От какой даты отсчитывается нарушение срока сдачи дома по ДДУ?

Условие о сроке передачи объекта долевого строительства: договорная техника и проблемы правоприменения

От какой даты отсчитывается нарушение срока сдачи дома по ДДУ?

При инвестировании денежных средств в строительство объекта недвижимости принципиальное значение для участника долевого строительства имеет срок передачи ему готового объекта, что находит свое нормативное отражение в тексте закона.

Так, условие о сроке передачи объекта участнику долевого строительства отнесено законодателем к числу существенных условий ДДУ  (п. 2 ч. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ).

То есть факт заключения договора связывается, в том числе, с достижением согласия по данному условию (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Общее правило, по которому исчисляется срок, гласит: установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить (ст. 190 ГК РФ).

То есть мы имеем три способа определения (установления) срока: 1) дата, 2) период, 3) неизбежное событие. В договорной технике долевого строительства применяются и сочетаются все три подхода к определению срока передачи объекта долевого строительства.

Самый простой, явно вытекающий из требований закона, понятный потребителю и, как представляется, предпочтительный для участника долевого строительства способ – это указание на передачу не позднее такого-то числа или определенного квартала такого-то года (например, до 01.07.2016, не позднее II квартала 2016 и т.п.).

Вариант второй: передача квартиры, согласно договору, осуществляется через столько-то месяцев (как правило, три-шесть) со дня ввода дома в эксплуатацию. Здесь имеются некоторые сложности. Вроде бы, срок определен периодом времени, но период этот начинает течь только после наступления конкретного события – ввода объекта в эксплуатацию.

Позволяет ли буквальное толкование такого условия договора установить действительную волю сторон относительно срока передачи объекта? Положим, с волей застройщика все ясно, а вот на что рассчитывал дольщик, соглашаясь на сделку?

Ограничиваясь прочтением условия о сроке в приведенном объеме, мы будем вынуждены признать, что: а) относительно воли дольщика как стороны договора имеется большая неясность; б) условие о сроке вообще может считаться не согласованным, так как срок определен периодом, начало течения которого привязано к событию, тогда как наступление этого события, увы, как показывает практика, вовсе не является неизбежным.

Для того чтобы понять буквальное значение условия о сроке передачи квартиры, следует сопоставить приведенную формулировку с другими условиями и смыслом договора в целом (ст. 431 ГК РФ).

И здесь мы приходим к тому, что ДДУ, в котором срок передачи объекта долевого строительства отсчитывается от события (ввод дома в эксплуатацию) содержит, как правило, привязанный к конкретной дате или календарному периоду срок окончания строительства и/или срок ввода в эксплуатацию.

Следует напомнить, что само по себе согласование данных сроков не является обязательным для ДДУ и, непосредственно, их несоблюдение не влечет ответственности застройщика перед дольщиками, если соблюдается срок передачи объекта.

Однако в рассматриваемом случае только наличие указания на эти сроки дает возможность установить, какой срок определен сторонами для передачи объекта.

На практике это может выглядеть следующим образом. В договоре (как правило, в разделе общих условий) содержится указание на плановый (реже – примерный/ориентировочный и т.п.) срок окончания строительства, например IV квартал 2015 года.

Также имеется указание на то, что застройщик обеспечивает ввод дома в эксплуатацию в течение 6 месяцев после завершения строительства (это условие может содержаться, например, в разделе об обязанностях застройщика).

В разделе, посвященном передаче объекта долевого строительства, в свою очередь, устанавливается взаимная обязанность сторон по передаче и принятию объекта в течение 3-х месяцев со дня ввода в эксплуатацию.

Буквальное толкование приведенных положений позволяет установить, что по условиям договора объект должен быть передан не позднее 30 сентября 2016 года. Соответственно, с 01 октября 2016 начнет течь период просрочки и будет начисляться неустойка.

Задержка передачи объекта, как правило, является следствием несоблюдения срока окончания строительства и, соответственно, ввода объекта в эксплуатацию.

В таких случаях, выступая ответчиком по требованию о взыскании неустойки, застройщик в свою защиту ссылается на то, что за несоблюдение срока окончания строительства (который, к тому же, поименован плановым, а значит, является приблизительным, ориентировочным и т.п.) законом не предусмотрена ответственность перед дольщиками.

В свою очередь, срок передачи объекта, якобы, не нарушен, так как пока дом не введен в эксплуатацию, не начал течь и трехмесячный (в нашем примере) период, в рамках которого должна быть осуществлена передача.

Порочность этой логики достаточно явна, поскольку следуя этой логике, мы придем к тому, что в случае, если объект не будет достроен никогда (либо строительство завершиться на 10-20 лет позднее «планового» срока), то нельзя говорить и о просрочке в передаче объекта и начислении неустойки.

В настоящее время суды в таких ситуациях, как правило, встают на сторону потребителя и исходят из того, что буквальное толкование взаимосвязанных условий договора требует определения срока передачи объекта в опосредованной связи с конкретной датой или календарным периодом, к которому привязаны сроки окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию.[1]

Между тем, в отношениях с потребителями часто бывает достаточно изложения застройщиком соответствующей позиции в ответе на претензию, чтобы склонить дольщиков к мнению о нецелесообразности обращения в суд, сопряженного с тратами на услуги юристов, ввиду мнимой бесперспективности взыскания неустойки.

