Платится ли налог при купле продажи квартиры?

Какие налоги и затраты при покупке квартиры в новостройке в Украине

Платится ли налог при купле продажи квартиры?

Покупка квартиры в новостройке сопровождается заключением инвестиционного договора иди договора переуступки. Будущий владелец жилья задается вопросом, сколько и как налоги при покупке квартиры в новостройке.

Юрист Корпорации «Первая Риэлторская Группа» Максим Чепеленко специально для портала столичной недвижимости 100realty.

ua разъяснил порядок оплаты налогов при заключении инвестиционных договоров, договоров переуступки, а также пояснил, кто является налоговым агентом при совершении таких сделок.

Эксперт рассказывает и о дополнительных затратах при покупке квартиры в новостройке.

Какие платить налоги при заключении инвестиционного договора

Под инвестиционным договором имеется ввиду любой договор, который заключается с целью инвестирования в строительство недвижимости.

У физического лица не возникает никаких обязательств по оплате налогов независимо от схемы инвестирования, поскольку инвестор дохода не получает.

При схемах, где нотариально заверяется инвестиционный договор (предварительный договор, иногда, договор купли-продажи имущественных прав), застройщик возлагает на покупателя  обязанность оплатить расходы, связанные с нотариальным удостоверением договора (примерно 1% от цены договора).

Статья по теме: Покупка квартиры в новостройке для перепродажи: сколько можно заработать

При заключении договора об участии в фонде финансирования строительства инвестор, кроме цены объекта инвестирования также платит вознаграждение управляющему фонда финансирования строительства (входит в общую стоимость объекта) и может составлять до 5% от цены объекта инвестирования.

Какие платить налоги при перепродаже квартиры в новостройке

При регистрации права собственности на недвижимость в новостройке (независимо от ввода дома в эксплуатацию) переход прав на объект инвестировании осуществляется через заключение договора переуступки права требования (используются также договор о замене стороны в обязательстве, договор цессии и тому подобное). Плательщиком налога в данном случае является инвестор, который отчуждает права по инвестиционному договору и получает за это прибыль.

В дальнейшем он обязан подать до 1 мая следующего года  налоговую декларацию об имущественном состоянии и доходах, а до 1 августа следующего года – самостоятельно уплатить сумму налогового обязательства, указанную в декларации.

Ставка налога при уступке прав и обязанностей по договору об участии в фонде финансирования строительства составляет 18% (налог на доходы физических лиц) и 1,5% военный сбор на положительную разницу между ценой инвестиционного договора и фактически полученными средствами.

Статья по теме: Как бесплатно приватизировать квартиру или комнату в общежитии в Украине: перечень документов и образец заявления на приватизацию жилья

Ставка налога по переуступке по другим схемам инвестирования общая – 18% НДФЛ и 1,5% военного сбора от базы налогообложения – общей суммы средств полученной инвестором за уступку права требования.

При оплате 1,5% военного сбора точные сроки законодательством не установлены, однако рекомендуется придерживаться положений законодательства по уплате НДФЛ.

Обратите внимание на условия инвестиционного договора: во многих договорах предусматривается обязанность покупателя жилья (инвестора) оплатить дополнительные средства застройщику за уступку прав. Сумма доплаты может достигать до 5% от цены договора. В инвестиционных договорах предусматривается освобождение от дополнительных платежей застройщику при переуступке членам семьи.

Какие налоги при перепродаже квартиры в новостройке после введения в эксплуатацию

После регистрации права собственности на объект недвижимости (происходит исключительно после ввода дома в эксплуатацию и присвоения ему почтового адреса) переход прав на объект инвестирования осуществляется путем заключения обычного договора купли-продажи недвижимого имущества.

Статья по теме: Фальшивые документы на недвижимость: как понять, что с документами не все чисто

При заключении договора купли-продажи жилой недвижимости возникают следующие обязательные расходы:

1. НДФЛ. Доход от продажи объекта недвижимости определяется исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости такого. Ставка налога для граждан Украины составляет 5%, для нерезидента – 18%.

От уплаты НДФЛ и резиденты и нерезиденту освобождаются при одновременном соблюдении условий:

  • лицо получило доход от продажи (обмена) не чаще одного раза в течение отчетного года;
  • объектом продажи является жилая недвижимость; 
  • имущество находится в собственности налогоплательщика более 3 лет (кроме имущества полученного по наследству).

НДФЛ оплачивается до нотариального удостоверения договора.

2. Военный сбор по ставке 1,5%. Сроки уплаты не установлены, но на практике уплачивается до нотариального удостоверения договора.

3. Плата за совершение нотариальных действий – 1% от цены недвижимости. Оплачивается до нотариального удостоверения договора.

4. Сбор в Пенсионный фонд – 1% от цены недвижимости. Оплачивается до нотариального удостоверения договора.

Из-за высоких обязательных платежей в 8,5% при перепродаже квартиры в новостройке для экономии покупатели обычно пытаются приобрести право собственности на объект до введения дома в эксплуатацию. 

