдел доли в натуре бывает нужен, когда жильцы собираются превратить квартиру в классическую коммуналку, где у комнат разные хозяева, а кухня и санузлы – общие.

Бывает, что и родственники не желают или не могут договориться о совместной оплате коммунальных услуг и хотят разделить лицевые счета.

Часто это происходит после развода, когда муж и жена остаются жить в прежней квартире, но  являются уже фактически чужими людьми. 

Сделать выдел доли в натуре получается не в каждом доме или квартире. Надо, чтобы площадь и планировка позволяли отделить часть помещения, сделать его изолированным, устроить отдельный вход, а иногда и провести отдельные коммуникации.

Какие права и обязанности возникают у собственников при совместном владении недвижимостью? 

Как уже говорилось, совместное владение недвижимостью предполагает, что все собственники отвечают нее. При этом неважно, какая именно у них форма владения – общая долевая собственность или общая совместная собственность. Все в равной степени ответственны за то, чтобы вносить квартплату, платить налоги, заботиться об общем имуществе и т. д.

«Обязанности, которые получают собственники при долевом владении жильем, могут иметь разнообразный характер. Прежде всего, нужно вносить квартплату. Также важно соблюдать интересы второго пользователя – не шуметь после 11 часов вечера, например, и т. д.», – отмечает Юлия Антясова. 

Юлия Антясоваруководитель офиса «Новогиреево» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»

Долевая собственность на квартиру означает, что ваши затраты на содержание жилья, оплату коммунальных и других услуг связаны с размером доли. Если у вас в собственности квадратных метров больше, чем у других содольщиков, то придется раскошелиться, расходы тоже будут больше. 

Как продать квартиру в долевой собственности?

В компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» рассказали о недавней сделке – продавалась квартира со множеством долей. Продавцами были семь собственников: бабушка и дедушка, двое их детей и трое внуков. В свое время они приватизировали квартиру в равных долях. 

Как отмечают эксперты, такое количество собственников на сделке – не редкость. При этом нередко возникают организационные сложности – например, все собственники должны явиться на сделку одновременно, кто-то может опоздать, кто-то – забыть или перепутать время и т. д. Но основная трудность заключается даже не в этом. 

Прежде всего, надо позаботиться о том, чтобы в сделке с общим жильем не нарушались ничьи права.

Неважно, хотите вы продать ½ квартиры или в вашей собственности только 1/5 объекта – размер доли значения не имеет. Главное, чтобы остальные сособственники тоже были согласны продавать свои доли и конструктивно решать вопросы, связанные со стоимостью жилья.

«Когда квартира находится в долевой собственности, то при ее продаже самое трудное – договориться о цене. Причем чем больше долей, тем больше сложностей», – отмечает Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet.

Теперь о главном: любые операции с продажей квартиры, находящейся в общей долевой собственности, требуют личного участия всех собственников. Допустим еще один вариант – все сособственники предоставляют согласие на совершение сделки одним из них, согласие обязательно должно быть удостоверено нотариусом.

Как добавляет Тамерлан Барзиев, в целом при оформлении документов других существенных отличий в сделках по продаже квартиры в долевой собственности и обычной квартиры нет. Но нужно помнить, что если не получено согласие на продажу хотя бы одного сособственника, то это делает всю сделку недействительной. 

Как продать долю в квартире?

Общедолевая собственность дает возможность распродажи жилья по частям. То есть собственникам необязательно продавать недвижимость именно целиком – всю и сразу.

Допускается продажа половины квартиры или какой-то другой ее доли. Хотите продать долю на рынке – пожалуйста.

Но сначала вы должны предложить ее своим сособственникам, так как они имеют преимущественное право покупки перед другими покупателями.

  1. При продаже доли ее владелец обязан уведомить сособственников о том, что предстоит продажа. 
  2. Также он должен предложить им приобрести свою долю по определенной цене. Лучше всего если это предложение будет сделано в письменной форме и доставлено заказным письмом с уведомлением о вручении (особенно это важно, когда владельцы других долей находятся вне зоны доступа или не хотят идти на контакт по каким-то причинам). 
  3. Прошел месяц, а от сособственников не последовало реакции? Значит, можно считать, что они отказались от своего преимущественного права покупки, можно выставлять долю на продажу, предлагать ее любым другим покупателям.