Кроме того, ситуация может осложняться включением в договор условия, согласно которому, стороны договариваются о том, что в случае продления срока разрешения на строительство все связанные сроки пропорционально сдвигаются (без заключения дополнительных соглашений о переносе сроков).

По этому вопросу практика противоречива и суд вполне может отказать в признании такого условия недействительным и, как следствие, отказать во взыскании неустойки, посчитав, что стороны согласовали условия автоматического переноса сроков и это никак не противоречит обязательным требованиям, установленным п.

3 ст. 6 Закона № 214-ФЗ.

Еще более изощренная договорная конструкция, используемая застройщиками, которая, на наш взгляд, являет собой образец искусного обхода закона – это привязка начала периода, в течение которого осуществляется передача объекта, к окончанию срока действия разрешения на строительство («объект передается не позднее шести месяцев с момента окончания срока действия разрешения на строительство»). В отличие от предыдущего примера, в этом случае нельзя говорить о том, что срок связан с событием, которое может не наступить, так как окончание срока действия разрешения на строительство неизбежно. Однако, сроком действия разрешения на строительство, и суды с этим порой соглашаются[2], является не тот срок, на который разрешение изначально выдано (и о котором дольщику известно на момент заключения ДДУ), а срок, обусловленный, в том числе, обстоятельствами продления этого разрешения (сколько бы раз и на какой бы период данное разрешение ни продлялось застройщиком).

Такая формулировка ведет, в принципе, к тем же неблагоприятным последствиям для участника долевого строительства, что и рассмотренная выше (в её толковании застройщиком), однако по формальным основаниям обладает, в отличие от предыдущего примера, иммунитетом против возражений, основанных на положениях ст. 190 ГК РФ.

Приведенные договорные конструкции отражают лишь часть возможных уловок, которыми пользуются застройщики и которые не свидетельствуют о добросовестности строительных организаций в части применения договорной техники, в частности, в отношениях с потребителями.

Суть решения конфликта застройщиком сводится к таким заявлениям, как «вы сами видели, что подписывали», «вас никто не заставлял заключать договор на таких условиях» и т.п.

При этом, конечно, работники застройщика, непосредственно ведущие переговоры с потенциальными дольщиками, (и уж тем более, риелторы) не афишируют юридических тонкостей применяемых договорных конструкций, всячески «помогают» не заметить подводных камней в договоре и заверяют граждан в том, что если в договоре указан срок окончания строительства, то на него дольщику и следует ориентироваться. Такое поведение, безусловно, вредит всей отрасли долевого строительства, поскольку подрывает доверие потенциальных инвесторов, в особенности граждан, ко всем участникам рынка первичной недвижимости, в том числе, добросовестным участникам оборота.

Еще большее сожаление вызывает тот факт, что и суды при решении соответствующих вопросов зачастую не вникают в тонкости системного толкования положений договоров долевого участия в их соотношении с требованиями закона, ограничиваясь ссылкой на реализацию сторонами принципами свободы договора, без учета изъятий, предусмотренных ст. 422 ГК РФ.

Впрочем, нередко  к отрицательному результату приводит и формальный подход к формированию правовой позиции представителями дольщиков в процессе о взыскании неустойки.

Это связано с тем, что отказ в удовлетворении исковых требований, обусловленный непрофессионально выстроенной позицией и чрезмерным упованием на принцип jura novit curia, представитель всегда может объяснить произволом конкретного судьи, ангажированностью правосудия в целом, лоббистским ресурсом застройщика и т.п.

На наш взгляд, выходом может быть совершенствование норм Закона № 214-ФЗ, посвященных срокам передачи объекта долевого строительства, с учетом уже выявленных проблем правоприменительной практики.

Например, может быть введен запрет на применение договорных конструкций, при которых срок передачи объекта долевого строительства определяется только опосредованно (через иные сроки, в том числе, окончания строительства, ввода в эксплуатацию, периода действия разрешения на строительство и пр.).

Кроме того, требуется более четкая регламентация возможности переноса срока – исключительно путем подписания дополнительного соглашения, заключение которого, разумеется, является добровольным и в идеале должно отражать хоть какой-то экономический интерес участника долевого строительства.

Источник: https://zakon.ru/Blogs/uslovie_o_sroke_peredachi_obekta_dolevogo_stroitelstvadogovornaya_tehnika_i_problemy_pravoprimeneniy/44230

Получу ли я компенсацию от застройщика за перенос сроков сдачи?

От какой даты отсчитывается нарушение срока сдачи дома по ДДУ?

Застройщики, к сожалению, очень часто нарушают сроки сдачи домов в эксплуатацию.

Бывает, конечно, и по не зависящим от них причинам, но если дольщик не готов дожидаться новых сроков сдачи, то он имеет полное право расторгнуть договор со строительной компанией в одностороннем порядке и вернуть свои денежные средства. Также дольщик всегда может продать недостроенную квартиру путем переуступки прав на нее.

В случае, если дольщик имеет возможность и готов ждать, то он может потребовать выплату неустойки за нарушение условий ДДУ, штраф, возмещение убытков и моральную компенсацию.

