Нужно ли платить налог 13%, если прошел 1 год со смерти матери?

Налоги при продаже недвижимости

Нужно ли платить налог 13%, если прошел 1 год со смерти матери?

19 мая в Екатеринбурге прошел бесплатный семинар для граждан «День недвижимости». Он проводится каждый год некоммерческим партнерством «Уральская палата недвижимости» при поддержке администрации города. Традиционное место проведения мероприятия – конференц-зал в здании мэрии. Семинар собирает многочисленную аудиторию. В этом году оргкомитет мероприятия насчитал около 450 слушателей.

Мы уже поделились информацией Росреестра об изменениях в учёте и регистрации недвижимости, а сегодня расскажем о налогах и вычетах после совершения сделки.

Налогообложение в последние годы стало часто меняться и это нужно учитывать при планировании сделки. Например, если раньше в определенном случае мы не обязаны были уплатить налог в размере 13 %, то сегодня это нужно сделать. Льготы по уплате налога сохраняются, но есть нюансы, связанные со сроком владения недвижимостью…

Вопросов много, и на них отвечала Лариса Полубедова, начальник отдела камеральных проверок 2-й Межрайонной ИФНС РФ № 24 по Свердловской области.

Срок владения

Спикер отметила, что срок нахождения недвижимости в собственности определяется со дня государственной регистрации вашего права.

При продаже квартиры, образовавшейся в результате объединения двух квартир в пределах их общих границ, – исходя из наиболее поздней даты государственной регистрации права собственности на исходные квартиры.

При продаже земельных участков, образованных после разделения первоначального участка, – с момента государственной регистрации права на новый участок.

А при получении недвижимости в наследство срок владения возникает со дня открытия наследства. Как правило, временем открытия наследства является момент смерти гражданина.

При приобретении недвижимости (доли в ней) участником ЖСК срок владения определяется с момента полной выплаты паевого взноса и получения объекта по акту приёма-передачи. К тому же право собственности на недвижимость (долю) переходит при выполнении обоих указанных условий. Поэтому срок отсчитывается от даты выполнения того условия, которое будет соблюдено последним.

Надо ли платить налог?

В зависимости от срока владения недвижимым имуществом при его продаже возможны два варианта налогообложения.

Если в 2017 году вы продаете недвижимость, которая была в вашей собственности три года и более, то доходы от продажи НДФЛ не облагаются, заполнять и сдавать налоговую декларацию и платить налог не нужно.

Если вы владели недвижимостью меньше трёх лет (в отношении недвижимости, приобретенной до 1 января 2016 г.) или менее минимального срока (в отношении недвижимости, приобретенной после 1 января 2016 г. – 5 лет), то необходимо самостоятельно рассчитать налог, а также подать налоговую декларацию.

В отношении недвижимости, право собственности на которую получено в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи или близким родственником, в результате приватизации или передачи по договору пожизненного содержания с иждивением после 1 января 2016 г. минимальный срок владения объектом недвижимости для освобождения от налогообложения НДФЛ доходов от его продажи составляет три года.

В остальных случаях минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет.

Как рассчитать сумму налога

Сумма дохода от продажи определяется в соответствии с договором купли-продажи. При этом если вы продаёте недвижимость, приобретенную после 01.01.2016 г.

, и сумма дохода от продажи объекта меньше, чем его кадастровая стоимость на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект (если кадастровая стоимость определена на указанную дату), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то в целях налогообложения НДФЛ доход от продажи рассчитывается следующим образом: кадастровая стоимость на 1 января, умноженная на 0,7.

При расчете НДФЛ вы можете уменьшить свой доход от продажи жилого дома, квартиры, комнаты, дачи, садового дома, земельного участка на имущественный вычет в размере 1 млн руб. (при продаже иной недвижимости – на вычет в размере 250 тыс. руб.).

Также доход можно уменьшить на документально подтверждённые расходы по приобретению этой недвижимости в той сумме, которую вы фактически уплатили к моменту продажи имущества. Но следует выбрать только один вариант, который будет более выгоден.

