Правила участия в долевом строительстве при смене застройщика

С чем может столкнуться дольщик при смене застройщика в долевом проекте – юк

Правила участия в долевом строительстве при смене застройщика

В долевом строительстве нередко возникают ситуации, когда в проекте меняется застройщик. Причины перемены бывают разные, но в своем большинстве все они кроются в финансовых проблемах, возникших у строительной компании, начинавшей стройку.

Это обстоятельство, конечно, не может не отразиться на дольщиках, для которых смена застройщика по договору участия в долевом строительстве сопряжена с оформлением дополнительных документов, а подчас и с непредвиденными расходами. Далеко не редкость, когда новый застройщик, к которому перешли права прежней компании, требует с граждан дополнительных инвестиций.

Как происходит процедура смены застройщика, и какие действия необходимо предпринять дольщикам, чтобы избежать негативных последствий?

Сегодня довольно часто возникают ситуации, когда строительные компании оказываются не в состоянии завершить начатый процесс возведения жилого дома. Застройщик, испытывая определенные финансовые проблемы, находит другую компанию, которой передает свои функции по строительству данного объекта.

Однако девелопер не может поручить строительство дома кому угодно, поскольку вместе со своими правами на получение оставшихся денег по договорам и на данный земельный участок, он также передает и все свои обязательства перед дольщиками, с которыми у него имеются заключенные ДДУ по 214 ФЗ. Федеральный закон предъявляет достаточно жесткие требования к застройщикам, работающим в сфере долевого строительства. Поэтому новая компания, принимающая на себя обязательства застройщика, должна полностью отвечать требованиям законодательства.

Нередко финансовые трудности заканчиваются банкротством застройщика, и тогда решение принимает уже не он сам, а арбитражный управляющий, который занимается делами обанкротившейся компании.

Смена застройщика в процессе строительства является сложной процессуальной процедурой, и не всегда она проходит безболезненно для участников проекта.

Зачастую новая строительная компания требует уплаты дополнительных взносов и отказывается исполнять обязательства прежней фирмы перед дольщиками, не готовыми к дополнительному финансированию.

Такие требования незаконны, и если граждане столкнулись с подобным, необходимо обращаться в суд, который, как правило, принимает решение в пользу дольщиков.

Нужно учесть: чтобы добиться положительного судебного решения, избежать проблем в будущем и гарантированно получить квартиру по ДДУ, необходимо соблюсти все формальности и провести оформление документов в соответствии с действующим законодательством.

Процедура вполне законна и регулируется гражданским законодательством.

В частности к сделке применяются положения 24 главы ГК РФ. В данном случае идет речь о смене лиц в обязательстве. Застройщик передает свои права и обязательства по данному строительному проекту другой компании, отношения между ними закрепляются в отдельном договоре уступки.

При этом все договоры долевого участия и соглашения, заключенные с первоначальным застройщиком, действуют, так же как и раньше.

Компания, уступающая свои права, также должна передать всю техдокументацию на данный проект. По существующим правилам технические условия, выданные на строительный объект, действительны в течение всего срока действия разрешения на строительство, который составляет не менее двух лет, и могут быть переданы новому правообладателю.

В соответствии с поправками к 214 ФЗ, вступившими в действие в 2017 году, застройщик обязан ежеквартально вносить изменения в декларацию проекта, касающиеся своей финансовой деятельности за отчетный период, и публиковать все сведения на своем сайте. Те же действия вменяются в обязанность и новой строительной компании, принявшей на себя обязательства прежнего застройщика.

Ключевым моментом сделки является получение согласия кредитора, в данном случае дольщика, чьи деньги используются для возведения строительного объекта. Сделка не может произойти за его спиной и без его участия, поскольку чтобы она состоялась, необходимо оформить переход долга на нового застройщика.

Для этого между всеми участниками сделки (дольщиком, прежней и новой строительной компанией) составляется трехстороннее соглашение о переходе долговых обязательств на нового застройщика. По закону этот документ проходит обязательную регистрацию в Росреестре.

Это очень важное условие, особенно для дольщика, поскольку если не будет составлено и подписано трехстороннее соглашение, новый застройщик не несет никаких обязательств перед участником. Прежний застройщик, передав свои права другой строительной фирме, лишается своего статуса, поэтому и он также ничего не должен дольщику.

Таким образом, не имея на руках заключенного по всем правилам трехстороннего соглашения, участник, чтобы получить оплаченную им квартиру или вернуть свои деньги, должен будет обращаться в судебные органы.

