Налог с продажи дома, если зарегистрировали в прошлом году

Всё о налогах в РК на жильё в 2018 году

Налог с продажи дома, если зарегистрировали в прошлом году

Инна Пчелянская | i1.wp.com

Всегда ли нужно платить налог при продаже жилья? Какую стоимость учитывают фискальные органы, если недвижимость досталась в дар или наследство? Когда приходит время вносить сбор за имущество и как правильно сдать жильё в аренду, чтобы не начислили штраф? На эти и многие другие вопросы ответил руководитель Управления разъяснительной работы Департамента государственных доходов Алматы Зангар Шындали.

— Давайте начнём с самой актуальной темы — поговорим о налоге с продажи недвижимости. Как известно, сейчас казахстанцы платят 10 % при продаже жилья, если оно находилось в их собственности менее одного года и имеется доход при продаже. А если срок владения больше, то и платить ничего не нужно.

Однако в течение двух лет в Казахстане обсуждаются слухи о том, что скоро уплата сбора будет обязательна для всех, независимо от срока владения жильём. Разъясните ситуацию.
— Расставим точки над i. Такого налога нет, и могу гарантировать, что он не появится ни с 2020 года, ни когда-либо ещё.

Сама идея налогообложения основана на принципе справедливости и равенства. А уплата огромных сборов, которые могут возникнуть при продаже жилья, приобретённого, например, ещё при Союзе, точно несправедлива.

Платят только те, кто владел недвижимостью менее одного года. Владельцу, который жил в квартире или доме много лет, оплачивая всё, что нужно, и сейчас решил продать жильё, беспокоиться не о чем.

— Почему же возникли разночтения?
— Причина неверного понимания — исключение из пункта 1 статьи 180-1 Налогового кодекса фразы, где говорится о сроке владения недвижимостью —«менее одного года».

Многие сконцентрировались только на этом факте. Однако в кодекс добавили и другие поправки, в частности статью 156. В ней сказано, что доход от прироста стоимости имущества, которое находилось в собственности один год и более, не подлежит налогообложению, то есть сбор при продаже жилья в этом случае платить не нужно.

Отмечу, что в действующем Налоговом кодексе нормы статьи 180-1 изложены уже в 330 и 331 статьях, а 156-й — в 319-й.

Налог при продаже жилья начисляется только в том случае, если с момента регистрации права собственности объект находился у вас менее одного года. Размер пошлины составляет 10 % от дохода, полученного от разницы между стоимостью покупки и продажи недвижимости. Для уплаты необходимо предоставить форму 240.00 в ДГД не позднее 31 марта года, следующего за реализацией имущества.

— Каким будет налог при продаже, если жильё было не куплено, а получено в дар или наследство. В обоих случаях из-за отсутствия суммы покупки применяется кадастровая стоимость жилья, которая значительно ниже рыночной. Из-за этого выходит большая сумма.

Что должны знать продавцы, чтобы избежать лишних расходов?
— Если человек получил наследство, которое планирует в ближайший год продать, то следует сразу заказать оценку объекта. Задним числом это сделать невозможно.

Если такого документа нет, то налог рассчитывается по кадастровой стоимости, и он действительно будет большим.

Если же в течение года продаётся недвижимость, полученная в дар, то никаких заключений об оценке мы не принимаем. Под стоимостью покупки понимается кадастровая цена жилья на 1 января года реализации, поэтому сразу продавать подаренное жильё невыгодно.

Важно не ждать уведомления от ДГД. Налогоплательщики должны вовремя и самостоятельно исполнять свои обязательства.

В противном случае действует срок исковой давности — пять лет, когда мы вправе взыскать сумму, разумеется к ней прибавляется и пеня. Многие считают, что мы намеренно ждём до последнего, чтобы сумма выросла, но это не так.

К слову, при несогласии с фактом начисления налога или его суммой граждане могут обратиться в вышестоящий орган (Комитет госдоходов) или в суд.

Важно вовремя регистрировать право собственности в ЦОНе. Учитывается не фактическое, а документально зарегистрированное владение. Именно эту дату будет рассматривать ДГД в случае продажи жилья.

— Давайте освежим информацию о налогах, которые платят жители ежегодно: на землю и имущество. В 2016 году в этой сфере вносились некоторые поправки. Что изменилось?
— Теперь налог на имущество и землю вносится годом позднее.

То есть 2017 год мы пропустили, за него заплатим в текущем, за 2018-й — в 2019-м, за 2019-й — в 2020-м и так далее. Эти изменения ввели в кодекс, чтобы не было путаницы между продавцами и покупателями недвижимости в части их ответственности за имущество.

Кстати, для удобства налогоплательщиков мы планируем ввести напоминание об уплате налогов с помощью SMS. Сейчас разрабатываются стандарты этой услуги.

