Нужно ли предоставлять покупателю ДДУ, если мы продали квартиру в новом доме год назад?

Плюсы и минусы покупки квартир в новостройках по механизму ЖСК – Рынок жилья

Нужно ли предоставлять покупателю ДДУ, если мы продали квартиру в новом доме год назад?

20.08.2014 | 10:00 155473

Продажа новостроек по механизму ЖСК становится все более популярной. Треть квартир на первичном рынке Петербурга реализуется по этой схеме. Члены ЖСК получают больше прав, нежели дольщики, главное – грамотно заключить договор с кооперативом.

В отличие от дольщиков, члены кооператива могут контролировать ход возведения дома, а после его завершения – управлять объектом. Граждане, которые приобретают жилье по механизму ЖСК, защищены и от форс-мажоров: в случае банкротства застройщика пайщики могут самостоятельно достроить здание.

Популярная схема

Суть механизма ЖСК описана в пятом разделе Жилищного кодекса РФ: кооператив является добровольным объединением граждан, которое имеет право строить и содержать многоквартирный дом.

Возможность использования системы ЖСК в качестве способа привлечения денег в строительство определена 214-ФЗ «Об участии граждан в долевом строительстве многоквартирных домов…» и, как сказано в этом документе, может применяться наряду с основным механизмом продажи жилья в новостройках – заключением договоров долевого участия (ДДУ).

Система продажи жилья через ЖСК выглядит следующим образом: строительная компания создает кооператив и заключает с ним инвестиционный договор. Задача кооператива – привлекать средства пайщиков. Обязанность создавшей его компании – построить дом и передать квартиры в нем членам кооператива.

Если кооператив был создан после декабря 2011 года, то, в соответствии с 110-й статьей Жилищного кодекса РФ, он должен самостоятельно выступать застройщиком: владеть земельным участком и организовывать строительный процесс.

Еще три года назад число строительных компаний, работающих по механизму ЖСК, не превышало 15%. Сейчас треть участников рынка реализуют квартиры именно по этой схеме.

Дешевая квартира без лишнего рискаПри покупке квартиры в новостройке главным фактором, влияющим на выбор потребителя, остается цена. А потому объекты с «ценником ниже рынка» пользуются >> 
 

Среди них – компании «Лидер Групп», «ЦДС», О2 Development, «ЛенСпецСМУ», «Пионер», «Л1» и другие. Рост популярности этой схемы обусловлен в первую очередь ее удобством для застройщиков.

В отличие от договора долевого участия, соглашение о вступлении в кооператив (договор паенакопления) не нужно регистрировать в государственных органах. Компании, продающие квартиры по ДДУ, все чаще жалуются на большие задержки оформления этих соглашений.

С момента заключения ДДУ и его регистрации проходит в среднем полгода, и в течение этого срока застройщик не имеет права привлекать средства дольщиков. Нередки и следующие ситуации: компания передает ДДУ на регистрацию, в Росреестре обещают подготовить документы к определенной дате.

В этот день дольщик перечисляет деньги за жилье, но затем выясняется, что договор не оформлен. «В этом случае органы власти штрафуют компанию за незаконное привлечение денег», – рассказывает генеральный директор компании «Мегалит» Александр Брега.

Если же застройщик продает недвижимость по механизму ЖСК, деньги от пайщиков застройщик может получить в момент заключения договора. Поэтому многие игроки рынка предпочитают продавать жилье по схеме ЖСК, а не ждать, пока регистрирующий орган оформит ДДУ.

Плюсы для покупателей

Механизм ЖСК удобен и для покупателей. Прежде всего, он позволяет получить длительную рассрочку по оплате жилья.

«Одна из главных особенностей ЖСК состоит в том, что застройщик может предложить покупателям более гибкую систему рассрочек – паевые взносы выплачиваются несколько лет после завершения строительства», – поясняет начальник отдела продаж ГК «ЦДС» Дмитрий Сидоренко.

Формально рассрочку можно предоставить на сколь угодно длительный срок: в ГК РФ не предусмотрена обязанность пайщика выплатить деньги в полном объеме до момента завершения строительства. А большинство компаний, которые продают квартиры по ДДУ, предоставляют рассрочку лишь до ввода дома в эксплуатацию.

Механизм ЖСК дает покупателям жилья больше преимуществ и в ситуациях, когда строительная компания не может выполнять свои обязательства. Предположим, что создавший кооператив застройщик разорился. Члены такого ЖСК могут самостоятельно нанять нового подрядчика и завершить строительство дома.

Если же граждане приобретали квартиры по ДДУ, то в случае банкротства строительной компании им придется требовать свое жилье в рамках процесса о ее несостоятельности. Либо создавать ЖСК с нуля и просить органы власти передать недострой на баланс кооператива; практика показывает, что этот процесс может занять несколько лет.

