Можно ли продатьподарить часть участка от общего участка ЛПХ?

Особенности купли-продажи земельных участков

Можно ли продатьподарить часть участка от общего участка ЛПХ?

Заключение договоров купли-продажи земельных участков регулируется § 7 «Продажа недвижимости» главы 30 «Купля-продажа» Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ).

В силу требований статей 24, 30 Федерального закона от 21.07.

1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обязательному нотариальному удостоверению подлежат договоры купли-продажи земельных участков, принадлежащих несовершеннолетнему гражданину, гражданину, признанному ограниченно дееспособным или недееспособным, а также договоры купли-продажи долей в праве общей собственности на земельный участок.

По соглашению сторон могут быть нотариально удостоверены и иные сделки с земельными участками.

При нотариальном удостоверении договора-купли-продажи земельных участков нотариус учитывает следующие особенности.

В частности, предусмотренные Земельным кодексом Российской Федерации (далее — ЗК РФ) (статьи 5, 15, 27, 35, 37, 39.1):

Участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

Права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков определяются в соответствии с ЗК РФ, федеральными законами.

Собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с ЗК РФ, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.

Оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.

Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

ограничений оборота земельных участков устанавливается ЗК РФ, федеральными законами.

При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 ЗК РФ;

3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута.

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица — собственники зданий, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в порядке, установленном настоящей статьей, и в соответствии с пунктом 2 статьи 5, пунктом 3 статьи 15, пунктом 1 статьи 22 ЗК РФ. Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, сооружений, на которые это правило не распространяется.

Статьей 37 ЗК РФ предусмотрено, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. 

В соответствии с требованиями статьи 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами (статья 37 ЗК РФ).

Продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 39.3 ЗК РФ, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со статьей 39.18 ЗК РФ.

Особенности купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения предусмотрены Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Согласно статье 8 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.

Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

Следует также учитывать особенности правового режима земельных участков для ведения крестьянского (фермерского хозяйства).

Правовой режим данного имущества определяется статьями 257-259 ГК РФ и Федеральным законом от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве».

Имущество крестьянского (фермерского) хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, если законом или договором между ними не установлено иное.

При прекращении крестьянского (фермерского) хозяйства в связи с выходом из него всех его членов или по иным основаниям общее имущество подлежит разделу по правилам, предусмотренным статьями 252 и 254 ГК РФ. Земельный участок в таких случаях делится по правилам, установленным ГК РФ и земельным законодательством.

Земельный участок и средства производства, принадлежащие крестьянскому (фермерскому) хозяйству, при выходе одного из его членов из хозяйства разделу не подлежат. Вышедший из хозяйства имеет право на получение денежной компенсации, соразмерной его доле в общей собственности на это имущество.

В случаях, предусмотренных статьей 258 ГК РФ, доли членов крестьянского (фермерского) хозяйства в праве совместной собственности на имущество хозяйства признаются равными, если соглашением между ними не установлено иное.

Порядок распоряжения имуществом крестьянского (фермерского) хозяйства определяется соглашением, заключенным между членами фермерского хозяйства в соответствии со статьей 4 Федерального закона «О крестьянском фермерском хозяйстве».

Распоряжение имуществом крестьянского (фермерского) хозяйства осуществляется в интересах хозяйства его главой.

По сделкам, совершенным главой крестьянского (фермерского) хозяйства в интересах фермерского хозяйства, отвечает фермерское хозяйство своим имуществом, определенным в статье 6 Федерального закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве».

Сделка, совершенная главой крестьянского (фермерского) хозяйства, считается совершенной в интересах фермерского хозяйства, если не доказано, что эта сделка заключена главой крестьянского (фермерского) хозяйства в его личных интересах.

земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также части зданий, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места). К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. уполномоченное государством должностное лицо, имеющее право совершать нотариальные действия от имени Российской Федерации в интересах российских граждан и организаций (юридических лиц).действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.субъект собственности, физическое или юридическое лицо, обладающее правом собственности, выступающее в роли владельца, распорядителя, пользователя объекта собственности.