Важно понимать, что несоблюдение именно срока передачи квартиры (то есть просрочка даты подписания передаточного акта), а не срока сдачи самого дома в эксплуатацию будет считаться нарушением, за которое дольщик вправе потребовать компенсацию.

Для получения неустойки за несоблюдение сроков передачи квартиры по условиям, прописанным в ДДУ, строительной компании сначала направляется досудебная претензия.

В ней, помимо самого требования о выплате компенсации, также указывается подтвержденный факт несоблюдения срока передачи объекта согласно договору, и размер неустойки, предусмотренный законом.

В случае, если строительная компания откажется выплачивать неустойку на добровольной основе, то данное претензионное письмо позже послужит основанием для взыскания в судебном порядке еще и штрафа за несвоевременную выплату компенсации.

Сдача дома затянулась, что делать?

Какие права есть у дольщика, если застройщик сдает дом не в срок?

Претензию можно направить как до момента подписания передаточного акта, так и после, когда квартира уже была сдана, но со сдвинутыми сроками. Такое претензионное письмо составляется в двух экземплярах, один из которых передается строительной компании под подпись и печать на экземпляре дольщика. Также претензию можно направить заказным письмом.

Реакция от застройщика должна поступить в течение одного месяца. Если застройщик идет навстречу и дает согласие на добровольное возмещение неустойки за задержку сроков сдачи квартиры, то вопрос считается закрытым. Дольщик предоставляет свои данные для перевода ему неустойки, которая рассчитывается по формуле:

размер неустойки = 1/150 х ставка рефинансирования ЦБ РФ х стоимость квартиры по ДДУ х количество дней просрочки. Здесь 1/150 – это коэффициент, который применяют к ставке рефинансирования для физических лиц (для юрлиц он другой – 1/300). Дополнительный штраф с застройщика в этом случае взиматься не будет.

В случае, если компания застройщика никак не реагирует на претензионное письмо в течение 30 дней, то это расценивается как отказ от выплаты запрашиваемой неустойки. При таком стечении обстоятельств следует подать иск в суд, к которому прилагаются расчет исковых требований, помимо всех необходимых документов.

Но тут есть важный нюанс! Уже в самом договоре долевого участия может быть прописан порядок досудебного разрешения споров (сюда входит и подача претензии). Вот тогда дольщику придется следовать букве договора. Это может также касаться даже образца заявления с претензией, сроков подачи и сроков ее рассмотрения.

Подав иск в суд, дольщик, помимо неустойки от застройщика за задержку сдачи квартиры, может также рассчитывать еще и на дополнительные денежные выплаты в качестве компенсации:

  • возмещение убытков, которые возникли вследствие задержки сдачи квартиры (например, потраченных денежных средств на вынужденную и незапланированную аренду жилья);
  • за причинение морального ущерба;
  • штраф, равный 50% от суммы, которую решит установить суд за отказ добровольно выполнить требования заявителя;
  • возмещение судебных расходов.

Подавать иск в суд можно и на этапе строительства дома, и после его завершения. Но тут не стоит слишком затягивать, так как существует срок исковой давности, который равен трем годам. После его истечения суд может отклонить иск дольщика. Судебная статистика таких дел показывает, что, как правило, исковые требования дольщиков удовлетворяются – иногда в полной мере, иногда частично.

И еще один момент. Согласно законодательству РФ, суд имеет полное право сократить сумму компенсации, если сочтет, что она несоразмерна нарушению ДДУ.

Отвечает эксперт по недвижимости бизнес-класса в Санкт-Петербурге Георгий Патанин:

Скорее всего, застройщик предложит подписать дополнительное соглашение о продлении сроков сдачи. Для того чтобы в дальнейшем взыскать неустойку, Вам стоит отказаться от подписания этого соглашения.

Дождитесь получения ключей от квартиры и после подписания акта приема-передачи можете готовить документы в суд. Такая стратегия позволяет Вам получить квартиру и неустойку.

Если Вы обратитесь в судебные органы уже сейчас, то рискуете создать дополнительные проблемы застройщику и, как следствие, не получить свою же квартиру во II квартале 2018 года.

Что я должна делать при банкротстве застройщика моего ЖК?

Как расторгнуть договор паевого взноса и вернуть всю сумму?

Отвечает генеральный директор «Юридического бюро № 1» Юлия Комбарова (Санкт-Петербург):

Если договор на покупку квартиры был оформлен в рамках 214-ФЗ и произошла задержка со сдачей дома в срок, то дольщик вправе претендовать на денежную компенсацию. Добровольно застройщик платить не будет или постарается снизить размер выплат. Единственным правильным решением в такой ситуации является подать иск в суд.

Согласно данному примеру, задержка составит 123 дня. Тогда (при условии, что ставка рефинансирования ЦБ не изменится с нынешних 7,25%, а стоимость квартиры по договору – 6 млн рублей) выплата будет равна примерно 356 тысячам рублей. Кроме того, дольщик может претендовать на компенсацию морального вреда.

Отвечает старший юрист ООО «Национальный юридический центр» Арсен Аристакесян (Волгоград):

Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.