Судебная практика в таких делах неоднозначна. Далеко не всегда суды встают на сторону граждан, которым зачастую приходится проходить многочисленные судебные тяжбы.

Новая компания, как правило, не соглашается добровольно исполнять обязательства, которые при отсутствии подписанного соглашения, она не считает своими.

Нередко положительное решение выносится только апелляционным определением суда высшей инстанции, куда вынужден обращаться дольщик после получения отрицательного результата в судебном органе первой инстанции.

Между тем, случаи, когда дольщики оказываются за бортом при заключении договора уступки между юр лицами, не единичны.

Несмотря на то, что законодатель указывает, что перед тем как сменить застройщика в долевом строительстве, необходимо получить согласие кредитора (дольщика), сегодня суды завалены исками граждан к новым застройщикам, которые приступили к строительству дома, не заключив соглашения с участниками долевого проекта.

При банкротстве компании, замена прежнего застройщика на другую финансово устойчивую компанию с хорошей репутацией является одним из возможных способов завершения строительства объекта. В этом случае процедура происходит в рамках 127 ФЗ о банкротстве. Правопреемником прежнего застройщика может быть только юр лицо, отвечающее требованиям 214 ФЗ.

Новая компания, которая решила приобрести имущество, а вместе с ним права и обязательства обанкротившегося застройщика, должна подать заявление в Арбитражный суд, в котором открыто дело о банкротстве застройщика. При удовлетворении требования, приобретатель обязан исполнить обязательства прежнего девелопера перед дольщиками.

При этом переход долга на нового застройщика происходит в силу закона, поэтому не требуется уведомлять дольщиков, а также получать на это их согласие. Законодатель также ограничил дольщиков в выставлении требований к новой строительной компании.

Инвестор имеет право требовать только передачу жилья, но не может предъявлять к ней какие-либо другие претензии.

Если в рамках банкротного дела ни одна строительная компания, соответствующая условиям предъявляемым законодательством, не обратилась в Арбитраж с заявлением о правопреемстве, в процедуре по привлечению нового застройщика задействуется административный ресурс. Многие моменты данного процесса регламентируются нормативными актами, издаваемыми местными властями конкретного субъекта Федерации. Например, в Московской области защита пострадавших дольщиков регулируется законом 84/2010-ОЗ.

Органы местного самоуправления оказывают юридическую и иную помощь пострадавшим гражданам, заносят их в специальный реестр обманутых дольщиков, дающий право получать государственную поддержку, подыскивают новую строительную компанию, которая возьмется достраивать проблемный объект, определяют для нового застройщика более лояльные условия, способствующие скорейшему завершению стройки.

Независимо от того, по какой причине, и как происходит смена девелопера, дольщики абсолютно не застрахованы от предъявления новым застройщиком требования доплаты, что в принципе закономерно. Вряд ли можно рассчитывать, что строительная фирма, пришедшая на смену прежней компании, решила достроить дом из альтруистических побуждений. цель коммерческих организаций – извлечение прибыли, поэтому неудивительно, что новый застройщик пытается компенсировать свои издержки за счет граждан.

Любые обстоятельства, при которых происходит смена застройщиков, всегда непростые. Кроме того, в каждой ситуации существует множество нюансов, поэтому сложно, а порой и невозможно предсказать, как будут развиваться события. Разобраться в этих вопросах может только профессионал.

Если у вас возникли подобные обстоятельства, юристы Общества защиты прав дольщиков, которым не все равно, что с вами будет, помогут найти оптимальное решение вашей проблемы.

Мы поможем пострадавшим гражданам подготовить пакет документации, необходимой для включения в реестр обманутых дольщиков, а также обжалуем в суде отказ местных властей в принятии вас в данный реестр. Наши координаты можно найти в разделе «Контакты».

Источник: https://help-ddu.ru/drugoe/smena-zastrojshhika-po-dogovoru-uchastiya-v-dolevom-stroitelstve

Разбираем новые поправки в 214-ФЗ – Новости ЕРЗ.РФ

Правила участия в долевом строительстве при смене застройщика

Тему анализирует один из ведущих экспертов портала ЕРЗ.РФ Андрей КИРСАНОВ, к.ю.н., заместитель генерального директора компании MR Group, председатель Комитета по законодательству Клуба инвесторов Москвы, член Правления Ассоциации инвесторов Москвы, член Комиссии по строительству и жилищной политике РСПП.

www.expert17.ru

Как известно, по общему правилу использование земли является платным, а формами платы за использование земельных участков являются земельный налог и арендная плата, которые напрямую зависят от их кадастровой стоимости. 