Кто является налоговым агентом при покупке квартиры в новостройке

Если речь идет о налогах покупателя-физического лица, то при инвестировании у него не возникают обязательств по уплате налогов. Даже при трехстороннем договоре об уступке прав по инвестиционному договору, стороной которого будет юридическое лицо (застройщик), налогового агента не будет, поскольку инвестор самостоятельно обязан начислить, удерживать и уплачивать НДФЛ.

Статья по теме: Усилена защита прав собственности на недвижимость: что изменилось

При покупке квартиры после регистрации на нее прав собственности налоговые обязательства возникают у продавца. С 2011 года нотариусы по отношению к продавцам уже не выполняют роль налогового агента по уплате НДФЛ при удостоверении договоров купли-продажи недвижимости.

Источник: https://100realty.ua/articles/kakie-nalogi-i-zatraty-pri-pokupke-kvartiry-v-novostroike-v-ukraine

Покупка квартиры: налоги в Украине

Платится ли налог при купле продажи квартиры?

В своей жизни каждый человек сталкивается с необходимостью покупки или продажи квартиры или дома.

Независимо от того, является он покупателем или продавцом, при совершении сделки возникают обязанности перед государством по уплате налогов, пошлин и прочих платежей, предусмотренных законодательством Украины.

Поэтому, собираясь купить недвижимое имущество, будет нелишним знать заранее, какой налог при покупке квартиры будет с вас взыскан в обязательном порядке.

Налоги и сборы при покупке квартиры на вторичном рынке

При заключении договора купли-продажи, на каждую из его сторон накладываются налоговые обязательства.

Законом предусмотрены различные размеры обязательных платежей для покупателя и продавца жилой недвижимости, которые каждый из них должен заплатить в бюджет.

Часто на практике, по взаимной договоренности, стороны договора делят поровну это налоговое бремя, поэтому следует знать, сколько придется уплатить одному и второму участнику сделки.

Какие платежи вносит покупатель

Многих граждан интересует вопрос, платится ли налог при покупке квартиры, чтобы заранее знать, сколько потребуется денег для оформления договора у нотариуса. Для покупателя налог на покупку квартиры не предусмотрен, но имеются другие сборы, которые ему все же придется уплачивать, а именно:

  • налоговый сбор на обязательное пенсионное страхование в размере 1% от цены покупаемой квартиры, указанной в договоре, которая не должна быть ниже оценочной стоимости;
  • плату за регистрацию права собственности на приобретенное жилье в размере 0,1 прожиточного минимума для трудоспособных граждан, если регистрация производится не в срочном порядке (на 2018 прожиточный минимум составляет до 30 июня включительно 1762 грн, до 30 ноября – 1841 грн, до 31 декабря – 1921 грн);
  • оплату услуг нотариуса (обычно ее выплачивают в равных долях оба участника сделки).

Госпошлину при покупке квартиры покупатель не выплачивает – эта обязанность возложена на продавца.

Норма платежей на пенсионное страхование одинакова для всех граждан и нерезидентов страны. Она не уплачивается, если квартира переходит в собственность по дарственной или договору пожизненного содержания.

Регистрацию прав собственности на приобретенную квартиру в электронном Государственном реестре, в соответствии с Законом Украины № 51, производит нотариус после подписания договора купли-продажи, в срок, не превышающий 5 рабочих дней. Законом предусмотрена также возможность срочной регистрации, при этом плата за нее составит:

  • 1 прожиточный минимум (1762 грн) при регистрации в срок до 2 дней;
  • 2 минимума (3524 грн), если право собственности нужно зарегистрировать за 1 день;
  • 5 минимумов (8810 грн) при сроке регистрации не более 2 часов.

Налоги и сборы, которые должен уплатить продавец квартиры

В отличие от покупателя, продавец квартиры в результате сделки получает доход, с которого и должен уплатить предусмотренные законом налоги. Но при этом налог платится лишь в том случае, если квартира находилась в его собственности менее трех лет или он продает уже вторую квартиру в год.

При продаже любой недвижимости с продавца будут удержаны следующие вычеты:

  • государственная пошлина в размере 1% от стоимости квартиры;
  • налог на доход, равный 5% от указанной в договоре цены (если право собственности на квартиру было зарегистрировано более 3 лет назад и это первая продажа недвижимости в году, данный налог не выплачивается);
  • военный сбор 1,5%, который потребуется заплатить лишь в том случае, если есть законные основания для начисления налога на доход.

Нерезидентам, продающим квартиру в Украине, потребуется в любом случае уплатить следующие виды сборов:

  • госпошлину 1% от цены жилья по договору;
  • налог на доходы физлиц в размере 18%;
  • сумму военного сбора из расчета 1,5% от стоимости квартиры.