2004 года № 214-ФЗ предусмотрен ряд компенсационных мер при нарушении застройщиком прав дольщиков, в том числе неустойка за несвоевременную передачу объекта долевого строительства (то есть Вашей будущей квартиры).

Для реализации права на данную компенсацию первоначально необходимо обратиться к тексту Вашего договора долевого участия в строительстве жилого дома.

Дело в том, что срок сдачи объекта долевого строительства в эксплуатацию и срок передачи объекта долевого строительства гражданину являются двумя разными понятиями и могут быть разнесены во времени друг от друга на два-три месяца.

Вас, как сторону договора, в первую очередь должен интересовать срок передачи объекта долевого строительства дольщику.

Если он напрямую не указан в договоре, а указан лишь срок окончания строительства или ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, то ищите в тексте пункт, регулирующий срок передачи готовой квартиры гражданину после введения дома в эксплуатацию. В таком случае крайним сроком передачи квартиры по договору будет являться срок окончания строительства, определенный в договоре, плюс максимальный срок, указанный в договоре для передачи этого объекта дольщику.

Важно знать, что перенос застройщиком сроков сдачи многоквартирного дома налагает на него обязательство оповестить всех дольщиков о данном событии. Как правило, застройщик будет пытаться подписать с Вами соглашение о переносе сроков.

Однако подписывать данное соглашение стоит только в том случае, если застройщик добровольно соглашается компенсировать Вам неустойку в связи с просрочкой обязательств. Неустойка по договору долевого участия будет равняться 1/300 от учетной ставки Центрального банка РФ за каждый день просрочки.

Если участником долевого строительства является гражданин (не юридическое лицо, а физическое), то неустойка насчитывается в двойном размере.

Первым шагом к принудительному взысканию неустойки с застройщика является подача письменной претензии с указанием требований по выплате неустойки. Застройщик должен рассмотреть указанные требования в течение 10 дней с момента получения текста претензии. Если же застройщик добровольно не исполнил Ваши требования в указанный срок, необходимо обращаться с исковым заявлением в суд.

Как взыскать компенсацию с застройщика, задержавшего сдачу дома?

Новостройку сдали на 7 лет позже. Мы можем продать квартиру без налога?

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Конечно, возможна. Ваши интересы, как дольщика и как участника долевого строительства, защищает специальный закон № 214-ФЗ, а также закон о защите прав потребителей.

Вы вправе потребовать с застройщика неустойку в размере 1/300 от ключевой ставки ЦБ х 2 (если дольщик – физическое лицо), штраф, компенсацию морального вреда, а также убытки и судебные расходы. Однако чтобы рассчитать все правильно, а также представить необходимые и достаточные доказательства, возможно, Вам имеет смысл воспользоваться квалифицированной юридической помощью.

Порядок действий следующий:

  • составление и направление в адрес застройщика судебной претензии;
  • получение (или неполучение) ответа;
  • подготовка документов в суд;
  • взыскание денежных средств с застройщика в судебном порядке.

Отвечает коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик:

В том случае, если застройщик срывает сроки сдачи объекта и не уведомляет об этом покупателя или же уведомляет, предложив перенести даты вручения ключей, но дольщик отказывается от этого, то ДДУ считается недействительным.

В теории компания обязана вернуть клиенту всю сумму, которую он заплатил за покупку квартиры, а также оплатить ему неустойку. На практике я бы не стал спешить с расторжением договора, поскольку зачастую застройщик в течение ближайших месяцев все же выдаст ключи, а данные проблемы вызваны процветающей бюрократией.

Если же застройщик не уведомляет дольщика о срыве сроков сдачи объекта, то следует написать претензию, в которой нужно указать, какую компенсацию и на каком основании недобросовестная компания обязана Вам выплатить. Необходимо следить за тем, чтобы все сопутствующие юридические документы были приложены к письму. Только в этом случае оно будет иметь силу.

Очень важно, чтобы все эти документы существовали в двойном экземпляре и имелись в наличии у Вас.

Если застройщик получил письмо, но никак на него не отреагировал, дольщик имеет право подать на него в суд.

Если ситуация доходит до суда, то дольщику необходимо в первую очередь нанять адвоката, так как даже несмотря на то, что большинство судей встают на сторону обманутых клиентов, компании имеют широкие финансовые возможности и, наняв квалифицированных юристов, могут уйти от ответственности.

Если решение суда принято в пользу истца, застройщик обязан удовлетворить его требования, согласно решению суда. Если же и после этого дольщик не получает своих денег, то он может обратиться в соответствующие компетентные органы, которые возбудят уголовное дело и начнут процедуру принудительной передачи средств от застройщика к клиенту.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Можно ли въехать в новостройку до госкомиссии?

Что делать, если строительство затянулось: 11 полезных статей

Как обстоят дела с задержкой строительства в Германии?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/poluchu_li_ya_kompensatsiyu_ot_zastroyschika_za_perenos_srokov_sdachi/7131

Что делать дольщикам, когда дом сдан в эксплуатацию – ЮК

От какой даты отсчитывается нарушение срока сдачи дома по ДДУ?

На доме висят красочные баннеры, убеждающие всех, что объект построен и сдан, на сайте застройщика – рекламные обещания о скором заселении. Казалось бы, дольщикам надо радоваться и вот-вот ждать новоселья. На самом деле все не так радужно, поскольку сдача дома и заселение в свою квартиру – события, очень отдаленно связанные друг с другом.