Источник: https://notariat.ru/sovet/pages/tag/udostoverenie-sdelok-kupli-prodazhi-zemelnykh-uchastkov

Можно ли продать/подарить земельный участок без межевания в 2019 году

Можно ли продатьподарить часть участка от общего участка ЛПХ?

22:51 21.03.18

Изменения в земельном законодательстве привели к тому, что владельцы земли не торопятся проводить межевание своих, ранее учтенных участков, даже несмотря на то, что эта процедура с 1 января 2018 года стала обязательной. С проблемами они сталкиваются при попытке совершить сделку, так как продать/подарить участок земли без межевания сейчас нельзя.

Изменения в земельном законодательстве вызывает немало вопросов относительно межевания. Это связано с тем, что процедура установления границ стала обязательной только с 1 января 2018 года. В результате немалые площади земель, вполне законно стоят на кадастровом учете, на них зарегистрировано право собственности, но границы остаются не установленными.

Можно ли продать или подарить такую землю? С 2018 года сделки с землей, не имеющей установленных границ, невозможны. Исключений из этого правила нет. При этом, отсутствие межевания не является препятствием к использованию земли.

Эта противоречивая ситуация сложилась из-за того, что многие участки ставились на учет по закону о дачной амнистии. Он действует с 2006 года, неоднократно продлевался.

Полностью прекратить свое существование дачная амнистия должна была с марта 2018 года, но она была продлена еще раз.

По своей сути, закон о дачной амнистии позволяет провести все регистрационные процедуры в упрощенном порядке. И до января 2018 года обязательного межевания для этого не требовалось. Земля просто ставилась на учет и вместо информации о границах ставилась отметка «границы не определены».

Несмотря на то, что изменения в закон обязали всех собственников размежевывать земли, процедуру до сих пор прошли далеко не все.

Они по-прежнему пользуются землей, не имея для этого никаких препятствий, так как отсутствие границ не лишает их права пользоваться своей недвижимостью.

Решив продать недвижимость, они сталкиваются с проблемой – только выписки из ЕГРП или Свидетельства о собственности недостаточно для сделки.

Межевание и его цели

Межевание – это вид кадастровых работ, в результате которых устанавливаются площадь, границы и координаты поворотных точек земельного участка.

То есть, после межевания местоположение ЗУ определяется однозначно. Процедура позволяет решать разные задачи:

  • Упорядочивание правоотношений в области земельного права. В России эта отрасль права еще проходит свое становление, в результате нередко возникают споры относительно земель и их границ.
  • Учет земельного фонда и управление им. Внесение сведений обо всех землях в единый реестр позволяет упорядочить сведения о землях, категориях их использования, собственниках.
  • Определение размера земельного налога, а также контроль за поступлением налоговых платежей.

Все эти задачи больше являются государственными, но это не означает, что для собственника земли межевание не имеет положительного значения. С практической точки зрения установление границ позволяет:

  • Однозначно определить местоположения и размеры участка. Это позволяет защитить свои права собственника в случае граничных споров с владельцами смежных земель.
  • Упростить процедуры получения разрешения на строительство, узаконивания жилых домов и других построек, получения разрешительной документации на монтаж инженерных сооружений и т.д.
  • Закрепить за собой законное право собственности на прирезки. Многие участки имеют продолжительную историю, и за это время они изменяли свою площадь и конфигурацию. Все изменения должны быть внесены в Кадастр. Кроме того, в некоторых случаях можно увеличить размер своего участка за счет муниципальных земель, и узаконить такие прирезки также поможет межевание.
  • Любые изменения участка требуют проведения межевания. Например, вы решили объединить в один несколько смежных участков или разделить один большой ЗУ между несколькими собственниками. В этих случаях участок в старых границах снимается с учета, а новые образования ставятся на кадастр. Без межевания это невозможно.

Сделки с участками без межевания

Пожалуй, самое главное изменение в законодательстве, связанное с межеванием – это невозможность проведения сделок с землей, у которой не установлены границы. Ее нельзя не только продать, но и подарить, предоставить в качестве залога, оставить в наследство. Такой землей можно без ограничений только пользоваться.

