выселение, не приватизированна, доля

Можно ли выписать из квартиры одного из собственников?

выселение,  не приватизированна,  доля

Никто не вправе лишить собственника его доли, а также принудить его распоряжаться ей особым способом, иначе как по закону или по решению (приговору) суда. Выписать, а точнее снять с регистрационного учета Вашего брата, в случае если он собственник ¼ доли квартиры, Вы не можете.

Также как не можете лишить его этой собственности иначе, как с его на то волеизъявления и согласия. Иными словами, улучшить свои жилищные условия Вы можете, договорившись с ним о выкупе его доли. Наличие или отсутствие у него другой недвижимости на регистрационный учет не влияют.

Могу ли я выписать родственника из подаренной мне квартиры?

Могу ли я выписать мужа из квартиры без его ведома?

Отвечает юрист «ОГРК-Центр» Александра Рузиева:

Так как брату принадлежит четверть квартиры, он тоже является полноценным собственником, соответственно, выписать его просто так невозможно (даже учитывая, что у него есть еще одна квартира). Другое дело – сколько квадратных метров составляет эта четверть.

Если она очень мала, можно обратиться в суд с просьбой признать эту долю ничтожной. Если ее нельзя выделить, то можно попробовать лишить брата права собственности с соответствующей компенсацией за утрату им этой доли. Еще вариант – попробовать договориться с братом, чтобы вместе продать квартиру.

Если он не согласен, то сособственница, владеющая ¾ квартиры, имеет право направить брату уведомление о своем намерении продать свою долю. В уведомлении говорится, что брат, как сособственник, имеет преимущественное право покупки и может при желании выкупить ее.

Если в течение 30 дней он никак не отвечает на это предложение, Ваша жена получает возможность продать свою долю любому третьему лицу, на сей раз без согласия сособственника.

Отвечает ведущий юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимость» Светлана Болотская:

Снятие брата Вашей жены с регистрационного учета из квартиры (аннулирование прописки) не поможет урегулировать конфликтную ситуацию между родственниками. Брат Вашей супруги не просто зарегистрирован в квартире, а является ее совладельцем, то есть имеет законные права пользоваться и распоряжаться своей долей.

Все вопросы между совладельцами решаются по их взаимному согласию. Например, Вы могли бы предложить брату выкупить его ¼ долю по рыночной стоимости или договориться с ним о совместной продаже всей квартиры, а на вырученные средства приобрести себе другое жилье (с доплатой).

Если же договориться с братом невозможно, то у Вас есть два варианта. Первый – продать свои ¾ доли квартиры и приобрести взамен другое жилое помещение. В этом случае Ваша супруга перед продажей своей доли обязана по закону предварительно предложить брату выкупить эту долю (согласно ст. 250 ГК РФ).

Как выписать человека, если неизвестно, где он находится?

Узнала, что меня заочно выписали из квартиры. Что делать?

Второй вариант – обратиться в суд с иском о признании доли брата в квартире незначительной и о ее принудительном выкупе.

В процессе судебного разбирательства будет исследоваться возможность предоставить брату изолированное жилое помещение в квартире, соразмерное его доле в праве собственности, а также заинтересованность брата в использовании квартиры для проживания и другие обстоятельства. Будет учитываться также наличие в собственности брата отдельного жилого помещения.

Если суд признает долю брата незначительной и установит, что брат не проживает в квартире и не имеет существенного интереса в ее использовании, суд может и при отсутствии его согласия обязать Вашу супругу выплатить ему денежную компенсацию за его долю.

Отвечает генеральный директор ООО «Юридический центр Ситниковой» Екатерина Ситникова:

Скорее всего, Вас интересует не как выписать, то есть снять с регистрационного учета, а как лишить его права собственности на долю. К сожалению, без его согласия сделать это невозможно даже в судебном порядке. Можете выкупить его долю, если он согласится.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», гендиректор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

В этом случае самый разумный способ – привлечь к переговорам третью сторону, например риелтора. Делается это для того, чтобы при переговорах не было неприятных воспоминаний. Скажу сразу: ни о какой выписке даже речи не идет.