Тамерлан Барзиев ппредупреждает, что если преимущественное право покупки было нарушено, то участники общей долевой собственности могут обратиться в течение трех месяцев с момента совершения сделки в суд – для перевода на них прав собственности (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

Может возникнуть и другая ситуация – у вас несколько сособственников, вы уведомили их всех о продаже доли, и все они хотят ее купить. Что делать? Вы можете продать долю в приватизированной квартире любому из них.

«Размер доли сособственника не важен, – говорит Елена Мищенко, руководитель Северо-Восточного отделения (ВДНХ) «НДВ-Супермаркет недвижимости». – Бывают ситуации, когда сособственники не хотят ничего. Они не готовы как приобретать долю, так и давать отказ.

Таких «несогласных» необходимо уведомить о продаже доли в квартире через нотариуса.

Конечно, можно отправить уведомления и почтой России, но такая форма может не устроить нотариуса, который впоследствии будет удостоверять сделку по купле-продаже».

 

Опубликуйте свое объявление на ЦИАН

Как выкупить долю?

К чему готовиться, если вы ли вы решили купить долю в квартире? Здесь все зависит от того, являетесь вы сособственником или нет. Если вы сами владеете частью квартиры, в которой хотите приобрести долю, то все решается гораздо проще. Уведомлять других собственников не нужно.

После того, как вы договоритесь с собственником доли о ее продаже за цену, которая устроит и вас, и продавца можно совершать выкуп доли в приватизированной квартире.

 Если же вы посторонний человек и покупаете долю в чужой квартире, то должны соблюдать преимущественное право покупки и другие правила сделок с долями.

Можно ли обойтись без нотариуса?

В закон о долевой собственности были внесены существенные изменения в 2016 году. С тех пор договор купли-продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, нужно обязательно заверять у нотариуса. 

Продать квартиру в долевой собственности можно любому покупателю. После того, как он найден и все условия сделки согласованы, готовится договор купли-продажи квартиры.

Затем сторонам сделки необходимо выбрать нотариуса по территориальному признаку объекта продажи и со всеми документами на квартиру обратиться к нему для согласования даты сделки и озвучивания условий продажи квартиры, о которых ранее договорились с покупателем.

«Обычно нотариусам для подготовки договора купли-продажи и проверки на легитимность представленных документов на квартиру, а также продавцов и покупателя на банкротство необходимо до 5 дней. Нужно это учитывать при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности.

В назначенное время стороны приезжают к нотариусу для заключения договора купли-продажи и после нотариального удостоверения сдают документы самостоятельно в Росреестр на регистрацию перехода права собственности через МФЦ.

Можно воспользоваться электронной регистрацией у нотариуса, то есть нотариус самостоятельно через электронные сервисы направит документы на регистрацию в Росреестр.

После получения информации из Росреестра о регистрации перехода права он подготовит документ, подтверждающий, что регистрация права произошла», – объясняет порядок сделки Елена Мищенко.

Как организовать выкуп незначительной доли?

К сожалению, с общедолевой собственностью связаны некоторые криминальные истории. При этом особенно опасны так называемые микродоли – когда сособственнику достается всего несколько квадратных метров.

Бывает так, что незначительная доля возникает из-за стечения обстоятельств. Например, проживала в квартире семья из десяти человек, жилье приватизировали, каждому досталось по 1/10 доли.

Или квартира получена в наследство, ее поделили между наследниками, и кому-то досталась незначительная доля.

https://www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I

Если отношения родственников или бывших супругов настолько испортились, что они не смогли мирно договориться о продаже или выкупе долей в общем имуществе, то квартиру распродают по частям. Иногда доли продают специально, чтобы насолить бывшему члену семьи. По этой причине возникают «резиновые» квартиры, а иногда случаются рейдерские захваты недвижимости.

