Муж получил долю в квартире при покупке квартиры, оплаченной маткапиталом. Могу ли оспорить его долю?

Можно ли выкупить долю мужа за маткапитал?

Муж получил долю в квартире при покупке квартиры, оплаченной маткапиталом. Могу ли оспорить его долю?
Followtheflow/Depositphotos

Доля мужа остается равной ½ после появления детей. Долю мужа Вы можете выкупить с использованием ипотечного кредита, но маткапитал использовать не получится, так как в нем есть и доля Вашего мужа.

Как по закону разделить квартиру при разводе?

Ликбез: покупка вторичной квартиры в ипотеку

Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:

В данном случае материнский капитал оформлен в период, когда муж являлся членом семьи. В соответствии с Федеральным законом «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», он имеет право на участие в расходовании этих денежных средств. Поэтому описанная Вами схема невозможна.

В Вашем случае рекомендуется обратиться в территориальный орган Пенсионного фонда РФ по Вашему месту жительства с заявлением, где попросить разъяснить возможные варианты использования полученного Вами материнского капитала.

Отвечает эксперт компании «Азбука Жилья» Антон Пайзанский:

Выкупить долю можно, но без использования материнского капитала. Если Вы планируете его использовать, то в договоре купли-продажи будут участвовать дети, а такая сделка между близкими родственниками невозможна (37 ст. ГК). Ваш бывший муж – не муж, но детям он по-прежнему отец. Вы можете оформить его долю на третье лицо, а уже потом использовать материнский капитал для покупки.

После развода дети не могут претендовать на ½ долю отца. Его доля так же, как и Ваша, являются имуществом, нажитом в браке, и, соответственно, в ½ от каждой ½-й и так принадлежит второму супругу. И так до бесконечности.

Для упрощения всей этой ситуации можно заключить соглашение о разделе совместно нажитого имущества, доли станут индивидуальной собственностью, и тогда уже можно решать, что с ними делать.

Как выписать бывшего мужа из квартиры, купленной в браке?

Можно ли выписать из квартиры одного из собственников?

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Если Вы изначально приобретали квартиру без материнского капитала, то ½ принадлежит Вам, и ½ – мужу, так как при разводе и разделе имущества при прочих равных условиях ваше имущество делится пополам. Для выкупа доли супруга Вам необходимо обратиться в органы опеки и попечительства по Вашему месту жительства, так как совершение возмездных сделок между родителями и детьми запрещены.

Отвечает юрист Олег Царев:

Вы можете просто подарить часть имущества каждого из родителей детям по собственному желанию, обязанности нет. Что же касается материнского капитала, то при разводе, скорее всего, органы опеки и Пенсионный фонд не разрешат Вам провести такую сделку для выкупа части доли у супруга, так как он останется близким родственником Вашим детям. А такие сделки запрещены.

Может ли бывший муж претендовать на долю в квартире, купленной на маткапитал?

Подарил квартиру сыну – могут ли меня теперь выселить?

Отвечает директор ООО «МосСделка» Вероника Панкова:

Размер доли может меняться только в результате какой-либо сделки или по наследству. Появление детей не влечет за собой перераспределение долей супругов. Таким образом, доля бывшего мужа – ½ квартиры.

Вам я могу посоветовать взять кредит, где в качестве первоначального взноса использовать материнский капитал, но делать это надо только после получения развода, так как в ином случае супруг будет иметь право на долю в квартире.

Отвечает руководитель юридического блока цифрового агентства недвижимости «33 слона» (33slona.ru) Юлия Плетнева:

Вы можете выкупить долю у бывшего супруга, используя ипотечный кредит, а затем погасить часть этого кредита средствами маткапитала, написав нотариальное заявление о выделе долей детям после погашения кредита.

Только в этом порядке сделка возможна. Доли детей определяются по соглашению между сторонами.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Раздел имущества в разводе: сложные случаи

Кто имеет право на ипотечную квартиру после развода?

25 статей о недвижимости, браке и разводе

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/mozhno_li_vykupit_dolyu_muzha_za_matkapital/100254

Материнский капитал при разводе супругов: имеет ли право отец при разделе имущества на квартиру, купленную за маткапитал?

Муж получил долю в квартире при покупке квартиры, оплаченной маткапиталом. Могу ли оспорить его долю?

Материнский капитал не подлежит разделу между супругами, так как он является целевой поддержкой от государства. Денежные средства при расторжении брака останутся у владельца сертификата на материнский капитал.

Подать заявление о распоряжении денежными средствами (либо определённой частью) обладатель документ имеет право в любое время, после того как ребенку исполнится три года со дня его рождения.

Но если этими денежными средствами необходимо оплатить первоначальный взнос по кредиту или займу на приобретение жилья, можно воспользоваться ими в любое время, не дожидаясь наступления трехлетнего возраста ребенка.

Также с 1 января 2018 года вступил в силу новый закон № 432-ФЗ от 28 декабря 2017 года, согласно которому материнский капитал также можно тратить до достижения ребенком возраста трех лет на оплату платных образовательных услуг.