Налог на землю и имущество рассчитывается Департаментом госдоходов на основании кадастровой стоимости жилья с применением определённых коэффициентов (данные предоставляет госкорпорация «Правительство для граждан»). Итоговые суммы отправляют жителям в квитанциях комуслуг. Этот сбор необходимо уплачивать ежегодно до 1 октября.

— При сдаче жилья в аренду можно платить налоги по нескольким схемам: патент, упрощённая декларация и общеустановленный режим. Каковы их особенности и как изменятся ставки?
— С начала 2018 года ставка налогового режима на основе патента, в частности для тех, кто сдаёт квартиры, снижена с 2 до 1 %.

Этот механизм доступен тем, кто не использует наёмный труд и чей доход не превышает 7 млн тенге в год. Налог уплачивается заранее исходя из прогнозируемой прибыли. Собственник может выбрать любой удобный интервал: за три месяца, за полгода или год. Патент можно продлевать.

Этот режим самый популярный у алматинцев-арендодателей.

Второй распространённый вариант — упрощённая декларация. Ставка налога здесь составляет 3 %, он уплачивается по факту получения прибыли раз в полугодие.

Чтобы выбрать какой-либо налоговый режим, нужно зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, то есть создать ИП.
Однако можно платить налоги как физическое лицо. Для этого раз в год придётся сдавать налоговую декларацию и платить сбор в размере 10 % от годовой прибыли. На практике так поступают немногие.

Зарегистрироваться в качестве ИП можно за один день на портале электронного правительства. Определиться с налоговым режимом необходимо в течение десяти дней.

ДГД Алматы постоянно проводит выявление недобросовестных арендодателей. Так, в 2016-м в качестве ИП было зарегистрировано порядка 2 тыс. предпринимателей-арендодателей, в 2017 году — уже 6 тыс., в том числе те, кто зарегистрировался самостоятельно. Однако, несмотря на проверки совместно с ДВД и КСК, считается, что порядка 30 % арендного рынка всё ещё находится в тени.

— Существует мнение, что люди не хотят создавать ИП из-за сложностей с закрытием в будущем. Как вы можете прокомментировать это?
— Да, такие опасения действительно есть, но мы постоянно упрощаем процедуры ликвидации.

Так, с 2017 года действует облегчённая схема — в течение трёх рабочих дней после подачи заявления, если нет налоговой задолженности и нарушений, вопрос решается.

Также есть второй способ закрытия, когда предприниматель даёт согласие на то, что при отсутствии продления режима патента мы автоматически исключаем его из списка ИП в течение 60 рабочих дней.

— Недавно риелторы предложили сделать бизнес по сдаче жилья прозрачнее и обязать арендодателей указывать при подаче объявления ИИН, суммы сделки и другие данные, необходимые для оперативного начисления налогов.

Знает ли ДГД о сути этой инициативы? Как это будет работать?
— Да, мы слышали об этом, но риелторы пока к нам не обращались.

Конечно, если бы государство законодательно обязало арендодателей регистрироваться на электронной площадке — сайте или базе данных,— это бы нам очень помогло.

— И последнее: в 2020 году вступит в силу всеобщее декларирование.

К чему должны быть готовы владельцы недвижимости?
— Первое, что должен будет сделать каждый, — сдать вводную декларацию, в которой перечислить всё имущество: квартиры, дома, доли в них, зарплату, стипендию, пенсию, алименты, депозиты, а при наличии экспертной оценки даже драгоценности или, например, породистых скакунов и собак. Также указывается дебиторская задолженность — то, что должны вам и что занимали вы. Потом после сдачи вводной декларации нужно будет один раз в год отчитываться обо всех доходах и расходах.

Сейчас предполагается перевести документацию в онлайн-формат, чтобы каждый казахстанец к 2020 году получил электронный ключ и доступ к кабинету налогоплательщика. Причём, что важно, все данные о зарегистрированном имуществе уже будут в базе. Пользователю останется только отметить необходимые графы.

Подчёркиваю, что вся информация будет охраняться законом. Доступ к ней будет у ограниченного количество специалистов, а за разглашение данных введут наказание.

— Спасибо за интервью!

Источник: https://krisha.kz/content/articles/2018/vsyo-o-nalogah-v-rk-na-zhil-yo-v-2018-godu

Купил и продал строящуюся квартиру. Должен ли я платить налог?

Налог с продажи дома, если зарегистрировали в прошлом году

Прежде всего, отметим, что заключение договора долевого участия (ДДУ) представляет собой приобретение права требования указанной квартиры, а не права собственности на нее. Поэтому по ДДУ Вы не приобретаете право собственности, так как оно возникает у участника только после передачи ему построенной (сданной) квартиры и государственной регистрации права на нее в органах Росреестра.

В случае передачи права требования по ДДУ лицо, передавшее такое право требования, обязано уплатить налог, в соответствии с п. 2 ст. 226, пп. 2 п. 1 ст. 228 Налогового кодекса РФ. При этом лицо, получившее доход от передачи имущественного права, исчисляет и уплачивает налог самостоятельно путем заполнения декларации 3-НДФЛ.