Между этими двумя датами, как правило, проходят месяцы, а нередко и годы бесконечного ожидания. На этом этапе дольщиков  могут поджидать неожиданные, но отнюдь не приятные сюрпризы, например, затягивание сроков передачи жилья, а также именно в это время вскрываются все недоделки и дефекты строительства.

Поэтому нелишним будет узнать, когда дом сдан в эксплуатацию, что дальше делать дольщикам?

Большинство граждан не вполне понимают, как происходит и сколько времени длится сдача дома в эксплуатацию, и наивно полагают, что за этим событием сразу следует передача жилья дольщикам.

Неверное представление о наступлении сроков этих двух событий сформировано у граждан застройщиками, которые указывают на своих сайтах не реальный срок передачи квартиры, а срок окончания строительства, умалчивая о том, что между этими двумя датами в лучшем случае проходит несколько месяцев.

На самом деле это абсолютно разные понятия, и данные обещания – не больше, чем рекламный трюк для привлечения новых дольщиков. Известны случаи, когда после сдачи дома, гражданам приходилось ждать передачи своей квартиры по два года.

Поэтому не стоит верить обещаниям застройщика, необходимую информацию обо всех важных фактах, событиях и датах, дольщикам следует искать не в рекламных проспектах, а в ДДУ. В договоре прописаны два события: срок сдачи дома и срок передачи жилья участнику долевого проекта. Это два принципиально разных события и две различные даты.

Срок сдачи – это дата, когда планируется завершить строительство дома и получить разрешение госкомиссии на ввод его в эксплуатацию. Этот срок застройщик устанавливает самостоятельно и при необходимости может его корректировать, не согласуя с участниками проекта.

Для дольщика основное значение имеет второй срок, указанный в ДДУ – дата передачи ключей и самой квартиры по приемо-передаточному акту. Этот срок не подлежит изменению и корректировке в одностороннем порядке. Не соблюдение его застройщиком дает законный повод дольщику требовать с нарушителя неустойку за просрочку передачи объекта.

Однако нередко застройщики, желая заранее подстраховаться от штрафных санкций за срыв сроков, прописывают в договорах не точную дату передачи объекта, а приблизительную. Например, в ДДУ указан срок сдачи дома 3 квартал 2017 года, а дата передачи жилья – не позже 4-х месяцев после сдачи объекта.

Как узнать дату ввода дома в эксплуатацию, от которой начнет отсчитываться срок передачи квартиры? Информация о получении данного документа должна быть размещена на сайте застройщика. Можно также обратиться в организацию, выдававшую разрешение на строительство (ее можно найти в проектной декларации строительной компании).

Но в любом случае крайний срок передачи жилья всем дольщикам не должен быть позже 31 января 2018 года. После этой даты можно предъявлять застройщику претензию и требовать с него уплаты неустойки.

Чтобы сдача дома состоялась, и было получено соответствующее разрешение на введение его в эксплуатацию, на объекте должны быть закончены все основные строительные работы, соответствующие проектной документации: возведены стены, перекрытия, выполнены фасадные и инженерные работы и т.д. К этому времени должны быть произведены обмеры органами БТИ, получен технический паспорт, объекту должен быть присвоен милицейский адрес, получены справки от поставщиков энергоресурсов.

После этого дом принимает госкомиссия, которая проверяет объект на соответствие существующим строительным, техническим, санитарным и пожарным нормативам.

Застройщику выдается заключение о соответствии (ЗОС), с которым он затем обращается в органы городской администрации, где также проводится проверка всех документов на соответствие действующему законодательству.

После этого застройщик получает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и может подавать документы на постановку дома на учет в кадастровый орган, а затем только приступать к передаче жилья дольщикам.

Обычно этот процесс занимает от четырех до шести месяцев, при условии, что проверяющие органы не выявили никаких нарушений. Как правило, нарушения все-таки находятся, и комиссия выписывает предписания по устранению недостатков, что отодвигает срок окончания строительства и получение акта сдачи дома на более позднее время.

Получив разрешение на введение дома в эксплуатацию, строительная фирма обязана не позже месяца до дня наступления даты передачи объекта по ДДУ, выслать приглашения участникам строительства прибыть для принятия объекта. Дольщик должен серьезно отнестись к этому документу и вовремя прибыть для принятия своей квартиры.

Его отсутствие будет считаться уклонением от принятия жилья и даст возможность застройщику подписать передаточный акт в одностороннем порядке, сняв с себя всю ответственность за данный объект. В этом случае все риски гибели или порчи имущества автоматически переходят к дольщику.

Но бывает и так, что все необходимые документы застройщиком получены, срок, указанный в ДДУ, прошел, но дольщик так и не получил извещение о том, что объект готов к передаче.

В принципе, участника не должно интересовать, по какой причине застройщик не передает ему квартиру. Для него важно одно – срок передачи прошел, а фактически жилье не получено.

И в этом случае у дольщика появляются все основания для привлечения нарушителя к ответственности по 214 ФЗ, а именно – взыскания с него неустойки. Проводить данную процедуру можно как в досудебном, так и судебном порядке.

