Оплата коммунальных услуг после покупки недвижимости

Покупаем квартиру: как не стать должником по оплате коммуналки – ilex

Оплата коммунальных услуг после покупки недвижимости

Вы решили приобрести квартиру, уже подобрали вариант и готовитесь оформлять сделку? Чтобы радость от покупки не была омрачена счетами за коммунальные услуги, оставшимися от прежнего владельца, действуйте по алгоритму.

Шаг 1. Согласуйте с продавцом порядок оплаты коммуналки.

По общему правилу продавец оплачивает коммунальные услуги до момента регистрации перехода права собственности на квартиру .

На заметку
Регистрация перехода права собственности — один из этапов оформления купли-продажи квартиры . Ее выполняет территориальная организация по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним в лице регистратора .

Вы можете оговорить с продавцом другой порядок уплаты коммунальных платежей. Например, если продавец освободит квартиру после оформления сделки, он может внести плату до даты передачи вам ключей. Или вы можете уплачивать все платежи с 1-го числа месяца, в котором квартира продана. Достигнутые договоренности целесообразно закрепить в договоре купли-продажи квартиры.

Шаг 2. Ознакомьтесь с документами.

Попросите продавца показать договоры на оказание коммунальных услуг. Так вы сможете узнать, за какие коммунальные услуги нужно будет платить в этой квартире.

Собственник квартиры должен заключить договоры на основные жилищно-коммунальные услуги. К ним относятся в том числе :

— техническое обслуживание жилого дома;

— текущий и капитальный ремонт;

— холодное и горячее водоснабжение, канализация;

— газоснабжение;

— электроснабжение;

— теплоснабжение.

Обратите внимание!
После покупки квартиры вам, как новому собственнику, нужно будет переоформить договоры на оказание основных жилищно-коммунальных услуг. Если этого не сделать, уплачивать коммунальные платежи все равно придется с момента регистрации перехода права собственности на квартиру .

По желанию собственника могут быть заключены договоры на дополнительные коммунальные услуги. В частности :

— установку и обслуживание домофона;

— установку и обслуживание системы видеонаблюдения;

— услуги вахтера (консьержа);

— озеленение и благоустройство двора.

На заметку
От оплаты дополнительных коммунальных услуг вы вправе отказаться . Например, не заключать соответствующий договор после покупки квартиры.

Чтобы узнать, есть ли у продавца задолженность по оплате коммунальных услуг, целесообразно попросить его показать копию лицевого счета. Ее может выдать расчетно-справочный центр, ЖЭС, председатель ЖСК или товарищества собственников .

Шаг 3. Проверьте исправность и показания счетчиков.

Поинтересуйтесь у продавца, какие приборы учета установлены в квартире.

На заметку
Как правило, в квартирах есть счетчики на воду и электроэнергию. Также могут быть установлены приборы учета газа и тепла.

Обратите внимание, не повреждены ли пломбы на счетчиках, и проверьте их исправность. Например, включите воду и проверьте, начал ли работать счетчик. Если у вас есть сомнения, целесообразно обратиться в соответствующую организацию для проверки правильности работы прибора учета.

Обратите внимание!
Если прибор учета неисправен, то платить придется больше. В частности, за электроэнергию — по тарифам, обеспечивающим полное возмещение затрат на оказание услуги энергоснабжения. Этот тариф будет применяться и за прошлый период начиная с даты последней проверки показаний счетчика представителем энергоснабжающей организации .

Рекомендуем сверить фактические показания счетчиков с данными последней жировки на коммунальные услуги. Несоответствие в цифрах может свидетельствовать о задолженности по оплате коммунальных услуг или неисправности приборов учета.

Шаг 4. Зафиксируйте полученную информацию.

Сделать это можно в документе о передаче квартиры продавцом покупателю. Такой документ должен быть составлен во время фактической передачи квартиры и подписан обеими сторонами . Он может называться по-разному: передаточный акт, акт приема-передачи (далее — передаточный акт).

Как правило, в передаточном акте указывают ФИО продавца и покупателя, адрес квартиры, ее площадь, состояние, укомплектованность оборудованием (газовая плита, сантехника). Рекомендуем внести в передаточный акт также:

— показания счетчиков;

— информацию об их неисправности, повреждениях пломб;

— период, за который продавец оплатил коммунальные услуги;

— обязанность продавца погасить задолженность, если она будет выявлена, включая начисленные пени.

На заметку
Если состояние квартиры или оборудования хуже, чем указано в договоре купли-продажи, укажите это в передаточном акте.

Тогда вы сможете требовать от продавца по своему выбору :
— устранения недостатков;
— компенсации затрат на их устранение;
— соразмерного снижения цены.
Например, в договоре указано, что квартира укомплектована газовой плитой. Во время передачи квартиры вы обнаружили, что плиты нет.

Если отразить это в передаточном акте, то можно потребовать у продавца установить плиту обратно или оплатить вам покупку и установку аналогичной плиты.

