Нужно ли нам давать отказ от преимущественного права покупки доли?

Продажа комнаты в коммунальной квартире без нотариуса

Нужно ли нам давать отказ от преимущественного права покупки доли?

Продажа комнаты в коммунальной квартире — более длинная сделка, чем обычная и немного сложнее. Именно поэтому стороны обращаются к нотариусу и неоправданно переплачивают. А ведь закон в большинстве случаев не требует обязательного удостоверения такой сделки нотариусом.

Статья обновлена 04.01. 2021 год

Эта сделку невозможно провести быстро, поскольку у других собственников комнат в коммунальной квартире есть первоочередное право покупки перед третьими лицами и равное право покупки с другими собственниками.

Давайте разберемся подробнее:

Продажа комнаты в коммунальной квартире

Продажа комнаты в коммунальной квартире  и оформление сделки в общем и целом не отличается от продажи квартиры.

Необходимо  лишь соблюсти очередность в праве покупки. У соседей есть первоочередное право покупки при прочих равных условиях сделки — цены комнаты, наличие рассрочки платежа, условий освобождения, размера задатка, сроков сделки и т.д

Подробнее: Преимущественное право покупки

Жилищный кодекс Российской Федерации: “При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.”

В соответствии с требованием Гражданского кодекса РФ, собственник комнаты в коммунальной квартире должен уведомить своих соседей о продаже с указанием условий сделки.

Какие условия необходимо указать?

  • Цена комнаты, задаток или аванс
  • Условия оплаты: одновременная полная оплата, рассрочка, отсрочка платежа, оплата в соответствии с графиком.
  • Условия освобождения комнаты: после  полной оплаты или в иные сроки.

Условия продажи продажи нельзя менять! Иначе необходимо новое уведомление соседей.

Форма сделки. Нужен ли нотариус?

  • Если Вы владеете комнатой в коммунальной квартире единолично. Ваша сделка купли-продажи оформляется договором в простой письменной форме.
  • Если владение комнатой осуществляется на праве общей долевой собственности, то есть право на комнату зарегистрировано за двумя и более собственниками — сделка удостоверяется нотариусом до 31.07.2021 года. (изменения вступили в законную силу).После этой даты отчуждение (продажа, дарение) комнаты, находящейся в долевой собственности можно оформить договором купли-продажи в простой письменной форме при условии одновременного отчуждения долей всеми участниками по одному договору! Изменения в законе > > >
  • Если владение комнатой осуществляется на праве общей совместной собственности супругами — продажа комнаты оформляется договором в простой письменной форме.

Внимание!

Если за вами зарегистрирована доля в праве на общее имущество в коммунальной квартире, это обстоятельство не означает, что ваша сделка подлежит удостоверению нотариусом.

Оформляйте продажу только комнаты и не нужно в договор купли-продажи включать общее имущество в коммунальной квартиры.

Доля  в праве на общее имущество «автоматически» переходит к новому владельцу.

Продажа комнаты в коммунальной квартире соседу

У всех соседей есть равное право покупки Вашей комнаты на равных условиях.

Конечно Вы вправе продать тому, кто заплатить дороже или предложит иные, более выгодные Вам условия.

Если же несколько соседей объявили о своем намерении купить комнату, объявляйте аукцион. Кто предложит лучшую цену, тот и покупает.

Все эти обстоятельства необходимо прописывать в Предварительном договоре. Помните о возврате задатка в двойном размере в случае отказа в продаже!

При продаже комнаты в коммунальной квартире собственнику другой комнаты нет необходимости предоставлять доказательства уведомления соседей в Росреестр.

Продажа комнаты в коммунальной квартире постороннему

Прежде чем выставлять вашу комнату на продажу на рынок недвижимости, предложите ее своим соседям.

Нередко владельцы комнат в них не проживают и связь с ними утеряна, подумайте как Вы их будете уведомлять.

Если есть  неприватизированные комнаты, принадлежащие муниципалитету, то администрацию населенного пункта так же необходимо уведомить о продаже, так как у нее так же есть первоочередное право покупки перед третьими лицами. Уведомление о продаже может рассматриваться в срок до 30 дней.

Чтобы Вам не потерять стороннего покупателя,  необходимо составить с ним Предварительный договор, в котором описать условия сделки и обязательно возможность первоочередной покупки соседями, если сроки их уведомления не превысили календарный месяц.

Форма уведомления и подробнее об уведомлении читайте > > >

Если Ваше уведомление не было доставлено адресату, то есть он его не получил, сознательно уклонился, оно Вам вернется с пометкой о поступлении в почтовое отделение адресата. От этой даты считаем календарный месяц и  можем продавать другому.

В Росреестр предоставляем квитанции на отправление корреспонденции.

Дарение микродоли

Уведомление соседей — часто становится самым сложным этапом сделки. Ранее, для исключения этой процедуры стороны прибегали к дарению микродоли комнаты. Тем самым Одаряемый становился первоочередным покупателем и обязанность в уведомлении соседей отпадала.

