Можно ли оспорить или снизить налог по административному зданию?

Как снизить имущественные налоги — Право на vc.ru

Можно ли оспорить или снизить налог по административному зданию?

Обычный гражданин может законно снизить налог на имущество, если оспорит кадастровую стоимость недвижимости. О том, как это сделать рассказывает налоговый юрист Артур Дулкарнаев.

Что такое кадастровая стоимость

За дом, квартиру, комнату, гараж, машино-место, единый недвижимый комплекс и некоторые другие объекты недвижимости физические лица – собственники этих объектов должны платить налог на имущество физических лиц. По общему правилу налог рассчитывается в процентах от кадастровой стоимости объекта недвижимости. Чем больше кадастровая стоимость, тем больше налог.

Кроме кадастровой стоимости, налоговой базой по налогу на имущество физических лиц может быть инвентаризационная стоимость. Регионы самостоятельно выбирают исходя из какой стоимости будет рассчитываться налог.

На сайте ФНС России есть перечень субъектов РФ, в которых для расчета налога на имущество применяется кадастровая стоимость объектов недвижимости. В остальных субъектах используется инвентаризационная стоимость.

Согласно федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки. Существует несколько экономических методов определения кадастровой стоимости: метод сравнения продаж; метод капитализации дохода; затратный метод.

Определение налоговой базы исходя из кадастровой стоимости предусмотрено также для земельного налога и налога на имущество организаций.

Оспаривание кадастровой стоимости

В России кадастровая стоимость недвижимости определяется методом массовой оценки, которая проводится независимыми оценщиками.

Иногда получается так, что кадастровая стоимость завышена и не соответствует рыночному уровню. Это возникает из-за того, что массовая оценка зачастую не учитывает индивидуальных особенностей объекта, а сами оценщики не обладают полнотой информации об объекте недвижимости.

Информация о кадастровой стоимости общедоступна, ее можно узнать несколькими способами: на сайте Росреестра, в публичной кадастровой карте или в территориальном органе Росреестра или в любом МФЦ. Росреестр собрал все способы получения сведений о кадастровой стоимости недвижимости в своем письме.

инструкции Росреестра: Как узнать кадастровую стоимость

  1. Если кадастровую стоимость рассчитали из некорректных характеристик недвижимости, например, кадастровая стоимость рассчитана из площади дома 300 квадратных метров, а на деле площадь дома 150 квадратных метров.
  2. Если кадастровая стоимость не соответствует рыночной стоимости, например, кадастровая стоимость 5 млн руб., но на рынке цена вашего дома не более 2 млн руб., и вы можете это доказать.

В этой статье я расскажу, как оспорить кадастровую стоимость по второму основанию.

За 2017 год в судах инициировано 15 817 споров о величине кадастровой стоимости в отношении 28 311 объектов недвижимости. В результате требования истцов удовлетворены в отношении 8 164 исков (52%).

Заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости

Кадастровую стоимость можно оспорить в суде или в специальной комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при управлении Росреестра по субъекту РФ. Обязательного досудебного порядка обжалования нет, это значит, что вы можете сразу обращаться в суд. На сайте Росреестра есть контактная информация по всем таким комиссиям во всех регионах России.

Для оспаривания в адрес управления Росреестра по субъекту РФ нужно подготовить заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости. В нем нужно указать ФИО, адрес места жительства и причины, по которым вы считаете, что кадастровая стоимость завышена. Форма такого заявления есть на сайте Росреестра.

На сайте Росреестра указано, что за период с 1 января по 31 июля 2018 года в судах инициировано 8 876 споров о кадастровой стоимости по 17 633 объектам недвижимости. На конец июля суды рассмотрели 4 345 исков, это 9 109 объектов недвижимости. Сложилась такая картина:

  • По 3 878 искам требования истцов удовлетворены, это 8 455 объектов недвижимости.
  • По 467 искам требования истцов не удовлетворены, это 654 объекта недвижимости.

4 531 иск находится в процессе рассмотрения, это 8 524 объекта недвижимости.

Приложения к заявлению

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости нужно приложить следующие документы:

  1. Выписка о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Ее можно получить в офисах Росреестра и в МФЦ, а также заказать через сайт Росреестра. Такая выписка предоставляется бесплатно в течение трех рабочих дней.
  2. Нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости.

    Это могут быть акты органов государственной власти или органов местного самоуправления; договоры или сделки в отношении недвижимости; акты, свидетельства о приватизации жилых помещений; свидетельства о праве на наследство; судебные акты.

  3. Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

    На основании именно этого документа вы оспариваете кадастровую стоимость. Примеры можно увидеть тут, тут или тут.

  4. Положительное экспертное заключение саморегулируемой организации (СРО) оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства РФ.

К заявлению вы можете приложить и другие документы. Но это необязательно.