Оформлял в собственность недострой, теперь продаю. Какой налог я плачу?

Продал жилье и купил новое, доход нулевой. Что с налогами?

Однако лицо, уплатившее налог по сделке о передаче права требования по ДДУ, имеет право на произведение налогового вычета либо может уменьшить сумму своих облагаемых доходов путем вычета из суммы доходов фактически понесенных расходов, связанных с приобретением права требования (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

На Вашем примере это выглядит следующим образом: право требования в строящемся доме было приобретено за 1,43 млн рублей, спустя два месяца оно было передано по договору за ту же сумму. Соответственно, при исчислении налога в рамках ст.

220 НК РФ уплачивать налог не потребуется, так как доходы равны сумме расходов на приобретенное право и при вычитании остается ноль.

Таким образом, налогообложению подлежит сумма разницы между стоимостью приобретения права требования по ДДУ и стоимостью передачи этого права. В том случае, если такая сумма будет меньше или равна нулю, как в описанном случае, то налог по такой сделке платить не нужно.

Отвечает руководитель юридического департамента «НДВ – супермаркет недвижимости» Сергей Новиков:

Налог с продажи равноценной недвижимости составит ноль рублей, но от подачи налоговой декларации это не освобождает.

Формально дольщик еще не является собственником жилья.

Только подписанный и зарегистрированный в Росреестре акт приема-передачи дает основания для возникновения права собственности, а появление такого документа на свет возможно только после ввода дома в эксплуатацию, когда застройщик уже может передать покупателю реальный объект. Однако речь идет не о налоге на собственность, а на доход – если человек получил прибыль, переуступив права по ДДУ, он обязан отчитаться перед ИФНС об этих доходах.

Какие налоги действуют при продаже квартиры с последующей покупкой?

Купила строящуюся квартиру за 1,2 млн, продаю готовую за 2 млн. Какой налог я плачу?

Отвечает юрист, эксперт по недвижимости Светлана Кириллова:

Вы купили квартиру по договору участия в долевом строительстве, который подлежит государственный регистрации в Росреестре. По договору у Вас возникло право требовать от застройщика оформления в собственность квартиры после завершения строительства дома. То есть пока дом не построен, собственником Вы не являетесь.

Продажа квартиры, приобретенной по договору участия в долевом строительстве, возможна единственным способом – заключение договора уступки права требования (цессии).

Ваш «покупатель» становится новым участником долевого строительства, а все Ваши права, как дольщика, прекращаются с момента государственной регистрации такого договора цессии в Росреестре.

После завершения строительства «покупатель» становится собственником квартиры.

Что касается вопросов налогообложения, здесь речь идет не о факте владения недвижимостью, а о факте получения дохода. Если Вы уступили свои права покупателю за ту же сумму, которую уплатили застройщику по договору участия в долевом строительстве, то никакого дохода не возникло. В этом случае Вы никаких налогов не платите.

Если следовать всем требованиям налогового законодательства, то подавать налоговую декларацию все же нужно. Ведь доход Вы получили в размере 1,43 млн рублей. В декларации это должно быть отражено в разделе «Доходы».

А в разделе «Имущественные налоговые вычеты» нужно отразить сумму расходов, связанных с получением доходов (приобретением прав на квартиру) в сумме 1,43 млн рублей.

Таким образом получится, что доход равен нулю, и налог уплачивать не нужно.

Продаю квартиру дороже первоначальной цены. Какой налог я плачу?

Купил квартиру 2 месяца назад и продаю за ту же сумму. Должен ли я платить налог?

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

По действующему налоговому законодательству необходимо подавать декларацию по форме 3-НДФЛ, даже если сделка была совершена в виде уступки прав требования.

В данной ситуации будут действовать те же льготы, что и при продаже: Вы можете учесть в своей доходной части сумму, по которой была приобретена недвижимость. Налога в таком случае не возникнет.

Декларацию необходимо подать в следующем году после совершения сделки, иначе льготы будут недействительны.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Плачу ли я налог, если купила квартиру в марте и продала в сентябре?

Продал долю дешевле, чем купил. Должен ли я платить налог?

Купили дом за 1,5 млн и продаем за 1,8 млн. Платим ли мы налог?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kupil_i_prodal_stroyaschuyusya_kvartiru_dolzhen_li_ya_platit_nalog/7280

Власть хочет повысить налог с продажи недвижимости: Чем это опасно и как отразится на ценах

Налог с продажи дома, если зарегистрировали в прошлом году

Власть хочет повысить налог с продажи недвижимости: Чем это опасно и как отразится на ценах

Фото из открытых источников

За полмесяца работы новой Верховной Рады был принят ряд положительных для страны экономических законов, инициированных президентом Украины Владимиром Зеленским.