Обычно под незначительной долей квартиры подразумевается не более 1/4 жилья. Такая доля не может быть выделена в отдельную комнату, проживать на подобной жилплощади изолированно у сособственника нет возможности.

Нередко в таких ситуациях возникает вопрос о выкупе незначительной доли другими участниками общедолевой собственности.

Если собственник незначительной доли отказывается продать ее своим сособственникам, суд может принять решение о принудительной выплате за нее компенсации. 

То есть собственники с преобладающими долями в некоторых случаях могут выкупить микродолюдаже без согласия ее собственника, если суд даст на это разрешение.

Как продать свою долю, если дом с участком находится в общедолевой собственности? 

Долевое владение домом означает, что кроме жилья у вас в собственности есть еще и участок. Это отчасти усложняет операции с такой недвижимостью. Хотя, как отмечает Тамерлан Барзиев, общие правила для сделок купли-продажи общей долевой собственности работают и в отношении частных домовладений.

Как говорит Елена Мищенко, распродажа домовладения по долям обычно невыгодна: «При продаже доли нужно учитывать, что продавец теряет 25-30% от стоимости, чем в том случае, если бы объект продавался целиком, и продавец забирал бы свое уже с полученных от продажи денег».

Эксперт приводит пример: продается половина дома и половина земельного участка. Если бы домовладение выставили на рынок целиком, за него можно было бы выручить 6 млн рублей, а при продаже доли продавец сможет получить примерно 2,2 млн рублей.

Однако если у него есть возможность сделать выдел доли в натуре, организовать отдельный вход в дом и размежевать участок так, чтобы каждый владелец мог пользоваться своей частью земли и дома, то в этом случае долевая собственность практически не будет влиять на стоимость (то есть за половину домовладения продавец получит положенные ему 3 млн рублей).

Если соблюдать все правила и внимательно относиться к оформлению необходимых документов, не должно возникнуть особых проблем с куплей-продажей доли или квартиры в долевой собственности. Но если закон нарушается, возможны самые негативные последствия, вплоть до отмены совершенной сделки.

Иллюстрации: Дмитрий Соколов, Анна Чигарова

Источник: https://www.cian.ru/stati-dolevaja-sobstvennost-osobennosti-prodazhi-287544/

Квадратные дольки: покупаем или продаем комнату

Может ли сестра покойного мужа продать квартиру без моего согласия, если у меня 1/2 доли?

Такого понятия, как «комната» на рынке недвижимости сейчас не существует. Вместо него используется другой термин – доля в праве собственности квартиры. Вы можете купить / продать долю любого размера, хоть 1/1 000.

Как это сделать, и какие проблемы могут возникнуть у продавцов и покупателей квадратных долек, попыталась выяснить обозреватель портала www.interfax.by.

Первый заместитель генерального директора Центра торговли недвижимостью «ПАКОДАН» Павел Астапеня рассказал о том, что сделки с долями имеют юридические и «житейские» особенности.

Сразу поясним, что долю в неприватизированной квартире продать нельзя. А вот если жилье находится в вашей частной собственности – продавайте как угодно. Кстати, вы можете приватизировать долю, а потом ее продать.

Как мы уже говорили выше, теоретически собственник может продавать любую долю. Другой вопрос, кто купит у вас 1/1 000 квартиры? А вот доли, равные количеству квадратных метров, пригодных для проживания, а тем более равные физическим размерам комнаты, прекрасно продаются.

«Раньше, когда существовал институт прописки, люди покупали какие-то минимумы жилплощади, чтобы прописаться и на законных основаниях устроиться на работу в Минске, – говорит Павел Астапеня. – Сейчас прописку отменили и вели регистрацию.

На работу в Минске можно устроиться независимо от того, где ты зарегистрирован. Поэтому сейчас не покупают 1/1 000, чтобы зарегистрироваться. Да и раньше я тоже не припомню таких сделок с 1/1 000. Был случай, продавали 1/12, и то это произошло в те времена, когда еще существовала прописка, лет пять-шесть назад.

Сейчас такого нет. Доли продаются в приближенном отношении с комнатой».