Ему принадлежит одна четверть Вашей квартиры, и он может рассчитывать на четверть ее стоимости. Поэтому любой вариант выкупа его доли будет для Вас приемлемым.

А максимальное добровольное снижение цены с его стороны можно достичь только путем переговоров.

https://www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I

Есть еще вариант – выкуп малой доли по решению суда. Когда договориться невозможно, Вы подаете в суд на выкуп доли. Только выкупать, скорее всего, придется по кадастровой стоимости, а она может быть даже выше рыночной.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Не стоит забывать, что брат в данной случае также является сособственником. Следовательно, насильно лишить его права собственности нельзя. В данной ситуации лучше всего будет договориться с братом и выкупить его долю.

Могу ли я оформить всю квартиру на себя, когда дочь вырастет?

Можно ли отца ребенка обязать продать долю в квартире?

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

В вопросе Вы не указали, какая площадь квартиры. Это важно, поскольку позволит понимать, возможен ли раздел квартиры «в натуре». Это значит: можно ли разделить квартиру на четыре части, три из них занять Вашей семье, а одну брату. При этом у каждого должен быть отдельный вход. Если мы говорим о типовых российских квартирах, то такой раздел на практике вряд ли возможен.

Варианты решения Вашей проблемы такие.

  1. Обратиться к брату с намерением выкупить его долю.
  2. Предложить купить свою часть квартиры брату жены. Если он откажется, попробовать ее продать самим. Здесь надо учитывать, что продажа доли для Вас является невыгодной, потому что Вы много потеряете в деньгах, а купить что-то равноценное будет довольно сложно.
  3. Обратиться в суд за признанием его доли малозначительной, о его выселении и снятии с учета. В этом случае его долю Вам нужно будет выкупать по рыночной стоимости. К примеру, Ваша квартира целиком стоит 2 млн рублей, значит, за долю брата придется заплатить 500 тысяч рублей.

Оптимальный вариант – договориться с братом мирно и либо выставлять квартиру на продажу целиком, либо выкупать его долю самим (по адекватной для Вас цене).

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости компании «НДВ – супермаркет недвижимости» Елена Мищенко:

Брат жены, как собственник, имеет право быть прописанным и проживать на своей площади. Кроме того, оба владельца – и Ваша супруга, и ее близкий родственник – имеют право продать свою долю третьему лицу только при соответствующем уведомлении или получении отказа сособственника от преимущественного права покупки.

Выписать собственника из квартиры можно только по решению суда, если на то будут основания. В Вашем случае можно рекомендовать выкупить долю брата (например, в ипотеку, если не хватает личных средств) либо договориться с ним и супругой о продаже квартиры целиком. Это позволит поделить деньги от продажи в принадлежащих долях, а на вырученные средства приобрести личную собственность.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как заочно снять дочь с регистрации, чтобы продать квартиру?

Квартиру продали без ведома владельца. Можно ли вернуть жилье?

Как продать долю, если всех собственников сложно найти?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/mozhno_li_vypisat_iz_kvartiry_odnogo_iz_sobstvennikov/6994

Вечерний Брест

выселение,  не приватизированна,  доля

«Развелась с мужем чуть более 2 лет назад. Во время брака был оформлен кредит на приватизацию квартиры (на 40 лет), в которой зарегистрированы я, бывший муж, двое наших совершеннолетних детей. Договор приватизации оформлен на бывшего мужа. После развода я и бывший муж продолжаем проживать в приватизируемой квартире.

Бывший муж не работает уже более 7 месяцев, ведет асоциальный образ жизни (злоупотребляет спиртными напитками, приводит в дом бомжей и других собутыльников). За приватизацию и коммунальные услуги плачу только я. Выселиться из квартиры и прекратить платить не могу, так как квартиру хочу оставить нашим детям. В этой связи у меня вопрос.

Есть ли какие-то варианты, как поступить в данной ситуации? Возможен ли обмен однокомнатной квартиры моей матери на неприватизированную долю бывшего мужа, чтобы выселить и выписать его из квартиры? Сколько будет составлять доля бывшего мужа, с условием того, что в приватизации участвовало четыре человека? Возможно ли переоформление документов на мое имя, с учетом того, что приватизация была льготной (бывший муж является воином-интернационалистом, и 20 кв. м были положены ему бесплатно)?»