Даже до вступления изменений в законодательство в силу, сделки с землей без межевания были рискованными, поэтому стоимость таких участков обычно была ниже.

Сейчас, даже если вам каким-то образом удастся совершить сделку, покупатель не сможет зарегистрировать право собственности до тех пор, пока земля не будет размежевана. С 1 января 2018 года это касается всех категорий земли, включая те, которые муниципалитет предоставляет под ЛПХ или ИЖС.

До 1 января 2018 года можно было реализовать долю такого участка. Когда земля находится в долевой собственности, совладельцы имеют право приоритетной покупки реализуемой доли.

Поэтому до того, как процедура межевания стала обязательной, продажа доли обычно не вызывала серьезных сложностей. Сейчас для продажи доли ее потребуется выделить в натуре, то есть установить границы.

Оформление сделки

В упрощенном виде сделку купли-продажи можно представить в виде нескольких этапов. Так как каждый случай индивидуален, мы рекомендуем сначала обратиться к юристу. Это поможет избежать возможных проблем.

  1. Покупатель и продавец заключают договор. В нем должны быть указаны адрес, площадь, кадастровый номер, категория земель и вид ее разрешенного использования. Важным пунктом является цена, порядок расчетов, порядок передачи недвижимости. Например, фактическую передачу можно оформить в виде акте или указать в договоре пункт, что он одновременно будет считаться и актом приема-передачи. Договор заключают в трех экземплярах, один из которых передается в Росреестр.
  2. Подача документов в Росреестр. Пакет документов, необходимых для перехода прав собственности на землю, определен в ФЗ No218. Продавец заполняет заявление о переходе прав собственности, к которому прилагается договор, согласие заинтересованных лиц (например, супруга), правоустанавливающие документы. В некоторых случаях могут потребоваться и иные документы. Исключения из общих правил также регламентируются законом. Все документы подаются через МФЦ. Вы получите на руки расписку о приеме документов и дату повторного обращения, когда вам выдадут документы. Срок перерегистрации прав собственности составляет 7 рабочих дней, при подаче документов через МФЦ к нему добавляется еще примерно 2-3 дня.
  3. В указанную дату вы приходите в МФЦ и получаете выписку из ЕГРП. Если специалисты Росреестра обнаружат ошибки в документах, в переходе прав собственности будет отказано. Отсутствие межевания является одной из таких ошибок. Обратиться в Росреестр повторно вы сможете после того, как будет подготовлено межевое дело.

Как видим, несмотря на то, что отсутствие межевания в большинстве случаев не является препятствием для использования земли, в полной мере вы не сможете воспользоваться своими правами собственника до тех пор, пока не будет проведено межевание.

Планируете продать участок? Не знаете, нужно ли делать межевание? Звоните нам по телефону +7 (495) 481-49-21. В компании «Геомер групп» вы можете получить бесплатную консультационную помощь эксперта.

Источник: https://geomergroup.ru/article/mozhno-li-prodat-uchastok-bez-mezhevaniya.html

Как выделить свою долю собственности – земли и дома?

Можно ли продатьподарить часть участка от общего участка ЛПХ?

Да, Вашу долю можно выделить в отдельный земельный участок, который будет принадлежать только Вам. Но для этого потребуется согласие остальных сособственников, межевание, кадастровый учет и регистрация нового участка.

Придется ли отказываться от доли в доме зависит только от того, как Вы договоритесь с остальными. Земельный участок и расположенный на нем дом действительно очень тесно связаны между собой юридическими нормами, но называть их единым имущественным комплексом не совсем корректно.

В Вашем случае важно, чтобы выделяемый земельный участок не препятствовал использованию дома.

Как изменился порядок регистрации участков?

Как оспорить кадастровую стоимость участка и дома?

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

В первую очередь, чтобы выделить долю в натуре, необходимо согласие всех сособственников и их участие. Потом надо заказать проект разделения участка с определением точек доступа на каждый из участков и точных границ.