Однако не все реформаторские намерения властной команды выглядят столь однозначными для экономики шагами. Некоторые из них, к сожалению, могут привести к сомнительным методам наполнения бюджета любой ценой и стать серьезным демотиватором для отечественного бизнеса.

В частности – и для строительной сферы как одного из “бенефициаров” планируемых налоговых изменений.

Вместо экономических стимулов – фискальное давление?

В данное время команда президента Зеленского анонсировала, а председатель Комитета ВР Украины по вопросам финансов, налоговой и таможенной политики Даниил Гетманцев зарегистрировал в Раде законопроект № 1210 от 30.08.2109.

Документ имеет несколько абстрактное название – “О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины относительно усовершенствования администрирования налогов, устранения технических и логических несогласованностей в налоговом законодательстве”.

Однако за якобы нейтральным фасадом скрывается весьма сомнительный конструкт из фискальных инструментов.

Против ряда положений законопроекта уже выступила Федерация работодателей Украины (в частности против норм, касающихся увеличения штрафных санкций за нарушения по регистрации налоговых накладных, ограничения на учет в расходах процентов по всем долговым обязательствам и т. д.

). Было отмечено, что указанный законопроект создает значительные риски относительно ухудшения условий как для субъектов ведения хозяйства, так и для экономики в целом.

В то же время, анализируя законопроект № 1210, в Федерации металлургов Украины подчеркнули, что увеличение рентных платежей на добычу железной руды и одновременное расширение базы налогообложения на продукцию технологической обработки (по сути – продукция с добавленной стоимостью!) является экономически вредным. Эту оценку поддержали и в Европейской бизнес ассоциации.

Впрочем, почти никто не оценил “красоту игры” относительно проталкивания, на первый взгляд, “невинной” нормы о значительном увеличении налога на доходы физлиц (НДФЛ) с продажи недвижимости и авто.

Соответствующее изменение в Налоговый кодекс Украины предусматривает: доход от продажи третьего и последующего объектов недвижимости в течение отчетного налогового года подлежит налогообложению в 18% (плюс 1,5% военного сбора).

Одновременно предлагается освободить от налога физлицо, если оно продает в течение года одну квартиру, пусть она и находится в собственности менее 3 лет. Все это так же касается автомобилей.

И хотя последнее смягчение является в целом либеральным (поскольку не ограничивает право человека распоряжаться собственностью на свое усмотрение), сам законопроект в этой части выглядит отнюдь не либеральным и рыночным.

Фактически предлагается увеличить налог на прибыль от продажи дополнительной недвижимости более, чем втрое! На сегодня же действует более-менее вменяемая норма: если гражданин продает более одного жилого дома или квартиры на год, или если объект находится в его собственности менее 3 лет, – то продавец должен с полученного дохода уплатить в бюджет НДФЛ по ставке 5% и 1,5% военного сбора.

Кто-то скажет, что увеличение налога на продажу дополнительных объектов недвижимости никак не повлияет на экономическую ситуацию: мол, физлицо слишком редко продает несколько квартир или домов.

И на самом деле, если законопроект № 1210 примут в предложенном релизе, то это мощно ударит по строительной сфере (а она у нас является одним из драйверов экономики – наряду с сельским хозяйством, металлургией и IT-индустрией). Объясню, почему. 

В течение прошлого года в Украине на первичном рынке жилой недвижимости принято в эксплуатацию 8,68 млн квадратных метров нового жилья.

В то же время, по данным Государственной фискальной службы, у нас насчитывается 2,5 тысячи предпринимателей-физлиц, которые так же являются застройщиками. На сегодня они уже построили и продали около 3,5 млн кв. м жилья.

Это – более 12 тысяч объектов, в которых – более 40 тысяч квартир. Как видим, данный сегмент является весьма мощным на рынке первичной недвижимости, формируя взвешенные ценовые предложения и влияя на стабилизацию общих цен в девелоперской сфере.

В то же время законодатели почему-то решили, что именно за счет этой категории необходимо наполнять латаный-перелатаный госбюджет, приняв соответствующую фискальную норму и повысив налоги в три раза – с 5% до 18%!

В этом контексте хочется узнать, как именно новое правительство собирается выполнять обещание относительно доступности ипотечных кредитов (прежде всего для молодежи), если цена на новое жилье сразу же вырастет на одну пятую часть? Ведь стопроцентно сегмент девелоперов-физлиц вынужден будет, по крайней мере частично, переносить эту нагрузку на конечного потребителя. Что, кстати, повлияет и на общее повышение цен на недвижимость на всем первичном рынке! И кто выигрывает в конечном итоге – молодежь, которая останется без доступных квартир, строительный бизнес или все же государство-фискал и его ненасытные чиновники? И в целом способно ли ускорить экономику любое усиление налогового бремени на ее отрасли-драйверы? 