Направление заявления в комиссию

Отправить заявление можно при помощи Почты России. После того, как вы сформировали окончательный пакет документов: подписанное заявление в двух экземплярах + приложения, вам необходимо составить опись вложения. Это можно сделать, воспользовавшись сервисом на сайте Почты России.

После того, как у вас появился конверт со всеми документами и сформирована опись вложения, отправляйтесь в ближайшее отделение Почты России. После оплаты вам выдадут один экземпляр описи вложения с печатью и подписью и чек с почтовым идентификатором, по которому на сайте Почты России вы сможете отслеживать ваше письмо.

Когда комиссия не примет заявление к рассмотрению

Комиссия не будет рассматривать заявление:

  1. Если вы не подготовили необходимые приложения.
  2. Если вы нарушили срок подачи заявления.
  3. Если кадастровая стоимость ранее уже была установлена в размере рыночной стоимости.

Рассмотрение заявления в комиссии

Будьте готовы, что ваше заявление комиссия будет рассматривать один месяц. По закону секретарь комиссии известит вас о дате рассмотрения вашего заявления в срок не более 7 рабочих дней с даты поступления заявления, но не позднее чем за 5 рабочих дней до заседания комиссии.

Вы имеете право присутствовать на заседании комиссии.

По итогам комиссия приравняет кадастровую стоимость к рыночной или отклонит ваше заявление. На сайте Росреестра также есть пример такого решения.

Если вы не присутствовали на заседании, вас уведомят в течение 5 рабочих дней с даты принятия решения.

Рассмотрение заявления в суде

Если решение комиссии вас не устраивает или вы считаете, что это решение незаконно, то вы можете оспорить решение комиссии в суде общей юрисдикции. Напомню, что обжаловать в суд вы можете и сразу, не дожидаясь решения комиссии. Для этого вам нужно обратиться с административным исковым заявлением к управлению Росреестра по тому субъекту РФ, где находится объект недвижимости.

Интересно, что решение комиссии может быть оспорено в суде и органом местного самоуправления в случае, если комиссия существенно снизила кадастровую стоимость. Это объясняется тем, что из-за снижения кадастровой стоимости местный бюджет будет недополучать доходы. К этому нужно быть готовым.

Судебное обжалование – предмет отдельной статьи.

Кадастровая стоимость – это правовая категория, которая имеет значение только для фискальных правоотношений.

Последствия изменения кадастровой стоимости

В соответствии с абз. 4 п. 2 ст.

403 НК РФ, в случае изменения кадастровой стоимости сведения о “новой” кадастровой стоимости учитываются при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором вы подали заявление.

То есть если вы подали заявление в 2018 году, и комиссия снизила кадастровую стоимость, налог от “новой” кадастровой стоимости вы сможете платить с 2018 года. Такой порядок существует в настоящее время.

С 2019 года этот порядок изменится. В случае изменения кадастровой стоимости, сведения о «новой» кадастровой стоимости будут учитываться при определении налоговой базы начиная с даты начала применения «старой» кадастровой стоимости.

Таким образом, если в 2019 году комиссия снизит кадастровую стоимость объекта недвижимости, а эта стоимость применялась с 2015 года, то вам должны рассчитать налог по “новой” кадастровой стоимости с 2015 года.

Это значит, что вы имеете право подать заявление на возврат излишне уплаченного налога. Но по закону такой срок ограничен 3 годами. То есть в 2019 году вы сможете претендовать на возврат налога только за 2018, 2017 и 2016 годы.

Моя электронная почта: dulkarnaev@mail.ru.

Материал опубликован пользователем.
Нажмите кнопку «Написать», чтобы поделиться мнением или рассказать о своём проекте.

Написать

Источник: https://vc.ru/legal/45750-kak-snizit-imushchestvennye-nalogi

Как оспорить кадастровую оценку недвижимости в 2018 году :: Мнения :: РБК Недвижимость

Можно ли оспорить или снизить налог по административному зданию?

Неоправданно завышенная кадастровая стоимость становится серьезной проблемой для собственников недвижимости. Высокие налоги на недвижимость заставляют задуматься над возможностью минимизации их выплат. В особенности это касается предпринимателей и юридических лиц, в собственности которых находятся здания, сооружения и крупные земельные участки.

Изначально предполагалось, что кадастровая стоимость должна быть максимально приближена к рыночной цене. Однако на практике она часто оказывается выше, что повышает налогооблагаемую базу.

Обычно это связано с неучтенными особенностями объекта, ошибками при технических расчетах. чтобы оспорить кадастровую стоимость, необходимо сравнить ее с рыночной стоимостью объекта.

Для этого нужно заказать оценку и доказать эту необходимость в комиссии или суде.

Если завышение кадастровой стоимости подтверждается, то оценку возможно оспорить двумя способами: подать заявление в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или обратиться в суд.

Для юридического лица обязательно обращение в комиссию. В случае неудовлетворения решением комиссии его можно обжаловать в суде.

Порой расходы на пересмотр кадастровой стоимости могут не оправдаться, поэтому важно заранее все просчитать.