Общие положения об определении кадастровой стоимости содержит Федеральный закон от 29.07.1998 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — 135-ФЗ), в котором государственной кадастровой оценке посвящена отдельная глава — глава III.1. Государственная кадастровая оценка.

Под кадастровой стоимостью в этом законе понимается стоимость, установленная в результате:

проведения государственной кадастровой оценки;

• определения кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в Единый государственный реестр недвижимости и объектов недвижимости (ЕГРН), в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик;

• рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости.

www.movp.ru

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (ст. 24.18 135-ФЗ).

В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством РФ, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в ЕГРН кадастровой стоимости, являвшейся предметом оспаривания (ст. 24.20 135-ФЗ).

В Федеральном законе от 03.07.2016 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» содержится несколько иное определение кадастровой стоимости. Под кадастровой стоимостью в этом законе понимают стоимость объекта недвижимости, определенную в результате: 

• проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке;

• определения кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в ЕГРН сведений о них и объектах недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датами проведения последней и очередной государственной кадастровой оценки;

• предоставления разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости (в случае выявления в ходе рассмотрения обращения о предоставлении разъяснений ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, такие ошибки подлежат исправлению по решению бюджетного учреждения об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости);

• рассмотрения бюджетным учреждением обращений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости;

• рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости.

www.barcelonaimmo.com

Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством РФ, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (п. 2. ст. 3 237-ФЗ). Определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением (п. 1. ст. 14 237-ФЗ).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в комиссии в случае ее создания в субъекте РФ или в суде, если данные результаты затрагивают права или обязанности этих лиц (п. 1 ст. 22 237-ФЗ).

В случае изменения кадастровой стоимости в установленном порядке сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством РФ, с 1 января года, в котором в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (п. 4 ст. 18 237-ФЗ).

Для проведения государственной кадастровой оценки, пересмотра и оспаривания ее результатов был установлен переходный период применения 237-ФЗ  с 1 января 2017 года до 1 января 2020 года. В течение переходного периода государственная кадастровая оценка могла проводиться в соответствии с 237-ФЗ или 135-ФЗ с учетом особенностей, предусмотренных федеральными законами.

Решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с 237-ФЗ принималось высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ, который был вправе принять решение о выборе вида объектов недвижимости, категории земель, чья государственная кадастровая оценка в переходный период проводится в соответствии с 237-ФЗ.

Государственная кадастровая оценка, проведение которой начато в соответствии с 135-ФЗ, должна была быть завершена до 1 января 2020 года. Положения 237-ФЗ не применялись к государственной кадастровой оценке и оспариванию результатов оценки, проведение которой начато до 1 января 2017 года. Оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводились в соответствии с 135-ФЗ.  

www.pbs.twimg.com

Теперь обратим внимание на то, как определяет момент применения измененной в результате оспаривания кадастровой стоимости налоговое законодательство.

В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в ЕГРН, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания (п. 1.1 ст. 391 Налогового кодекса РФ).

По информации Федеральной налоговой службы, с 2019 года будет проще рассчитывать налоги на недвижимость с учетом оспоренной кадастровой стоимости объекта. С 1 января вступили в силу нормы Федерального закона от 03.08.

2018 №334-ФЗ «О внесении изменений в статью 52 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации».

Если ранее налогоплательщик оспаривал кадастровую стоимость в комиссии при территориальном органе Росреестра или суде, то обновленные данные для расчета налога применялись с того налогового периода, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

С 2019 года сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, учитываются при определении налоговой базы с начала налогообложения объекта по оспоренной кадастровой стоимости, а не с момента подачи заявления. То есть если налог на имущество рассчитан по кадастровой стоимости объекта с 2017 года, а заявление об оспаривании этой стоимости удовлетворено в 2019 году, то налогоплательщику пересчитают налоговые платежи с 2017 года.

www.inovaco.ru

Права и обязанности юридических и физических лиц результаты определения кадастровой стоимости затрагивают не только при определении налоговой базы, но и при расчете арендных ставок за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности.

Например, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование таких земельных участков устанавливаются Правительством Москвы (п. 1. ст. 20 Закона города Москвы от 19 декабря 2007 года №48 «О землепользовании в городе Москве»).