При этом в законодательстве не оговорено обязательное применение претензионного порядка взыскания неустойки, но такое требование может содержать ДДУ, в таком случае необходимо соблюдать порядок, предусмотренный договором.

В любом случае целесообразно сначала попытаться решить вопрос с застройщиком мирно без привлечения судебных органов. Для этого в его адрес необходимо направить претензию в виде заказного почтового отправления с требованием о выплате неустойки. Этот документ, в случае судебного урегулирования вопроса, можно будет предъявить в суде, что станет дополнительным аргументом в пользу дольщика.

По закону, при нарушении срока передачи жилья, строительная фирма обязана заплатить пеню в размере 1/150 ставки Центробанка от всей суммы договора за один просроченный день. Кроме того, застройщик должен компенсировать дольщику все его расходы, которые тот понес в результате просрочки, например, за непредвиденную аренду жилья.

Здесь следует отметить, что положительное решение вопроса во многом зависит от того, насколько грамотно будет составлен данный документ. Необходимо предельно ясно сформулировать свои требования, привести ссылки на положения действующего законодательства, а также верно рассчитать неустойку.

Как сделать правильный расчет, можно узнать в статье «Как рассчитать и истребовать с застройщика неустойку по долевому строительству».

В претензии нужно также указать счет, куда должны поступить деньги и предельный срок, отведенный дольщиком для выплаты неустойки. Желательно составление претензии доверить грамотному юристу, поскольку человек, который делает это впервые, может что-то упустить, или неправильно сформулировать требования, что отразится на результате.

Если в обозначенное время деньги не поступят на счет дольщика, он может обращаться за разрешением вопроса в судебную инстанцию. Надо сказать, что взыскание неустойки, как правило, производится в судебном порядке, т.к.

строительные фирмы очень редко соглашаются добровольно выплатить деньги дольщику. Чтобы инициировать судебное разбирательство, необходимо написать заявление, которое составляется аналогично претензии.

Помимо требований об уплате неустойки и возмещения своих расходов, в соответствии с законом о защите потребителей, в него также включаются следующие требования:

  • компенсация морального вреда;
  • взыскание 50% штрафа от всей суммы искового заявления;
  • оплата юридических и других услуг, задействованных в рамках рассмотрения данного дела;
  • издержки дольщика на судебные расходы.

Нужно иметь в виду, что по заявлению застройщика, суд может применить 333 статью ГК и уменьшить размер неустойки, если посчитает, что ее сумма несоразмерна убыткам, которые понес дольщик. Чтобы минимизировать риск снижения ее размера судом, необходимо подключить к делу грамотного юриста, который знает, как этого избежать. Кроме того, взыскание неустойки можно производить через Арбитраж, где 333 статья применяется очень редко.

Что еще может предпринять гражданин, который вовремя не получил жилье? Если со времени передачи объекта, указанного в договоре, прошло два месяца и более, дольщик может просто расторгнуть ДДУ с недобросовестным застройщиком в одностороннем порядке, одновременно потребовав с него пеню за то, что последний пользовался его деньгами.

При этом в данном случае проценты будут рассчитываться не только за просроченное время, а за весь период действия договора, т.е. с того момента, когда дольщик внес свои деньги.

Более подробную информацию о процедуре расторжения договора, можно получить в статье «Как правильно составить и направить застройщику уведомление о расторжении ДДУ в одностороннем порядке».

Если дом сдан в срок, и дольщик получил сообщение о готовности застройщика передать ему квартиру, радоваться рано. На этапе приемки жилья участника долевого проекта также могут поджидать неприятные сюрпризы в виде дефектов и недоделок строителей. В этом случае не стоит подписывать передаточный акт, поверив устным обещаниям застройщика все исправить в ближайшее время.

Необходимо понимать, что подписывая акт, дольщик соглашается с тем, что все работы выполнены на должном качественном уровне, и он не имеет к строителям никаких претензий. Если у дольщика есть нарекания к качеству строительства, все недостатки надо зафиксировать в отдельном акте.

Существуют основные правила приемки жилья у застройщика, которых необходимо придерживаться, чтобы избежать проблем в будущем.

Одновременно нужно отправить застройщику развернутую претензию, в которую включить требование устранить недоделки. Как правильно ее составить, можно Одновременно нужно отправить застройщику развернутую претензию, в которую включить требование устранить недоделки.

Как правильно ее составить, можно узнать здесь. Закон дает право дольщику потребовать от застройщика следующих действий:

  • полного устранения всех выявленных дефектов строительства;
  • уменьшения цены договора;
  • оплату ремонтных работ.

В претензии также необходимо указать конечный срок, в пределах которого строительная фирма должна исправить свои недоделки.

Если строители не выполнят работы по устранению своего брака в срок, установленный дольщиком, последний имеет право потребовать с них пеню в размере 1% от всей суммы ДДУ за день просрочки, а также аннулировать договор в одностороннем порядке с требованием выплаты неустойки.

Несвоевременная передача объекта дольщикам – самое распространенное нарушение, которое допускают застройщики. Если подобное случилось и с вашим объектом, не стоит сидеть и ждать, пока строители спокойно достроят дом, и как ни в чем не бывало, пригласят вас принимать жилье.