По данным Росреестра, в 2017 году было рассмотрено 43,7 тыс. заявлений в отношении 83,3 тыс. объектов. По сравнению с 2016 годом количество рассмотренных комиссиями заявлений выросло на 39%. В период с января по ноябрь 2017 года решение в пользу заявителя принято комиссиями в отношении 55,4% заявлений.

Механизм оспаривания кадастровой стоимости

Для пересмотра кадастровой стоимости необходимо собрать следующий перечень документов:

  • выписку из ЕГРН, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
  • нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости (если заявление подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости);
  • документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованные при определении его кадастровой стоимости (если заявление подается на основании недостоверности указанных сведений);
  • отчет об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа (если заявление подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости);
  • документы, подтверждающие наличие кадастровой и (или) технической ошибки (если заявление подается в связи с недостоверными сведениями об объекте недвижимости, использованными при определении его кадастровой стоимости — п. 11 постановления пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Кроме перечисленных выше документов, при подаче административного искового заявления в суд предоставляются:

  • документ, подтверждающий уплату государственной пошлины (2 тыс. руб. для юридических лиц и 300 руб. для физических лиц за каждый объект недвижимости);
  • доверенность и копия диплома о юридическом образовании, удостоверяющие полномочия представителя административного истца;
  • документы и материалы (решение комиссии или документ об отказе комиссии в рассмотрении заявления), подтверждающие соблюдение установленного федеральным законом досудебного порядка урегулирования спора (если в суд обращается юридическое лицо).
  • заявления о пересмотре кадастровой стоимости без приложения указанных документов комиссиями по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости к рассмотрению не принимается, а судом оставляются без движения.

Как происходит оспаривание кадастровой стоимости

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение одного месяца с даты принятия заявления. Заявитель, не согласный с решением комиссии, может обратиться в суд. Важно, что заявитель также может оспаривать в суде не само решение комиссии, а результат определения кадастровой стоимости. В таком случае решение комиссии не будет предметом судебного спора.

Как правило, судом по таким делам назначается судебная оценочная экспертиза. Успех оспаривания во многом будет зависеть от объективности, полноты и всесторонности экспертного заключения, профессиональную оценку которому может дать только лицо, обладающее знаниями в области оценочной деятельности.

Компенсация судебных расходов

В настоящее время компенсации для заявителей законом не предусмотрено. Однако предлагается внести изменения в ст. 248-1 КОАП РФ в случаях удовлетворения требований о судебных расходах с административного ответчика.

Подобная инициатива является реакцией на известное постановление КС РФ от 11.07.

2017 № 20-П, в котором говорится, что недопустимо возлагать на налогоплательщиков бремя несения вынужденных судебных расходов при оспаривании кадастровой стоимости.

Если при проведении государственной кадастровой оценки не было допущено ошибки, делается вывод о невозможности возложения на государство судебных расходов по таким делам.

По мнению КС РФ, распределение обязанностей по несению судебных расходов по делам об оспаривании кадастровой стоимости должно решаться в зависимости от установленной судом рыночной стоимости. Данную тенденцию можно назвать положительной, поскольку с налогоплательщика снимается бремя некомпенсируемых судебных расходов. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5a93f88e9a7947583cd8c635

Как предпринимателю уменьшить земельный налог

Можно ли оспорить или снизить налог по административному зданию?

Если у вас земля в собственности, вы обязаны платить земельный налог.

Размер налога зависит от кадастровой стоимости земли: чем она выше, тем выше налог. Иногда кадастровая стоимость слишком высокая. Вот как ее снизить.

Общий план действий:

  1. Понять, что стоимость действительно завышена. Посчитать, есть ли экономический смысл ее оспаривать. А то, может, и нет смысла.
  2. Заказать независимый отчет оценщиков, провести экспертизу. Это будет основанием, чтобы пересмотреть кадастровую стоимость.
  3. Собрать документы: справки о кадастровой стоимости, заключения оценщиков, экспертизу, правоустанавливающие документы. Написать заявление. Подать это все в комиссию или в суд.

В этой статье: как оспорить кадастровую стоимость через комиссию и суд, сколько это будет стоить и когда в это лучше не лезть.

У домов, земельных участков и любой недвижимости есть цена. Она бывает рыночной и кадастровой. Рыночная стоимость определяется продавцом и покупателем при покупке и продаже недвижимости. Кадастровая — государством по результатам оценки.

Допустим, вы решили купить земельный участок на Алтае. Присмотрели место и связались с продавцом. Он назвал вам цену — 4000 рублей за квадратный метр. Вы поторговались и в итоге купили участок по цене 2700 рублей за квадратный метр. Это рыночная цена — вы о ней договорились.

В теории кадастровая стоимость должна быть равна рыночной, но на практике рыночная и кадастровая стоимость могут отличаться как в большую, так и в меньшую сторону — даже в несколько раз.