Может, рынок первичной недвижимости стремительно вырос и себестоимость строительства уменьшилась настолько, что уже можно повышать налоги в этой сфере? Вместе с тем, цифры свидетельствуют об обратном. Так, в 2018 году показатель ввода в эксплуатацию нового жилья сократился на 5,7% по сравнению с 2017 годом. В то же время в Киеве эта цифра снизилась почти на четверть!

Вызывает беспокойство и рост себестоимости строительства (за прошлый год – на 70-80 долларов США за квадратный метр) – в основном из-за подорожания стройматериалов, цен на строительно-монтажные работы и роста зарплат строителей (из-за недостатка квалифицированной рабочей силы). К тому же экспертами прогнозируется, что по результатам текущего года себестоимость девелоперских проектов возрастет еще на 15%. Конечно, все это влияет на рост конечной цены на жилье.

И тут проблема заключается не столько в разнице между себестоимостью строительства и ценой продажи жилья (это так или иначе регулирует рынок), как в масштабе значения для отечественной экономики жилищно-строительной отрасли. Ведь от нее зависят и налоги в госбюджет, и рабочие места, и развитие инфраструктуры. Все это можно потерять, если данная сфера рухнет под непосильным фискальным бременем.

Тем более, что с недавних пор украинский девелоперский бизнес сталкивается со сверхжесткой конкуренцией за строительные кадры с соседней Польшей. Конечно, там и зарплаты у строителей выше, и цена за квадратный метр жилья – даже на окраинах небольших городов – начинается от 1 200 евро.

В Украине же на рынке коттеджного жилья или пригородных новостроек-многоэтажек цена за квадратный метр составляет 500-600 долларов. Заработки здесь невысокие, однако это – весомый  сегмент национального строительного рынка.

Что же касается жилищного строительства в крупных городах, то и здесь девелоперы вряд ли могут похвастаться высокими доходами: значительную “маржу” в цене составляют коррупционная составляющая (сумма поборов – 10-30% от стоимости строительства!) и высокая цена на землю.

Поэтому очевидно, что отрасль нуждается в регуляторно-институциональной поддержке со стороны государства и снижении налогов, а не наоборот.

Тем более, что ситуация на украинском первичном рынке недвижимости находится сегодня на уровне посткризисного 2010 года, переживая стагнацию. А это уже является тревожным сигналом для всей украинской экономики.

Поэтому стоит ли при таких обстоятельствах добавлять опасной турбулентности, набрасывая на застройщиков-физлиц целых 13 лишних процентов совершенно немотивированного налога? Смогут ли украинцы приобрести недвижимость, если она еще больше подорожает, а молодежь – оформить вменяемую ипотеку на квартиру или дом? 

Сейчас при средней зарплате в Киеве в 10 650 гривен средняя стоимость 1 квадратного метра составляет 23 500 грн. Поэтому, как можно покупать новое жилье, если месячного дохода не хватит даже на 1 кв. м? Да и из-за призрачной вероятности, что объемы строительства существенно возрастут, новые квартиры и дома никто покупать не будет, они просто зависнут “мертвым грузом””.

Тем более, что сегодня уже более трети готового жилья не продается. И эта пропорция однозначно увеличится в худшую сторону, если законопроект № 1210 будет принят в нынешнем релизе, и налог на продажу квартир увеличится в разы. Большинство в ВР и Кабмин должны бы, наоборот, подумать о снижении налогов в строительной сфере – чтобы сделать жилье доступным для миллионов украинцев?

Какие изменения нужны на самом деле?

Во-первых, власть должна провести открытое обсуждение законопроекта № 1210 – и не только в профильном Комитете ВР, а прежде всего – в широком экспертном кругу, с представителями бизнес-среды (девелоперской, металлургической, финансовой, инвестиционной и тому подобное). Необходимо изъять из законопроекта противоречивые нормы и положения, особенно те, которые негативно будут влиять и оказывать фискальное давление на украинский бизнес и на экономику в целом.

Во-вторых,  необходимо принять цивилизованное налогообложение в отрасли жилищного строительства, когда налог для застройщиков (как физических, так и юридических лиц) взимается именно с прибыли, что составляет разницу между валовым доходом и фактическими расходами.

Кстати, к последним должны быть отнесены и проценты по всем долговым обязательствам. Средневзвешенной ставкой налога в такой формуле может быть 4-6%.

Кстати, в этом контексте не лишним будет обратить внимание на пример Испании, где в 2011 году – в рамках национального плана действий по борьбе с кризисом на рынке жилищного строительства был снижен налог на продажу нового дома или квартиры с 8% до 4%.

Как следствие, девелоперская сфера буквально поднялась из руин, вдвое сократилась безработица, был на 2 процента снижен дефицит госбюджета! Не стоит ли здесь позаимствовать успешный испанский опыт?

В-третьих, необходимо восстановить свободное ценообразование на рынке недвижимости.