Сейчас  такой прием становится рискованным.

-Почему?

-После регистрации долевой собственности на основании Договора дарения доли, возникает необходимость в нотариальном удостоверении отчуждения большей доли.

Нотариусы, как правило, усматривают мнимую сделку (по дарению) и в удостоверении договора продажи большей доли в праве собственности на комнату отказывают.

И продавец комнаты попадает в очень неприятную ситуацию — продать комнату вообще невозможно!

Оцените эти риски.

Полезно знать: Иск о нарушении права на первоочередную покупку, суд начнет рассматривать только послеразмещения на депозит суда суммы, равной цене сделки.

Договор на продажу комнаты в коммунальной квартире

Договор купли продажи применяется стандартный,  а вот Предварительный договор специально разработан для этой сделки.

Нужно ли включать в договор купли-продажи комнаты долю в праве на общее имущество коммунальной квартиры?Закон не обязывает это делать!К тому же сразу возникает необходимость удостоверения договора купли-продажи нотариусом.Усложнять ни к чему!

Точно так же как общее имущество в многоквартирном доме, так и общее имущество в коммунальной квартире переходят к собственнику комнаты «автоматически».

Шаблоны договоров  > > >

Продажа комнаты в коммунальной квартире с зарегистрированными лицами

Наличие зарегистрированных в комнате лиц, не является препятствием к сделке, то есть переход права собственности  от продавца к покупателю Росреестр зарегистрирует.Но при этом у всех зарегистрированных лиц остается право проживания, до момента снятия их с учета.Подробнее прочтите в статье:

Можно ли продать квартиру с зарегистрированными лицами.

Всегда рада разъяснить. Автор

Продажа комнаты в коммунальной квартире без нотариуса

Источник: https://exspertrieltor.ru/2017/09/01/prodazha-komnatyi-v-kommunalnoy-kvartire/

Преимущественное право покупки комнат в коммунальной квартире

Нужно ли нам давать отказ от преимущественного права покупки доли?

Недвижимость / Псковская Гильдия Риэлторов / Консультация

В соответствии с п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат данной квартиры имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации, т.е.

при продаже комнаты в коммунальной квартире действует порядок преимущественного приобретения долей в общей долевой собственности, который определен в ст. 250 ГК РФ.

Положения данной статьи регулируют отношения, возникающие при купле-продаже, следующим образом: при продаже  комнаты в коммунальной квартиру постороннему лицу остальные  собственники комнат в квартиру имеют преимущественное право покупки продаваемой  комнаты по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

Продавец комнаты обязан известить в письменной форме остальных собственников комнат в коммунальной квартире о намерении продать свою  комнату постороннему лицу с указанием цены и других условий сделки. Если  собственники комнат в коммунальной квартире откажутся от покупки или не приобретут продаваемую  комнату в течение месяца,  продавец вправе продать свою комнату любому лицу.

В случае продажи комнаты с нарушением преимущественного права покупки любой другой  собственник комнат в квартире имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Следовательно, п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации налагает на продавца дополнительную, обязанность по уведомлению собственников других комнат.

Подобный порядок реализации права распоряжения своим имуществом порождает ряд правовых проблем.

Норма, содержащаяся в п. 6 ст.

42 ЖК РФ, предоставляет возможность злоупотребления правом преимущественной покупки, а именно: собственники соседних комнат могут уклоняться от получения уведомления, поскольку действующее законодательство не налагает на граждан и юридических лиц обязанности по получению направленной им корреспонденции и не устанавливает ответственности за неполучение уведомления.

В случае если продавец комнаты по каким-либо причинам не смог установить место жительства хотя бы одного из собственников соседних комнат в коммунальной квартире либо кто-то из указанных собственников уклонился от получения соответствующего уведомления и отказался оформить отказ от преимущественного права покупки в порядке, предусмотренном действующим законодательством, продавец не сможет предоставить в орган по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним документ, подтверждающий соблюдение преимущественного права покупки собственников соседних комнат в коммунальной квартире, что в соответствии с абз. 9 п. 1 ст. 20, п. 1 ст. 24 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» повлечет отказ в государственной регистрации договора купли-продажи комнаты и перехода права собственности. Статья 558 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что договор купли-продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Соответственно, в случае отказа в государственной регистрации по вышеуказанной причине собственник комнаты не сможет реализовать свое правомочие по распоряжению имуществом, принадлежащим ему на праве собственности.

Правило, содержащееся в п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации, затрудняет, делает практическим невозможным для продавца распоряжение комнатой в коммунальной квартире, если место нахождения собственников (одного из собственников) неизвестно.

Помимо прочего законом не предусмотрено, как действовать продавцу комнаты в коммунальной квартире, если один из собственников комнаты в коммунальной квартире умер, а наследство никто еще не принял или не были надлежащим образом оформлены документы на указанную комнату.