Если отчуждается доля

Каждый из долевых сособственников имеет право на применение имущественного налогового вычета по НДФЛ. При реализации имущества как единого объекта недвижимости размер вычета распределяется между совладельцами пропорционально их долям. Если же собственники продают свои доли, выделенные в натуре (в том числе по одному договору), то вычет предоставляется каждому из них в полном объёме.

Когда нужно заплатить налог

Заплатить налог нужно до 15 июля года, следующего за годом продажи недвижимости или доли в ней.

Если покупка оформлена договором мены

Вычеты и обязанности по НДФЛ предусмотрены и при приобретении недвижимости по договору мены. Другими словами, налогоплательщик вправе включить в сумму расходов стоимость переданного им жилья, определенную в договоре мены.

Например, гр. Иванова поменяла свою однокомнатную квартиру стоимостью 1 млн 500 тыс. рублей на двухкомнатную стоимостью 2 млн 500 тыс. рублей с доплатой в размере 1 млн рублей. В следующем году продала «двушку» за 3 млн руб.

Иванова вправе уменьшить сумму своих облагаемых НДФЛ доходов на расходы, связанные с её приобретением, в виде стоимости переданной по договору мены однокомнатной квартиры, обозначенной в указанном договоре, и суммы доплаты за «двушку» по договору мены.

Налогооблагаемый доход от продажи квартиры составит 500 тыс. рублей.

Если же, согласно договору мены, стоимость передаваемого налогоплательщиком имущества выше стоимости полученного в обмен имущества и разница ему будет оплачена, к примеру, деньгами, то в расходах он отразит только стоимость полученного по договору мены имущества.

Например, гр. Петров поменял свою трёхкомнатную квартиру стоимостью 4 млн рублей на однокомнатную стоимостью 1 млн 500 тыс. рублей и получил доплату денежными средствами в сумме 2 млн 500 тыс. рублей.

В следующем году Петров продал «однушку» за 1 млн 600 тыс. рублей. Сумму своих облагаемых НДФЛ доходов он уменьшит на стоимость полученного по договору мены жилья (1 млн 500 тыс. рублей).

Налогооблагаемый доход от продажи квартиры в данном случае составит 100 000 рублей (1 млн 600 тыс. минус 1 млн 500 тыс.).

При отсутствии в договоре мены информации о стоимости обмениваемого имущества налогоплательщик может указать в качестве расходов его рыночную стоимость.

Данное разъяснение следует применять с учётом условий договора мены о стоимости обмениваемого имущества (признавалось ли указанное имущество равноценным или имела место доплата). Так, если имущество признавалось равноценным, то в расходах налогоплательщик отразит рыночную стоимость переданного им по договору мены объекта.

Если налогоплательщик производил доплату за получаемое по договору мены имущество, в расходах он отразит рыночную стоимость переданного им объекта и сумму доплаты.

Если же доплата была произведена налогоплательщику, в расходах он отразит рыночную стоимость переданного по договору мены имущества, уменьшенную на сумму доплаты.

Например, гр. Королев поменял свою двухкомнатную квартиру на однокомнатную (стоимость квартир в договоре мены не обозначена). Получил доплату денежными средствами в сумме 900 тыс. рублей. В следующем году продал «однушку» за 2,5 млн рублей.

Сумму своих облагаемых НДФЛ доходов он уменьшит на рыночную стоимость переданной по договору двухкомнатной квартиры (предположим, что она равна 3 млн рублей), уменьшенную на сумму полученной за нее по договору мены доплаты. Таким образом, расходы на приобретение однокомнатной квартиры составят 2,1 млн рублей (3 млн руб. минус 900 тыс.).

Налогооблагаемый доход от продажи квартиры составит 400 тыс. рублей (2,5 млн минус 2,1 млн).

Доход, полученный от реализации жилья по договору мены, для целей НДФЛ может быть уменьшен на документально подтвержденные расходы на приобретение указанного имущества.

Например, гр. Ерофеева по договору мены обменяла свою комнату, приобретенную менее трёх лет назад по договору купли-продажи за 1,5 млн рублей, на квартиру. Согласно условиям договора мены, стоимость комнаты составила 1,7 млн рублей. Ерофеева вправе уменьшить полученный от реализации комнаты доход (1,7 млн) на документально подтвержденные расходы на ее приобретение (1,5 млн).