Для этого нужно отменить крайне сомнительный порядок, по которому при продаже квартиры физлицо обязано сверять цену с единственной базой оценки имущества (“услуга” стоит 800 гривен) и не выходить за “средневзвешенную” стоимость в сторону снижения.

Тем более, что монопольно администрирует эту схему частная структура “Ви Ай Пи департамент”, которая и снимает все “сливки” и делает это крайне непрозрачно и с явным коррупционным “душком”. Ведь сам Бог велел новой властной команде избавляться от сомнительных схем предшественников.

Более того, не лишним было бы использовать опыт Польши. В соответствии с тамошним законом, если гражданин продает недвижимость и покупает себе новое жилье, то на него не распространяется налог на прибыль с продажи.

И, наконец, в-четвертых, если физлицо намеревается стать застройщиком, то государство его должно буквально “носить на руках”, создавая для инвестора все необходимые условия (конечно, при полном соблюдении им Государственно-строительных норм). Речь идет прежде всего о быстром и удобном оформлении всех необходимых разрешений и землеотводе в режиме “государства в смартфоне”, взвешенном налогообложении, упрощенном механизме в онлайне по подключению к коммунальным сетям и тому подобное.

В то же время властная команда должна была бы полностью отказаться от фискального давления на бизнес, поскольку это – путь в никуда.

Олег Титамир, президент ОО “Украинская организация защиты потребителей услуг

Редакция может не соглашаться с мнением автора. Если вы хотите написать в рубрику “Мнение”, ознакомьтесь с правилами публикаций и пишите на blog@112.ua.

Источник: https://112.ua/mnenie/vlast-hochet-povysit-nalog-s-prodazhi-nedvizhimosti-chem-eto-opasno-i-kak-otrazitsya-na-cenah-507508.html

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 2 июля 2012 г. N 03-04-05/9-810 О предоставлении имущественного налогового вычета по НДФЛ при продаже незавершенного строительством жилого дома и земельного участка

Налог с продажи дома, если зарегистрировали в прошлом году

Вопрос: Я и мой супруг находились в официальном браке, строили жилой дом на земельном участке. В апреле 2003 года право собственности на незавершенный строительством жилой дом (процент готовности 42%) и в марте 2008 года – на земельный участок, на котором строится дом, были оформлены на супруга.

После смерти супруга в марте 2010 года право собственности на земельный участок и незавершенный строительством жилой дом с процентом готовности 42% получила я (его супруга) и продолжила строительство дома. В сентябре 2011 года я зарегистрировала за собой незавершенный строительством жилой дом, процентом готовности 71%.

В мае 2012 года земельный участок и расположенный на нем незавершенный строительством жилой дом, процентом готовности 71% были проданы за 4 900 000 (четыре миллиона девятьсот тысяч) рублей.

Следует отметить, что кадастровый (или условный) номер незавершенного строительством жилого дома и земельного участка с момента их первоначальной регистрации до момента их продажи не изменился.

Облагается ли налогом на доходы физических лиц (в соответствии с пп. 5 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса РФ) сумма в размере 4 900 000 (четыре миллиона девятьсот тысяч) рублей, полученная от продажи земельного участка и расположенного на нем незавершенного строительством жилого дома с процентом готовности 71%?

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу получения имущественных налоговых вычетов по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) разъясняет следующее.

Из рассматриваемого обращения следует, что супруги строили жилой дом на земельном участке. Свидетельство о праве собственности на незавершенный строительством жилой дом (степень готовности дома – 42%) получено супругом в 2003 году. Свидетельство о праве собственности на земельный участок получено супругом в 2008 году.

После смерти супруга в 2010 году право собственности на незавершенный строительством жилой дом (степень готовности дома – 42%) и земельный участок получила супруга, которая продолжила строительство жилого дома. В 2011 году супруга зарегистрировала незавершенный строительством жилой дом (степень готовности дома – 71%).

В 2012 году земельный участок и незавершенный строительством жилой дом (степень готовности дома – 71%) были проданы.

1.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей, а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 250 000 рублей.

Согласно статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, согласно статье 219 Гражданского кодекса, возникает с момента такой регистрации.

Так как был продан незавершенный строительством жилой дом со степенью готовности дома – 71%, то срок нахождения его в собственности следует считать с даты регистрации права собственности на незавершенный строительством жилой дом со степенью готовности дома – 71%.

Поскольку право собственности на незавершенный строительством жилой дом (степень готовности дома – 71%) зарегистрировано в 2011 году, то при его продаже в 2012 году незавершенный строительством жилой дом находился в собственности налогоплательщика менее трех лет.

До ввода в эксплуатацию сооружение является объектом незавершенного строительства и не может считаться жилым домом.

Если объект незавершенного строительства не зарегистрирован в качестве жилого дома, он считается иным имуществом и в случае его продажи в течение трех лет со дня регистрации данного объекта в качестве объекта незавершенного строительства налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет в размере 250 000 рублей.

Сумма дохода, превышающая размер примененного имущественного налогового вычета, облагается налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.