У механизма ЖСК есть еще одно неоспоримое преимущество для покупателей: после завершения строительства дома права на управление домом автоматически переходят к кооперативу. Те, кто приобрел жилье по ДДУ, после ввода дома должны создавать товарищество собственников жилья, которое и возьмет на себя функции по управлению построенным объектом. Но сформировать ТСЖ можно лишь после того, как все покупатели зарегистрируют права собственности на квартиры. Если процесс продлится несколько месяцев, все это время дом может оставаться «бесхозным». Вместе с тем пайщики имеют право участвовать в управлении строительством дома и дальнейшей его эксплуатацией. В этом отношении гарантии для покупателей выше, чем при заключении договора долевого участия. К тому же, как напоминает директор по развитию строительной компании «Л1» Надежда Калашникова, члены кооператива могут переизбрать его руководителя и имеют доступ ко всей финансовой документации ЖСК, то есть могут следить за тем, как расходуются их средства.

ЖСК вправе привлекать деньги пайщиков до получения разрешения на строительство дома – но лишь в том случае, если кооператив не имеет статуса застройщика.

«Получать разрешение на строительство и права на землю – забота строительной компании, а не созданного ей кооператива.

ЖСК привлекает деньги граждан путем принятия их в свои члены, а строительная компания получает всю градостроительную документацию», – поясняет руководитель правового департамента O2 Development Надежда Хвощевская.

И все же, если у создавшего кооператив застройщика отсутствует разрешение на строительство, заключать договор паенакопления не рекомендуется: не факт, что компания вообще получит необходимую для строительства дома документацию. Впрочем, по словам самих участников рынка, сейчас большинство созданных застройщиками кооперативов начинают продажу квартир лишь после того, как Госстройнадзор дал добро на строительство дома.

Читайте условия

У механизма ЖСК есть и недостатки. Договор паенакопления не подлежит государственной регистрации, что формально создает угрозу двойных продаж. Впрочем, риск скорее теоретический: махинации с квартирами возможны лишь в том случае, если компания использует «серые» схемы реализации жилья.

В частности – продает недвижимость по предварительным договорам купли-продажи. «По действующему законодательству о кооперативах количество членов ЖСК не должно превышать число квартир в строящемся доме», – напоминает Надежда Хвощевская. Закон «О защите прав потребителей» не распространяется на отношения пайщиков и кооператива.

По общему правилу участники таких объединений не могут привлечь ЖСК к ответственности за срыв сроков строительства и обнаруженные после сдачи дома недоделки. Но по факту члены кооператива окажутся незащищенными лишь в том случае, если в договорах паенакопления не будет прописана дата завершения работ по возведению дома и гарантийный срок на здание.

Обязательно уточните, есть ли в соглашении соответствующие пункты.

Также существует мнение, что у пайщиков по сравнению с дольщиками гораздо меньше шансов аннулировать договор и взыскать неустойку в случае задержки сроков сдачи дома. Якобы это ставит участников кооперативов в заведомо невыгодное положение.

Но, опять же, все зависит от условий договора паенакопления. Перед тем как подписать это соглашение, внимательно изучите условия, касающиеся возможности расторжения и возврата заплаченных за квартиру денег.

Но в целом, по словам Надежды Хвощевской, условия большинства стандартных договоров паенакопления подразумевают, что член ЖСК может расторгнуть соглашение с кооперативом по собственной инициативе. «В этом главное отличие договора паенакопления от ДДУ, в котором причины расторжения четко регламентированы 214-ФЗ», – поясняет эксперт.

Проверяем документы

В целом, граждане все больше доверяют ЖСК как способу реализации квартир в новостройках. Проводимые опросы показывают, что решающим фактором при выборе жилья является не форма договора, а наличие по соседству с будущим домом инфраструктуры, репутация застройщика, опыт его работы на рынке и условия оплаты жилья.

И все же перед вступлением в ЖСК имеет смысл обратить внимание на несколько моментов. Изучите условия инвестиционного договора между строительной компанией и созданным ей кооперативом. Желательно, чтобы ЖСК сам выступал застройщиком (владельцем или арендатором участка), – в этом случае ответственность за ход строительства полностью лежит на кооперативе.

Кроме того, необходимо проверить правоустанавливающие документы: договор аренды земельного участка либо свидетельство о праве собственности, а также наличие действующего разрешения на строительство.

Очень важно проштудировать устав ЖСК.

И обязательно обратить внимание на порядок вступления в кооператив и выхода из него, условия получения квартиры, выплаты членских, вступительных и паевых взносов. Если все понятно и прозрачно – можете смело подписывать договор.

Сергей Бардин    pressfoto.ru   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/187880/

У кого выгоднее купить квартиру в новостройке: у застройщика или риелтора?

Нужно ли предоставлять покупателю ДДУ, если мы продали квартиру в новом доме год назад?

Купить квартиру у риелтора или застройщика? У кого выгоднее? Преимущества и недостатки.