При продаже комнаты в коммунальной квартире могут сложиться обстоятельства, при которых выяснить вопрос о принадлежности соседней комнаты (комнат) на праве собственности определенному лицу будет невозможно, поскольку действующим законодательством продавец не правомочен требовать предъявления правоустанавливающих документов у других граждан.

На сегодняшний день значительное количество комнат остается в государственной или муниципальной собственности.  Правило п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации существенно ограничивает продавца в возможности распоряжения своей собственностью и в случае, когда соседние комнаты находятся в государственной либо муниципальной собственности. В соответствии со ст.

125 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации отказ от преимущественного права покупки, принадлежащего Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию, должен быть выражен соответственно органом государственной власти Российской Федерации, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления. Пункт 6 ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации ставит реализацию права собственности в зависимость от воли того или иного органа публичной власти, что противоречит п. 2 ст. 1 ЖК РФ, согласно которому «граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими».

Вероятность реализации правомочия по распоряжению комнатой в коммунальной квартире уменьшается также и в том случае, когда собственником (собственниками) соседней комнаты (комнат) являются несовершеннолетние граждане. В соответствии с п. 2 ст.

37 Гражданского кодекса Российской Федерации опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель – давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению, имущества подопечного, сдаче его внаем (аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Плюс ко всем проблемам, описанным выше,  продавец становится еще  зависим от органов опеки и попечительства, которые, пользуясь отсутствием должного нормативного регулирования, могут рассматривать заявление о даче разрешения на отказ от преимущественного права покупки неопределенное время и требовать представления практически любых документов. Помимо прочего ни на несовершеннолетнего гражданина, ни на его законных представителей законом не возлагается обязанность по просьбе продавца комнаты обратиться в органы опеки и попечительства. В данном случае реализация правомочия собственника зависит лишь от сознательности несовершеннолетнего и его законных представителей.

В случае уклонения собственника (собственников) соседних комнат от выражения отказа от преимущественного права покупки в форме нотариально удостоверенного документа или отказа, оформленного в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, либо уклонения от получения уведомления о предстоящей продаже комнаты в коммунальной квартире продавец лишен законных правовых средств по защите от подобного рода злоупотреблений со стороны недобросовестных собственников соседних комнат.

В ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации закреплено, что комната является самостоятельным объектом.

На комнаты в коммунальных квартирах у собственников возникает раздельная (не долевая и не совместная) собственность, и связывание указанных собственников преимущественным правом покупки не может считаться конституционным и обоснованным.

Закрепление права преимущественной покупки комнат в коммунальной квартире в Жилищном кодексе нарушает конституционные права, предусмотренные ст. 18, п. 1, 2 ст. 19, п. 1 ст. 34, п. 1, 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации.

Жилищный кодекс ставит право распоряжения комнатой в зависимость от того, захотят ли другие собственники получить уведомление о предстоящей продаже комнаты или не захотят, выразят свою волю на отказ от преимущественного права покупки комнаты или не сделают этого. Законодатель при установлении режима права преимущественной покупки не учел специфики правового регулирования права общей долевой собственности и права собственности.

Норма, содержащаяся в п. 6 ст.

42 Жилищного кодекса Российской Федерации, вынуждает продавцов заключать притворные сделки, а именно в целях реализации правомочия по распоряжению недвижимым имуществом продавцы заключают договоры дарения комнат в коммунальных квартирах, прикрывая этим договор купли-продажи, что не может не отразиться на стабильности гражданского оборота. Государство путем закрепления указанной нормы само стимулирует продавцов к противоправному поведению.

М. Макаренко

Источник: https://pln-pskov.ru/house/pgra/pgre/118020.html

Преимущественное право покупки доли в квартире

Нужно ли нам давать отказ от преимущественного права покупки доли?

Последнее обновление: 17.03.2021

Преимущественное право покупки доли квартиры – это право совладельцев (сособственников) выкупить долю в квартире у своего соседа, прежде чем он продаст ее кому-либо еще на стороне. То же самое относится и к отдельной комнате в составе коммунальной квартиры. Поясним подробнее.

Если квартирой владеют по праву собственности несколько человек, то такая собственность является общей, и она может быть двух видов:

  1. общая совместная собственность, или
  2. общая долевая собственность.

Подробнее об этих видах собственности на квартиру – смотри в отдельной статье Глоссария по ссылке.

Здесь же мы рассмотрим только случай с общей долевой собственностью, так как именно она позволяет продать долю в квартире, и именно здесь применяется право преимущественной покупки этой доли (или комнаты).

Выписка из Домовой книги – Кто? Где? Когда? Форма, вид и состав этого документа.

Доли в квартире могут быть либо «идеальными» (т.е. не выделенными в натуре, например – 1/3 или 3/25), либо «реальными» (т.е. выделенными в натуре, например – отдельная комната 15 кв.м.).