Ирина, Брест

На вопрос читателя отвечает нотариус Брестского нотариального округа Нина МАРЧУК:

– В соответствии со ст. 23 Кодекса РБ о браке и семье, имущество, нажитое супругами в период брака, независимо от того, на кого из супругов оно приобретено либо на кого или кем из супругов внесены денежные средства, – это их общая совместная собственность.

Супруги имеют равные права владения, пользования и распоряжения этим имуществом, если иное не предусмотрено брачным договором.

Жилое помещение, приватизированное совместно проживающими супругами, – их общая совместная собственность, если оба супруга участвуют в приватизации этого жилого помещения (в том числе путем вложения денежных средств, принадлежащих им на праве общей совместной собственности).

Другие члены семьи, участвующие в приватизации жилого помещения, вправе требовать признания за ними права собственности на соответствующую их участию долю в приватизированном жилом помещении (ст. 137 Жилищного кодекса РБ).

В соответствии с п. 2 ст. 140 Жилищного кодекса РБ, жилые помещения, приватизируемые на льготных условиях, передаются участникам приватизации в равных долях.

Причем та часть жилых помещений, которая превышает общую площадь жилых помещений, передаваемых безвозмездно, приватизируется на общих основаниях.

При этом доля участия в приватизации денежными средствами определяется по соглашению между участниками приватизации.

Определить долю участников приватизации жилого помещения, в том числе с учетом того, что один из них – воин-интернационалист и 20 кв. м жилого помещения передавались ему бесплатно, можно при предоставлении договора приватизации жилого помещения, в котором указаны все условия приватизации жилого помещения.

Следует отметить, что нельзя продавать, дарить или иным образом отчуждать имущество до полной его оплаты.

Поэтому, если за приватизацию жилого помещения не внесены полностью денежные средства, то будет иметь место запрещение отчуждения жилого помещения, приобретенного в рассрочку, до полного погашения задолженности, в соответствии со ст.

23 Закона РБ от 16.04.1992 «О приватизации жилищного фонда в Республике Беларусь» и с п. 5 ст. 458 Гражданского кодекса РБ.

В любом случае этот вопрос читателю стоит решать вместе с нотариусом и даже юристом в частном порядке, чтобы установить все нюансы и понять, как тут можно действовать.

Дополняет заведующий юридической консультацией Ленинского района города Бреста Светлана ХОЛОЛОВИЧ:

– В соответствии со ст. 23 и ст. 24 Кодекса РБ о браке и семье имущество, приобретенное супругами в браке, является их совместной собственностью.

При отсутствии Брачного договора доли супругов признаются равными. В случае предоставления 20 кв.м.

в площади квартиры в собственность бывшего супруга, как воину-интернационалисту бесплатно, имеются основания для увеличения его доли в праве собственности на квартиру.

Определить доли всех участников приватизации, в том числе и Вашего бывшего мужа, в праве собственности на квартиру возможно только при наличии сведений о количестве лиц, участвовавших в приватизации квартиры, о размере жилищной квоты каждого из них, вложенной в приватизацию, а также сведений о лице (лицах), уплативших денежные средства до полной оплаты стоимости квартиры в случае недостаточности жилищной квоты.

Стоит также отметить, что если на приобретение жилого помещения была использована безвозмездная субсидия, то члены семьи, с учетом которых начислялась субсидия, также могут требовать признания за ними права на долю в праве собственности на жилое помещение исходя из размера субсидии, приходящейся на долю каждого из них (п. 9 постановления Пленума Верховного суда РБ №2 от 26.03.2003 г. «О применении судами законодательства при разрешении споров, связанных с правом собственности на жилые помещения»).

В соответствии со ст. 255 Гражданского кодекса РБ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способах и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Выделить долю в праве собственности на квартиру можно как путем предъявления искового заявления о выделении доли в праве собственности на квартиру (ст. 255 Гражданского кодекса РБ), так и путем предъявления требования о разделе квартиры.

В последнем случае в собственность каждого будут выделены изолированные жилые комнаты, а подсобные помещения квартиры останутся в общей долевой собственности и общем пользовании (ст. 156 Жилищного кодекса РБ). При этом согласно п. 14 постановления Пленума Верховного суда РБ №2 от 26.03.2003 г.