Что касается имущества, которое было приобретено на средства материнского капитала, то делить его не придется, т. к. оно уже будет находиться в долевой собственности каждого члена семьи.

Если же семья купила квартиру в ипотеку, и часть долга возместила из средств материнского капитала, но решила прекратить свои брачные отношения, оставшуюся часть ипотечного кредита они будут обязаны выплатить пополам.

Как делится материнский капитал при разводе?

Ст. 34 Семейного кодекса РФ (далее — СК РФ) говорит о совместной собственности супругов. Ей признаются доходы каждого супруга, пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, которые не имеют специального целевого назначения.

Пункт 1, ст. 2, а также п. 3 ст. 7 ФЗ № 256 говорят о том, что материнский капитал является исключительно целевой государственной поддержкой, соответственно общим имуществом мужа и жены оно не признается и разделу в обычном порядке (50 / 50 между супругами) денежная сумма капитала не подлежит.

Более того — не подлежит разделу в обычном порядке и имущество, приобретаемое за мат.капитал по предусмотренному законом направлению улучшения жилищных условий. К такому выводу пришел Верховный суд, вынесший 26 января 2016 года определение по делу № 18-КГ15-224.

Суды предыдущих инстанций с существенными нарушениями норм материального права выносили решения о разделе между бывшими супругами дома, в строительстве которого использовались средства материнского капитала, как рядового совместно нажитого имущества — т. е. по 1/2 каждому. Законные интересы детей при этом судами учтены не были, поскольку дом не был достроен и выделить им свои доли на момент раздела не представляется возможным.

Рассмотрев жалобу матери, Верховный суд признал, что несмотря на то, что дом построен во время брака, он не является совместно нажитым имуществом, поскольку материнский капитал имеет специальное целевое назначение. В связи с этим его нельзя делить в пропорциях 50% на 50% — дети также должны получать свои доли при разделе имущества между супругами, и их отцу после развода не может отойти доля более 25%!

Соответственно до реализации своего законного права денежная сумма, указанная в именном сертификате, будет принадлежать исключительно владельцу такого документа. Но следует знать, что материнский капитал не всегда принадлежит женщине — матери ребенка, на его получение и распоряжение имеет право и мужчина в следующих случаях (ст. 3 ФЗ № 256):

  • когда он самостоятельно усыновляет второго и последующего ребенка;
  • мать ребенка умирает, либо суд признает ее умершей;
  • мать лишили родительских прав;
  • мать совершила преступление против своего ребенка или детей;

Пример

Супруга Иванова А.И. умерла при родах второго ребенка. Отец ребенка Иванов Д.А. имеет право на получение сертификата на материнский капитал, в соответствии с п. 3 ст. 3 ФЗ № 256.

Делится ли материнский капитал между супругами при разводе?

Обычно при разводе совместно нажитое имущество делится пополам. Совместно нажитым признается все то, что было приобретено в то время, когда супруги находились в браке (п. 1 ст. 34 СК РФ – Семейный кодекс РФ).

Материнский капитал, как правило, приобретается также во время брака супругов, но причина, по которой материнский капитал не подлежит разделу, заключается в том, что он носит в себе специальное целевое назначение — финансовую поддержку семьи, которая имеет двух детей и более. А денежные средства, полученные на цели как правило, разделу не подлежат.

Денежную сумму, указанную в сертификате на материнский (семейный) капитал применительно к имуществу можно потратить на улучшение жилищных условий семьи (ст. 10 ФЗ № 256), т. е. приобрести жилье, построить дом или сделать ремонт в жилом помещении, а также погасить долг на приобретенное жилье в ипотеку или использовать в качестве первоначального взноса по ипотеке.

Пример

Супруги Сидоровы, решили прекратить свои брачно-семейные отношения. Они решили поделить свое совместно нажитое имущество — жилой дом по ½ доли каждому.

Кроме этого, у супруги имеется сертификат на материнский капитал на получение определенной денежной суммы.

Разделить такую сумму на двоих Законом запрещено, денежные средства, указанные в документе, останутся у супруги и потратить она их сможет исключительно на установленные государством цели.

Раздел жилья, приобретенного за материнский капитал

В 2019 году материнский капитал составляет 453 026,00 рублей и его размер останется неизменным до 1 января 2020 года согласно ст. 12 закона №444-ФЗ от 19.12.2016 года.

Купить жилье за вышеуказанную сумму в нашей стране невозможно. Соответственно, многие семьи используют материнский капитал для того, чтобы частично оплатить покупку жилья. При покупке жилья на средства из материнского капитала независимо дом это, или квартира — недвижимое имущество будет оформляться в долевую собственность (п.4 ст.10 ФЗ № 256).

Доли в жилом помещении обычно принадлежат в равных соотношениях мужу, жене, а также, как минимум, двоим детям. Но нередки случаи, когда один из супругов принимает решение уйти из семьи.

В таком случае, доля каждого члена семьи уже определена, и, соответственно, при разводе поделить можно только иное имущество, приобретенное во время брака. В этом случае, выделить долю в квартире в натуре — невозможно, т. к. для этого должно быть наличие отдельного выхода. В этом случае, муж может потребовать компенсацию, равную стоимости его доли и отдать свою часть жене.