Источник: https://ilex.by/news/pokupaem-kvartiru-kak-ne-stat-dolzhnikom-po-oplate-kommunalki/

Как переоформить лицевые счета после покупки квартиры?

Оплата коммунальных услуг после покупки недвижимости

Внимание! Новоселы до сих пор продолжают подвергаться рискам, связанным с коммунальными платежами!

Невнимательность на этапе переоформления документов может привести к достаточно неприятным последствиям, повергающим в уныние даже заядлого оптимиста. Специалисты рекомендуют после регистрации права собственности не откладывая продолжить путешествие по инстанциям с тем, чтобы как можно скорее переоформить договора по коммунальным платежам.

Мы решили разобраться, к чему может привести игнорирование этого важного вопроса, а также предложить читателю оптимальный алгоритм действий.

Покупка жилья – это, безусловно, важное событие, и многие новоиспеченные владельцы недвижимости, завершив процесс официальной регистрации, отправляются праздновать новоселье и осваивать новое пространство, отложив остальную бумажную волокиту.

Когда можно изменить лицевой счет?

Одновременно заниматься бумажными делами не получится: сначала – регистрация собственности, потом – оформление лицевого счета. Платежный документ обязательно выдается на каждую отдельную квартиру. Именно по номеру счета отслеживаются сведения об оплате услуг коммунальщиков вплоть до каждой даты и суммы.

В документе обязательно указываются:

• точный адрес квартиры;

• площадь жилья;

• сведения о владельце счета и количестве зарегистрированных граждан;

• подробности, связанные с благоустройством.

Как правило, на всю квартиру выдается один счет, хотя собственники, по желанию и договоренности, могут разделить счета, о чем пойдет речь ниже. Основной владелец определяется по соглашению собственников, для чего необходимо написать заявление в паспортном столе, который выдаст необходимую справку.

Важно помнить, что, независимо ни от каких обстоятельств, связанных с квартирой и ее владельцем, коммунальщики продолжают делать начисления, и если квартира уже куплена, финансовая ответственность возлагается на нового владельца. Поэтому важно не откладывать решение этого вопроса и не создавать путаницы в квитанциях.

Открытие счета: куда обращаться?

Если квартира приобретена в новостройке, лицевой счет надо просто открыть. Для этого необходимо в произвольной форме написать заявление и принести его в управляющую компанию. Чтобы набор цифр для оплаты коммуналки был предоставлен уже в ближайшее время, достаточно паспорта и передаточного акта.

Когда квартира куплена на вторичном рынке или досталась новым собственникам, например, по договору дарения или мены, чтобы получить финансовый счет, придется обратиться с заявлением в ТСЖ или управляющую организацию, предъявив также паспорт и документ, который подтверждает право владения. При получении жилья по договору социального найма, потребуется соответствующее соглашение.

Если собственность является долевой, требуется собрать заявления от всех владельцев. Многим удобно переоформлять финансовый документ через Единый расчетный центр.

Случается, что открыт уже новый счет, но квитанции продолжают приходить на прежнего владельца.

В этом случае необходимо, не откладывая, позвонить или обратиться письменно к поставщикам и решить вопрос, связанный с обновлением информации.

Обновление лицевого счета: эффективный алгоритм

Чтобы не бегать кругами по инстанциям, можно воспользоваться эффективным алгоритмом, позволяющим максимально быстро закрыть коммунально-финансовый вопрос.

Необходимо взять паспорт и документы на квартиру и отправиться в Единый расчетный центр, где нужно оставить заявление с просьбой перевести открыть счет на другого владельца.

С момента приема и обработки документа начисления уже должны производиться на нового хозяина.

Далее необходимо отправиться в управляющую компанию, с которой нужно заключить новый договор об обслуживании, или переоформить договоры с поставщиками электроэнергии, газа, тепла, воды, если соглашения заключались напрямую.

Если это не было сделано на этапе покупки квартиры, необходимо выяснить, когда производилась последняя поверка счетчиков. Если уже истек трехлетний период, стоит инициировать этот процесс.

Многие экономят на приборах учета, но, как показывает опыт, это в итоге оборачивается дополнительными тратами.

При необходимости оставить городской телефон, отказаться от него или подключиться к сети надо написать соответствующее заявление в подразделении «Ростелекома».

Заодно стоит разобраться и с Интернетом, выбрать устраивающего провайдера и заключить с ним договор.

Поскольку точный перечень всех документов для оформления счета периодически меняется, важно уточнить его перед походом по инстанциям.

Стоит также знать, что ответственному квартиросъемщику лучше быть зарегистрированным в новой квартире. В противном случае, не исключено, что за большинство услуг придется платить по повышенным тарифам. В любом случае, понадобится выписка с информацией обо всех «прописанных» на жилплощади.

Если получен отказ в переоформлении

Если все задолженности погашены, управляющие организации крайне редко отказывают в оформлении нового лицевого счета.Чаще всего проблемы возникают, если прежний собственник оставил после себя непомерные долги.

Стоит помнить, что новый владелец не отвечает по финансовым обязательствам прежнего хозяина жилья.