«О применении судами законодательства при разрешении споров, связанных с правом собственности на жилые помещения» суд вправе с согласия кредитора (банка, привлечение которого к участию в деле является обязательным) возложить на каждого из супругов обязанность по дальнейшему погашению кредита в долях, пропорционально долям в праве собственности на квартиру.

Что касается возможности взыскания с бывшего супруга уже произведенных оплат в счет погашения кредита и процентов по нему, а также оплаты за жилищно-коммунальные услуги, то реализовать данное право возможно путем предъявления в суд требования о взыскании неосновательного обогащения (ст. 971 Гражданского кодекса РБ).Таковым являться доля ответчика в указанных платежах, равная его доле в праве собственности на квартиру, но не более, чем за три года, предшествующих обращению в суд с таким требованием.

Что касается обмена доли в праве собственности на данную квартиру на другое жилое помещение, то существенное значения в данном случае имеет нахождение данной квартиры в залоге у банка до полного погашения кредита и процентов по нему. При наличии такового обмен квартиры или доли в праве собственности на нее на другое жилое помещение невозможен.

Вместе c тем, в случае обращения за разрешением спора в суд, сторонами по делу может быть заключено и утверждено судом мировое соглашение на любых условиях, не противоречащих законодательству и не нарушающих права третьих лиц.

Для получения более полной консультации по интересующему Вас вопросу рекомендуем обратиться за оказанием юридической помощи с предоставлением документов, связанных с приватизацией квартиры. При отсутствии таковых они могут быть затребованы из соответствующих государственных органов и организаций по запросу адвоката.

Правила комментирования на сайте vb.by

Источник: https://vb.by/vopros_otvet/kak_otobrat_dolyu_kvartiry.html

Приватизированная квартира: особенности продажи и покупки – ЖСС Журнал

выселение,  не приватизированна,  доля

В России можно жить бесплатно в государственной или муниципальной квартире по договору социального найма. Такие квартиры нельзя продать или завещать. Но их можно приватизировать, получить в собственность и потом распоряжаться ими как  угодно.

Приватизация — бесплатная передача муниципальных и государственных квартир людям, которые в них живут. После приватизации жилец становится полновластным собственником квартиры и может распоряжаться ею как хочет: продать, сдать, заложить в кредит, подарить, сделать перепланировку или передать по наследству.  

Долевая собственность. Если в приватизации участвуют несколько жильцов, квартира переходит в долевую собственность — долями наделяются все люди, прописанные в квартире. Это значит, что все собственники будут иметь равные доли, которыми смогут распоряжаться как захотят. Продать свою долю собственник может только с разрешения всех остальных собственников.

«Отказники». Приватизировать жилье можно только один раз после достижения 18 лет. Поэтому взрослые люди могут отказаться от приватизации в пользу другого человека. Например, часто родители отказываются в пользу детей. Дети отказаться от приватизации не могут.

По закону жилец, отказавшийся от приватизации, но сохранивший прописку по старому адресу, может жить в квартире пожизненно — выселить его нельзя.

Продать муниципальную квартиру без приватизации нельзя. Но можно продать жилье, если вы уже получили договор приватизации, но еще не оформили право собственности. В этом случае после продажи квартиры, Росреестр одновременно внесет в ЕГРН запись о прежнем владельце и переходе собственности к новому.

Как продать приватизированную квартиру?

Общий алгоритм такой же как при продаже любой квартиры: находите покупателя, готовите документы, составляете договор, совершаете сделку, получаете деньги. Но есть нюансы, давайте разбираться.

Подготовьте документы о собственниках и жильцах. Покупателю важно, чтобы у квартиры не было юридических обременений — то есть каких-либо причин, по которым он смог бы потерять права на купленное жилье: квартира не под арестом или залогом, в ней нет прописанных людей, которых нельзя выписывать.

Чтобы доказать покупателю юридическую чистоту квартиры, подготовьте выписки из ЕГРН и домовой книги: они покажут покупателям, кто собственник и сколько людей прописано в квартире.

Если продавец — единственный собственник. Никаких проблем с продажей: легко продать, безопасно покупать.