Пример

Супруги Петровы, которые имеют двоих детей, решили купить четырехкомнатную квартиру. Денежная сумма на покупку имущества состояла из семейных накоплений и средств материнского капитала. Квартиру купили и оформили в собственность по 1/4 доле каждому члену семьи.

Спустя 5 лет супруги решили расторгнуть свой брак. Делить квартиру напополам супруги не имеет права, т. к. на имущество уже изначально была установлена долевая собственность каждого.

Супруг получил компенсацию за свою долю в размере 1 000 000 рублей и отказался от нее.

Как делится квартира, купленная на материнский капитал, при разводе?

Для недвижимого имущества, приобретенного в кредит, действуют аналогичные требования, что и к недвижимости без обременения. Если лицо, оформляя ипотечный заем, использует денежные средства материнского капитала, то оформить квартиру придется в общую долевую собственность.

Пример

Супруги Ивановы решили приобрести четырёхкомнатную квартиру в ипотеку, причем часть долга была оплачена из средств материнского капитала. Доля каждого члена семьи в данной квартире составляет по 1/4.

Супруги решили развестись. По закону, долги приобретенные в браке, также подлежат разделу в равных частях между супругами.

То есть оставшуюся часть кредитного долга супруги обязаны выплатить, предварительно поделив эту сумму напополам.

Вопросы наших читателей и ответы консультанта

Здравствуйте! Мы хотим развестись с мужем, у нас двое детей и имеется сертификат на материнский капитал. Как будет делиться денежная сумма, указанная в сертификате, если документ принадлежит исключительно мне? Могу ли я его использовать после развода?

Денежная сумма, указанная в документе, разделу не подлежит. Она направлена на финансовую поддержку семьи, которая имеет двоих и более детей. Разделить ее напополам с супругом невозможно.

После расторжения брака, Вы — как владелец документа будете распоряжаться денежными средствами, но только на определенные цели, установленные государством: получение образования ребенком, купить недвижимое имущество — жилое помещение, а также сформировать свою будущую пенсию.

Здравствуйте! Имею ли я право на получение материнского капитала, если у меня умер сын в возрасте 11 лет и я жду второго ребенка?

Да, после того, как родится второй ребенок, Вы имеете право на получение материнского капитала. Для этого необходимо предоставить документы, подтверждающие рождение первого ребенка (их можно истребовать в органах ЗАГС).

Источник: http://razvod-expert.ru/imushhestvo/sovmestnoe/matkapital/

Осторожно! Материнский капитал! – блоги риэлторов | ЦИАН

Муж получил долю в квартире при покупке квартиры, оплаченной маткапиталом. Могу ли оспорить его долю?

Вчера я увидела в Сети обсуждение темы реализации материнского капитала и три разных мнения, как могут развиваться события, если выделенные деньги ПФР по сертификату потрачены в качестве оплаты за жилой объект, но при этом обязательство в соответствии законом по наделению долей на каждого члена семьи не выполнено. А жилплощадь при этом выставлена на продажу.

Автору темы понравилась квартира, и он собрался ее покупать. Собственники честно признались, что эту жилплощадь приобрели с привлечением ипотеки и часть кредитной задолженности погасили материнским капиталом. Ипотека выплачена, залог с квартиры снят, собственником по титулу является один человек.

Доли детям и супругу не выделили — да, и зачем? Запланировано купить большую квартиру и в ней наделить всех долями.

Автор темы спрашивает участников (замечу, строительного форума): «Можно ли как-то обезопасить себя от того, что дети, по достижении совершеннолетия, оспорят эту сделку, и новый собственник останется без жилья?»

Завязался спор, посыпались советы. Один оппонент утверждает, что обязательства, данные родителями детям, — это отношения сугубо личные и покупатель здесь будет ни при чем… Пусть разбираются между собой, покупайте, вас, как будущего собственника, этот вопрос не коснется.

Второй собеседник доказывает, что это — правоотношения между Пенсионным Фондом России и родителями. Права детей не нарушены, потому что они не являлись участниками правоотношений. Покупайте, но торгуйтесь и просите существенный дисконт…

Третий оппонент рекомендует искать другой вариант и не ввязываться, потому что детей и супруга обделили, плюс государство обманули. В доказательство своих слов он скидывает несколько ссылок по этой теме с похожими историями, закончившимися печально.

Я согласна с третьим мнением и не рекомендую покупателям рассматривать на предмет покупки квартиру с вышеуказанным юридическим «пороком».

Обезопасить себя, приобретая такую квартиру, можно в том случае, если собственник материнского (семейного) сертификата выделит доли каждому члену семьи в приобретенном жилье, т.е.

выполнит свои законные обязательства по тому объекту, на который получал материнский капитал.

Материнский капитал — это целевые деньги, которые ПФР выделяет на ОДОБРЕННЫЙ КОНКРЕТНЫЙ объект недвижимости, находящийся по определенному адресу.