На размер кадастровой стоимости влияют характеристики участка: площадь, категория земли и вид разрешенного использования, наличие построек и так далее.

Государство эти параметры не учитывает и оценивает землю массовым методом — то есть оценщик не проводит осмотр участка, не знает, что расположено на нем и для каких целей используется. В итоге кадастровая стоимость земли под складом в Новосибирске может оказаться выше кадастровой стоимости земли под санаторием в Сочи.

Во всех случаях вам нужна будет информация для оспаривания кадастровой стоимости: площадь и назначение участка, размер кадастровой стоимости и дата, по состоянию на которую она установлена.

В справочнике Росреестра вводим данные объекта недвижимости:

Получаем подробное описание категории земель, разрешения на использование, площади и так далее:

На публичной кадастровой карте можно найти участок вручную:

Еще можно получить сведения из Росреестра по кадастровому номеру через сервис «Получение сведений из Фонда данных государственной кадастровой оценки». Он покажет кадастровую стоимость и отчет государственной кадастровой оценки. Если кадастровая стоимость уже оспаривалась, это тоже будет указано:

Посмотрите объявления о продаже похожей по параметрам земли в этом же районе. Если цена соседних участков в среднем ниже установленной кадастровой стоимости, похоже, она завышена.

Еще понять, что кадастровая стоимость земли возросла, можно по уведомлениям из налоговой — если за последние два-три года налог на землю увеличился в несколько раз.

Для начала нужно посчитать, насколько снижение кадастровой стоимости для вас выгодно: нужно сравнить налог, который вы платите сейчас, с налогом, который могут установить после пересмотра.

Сравните разницу с расходами на проведение переоценки. Если окажется, что на пересмотр вы потратите больше, чем сэкономите на налогах, — это повод не дергаться и оставить все как есть.

Вот как удостовериться.

Например, в Барнауле для участков под административные здания решением Барнаульской городской думы установлена ставка 1,5%.

Рассчитаем налог для земельного участка, предназначенного для размещения административных зданий. Площадь — 1500 м². Кадастровая стоимость — 8 350 500 рублей. Ставка налога: 1,5%.

8 350 500 Р / 100 × 1,5 = 125 258 Р — это сумма налога за год при нынешней кадастровой стоимости.

Прикинуть рыночную стоимость. Задача — представить, сколько может стоить участок после пересмотра, то есть если кадастровую стоимость сравняют с рыночной. Для этого нужно прикинуть рыночную цену и из нее уже посчитать налог.

Поищите участки с таким же видом разрешенного использования, как у вас. Их можно искать на официальном сайте для размещения информации о проведении торгов — torgi.gov.ru. Иногда такие участки можно найти и на «Авито».

Лучше, чтобы застройка участка была аналогичной — если у вас пустой участок, аналог стоит искать незастроенный. Среди аналогичных участков посчитайте среднюю цену за квадратный метр, разделив стоимость участка на площадь.

Допустим, вы нашли 4 участка, средняя цена продажи за квадратный метр — 2100 рублей. Можно переходить к следующему этапу.

Рассчитать выгоду. Зная среднюю цену продажи аналогичных участков, можно примерно рассчитать рыночную стоимость вашего участка и налоговую выгоду.

Для участка площадью 1500 м² кадастровая стоимость при цене 2100 рублей за квадратный метр будет равна 3 150 000 рублей. А налог с этой суммы составит 47 250 рублей за год.

Было: 125 000 Р

Стало: 47 000 Р

Экономия: 78 000 Р в год, 390 000 Р за 5 лет

Расходы на пересмотр: около 100 000 Р

Это примерные расчеты. Нельзя просчитать точную рыночную стоимость участка только по ним. Но их достаточно, чтобы понять, есть ли смысл оспаривать кадастровую стоимость.

Предположим, что у вас в собственности как у физлица с 2015 года есть участок. В 2016 году вы уже заплатили налог за 2015 год. Заплатить налог за 2016 год вы обязаны до 1 декабря 2017 года.

Если заявление об оспаривании кадастровой стоимости вы подали в конце декабря 2016 года, а решение о ее снижении получили в феврале 2017 года, то налог за 2016 год вы заплатите по новой стоимости. За 2015 год налог пересмотреть нельзя.

Другая ситуация будет с собственностью юридического лица. Организации обязаны самостоятельно исчислять земельный налог и каждый квартал вносить авансовые платежи.

Размер кадастровой стоимости юридические лица и граждане могут оспорить в суде и в комиссии при Росреестре.

Чтобы понять, кому и куда подавать заявления, стоит разобраться с требованиями закона.

Физические лица вправе обратиться с заявлением сразу в суд. Но до суда можно обратиться и в комиссию. Если комиссия откажет в удовлетворении заявления, ее решение можно обжаловать в суде.

Чтобы оспорить кадастровую стоимость, потребуется отчет о независимой оценке стоимости земли. Он делается в бумажном виде и в форме электронного документа. Электронный документ должен быть подписан электронной подписью. Такие отчеты делают профессиональные оценщики, состоящие в саморегулируемых организациях оценщиков и застраховавшие ответственность.