Согласовать все это с сособственниками, отдать на утверждение в земельный комитет, произвести межевание, получить новые кадастровые номера и зарегистрировать право собственности. В принципе, все это возможно, но долго и сложно. Особенно при таком количестве сособственников.

Весьма велика вероятность, что кто-нибудь из Ваших родственников из вредности откажется в этом участвовать. Тогда Вам придется смириться или судиться со всей семьей.

Отвечает ведущий юрисконсульт департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Раздел земельного участка возможен двумя способами. В первом случае подписывается соглашение о разделе и выделе в натуре всех частей по согласию двух сторон, делаются учетные карточки, приглашаются кадастровые инженеры и решается вопрос о том, как и что делать.

Второй способ подразумевает решение вопроса через суд: готовится пакет документов, у кадастровых инженеров запрашивается судебная карточка на определенный вид учетного документа и фиксируется часть, которую нужно выделить. Дальше вопрос либо решается посредством вынесения соответствующего решения, либо подписывается мировое соглашение и утверждаются границы вновь образованных участков.

После этого необходимо обратиться в Росреестр с вопросами о постановке на кадастровый учет и регистрации права собственности.

Отказа от права собственности нет, возможно только распоряжение. Часть дома неразрывно связана с земельным участком, но в этой ситуации существуют разные варианты.

Вам лучше обратиться к профессионалам-геодезистам, чтобы понять, как лучше поступить можно ли выделить часть дома или лучше выделить часть дома с небольшой частью участка, а остальную часть зафиксировать и оставить как свободную (для дальнейшего строительства на нем нового объекта).

Межевание участка и кадастровый паспорт: что и как

Как построить загородный дом: 15 полезных статей

Отвечает департамента правого сопровождения сделок Tekta Group Юлия Симановская:

Выделить часть земельного участка из общей долевой собственности можно. Для этого необходимо получить согласие на эту процедуру от всех собственников общедолевой собственности.

Если кто-то из других собственников против, то оформить выделение части участка в натуре возможно только в судебном порядке.

Суд будет принимать решение, исходя из размера долей сторон в праве либо на основании фактически сложившегося порядка пользования земельным участком.

При выделе земельного участка в натуре необходимо учитывать, что его размер должен отвечать минимальным нормам, установленным законодательством. Также должна быть учтена техническая и физическая возможность выделения этого участка в натуре.

Для осуществления работ по выделу необходимо заказать проведение геодезических работ и установить точные границы участка в результате выделения. На основании произведенных измерений кадастровым инженером готовится межевой план, новый участок ставится на кадастровый учет, и затем, на основании этих данных, регистрируется право собственности на вновь образованный участок.

Отвечает юрисконсульт юридической службы «ИНКОМ-Недвижимость» Ирина Горская:

Согласно ст. 252 ГК РФ, имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела своей доли из общего имущества.

Земельный участок может быть разделен с учетом предельных (минимальных и максимальных) размеров отдельных участков, которые регламентированы действующими законодательными актами (предварительно следует уточнить допустимые размеры земельного участка в Вашем районе в органах местного самоуправления). К каждому из образующихся в результате раздела участков должен быть обеспечен отдельный подъезд. Нельзя разделить земельный участок, занятый домовладением и требующий при делении выведения отдельной его части из собственности при его строгом отношении к отделенному участку.

Вместе с тем, в случае согласия Ваших сособственников с Вашими предложениями о разделе земельного участка, Вы можете составить с ними соответствующее соглашение, в котором можете указать принцип раздела земельного участка.

Перед составлением соглашения о разделе земельного участка необходимо пригласить кадастрового инженера, чтобы он предоставил заключение о том, возможно ли раздел земельного участка, и о вариантах такого раздела.

Если решение будет положительным, кадастровый инженер выполнит межевые работы, после чего Вы сможете поставить вновь образованный земельный участок на кадастровый учет, а также зарегистрировать на него право собственности.

Подарили часть дома. Какие налоги я буду платить при продаже?