В настоящее время основными параметрами, влияющими на размер арендной платы за землю в г. Москве, является вид деятельности арендатора и кадастровая стоимость самого земельного участка.

При этом ставки арендной платы за землю в постановлении Правительства Москвы от 25.04.

2006 №273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве» указаны в процентах от кадастровой стоимости земельного участка.

Поэтому справедливым будет предложение о том, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, должны применяться не только для целей, предусмотренных законодательством РФ, но для целей, предусмотренных нормативно-правовыми актами субъектов РФ. 

На рассмотрении в Госдуме находится внесенный Правительством РФ законопроект №814739-7 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования государственной кадастровой оценки» (далее — Законопроект).

Источник: https://erzrf.ru/publikacii/razbirayem-novyye-popravki-v-214-fz

Сайт Государственной инспекции Алтайского края

Правила участия в долевом строительстве при смене застройщика

Инспекция строительного и жилищного надзора Алтайского края (далее – Инспекция Алтайского края) неоднократно разъясняла гражданам, желающим приобрести квартиру в строящемся доме, что такая покупка – серьезный и ответственный шаг.

Действующее законодательство в сфере долевого строительства содержит немало гарантий для участников долевого строительства. Задача граждан – знать свои права и настаивать на их соблюдении.

С целью информирования граждан о ситуации на рынке долевого строительства края, на сайте Инспекции Алтайского края размещена информация о застройщиках, работающих в рамках законодательства об участии в долевом строительстве. Основные разъяснения положений законодательства в области долевого строительства, информация о незаконных («серых») схемах привлечения денежных средств граждан изложены в разработанной инспекцией Памятке дольщику.

Инспекция Алтайского края еще раз напоминает гражданам, желающим принять участие в долевом строительстве жилья, что Федеральный закон от 30.12.

2004№ 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» (далее – Федеральный закон №214-ФЗ) допускает участие граждан в долевом строительстве жилья только на основании договора участия в долевом строительстве.

Не соглашайтесь оформлять свои отношения с застройщиком на основании каких-либо иных договоров (займа, векселя, резервирования, предварительного, купли-продажи, инвестиционного договора и т.д.), поскольку они незаконны и лишают граждан, предусмотренных законом гарантий.

Договор участия в долевом строительстве может заключаться только с застройщиком – хозяйственным обществом, имеющим в обязательном порядке:— разрешение на строительство конкретного многоквартирного дома;

— проектную декларацию на его строительство (которая включает в себя информацию о застройщике и проекте строительства);

— оформленные права на земельный участок, который предоставлен для строительства данного дома (свидетельство о праве собственности, зарегистрированный договор аренды, субаренды или безвозмездного срочного пользования);

—  заключение уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным ч. 2 ст. 3, ст.ст. 20 и 21 Федеральным законом №214-ФЗ;

— опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее пяти тысяч квадратных метров в совокупности, при наличии полученных в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда;

— наименование застройщика содержит слова «специализированный застройщик».

Для того чтобы оценить надежность застройщика, гражданин вправе потребовать от него до подписания договора участия в долевом строительстве предоставить для ознакомления:
— учредительные документы;

— свидетельство о государственной регистрации;

— свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

— утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую (финансовую) отчетность и аудиторские заключения за период осуществления деятельности застройщиком, но не более чем за три года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности или при осуществлении застройщиком такой деятельности менее чем три года за фактический период предпринимательской деятельности либо при применении застройщиком упрощенной системы налогообложения книги учета доходов и расходов застройщика за указанный в настоящем пункте период.

По договору участия в долевом строительстве у сторон есть взаимные права и обязанности:— у застройщика – в предусмотренный договором срок построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства дольщику;

— у дольщика – уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства.

Договор участия в долевом строительстве считается заключенным с момента его государственной регистрации в Росреестре.

Помните:
— только после государственной регистрации договора застройщик имеет право требовать от гражданина оплаты по нему;

— отсутствие государственной регистрации договора долевого участия лишает гражданина специальных прав, предусмотренных Законом №214-ФЗ, и не защищает от риска «двойных» продаж.