Есть вероятность, что коммунальщики попытаются заставить нового собственника заплатить «по полной программе» – и по долгам за свет и воду, и за капитальный ремонт дома, если взносы не были выплачены в полном объеме.

Чтобы избежать любых недоразумений, лучше убедиться в отсутствии долгов еще на этапе приобретения жилья. Их наличие, кстати, может оказаться поводом для разговора о снижении цены.

Но если выписку со счета не сочли важным для изучения документом, необходимо помнить, что какие бы ни были долги прежних хозяев, новый счет собственникам коммунальщики оформить обязаны, и он будет платить за услуги «с чистого листа».

Если договориться с организациями о переоформлении не получается, их решение необходимо обжаловать. Впрочем, как показывает практика, чаще для решения вопроса достаточно просто предупредить о таком намерении. Если коммунальщики настаивают на своей правоте, надо направить заявление прокурору, приложив их отказ и документы о праве собственности.

Бывает, что это не помогает, тогда придется составлять иск в суд.

В заявлении рекомендуется так и указать, что новый собственник не имеет возможности вносить коммунальные платежи, поскольку у него нет коммунального счета, и он получает отказы в его открытии.

Кроме требования об открытии счета, нужно непременно высказать пожелание об исключении долгов прежних владельцев из платежной документации.

Шансы выиграть такое дело очень велики, что подтверждается отечественной судебной практикой. Как правило, иски новых владельцев недвижимости к коммунальщикам или управляющим организациям, отказывающим в предоставлении нового счета и требующим оплаты долгов предыдущих хозяев, удовлетворяются без проблем.

Отдельные нюансы имеются в случаях, когда коммунальные службы уже применили какие-то санкции. Например, если электричество в квартире отключено за неоплату, счет могут переоформить, но подключение света выполнят только после того, как прежний владелец погасит долг.

Разделение счета в квартире: каждый платит за себя

Если жилье оформлено на нескольких собственников, финансовые коммунальные счета при необходимости можно поделить, после чего каждый из владельцев получит персональную квитанцию и, соответственно, сможет оплачивать свою часть услуг. Правда, долги, появившиеся до такого раздела, сохранятся за тем человеком, который прежде был определен как ответственное лицо. Конечно, лучше сразу разделять счета после приобретения жилплощади, если ест такая необходимость.

Впрочем, нельзя сказать, что раздел счетов возможен абсолютно во всех случаях. Важное условие – наличие изолированных комнат, которые точно подходят для проживания.

Необходимо, чтобы площадь такого помещения соответствовала доле собственника, инициирующего раздел.

Кроме того, стоит помнить, что отдельный счет может получить только дееспособный человек, достигший совершеннолетия, и он должен быть зарегистрирован на этой жилплощади.

Сколько счетов может быть открыто?

Чаще всего потребитель коммунальных услуг имеет один номер счета, который ему предоставляет управляющая компания. Однако, в каждом населенном пункте – свои правила.

Поскольку услуги предоставляют разные организации, каждая из них может открыть свой лицевой счет. Разумеется, перед каждой из таких структур потребитель несет ответственность за своевременность оплаты услуг.

Если новые собственники устанавливают в квартирах счетчики, эти приборы должны быть обязательно зарегистрированы у поставщиков ресурсов.

Случается, что компании реорганизовываются, меняют структуру и подчиненность или даже ликвидируются. В этих случаях потребители получают новые лицевые счета вместе с соответствующим уведомлением. В этих случаях перезаключение договора инициирует уже сама организация.

Долги «по согласию»

Нередко о том, как поступить с коммунальными долгами, покупатель и продавец решают между собой на этапе договоренности о сделке. Во многих случаях будущий собственник соглашается погасить задолженности своего предшественника.

По правилам, «добро» на перевод долгов должны дать сами кредиторы, которых необходимо об этом уведомить, даже если пункт о порядке оплаты просрочки по «коммуналке» имеется в договоре купли-продажи. Это важно для людей, которые продают квартиру с долгами.

Они могут быть уверены, что суммы не будут с них взысканы в принудительном порядке лишь при наличии письменного согласия кредиторов на то, что долг будет вносить новый владелец.

Заключение

Важно помнить, что пока лицевой счет не переоформлен, платежи будут начисляться в дальнейшем, и ни одна из управляющих компаний по собственной инициативе не станет ничего менять. Если дом не обслуживается управляющей компанией, необходимо посетить все организации, предоставляющие коммунальные услуги.

Стоит также помнить, что переоформление лицевых счетов – услуга платная, и уточнять цены стоит заранее.

Источник: https://novostroev.ru/other/kak-pereoformit-litsevye-scheta-posle-pokupki-kvartiry/

Особенности покупки недвижимости с долгами за коммуналку ~

Оплата коммунальных услуг после покупки недвижимости

Покупая недвижимость (квартиру, дом, коммерческое помещение) покупатели часто сталкиваются с тем, что продавец долгое время не платил коммунальные платежи и образовалась большая задолженность. Т.е. квартира, дом или коммерческое помещение продается с долгами.