Время чтения: 6 минут

Чтобы купить квартиру в строящемся доме, можно обратиться в агентство недвижимости или непосредственно к застройщику. У кого из продавцов выгоднее купить жилье в новостройке?

Особенности взаимодействия риелторов и застройщиков

В массовом порядке реализацию квартир через посредников застройщики начали после кризиса 2008 года. Многие строительные компании сегодня вообще не имеют отделов продаж. Поэтому в некоторых случаях обращение в агентство недвижимости — единственный вариант для покупателя приобрести квартиру в понравившемся новом доме.

Если речь идет о небольшой строительной компании, которая возводит 1-2 новых дома в год, то квартиры в новостройках будут реализовываться исключительно с помощью риелторов.

О мелких застройщиках, чье имя не мелькает постоянно в прессе, покупатель может просто не знать. Так называемая “сила бренда” не поможет строительной компании реализовать квартиры. На помощь ей приходят профессиональные продавцы из агентства недвижимости.

В Санкт-Петербурге не существует единых стандартов взаимодействия между застройщиками и риелторами. Одни строительные компании полностью передают агентствам недвижимости функции реализации жилья.

Другие открывают собственные отделы продаж и ищут частных соинвесторов своими силами (среди подобных строительных компаний – “Мавис” и “Строительный трест”).

В большинстве же своем застройщики предпочитают комбинировать методы реализации жилья в новостройках, подключая к этому делу как собственные отделы продаж, так и агентства недвижимости. Для них это возможность быстрее продать жилье, а также повысить узнаваемость собственного бренда.

Преимущества и недостатки покупки жилья с помощью риелтора

Риелтор поможет быстро выбрать из большого количества объектов несколько подходящих варинтов

По оценкам экспертов, до 30% сделок на первичном рынке сегодня осуществляется с помощью риелторов.

К посреднику стоит обращаться в тех случаях, когда предстоит некая многоступенчатая операция: например, вы хотите продать имеющееся жилье и купить квартиру в новостройке.

В агентстве недвижимости покупателю могут предложить ознакомиться с обширной базой объектов от разных застройщиков, тут же можно сравнить цены, условия оплаты и т. д.

Стоит заметить, что при покупке квартиры через агентство недвижимости и напрямую у застройщика, цена объекта окажется одинаковой. Дело в том, что риелтору оплачивает % от сделки не покупатель, а застройщик (обычно, цена услуг профессионального продавца оценивается в 2-5% от стоимости квартиры).

С агентством недвижимости покупатель заключает лишь договор на предоставление информационных услуг. Непосредственно же договор на приобретение жилья в строящемся доме имеет право подписывать только строительная компания.

То есть, в обязанности посредника входит лишь поиск подходящего покупателю объекта и юридически грамотное оформление договора.

Поскольку риелтор оказывает покупателю лишь информационные услуги, от рисков, с которыми связана покупка квартир в строящихся домах, он защитить не сможет.

Многие покупатели считают, что агентство недвижимости проверяет застройщика, прежде чем заключить с ним договор о сотрудничестве. Это справедливо лишь отчасти.

Крупные риелторские фирмы, конечно, не станут продавать объекты, вызывающие подозрение.

В большинстве своем агентства не занимаются сохранением денег клиента — это забота самого покупателя. Процент от сделки им платит застройщик, а потому во главу угла ставятся именно его интересы.

Кроме того, у покупателя, который заключает договор долевого участия с посредником, а не строительной компанией, практически нет возможностей для внесения в договор изменений.

Решать возникшие вопросы покупателю придется непосредственно с застройщиком.

Преимущества заключения сделки с застройщиком

Всегда есть возможность получить хорошую скидку от застройщика. Особенно в праздники!

Как известно, на рынке недвижимости торг уместен. Если процент риелторского агентства от продажи квартиры составляет от 2 до 5%, то это и есть пределы, в которых можно торговаться с посредником.

Все иначе с застройщиком. При хороших коммуникативных способностях сбить цену у непосредственного продавца можно куда серьезнее.

Эксперты рынка недвижимости рассказывают о случаях снижения стоимости жилья на 20-30%.

Застройщик лучше посредника может рассказать о нюансах объекта. Часто риелтор не владеет в полной мере информацией о технологии возведения здания, особенностях материалов, ходе строительства и т. д. Для клиента есть вероятность получения от посредника неверных сведений по интересующим его вопросам. Этого можно избежать, сразу обратившись к непосредственному продавцу.

Если покупатель намерен получить в банке ипотечный кредит на приобретение жилья, то обращение к застройщику тоже может оказаться полезным, с точки зрения экономии средств. Дело в том, что многие строительные компании сотрудничают с банками. Последние иногда предоставляют клиентам своих партнеров более выгодные условия кредитования.

Ну и, наконец, строительные компании предоставляют клиентам такую услугу, как бронирование понравившейся квартиры. Если покупатель намерен приобрести определенное жилье, но пока не может за него заплатить, он может “зарезервировать” за собой квартиру и выкупить ее чуть позже по старой цене, в то время, как остальное жилье в новостройке уже подорожает.