Если сделка прошла, квартиру купили с привлечением материнского капитала, значит владелец сертификата ОБЯЗАН исполнить нотариально оформленное обязательства ПО ТОМУ ЖЕ ОБЪЕКТУ и в нем наделить долями всех членов семьи. Поэтому, сделку по которой вопрошал автор можно оспорить.

Кто вправе оспорить сделку при неисполненном обязательстве и выявлении нарушения имущественных прав:

1.    Супруг продавца.

2.    Дети, по достижении своего совершеннолетия.

3.    Территориальный орган ПФР, в котором хранится нотариально удостоверенное обязательство распорядителя средств материнского капитала о наделении долями детей и супруга (супруги).

4.    Органы опеки и попечительства в случае обнаружения, что нарушены права детей на право собственности.

5.    Прокуратура, осуществляющая надзор за соблюдениями и исполнениями законов на территории РФ.

Список, по-моему, впечатляет… В настоящее время в основном предъявляются в суд иски от прокуратуры об оспаривании сделок купли-продажи жилых помещений, приобретенных на средства материнского капитала, и взыскании причиненного ущерба в защиту имущественных прав несовершеннолетних. Поводом для обращения прокуроров в суд служат обращения граждан и результаты надзорных мероприятий.

Вернемся к нашей ситуации.

Допустим, если продавец по обязательству не выделит в одобренном ПФР жилом объекте доли каждому участнику семьи, но наделит всех долями в другой квартире (не имеющей никакого отношения к материнскому капиталу), никто не сможет помешать кому-то из членов семьи оспорить сделку в будущем, восстановить свои законные права по первой квартире, на которую выделялся материнский капитал.

К сожалению, на сегодняшний день институт права добросовестного покупателя недвижимости в РФ развит слабо: в подавляющем большинстве в судебных разбирательствах закон не на его стороне.

Напомню. Оспоримая сделка по решению суда может быть признана недействительной, где в силу ст. 167 ГК РФ каждая из сторон обязана возвратить другой все, что было по ней получено (т.е.

покупатель вернет недвижимость, а продавец — деньги).

Квартиру добросовестному покупателю вернуть придется, а вот деньги взыскать с продавца, которые будут «уже потрачены» на практике очень сложно, если не сказать, что невозможно.

Материнский капитал имеет для владельцев как плюсы (финансовая поддержка в решении квартирного вопроса), так и минусы (неудобство и ограничения при распоряжении жильем в будущем).

После того как дети будут наделены собственностью, продавать такое жилье будет возможно с разрешения Органа опеки и попечительства, который выдвигает жёсткие требования по приобретаемому жилью взамен проданному.

К тому же можно «налететь» на налог с продажи жилья, если владение имуществом было менее минимального срока, установленного НК РФ. Поэтому многие родители, чтобы избежать долгой и подконтрольной волокиты, стремятся решить вопрос по-своему.

Стараясь оптимизировать процесс, они продают объекты, не исполнив свои данные обязательства по наделению детей долями, обещая наделить их собственностью в новом жилье.

К тому же интернет пестрит необоснованными «советами», что такой вариант возможен.

Но на каком основании, какой закон регулирует данное право — разъяснений по этому вопросу никто не даёт и не даст, потому что на сегодняшний день оно не определено законом.

Резюмируя, скажу кратко: использование материнского (семейного) капитала может таить в себе угрозу для последующих владельцев недвижимости. Чтобы избавить себя от такого риска, необходима тщательная юридическая проверка.

Если у жилого объекта длинная история перехода прав, проверить, использовался ли материнский капитал предыдущими владельцами, очень сложно, а в некоторых случаях и вообще невозможно.

Поэтому будьте бдительны, совершая покупку недвижимости.

Эксперт по недвижимости — Елена Солдаткина.

Источник: https://www.cian.ru/blogs-ostorozhno-materinskij-kapital-273807/

Квартира с обременением. 6 вопросов о материнском капитале :: Деньги :: РБК Недвижимость

Муж получил долю в квартире при покупке квартиры, оплаченной маткапиталом. Могу ли оспорить его долю?

Юристы разбирают сложные ситуации с покупкой жилья с помощью материнского капитала — от приобретения апартаментов до сделок с близкими родственниками

Михаил Джапаридзе/ТАСС

Купить жилье с помощью материнского капитала может быть сложнее, чем кажется.

Кто-то всю жизнь прожил в одном городе, а после рождения детей решил переехать — и теперь не знает, в каком регионе подавать заявление на получение государственной помощи.

Кто-то не может купить целую квартиру и согласен на долю — но не уверен, одобрят ли государственные инстанции приобретение комнаты в коммуналке.

Редакция «РБК-Недвижимости» попросила юристов ответить на сложные вопросы об использования материнского капитала для покупки жилья.

1. Могу ли я потратить материнский капитал на покупку комнаты (то есть доли в квартире)? Можно ли израсходовать маткапитал на апартаменты?

Александр Тарасов, управляющий партнер юридической компании «АВТ Консалтинг»:

— Закон прямо не запрещает расходовать государственные средства на покупку доли в квартире — но есть важный нюанс. Улучшать жилищные условия с помощью материнского капитала можно только в отношении жилого объекта недвижимости.

