Нужно ли в данном случае доплачивать за лоджию, указанную в техпаспорте вместо балкона?

Доплачивать ли, если площадь квартиры больше заявленной?

Нужно ли в данном случае доплачивать за лоджию, указанную в техпаспорте вместо балкона?

Согласно 214-ФЗ, расторжение ДДУ допускается только при существенном расхождении между проектной и фактической площадью. Под существенным расхождением понимается 5% от площади квартиры.

В данном случае речь идет о студии, то есть квартире малой площади, и увеличение на 2,8 кв. метра, действительно, может составить более 5%.

Если так и есть, то дольщик имеет все основания для расторжения ДДУ в судебном порядке по п.п.2 п. 1.1. ст. 9 закона 214-ФЗ.

Если дольщик не пожелает воспользоваться своим правом на расторжение договора, то возникает новый вопрос, связанный с обязанностью доплаты за излишние квадратные метры.

Здесь необходимо изучать положения договора, касающиеся порядка формирования цены ДДУ и ее оплаты. Если цена ДДУ определена как произведение цены 1 кв. метра на стоимость 1 кв.

метра и предусмотрен порядок автоматического изменения цены ДДУ, то требования застройщика о доплате обоснованы.

Покупка квартиры в новостройке без внутренних стен

Купить квартиру и сделать ремонт за 12 месяцев

В настоящее время практически во всех ДДУ указывается примерная (проектная) площадь квартиры и отдельно прописывается, что окончательная площадь подлежит уточнению по обмерам БТИ. То есть застройщик предупреждает, что расхождение возможно, и дольщик, подписывая договор, подтверждает, что ознакомлен с данным обстоятельством.

Отвечает ведущий юрист единой городской службы «Помощь дольщикам» Жанна Малис:

Требование застройщика о необходимости доплатить после увеличения размера объекта долевого строительства допустимо и законно. Но только в тех случаях, когда такая возможность изначально была предусмотрена в договоре долевого участия.

В законе о долевом участии в строительстве (214-ФЗ) допускается возможность изменения сторонами цены объекта строительства даже после заключения самого договора. Одним из самых распространенных оснований для подобного изменения будет являться модификация площади объекта строительства.

Следует отметить, что в 95% случаев размер объекта долевого участия, определенный в ДДУ, будет отличаться от фактической площади передаваемой квартиры/апартаментов. Тогда предусматривается перерасчет уплаченной суммы.

Если фактическая площадь уменьшается, застройщик обязан вернуть излишне выплаченные денежные средства. Если же метраж увеличивается, то дольщик обязуется доплатить необходимую сумму.

Но возможен и такой вариант, что цена в договоре фиксирована и дальнейшему изменению не подлежит даже в случае перерасчета площади объекта.

Таким образом, если застройщик требует оплаты за увеличение площади объекта строительства, то, скорее всего, действует правомерно.

Определить, действует застройщик добросовестно или же пытается извлечь необоснованную выгоду, можно на основании конкретных формулировок условий договора о цене.

Для того чтобы избежать подобных спорных моментов, следует внимательно ознакомиться с текстом договора при его заключении и удостовериться, что условия поняты верно.

Приемка квартиры в новостройке без отделки

Инструкция: как принять квартиру в новостройке

Отвечает адвокат, управляющий партнер компании Sdelky.ru Денис Вольнов:

Скорее всего, речь идет о договоре долевого участия, заключенного в соответствии с 214-ФЗ. Согласно вышеуказанному закону, застройщик и дольщик обязаны согласовать цену договора. В соответствии с п.2 ст. 5 данного закона, стороны вправе предусмотреть в договоре условия об изменении цены.

На основании указанной нормы права большинство застройщиков включают пункт, согласно которому при увеличении площади более чем на 1 кв.

метр (или определенный процент от общей площади) дольщик обязан доплатить. При уменьшении площади более чем на 1 кв. метр, застройщик обязан произвести возврат денежных средств.

Введения в заблуждение нет, так как дольщик подписывал договор и был ознакомлен с его условиями.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Проектная площадь действительно зачастую отличается от фактической. Обязательство о доплате по метрам прописано в договоре долевого участия, следовательно, в силу вступают договорные взаимоотношения.

В случае, если в договоре не было никаких уточняющих пунктов по данному вопросу, то «лишнюю площадь» придется оплачивать.

Если же Вы считаете, что данный договор противоречит действующему законодательству, то необходимо оспаривать это в судебном порядке.

В чем смысл поправок в 214-ФЗ?