Таким образом, обращение к непосредственному продавцу или посреднику при покупке квартиры на первичном рынке будет зависеть от того, какие цели для покупателя являются приоритетными.

Если человека интересует экономия средств, то для заключения договора долевого участия ему лучше обратиться в строительную компанию.

Если деньги не так важны, как отличный сервис, широта выбора и юридические гарантии, то агентство недвижимости — именно то, что нужно.

Источник: https://spbguru.ru/advice/214-u-kogo-vygodnee-kupit-kvartiru-v-novostrojke-u-zastrojschika-ili-rieltora

Уступка права требования по договору долевого строительства: нюансы | Правоведус

Нужно ли предоставлять покупателю ДДУ, если мы продали квартиру в новом доме год назад?

Участие в долевом строительстве по договору уступки прав требования является довольно распространенной формой сделки.

О том, какие подводные камни может таить в себе договор уступки прав в долевом строительстве, какие нужны документы и каков порядок действий – читайте в нижеприведенной статье.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону +7 (499) 288-21-46 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Долевое строительство многоквартирных домов является выгодным решением не только для приобретения собственного жилого помещения по заниженной стоимости, но и возможности сделать довольно перспективные инвестиции – дальнейшая перепродажа или сдача квартиры по договору аренды.

На сегодняшний день очень часто застройщики заключают договора долевого участия с юридическими лицами, являющимися, по сути, своей же самостоятельной аффилированной компанией, но находящейся под управлением застройщика. Чаще всего предметами договора являются либо все жилые помещения в доме либо большая их часть.

Далее, согласно уже имеющейся схеме, происходит продажа квартир гражданам через уступку прав требования по договору долевого участия.

Что такое уступка в долевом строительстве?

Уступка прав требования по договору участия в долевом строительстве представляет собой форму сделки, в которой одна сторона передает другой право требования исполнения обязательств у третьих лиц.

Данная процедура оформления имеет юридически законную силу только в случаях приобретения жилых помещений в новостройках и применяется в отношении обязательств, ранее возникших на основании договора участия в долевом строительстве.

Важно! Уступка прав требования по договору долевого участия может быть оформлена в период между государственной регистрацией названного договора и фактом подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства. Если же объект уже введен в эксплуатацию и имеется подписанный акт приема-передачи, стороны могут заключить между собой только договор купли-продажи квартиры (ст. 11 Закона N 214-ФЗ).

Уступка права требования не прекращает действие первоначального договора долевого участия, а лишь изменяет стороны в обязательствах.

Соответственно, полностью сохраняются все условия раннего договора, в частности это касается вопросов о сроках выполнения работ, стоимости объекта и гарантийных обязательствах застройщика.

Права, равно как и обязанности первоначального инвестора, в полном объеме переходят к новому участнику долевого строительства.

Отметим также, что инвестор может отвечать перед новым кредитором-участником долевого строительства только за действительность переданного требования, но при этом он не несет ответственности в случае неисполнения данного требования застройщиком.

Уступка прав требования по договору долевого участия основывается на положениях статьи 11 Федерального закона о долевом строительстве № 214-ФЗ, утвержденного 30.12.2004 г., и нормах Гражданского кодекса РФ (ст.ст. 382-390). Порядок заключения договора уступки прописан в главе 24 ГК РФ «Перемена лиц в обязательстве».

Договор уступки между обеими сторонами сделки заключается в произвольной письменной форме без получения на то согласия застройщика (если иное не предусмотрено договором долевого участия).

Уступка в таком явлении, как долевое строительство, расценивается как передача имущественных прав, и может быть выполнена только до момента оформления в собственность уже готового объекта.

Государственная регистрация договора уступки в долевом строительстве производится в срок семь рабочих дней с момента подачи заявления и соответствующих документов.

В целях снижения риска оказаться в числе обманутых дольщиков, прежде чем заключить договор уступки прав требования, стоит обратить внимание на следующие моменты:

  • Информация о застройщике и всех этапах строительства, в том числе на текущий период – необходимо собрать как можно больше сведений из разных источников.
  • Имеется ли в наличии свидетельство о регистрации основного договора долевого участия в соответствующих государственных органах.
  • Размер денежных обязательств, которые имеются у участника долевого строительства перед застройщиком, с подтверждением данного факта платежными документами, а также сроки и порядок выплаты стоимости договора. Стоит отметить тот факт, что предмет договора уступки, в данном случае – квартира в строящемся доме, должен быть оплачен в полном объеме инвестором застройщику.
  • Обязательное уточнение информации по объекту, на который по окончании договора, у участника возникает право собственности (состояние, площадь, этаж и т.д.).
  • Соглашение об уступке прав требования по договору долевого строительства считается заключенным только с момента регистрации в государственных органах. Соответственно, до регистрации договора уступки никаких передач денежных средств не должно иметь места. Если же продавец –инвестор настаивает на выполнении своих условий, покупатель имеет право потребовать от него включения в договор условий о задатке, а именно: все платежи, внесенные покупателем до момента госрегистрации договора, являются задатком, и сроки возврата внесенного задатка в случае, если договор об уступке не будет зарегистрирован в определенный срок.