Об этом же сказано в Правилах направления средств материнского капитала на улучшение жилищных условий, утвержденных постановлением правительства 12.12.07 № 862.

Жилым признается изолированное помещение, которое пригодно для проживания.

Таким образом, купить долю в квартире можно. Главное, чтобы это была отдельная комната, соответствующая санитарным и техническим нормам. Фактор обособленности тут очень важен — к примеру, купить долю в однокомнатной квартире вряд ли разрешат.

На практике не все так просто. Пенсионный фонд (ПФР) часто отказывает в приобретении доли в квартире на средства материнского капитала, однако Верховный суд считает, что это незаконно.

Конечно, в каждом конкретном случае все индивидуально.

Были ситуации, когда ПФР одобрял приобретение доли в однокомнатной квартире, так как покупатель выкупал доли у других собственников и становился одним владельцем всей однокомнатной квартиры.

Потратить материнский капитал на приобретение апартаментов нельзя, так как они не предназначены для постоянного проживания. Это нежилые помещения, в которых могут быть вполне пригодные условия для проживания — но, по сути, это все равно коммерческая недвижимость, не включенная в жилищный фонд.

2. Какую долю в квартире должны получить дети при покупке жилья с помощью материнского капитала? Могу ли я выделить детям маленькие доли (к примеру, каждому по одной десятой квартиры), а большую часть площади распределить между супругами?

Сергей Воронин, адвокат, управляющий партнер компании «Правовое решение»:

— К сожалению, в действующем законодательстве этот аспект прописан недостаточно четко, ввиду чего возникает множество споров. В целом, дети являются наследниками и должны получать долю, равную долям родителей. Если детей двое, то на одного ребенка должно приходиться не менее 25% квартиры. При этом какой именно будет доля ребенка, зависит исключительно от ранее разделенной собственности.

Официально выделение сверхмалых долей при покупке квартиры детям возможно только в тех случаях, когда остальные доли разделены между прочими членами семьи. При других обстоятельствах маленькие доли наподобие одной десятой или одной двенадцатой станут нарушением закона.

При обращении граждан суд признает такие сделки недействительными. Такие сделки обычно оспариваются органами опеки, после чего выносится решение суда на выделение детям большей доли, обычно соответствующей 25%. В то же время в суд редко поступают соответствующие заявления.

3. Я купил квартиру в ипотеку с помощью материнского капитала и пока не выплатил долг. Могу ли я беспрепятственно продать эту квартиру, а детей зарегистрировать у бабушки с дедушкой? Потребуется ли для легальной продажи такой квартиры выделять детям долю в квартире бабушки с дедушкой или достаточно будет просто зарегистрировать их по новому адресу?

Максим Сафиулин, юрист адвокатского бюро А2:

— Беспрепятственно продать квартиру, купленную по договору ипотеки с привлечением материнского капитала, не получится. Несмотря на то что законы не содержат прямого запрета на такие действия, существует сразу несколько весомых ограничений, которые серьезно осложняют куплю-продажу такой жилплощади.

Во-первых, если кредит не погашен, то мы говорим о квартире с обременением. Такая недвижимость является залоговым имуществом — право свободно им распоряжаться появится только после прекращения обязательств перед кредитором.

Невозможно продать такую квартиру без участия банка — вне зависимости от того, была она приобретена с использованием материнского капитала или нет. Для совершения сделки заемщик должен сообщить банку о готовности досрочно погасить займ в связи необходимостью продажи квартиры.

Если кредитор согласится, покупатель должен будет внести за продавца необходимую сумму на счет банка, а продавец получит разницу между ценой квартиры и этой внесенной в пользу банка суммой.

Однако, в связи с тем что квартира приобреталась с использованием материнского капитала, даже после погашения кредита свободно продать ее все равно не получится, поскольку сделку должно одобрить государство. В соответствии со ст.

36 Гражданского кодекса, для продажи квартиры понадобится особое разрешение органов опеки.

Так как приобретаемое с использованием материнского капитала жилье находится в долевой собственности и несовершеннолетние дети наравне с родителями или опекунами являются собственниками долей, защитой их интересов занимается государство.

На деле это означает, что при согласовании сделки по продаже такой квартиры с органами опеки родителям придется с помощью документов подтвердить, что: 1) жилищные условия с продажей квартиры для детей не изменятся; 2) они получат в новом жилье долю не меньшую, чем в продаваемой квартире; 3) новое жилье соответствует всем санитарно-эпидемиологическим нормам.

Для того чтобы опека дала добро, необходимо не просто перерегистрировать детей у бабушки и дедушки, а сделать их собственниками жилья, в котором они будут проживать совместно. Если доля в новом для детей жилье даже незначительно сократится, родителям откажут. К тому же органы опеки будут учитывать площадь жилья, куда переселяются дети.

К примеру, если на одного жильца квартиры бабушки и дедушки будет приходиться меньше квадратных метров, чем в квартире, которую вы планируете продать, последует отказ. Отказа также можно ждать, если жилье окажется в худшем состоянии, чем квартира, которую родители намереваются продать.

Органы опеки не верят на слово: всю информацию действительно проверяют.