Необходимо с самого начала просрочки начинать действовать и требовать с нарушителей неустойку за неисполнение своих обязательств. Закон всецело на стороне участников строительства, надо только уметь воспользоваться своими правами.

Продуманные и грамотные действия обязательно принесут положительные результаты.

Общество защиты прав дольщиков помогут вам взыскать неустойку с нерадивых строителей и добьются получения вами максимально возможной компенсации.

Юристы нашей организации подготовят развернутую претензию, рассчитают размер неустойки, проведут переговоры  застройщиком, составят заявление в суд и примут участие во всех этапах судебного процесса.

В разделе «Контакты» вы найдете все наши данные, по которым с нами можно быстро связаться.

Источник: https://help-ddu.ru/neustojka/dom-sdan-v-ekspluatatsiyu-chto-dalshe-delat-dolshhikam

Подписываем договор с застройщиком – что нужно знать – Рынок жилья

От какой даты отсчитывается нарушение срока сдачи дома по ДДУ?

16.05.2018 | 08:00 5288

Действующая редакция 214-ФЗ всецело стоит на защите интересов покупателя новостройки. Но идеальный застройщик существует лишь в рекламных буклетах – будущему дольщику следует внимательнее отнестись к тексту договора.

После выбора квартиры и тщательной проверки надежности застройщика настало время изучить предлагаемый договор долевого участия. Для многих ДДУ по-прежнему характерны типичные «ошибки» в широком диапазоне – от легких нестыковок с нормами 214-ФЗ до явных противоречий с ними.

Не платить до регистрации

В последней редакции закона теперь четко сказано, что оплата по договору совершается только после его государственной регистрации. Если это не отражено в тексте ДДУ и покупателю предлагается хотя бы часть суммы уплатить до того момента – это прямое нарушение закона.

Это означает, что покупатель на время отдаст свои деньги застройщику под честное слово. На этот важный момент взаиморасчетов эксперты советуют обращать внимание первым делом. И рекомендуют сокращать до минимума любые периоды неопределенности при финансовых расчетах.

К примеру, нелишним будет настоять на том, чтобы первый платеж осуществлялся с момента фактического получения зарегистрированного договора, а не с даты его госрегистрации.

Любые «предварительные» соглашения застройщика с дольщиком в рамках ФЗ-214 исключены.

Их наличие будет свидетельствовать о том, что получение средств застройщик предлагает оформить по различным серым схемам (авансирование, бронирование, «предварительные» договоры долевого участия и пр.

), с обещанием заключить с покупателем полноценный ДДУ чуть позднее. опасность таких схем – закон не требует их обязательной регистрации в Росреестре. Покупатель не является дольщиком – значит, защита ФЗ-214 на него не распространяется.

Такие нарушения уже редкость на рынке, тем не менее риски остались, и их должен учитывать покупатель.

Любой застройщик стремится ускорить начало продаж на объекте, но наличие «предварительных» схем может свидетельствовать о серьезных проблемах или отсутствии документов, необходимых для начала строительства: прав на земельный участок, разрешения на строительство, согласования проекта и пр. При заключении полноценного ДДУ рисков такого рода у покупателя нет.

Если в договоре не указывается, что оплата происходит только после регистрации ДДУ в Управлении Росреестра, – это прямое нарушение норм ФЗ-214, а иногда свидетельствует об использовании серых схем

К безусловным нарушениям относится и отсутствие в тексте договора ряда требований 214-ФЗ. Хотя законодатель до сих пор так и не утвердил типовой формы ДДУ, но при этом довольно четко обозначил те моменты, которые должны быть обязательно в нем отражены.

Что должно быть указано в ДДУ

– Сведения о застройщике (данные юрлица – ИНН, ОГРН, местонахождение, сведения о регистрации, постановка на налоговый учет и т. д.)

– Характеристики многоквартирного дома (его адрес, кадастровый номер земельного участка, общая площадь, этажность и т. д.)

– Характеристики и графический план объекта долевого строительства (секция, этаж, общая площадь, площадь каждого помещения, оси и т. д.)

– Конкретный срок передачи застройщиком квартиры

– Цена договора, сроки и порядок ее уплаты

– Гарантийный срок

– Способы обеспечения застройщиком обязательств по договору

– Обязанности и ответственность сторон

Источник: комиссия по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО

На стадии изучения договора будущий дольщик, как правило, обнаруживает, что застройщиком будет выступать не сама компания, а ее «дочка».

Это по-прежнему довольно распространенная практика: под новую стройку большинство компаний, включая самые крупные, создают отдельное юрлицо. Застройщики таким образом страхуются и минимизируют риски при реализации проекта.

С этим не поспоришь; эксперты лишь советуют обращать внимание, чтобы права на участок и разрешение на строительство были оформлены именно на выступающее в качестве застройщика юрлицо.

В ДДУ должны обязательно фигурировать две даты: ввода дома в эксплуатацию и передачи приобретенной собственником квартиры. При этом срок получения дольщиком ключей от квартиры должен быть определен конкретно (не «IV квартал 2019 года», а, к примеру, «до 31.11.2019).