В соответствии с требованиями Закона №214-ФЗ договор участия в долевом строительстве в обязательном порядке должен содержать следующие условия (при отсутствии хотя бы одного из них договор не пройдет государственную регистрацию в Росреестре):

  1. Конкретный объект долевого строительства(соответствующий проектной документации), который будет передан дольщику после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (т.е. конкретная квартира или нежилое помещение (далее для удобства в качестве объекта долевого строительства будем рассматривать квартиру). В договоре долевого участия квартира должна быть подробно описана: местоположение (адрес) строящегося дома, номер блок-секции, подъезда, этаж, расположение на этаже, строительный номер, общая площадь, количество комнат и др. Для того чтобы убедиться, что технические характеристики квартиры совпадают с теми, которые содержатся в договоре, попросите у застройщика поэтажный план дома и найдите на нем приобретаемую квартиру. Как правило, документ с описанием квартиры, указанием её местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади является приложением к договору долевого участия. Обратите внимание, что для государственной регистрации договора представление такого документа обязательно.
  2. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства его участнику– это срок, не позднее которого застройщик обязан передать участнику долевого строительства квартиру.

Застройщик вправе передать квартиру только после ввода дома в эксплуатацию в установленном законом порядке.

В соответствии с требованиями Федерального закона №214-ФЗ если застройщик не может завершить строительство в предусмотренный договором срок, он обязан не позднее чем за 2 месяца до истечения указанного в договоре срока направить дольщику соответствующую информацию с предложением об изменении договора в части срока передачи квартиры.

Участник долевого строительства, в соответствии с принципом свободы договора, действующим в российском законодательстве, вправе принять предложение застройщика о продлении срока передачи квартиры или отклонить его.

Если дольщик согласен на изменение срока передачи застройщиком квартиры, то сторонами заключается дополнительное соглашение, которое регистрируется в Росреестре.

Новый срок определяется указанным соглашением, срок, определенный ранее, будет признан ничтожным.

Если дольщик не согласен на изменение срока передачи ему застройщиком квартиры, он вправе:

— расторгнуть договор долевого участия в одностороннем порядке в случае просрочки исполнения застройщиком обязательств по передаче ему квартиры более чем на 2 месяца.

В этом случае застройщик в течение 20 рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить гражданину — участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные последним по договору, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ.

— не расторгать договор долевого участия, а после завершения строительства дома и передачи квартиры требовать от застройщика уплаты неустойки (пени) в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

В этом случае дольщик должен обратиться к застройщику с письменным заявлением (претензией). Если застройщик отказывается или уклоняется от удовлетворения требования дольщика по выплате неустойки, последний имеет право обратиться в суд.

  1. Цена договора, сроки и порядок ее уплаты– размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) квартиры. В соответствии с требованиями закона в договоре должна быть прописана не только цена (конкретная сумма), но и порядок, сроки ее уплаты.Цена после заключения договора долевого участия может быть изменена только по соглашению сторон и только при условии, что самим договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

    Еще раз обращаем внимание граждан, что низкая цена приобретаемой квартиры – повод задуматься: так ли все хорошо у застройщика, имеются ли у него разрешительные документы, в том числе предоставлен ли земельный участок именно для многоквартирной застройки, а не для индивидуального жилищного строительства, не пострадает ли качество квартиры и т.д. Помните, никто не станет продавать товар дешевле, чем конкуренты, без веских на то причин.

  2. Гарантийный срок на объект долевого строительства– это срок, в течение которого участник долевого строительства может предъявить застройщику требования по качеству переданной ему квартиры. Он составляет:— для объекта долевого строительства – не менее пяти лет (исчисляется с момента передачи квартиры участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором).

    — для технологического и инженерного оборудования – не менее трех лет (исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче квартиры).

Для дольщика это означает, что если недостатки обнаружены в пределах гарантийного срока, дольщик вправе по своему выбору потребовать от застройщика:1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2)  соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Если квартира приобретается гражданином для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, к таким отношениям, в части, не урегулированной Законом №214-ФЗ, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей.

В случае отказа застройщика добровольно устранить выявленные в пределах гарантийного срока недостатки переданной квартиры, дольщик вправе обратиться
— в суд общей юрисдикции в порядке, установленном гражданским законодательством РФ, с требованиями об устранении недостатков, компенсации морального вреда;

— в орган, уполномоченный осуществлять на территории края надзор в сфере защиты прав потребителей – Управление Роспотребнадзора по Алтайскому краю (г. Барнаул, ул. Максима Горького, д. 28), с жалобой на нарушение его прав, как потребителя, и (или) с просьбой о вступлении в рассматриваемое судом гражданское дело для дачи соответствующего заключения и оказания юридической помощи.