Долги за коммуналку – это личные долги продавца (предыдущего владельца) имущества или они переходят к покупателю (новому владельцу) вместе с переходом права собственности на имущество?

Для этого сначала нам нужно разобраться кто же такой продавец (предыдущий владелец) и какие у него обязанности в сфере жилищно-коммунальных услуг.

Основными законодательными актами, регулирующими правоотношения в сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг, являются Гражданский кодекс Украины и Закон Украины «О жилищно-коммунальных услугах» (далее – Закон).

Согласно указанному Закону, потребителем является физическое или юридическое лицо, которое получает или намеревается получить жилищно-коммунальную услугу (статья 1 Закона). И так, продавец является потребителем коммунальных услуг.

Предоставления жилищно-коммунальных услуг осуществляется на основании договора (часть 1 статьи 12 Закона). Поэтому, потребитель обязан заключать договора о предоставлении этих услуг с исполнителями жилищных и коммунальных услуг (части 2, 3 статьи 7 Закона).

Актуальные статьи:

– Юридическое сопровождение купли-продажи недвижимости на аукционе

– Как выкупить кредит в банке, который ликвидируется — пошаговая инструкция

– Фонд финансирования строительства в Украине

Исполнителями жилищных и коммунальных услуг являются организации, которые осуществляют поставку определенных жилищно-коммунальных услуг (то есть, теплоснабжающая организация, энергопоставщик, управление многоквартирного жилого дома и другие).

Такие организации предоставляют услуги, а потребитель потребляет их/пользуется ими в соответствии с заключенными договорами. То есть, между исполнителями жилищных и коммунальных услуг и потребителем, на основании договора, возникают обязательства: исполнитель обязан предоставлять услуги, а потребитель обязан платить за пользование ими.

Потребитель обязан оплачивать предоставленные жилищно-коммунальные услуги по ценам/тарифам, установленным в соответствии с законодательством, в сроки, установленные соответствующими договорами (часть 2 статьи 7 Закона).

Договора о предоставлении коммунальных услуг разрабатываются на основе типичных договоров на оказание определенных жилищно-коммунальных услуг (электроснабжение, водоснабжение и другие), утвержденных Кабинетом Министров Украины. Поэтому в договорах о предоставлении коммунальных услуг указываются одинаковые условия для расторжения этих договоров. Так, договор может быть расторгнут досрочно в случае:

  1. исчезновения потребности в получении услуги или отказа потребителя от пользования услугами исполнителя;
  2. перехода права собственности (пользования) на квартиру (дом усадебного типа) к другому лицу;
  3. невыполнение условий договора сторонами договора.

При этом в первых двух случаях потребитель должен в 20-дневный срок сообщить  исполнителю жилищно-коммунальных услуг о сложившейся ситуации, предоставить ему заявление о расторжении договора и оплатить все необходимые платежи.

Поскольку в случае несообщения или несвоевременного сообщения потребителем поставщика об освобождении помещения и/или окончательного прекращения пользования услугами, а также о переходе права собственности (пользования) к другому лицу, потребитель обязан осуществлять оплату потребленных услуг и других платежей исходя из условий соответствующих договоров.

Актуальные статьи:

– Юридическое сопровождение переуступки прав требования по кредиту (договора переуступки долга)

– Договор купли-продажи имущественных прав

– Личная или совместная собственность супругов

Поэтому, если продавец (предыдущий владелец) продал свое имущество покупателю (новому владельцу) и при этом не выполнил свои обязательства по уплате коммунальных услуг, не обратился к исполнителям коммунальных услуг по расторжению договора, то договор с этим предыдущим владельцем будет действовать дальше. То есть предыдущий владелец и в дальнейшем должен выполнять свои обязательства по договору.

И, согласно Гражданскому кодексу Украины, даже в случае прекращения действия договора, одностороннего отказа от договора, и даже при уплате неустойки, должник не освобождается от исполнения обязательства.

То есть, даже если договор о предоставлении жилищно-коммунальных услуг расторгнут в связи с переходом права собственности на имущество к новому владельцу, предыдущий владелец обязан оплатить стоимость использованных им услуг! И данный долг не переходит вместе с переходом права собственности на недвижимость к новому владельцу!

Даже если потребитель отказывается от заключения договора с исполнителем коммунальной услуги, то он не освобождается от обязанности оплаты фактически потребленной коммунальной услуги (часть 5 статьи 13 Закона).

То есть, если потребитель не заключил договор с энергоснабжающей организацией, но пользовался электроэнергией, то потребитель должен оплатить стоимость использованной электроэнергии независимо заключил он договор или нет.

Также потребитель не освобождается от оплаты жилищно-коммунальных услуг, которые он получает до заключения соответствующих договоров с исполнителями жилищных и коммунальных услуг (часть 1 статьи 9 Закона).

Например, если потребитель заключил договор с энергоснабжающей организацией через 1 год после покупки квартиры, а в течение 1 года он пользовался электроэнергией.