Для чего люди покупают / продают доли?

Дольки – это ступеньки на пути к целой квартире. Сначала человек покупает комнату. Со временем копит средства и идет на расширение – продает свою долю и покупает квартиру.

Продавцами и покупателями долей часто выступают наследники. После смерти собственника у квартиры может появиться много хозяев. Они либо сразу продают всю квартиру и делят деньги, либо кто-то из наследников выкупает доли в праве собственности остальных родственников и становится полноправным хозяином.

Один из самых редких вариантов – когда людям срочно нужны деньги, и они продают часть своей квартиры.

Поделить неделимое

Первое, на что следует обратить внимание – доля собственности должна быть приближена к размерам комнаты.

Часто бывает так, что доля не соответствует размеру комнаты. Ведь доля – это не метраж комнаты, а жилая площадь, разделенная на два, три, четыре и так далее – то есть 1/2, 1/3, 1/4 квартиры.

Строго говоря, с точки зрения законодательства обладание какой-либо долей в праве собственности на помещение означает обладание долей в каждом квадратном метре этого помещения.

К примеру, если вы обладаете 1/2 доли в праве собственности на квартиру, это означает, что вы обладаете 1/2 доли в праве собственности на каждый квадратный метр этой квартиры. Просто, для понимания обывателей, когда юристы говорят, к примеру, 1/2 доли – они объясняют это как право собственности на половину квартиры.

Согласитесь, трудно разделить квартиру поровну, если, к примеру, одна комната 17, а другая 13 квадратных метров. Да и часто ли вы встречали квартиру с абсолютно одинаковыми по метражу комнатами?

Павел Астапеня говорит: обычно собственники полюбовно договариваются о том, как пользоваться квартирой. Если мирным путем вопрос решить не получается, он решается в судебном порядке.

При продаже или покупке нужно принять как должное тот факт, что доля не будет соответствовать физическим размерам комнаты. Такие нюансы нужно уточнять заранее.

Например, если вам продают 1/2 квартиры, а будущая ваша комната на 4 метра меньше, чем у вашего соседа, можете смело требовать скидку у продавца. Ведь вы не сможете воспользоваться этими метрами.

Все вопросы касаемо долей и совместного пользования квартирой проще решать полюбовно. Если вы хотите юридически закрепить за собой право пользоваться конкретной комнатой, можете пойти к нотариусу и заключить с другим сособственником соглашение об установлении порядка пользования квартирой.

Право преимущественной покупки не приговор

При продаже доли собственности по закону продавец в первую очередь должен предложить выкупить долю другому сособственнику квартиры. Если сосед не желает покупать вашу часть квартиры, никто не может помешать вам продать ее другому человеку.

Продавцу нужно придти в нотариальную контору и через нотариуса направить уведомление о намерении продать долю. Другой сособственник, получив данное уведомление, приходит в нотариальную контору и пишет отказ либо заявление о том, что он согласен купить долю на предложенных условиях.

Например, вы предложили сособственнику выкупить долю за 30 миллионов. Он отказался. Вы можете продать ее другому лицу за сумму 30 миллионов, либо выше.

Что происходит, если сособственник умышленно (или по рассеянности) игнорирует уведомление о продаже? Ничего страшного.

«По закону, нужно выждать месяц с момента получения уведомления. Спустя месяц вы вправе продавать долю третьему лицу, не спрашивая другого сособственника. Никто потом эту сделку оспорить не сможет», – пояснил Павел Астапеня.

А теперь перейдем от теории к реальным ситуациям…

Как разделить построенную вместе квартиру бывшим супругам?

Распространенная ситуация: муж с женой построили квартиру, развелись и хотят разъехаться. Договор строительства заключал супруг. Его фамилия фигурирует во всех правоустанавливающих документах на данную квартиру.

При разводе эти супруги могли: выделять долю (регистрировать по 1/2 или в других долях), либо не выделять, а просто договориться, что при разводе они продают квартиру и делят деньги.

«Если один из бывших супругов хочет выкупить всю квартиру, то нужно обязательно выделить долю», – говорит Павел Астапеня.