Еще один важный момент, на который стоит обратить внимание тем, кто планирует инвестировать свои денежные средства в строительство жилья.

Федеральный закон №214-ФЗ определил основные способы исполнения обязательств застройщиком:

— страхование гражданской ответственности;

— компенсационный фонд долевого строительства.

Ранее, согласно Федерального закона №214-ФЗ гарантиями защиты прав участников долевого строительства являлось страхование гражданской ответственности застройщика. С 20.10.2017 начал работу компенсационный фонд долевого строительства. Данный фонд сформирован за счет обязательных отчислений застройщиков, он призван защитить права участников долевого строительства.

Такая мера защиты пришла на смену страхованию гражданской ответственности застройщиков и поручительству банка, которые не смогли реализовать поставленных перед ними задач.

Отчисление в Фонд является одним из обязательных требований для приобретения застройщиками права на привлечение денежных средств участников долевого строительства, контроль за которым осуществляется Инспекцией Алтайского края.

Итак, приняв решение приобрести жилье путем участия в долевом строительстве:

— Соберите максимум сведений о застройщике (им может выступать только юридическое лицо):

  1. Потребуйте у застройщика весь пакет нужных документов (устав, свидетельство о внесении в единый государственный реестр юридических лиц, свидетельство о постановке на учет в качестве налогоплательщика);2.Проверьте документы уполномоченного представителя фирмы, который имеет право вести переговоры, а также заключать договоры от лица организации;3.Убедитесь в наличии у застройщика предусмотренных законом о долевом строительстве разрешительных документов: разрешение на строительство должно быть именно того дома, в котором намереваетесь приобрести квартиру; в документах на землю, обратите внимание, для каких целей предоставлен застройщику земельный участок (в соответствующей графе должно быть указанно: «Для строительства многоэтажного многоквартирного жилого дома по адресу…»). Строительство многоквартирных жилых домов на землях для индивидуального жилищного строительства или землях сельхозназначения незаконно.

    4. Посмотрите на сайте Инспекции Алтайского края (гиак.рф) список застройщиков, работающих в рамках Федерального законодательства об участии в долевом строительстве, позвоните на «горячую линию» Инспекции Алтайского края по телефону (3852) 56-64-31, 56-64-39.

— Проанализируйте цены — заниженная цена квартиры может говорить о ненадежности застройщика, ведь надежная и преуспевающая строительная компания не будет продавать недвижимость за бесценок;

— Выбрали квартиру — внимательно изучите условия самого договора (во-первых, в договоре должны быть указаны все вышеперечисленные обязательные условия, во-вторых, все условия договора должны быть прозрачными, то есть не вызывать никаких сомнений и дополнительных вопросов). Также поинтересуйтесь у застройщика о выбранном им способе страхования за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по передаче вам квартиры, просите показать необходимые документы.

Не уверены в том, что самостоятельно разберетесь со всеми юридическими нюансами? Советуйтесь со специалистами! Здесь главное – ответственно принимать решения, взвешивать все «за» и «против».

19 сентября 2018 г.

Источник: http://giak.ru/dolevoe-stroitelstvo/informacija-dlja-uchastnikov-dolevogo-stroitelstva/o-chjom-stoit-znat-dolshhiku/

Смена застройщик при долевом строительстве: особенности процедуры

Правила участия в долевом строительстве при смене застройщика

Смена застройщика, если речь идет о долевом строительстве, — процесс всегда стрессовый и рисковый.

Дольщики в такой ситуации уже довольно долго находятся в ожидании, и, как правило, срок сдачи дома просрочен.

Уведомление о смене застройщика в этом процессе является долгожданным событием, которое на практике возможно только после согласованной и адекватной работы властей нескольких уровней.

В каких случаях происходит смена застройщика?

Важно! Следует иметь ввиду, что:

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:

В основном смена застройщика – это мера, которая необходима при серьезных финансовых проблемах девелопера.

Директор ли организации не справился с обязанностями и допустил шаги, которые привели к финансовой несостоятельности, или же произошли события, которые управляющее лицо предусмотреть не могло – в любом случае для дольщиков наступает сложное время.

Сюда же можно включить требование смены застройщика при строительстве многоквартирного дома при финансовых махинациях и подключение к процессу правоохранительных органов.