В этом случае потребитель также обязан оплатить стоимость использованной электроэнергии.

То есть, если потребитель пользовался жилищно-коммунальными услугами, то он обязан оплатить их стоимость!

В случае несвоевременного осуществления платежей за жилищно-коммунальные услуги потребитель обязан уплатить пеню в размере, установленном в договоре, но не выше 0,01 процента суммы долга за каждый день просрочки. Общий размер уплаченной пени не может превышать 100 процентов общей суммы долга.

Начисление пени начинается с первого рабочего дня, следующего за последним днем ​​предельного срока внесения платы за жилищно-коммунальные услуги (часть 1 статьи 26 Закона). То есть, если коммуналку нужно было оплатить до 20 апреля, что выпадает на субботу, то в случае неуплаты, пеня начинает начисляться со следующего рабочего дня, то есть с 22 апреля, что выпадает на понедельник.

Связанные услуги:

– Услуги Агентства по Недвижимости

– Услуги Юриста по Недвижимости

Исполнитель коммунальной услуги вправе прекратить/приостановить предоставление коммунальных услуг в случае их неоплаты или оплаты в полном объеме в порядке и сроки, установленные законом и договором.

Исполнитель коммунальной услуги также вправе обращаться в суд в случае нарушения потребителем условий договора, в том числе в случае неуплаты коммунальных платежей (часть 1 статьи 8 Закона). Ответчиком по делу о нарушении условий договора оказания жилищно-коммунальных услуг будет именно потребитель, который пользовался услугами, но не оплатил их стоимость, то есть должник.

Источник: https://privacylawyer.kiev.ua/osobennosti-pokupki-nedvizhimosti-s-dolgami-za-kommunalku/

Кто оплатит «коммуналку» после фактической передачи квартир жильцам, но до регистрации перехода собственности в БТИ

Оплата коммунальных услуг после покупки недвижимости

23:00 15.10.2018

При строительстве жилой недвижимости зачастую происходят задержки при вводе объекта в эксплуатацию и государственной регистрации в сроки, определенные предварительными договорами с будущими покупателями-жильцами. Например, когда в процессе стройки выясняется, что имело место самовольное строительство. Проверки, штрафы, суды, узаконивание «самоволок» оттягивают сроки передачи права собственности на квартиры жильцам.

На ком лежит бремя оплаты коммунальных расходов, когда юридически собственником неузаконенной недвижимости является по-прежнему застройщик, а фактически квартиры уже переданы жильцам? Могут ли жильцы, принявшие решения самостоятельно оплачивать «коммуналку» в этот период задержки (например, чтобы начинать производить ремонт и т.д.), потом взыскать такие расходы с застройщика?

И как застройщику обезопасить себя, когда на него начинаются «сыпаться» претензии и иски от множества жильцов на примере реального судебного дела, прошедшего почти все судебные инстанции, megapolis-real.by рассказали старший юрист юридического агентства «КлеверКонсалт» Антон Карпекин и юрист Анастасия Воронец.

Ситуация

С 2015 г. ООО «Д» осуществляло строительство квартала малоэтажной индивидуальной жилой застройки за счет собственных средств, которое фактически было завершено в 2016 г. Однако государственная регистрация создания объектов недвижимости (капитальных строений, изолированных помещений) произошла в 2017 г.

В 2015 г. ООО «Д» заключило с рядом покупателей предварительные договоры купли-продажи квартиры (далее – предварительный договор) с обязательством по заключению основных договоров купли-продажи квартиры (далее – основной договор) после государственной регистрации созданных объектов недвижимости.

В 2016 г. в связи с фактической готовностью объектов недвижимости (далее – квартиры) они были переданы покупателям по актам приема-передачи в рамках предварительного договора.

В связи с фактической передачей квартир покупатели начали пользоваться электроэнергией и газом (коммунальными услугами) в пределах квартир. Однако до момента регистрации перехода права собственности на квартиры и перезаключения договоров на коммунальное обслуживание с конкретными покупателями стороной по договорам на снабжение с РУП «Минскэнерго», РУП «Мингаз» выступало ООО «Д».

При этом в соответствии с условиями предварительных договоров покупатели были обязаны возместить понесенные ООО «Д» расходы за указанный период после заключения основных договоров.

Покупатели самостоятельно осуществили все необходимые оплаты за коммунальные услуги досрочно, до заключения основных договоров, однако впоследствии они предъявили иски о взыскании произведенных оплат как неосновательного обогащения.

В связи с фактической передачей застройщиком квартир покупатели начали пользоваться коммунальными услугами, при этом до момента регистрации перехода права собственности на квартиры стороной по договорам на снабжение с РУП «Минскэнерго», РУП «Мингаз» выступал застройщик.

По условиям предварительных договоров покупатели обязались возместить понесенные застройщиком расходы на оплату коммунальных услуг за указанный период после заключения основных договоров. Покупатели самостоятельно оплатили коммунальные услуги досрочно, до заключения основных договоров, но впоследствии предъявили иски о взыскании произведенных оплат как неосновательного обогащения.