Риск потерять вложенные средства при банкротстве застройщика также никто не отменял. Новый закон о банкротстве физических лиц 2015 содержит порядок обращения граждан – участников долевого строительства в арбитражный суд, также необходимо предоставить документы, подтверждающие размер внесенного взноса и вступить в реестр прав участников долевого строительства.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону +7 (499) 288-21-46 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Важно! После того, как договор уступки прав требования зарегистрирован в соответствующих органах, новый участник сделки сможет решать все вопросы, касающиеся строительства объекта и изменений условий основного договора, только непосредственно с застройщиком.

Дольщик имеет право отказаться от договора в одностороннем порядке на основании пунктов Федерального закона о долевом строительстве, в частности:

  1. В случае неисполнения застройщиком сроков договора по передаче объекта долевого строительства.
  2. В случае неисполнения застройщиком обязанностей по своевременному устранению недостатков, выявленных при приеме объекта.
  3. Недостаточный уровень качества проведенных строительно-ремонтных работ в отношении объекта долевого строительства и в других, предусмотренных законом, случаях.

Отказ от договора участия в одностороннем порядке вместе с требованием о возврате уплаченных ранее средств направляются застройщику. Также, именно застройщику, а не инвестору предъявляется иск о возврате денежных средств и процентов за пользование деньгами (ст. 9 ФЗ 214 и ст. 384 ГК РФ), соответственно, после проведения процедуры досудебного урегулирования споров.

Какие нужны документы для заключения договора по уступке прав требования

Для того, чтобы провести сделку уступки прав требования по договору долевого участия необходим следующий пакет документов:

  1. Договор долевого участия в строительстве, зарегистрированный в соответствующей государственной службе.
  2. Платежный документ, которым подтверждается внесение средств участником долевого строительства (справка от застройщика, платежное поручение на фирменном бланке банка о том, что платеж был проведен).
  3. Документы, подтверждающие право собственности на объект у продавца (информация от застройщика, выписка ЕГРП из Росреестра).
  4. Согласие второго супруга на заключение договора уступки права требования, заверенное у нотариуса. При отсутствии штампа о браке у продавца он может предоставить письменное заявление в произвольной форме о том, что в браке не состоит и объект продажи является его собственностью.
  5. В случае, если в отношении объекта недвижимости ранее уже заключались договоры уступки требования, все предшествующие документы должны быть проверены, начиная от первой сделки с застройщиком.

Как производится оплата по договору уступки в долевом строительстве

Согласно Федеральному законодательству договор по уступке права требования может быть заключен только после внесения оплаты в полном объеме либо долг официально переведен на нового участника долевого строительства.

В случае полной оплаты требований переход права к другому лицу происходит без согласия на то застройщика (за исключением случаев, предусмотренных договором).

В случаях, если оплата требований произведена не в полном объеме, у нового участника долевого строительства возникает право требования только в том объеме, в котором была внесена оплата первого участника, при этом новый участник одновременно принимает на себя обязательства по выплате оставшейся суммы долга согласно договору долевого участия. В этом же случае при заключении сделки по уступке права требования потребуется получить письменное согласие застройщика. Оплата по договору уступки в долевом строительстве покупателем продавцу чаще всего производится в момент подписания договора до его регистрации в Росреестре.

Порядок покупки квартиры по договору уступки прав требования у подрядчика

В долевом строительстве довольно часто встречаются случаи, когда в роли первого инвестора выступает подрядчик либо поставщик материалов.

Если первоначальным инвестором является подрядчик, в данном случае действует простая схема покупки квартиры: между застройщиком и подрядчиком заключается договор подряда с дальнейшим поэтапным зачетом стоимости работ по мере выполнения в счет оплаты приобретаемых объектов. Покупателю необходимо проверить:

  • договор долевого участия в строительстве;
  • договор подряда;
  • документы, подтверждающие выполнение порядных работ;
  • соглашение о зачете стоимости работ;
  • справку от застройщика об отсутствии взаимных претензий и осуществлении зачета.

В случае, если между застройщиком и подрядчиком заключен договор подряда или поставки материалов, но при этом договор уступки права требования заключается непосредственно с застройщиком, оплата должна быть выполнена в адрес поставщика или подрядчика на основании трехстороннего соглашения, заключенного между застройщиком, подрядчиком и новым участником долевого строительства, о том, что исполнение обязательств переходит в пользу третьего лица и которым застройщик просит произвести оплату в пользу подрядчика. В свою очередь, подрядчик должен предоставить покупателю платежный документ и справку из банка о переводе средств на счет подрядной организации. Затем застройщик должен предоставить справку о том, что оплата признана и задолженность по объекту договора (квартире) погашена в полном объеме.