2. В соответствии с положениями Гражданского и Семейного кодексов Российской Федерации имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. При этом не имеет значения, на имя кого из супругов оформлено такое имущество, а также кем из них вносились деньги при его приобретении.

Согласно статье 235 Гражданского кодекса изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из участников общей собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество. При этом на основании статьи 131 Гражданского кодекса изменение состава собственников имущества предусматривает государственную регистрацию такого изменения.

В связи с этим моментом возникновения права собственности у участника общей собственности на земельный участок является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на имущество в связи с изменением состава собственников земельного участка, в том числе смертью одного из сособственников, и размера их долей, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на данный земельный участок.

Поскольку право собственности на земельный участок зарегистрировано в 2008 году, то при его продаже в 2012 году земельный участок находился в собственности налогоплательщика более трех лет.

В соответствии с пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи, в частности, земельного участка, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

Учитывая изложенное, в случае продажи налогоплательщиком земельного участка по истечении трех лет с момента первоначальной государственной регистрации права собственности на данный земельный участок доходы от его продажи не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц.

Заместитель директора Департамента С.В. Разгулин

Рассмотрена следующая ситуация. Супруги строили жилой дом на земельном участке. Супруг получил свидетельства о праве собственности на незавершенный строительством дом (степень готовности – 42%) (в 2003 г.) и на участок (в 2008 г.).

После смерти супруга в 2010 г. право собственности на дом и землю перешло к супруге, которая продолжила строительство. В 2011 г. она зарегистрировала незавершенный строительством жилой дом (степень готовности – 71%). В 2012 г.

участок и дом проданы.

В силу НК РФ налогоплательщик имеет право на имущественные налоговые вычеты в суммах, полученных им в налоговом периоде от продажи, в частности, жилых домов, квартир, земельных участков, а также иного имущества, находившихся в его собственности менее 3 лет.

Право собственности на незавершенный строительством жилой дом (степень готовности – 71%) зарегистрировано в 2011 г. Соответственно, при продаже в 2012 г. дом находился в собственности налогоплательщика менее 3 лет.

Если объект незавершенного строительства не зарегистрирован в качестве жилого дома, он считается иным имуществом. При его продаже в течение 3 лет со дня регистрации в качестве объекта незавершенного строительства налогоплательщик может получить вычет в размере 250 тыс. руб. Доход, превышающий примененный вычет, облагается НДФЛ в общем порядке по ставке 13%.

Моментом возникновения права собственности у участника общей собственности на земельный участок является дата его первоначальной госрегистрации, а не повторного получения свидетельства из-за изменения состава собственников и размера их долей.

Право собственности на участок зарегистрировано в 2008 г. При продаже в 2012 г. он был в собственности налогоплательщика более 3 лет.

Если налогоплательщик продает земельный участок по истечении 3 лет с момента первоначальной регистрации права собственности на него, доходы от его продажи не облагаются НДФЛ.

Источник: https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/70097964/

Как законно продать дом, который построил сам?

Налог с продажи дома, если зарегистрировали в прошлом году

В случае, если дом построен недавно, налог при продаже платить придется. Можно уменьшить налогооблагаемое бремя, но в данной ситуации необходимо иметь пакет документов, доказывающий, что Вы потратили именно ту сумму, которую хотите получить к вычету. Для этого нужны документы, подтверждающие, что дом действительно был построен Вами, расчетные ведомости и акты.

Подходит ли мой дом под ипотеку?

Налог с продажи квартиры: правила и примеры

Отвечает управляющий партнер «Солнцев и партнеры» Станислав Солнцев:

Список документов для совершения сделки купли-продажи:

  • договор купли-продажи: нем должны быть указаны характеристики объекта (кадастровый номер, адрес на конкретном земельном участке с указанием его кадастрового номера или в составе иного объекта недвижимости, название (вид) недвижимого имущества, фактическая площадь, согласно документам, назначение, цена);
  • паспорта покупателей и продавцов;
  • нотариальная доверенность на покупку/продажу и их копии, если сделка совершается по доверенности;
  • нотариальное согласие супруги на продажу (если имущество было приобретено/зарегистрированное в Росреестре в период брака);
  • госпошлина для физлиц 2 тысячи рублей за регистрацию перехода права на один объект. Если в сделке два объекта (дом и участок), то пошлина равна 4 тысячам рублей.

Если земельный участок и дом на этом участке принадлежат одному лицу, то продажа проводится только вместе с земельным участком. Соответственно, договор должен содержать информацию о здании и участке. Сам договор не подлежит государственной регистрации.

Регистрация перехода права собственности. Документы необходимо предоставить через представителя или лично в Кадастровую палату Росреестра либо в Многофункциональный центр (МФЦ).

Срок госрегистрации считается с даты приема документов: семь рабочих дней, если обращаться непосредственно в Росреестр, и девять рабочих дней МФЦ.