Тем более не должно быть расплывчатых формулировок, типа «не более шести месяцев со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию». Задержки со строительством сейчас распространенное явление, поэтому застройщики на всякий случай стремятся установить для себя максимальный период, в течение которого можно тянуть с передачей квартиры без штрафов.

У дольщика же есть законная возможность получать пени за каждый день просрочки.

В документе также должен быть четко зафиксирован гарантийный срок – период ответственности застройщика за переданный дольщику объект: пять лет на квартиру и еще три года на находящееся в ней инженерное и технологическое оборудование. Любое уменьшение сроков – незаконно, а гарантийный период должен начинаться именно с момента передачи квартиры, а не сдачи дома: между этими событиями может пройти и год.

Из других сравнительно новых требований – в ДДУ в зависимости от времени получения разрешения на строительство должен быть указан один из трех действующих видов гарантии выполнения строительной компанией своих обязательств: поручительство банка, страхование гражданской ответственности застройщика и участие в Компенсационном фонде долевого строительства.

Все сведения о застройщике и новостройке в тексте ДДУ должны полностью соответствовать проектной декларации, к форме которой законодатель сейчас установил повышенные требования. Любые несоответствия позволят покупателю впоследствии потребовать в суде признания договора недействительным

Все последние пакеты поправок в 214-ФЗ в основном были направлены на повышение информационной открытости и финансовой прозрачности застройщика, усиление роли контролирующих органов и пр.

Но добавились и принципиально новые моменты во взаимоотношениях сторон.

К примеру, средства дольщика сейчас при ряде условий можно тратить на объекты социальной инфраструктуры – раньше включение такого пункта в текст договора было незаконным.

Допускается внесение в проект ДДУ изменений и дополнительных условий, главное, чтобы они были по обоюдному согласию сторон и не противоречили 214-ФЗ. Речь, в частности, может идти о требовании к качеству объекта долевого строительства, праве застройщика на досрочное исполнение обязательства по передаче квартиры.

При всем том застройщику придется ограничивать фантазию. К примеру, неприемлемым для дольщика будет положение о том, что цену договора застройщик может менять в одностороннем порядке. Это абсолютно незаконно.

Как и возможность корректировки проектной документации, внесения изменений в характеристики объекта долевого строительства без согласования с дольщиком – многие девелоперы предлагают считать это несущественным изменением требований к качеству объекта.

Эксперты подчеркивают, что такие пункты противоречат 214-ФЗ, а также закону о защите прав потребителей и могут быть легко оспорены в суде.

Наконец, почти каждый застройщик включает в ДДУ требование к дольщику доплатить за «лишние» метры, если площадь переданной квартиры окажется больше, чем по договору. «Мы по-прежнему считаем, что в случае превышения согласованной площади квартиры дольщик не должен доплачивать разницу.

Об этом в большинстве случаев говорит и существующая судебная практика.

Но лучше не допускать включения данного пункта в текст договора – при его наличии суды выносят и противоположные решения», – отмечает заместитель председателя комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО Олег Островский. 

Есть еще целый ряд характерных пунктов, наличие которых в тексте ДДУ ущемляет права покупателя (см. внизу).

И хотя «по умолчанию» на страже интересов дольщика стоят многочисленные законы – от 214-ФЗ до закона о защите прав потребителя, до исправления «ошибок» ДДУ в судебном порядке лучше не доводить.

На стадии изучения договора следует обязательно обратиться за помощью к юристам, а на его подписание, для уточнения всех спорных моментов, можно прийти с независимым экспертом. Застройщик не будет возражать, если, конечно, ему нечего скрывать.

Типичные ошибки в ДДУ

– Не указано, что оплата по договору происходит только после регистрации его в Управлении Росреестра

– Предусмотрено изменение цены застройщиком в одностороннем порядке

– Имеется пункт об обязательной для участника долевого строительства дополнительной плате, в случае если контрольный обмер выявит увеличение фактической площади квартиры по сравнению с указанной в договоре

– Указано, что гарантийный срок для объекта долевого строительства отсчитывается с даты подписания уполномоченным органом разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию

– Участнику долевого строительства рекомендуется заключить договор с управляющей компанией

– Участник долевого строительства не имеет возможности уступить права требования по договору без письменного согласия застройщика

– Отдельные пункты договора обязывают дольщика нести расходы, в том числе по содержанию ТСЖ

– В договоре не в полной мере отражаются права и обязанности обеих сторон

– Необоснованно устанавливается право застройщика на удержание отступного (указываются конкретные проценты) от цены договора в случае его расторжения по соглашению сторон

– Имеется пункт об обязательном соблюдении досудебного претензионного порядка

– Отсутствуют предусмотренные статьей 7 214-ФЗ права требования на соразмерное уменьшение цены договора или на возмещение расходов дольщика на устранение недостатков (это ограничивает права дольщика в случае, если объект долевого строительства построен с недостатками, которые делают его непригодным для проживания)

– Предусмотрена возможность изменения проекта застройщиком в одностороннем порядке, вплоть до увеличения этажности

– Указано, что издание государственным или муниципальным органом власти нормативных и иных актов относится к обстоятельствам непреодолимой силы, возникшим после заключения договора.

Источник: комиссия по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО

Александр Смирнов    pressfoto.ru   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/246051/

Юрист Адамович
Добавить комментарий