4. Я взял ипотеку, когда у меня был один ребенок. Теперь родился второй, и я могу претендовать на материнский капитал. Смогу ли я использовать этот капитал для погашения существующего долга по уже оформленной ранее ипотеке?

Дмитрий Шевченко, партнер юридического бюро «Замоскворечье»:

— Да, закон допускает направление средств материнского капитала в погашение кредита, полученного для улучшения жилищных условий. Право на государственную поддержку возникает со дня рождения или усыновления второго ребенка независимо от периода времени, прошедшего с даты рождения предыдущего ребенка.

В данном случае воспользоваться материнским капиталом можно непосредственно после рождения ребенка. Важно помнить, что средства материнского капитала не могут быть направлены на погашение штрафов, комиссий, пеней и иных санкций, вызванных просрочкой исполнения или иными нарушениями обязательств по указанному ипотечному кредиту.

5. Я получил сертификат на материнский капитал в одном регионе, а потом решил купить недвижимость в другом.

Примут ли у меня этот сертификат или мне придется переоформлять документ в том регионе, где расположена приобретаемая квартира? Могут ли мне отказать в выдаче материнского капитала во втором регионе, если я уже получил документ о материнском капитале в первом регионе, но по факту не воспользовался им (то есть документ у меня на руках, но никаких денег по нему я не получил)?

Владимир Старинский, управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры»:

— Материнский капитал можно использовать для покупки недвижимости в любом регионе России. Процедура не будет чем-то отличаться в зависимости от места приобретения жилья.

Заявителю нужно обратиться с заявлением в Пенсионный фонд того региона, в котором находится приобретаемая недвижимость.

К заявлению прилагаются документ, удостоверяющий личность, копии свидетельств о рождении всех детей, свидетельство о браке или разводе, удостоверение матери-одиночки (если необходимо), справку с места жительства и справку о составе семьи.

Переоформлять сертификат в случае переезда в другой регион не нужно. Получать новый сертификат, если вы не воспользовались им в прежнем регионе проживания, также не требуется — сотрудники фонда обязаны его принять.

В случае если вам отказывают в приеме документов, следует сначала обратиться в Пенсионный фонд с претензией, в которой указать свои требования и срок их исполнения.

На практике такие споры часто удовлетворяются в досудебном порядке, так как отказы вызваны чаще всего банальной непрофессиональностью сотрудников. Если ответа на претензию не последует, то необходимо обратиться в суд.

6. Я хочу купить квартиру с использованием материнского капитала у своих родителей, но Пенсионный фонд отказывает мне в выдаче денег на том основании, что сделка совершается между близкими родственниками.

Соответствует ли закону такой отказ? Можно ли вообще потратить материнский капитал на покупку жилья у близкого родственника — родителей, братьев/сестер, бабушек/дедушек? Что мне делать, если я все-таки хочу купить жилье у близкого родственника с помощью материнского капитала, но государственные инстанции не дают мне этого сделать?

Анна Кудрявцева, ведущий юрист Европейской юридической службы:

— Многие хотят потратить семейный капитал на приобретение жилья у близких родственников, однако супруги нередко встречают отказ со стороны отделений Пенсионного фонда России.

Гражданский кодекс действительно устанавливает формальные ограничения на совершение сделок между близкими родственниками. В то же время в письме Минэкономразвития от 22.09.

2010 № д23-3764 говорится о том, что ограничений в приобретении жилья у родителей, бабушек или иных родственников на средства материнского капитала быть не может.

Таким образом, отказ со стороны пенсионных фондов в праве на приобретение жилья у близких родственников следует назвать неправомерным — в действующих законах никаких ограничений нет.

Если вам не разрешили использовать материнский капитал на покупку квартиры у родных, рекомендую получить на руки официальный документ с четкими разъяснениями причин отказа.

Это позволит вам обжаловать решение ПФР в суде и восстановить свои права. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/59759b359a7947c185f69698

Чем рискует покупатель, приобретая квартиру, купленную в свое время с привлечением средств материнского капитала

Муж получил долю в квартире при покупке квартиры, оплаченной маткапиталом. Могу ли оспорить его долю?

Эти средства можно потратить на улучшение жилищных условий – на покупку квартиры или дома, на строительство жилья или участие в долевом строительстве, правда, при соблюдении определенных правил.

И одно из них касается права собственности на недвижимость, приобретаемую или строящуюся с помощью материнского капитала. Жилое помещение должно быть оформлено в общую собственность родителей и детей с определением размера долей по соглашению.

В этом-то и кроется главная проблема, с которой можно столкнуться при покупке жилья, ранее приобретенного с помощью материнского капитала.

Существующая практика

Все дело в том, что у родителей, использующих материнский капитал на улучшение жилищных условий, не всегда есть возможность выделить долю в недвижимости своим несовершеннолетним детям.

Например, если приобретается строящееся жилье или средства материнского капитала направляются на участие в долевом строительстве, право собственности можно оформить только, когда объект будет введен в эксплуатацию, и соответственно, пока этот момент не наступит, выделить долю детям невозможно.