При заключении соглашения об уступке права требования по договору долевого участия предоставляются только оригиналы документов!

Регистрация договора уступки права требования в долевом строительстве

Договор уступки права требования подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре, для чего необходимо предоставить следующие документы:

  • оригинал договора уступки права требования в 4-х экземплярах (2 из них – сторонам договора, 1 – для Росреестра, 1 – для застройщика);
  • оригинал письменного согласия застройщика (при наличии данного условия в договоре долевого участия);
  • оригинал справки от застройщика, подтверждающей оплату договора в полном объеме (если это имело место быть);
  • оригинал соглашения сторон о переводе долговых обязательств на нового участника и письменное согласие застройщика на перевод долга (предоставляется если оплата произведена не в полном объеме).

Прием документов на регистрацию договора по уступке прав требования производится присутствии двух сторон соглашения. Все затраты по регистрации делятся по согласию сторон.

Срок государственной регистрации составляет 7 рабочих дней.

О переходе прав требований по договору уступки новому участнику долевого строительства обязательно информируется застройщик через письменное уведомление, направленное в адрес строительной компании.

Важно! Подлинный договор долевого участия в строительстве должен быть передан первоначальным участником новому инвестору. В противном случае, без оригинала названного договора выполнить регистрацию права собственности на квартиру будет невозможно. +7 (499) 288-21-46
Круглосуточно

Источник: https://pravovedus.ru/practical-law/civil/ustupka-prava-trebovaniya-po-dogovoru-dolevogo-stroitelstva/

Как мы будем покупать квартиры в 2019 году – Рынок жилья

Нужно ли предоставлять покупателю ДДУ, если мы продали квартиру в новом доме год назад?

01.11.2018 | 08:00 11750

Покупка жилья в новостройке никогда не была простым делом. В нынешнем году чиновники и депутаты усложнили ситуацию еще больше. Попробуем этот клубок распутать.

Для начала вспомним, как менялись способы приобретения жилья в новостройках в новейшей истории России. В начале 90-х уцелевшие после перестройки строительные тресты придумали способ выживания: они стали напрямую от покупателей привлекать деньги и на них строить дома. А что? Беспроцентный кредит, по сути.

Схемы использовались самые разные: жилищно-строительный кооператив (ЖСК), предварительный договор купли-продажи и, наконец, самый популярный вариант – договор долевого участия (ДДУ).

Но законы, регулирующие продажу нового жилья, в то время еще не были разработаны, и за деятельностью застройщиков почти никто не следил, так что в результате появились обманутые дольщики.

К тому же некоторые ушлые бизнесмены от строительства умудрялись продать не построенные еще квартиры двум, трем, а подчас семи разным людям! Такие махинации получили название двойных продаж.

В 2004 году государство дозрело до регулирования, приняло соответствующий закон, и именно ДДУ и стал основной формой взаимоотношений между дольщиком и застройщиком. Схема ЖСК тоже оставалась вполне легитимной – до 2017 года, когда ее все-таки отменили. Теперь на горизонте уже и отмена долевого строительства: это случится после 1 июля 2019 года.

Не халявщик, а партнер

Итак, как работает система с ДДУ?

Во-первых, следует понимать, что когда вы заключаете договор долевого участия, то становитесь соинвестором строительства, то есть дольщиком. Вы не покупаете у застройщика квартиру (ее и в наличии-то еще нет), а всего лишь соглашаетесь финансировать строительство за право требования будущей жилплощади.

Когда дом сдают в эксплуатацию, право требования вступает в силу, и застройщик обязан передать вам квартиру в соответствии с договором. Какую именно и в какой срок – указано в тексте договора. Если не передаст, то ему придется заплатить покупателю штраф.

Во-вторых, все ДДУ регистрируются в Росреестре. Именно регистрация позволяет избежать двойных продаж.

В-третьих, заплатить можно несколькими способами. Уплата всей суммы сразу позволяет рассчитывать на приличную скидку – до 20% от стоимости квартиры.

Можно воспользоваться рассрочкой от застройщика, но тогда скидки не видать.

Обычно при рассрочке требуется первоначальный взнос не менее 20% от стоимости квартиры, а остальное нужно погасить, как правило, к моменту ввода дома в эксплуатацию; иногда на выплаты дается еще год-полтора после сдачи.

Подписав акт приема-передачи квартиры, вы сможете зарегистрировать свое право собственности в Росреестре, после чего станете полноправным собственником жилья.

Последний год долевки

Описанной выше системе приходит конец. Государство решило, что строить за счет дольщиков – это несовременно, рискованно и плодит социальное недовольство. А зачем чиновникам лишние проблемы! Их и так хватает.

Решено было перенести бремя финансирования стройки на самих девелоперов и банки – привлечение банковских средств называется проектным финансированием.

Заплатить вперед дольщику все равно придется, но эти деньги положат на эскроу-счета, и пару лет они будут как бы ничьими.