По договору дарения

Получение дара означает получение экономической выгоды, то есть дохода.

Если подарок получен от члена семьи и близкого родственника, а таковыми являются супруги, родители, дети, усыновители, усыновленные, дедушка, бабушка, внуки, а также полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры, то имущество, переходящее в порядке дарения, налогом не облагается. Если недвижимость получена от физического лица, не являющегося для вас ни членом семьи, ни близким родственником, то вы обязаны уплатить НДФЛ со стоимости подарка. Даритель – физическое лицо не имеет права исполнять обязанности налогового агента, то есть исчислять и уплачивать НДФЛ со стоимости подарка, поэтому должен сделать это одаряемый. Как правило, стоимость подарка определяется его рыночной стоимостью по отчёту независимого оценщика или кадастровой стоимости (по выписке из ЕГРП).

Ответы на вопросы слушателей семинара

– Как исчисляется налог при продаже дома с земельным участком, при этом земельный участок приобретен в 2010 году, а дом зарегистрирован в 2016-м?

– Так как земельный участок находится в собственности более трёх лет, то доходы от его продажи не декларируются, а налогообложение при продаже дома рассчитывается по стандартной схеме – доходы минус расходы.

– С какой стоимости заплатить налог, если квартира была подарена в 2014 году неродственником, в 2015-м уведомления из налоговой нет, по справке БТИ стоимость на 2015 год составляет 260 тыс. рублей, в 2016-м оценочная стоимость – 2 200 тыс. рублей, в 2017-м кадастровая стоимость – 2 700 тыс. рублей?

– В данном случае налог составит 13 % от стоимости квартиры, указанной в договоре дарения, или, если стоимость не указана, инвентаризационной стоимости на 1 января 2014 года.

– В 2015 году вступили в наследство на землю и дом. Продаем в 2017-м. Как рассчитать налог 0,7 от кадастровой стоимости или нет?

– Налоговый вычет составит 1 млн руб., так как расчёт налога от кадастровой стоимости распространяется на имущество, приобретенное с 1 января 2016 года.

– У собственника с 2010 года было 3/4 доли в квартире. После смерти матери в 2016 году он получил в наследство еще 1/4 доли. Право собственности на всю квартиру зарегистрировано в декабре 2016 года. В мае 2017-го собственник продает квартиру за 2 350 000 рублей. Какую сумму составит налог при продаже квартиры?

– Ему нет необходимости отчитываться, так как он владел частью квартиры с 2010 года, а после смерти матери изменилась лишь доля, а не сам объект.

P. S. В следующей публикации – ответы налогового инспектора на вопросы участников «Дня недвижимости» по имущественным вычетам при покупке недвижимости.

Источник: http://xn----8sbagnv0bvv.xn--p1ai/index.php/818-dipot-nalog

Дареная недвижимость может быть опасной

Нужно ли платить налог 13%, если прошел 1 год со смерти матери?

Сделка по дарению чаще всего оформляется между родственниками. Этот мотив самый распространенный, отмечает старший юрист департамента «Земля. Недвижимость. Строительство» компании «Вегас Лекс» Игорь Чумаченко.

Но юристы предупреждают, что сделать из такого подарка сюрприз не получится. «Для совершения дарения необходимо согласие самого одаряемого», — подчеркивает руководитель корпоративной практики юридической компании «ФБК-Право» Александр Ермоленко.

При этом такая сделка считается двухсторонней, и от подарка можно отказаться, но только до момента передачи дара. В этом случае договор дарения будет считаться расторгнутым.

Если договор дарения заключен в письменной форме, отказ от дара должен быть совершен также в письменной форме.

В случае, когда договор дарения уже зарегистрирован, отказ от принятия дара также подлежит государственной регистрации.

До того как согласиться стать владельцем квартиры, передаваемой в дар, нужно знать несколько тонкостей.

Как объясняет главный юрист юридической фирмы «Мегаполис Лигал» Елена Турецкова, одаряемый будет облагаться налогом на доходы физических лиц (НДФЛ, 13%) в том случае, если подарок делает не близкий родственник — например, дядя, или двоюродный брат, или чужой человек.