При личном обращении прием документов подтверждается распиской.

Вопросы налогообложения. До 1 января 2016 года налогом не облагаются доходы от продажи недвижимости, срок владения которой составляет более трех лет. Иначе при продаже нужно заплатить налог 13% от дохода. Под доходом понимается разница между затратами на приобретение (в том числе строительство) объекта и его продажной ценой.

Если объект был приобретен безвозмездно (получен в дар или бесплатно приватизирован), то в этом случае расходов не будет, и доходом будет считаться вся сумма, полученная при продаже.

Также налог не нужно платить, если продажная цена равна не более 1 млн рублей. Закон дает возможность применить налоговый вычет в размере 1 млн рублей один раз в год.

Налог в этом случае рассчитывается по формуле: (сумма сделки – 1 млн руб.) Х 13%.

После 1 января 2016 года налогом не облагаются объекты, срок владения которыми составляет более пяти лет с момента регистрации права собственности. Для таких объектов налоговая база исчисляется в виде 13% от стоимости продажи, но не менее 70% кадастровой стоимости объекта. Налоговую базу можно уменьшить на сумму затрат на приобретение данного объекта.

Относительно затрат на приобретение объекта нужно сказать, что данные расходы должны быть документально подтверждены. Если дом и/или участок приобретался по договору купли-продажи, то должны быть документы, подтверждающие передачу денег продавцу. Если дом строился, то должен быть договор с подрядной организацией, смета и документ, подтверждающий оплату стоимости услуг.

При продаже дома и участка может возникнуть ситуация, когда право на участок возникло раньше, чем на дом, и тогда налог на объекты исчисляются по двум разным схемам.

Как проходит передача денег при покупке квартиры?

5 причин сдавать дом, пока вы ищете покупателя

Отвечает директор департамента юридического сопровождения сделок TEKTA GROUP Юлия Симановская:

Если право собственности на земельный участок и дом, построенный на нем, оформлены в Росреестре, оформить продажу не составит никакого труда.

Необходимо заключить договор купли-продажи с покупателем в трех экземплярах. Для регистрации права собственности от продавца к покупателю необходимо также приложить согласие супруги на продажу, если продавец состоит в зарегистрированном браке, или нотариально заверенное заявление о том, что продавец в браке не состоит. Покупатель должен оплатить госпошлину и приложить ее к документам.

В свидетельстве о праве собственности на недвижимое имущество также указаны документы-основания (разрешение на строительство и другие). Их копии и оригиналы также необходимо представить для регистрации перехода права.

Уплата НДФЛ зависит от срока владения недвижимостью. Если право собственности было оформлено до 2016 года, и недвижимость находится в собственности более трех лет, то налог платить не нужно вне зависимости от продажной цены. Недвижимость, приобретенная после 2016 года, освобождается от уплаты налога при владении ею более пяти лет.

Если недвижимость оформлена до 2016 года, но менее трех лет, то налог уплачивается от продажной стоимости имущества, превышающей 1 млн рублей. Если цена недвижимости равна 1 млн или ниже данной суммы, налог оплате не подлежит.

После 2016 года правила уплаты НДФЛ изменились и зависят от продажной и кадастровой стоимости имущества. Существует два метода расчета дохода, с которого необходимо заплатить налог:

  1. Договорная стоимость имущества (если выше его кадастровой стоимости), умноженная на понижающий коэффициент 0,7.
  2. Кадастровая стоимость имущества (если выше его к продажной стоимости), умноженная на коэффициент 0,7.

Таким образом, налогом облагается 70% кадастровой стоимости.

Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:

Если собственность на дом и участок оформлены до 2016 года, и с этого момента прошло три года, то при продаже дома не возникает обязательств платить налог на прибыль.

Когда собственность была зарегистрирована уже с 1 января 2016 года, то продавец освобождается от налога на прибыль только через пять лет с даты ее оформления.

Таким образом, если льготный период налогообложения не наступил, то владелец дома будет обязан заплатить 13% от суммы сделки.

К примеру, дом и участок были проданы за 5 млн рублей. С этой суммы необходимо заплатить 650 тысяч рублей. Однако есть способ снизить налог. Так, Вы можете предоставить в налоговый орган документы, подтверждающие траты на строительство дома.

Например, собственник доказал, что он потратил на стройматериалы и зарплату рабочим 2 млн рублей. Тогда налог будет считаться уже от суммы в 3 млн рублей (5 млн – 2 млн). Налог составит 390 тысяч рублей.

Причем занизить стоимость уже не удастся, поскольку рыночная цена продажи не может быть ниже 70% от кадастровой стоимости.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Вопросы, которые вы должны задать, покупая дом

Должен ли я платить налог на продажу доли ценой менее 1 млн?

Как узаконить гостевые дома под аренду?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_zakonno_prodat_dom_kotoryy_postroil_sam/6224

Юрист Адамович
Добавить комментарий