6 простых способов сэкономить, покупая квартиру в новостройке

Отвечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина:

Как правило, в условия ДДУ застройщик включает положение о том, что проектная площадь объекта недвижимого имущества может отличаться от изначально запланированной после завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию по результатам обмеров органов технической инвентаризации (БТИ). В результате между застройщиком и участником долевого строительства происходит перерасчет стоимости ДДУ как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения в зависимости от ситуации.

При проектировании строительства многоквартирного дома застройщик указывает ориентировочные площади объектов недвижимости в связи с тем, что в процессе проведения строительных работ невозможно соблюсти изначально запланированные параметры.

Таким образом, требование застройщика об оплате за дополнительно построенную площадь, которую невозможно было определить на этапе проектирования объекта, является законным. Однако перерасчет должен быть проведен с применением понижающих коэффициентов в случае, если изменения затронули летние неотапливаемые помещения, лоджии, балконы.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как выбрать новостройку и застройщика?

Инструкция: как оформить перепланировку?

Что делать, если строительство затянулось: 11 полезных статей

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/doplachivat_li_esli_ploschad_kvartiry_bolshe_zayavlennoy/7461

Экспертиза покажет: дольщики «Победы» не хотят платить за балконы, как за лоджии

Нужно ли в данном случае доплачивать за лоджию, указанную в техпаспорте вместо балкона?

В компании Эмиля Хуснутдинова говорят, что готовы судиться по каждому объекту

Дольщики жилых комплексов «Победа» и «Острова» жалуются на возросшую площадь квартир после сдачи домов — подают судебные иски и обращаются в УФАС. Если они и готовы платить за жилую площадь, то за так называемые лоджии — нет. Дольщики считают, что на самом деле девелопер построил в их квартирах балконы, которые должны стоить дешевле заявленных лоджий.

В доказательство они приводят судебное решение, в рамках которого была проведена экспертиза. Глава «ЖИКа» Эмиль Хуснутдинов утверждает, что разница между балконом и лоджией небольшая — около 25 тысяч рублей. Но если учесть, что в доме тысячи квартир, получается, что при засчитывании спорных объектов лоджиями застройщик может получить выгоду в несколько десятков миллионов.

Подробности — в материале «Реального времени».

В редакцию «Реального время» обратились дольщики жилого комплекса «Победа», который строит «Жилищная инвестиционная компания» Эмиля Хуснутдинова. Оказалось, что после сдачи дома площадь квартир, которые они покупали по договорам долевого участия (ДДУ), выросла и им придется доплатить за «лишние» квадратные метры.

Дольщики говорят, что готовы доплатить за жилую площадь, тем более это прописано и в ДДУ. Но они не согласны с тем, как рассчитывалась площадь нежилых помещений в квартире: в ДДУ они обозначены как лоджии, и их площадь считалась исходя из уменьшающего коэффициента 0,5.

По факту, по мнению дольщиков, они получили балконы, к которым должен применяться коэффициент 0,3.

— Сейчас идет передача квартир. Образовались лишние квадратные метры — у кого-то 2, у кого-то 4, у кого-то даже 8. И во всех случаях указано, что нежилое помещение в квартире является лоджией. Но в экспертных организациях мне сказали, что это балконы.

Я прошу застройщика сделать сумму доплат меньше, ведь это же балкон, а не лоджия. Три раза направлял письма, их игнорируют. И таких жителей, как я, очень много.

Разница между оплатой за лоджию и за балкон по договору [составляет] 45 тысяч рублей, — говорит дольщик «Победы» Руслан Галяутдинов.

УФАС Татарстана завело антимонопольное дело в отношении ООО «Казанские окна», являвшегося формальным застройщиком «Островов». Фото Романа Хасаева

По словам дольщика, площадь его квартиры увеличилась на 4,4 кв. метра. Не согласен он по доплате за 1,1 кв. метра, на которые и приходится его балкон-лоджия. Квартира его соседа «выросла» на 2,4 кв. метра, но при признании нежилого помещения балконом, а не лоджией, ему придется доплатить только за 1,5 кв. метра, а это уже на 60 тыс. рублей дешевле.

Напомним, с увеличением площадей квартир в сданных домах столкнулись и дольщики ЖК «Острова», который, как и «Победа», застраивался «ЖИКом».

УФАС Татарстана завело антимонопольное дело в отношении ООО «Казанские окна», являвшегося формальным застройщиком «Островов». Как и в «Победе», дольщики жаловались, что площадь квартир увеличилась от 2 до 8 кв. метров.

В сообщении УФАС Татарстана значилось, что застройщик не представил свидетельств, что привело к изменению квадратуры.