Каждый участник долевой собственности имеет право продать свою долю в квартире, как в виде отдельной комнаты, так и в виде «идеальной доли».

Но прежде, он в обязательном порядке должен предложить выкупить свою долю другим участникам долевой собственности (то есть другим собственникам квартиры, соседям).

Закон дает соседям то самое право приоритетной покупки доли в своей квартире, по отношению к любому другому покупателю «с улицы».

И только в случае отказа соседей от выкупа доли, Продавец этой доли имеет право продать ее на открытом рынке стороннему покупателю.

Важный момент! Предложение выкупа доли в квартире для совладельцев должно содержать те же условия (в первую очередь – цену), которые будут предлагаться всем остальным покупателям. Иначе, например, если совладельцам предложен выкуп доли, скажем, за 100 руб., а затем эта доля продана на рынке за 90 руб., то совладельцы могут оспорить эту сделку на законных основаниях.

Преимущественное право покупки доли квартиры регулируется статьей — ст. 250 ГК РФ. И если это право было нарушено (т.е. доля квартиры была продана стороннему покупателю без уведомления соседей), то любой из них в течение трех месяцев может потребовать через суд перевода на него всех прав и обязанностей покупателя (пункт 3 указанной статьи).

В каких случаях регистрация сделки с квартирой может не состояться? Причины приостановки и отказа в регистрации прав – смотри по ссылке.

Использовать свое приоритетное право выкупа доли может любой из соседей-сособственников по квартире. И если таких претендентов несколько, то Продавец доли сам выбирает, кому из них ее продать.

Но что делать, если соседи по квартире, имея такое приоритетное право покупки, не выкупают предложенную им долю? Тогда Продавцу надо зафиксировать отказ от права преимущественной покупки. Как это делается? Читаем ниже.

Какие документы остаются у Продавца и у Покупателя после покупки и продажи квартиры, и для чего они нужны?

Отказ от преимущественного права покупки доли квартиры

Оповещение других собственников о намерении продать долю в квартире, и об их преимущественном праве ее купить, нужно делать письменно, путем отправки им заказного письма с уведомлением о вручении. Это позволит Продавцу иметь документальное доказательство соблюдения закона.

Уведомление о выкупе доли в квартире пишется Продавцом в произвольной форме, примерно в таком виде (образец):

От кого (ФИО); Кому (ФИО).

Уведомление о продаже доли в квартире

Настоящим уведомляю, что я (ФИО, пасп. данные, проживающий по адресу…), продаю принадлежащую мне долю в размере 1/3, в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу … (адрес), за сумму в … (цена цифрами и прописью) рублей.

Предлагаю Вам воспользоваться преимущественным правом покупки доли в указанной квартире, в соответствии со ст. 250 ГК РФ, и выкупить мою долю по указанной цене в течение месяца со дня получения настоящего уведомления.

В случае Вашего отказа от выкупа доли, или неготовности совершить выкуп в указанный срок, моя доля в праве общей собственности на квартиру будет продана другому лицу.

Дата, ФИО владельца доли, подпись.

На раздумья соседям-совладельцам дается один месяц (по закону). Если совладельцы квартиры готовы выкупить долю, они должны это сделать в течение 30-ти дней с момента предложения. Отсутствие ответа в течение этого срока понимается как отказ от выкупа доли.

Но можно и не ждать положенный по закону месяц, а оформить отказ соседей (сособственников квартиры) от выкупа доли или комнаты сразу. Тогда закон позволяет продать эту долю в квартире любому постороннему лицу хоть в тот же день.

Как правильно оформить задаток при покупке-продаже квартиры – условия, срок и сумма. См. в заметке по ссылке.

Как оформляется отказ от выкупа доли в квартире?

Если другие собственники не хотят или не имеют возможности для выкупа, они могут письменно оформить отказ от своего права преимущественной покупки доли квартиры, и заверить его у Нотариуса (нотариальное удостоверение здесь необязательно, но желательно). Этот письменный отказ от выкупа доли затем понадобится Продавцу для регистрации сделки.

Если же соседи-собственники не дают своего отказа на выкуп доли в квартире, но и не выкупают ее (такое в практике случается), то Продавец просто ждет положенный по закону месяц, после чего автоматически получает право продавать свою долю кому угодно.

При этом, почтовый документ, свидетельствующий об отправке другим собственникам квартиры заказного письма с уведомлением, нужно, конечно, сохранить.

Какой будет налог при одновременной продаже и покупке квартиры (например, в альтернативной сделке)? Смотри по ссылке.

Регистрация продажи доли в квартире

Продажа доли квартиры постороннему лицу, равно как и продажа ее соседям-сособственникам, требует государственной регистрации в Росреестре.