Льготы по уплате налога при продаже и покупке квартиры

При совершении сделок, связанных с покупкой и продажей недвижимости, отдельные категории граждан освобождаются от уплаты госпошлины. Перечень льготников установлен специальным декретом Кабинета Министров Украины «О государственной пошлине» (статья 4). В этот перечень включены:

  • инвалиды войны и семьи погибших или пропавших без вести воинов, а также лица, приравненные к ним в законном порядке;
  • инвалиды I и II групп;
  • граждане, которые пострадали от катастрофы на Чернобыльской АЭС, отнесенные к I и II категории пострадавших;
  • пострадавшие на ЧАЭС III категории, которые находились в зоне обязательного отселения не менее 2 лет, а добровольного – 3, по состоянию на 1.01.1993 года;
  • граждане, относящиеся к IV группе пострадавших от аварии в Чернобыле, которые на 1 января 1993 года жили и работали в зоне повышенного радиологического контроля не менее 4 лет.

При этом если продавец относится к одной из льготных категорий, то государственную пошлину в размере 1% должен уплатить покупатель квартиры.

Налог за покупку квартиры на первичном рынке недвижимости

Основным способом приобретения квартир в новострое (на первичном рынке) является инвестирование в строительство еще на этапе сооружения дома. Это позволяет приобрести новое жилье по самой выгодной цене. При этом существуют разные варианты покупки, которые стоит рассмотреть по отдельности.

Налог с покупки квартиры путем инвестирования в ФФС

Самым распространенным и надежным способом приобретения квартиры в новостройке на рынке первичной недвижимости Украины, является участие в Фонде финансирования строительства (ФФС). Этот метод предусматривает следующие основные этапы:

  • будущий покупатель выступает в роли инвестора, внося соответствующую сумму в ФФС, который фактически является специальным банковским счетом, из которого деньги могут тратиться только для целей строительства;
  • управляющая фондом (счетом) финансовая организация оплачивает работы застройщика;
  • по окончании строительства и ввода дома в эксплуатацию, на забронированную за инвестором (покупателем) квартиру регистрируется право собственности, а застройщик обязан уплатить налоги с суммы вознаграждений за выполненные работы.

Деньги, поступающие застройщику из ФФС, являются доходом от его деятельности, поэтому облагаются налогом на прибыль в размере 18% и НДС – 20%. Эти налоговые обязательства включаются застройщиком в стоимость жилья. Покупатель же будет платить налог 5% и полутора процентный военный сбор лишь при продаже этой квартиры в срок ранее, чем через 3 года.

Налог на покупку жилья за целевые облигации

Финансирование строительства многоквартирного дома может осуществляться и путем выпуска целевых облигаций. Суть этого способа покупки жилья состоит в следующем:

  • будущий собственник квартиры, покупая такие ценные бумаги, участвует в финансировании строительства дома через институты совместного инвестирования (ИСИ) – на данном этапе он выступает в роли инвестора;
  • заказчик возводит объект не за свой счет, а за деньги инвесторов, полученные им от продажи облигаций;
  • в качестве выполнения обязательств по облигациям, их держателям передается в собственность квартира.

На этапе обмена недвижимости на облигации застройщик обязан уплатить 20% НДС и 18% налога на прибыль. У покупателя при этом не возникает налоговых обязательств.

Налог на недвижимость при покупке имущественных прав

Приобретение жилья в новострое путем заключения договора купли-продажи имущественных прав предусматривает:

  • выплату покупателем застройщику определенной части стоимости квартиры за имущественное право получить ее в дальнейшем в собственность;
  • заключение форвардного контракта, фиксирующего сумму, оставшуюся до полной стоимости квартиры, которую должен будет доплатить покупатель застройщику после ввода дома в эксплуатацию, чтобы оформить ее в свою собственность;
  • оформление и регистрацию покупателем правоустанавливающих документов на квартиру.

При передаче жилья покупателю, застройщик платит налог на прибыль по ставке 18% и НДС в размере 20%. Эта сумма косвенно ложится на покупателя, поскольку она закладывается в стоимость квадратного метра его квартиры.

Уплата налога при покупке квартиры по закладным

Финансирование строительства многоквартирного жилого дома по закладным осуществляет финансовое учреждение, которому застройщик передает выпущенные им закладные и будущий объект строительства в ипотеку.

При передаче дома ипотекодержателю, у застройщика возникают обязательства перед государством в соответствии с Налоговым Кодексом Украины – он обязан уплатить НДС в размере 20% от стоимости объекта.

Когда к покупателю переходит право собственности на предмет ипотеки, он должен будет заплатить налог на доходы физлиц в размере 18% от стоимости квартиры.

Налоги и сборы при переуступке прав

Когда инвестор, получивший право на приобретение в собственность квартиры, по каким-то причинам передумал ее покупать, он может переуступить его другому человеку, заключив с ним договор о переуступке прав. При этом последний берет на себя те же обязательства, что были предусмотрены для первоначального инвестора.

Если переуступка производится по предварительному договору купли-продажи, новый инвестор обязан будет уплатить 1% сбора на пенсионное страхование при заключении нового договора.

В случае изменения цены квартиры по договору переуступки, на разницу в стоимости переуступки и приобретения прав новому инвестору (покупателю) придется заплатить налог на доходы физлиц (18%) и военный сбор (1,5%).

Источник: https://budcapital.kiev.ua/novosti/pokupka-kvartiry-nalogi-v-ukraine

Юрист Адамович
Добавить комментарий