Как законно продать дом, который построил сам?

Отвечает к. ю. н., председатель Третейского суда строительных организаций, адвокат Юлия Вербицкая:

Нет, не так. Правовой режим совместной собственности, а у Вас именно этот случай, определяется Гражданским кодексом РФ.

Собственники совместного имущества, или так называемые сособственники, вправе самостоятельно устанавливать режим и порядок использования долевой собственности, в том числе путем заключения гражданско-правовых договоров и соглашений между собой. В Вашем случае это можно сделать так.

Вы совместно с Вашими родственниками (сособственниками) проводите оценку земельного участка (как целого, состоящего из совокупности долей, включая Вашу) и жилого дома (аналогично).

Далее Вы проводите межевание земельного участка, выделив свои доли в натуре, это можно сделать как добровольно, так и в судебном порядке. После этого Вы решаете, как поступить с 15/56 доли дома.

Вы можете ее поменять (например, на дополнительную площадь земельного участка, равного по стоимости, вот тут-то Вам и пригодится оценка), подарить или продать другим сособственникам.

Продать данную долю третьим лицам Вы также вправе, однако при этом Вам нужно будет предложить выкупить это долю родственникам по цене предложения третьим лицам.

И только в случае невыкупа или отказа сделка по продаже будет легитимной.

Однако, как следует из практики, наличие у Вас доли в доме может помочь бесконфликтно разрешить вопрос о выделении Вам удобного земельного участка по соглашению сторон, при условии передачи Вашим родственникам доли в доме.

Отвечает адвокат адвокатской коллегии «Кузнецова и партнеры» Ирина Кузнецова:

К сожалению, отказаться от доли в доме с целью выдела своей доли в земельном участке невозможно, поскольку по общему правилу земельный участок следует судьбе расположенного на нем объекта недвижимого имущества. Если отсутствует доля в доме, то и нет оснований для раздела земельного участка. Однако есть следующие варианты мирного разрешения ситуации.

Первый вариант заключить соглашение о разделе земельного участка и дома.

Такой вариант является наиболее оптимальным со всех точек зрения (финансовой, временной), и, главное, подписывая такое соглашение, стороны вправе разделить принадлежащий им на праве общей долевой собственности земельный участок и дом, как удобно сторонам.

Единственное ограничение касается раздела земельного участка: выделяемые доли, из которых впоследствии будут сформированы новые земельные участки, не должны быть меньше минимального размера земельного участка под ИЖС на соответствующей территории (обычно 6 соток).

Второй вариант обращение в суд с иском о разделе земельного участка и дома. Самым сложным вопросом будет возможность раздела жилого дома при такой площади. Минимальный размер выделяемой части дома составляет 8 кв.

метров жилой площади, дополнительно должна быть возможность оборудовать санитарные части такого помещения (туалет, душ), а также кухню и отдельный вход. Но на возможность выдела влияют и другие параметры жилого дома, в том числе возможность технического переоборудования в силу износа строения.

Скорее всего, при заданных параметрах, когда на выделяемую долю приходится всего 11 кв. метров, эксперт выдаст заключение об отсутствии технической возможности произвести раздел дома. Однако тогда можно заключить мировое соглашение с другими участниками судебного спора (они же сособственники).

Фактически решение вопроса лежит в плоскости достижения соглашения с другими родственниками (сособственниками).

Третий вариант обращение в суд с иском об определении порядка пользования земельным участком и жилым домом. В рамках рассмотрения спора будет назначена судебная экспертиза, которая определит, какой частью земельного участка и дома Вы имеете право пользоваться.

Вместе с тем, при определении порядка пользования домом и земельным участком не будут действовать ограничения, связанные с возможностью или невозможностью раздела дома и земельного участка. Однако юридически земельный участок и дом останутся целыми, и выдела доли не произойдет.

Но такой вариант также можно рассмотреть. После получения решения о порядке пользования можно будет огородить выделенную часть и использовать ее для строительства каких-либо объектов.