В составе пакета документов, подаваемых на регистрацию продажи доли в квартире, должно быть подтверждение того, что Продавец оповестил всех остальных собственников о своем намерении. Для этого Продавец прилагает к документам копию того самого письма-уведомления о продаже доли в квартире с предложением выкупить ее по указанной цене.

Если от соседей-собственников получен письменный отказ от своего права преимущественной покупки доли в квартире, то эта бумага тоже прилагается к пакету документов. Тогда процесс регистрации начнется сразу.

Если же отказа от соседей-собственников нет (но письмо-уведомление приложено), то документы на регистрацию все равно примут, но сама регистрация начнется только через отведенный законом срок для преимущественного права выкупа – один месяц.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры или ее доли – представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/preimushhestvennoe-pravo-pokupki-doli-kvartiry/

Вопросы права преимущественной покупки доли в уставном капитале ТОО (Климкин С.И., ассоциированный профессор Каспийского общественного университета, кандидат юридических наук)

Нужно ли нам давать отказ от преимущественного права покупки доли?

Вопросы права преимущественной покупки доли в уставном капитале ТОО

Климкин С.И.,

ассоциированный профессор Каспийского общественного университета,

кандидат юридических наук

1. Категория «преимущественное право» используется казахстанским законодателем в целом ряде случаев. Так, например, п. 1 ст.

216 ГК установлено, что при продаже доли в праве долевой собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Согласно части первой п. 1 ст.

299 Кодекса, залогом признается такой способ обеспечения исполнения обязательства, в силу которого кредитор (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодатель), за изъятиями, установленными настоящим Кодексом. Пункт 1 ст. 557 ГК определяет, что наниматель, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором, по истечении срока договора на прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора имущественного найма на новый срок. Преимущественное право отдельных наследников на имущество, входящее в наследство, предусматривается ст. 1078 Кодекса.

Более того, в научной литературе ведутся споры о соотношении понятий «право преимущественной покупки» и «приоритетное право государства» применительно к приобретению государством права недропользования (его части) и (или) участия (пакета акций) в юридическом лице, обладающим правом недропользования /1, 301-304/.

В рамках же настоящей статьи мы остановимся лишь на тех аспектах преимущественного права, которые непосредственно связаны с корпоративными отношениями. Речь пойдет о праве преимущественной покупки доли в уставном капитале товарищества с ограниченной ответственностью.

2. Что касается общей оценки права преимущественной покупки доли в уставном капитале ТОО, то она уже являлась предметом нашего анализа на страницах журнала /1/.

Мы отмечали, что Верховному суду не удалось, как представляется, дать верное толкование содержанию права преимущественной покупки доли в уставном капитале товарищества.

Проанализируем алгоритм его реализации в свете постановления Верховного суда (часть первая п. 8 постановления), учитывая, конечно, то обстоятельство, что нормы самого Закона РК от 22 апреля 1998 г.

«О товариществах с ограниченной и дополнительной ответственностью» также далеко не безгрешны:

а) участник, желающий возмездно уступить свою долю в уставном капитале, сначала должен предложить ее другим участникам с указанием условий возможной сделки;

б) если другие участники и само ТОО отказались от приобретения доли (ее части) на предложенных условиях, участник вправе уступить ее третьим лицам;

в) если участник не произвел отчуждение доли третьим лицам, то в случае изменения условий отчуждения он обязан вновь предложить другим участникам или ТОО приобрести долю;

г) только после отказа других участников и ТОО от покупки доли на новых условиях участник может вновь предложить ее третьим лицам.

https://www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I

Возникает вопрос: если третьи лица вновь откажутся от приобретения доли, обязан ли участник в третий (четвертый и т.д.) раз предлагать другим участникам и ТОО долю к выкупу на новых условиях? Но такая неопределенность может продолжаться сколько угодный период времени.

Ведь при этом участнику следует вновь соблюдать всю процедуру предложения доли, предусмотренную Законом о ТОО, в том числе ожидая окончания очередного месячного срока, предусмотренного для отказа другими участниками товарищества от приобретения доли (п. 5 ст. 31 Закона 1998 г.

).

Мы убеждены, что данный механизм реализации доли (ее части) в уставном капитале представляет собой не способ реализации права преимущественного приобретения доли другими участниками в традиционно понимаемом смысле, но направленный на реализацию так называемого права первого отказа.

Истинная же сущность права преимущественной покупки заложена в содержании ст.

216 ГК: при продаже доли в праве долевой собственности постороннему лицу остальные участники имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Мы сознательно не приводим текст ст. 216 ГК буквально, как и не предлагаем использовать аналогию закона (ведь здесь идет речь об общей долевой собственности).

Важен сам принцип реализации права преимущественной покупки: продавец сначала оговаривает с третьим лицом – потенциальным приобретателем условия договора об отчуждении доли, который по своей правовой природе является сделкой, заключенной под отлагательным условием (п. 1 ст. 150 ГК).