Фабула споров

В суд гражданином Б.

(покупателем квартиры) был подан иск в отношении ООО «Д» (продавец, застройщик) о взыскании образовавшейся задолженности по оплаченным покупателем коммунальным расходам (газ, электроэнергия) в качестве неосновательного обогащения, которые возникли с момента фактической передачи квартиры в рамках предварительного договора и до момента заключения основного договора при государственной регистрации перехода права собственности объекта недвижимости (квартиры). Также в отношении ООО «Д» были поданы аналогичные иски от ряда других покупателей.

В феврале 2015 г. между ООО «Д» и РУП «Минскэнерго», РУП «Мингаз» были заключены договоры на снабжение электрической энергией и газом квартала малоэтажной индивидуальной жилой застройки.

25 марта 2015 г. между истцом (покупателем) и ООО «Д» (продавцом) был заключен предварительный договор, в соответствии с которым стороны обязались заключить основной договор после окончания строительства жилого дома, сдачи его в эксплуатацию и государственной регистрации квартиры как завершенного объекта недвижимости.

В предварительном договоре указывалось, что застройщик и покупатель обязуются заключить основной договор после окончания строительства жилого дома, сдачи его в эксплуатацию и государственной регистрации квартиры как завершенного объекта недвижимости.

Согласно условиям предварительного договора покупатель обязался заключить в течение 30 календарных дней после оформления права собственности на квартиру договоры с обслуживающими эксплуатирующими организациями на компенсацию эксплуатационных и иных расходов, открыть лицевой счет на квартиру, а также с иными организациями (энергонадзором, водосбытом и т.д.) на обслуживание и эксплуатацию Объекта.

Так как фактически строительство жилого дома, а соответственно квартир, было окончено во втором квартале 2016 г., 12 апреля 2016 г. между истцом и ответчиком был подписан акт приема-передачи квартиры, в котором отражались основные показания технических приборов (счетчик газа – 0,63 м3, счетчик электроэнергии – 0,000 кВт).

В п. 3 указанного акта содержалось условие, согласно которому с момента подписания акта продавец не несет ответственности за состояние переданной покупателю квартиры, сохранность установленного в ней оборудования, иных материальных ценностей, данные риски в полном объеме переходят на покупателя.

После получения квартиры по акту приема-передачи истцом в адрес ООО «Д» было направлено ходатайство, в котором содержалась просьба о разрешении производить ремонт и отделочные работы в квартире.

В период с момента передачи квартиры по акту приема-передачи в рамках предварительного договора и до заключения основного договора истец от своего имени осуществил оплату за фактически потребленную электроэнергию, а также за использованный с целью отопления квартиры газ, с указанием в назначении платежа в квитанции «оплата за ООО «Д» в связи с тем, что договоры с РУП «Минскэнерго», РУП «Мингаз» были заключены непосредственно с ООО «Д».

Покупатель производил оплату коммунальных услуг с момента передачи квартиры и до заключения основного договора от своего имени с указанием в назначении платежа в квитанции «оплата за ООО «Д».

17 июля 2017 г. во исполнение условий предварительного договора был заключен основной договор. Согласно п.

7 основного договора «Стороны согласовали вопросы, связанные с расчетами по коммунальным платежам и плате за электроэнергию в отношении отчуждаемой квартиры, и не имеют взаимных претензий». 17 июля 2017 г.

был подписан акт приема-передачи квартиры, в котором отражались основные показания технических приборов (счетчик газа – 600 м3, счетчик электроэнергии – 2358 кВт) на момент передачи квартиры в собственность покупателя.

К моменту заключения основного договора всеми покупателями были самостоятельно оплачены коммунальные расходы, в связи с чем задолженность ООО «Д» перед обслуживающими организациями отсутствовала.

Позиция истца

Истец ссылался на то, что в период с даты заключения предварительного договора (в том числе и после фактической передачи квартиры) и до заключения основного договора расходы по обслуживанию квартиры несет ответчик, как собственник объекта строительства.

Истец полагал, что до даты государственной регистрации создания объекта недвижимости, несмотря на его фактически оконченное строительство, указанный объект недвижимости еще не является как таковым объектом недвижимости, а представляет собой условно «строительные материалы».

Истец указывал, что предварительным договором соответствующие обязанности по оплате коммунальных услуг прямо не возложены на истца, и просил взыскать денежные средства, уплаченные им в счет погашения задолженности ответчика по коммунальным платежам как неосновательное обогащение.

По мнению истца, обязанность ответчика по оплате коммунальных услуг вытекает из договорных отношений с РУП «Минскэнерго» и РУП «Мингаз» и, соответственно, правовых оснований для оплаты истцом расходов по оплате соответствующих коммунальных платежей за ООО «Д» не было.

В том числе в связи с тем, что тарифы на коммунальные услуги устанавливались по ценам для юридических лиц. Истец пояснял, что платежи (по тарифам для юридических лиц) осуществлялись в связи с опасением, что продавец откажется заключать с ним основной договор.