И покупателю без веской причины их не вернут, и застройщик получит право их забрать только после ввода дома в эксплуатацию.

В данный момент действует закон переходного периода. С 1 сентября деньги дольщиков идут на специальные счета в уполномоченных банках (таких организаций 55 на всю страну), и именно банкиры контролируют процесс расходования этих средств.

Банковское сопровождение нужно для того, чтобы не допустить ухода денег «налево». За застройщиками теперь присматривают в оба – тратить как попало не получится.

И если вместо покупки бетона и кирпичей девелопер соберется на деньги дольщиков прикупить себе акций «Газпрома» или оплатить какой-то не связанный со стройкой счет, то банк попросту заблокирует перевод денег.

Застройщикам также запрещено снятие средств с таких счетов наличными, кроме как на оплату труда. В общем, дисциплина и еще раз дисциплина!

Кроме того, уже сегодня застройщиков обязали раскрывать всю информацию о своих совладельцах – тех, у кого более 5% акций. Чтобы будущие дольщики знали, с кого персонально спрашивать в случае чего. Теперь, если стройка будет заморожена, а квартиры вовремя не передадут, в суде можно требовать неустойку не только с самого застройщика, но и с физлиц – владельцев компании.

Светлое будущее

Законодательство в области долевого строительства изменилось столь круто, что даже лучшие юристы и самые компетентные чиновники с трудом комментируют нововведения. Все это напоминает гадание – если не на кофейной гуще, то на картах. Туз – ФЗ-214, карты помладше – постановления, приказы, письма. С каждой новой картой, оказывающейся на столе, расклад меняется.

Сегодня можно с уверенностью сказать только то, что с 1 июля 2019 года на смену долевому строительству придет проектное финансирование от банков. Очевидно, рассрочки от застройщиков не исчезнут совсем, но ими редко кто будет пользоваться: невыгодно при новых раскладах. Скорее всего, вырастут цены. А самих компаний-девелоперов станет меньше. Выживут только сильнейшие.

Все остальное не так очевидно. Даже как будет называться договор между застройщиком и покупателем – неизвестно. Если долевому строительству конец, то и ДДУ – тоже?

Игорь Воронин    pixabay.com   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/249304/

Что изменится для покупателей новостроек с 1 июля :: Жилье :: РБК Недвижимость

Нужно ли предоставлять покупателю ДДУ, если мы продали квартиру в новом доме год назад?

Рассказываем, как покупать квартиры в новостройках по новым правилам

С 1 июля 2019 года в России переходят на новую схему финансирования строительства многоквартирных домов через эскроу-счета.

Деньги дольщиков застройщик напрямую больше не получит, их разместят на специальных счетах в аккредитованных банках, а стройка будет идти за счет банковского проектного финансирования.

Как будут заключаться сделки

Принципиально схема покупки жилья через эскроу-счета не отличается от существовавшей ранее, когда после регистрации договора долевого участия в Росреестре дольщик вносил средства на счет девелопера, который мог пользоваться ими по своему усмотрению. Согласно поправкам в 214-ФЗ «О долевом строительстве…», с 1 июля 2019 года эта схема немного изменится.

Теперь при покупке жилья в новостройке дольщик сначала должен подписать договор долевого участия с девелопером. Потом это соглашение регистрируется в Росреестре.

После этого банк, застройщик и дольщик подписывают трехсторонний договор на открытие эскроу-счета в аккредитованной Центробанком кредитной организации, которая гарантирует сохранность средств.

Теперь в договоре будет прописан порядок оплаты объекта и сроки раскрытия специального счета.

Если квартира покупается в ипотеку, деньги на счет эскроу переводит банк-кредитор. Как только нужная сумма от покупателя или банка-кредитора поступает на спецсчет, обязательства участника долевого строительства по оплате ДДУ считаются выполненными.

Антонина Друева, руководитель юридического департамента «Миэль-Новостройки»:

— Основное изменение в логистике денежных потоков — деньги дольщиков становятся доступны застройщику только после того, как дом достроен, введен в эксплуатацию, а квартиры переданы приобретателям. Если же застройщик нарушает условия договора, то деньги должны быть возвращены приобретателям жилья.

Эскроу — депонирование средств до завершения возведения новостройки. В отличие от сберегательного, проценты на средства не начисляются, банк (агент эскроу) тоже не получает вознаграждения.

По сути, покупатель (депонент) открывает беспроцентный депозит, деньги на котором замораживаются на срок, не превышающий дату ввода дома в эксплуатацию (по проектной декларации) плюс шесть месяцев (такой срок отводится на передачу ключей).

  1. Девелопер и покупатель заключают ДДУ, в котором указывается условие оплаты с использованием эскроу. После подписания договор регистрируется в Росреестре, эта процедура занимает до девяти дней.
  2. После официальной регистрации ДДУ дольщик, банк и застройщик подписывают трехсторонний договор, и банк открывает эскроу-счет. Покупатель вносит деньги на свой счет одновременно или в указанный в договоре срок в безналичном порядке. Этот процесс займет около трех дней, если в договоре не указаны другие условия.