Аналогично и при покупке жилья в ипотеку: “Банк не даст кредит на покупку недвижимости, собственниками которой вместе со взрослыми будут и несовершеннолетние дети”, – утверждает Павел Лепиш, генеральный директор компании “Домус финанс” .

Жилье, приобретаемое в кредит, становится предметом залога, и если заемщики не могут погасить долг, залог продается, чтобы покрыть заем.

Однако, когда среди собственников жилья есть несовершеннолетние, вопрос с продажей надо согласовывать в органах опеки и попечительства, причем по закону несовершеннолетним детям необходимо предоставить другое жилье, соответствующее их долям в продаваемом объекте, либо выплатить сумму, эквивалентную стоимости этих долей.

“Органы опеки контролируют соблюдение имущественных интересов несовершеннолетних, включая размеры долей собственности, жилую площадь, техническое состояние и уровень благоустройства жилых помещений”, – сообщает Мария Полякова, директор департамента инноваций, методологии и стандартизации АИЖК . Поэтому реализовать недвижимость, собственником которой значится несовершеннолетний, очень непросто. И естественно, банкам такие заморочки совсем не нужны.

Собственно поэтому обладателям материнского капитала разрешили делить недвижимость между членами семьи не сразу при оформлении сделки, а позже: “Если при использовании средств материнского капитала на приобретение/строительство жилого помещения супруг (супруга) распорядителя материнского капитала и дети не были включены в число собственников, то распорядитель представляет в Пенсионный фонд РФ нотариально удостоверенное обязательство о наделении их долями в последующем”, – рассказывает Мария Полякова (АИЖК). Оно должно быть выполнено в течение шести месяцев после перечисления средств материнского (семейного) капитала либо сдачи недвижимости в эксплуатацию (для строящихся объектов), а в случае ипотеки – через 6 месяцев после снятия обременения, что обычно происходит после оплаты последнего взноса.

В стандартных сделках купли-продажи таких сложностей нет, так как доли родителей и детей можно выделить при регистрации права собственности, но взрослые не всегда идут на это.

Кто-то просто не хочет делиться, а у кого-то в планах скорейшая перепродажа жилья, а значит, при выделении долей несовершеннолетним придется согласовывать сделку с органами опеки и выделять детям доли в новом жилье либо перечислять на их счета соответствующие деньги.

Поэтому очень часто даже при обычной купле-продаже обладатель сертификата на материнский капитал не выделяет доли другим членам своей семьи, а дает нотариально заверенное обязательство оформить жилье в долевую собственность супругов и детей в течение 6 месяцев с момента перечисления “материнских” денег.

Возможные риски

Само по себе вышеуказанное обязательство вполне безобидно, однако есть одно но. Контроль за его соблюдением не ведется, поэтому “данное условие чаще не выполняется, чем выполняется”, уверяет Мария Полякова (АИЖК).

Это связано и с банальной ленью, когда не хочется совершать дополнительных действий по выделению долей, и с нежеланием в дальнейшем – в случае перепродажи жилья – столкнуться с органами опеки и попечительства и обязательством о наделении несовершеннолетних иным жильем взамен продаваемого. Это особенно не выгодно, если с помощью материнского капитала покупается жилье с инвестиционными целями либо для обналичивания денег (объект покупается и сразу же продается). И для покупателя недвижимости, ранее приобретенной с помощью материнского капитала, все это может иметь весьма неприятные последствия.

“Если не были выполнены требования законодательства, сделка может быть признана оспоримой и недействительной”, – уверяет Павел Лепиш (“Домус финанс”).

Оспорить ее, как сообщает Мария Полякова (АИЖК), имеет право территориальный орган Пенсионного фонда РФ, в котором хранится нотариально удостоверенное обязательство распорядителя средств материнского капитала о наделении долями детей и супруга (супруги), или органы опеки и попечительства, если им станет известен факт обделения несовершеннолетних долями в жилом помещении. “Правда, законодательством и нормативно-правовыми актами не установлен порядок контроля со стороны Пенсионного фонда РФ за исполнением обязательств, данных распорядителями материнского капитала. А также нет связи между Пенсионным фондом и органами опеки и попечительства”, – сообщает Мария Полякова (АИЖК), поэтому вероятность вышеописанного исхода невелика.

Скорее в суд за признанием сделки недействительной могут обратиться члены семьи, не получившие свои доли. “Причем сроки исковой давности для взрослых – 3 года с момента, когда они узнали или могли узнать об ущемлении своих прав (т.е. фактически с момента приобретения жилья с помощью материнского капитала. – От ред.

), а для детей, которые на момент сделки были несовершеннолетними, – 3 года после их 18-летия. Таким образом, новые собственники фактически оказываются на мине замедленного действия”, – рассказывает Ирина Кажикина, руководитель ипотечной службы компании “РЕЛАЙТ-Недвижимость” .

Мина взорвется, и можно остаться и без квартиры, и без уплаченных за нее денег. “Если сделка будет признана недействительной, то каждая из сторон возвратит другой все, что было по ней получено (т.е. покупатель вернет недвижимость, а продавец – деньги. – От ред.).