Соответственно, права и обязанности сторон, связанные с отчуждением доли, возникнут у них лишь в случае отказа других участников от приобретения доли на условиях (а не только по цене, как об этом говорится в ст. 31 Закона о ТОО), согласованных с третьим лицом.

3. Однако практика сталкивается и с иными проблемами толкования положений законодательства о преимущественной покупке доли в уставном капитале. Вопрос ставится категорично: вправе ли участник при реализации права преимущественной покупки доли приобрести ее не во всем объеме, предложенном продавцом, а лишь в части?

Предположим, что товарищество создано тремя учредителями (участниками). При этом доля в уставном капитале первого участника составляет 50%, второго – 20%, третьего – 30%. Второй участник решил продать свою долю и предложил ее к выкупу другим участникам.

Согласно п. 1 ст. 31 Закона о ТОО, участники товарищества пользуются преимущественным перед третьими лицами правом покупки доли участника или ее части при ее продаже кем-либо из участников, за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами. Таким правом может воспользоваться каждый участник.

Если участников, желающих воспользоваться правом преимущественной покупки, несколько, и учредительными документами или иным соглашением участников товарищества не предусмотрено иное, преимущественное право покупки доли (ее части) осуществляется участниками пропорционально размерам их долей в уставном капитале.

Представляется, что до настоящего момента логика законодателя была понятна и вполне объяснима. Им преследовалась цель взаимной и адекватной защиты интересов как продавца доли, так и иных участников товарищества. Однако дальнейший анализ законодательных установлений рушит эти оптимистические настроения.

Пункт 2 комментируемой статьи устанавливает процедуру предложения доли (ее части) к продаже: участник, желающий продать свою долю или ее часть, обязан письменно известить о своем намерении исполнительный орган товарищества с указанием предполагаемой цены продажи. В свою очередь (п.

3) исполнительный орган в течение семи дней извещает об этом всех участников товарищества.

Наконец, участник, желающий реализовать право преимущественной покупки, должен в семидневный срок уведомить об этом исполнительный орган, указав при этом, что намерен приобрести предлагаемую к продаже долю полностью или в определенной части.

Таким образом, нетрудно заметить, что предложенный механизм отчуждения доли принципиально отличается от традиционной схемы заключения договора, где принято выделять его стадии: оферта – акцепт или новая оферта – акцепт.

В случае же продажи доли в уставном капитале ТОО продавец доли не вступает в непосредственные отношения с потенциальным покупателем (покупателями) доли.

Более того, участники сделки лишены возможности обсуждать условия предстоящей сделки, и продавец остается связанным «навсегда» изначально сделанным предложением о цене доли.

Однако наиболее серьезная проблема связана с размером приобретаемой доли. Как указывалось выше, покупатель (покупатели) имеет право приобрести не всю предложенную долю, а лишь ее часть. Очевидно, что данное обстоятельство способно серьезно нарушать интересы продавца.

Дело в том, что инвестиции в уставный капитал могут преследовать разные цели: от желания лишь получать часть чистого дохода от деятельности товарищества (я бы их назвал пассивными инвестициями) до реального участия в деятельности товарищества (активные инвестиции). Понятно, что для достижения последней цели участник должен обладать значительной долей в уставном капитале.

Возвращаясь к нашему примеру, отметим, что Участнику-1 достаточно приобрести самый минимальный процент в уставном капитале для того, чтобы получить простое большинство (50% + 1), позволяющее, по общему правилу, определять принимаемые высшим органом товарищества пусть и не принципиальные, но важные решения (образование исполнительного органа и наблюдательного совета и досрочное прекращение полномочий их членов, утверждение отчетов и заключений ревизионной комиссии (ревизора), утверждение годовой финансовой отчетности и распределение чистого дохода, решение об участии товарищества в других юридических лицах, назначение ликвидационной комиссии и утверждение ликвидационных балансов и др.).

Возможно моделирование и иных ситуаций, когда, например, совокупная величина поступивших от участников предложений не превышает размера предлагаемой доли. В этом случае оставшаяся (невыкупленная) часть доли может быть отчуждена третьему лицу. Хотя вполне вероятно, что этот «обрубок» доли так и не найдет своего покупателя.

Подводя итог, отметим, что предложенный механизм реализации права преимущественной покупки доли (ее части) в уставном капитале ТОО способен, предоставляя соответствующие права другим участникам, нарушать интересы участника-продавца. К сожалению, это обстоятельство противоречит принципу римского права: «qui jure suo utitur, naeminem laedit» – кто пользуется правом, никому не причиняет вреда.

И еще один момент. Пунктом 2 ст. 29 Закона о ТОО установлено, что участник товарищества с ограниченной ответственностью вправе продать или иным способом уступить свою долю в имуществе товарищества или ее часть одному или нескольким участникам данного товарищества по своему выбору. Согласия товарищества или других участников на совершение этих сделок не требуется.