В случае если недвижимость дарят родители, братья или сестры, супруги, усыновители — налог платить не нужно. Александр Ермоленко также напоминает, что налог может стать серьезным обременением для одаряемого. Так, если средняя стоимость 1-комнатной квартиры в Москве 4,8 млн. рублей, то налог может составить 624 тыс.

В случае же указания в договоре нерыночной цены (указания заниженной оценки) возможны претензии со стороны налоговых органов.

Если одаряемый с радостью принимает подарок (о чем дарителю следует узнать заранее), он и даритель заключают двусторонний договор. Договор дарения квартиры заключается только в письменной форме путем составления одного документа и подлежит обязательной государственной регистрации.

То есть договор считается заключенным только с момента государственной регистрации в органах Федеральной регистрационной службы.

При этом, подчеркивает Елена Турецкова, нотариально удостоверять договор не обязательно: нотариальное удостоверение договора или отсутствие такового не влечет никаких юридических последствий.

Существует еще один нюанс. В договоре должны быть четко прописаны признаки предмета дарения. Необходимо указать точный полный адрес квартиры, этажность дома, количество комнат и метраж квартиры (в соответствии с данными БТИ). Также нужно указать документы, подтверждающие право собственности дарителя на квартиру.

Обычно бывает достаточно сообщить номер и дату свидетельства о праве собственности или иные документы, в случае приобретения квартиры до 1998 года, — например, договор купли-продажи, договор о приватизации и т. д. Гражданский кодекс признает ничтожными обещания подарить вещь без указания ее конкретных признаков.

Поэтому расписки в виде «Я дарю свою квартиру по адресу ул. Ленина, 45, своей младшей дочери» не имеют никакой юридической силы.

Ничтожными также признаются договоры дарения между юридическими лицами, а также предусматривающие передачу объекта в дар после смерти дарителя: в этом случае имеет юридическую силу только завещание.

Но юридические лица могут дарить недвижимость физическим лицам, то есть компания может одарить своего сотрудника квартирой.

Как подчеркивает Игорь Чумаченко, здесь нужно учитывать, что юридическое лицо не сможет учесть расходы, связанные с приобретением такой недвижимости (покупкой, инвестированием, строительством), для целей уменьшения налога на прибыль, поскольку передает имущество безвозмездно.

Как и любую другую схему, дарение пытаются использовать и мошенники. Юристы подчеркивают, что все попытки передать в дар чужую квартиру почти невозможны, поскольку для регистрации договора дарения надо подтвердить свое право собственности на объект. Однако, приводит пример Игорь Чумаченко, встречаются случаи, когда дарение используется для того, чтобы прикрыть куплю-продажу.

Это может иметь место, например, при приобретении доли в праве на недвижимое имущество. По закону в таких случаях надо соблюсти процедуру, связанную с преимущественным правом остальных участников долевой собственности, то есть необходимо сначала предложить им купить продаваемую долю в праве на недвижимость и только после их отказа можно предложить свою долю стороннему лицу.

Однако бывает, что соблюдение этой формальности существенно осложняется из-за позиции других участников долевой собственности, либо владелец доли не заинтересован в ее продаже другому участнику.

В этом случае идут на хитрость и «дарят» свою долю стороннему лицу, поскольку дарение не подпадает под возмездное отчуждение имущества, когда обязательно соблюдение указанных требований.

Здесь можно говорить о признании такой сделки недействительной, только если в суде удастся доказать получение денег за передаваемую долю.

В остальных случаях признать дарение недействительным крайне затруднительно.

Есть и еще одна особенность договоров дарения.

Если, к примеру, родители дарят квартиру замужней дочери, право собственности распространяется только на нее, а супруг дочери не будет иметь прав на это жилье.

Такие права возникают только при сделке купли-продажи. Если бы родители продали дочери квартиру, ее муж тоже получил бы на нее имущественные права как на совместно приобретенное в браке имущество.

Источник: https://www.gazeta.ru/business/2008/08/20/2817058.shtml

Юрист Адамович
Добавить комментарий