Законодательно препятствий у застройщика передать право на строительство нет. Каких-либо перечней оснований и регуляций российское законодательство также не ввело. На практике же юристы отмечают несколько ситуаций, когда застройщик меняется:

Добровольная передача обязательствВ этой ситуации застройщик просто передает свои права и обязанности другому юридическому лицу. Встречается достаточно редко.
Превышение сроков обязательств по договорам ддуСмена застройщика в процессе строительства долевого участия происходит из-за проблем организации. Болезненный и затянутый по времени процесс для дольщиков. Обычно происходит из-за юридических и финансовых трудностей
Застройщик прекращает финансирование объекта, происходит банкротство застройщикаОпасный вариант, нередко в таком случае появляются обманутые инвесторы. Смена застройщика по ДДУ происходит при помощи органов власти.
Другие вынужденные обстоятельстваОрганизация теряет право на деятельность, происходит вмешательство правоохранительных органов

В современных реализациях нас в основном интересует второй и третий пункт смены застройщика в процессе строительства. Процедура регулируется законом о защите прав потребителей, федеральным законодательством, в том числе ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» и гражданским кодексом.

Процесс на словах выглядит просто – одно юридическое лицо передает свои обязательства другому юридическому лицу – девелопер меняется, дольщики получают свое жилье (п. 3 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ). По факту все выглядит иначе.

Застройщик должен передать свои права и обязанности не кому угодно. Так как у девелопера масса обязательств перед дольщиками, то новый застройщик должен попадать под определенные требования ФЗ-214. Кроме того, на практике смена застройщика происходит уже на стадии банкротства, и болезненный для дольщиков процесс проводит арбитражный управляющий.

Кроме того, есть опасность, что новый застройщик будет требовать у дольщиков дополнительного финансирования. Согласно ФЗ-214, это сейчас едва ли ни единственный законный повод увеличить требования к цене договора. Поэтому если вы как дольщик не готовы к лишним тратам, не подписывайте никаких дополнительных соглашений и будьте готовы отстаивать свои права в суде.

Итак, из наиболее актуальных причин смены застройщика можно выделить три:

  • банкротство;
  • нарушение сроков сдачи новостройки;
  • появление существенных недостатков в строительстве объекта и смена застройщика для недопущения их в последующем.

Порядок смены застройщика

Здесь применяется 24 глава ГК РФ – смена лиц в обязательстве. Девелопер (им, кстати, может быть как юридическое, так и физическое лицо) передает все свои права и обязательства другой компании.

Существует документ, который закрепляет этот процесс – договор уступки.

По гражданскому законодательству при этом все договора долевого участия и иные договора, регламентирующие права и обязанности, продолжают действовать на тех же условиях, что и раньше, но уже с новым лицом.

Старый застройщик обязан передать новому несколько видов документов:

  • техническая документация на объект;
  • вся документация на прилегающие объекты (объекты водо-, газо-, электро-снабжения);
  • технические условия (они действительны на весь срок разрешения на строительство, при этом не менее двух лет, новый застройщик обязательно должен проверить эти данные);
  • проектные декларации с соответствующими изменениями (если объект начал строиться после принятия поправок к ФЗ-214 от 2017 года, то изменения в проектную декларацию должны вноситься ежеквартально, соответственно, передаются и обязательные изменения, и изменения, которые внес застройщик самостоятельно);
  • вся документация по дополнительным соглашениям с дольщиками.

Самое главное – это основание для переуступки прав дольщика. Образец нотариального согласия дольщика на смену застройщика составляется новым девелопером совместно с юристом и предоставляется всем обладателям договора долевого участия на подпись.

https://www.youtube.com/watch?v=o6_boSF-Oxw

При смене застройщика в строительстве могут возникнуть проблемы из-за отсутствия действующего и актуального разрешения на строительство.

В такой ситуации застройщику придется улаживать этот момент в местных муниципальных органах, отвечающих за выдачу разрешения. Такое обычно происходит, если старый застройщик довольно сильно просрочил дату сдачи новостройки. Мы рекомендуем дольщикам проверить наличие разрешения на строительство и не подписывать никакие документы в случае его отсутствия.

Права дольщика

Если дольщик столкнулся с ситуацией смены застройщика – ключевое, что он может сделать – это проконтролировать ситуацию. Важно, чтобы переуступка права на его долевое имущество не была передана без его ведома. Что, как это ни грустно признавать, довольно стандартная ситуация для России последнего десятилетия.