Титульный лист отчета об оценке стоимости участка

Обычно отчет готовят за 5—7 дней.

Совет. Не экономьте на отчете об оценке. От правильности его составления будет зависеть результат рассмотрения спора.

Объем хорошего отчета — не менее 50 страниц

Что проверить в отчете. Проверяйте дату, по состоянию на которую оценщик определил рыночную стоимость, — она должна быть такой же, как дата определения кадастровой стоимости. Если рыночная стоимость будет оценена по состоянию на ненадлежащую дату, комиссия и суд откажут в удовлетворении заявления.

Например, если кадастровая стоимость участка установлена по состоянию на 1 января 2015 года, рыночная стоимость должна определяться на эту дату.

Экспертиза отчета стоит 15—35 тысяч рублей. Заключение эксперта на отчет будет готово через 7—10 дней.

Титульный лист экспертного заключения на отчет об оценке

Полное название справки — «Выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости». Ее можно заказать в любом отделении Росреестра, в МФЦ либо на сайте Росреестра.

Если заказываете выписку на сайте, обязательно укажите, что желаете получить ее в виде бумажного документа в территориальном отделе.

Справку выдадут не позднее 5 дней с момента запроса. Это бесплатно.

Выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости выглядит так:

Проверьте, чтобы дата определения кадастровой стоимости совпадала с датой государственной кадастровой оценки

Подготовьте правоустанавливающие или правоудостоверяющие документы на земельный участок. Для собственника — свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН. Для арендатора — договор аренды.

Но федеральный закон об оценочной деятельности такое требование до сих пор содержит.

Для обращения в суд копию заверять не нужно.

Когда соберете документы, готовьте заявление. Оно должно быть о том, что нынешняя кадастровая стоимость участка неверная, ее нужно изменить. Без вашего заявления ни у одного ведомства нет повода пересматривать стоимость участка.

В суд нужно подавать административное исковое заявление. Оно составляется по правилам кодекса административного судопроизводства. Эту работу лучше доверить юристу.

Решение суда вступит в силу через месяц после принятия решения в окончательной форме.

  1. Оспаривать кадастровую стоимость не всегда выгодно. Нужно считать.
  2. Не экономьте на оценщике: с хорошим отчетом больше шансов на успех.
  3. Успейте подать заявление: кадастровую стоимость можно оспорить в течение 5 лет с даты оценки.
  4. Требуйте пересчитать налог за год, в котором подаете заявление об оспаривании кадастровой стоимости.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/osporil-kadastr/

Как рассчитать и снизить налог на коммерческую недвижимость?

Можно ли оспорить или снизить налог по административному зданию?
Jo_Johnston/pixabay.com

Склады, офисы и торговые площади нередко становятся для владельца постоянным источником дохода. Однако, подсчитывая прибыль от грамотного распоряжения квадратными метрами, важно помнить о своевременной уплате налогов. В противном случае можно столкнуться с процедурой принудительного взыскания долгов или даже уголовным преследованием.

Досконально разобраться в особенностях налогообложения коммерческой недвижимости и выяснить, можно ли снизить налог, нам помогут эксперты.

В этой статье мы остановимся на различиях налогообложения коммерческих объектов, принадлежащих гражданам и организациям, выясним, когда налог рассчитывается по кадастровой стоимости, а когда — по остаточной, и каков механизм действий для тех, кто решил уменьшить налогооблагаемую базу.

Что понимает закон под термином «коммерческая недвижимость»?

Действующее законодательство относит к объектам налогообложения по налогу на имущество физических лиц жилые дома, квартиры и комнаты, гаражи и машино-места, объекты незавершенного строительства и иные здания, сооружения, помещения (п.1 ст.401 Налогового кодекса РФ). Понятие «коммерческая недвижимость» в НК не раскрывается: по сложившейся юридической практике к данной категории имущества относят объекты, предназначенные для извлечения постоянной прибыли.

Виды собственности, подпадающие под определение «коммерческая недвижимость»:

Юрист юридической службы «Единый центр защиты» Артем Морозов пояснил, что в российских нормативных актах для обозначения объектов коммерческой недвижимости используется термин «имущество организаций». Объектом налогообложения по налогу на имущество организаций является недвижимость, обладающая следующими признаками:

  • она учитывается на балансе в качестве объектов основных средств;
  • запись о ней внесена в ЕГРН;
  • если же такой записи нет, то должны присутствовать основания, подтверждающие прочную связь строения с землей и невозможность переместить объект без причинения его назначению несоразмерного ущерба.