Но пока дети достигнут совершеннолетнего возраста и станут оспаривать сделку, стоимость жилья, наверняка, успеет значительно вырасти, поэтому покупатель останется в проигрыше”, – рассуждает Павел Лепиш (“Домус финанс”).

Более того, у достигших совершеннолетия детей и их родителей может не оказаться средств, достаточных для возмещения стоимости недвижимости, ведь ясно, что вырученные когда-то деньги уже будут потрачены. И тогда суд, скорее всего, обяжет их делать отчисления с каждой зарплаты, и выплаты займут годы, а то и десятилетия.

Исходя из всего вышесказанного, самое разумное, что можно сделать, – предупредить такую ситуацию. “Для этого нужно провести дополнительную проверку продавца и жилого помещения”, – советует Мария Полякова (АИЖК).

“Прежде всего, надо выяснить сколько у продавца детей и есть ли у него дети, рожденные начиная с 1 января 2007 года, т.е. было ли у него право на материнский (семейный) капитал.

И если было, то необходимо узнать, использовал ли он при покупке жилья средства материнского капитала”, – объясняет Павел Лепиш (“Домус финанс”). Положительный ответ означает, что недвижимость должна быть в собственности обладателя сертификата на материнский капитал, его супруга (супруги) и всех детей.

Если же это не так, то, скорее всего, было дано обязательство оформить недвижимость в общую собственность, которое осталось невыполненным, т.е. возникает вышеописанный риск, и покупать такой объект не стоит.

Кстати сказать, если приобретается недвижимость с длинной историей, и средствами материнского капитала воспользовался не нынешний продавец, а любой из предыдущих владельцев, то риск будет ничуть не меньше, поэтому при любом подозрении на нарушение законодательства по использованию материнского капитала от сделки лучше отказываться.

Конечно, не все продавцы честно отвечают, использовали они материнский капитал или нет.

Поэтому этот факт лучше проверить: “Когда из свидетельства о государственной регистрации права собственности или выписки из единого государственного реестра прав видно, что один из супругов и дети не являются собственниками жилого помещения, то рекомендуется запросить у продавца дополнительный документ – справку из территориального отделения Пенсионного фонда РФ об остатке средств материнского капитала. Если он равен размеру материнского капитала, установленному законодательством на момент заключения сделки купли-продажи (в 2012г. это 387 640,3 руб.), то продавец не реализовал свое право на материнский капитал, а значит, мог приобрести жилое помещение без выделения долей супругу (супруге) и детям. А вот если остаток средств меньше указанной суммы или вообще равен нулю, то можно предположить, что средства (часть средств) МСК были израсходованы на улучшение жилищных условий. Следовательно, продавец должен был выделить доли супругу (супруге) и детям”, – говорит Мария Полякова (АИЖК). От покупки недвижимости в последнем случае лучше отказаться либо нужно обязать продавца разделить имущество подобающим образом до совершения сделки.

Когда недвижимость куплена с помощью материнского капитала, не стоит заключать и договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве. Конечно, пока дом строится, выделить доли всем членам семьи невозможно, и, в принципе, продавец не нарушает данное Пенсионному фонду обязательство, но лучше не рисковать и приобрести другой объект.

Если же продаваемым жильем, приобретенном в свое время с использованием средств материнского капитала, владеют все члены семьи, включая несовершеннолетних, то сделку заключать можно, только нужно обязательно проверить, получил ли продавец разрешение на продажу от органов опеки и попечительства, полагающееся в таких случаях. Без этого разрешения продавец не имеет права реализовать жилье, и покупать недвижимость у него рискованно.

“В общем, нужно быть внимательными и отслеживать при покупке недвижимости, приобретенной прежними владельцами с помощью материнского капитала, надлежащее исполнение законодательства и наделение собственностью всех членов семьи, тем более что было немало случаев обналичивания семейного капитала через покупку жилья. То есть квартиры и дома продавались очень быстро и без соблюдения всех правил и обязательств”, – подводит итог Ирина Кажикина (“РЕЛАЙТ-Недвижимость”).

Резюме

Использование материнского (семейного) капитала может таить в себе угрозу для последующих владельцев недвижимости. Если для покупки жилья привлекаются “материнские” средства, его нужно делить на всех членов семьи, включая несовершеннолетних детей.

Но иногда, например, в случае с ипотекой, это просто невозможно, а порой не хочется делать это сразу, и тогда распорядитель материнского капитала дает Пенсионному фонду обязательство наделить своего супруга (супругу) и детей долями в квартире или в доме позднее. Вот только это обязательство выполняется совсем не часто, т.е.

нарушается закон, а значит, последующие сделки купли-продажи приобретенной с помощью материнского капитала недвижимости могут быть оспорены и признаны недействительными, и тогда новый владелец остается без жилья.

Чтобы избавить себя от такого риска, нужно всегда выяснять, не был ли в предыдущих сделках с данной недвижимостью привлечен материнский капитал и правомерно ли он использовался.

Источник: http://www.juryst.ru/rielter_mat_kap_riski.html

Юрист Адамович
Добавить комментарий