Истец полагал, что до даты государственной регистрации создания объекта недвижимости, несмотря на его фактически оконченное строительство, указанный объект недвижимости еще не является как таковым объектом недвижимости, а представляет собой условно «строительные материалы».

По мнению истца, обязанность ответчика по оплате коммунальных услуг вытекает из договорных отношений с РУП «Минскэнерго» и РУП «Мингаз» и, соответственно, правовых оснований для оплаты истцом расходов по оплате соответствующих коммунальных платежей за ООО «Д» не было.

Возражения ответчика

Ответчик полагал, что основания для взыскания неосновательного обогащения отсутствуют, так как сделкой между сторонами была предусмотрена и закреплена, во-первых, передача имущества покупателю, во-вторых, обязанность по возмещению коммунальных расходов.

Согласно ст. 971 ГК неосновательное обогащение имеет место, когда отсутствуют установленные законодательством или сделкой основания для сбережения имущества за счет другого лица.

Ответчик ссылался на условия предварительного договора, где была предусмотрена обязанность покупателя на заключение договоров с обслуживающим организациями по компенсации коммунальных расходов после заключения основного договора. Таким образом, покупатель, оплатив коммунальные расходы до заключения основного договора, исполнил возложенную обязанность досрочно.

Ответчик также указывал на п. 3 акта приема-передачи к предварительному договору, согласно которому все обязательства и риски, связанные с переданным имуществом, перешли на покупателя.

Соответственно, вне зависимости от формы фактического пользования имуществом (проживание, хранение вещей, проведение ремонта и т.д.

) имеет значение сама возможность осуществления такого пользования, которая была предоставлена согласно акту приема-передачи.

Ответчик полагал, что основания для взыскания неосновательного обогащения отсутствуют, так как сделкой между сторонами была предусмотрена и закреплена, во-первых, передача имущества покупателю, во-вторых, обязанность по возмещению коммунальных расходов.

Ответчик ссылался на акт приема-передачи квартиры к предварительному договору, согласно которому все обязательства и риски, связанные с переданным имуществом, перешли на покупателя.

Соответственно, вне зависимости от формы фактического пользования имуществом (проживание, хранение вещей, проведение ремонта и т.д.

) имеет значение сама возможность осуществления такого пользования, которая была предоставлена покупателю.

Квартира была передана покупателю в соответствии с указанным актом, с фиксацией соответствующих показателей счетчиков, после чего покупатель пользовался электроэнергией и газом при проведении ремонта, что подтверждается письменным ходатайством покупателя о проведении ремонта.

Платежи за коммунальные услуги были осуществлены истцом в добровольном порядке досрочно, до заключения основного договора.

В соответствии с п. 7 основного договора стороны согласовали вопросы, связанные с расчетами по коммунальным платежам и плате за электроэнергию в отношении отчуждаемой квартиры, и не имеют взаимных претензий.

Таким образом, стороны при заключении как предварительного, так и основного договора достигли договоренности и согласовали все вопросы по оплате коммунальных услуг. Согласно п.

2 акта приема-передачи к основному договору претензий у истца на момент заключения основного договора и передачи права собственности на квартиру не имелось.

Соответственно, ООО «Д» считает, что лицом, обязанным нести расходы по оплате коммунальных услуг является покупатель.

Что касается заявлений истца о каком-либо понуждении покупателей ООО «Д» к оплате коммунальных платежей, то они не нашли своего документального подтверждения. Письменные доказательства представлены не были, факты обращения в правоохранительные органы также отсутствовали.

Решение суда

Изучив позицию сторон и рассмотрев материалы дела, суд пришел к выводу, что, исходя из условий, согласованных сторонами, лицом, обязанным оплачивать или компенсировать коммунальные расходы с момента фактической передачи покупателю квартиры в рамках предварительного договора и до момента заключения основного договора, является лицо, которое фактически осуществляло пользование электроэнергией и газом.

В данном случае этим лицом является покупатель квартиры. Единообразные решения были вынесены по аналогичным искам. Решения суда также устояли при их обжаловании в апелляционной инстанции.

Суд пришел к выводу, что лицом, обязанным оплачивать или компенсировать коммунальные расходы с момента фактической передачи покупателю квартиры в рамках предварительного договора и до момента заключения основного договора, является лицо, которое фактически осуществляло пользование электроэнергией и газом.

Источник: https://megapolis-real.by/stati/kto-oplatit-kommunalku-posle-fakticheskoj-peredachi-kvartir-zhilcam-no-do-registracii-perehoda-sobstvennosti-v-bti.html

Как при покупке жилья не стать должником за оплату коммунальных услуг

Оплата коммунальных услуг после покупки недвижимости

Когда житель Витебской области решил купить квартиру в Минске, то посчитал не лишним обратиться в одно из агентств недвижимости. Цены за услуги риэлторов, конечно, кусаются, но ведь и покупка не из дешевых.