Управляющий партнер консалтинговой компании TOP LINE Наталья Ненашева к свойствам, характеризующим коммерческую недвижимость, отнесла следующие:

  • уникальность каждого объекта;
  • сравнительно небольшое количество сделок на рынке вследствие специфики актива;
  • высокая капиталоемкость недвижимости;
  • длительный период присутствия актива на рынке;
  • низкая степень взаимозаменяемости объектов из-за существенной зависимости спроса от местоположения объекта, состояния инфраструктуры в районе нахождения недвижимости и других факторов;
  • необходимость постоянного управления недвижимостью для получения приемлемого дохода;
  • сделки с коммерческой недвижимостью регулируются в рамках предпринимательского права;
  • существование ряда специфических рисков (финансовые риски, связанные с условиями пересмотра арендной платы, риски накопления внешнего и функционального износов и др.).

Кстати, земельные участки не подлежат обложению налогом на имущество организаций.

Важно отметить, что владение коммерческой недвижимостью отличается от владения жильем, поэтому и порядок исчисления налога на имущество физических лиц в отношении квартир и, скажем, офисных помещений, будет разным.

Так, например, в случае определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объекта налогообложения налоговые ставки в отношении жилых домов, частей жилых домов, квартир, частей квартир, комнат, устанавливаются в размере, не превышающем 0,1% от кадастровой стоимости. В отношении зданий, строений, сооружений, помещений налоговая ставка может быть установлена в размере, не превышающем 2% от кадастровой стоимости, — рассказали Gipernn.ru в Управлении ФНС России по Нижегородской области.

mediagoat/pixabay.com

Как рассчитывается налог на коммерческую недвижимость?

В зависимости от того, кто является собственником коммерческой недвижимости, — физическое или юридическое лицо, уплачивается либо налог на имущество физлиц, либо налог на имущество организаций. Данный нюанс имеет принципиально важное значение.

Расчет налога на имущество граждан в Нижегородской области производится на основании кадастровой стоимости недвижимости. Сведения об объектах поступают в налоговые органы из органов Росреестра на основании ст.85 НК РФ.

Налог на недвижимость фирм и предприятий в нашем регионе установлен НК РФ и Законом Нижегородской области от 27.11.2003 № 109-З «О налоге на имущество организаций».

Плательщиками налога признаются организации, имеющие на своем балансе недвижимое имущество, признаваемое объектом налогообложения. В данном случае налог исчисляется исходя из среднегодовой стоимости имущества.

По словам Натальи Ненашевой, среднегодовая стоимость имущества организации рассчитывается по формуле:

Остаточная стоимость определяется как разница между первоначальной стоимостью и суммой начисленной амортизации.

В случае с некоторыми объектами для расчета налога используется не среднегодовая, а кадастровая стоимость. К их числу относятся:

  • торговые комплексы и помещения в их составе;
  • административные здания и центры;
  • нежилые помещения офисов, общепитов, торговых точек и объектов обслуживания населения.

Напомним, как граждане, так и компании могут получать доход от сдачи принадлежащей им коммерческой недвижимости в аренду. В таких случаях физические лица платят в пользу государства 13% от суммы, которую им уплатили арендаторы. Величина предусмотренных законом сборов для юридических лиц будет зависеть от системы налогообложения — основной (ОСН) или упрощенной (УСН).

Налог на доходы от коммерческой деятельности определяется как процент от суммы полученного дохода. В этом случае компания должна ориентироваться на применяемую систему налогообложения. К примеру, если это УСН, то налог может составлять 6% или 15%.

Наталья Ненашева

управляющий партнер консалтинговой компании TOP LINE 

Какие ставки по налогам установлены для физических и юридических лиц?

В Управлении ФНС России по Нижегородской области напомнили, что для собственников-организаций исчисление налога исходя из среднегодовой стоимости имущества производится по ставке 2,2%, исходя из кадастровой стоимости — по ставке 2%. Для отдельных категорий плательщиков, включая субъектов инвестиционной деятельности, предусмотрены дифференцированные ставки.

Налоговая ставка в Нижегородской области составляет 2% по отношению к таким объектам, как административное-деловые и торговые центры, недвижимость иностранных организаций и нежилые помещения, предусматривающие по документам размещение в них офисов, торговых точек, а также точек общественного питания и бытового обслуживания.

Артем Морозов

юрист юридической службы «Единый центр защиты»

Управляющий партнер Консалтинговой компании TOP LINE Наталья Ненашева, в свою очередь, обратила внимание на то, что ставки устанавливаются в каждом субъекте РФ самостоятельно, но федеральные власти утверждают максимальную планку, выше которой ставка быть не должна.