Впрочем, впоследствии придется доказывать, что данные объекты (новый дом и баня) были построены именно Вами.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Построил дом в СНТ. Как получить налоговый вычет?

Можно ли прописаться в доме в СНТ?

Как узаконить гостевые дома под аренду?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_vydelit_svoyu_dolyu_sobstvennosti__zemli_i_doma/6339

Земельный участок: как разделить и продать

Можно ли продатьподарить часть участка от общего участка ЛПХ?

Могут ли владельцы участка земли разбить его на два и один продать? Вопрос далеко не праздный в суровые времена. Такой вопрос возникает, когда земля достается в собственность нескольким наследникам.

«Собственник» выяснил все тонкие моменты подобной предпродажной подготовки раздела земли. Раньше, в советское время, «в одни руки» давали лишь 6 соток земли, и поделить их было невозможно. Сегодня можно прикупить сколь угодно земли, и раздел владений тоже возможен.

Вместо того чтобы продавать весь участок целиком, есть вариант – выделить часть земли и продать именно ее.

Если владелец участка один

Допустим, у гражданина есть земельный участок, который он желает разделить на два участка, а затем продать.

Для начала владельцу потребуется обратиться в специализированную компанию в области геодезии и землеустройства, представитель которой проведет весь комплекс процедур по разделу участка (межевание).

После межевания, получив необходимые документы, пора идти в Роснедвижимость (новое название – Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии), чтобы два новых участка были поставлены на кадастровый учет, а старый участок снят с учета.

Когда документы об этом получены, владелец уже может обратиться в регистрационную палату (новое название – Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии) для регистрации права собственности на два новых участка. В результате у владельца на руках должны быть два свидетельства о государственной регистрации права собственности.

Если владельцев несколько…

Если земельный участок находится в собственности нескольких лиц, то есть является общей собственностью, то возможны варианты.

Если два собственника договорились между собой разделить один участок на два земельных надела, то проводятся такие же процедуры по разделу земли, как с одним владельцем (межевание, землеустройство, кадастр, регистрация). В документах указываются два владельца.

Результат таких действий – два участка, каждый из которых будет по-прежнему находиться в общей собственности. Логично, впрочем, что чаще используется другой вариант: один участок разделяется на два, но каждый собственник получит по одному участку.

То есть общая собственность на землю прекратится, а бывший сособственник большого участка будет уже единоличным собственником половины (или другой части) участка. Для этого между собственниками должно быть составлено соответствующее соглашение еще в самом начале процесса межевания.

Исключения из правил

По закону при разделе земли образуются несколько участков, а вот земельный участок, из которого образуются новые участки, прекращает свое существование.

Но для этого правила есть одно исключение, которое касается земельных участков, предоставленных садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединениям граждан.

Раздел таких земель осуществляется в соответствии с проектом организации и застройки территории данного некоммерческого объединения либо другим устанавливающим распределение, разделение или объединение земельных участков в данном некоммерческом объединении документом.

При разделе большого участка, принадлежащего товариществу, могут быть образованы один или несколько земельных участков, предназначенных для ведения гражданином садоводства, огородничества или дачного строительства либо относящихся к имуществу общего пользования. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).

Пара слов о межевании

Чтобы провести межевые работы, нужно обратиться в специальную организацию, которая занимается землеустроительными работами.

Увы, избежать этой дорогостоящей процедуры не получится: в соответствии с законом при изменении границ (а раздел земли и есть изменение границ) земельного участка землеустройство проводится в обязательном порядке. Межевание включает в себя следующие работы:

  1. подготовительные работы;
  2. составление технического проекта;
  3. уведомление лиц, права которых могут быть затронуты при проведении межевания;
  4. определение границ объекта землеустройства на местности, их согласование и закрепление межевыми знаками;
  5. определение координат межевых знаков;
  6. определение площади объекта землеустройства;
  7. составление карты (плана) объекта землеустройства или карты (плана) границ объекта землеустройства;
  8. формирование землеустроительного дела;
  9. утверждение землеустроительного дела в установленном порядке.