Так что дополнительные гарантии и консультации компетентных людей, в любом случае, не помешают. Уверенность в профессионализме специалистов солидной организации и сыграла с новоселом злую шутку.

С продавцом жилплощади договорились быстро, ударили по рукам, составили и подписали передаточный акт объекта недвижимости — все честь по чести. Новый хозяин занялся обустройством приобретенных апартаментов, но радость покупки омрачила первая жировка.

Предыдущий владелец оказался не самым добросовестным плательщиком, и за услугу водоснабжения вместе с пеней «набежало» в общей сложности около 900 руб.  

Растерявшийся от такого сюрприза потребитель обратился в расчетно-справочный центр, а там предложили… в добровольном порядке оплатить долг. Возможно, если бы сумма была меньше, он не стал бы спорить. Но чувство справедливости заставило искать правду в другой инстанции.

— Проблема, с которой обратился к нам гражданин, к сожалению, не является единичной, — рассказывает заместитель начальника абонентского района № 2 Центра по расчетам с потребителями «Водосбыт» УП «Минскводоканал» Ирина ГОЛУБ. — И чаще всего обманутые покупатели платят.

В сравнении со стоимостью квартиры сумма долга кажется им незначительной, а возможность призвать недобросовестного продавца к ответу призрачной. Из-за этого и мошенники чувствуют себя безнаказанно.

На самом деле, добиться справедливости не так уж сложно, если был правильно составлен акт передачи недвижимости.

Не стоит думать, что, выехав из проданной квартиры, можно освободиться от своих обязательств. Ведь лицевой счет — не объект недвижимости, и не является актом сделки. Поэтому ответственность за неоплаченные счета в любом случае лежит на бывшем собственнике

Что делать, чтобы не оказаться в выше описанной ситуации?

Во-первых, поинтересоваться у продавца, есть ли в квартире индивидуальный прибор учета расхода воды;

Во-вторых, уточнить, есть ли договор с водоканалом;

В-третьих, зафиксировать показания счетчика в передаточном акте;

В-четвертых, сверить фактические показания с показаниями в последней жировке.

Последний пункт особенно важен, поскольку должники довольно часто намеренно занижают показания приборов учета, и в выдаваемой расчетно-справочным центром копии лицевого счета не всегда можно увидеть правду. Выявить несоответствие в цифрах возможно только в момент передачи квартиры.

Что представляет собой передаточный акт объекта недвижимости?

Это документ, подписанный обоими участниками сделки. В нем подтверждается состояние и комплектность квартиры, оговариваются другие нюансы, в том числе, и показания всех приборов учета.

Отдельным пунктом прописывается, что продавец подтверждает отсутствие задолженностей по коммунальным и иным платежам в отношении продаваемой квартиры и обязуется в течение двух дней с даты их выявления произвести оплату.

— В данном случае именно наличие правильно оформленного передаточного акта дало возможность защитить права покупателя, — говорит Ирина Сергеевна. — Мы написали письмо в расчетно-справочный центр, юристы которого совершили исполнительную надпись о взыскании задолженности. Дальше процедура идет установленным порядком, а покупатель квартиры уже не имеет к долгу никакого отношения.

Не стоит думать, что, выехав из проданной квартиры, можно освободиться от своих обязательств. Ведь лицевой счет — не объект недвижимости, и не является актом сделки.

Поэтому ответственность за неоплаченные счета в любом случае лежит на бывшем собственнике, и визит судебных исполнителей по новому месту жительства неизбежен, если должник будет игнорировать исполнительную надпись. Кроме того, неприятный сюрприз может поджидать при выезде за границу.

У нас, например, был случай, когда человека не выпустили из-за задолженности по оплате услуг всего 32 руб. Ему пришлось возвращаться уже из аэропорта, чтобы закрыть проблему. Он потерял время, потерял деньги на билет, а винить может только себя.

Любителям спихнуть вместе с квартирой свои долги необходимо напомнить пункт 6 статьи 29 Жилищного кодекса Республики Беларусь, в котором сказано, что «при переходе прав на жилое помещение обязанности по внесению платы за жилищно-коммунальные услуги и платы за пользование жилым помещением несет собственник жилого помещения, член организации застройщиков до момента регистрации перехода права собственности на жилое помещение».

А покупателям хотелось бы посоветовать тщательно выбирать агентство недвижимости. Красивая вывеска не всегда является гарантией полной безопасности сделки.

Не нужно забывать о составлении передаточного акта, а в случае обнаружения задолженности не стоит спешить ее оплачивать, какой бы маленькой не казалась сумма.

Закон сможет защитить от недобросовестных продавцов и посредников только в том случае, если мы сами будем его уважать и четко знать свои права и обязанности.

Виктор КИСЛЫЙ

26 Окт 2017

3973

ДОБАВИТЬ КОММЕНТАРИЙ!

Источник: http://gkx.by/poleznye-sovety/1785-ne-obzhechsya-na-vode-kak-pri-pokupke-zhilya-ne-stat-dolzhnikom-za-oplatu-kommunalnykh-uslug

Юрист Адамович
Добавить комментарий