 Физические лица Юридические лица и ИП
Жилая недвижимость (кадастровая стоимость)— 0,1% (жилые дома, квартиры, комнаты, недостроенные дома, гаражи, хозяйственные строения или сооружения с площадью меньше 50 кв.м.) Ставка может быть уменьшена до 0% или увеличена, но не более чем в 3 раза законодательством муниципальных образований или городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя — 0,5% (прочие объекты имущества)Жилая недвижимость (кадастровая стоимость)не более 2,0%
Коммерческая недвижимость (кадастровая стоимость)не имеет права сдавать без регистрации ИП (регулярный доход)Коммерческая недвижимость (кадастровая стоимость)не более 2,0% Исключение: 0% для конкретных объектов (магистральные газопроводы, газодобыча, производство и хранение гелия, разработка месторождений полезных ископаемых, участков недр). Исключение действует при соблюдении особых условий
Жилая недвижимость (инвентаризационная стоимость)— до 0,1% включительно (стоимость до 300 тыс. руб. включительно) — свыше 0,1% до 0,3% включительно (стоимость свыше 300 тыс. руб. до 500 тыс. руб. включительно) — свыше 0,3% до 2,0% включительно (стоимость свыше 500 тыс. руб.)Жилая и коммерческая недвижимость (среднегодовая остаточная стоимость)не более 2,2%
Налоги на доходы по коммерческой деятельности13% — НДФЛНалоги на доходы по коммерческой деятельностиОСНО — 13% (для ИП) и 20% (для юрлиц) УСН — 6% или 15% (для ИП или юрлиц)ПСН — 6% от предполагаемого дохода (для ИП)

Как легально уменьшить налог на недвижимое имущество?

Налоговый кодекс РФ предусматривает льготы по налогу на имущество вплоть до полного освобождения от его уплаты для тех объектов, которые используются в конкретных видах деятельности. Определены и категории льготников: к ним относятся, например, общественные организации инвалидов, учреждения уголовно-исполнительной системы, резиденты особой экономической зоны и так далее.

Юрист юридической службы «Единый центр защиты» Артем Морозов разъяснил, что в Нижегородской области полностью освобождены от уплаты налогов следующие организации:

  • FIFA и ее дочерние компании;
  • национальные футбольные ассоциации (в частности, РФС);
  • организационный комитет «Россия-2018» и его дочерние подразделения;
  • производители медиаинформации FIFA;
  • поставщики товаров, работ и услуг FIFA;
  • организации городского транспорта (наземного и подземного), а также организации, занимающиеся перевозками на канатных дорогах и фуникулерах;
  • организации, занимающиеся оборонными заказами;
  • организации почтовой связи и некоторые другие.

В отношении зданий, строений, сооружений, помещений налоговые вычеты не предусмотрены, а налоговые льготы применяются в том случае, если собственник объекта недвижимости применяет спецрежимы (ЕНВД, УСН, ЕСХН), а объект при этом не входит в перечень объектов, определяемых в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 НК РФ, — проинформировали в региональном Управлении ФНС России.

Наталья Ненашева считает, что у организации есть два основных пути для снижения налога на коммерческую недвижимость. Прежде всего, компания может оспорить применение в расчетах кадастровой, а не остаточной стоимости. Для этого нужно доказать, что объект недвижимости должен облагаться по ст. 375 НК, а не по ст. 378.2 Налогового кодекса.

Если оспорить правомерность применения кадастровой стоимости не удастся, можно попробовать снизить ее величину, которая не должна превышать рыночную стоимость объекта. Для этого нужно подать заявление в комиссию при Росреестре о проверке правильности установления кадастровой стоимости. Если решение вас не устроит, его можно будет оспорить в суде.

Наталья Ненашева

управляющий партнер консалтинговой компании TOP LINE

Наталья Ненашева рекомендует сначала обратиться к профессиональному оценщику и провести экспертизу его заключения через оценочное СРО.

После этого нужно подать исковое заявление в суд, который назначит дополнительную экспертизу за счет истца, если разница стоимости по кадастру и оценке составляет более 5%. Вся процедура может занять до четырех месяцев. Если суд принят решение в пользу истца, то будет установлена новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, — уточнила эксперт.

freestocks-photos/ pixabay.com

Кстати, за первые семь месяцев 2019 года в российских судах было инициировано более 10 тысяч споров о величине, внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости в отношении 18 тысяч объектов недвижимости.

Как сообщается в материалах Росреестра, из рассмотренных за указанный период 5 313 исков лишь 285 исков не были удовлетворены.

Таким образом, поддержку получили 95% заявителей, а суммарная величина кадастровой стоимости снизилась с 337,76 млрд рублей до 167,76 млрд рублей.

Оперируя лишь этими цифрами, можно с уверенностью резюмировать: пересмотр кадастровой стоимости и, соответственно, снижение налоговой нагрузки — вполне посильная для собственника задача вне зависимости от того, является он физическим лицом или представителем организации. И если вы не относитесь к категории льготников, но налог по вашей коммерческой недвижимости начисляется исходя из кадастровой стоимости, у вас практически всегда есть шанс для его сокращения.

Источник: https://www.gipernn.ru/zhurnal/kommercheskaya/stati/kak-rasschitat-i-snizit-nalog-na-kommercheskuyu-nedvizhimost

Блоги профессионалов на «Ведомостях»

Можно ли оспорить или снизить налог по административному зданию?