Как видим, данная статья в полной мере соответствует принципу свободы договора: праву вступать либо не вступать в договор, праву выбора контрагента, а также свободе определения условий договора. Но как эта статья соотносится с содержанием ст. 31 Закона, неясно. Ясно другое – разработчики Закона и законодатель и в этом случае продемонстрировали свое непонимание правовой природы ТОО.

Как представляется, выход один, о чем нам уже неоднократно приходилось говорить и писать: механизм реализации права преимущественной покупки доли в уставном капитале ТОО должен концептуально соответствовать механизму продажи доли в праве общей долевой собственности (ст. 216 ГК РК).

4. Практика также сталкивается с толкованием п. 1 ст. 30 Закона о ТОО: «Отчуждение участником товарищества с ограниченной ответственностью своей доли (ее части) третьим лицам или залог доли (части доли) в обеспечение обязательства участника перед третьим лицом допускается, если иное не предусмотрено учредительными документами».

Возникает вопрос: вправе ли участник закладывать свою долю в обеспечение не только своего обязательства, но и обязательства третьего лица?

В одной из своих работ А.Г. Диденко отмечает, что «бесспорным правомочием обладателя права на долю является правомочие распоряжения, которое ничем не отличается от соответствующего собственнического правомочия. Это такая же юридически обеспеченная возможность определять юридическую судьбу имущества, как и у собственника вещи» /3, 61/.

Следует согласиться с таким подходом. Действительно, согласно части четвертой п. 2 ст. 188 ГК, право распоряжения представляет собой юридически обеспеченную возможность определять юридическую судьбу имущества.

Пункт 3 данной статьи устанавливает, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, в том числе… отдавать имущество в залог. Часть первая п. 3 ст.

303 ГК говорит о том, что при залоге прав предметом залога являются имущественные права, которые могут быть отчуждены, в частности… право на долю в имуществе хозяйственного товарищества. Наконец, в соответствии с п. 1 ст. 305 Кодекса, залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо.

На основании изложенного мы приходим к выводу о том, что принадлежащая участнику ТОО доля в уставном капитале может быть предметом залога не только в обеспечение обязательства самого участника, но и третьего лица.

Вопрос же о возможном нарушении прав других участников при обращении взыскания на долю в уставном капитале решается просто: преимущественное право покупки отчуждаемой доли осуществляется при любом способе продажи доли, в том числе на торгах (п. 8 ст. 31 Закона о ТОО).

5. Еще одна проблема связана с применением ст. 1114 Кодекса, точнее, с соотношением п.п. 1 и 2 этой статьи. Так, согласно п. 1 анализируемой статьи, к договору о создании юридического лица с иностранным участием применяется право страны, где учреждается или учреждено юридического лицо.

Пункт 2 устанавливает, что отношения, регулируемые настоящей статьей, включают в себя отношения по созданию и прекращению юридического лица, передачи доли участия в нем и другие отношения между участниками юридического лица, связанные с их взаимными правами и обязанностями (в том числе определяемыми последующими соглашениями).

Могут ли участники ТОО, созданного в Казахстане, один из которых – нерезидент, в своем договоре об отчуждении доли предусмотреть применение иностранного права, которое, например, не предусматривает для других участников права преимущественной покупки?

Думаем, что данный вопрос находит свой ответ в пункте 2 анализируемой статьи: участники товарищества не вправе своим соглашением допустить применение иностранного права.

Ссылки:

1. Сулейменов М.К. Правовое регулирование иностранных инвестиций и недропользования в Казахстане (Избранные труды). – Алматы, 2006.

Источник: https://online.zakon.kz/Document/?doc_id=31680718

Как продать комнату в коммунальной квартире? – Рынок жилья

Нужно ли нам давать отказ от преимущественного права покупки доли?

16.09.2014 | 13:00 89863

Продажу комнаты в коммунальной квартире Петербурга риэлторы считают одной из самых трудоемких операций. Действительно, в этом процессе есть множество подводных камней. И гражданину, решившему расстаться с коммунальной недвижимостью, важно знать «хрестоматийные» трудности, с которыми ему придется столкнуться.

В Петербурге на сегодняшний день насчитывается свыше 100 тысяч коммунальных квартир, расселением которых власти целенаправленно занимаются с 2008 года. Рынок комнат в Петербурге остается по-прежнему активным, такое жилье дорожает быстрее всего. Как продать комнату в коммуналке?

Откажите мне!

Как показывает практика, главным предпродажным документом для коммуналки является наличие отказов от права преимущественной покупки комнаты остальных жильцов-собственников.

«Предметом по договору купли-продажи является доля, а не комната, например 15/25 долей», – поясняет директор по продажам АН «Итака» Елена Ледовская.