Важная составляющая передачи – это официальное заявление новой компании о том, что обязательства принимаются. Дольщик также имеет право получить такую информацию. Документ, который официально создает застройщик, так и называется – обязательство перед инвесторами долевого строительства о передаче им жилых помещений.

Если дольщик столкнулся с ситуацией, когда компании пытаются создать переуступку прав без согласия и концессии перед ними, согласно ст. 391 ГК РФ они имеют право немедленно потребовать признать переуступку между компанией ничтожной.

К сожалению, это процесс также долгий и происходит через судебные разбирательства. Дольщик в ситуации смены девелопера может воспользоваться правом вернуть свои инвестиции в долевое строительство.

Это работает в ситуации, когда заключен договор долевого участия в соответствии с требованиями федерального закона № 214.

Инвестор имеет право и на попытку взыскать проценты за пользование его денежными средствами. В соответствии со ст.6 ФЗ-214 это называется неустойкой.

Требовать стоит разницу между рыночной стоимостью квартиры и стоимостью договора. Судебная практика показывает, что всю стоимость получить не удастся, но меньшую сумму ссудить с застройщика возможно.

Иск подается как к старой компании — девелоперу, так и к новой.

Как проходит процедура при банкротстве застройщика

Банкротство компании происходит в соответствии с федеральным законом о банкротстве — №127. С помощью процедуры банкротства, для финансового оздоровления ситуации возможно с помощью арбитражного управляющего заменить старую компанию, перед которой есть кредитные обязательства, на новую. Новый девелопер должен соответствовать всем требованиям 214-ФЗ – проверка проводится тщательно.

Новый девелопер подает иск в Арбитражный суд, в котором рассматриваются требования кредиторов к старому застройщику и дело о банкротстве. В своем заявлении новый девелопер просит возложить на него обязательства перед дольщиками и также дать возможность приобрести имущество будущего банкрота.

К сожалению, в этой ситуации переход долга старого девелопера автоматически переходит на новое юрлицо, поэтому уведомление дольщиков не предусмотрено.

Более того – дольщик в этой ситуации ограничен в правах – несмотря на то, что он требовал от старого застройщика денежные средства, то теперь от нового застройщика он может получить только то долевое имущество, которое прописано в рамках договора долевого участия.

Денежные претензии и претензии об уплате пени могут быть предъявлены только юридическому лицу, которое банкротят.

В процессе по привлечению нового застройщика используются законодательные акты местного уровня. В Москве — закон 84/2010-ОЗ. В других регионах – свои нормативные акты местного значения.

Если возникла ситуация, когда новый застройщик в процессе банкротства не появился, не забудьте подать документы в местное министерство, отвечающее за долевые процессы – дольщику необходимо попасть в специальный реестр обманутых дольщиков для получения помощи от государства и органов власти.

Последствия и возможные риски

К сожалению, в ситуации, когда происходит смена застройщика, может возникнуть несколько негативных последствий.

Доплата

Это может быть как требование для достройки квартир, так и требование заплатить для передачи готовых объектов. В такой ситуации нужно смотреть на каждый конкретный случай.

Если вы не подписывали договор переуступки – можно идти в суд. Если подписали – нужно изучать содержащиеся в нем пункты, так как если он основан на финансовом оздоровлении объекта, то включить туда требования доплаты – законно. Такое зачастую происходит при формировании ЖСК для достройки дома.

Двойные продажи квартир

Достаточно негативный случай мошенничества, сейчас практически не встречающийся из-за действий законодателя по обязанности регистрировать все объекты в регистрационной палате. Новый застройщик получает объект, переделывает проектную документацию и начинает продавать новые квартиры.

Проблема в том, что юридически это уже новые объекты, с другой площадью, поэтому судебные разбирательства в таком случае проходят намного тяжелее.

Долгострой

Если обратиться к проблемам обманутых дольщиков, то можно найти объекты в стране, которые возводятся по 20 и более лет. При этом проанализировав их, можно увидеть, что застройщик менялся в таких домах по несколько раз. Надежды получить свое жилье или деньги в таком случае практически нет.

Конечно, не стоит сразу подозревать застройщиков, которые решили обменяться обязательствами, в мошенничестве. Но проверить все документы и контролировать ситуацию с первого этапа намного эффективнее, нежели дожидаться окончательного подтверждения мошенничества и обращаться в суд и правоохранительные органы.

Остались вопросы по теме Спросите у юриста

Источник: https://viplawyer.ru/smena-zastrojshhika/

Юрист Адамович
Добавить комментарий