Как разделить квартиру на доли?

Вариант 1. Супруги при разводе заявляют требования о том, чтобы суд рассмотрел право собственности на квартиру и разделил ее в соответствующих долях. В таком случае основание для раздела будет являться решение суда. Получив его, супруги идут в городское агентство по государственной регистрации и оформляют разделение по долям.

Вариант 2. Без суда. Супруги, в том числе и бывшие, могут придти в нотариальную контору по месту нахождения квартиры и разделить квартиру путем получения свидетельства о праве собственности.

Если супруг не хочет ни продавать, ни покупать

Если один из супругов хочет продать долю, а другой не хочет покупать, то можно ее продать другому человеку. В таком случае супруг должен получить отказ от права преимущественной покупки. Как мы уже писали выше, это значит, что супруг сперва должен предложить купить долю другому супругу, а тот должен официально отказаться.

«Если квартира двухкомнатная, доли делятся на конкретные комнаты, то, пожалуйста, продавайте. Никаких проблем, – рассказывает Павел Астапеня. – В случае с однокомнатными квартирами супругам проще сразу продать ее и поделить деньги, чем разбираться с долями. А продать долю в однокомнатной квартире третьему лицу практически нереально. Ее никто не купит».

Если в семье есть ребенок

Если супруги развелись и за время совместного проживания не только построили дом, но родили ребенка, вопрос продажи долей будет решаться в том же порядке.

Единственно НО: у супруга, с которым по решению суда остался ребенок, будут проблемы при продаже своей доли. Для отчуждения жилой собственности ему необходимо согласие органов опеки и попечительства, которые должны проследить за тем, чтобы условия жизни ребенка не ухудшились.

«Это технический момент. Как правило, средства, вырученные от продажи доли, идут на покупку большей жилой площади – целой квартиры. В этом случае у органов попечительства вопросов не возникнет», – объяснил Павел Астапеня.

Квартиру делят наследники

Ситуация: квартира перешла по наследству родственникам умершего.

Если кто-то из них хочет продать свою долю, порядок будет тот же самый с единственной оговоркой – для продажи доли третьему лицу нужно получить отказ от права преимущественной покупки отвсех сособственников. Если их четверо, то отправляете уведомление каждому и получаете ответ от каждого. Если ответ не получаете от кого-либо из них, ждете месяц.

Самая непростая ситуация возникает тогда, когда сразу несколько сособственников хотят воспользоваться правом преимущественной покупки. Если вы продадите долю одному из них, другой сможет оспорить эту сделку.

«В настоящее время подобные ситуации законом никак не регулируются. В нашей практике был всего один такой случай, когда несколько сособственников претендовали на одну долю. В итоге не получилось продать долю никому», – рассказал Павел Астапеня.

Если собственников двое, а комнат три

«Если собственника двое, а комнат три, и у каждого из них по документам 1/2 доли, то при продаже их друг другу никаких проблем не возникает.

Как такую долю продать третьему лицу? Покупателю просто объясняют, что в связи с тем, что у вас полторы комнаты, и они никак физически не делятся, вы, по сути, продаете одну комнату.

По документам покупатель будет иметь 1/2», – советует Павел Астапеня.

На что нужно обращать внимание при покупке?

В случае с долями Павел Астапеня советует, прежде всего, обращать внимание на соседа. Причем не только на того, с кем придется делить квартиру, но и на жильцов в подъезде.

Нужно внимательно осмотреть саму квартиру. В ней могут быть скрытые недостатки, о которых даже сам продавец может не знать.

Поинтересуйтесь тем, кто прописан, все ли документы для осуществления сделки подготовлены. В зависимости от обстоятельств пакет документов будет разным.

Мы упоминали о том, что если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок, то нужно согласие органов опеки и попечительства на совершение данной сделки. Если продается доля, нужен отказ от преимущественной покупки всех сособственников. Либо нужно выждать месяц с момента уведомления данного сособственника, если он отказ не написал.

Ольга Артишевская

Источник: https://www.interfax.by/article/75074

Юрист Адамович
Добавить комментарий