Этот правовой нюанс и ставит главную преграду при продаже комнаты в коммунальной квартире, так как закон прямо гласит: все собственники в коммунальной квартире имеют право преимущественной покупки при выкупе продаваемой доли. «Иными словами, если вы хотите продать комнату в коммунальной квартире, вы обязаны предложить ее в первую очередь соседям», – уточняет менеджер компании «Адвекс на Ланском» Марина Гусакова.

В том случае если соседи не хотят покупать комнату, продавец должен получить от них отказ от покупки.

В идеале, все сособственники по просьбе продавца должны пойти в нотариальную контору и оформить отказ от преимущественного права покупки в письменной форме, после чего он заверяется нотариусом.

«Это самый надежный способ получения отказа, с большой долей вероятности в дальнейшем не возникнет никаких проблем», – говорит Елена Ледовская.

И действительно, наличие такого документа не допустит ситуации, когда какой-либо сосед вдруг передумает и по ходу уже оформляемой сделки захочет все же купить продаваемую комнату.

Срока действия у отказа от преимущественного права покупки нет. Однако, стоит помнить, что в отказе прописывается, по какой цене соседи отказались купить продающуюся недвижимость.

И если возникнет необходимость продать комнату в коммуналке по более низкой стоимости, отказ придется брать заново.

Ради гарантий, которые дает добровольный отказ, продавцы порой становятся Шерлоками Холмсами. К примеру, был случай, когда продавец комнаты в Санкт-Петербурге узнал, что два других собственника коммуналки живут в Челябинской и в Мурманской областях.

Соцсети помогли отыскать их актуальные контакты, а дальше – дипломатический переговорный процесс, в результате которого продавцу удалось уговорить соседей в своих городах самим сходить к нотариусу, а потом отправить отказы почтой.

При этом продавец несколько рисковал, так как заранее перечислял на счета этих соседей деньги по тарифу, который нотариус берет за оформление отказа (700-1000 руб. в зависимости от региона). В этом случае соседи оказались адекватными людьми, однако, не всегда так бывает.

Кто-то – против

Часто граждане по разным причинам отказываются от похода к нотариусу, чтобы помочь в продаже соседней комнаты. Однако, есть способ получить отказы, даже когда с соседями не договориться.

«Собственник комнаты должен сам пойти к нотариусу и написать предложение соседям купить продаваемые им доли, – рассказывает Елена Ледовская. – Затем это – по сути – уведомление отправляется сособственникам по почте заказным письмом».

«На эту процедуру уходит в среднем полтора месяца», – предупреждает директор АН «Единство Недвижимость» Михаил Караулов. Длительное ожидание как раз и является минусом такой схемы получения отказов.

Далее возможны два варианта развития событий. Сособственник получает письмо, расписывается в открытке о получении, и эта открытка приходит нотариусу. Это наиболее благоприятный вариант развития событий.

«Если письма по каким-то причинам не доходят до адресатов, нотариус все равно оформит сделку», – говорит Елена Ледовская о втором варианте. Однако, в таком случае считается, что продавец не уведомил сособственников долей надлежащим образом.

А значит, в определенные законодательством сроки они могут обратиться в суд и потребовать перевода на них преимущественного права покупки долей.

Отметим, что отказы продавец обязан получать только в том случае, если комнаты соседей приватизированы. «Конечно, было бы очень неплохо, чтобы остальные доли в квартире принадлежали городу. Тогда бы и отказы не понадобились», – отмечает Марина Гусакова.

Другие «подводные камни»

Дополнительные сложности возникают в том случае, если в квартире сособственниками являются несовершеннолетние дети. В этом случае отказ от права преимущественной покупки могут дать их родители или официальные представители, однако, сначала они должны получить разрешение от органов опеки. А это дополнительное время и, опять же, зависимость от желания соседей заниматься данным вопросом.

Кроме того, продавец должен помнить, что после получения отказов комнату можно продавать только в соответствии с условиями, прописанными в отказе сособственника или посланном ему уведомлении.

К примеру, если один из собственников скончался и юридически никто не вступил в наследство, то продавцу будет просто не у кого брать новый отказ до момента определения наследников и появления новых сособственников.

«Если же при продаже долей в коммунальной квартире не указать порядок пользования – то за покупателем не будет закреплена конкретная комната, и другие соседи будут иметь право претендовать на нее», – перечисляет другие возможные препятствия Елена Ледовская. К слову, похожая ситуация может возникнуть и при оформлении дарения, наследства, договора купли-продажи, если нотариус забудет прописать информацию о порядке пользования комнатами.

Эксперты отмечают, что в результате возникающих сложностей продавцы готовы продавать комнаты по договору дарения, так как такие сделки не требуют согласия соседей.

Однако, комната в таком случае оценивается, как правило, ниже рынка, так как считается, что оформление дарения – риск для покупателя.

Теоретически такие сделки в течение трех лет после совершения продавцы могут попытаться оспорить в суде.

Наталия Нелюбина    Эвелина Билькис   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/96438/

Юрист Адамович
Добавить комментарий