После завершения всех землеустроительных работ собственник(и) получит на руки межевое дело (межевой план). Это документ необходим для кадастрового учета.

Отметим, что многие землеустроительные организации помимо основной услуги предлагают и дополнительные – по кадастровому учету и даже по государственной регистрации права собственности на вновь образованные участки.

Можно выбрать: заплатить посредникам или пройти все дальнейшие процедуры самостоятельно. В первом случае экономится время, во втором – деньги.

Самостоятельно пройти кадастровый учет

По закону кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости. Так что ставить на учет придется два новых участка, и делать это нужно по месту нахождения земли.

Собственник может подать на учет двумя способами: лично или посредством почтового отправления с описью вложения и с уведомлением о вручении (то, что документы получены соответствующей службой, подтверждает расписка, полученная так же по почте).

Если заявление и необходимые для кадастрового учета документы представляются заявителем или его представителем лично, то выдается расписка в получении с указанием их перечня и даты получения. В пакете документов должно быть:

  • заявление о кадастровом учете;
  • документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за осуществление кадастрового учета;
  • межевой план, а также копия документа, подтверждающего разрешение земельного спора о согласовании местоположения границ земельного участка в установленном земельным законодательством порядке (если межевой план не содержит сведений о состоявшемся согласовании местоположения таких границ);
  • документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается представитель заявителя);
  • копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право заявителя на соответствующий объект недвижимости (при учете изменений такого объекта недвижимости, учете адреса правообладателя или снятии с учета такого объекта недвижимости и отсутствии сведений о зарегистрированном праве данного заявителя на такой объект недвижимости в государственном кадастре недвижимости).

Постановка на кадастровый учет осуществляется в срок не более чем 20 рабочих дней со дня получения всех необходимых документов.

Датой завершения кадастрового учета признается день внесения органом кадастрового учета в государственный кадастр недвижимости сведений о присвоенном соответствующему объекту недвижимости кадастровом номере.

Собственнику как итог кадастрового учета выдается кадастровый паспорт на каждый новый участок.

Финальная стадия – государственная регистрация

Для данной операции необходимы следующие документы:

  • заявление;
  • квитанция об уплате государственной пошлины за регистрацию права собственности (500 руб. за каждый участок);
  • кадастровые паспорта на землю;
  • нотариально удостоверенная доверенность, если документы подает представитель; правоустанавливающие документы на землю, из которой произошло разделение.

Все документы подаются в регистрационную службу по месту нахождения земельных участков. Процесс регистрации занимает до 1 месяца.

Если у регистратора не будет оснований для приостановления или отказа в регистрации, то через месяц собственник получит два свидетельства о праве собственности на землю.

Теперь полноценный хозяин двух оформленных по всем правилам закона земельных участков может смело продавать любой из них. О чем еще нужно знать?

  • Для того чтобы узнать, можно ли вообще разделить участок, необходимо обратиться в местную администрацию (архитектурный отдел) с вопросом, какой минимум по площади может быть у участка (как правило, такие предельные размеры устанавливаются градостроительными регламентами). Далеко не каждый участок можно разделить так, как хочется. Например, если у вас в собственности 6 соток, то вряд ли местными нормативно-правовыми актами разрешено делить его на 5,5 и 0,5 соток.
  • Границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и границы населенных пунктов.
  • Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.
  • Не допускается раздел, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием.
  • Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам.
  • Целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе образуются земельные участки.
  • У лица, которому предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного срочного пользования земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, возникает соответственно право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, право безвозмездного срочного пользования на образуемые земельные участки.
  • Сервитуты, установленные в отношении земельных участков, из которых при разделе образуются земельные участки, сохраняются в отношении образуемых земельных участков в прежних границах.

Софья Калмыкова Источник: http://sob.ru/

22.08.2019

Зелёная дорожка: дачная амнистия продлена, но не для всех

Источник: https://1k-k.ru/zemelnyj-uchastok-kak-razdelit-i-prodat/

Юрист Адамович
Добавить комментарий