С января 2019 г. в Москве установлена новая кадастровая стоимость недвижимости, которая будет действовать до декабря 2020 г. Очень часто кадастровая стоимость не соответствует рыночной цене. Причина в том, что государство определяет ее методом массовой оценки.

Объекты оцениваются большими группами и без учета индивидуальных особенностей земельного участка или здания. Более того, зачастую оценщики проводят расчеты кабинетным способом, руководствуясь сведениями из перечня и публичной кадастровой карты Росреестра, спутниковых карт «Яндекса», с разных сайтов.

Поэтому вероятность ошибки во много раз выше, чем когда оценщик выезжает на место. По нашим данным, примерно в 50% случаев кадастровая стоимость выше рыночной, в 30% – равна рыночной и примерно в 20% – ниже.

Страдает деятельность собственников и арендаторов, ведь налоговые и арендные платежи рассчитываются по кадастровой стоимости. Как бизнесу снизить кадастровую стоимость?

1. Оптимизировать управление недвижимостью. Высокая кадастровая стоимость часто следствие ошибок не в расчетах, а в управлении недвижимостью.

Если на земельном участке несколько зданий с различным назначением, для всего участка будет установлен самый дорогой вид разрешенного использования (т. е. с наибольшим удельным коэффициентом расчета кадастровой стоимости).

К примеру, на территории машиностроительного завода в Москве находятся административные, производственные здания и магазин. Государственная инспекция по недвижимости установила для всего земельного участка самый дорогой вид использования – для торговли.

Решение проблемы – размежевание участка и установление отдельных видов разрешенного использования под здания различного назначения. Машиностроительный завод таким образом снизил налог на имущество вдвое.

Видов разрешенного использования насчитывается около сотни. В Москве самый дорогой вид – под многоквартирную жилую застройку или административные и офисные здания, а самый дешевый – для производства.

В Санкт-Петербурге самый дорогой вид – под многоквартирную жилую застройку и гостиницы, а самый дешевый – под дачи, садоводство, парки и пляжи. Стоимость разрешенного использования зависит от кадастрового квартала.

Например, в Адмиралтейском районе Санкт-Петербурга земельный участок для торговли и общественного питания дороже, чем для коммерческих объектов (бизнес-центров, агентств недвижимости и т. д.). В Василеостровском районе все наоборот.

Если все этажи здания, к примеру, административного назначения, но в здании имеется магазин, все здание может получить статус объекта торгового назначения.

Может оказаться, что выгоднее закрыть магазин, вызвать инспектора Госинспекции по недвижимости и в акте зафиксировать функциональное назначение здания как административное.

Затем на основании этого акта следует подать заявление в уполномоченный региональный орган (например, в Москве это Департамент городского имущества) и изменить вид разрешенного использования.

2. Обратиться в суд. В 2019 г. юрлицам не обязательно обращаться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а можно (как разрешалось прежде только ИП) сразу направлять исковое заявление в суд.

К исковому заявлению необходимо приложить: выполненный профессиональным оценщиком отчет об оценке рыночной стоимости недвижимости и выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о кадастровой стоимости объекта, его характеристиках и зарегистрированных правах.

В среднем процесс с момента подачи искового заявления в суд до внесения новой кадастровой стоимости в ЕГРН занимает 8–9 месяцев. Судебная практика оспаривания кадастровой стоимости вполне сложилась. Например, Мосгорсуд рассматривает примерно 200 таких дел в месяц.

Суд часто принимает решение в пользу бизнеса – прежде всего, если снижение кадастровой стоимости невелико (до 20%).

Оспаривание кадастровой стоимости – процедура недешевая. Отчет об оценке рыночной стоимости одного объекта обойдется в 80 000–270 000 руб. Услуги юриста – от 300 000 руб. в среднем.

Если в ходе судебного заседания будет назначена экспертиза, собственнику придется заплатить еще 80 000–270 000 руб.

Если результат судебной экспертизы не устроит, необходимо будет доказать в суде, в чем именно судебный эксперт не прав, и ходатайствовать о повторной экспертизе (новые затраты).

Собственнику нужно оценить риски. Например, суд может принять представленный собственником отчет в качестве доказательства, а может и отказать. Нужно принять решение, заявлять ли ходатайство о судебной экспертизе или нет.

Если снижение несущественное (до 20%), суд может удовлетворить иск без назначения экспертизы. Но если собственник не заявит ходатайство об экспертизе, на чаше весов окажутся две оценки: собственника и проведенная государством.

И чем большего снижения добивается собственник, тем выше риск, что суд откажет. По нашей практике, если требуемое в отчете, предоставленном собственником, снижение кадастровой стоимости превышает 20%, без экспертизы не обойтись.

Также важно на заседании привести устные доказательства позиции. Например, кадастровая стоимость рядом стоящего торгового центра такая-то, а у меня мини-пекарня, но стоимость намного выше.

Источник: https://www.vedomosti.ru/management/blogs/2019/05/29/802680-biznesu-umenshit

Юрист Адамович
Добавить комментарий