Таким образом, по новым правилам процедура оформления сделки через эскроу-счет занимает около двух недель. Дальше остается ждать, когда застройщик сдаст объект в эксплуатацию и передаст дольщику ключи. После сдачи дома банк переводит деньги со счета эскроу на специальный банковский счет застройщика.

Можно ли вернуть деньги со счета

Вернуть деньги с эскроу-счета покупатель может при расторжении ДДУ. Для этого существует несколько условий:

  • застройщик признан банкротом или в его отношении открыто конкурсное производство;
  • девелопер ликвидирован по решению суда;
  • компания передала квартиру в оговоренный срок.

Гарантии при банкротстве застройщика

Теперь в случае банкротства застройщика или других форс-мажоров покупатель не теряет деньги, так как они заморожены на эскроу-счете в уполномоченном банке.

Дольщик вправе забрать средства со спецсчета и потратить их по своему усмотрению или оставить и потребовать передачи квартиры через суд, если дом построен.

Как и сейчас, клиент может подыскать вместе с другими дольщиками нового девелопера для завершения проекта.

Ольга Тумайкина, коммерческий директор ГК ФСК:

— На текущий момент крупными застройщиками получено достаточное количество разрешений на строительство, что позволит вести процесс без ключевых изменений.

Мелким, более слабым игрокам придется сложнее — у них недостаточно собственных средств для строительства объектов по новым правилам, а кредит они могут и не получить.

Но, думаю, апокалиптичной картины для рынка ждать не стоит — крупные застройщики уже сейчас начинают предлагать желающим участвовать в бизнесе на условиях франшизы.

Средства на каждом счете эскроу застрахованы государством на сумму до 10 млн руб. Таким образом, подавляющее большинство покупателей квартир в строящихся домах смогут вернуть полную сумму в случае банкротства банка, так как средняя стоимость жилья в России составляет около 3 млн руб.

Право работать с эскроу-счетами получат не все банки. Правительство в мае 2019 года снизило требования к кредитному рейтингу кредитных организаций, благодаря этому список банков, которые могут работать с такими счетами, увеличился с 63 до 100.

Переход на проектное финансирование в большей степени защитит дольщиков в массовом сегменте. Покупатели квартир в сегменте бизнес-, премиум- и элитном окажутся менее защищенными, так как цена 1 кв.

м в самых дорогих новостройках Москвы может превышать 2 млн руб. Страховая сумма в 10 млн руб. для большинства элитных квартир — всего 10–15% от их полной стоимости, подсчитали в компании Savills.

Впрочем, по словам экспертов компании, гарантий у покупателей нет и сейчас, так что это не ухудшит их существующее положение.

Ряд застройщиков сможет строить по старым правилам

С 1 июля 2019 года не все новостройки будут продаваться через эскроу. Власти дали возможность девелоперам продавать по старой схеме, если строительная готовность объекта составляет не менее 30%, а количество заключенных ДДУ — не менее 10%. Для проектов комплексного развития территории достаточно 15%-ной готовности, а для системообразующих компаний (входят ПИК и ЛСР) — 6%-ной.

С 1 июля 2019 года девелоперы смогут привлекать деньги дольщиков напрямую в 70–80% новостроек, возводимых сегодня в Москве. При этом, по оценкам компании «Бест-Новострой», в течение двух-трех лет больше половины застройщиков Москвы будут работать в уже реализуемых проектах по старым правилам.

Даромир Обуханич, генеральный директор ГК «МИЦ»:

— Девелоперу по-прежнему нужно будет продавать на более ранних стадиях, так как это позволит наполнять эскроу-счет. В зависимости от размера средств на нем по выбору компании будет снижаться ставка либо по проектному финансированию, либо по ипотеке для клиентов.

Как проконтролируют девелоперов

Поправки в законодательство о долевом строительстве ужесточили требования к застройщикам — нецелевое использование средств станет невозможно.

Вся операционная деятельность застройщиков будет тщательно отслеживаться и проверяться уполномоченным банком.

По сути, кредитная организация финансирует расходы девелопера по согласованному проекту бюджета строительства (за вычетом собственных средств застройщика).

Деньги девелопера (и всех других структур, которые участвуют в возведении объекта) будут находиться в одном банке на одном счету. Это позволит кредитору контролировать переводы на всех этапах. Застройщик должен предоставлять банку обоснования для перевода средств, а финансовая организация может отказать в проведении сомнительной операции.

Застройщики обязаны размещать информацию о компании и объектах строительства в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС). Это позволит сделать информацию о компании и объектах открытой, а документооборот — прозрачнее.

: что поменяется на рынке строительства с 1 июля

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5d1370f39a79474eb9a88a71

Юрист Адамович
Добавить комментарий