«Лоджия должна быть огорожена стенами с трех сторон»

Чтобы выяснить, чем же отличаются балконы от лоджий, мы обратились к административному директору компании «СтройКапиталКонсалтинг» Светлане Кавиевой. Эксперт пояснила, что данные термины описаны в СНиП 31-01-2003.

— Балкон — это выступающая площадка, она может быть огороженной. Что касается лоджий, это уже помещения, огороженные с трех сторон стенами, они тоже могут быть остекленными. В этом принципиальное различие.

То есть если балкон — это просто площадка, то лоджия — это уже помещение, которое, в принципе, можно использовать. Исходя из терминологии, цена различная.

Если вы покупаете по договору долевого участия, 0,3 — это для балкона, 0,5 — это для лоджии.

Светлана Кавиева пояснила, что балконы скорее являются декоративным элементом, выступающей площадкой, который делает фасад более красивым. По ее словам, в каждом случае определять, является ли объект балконом или лоджией, должны специальные организации.

В картотеке Советского районного суда есть решения по нескольким искам в отношении ООО «Жилой комплекс «Победа». Фото Максима Платонова

Советский суд встал на сторону дольщиков

Отметим, что некоторые дольщики уже провели экспертизу и сумели доказать в суде, что в их квартирах построили балконы, а не лоджии.

Любопытно, что в одном из таких случаев инициатором судебной тяжбы стал сам застройщик.

В определении Советского районного суда значится, что ООО «Жилой комплекс «Победа» обратилось с иском и о том, что площадь одной из квартир по договору долевого участия составляла 38,47 кв. метра, а согласно передаточному акту ее площадь выросла до 39,8 к.в метра.

В ДДУ же было прописано, что при увеличении квартиры более чем на 1 кв. метр дольщик должен оплатить разницу. В данном же случае получалось, что превышение составило 1,33 кв. метра.

Ответчик, то есть дольщик, на суде пояснял, что увеличение площади квартиры произошло за счет увеличения лоджии. А в отношении лоджии должен применяться понижающий коэффициент 0,5.

В ходе судебного процесса была проведена строительно-техническая экспертиза.

Она и установила, что помещение, у которого выросла площадь, является даже и не лоджией, а балконом, и при его оценке должен применяться коэффициент 0,3. В результате суд застройщику отказал.

В картотеке Советского районного суда есть решения по нескольким искам в отношении ООО «Жилой комплекс «Победа». Часть дольщиков сумела отсудить до 90 тыс.

рублей за нарушения сроков передачи объекта по договорам долевого участия. Один иск в Советский суд был подан из-за недостатков в квартире, которые были обнаружены после сдачи.

В данном случае в счет стоимости устранения этих недостатков, по определению суда, пошло более 133 тыс. рублей.

Добавим, что и Арбитражный суд Татарстана завален исками в отношении ООО «Жилой комплекс «Победа» — только с начала года было подано более десятка заявлений. Большая часть исков также связана со срывом сроков сдачи объекта.

Эмиль Хуснутдинов настаивает, что спорные объекты являются лоджиями, и утверждает, что такое решение в ряде случаев принимают и экспертные организации. Фото kzn.ru

«У нас много решений, где нам подтвердили, что это лоджии»

Глава «Жилищной инвестиционной компании», в портфель которой входят жилые комплексы «Победа» и «Острова», Эмиль Хуснутдинов настаивает, что спорные объекты являются лоджиями, и утверждает, что такое решение в ряде случаев принимают и экспертные организации.

— Мы считаем, что это лоджии. И если у кого-то есть вопросы, можно обратиться в суд, в судебном порядке проводится экспертиза. Есть экспертизы, которые признают помещения лоджиями, есть и соответствующие судебные решения.

Есть судебное решение, которое признает, что это балкон. Но его мы будем оспаривать. У них есть одно такое решение, а у нас много решений, где нам подтвердили, что это лоджии.

Все пишут только про увеличение, но уменьшение площади тоже есть, и мы вынуждены обратно возвращать деньги, — прокомментировал Эмиль Хуснутдинов.

Мы поинтересовались, почему так много жалоб на увеличение площади приходит именно от дольщиков «Победы» и «Островов». Хуснутдинов считает, что дело в большом количестве квартир — чем больше собственников, тем больше недовольных.

— И там же за счет балконов увеличение максимум получается 20—25 тысяч рублей. В основном увеличивается именно жилая площадь. Многие соглашаются и платят, — высказал свою позицию глава «ЖИКа».

Недвижимость Татарстан

Источник: https://realnoevremya.ru/articles/136853-uvelichenie-ploschadi-kvartir-v-zhk-pobeda-posle-sdachi

Юрист Адамович
Добавить комментарий