Если квартира в долевой собственности, собственники могут продать свои доли как все вместе, так и поодиночке. По закону сделки с долевой собственностью обязательно надо оформлять у нотариуса — обойтись без него не получится.

Если один из собственников решит продать свою долю, по закону сначала он должен предложить выкупить долю остальным собственникам. Предложение о покупке доли надо оформить письменно в свободной форме — цена должна быть не выше рыночной. На выкуп у собственников будет 30 дней, после чего они должны или выкупить долю или предоставить нотариальный отказ от покупки.

Только если другие собственники отказываются выкупать долю, ее можно продать другим людям. В договоре надо будет оговорить и четко обозначить продаваемую долю.

Когда отказаться от приватизации выгодно. Если кто-то из жильцов отказался от приватизации, он сохраняет за собой право на пожизненную прописку в квартире — покупатель не сможет его выселить. Скрыть это не получится, а покупать квартиру с соседом вряд ли кто-то захочет.

Отказаться от приватизации часто выгодно. Например, в квартире живет семья из супругов и двоих взрослых детей. Трое из них могут отказаться от приватизации в пользу отца, чтобы тот стал единственным собственником. Тогда получится сэкономить на пошлине нотариусу, а, самое главное, сохранить за собой право на приватизацию в дальнейшем.

Отказ надо оформить у нотариуса. Копии отказов понадобятся при продаже. Чтобы продать квартиру, отказника надо выписать до заключения сделки и прописать в новом месте. Чтобы это подтвердить, возьмите выписку из домовой книги.

Если среди собственников дети до 18 лет, для продажи надо получить согласие органов государственной опеки. Для этого придется доказать, что продажа не нарушает права ребенка и не ухудшает его жилищные условия.

Налог с продажи. По закону с продажи квартиры необходимо заплатить подоходный налог (НДФЛ) в размере 13%. Но налог можно не платить, если вы владели квартирой дольше минимального срока — 3 года для приватизированной квартиры.  

Срок владения приватизированной квартирой отсчитывается от момента получения ее в собственность — регистрации ее в ЕГРН.Налог вы должны рассчитать самостоятельно из фактически полученного дохода. Уменьшить размер налога можно применив имущественный вычет в 1 млн рублей.

Если квартира в долевой собственности, вычет применяется к каждому договору.

Как купить приватизированную квартиру

Порядок действий такой же как при покупки любой другой квартиры: находите квартиру, продавец готовит документы, проверяете квартиру на юридическую чистоту, составляете договор, передаете деньги, оформляете квартиру в собственность на себя. Тут тоже есть нюансы.

Нанимать ли агентство при покупке?

Решать вам. Риелтор поможет купить квартиру быстрее, возьмет на себя поиск,  проверку документов и оформление сделки. Вы сэкономите время, нервы и силы, но придется заплатить комиссию.

Если будете продавать самостоятельно, сэкономите деньги, но возьмете на себя все риски: прописанные люди, несовершеннолетние собственники, обременения, долги, потеря аванса. Мы советуем перестраховаться и найти грамотного риелтора.

Не покупайте неприватизированную квартиру. Продавать неприватизированную государственную или муниципальную квартиру нельзя. Иногда хозяин только собирается приватизировать квартиру, но уже предлагает внести задаток, обещает оформить жилье в собственность чуть позже. За это он предлагает сделать хорошую скидку, а задаток оформить документально.

Не стоит торопиться и рисковать — дождитесь пока он приватизирует квартиру. Часто на недвижимость могут претендовать и другие люди — нет гарантий, что они дадут согласие на приватизацию. Даже если вы заключите договор, деньги придется возвращать через суд.

Проверяйте «отказников» и подселенцев. Проверьте кто проживал в квартире на момент приватизации и кто стал собственником.

Если один из жильцов отказался от приватизации квартиры, по закону он имеет право в ней жить, пока не пропишется в другом месте.

Купив квартиру с таким жильцом, вы получите соседа, которого не выселить даже через суд (очень редко получается, если доказать, что он фактически не живет в квартире и не предпринимает попыток в ней жить, не платит коммуналку или добровольно переехал в другое жилье).

В теории продавец должен указать всех жильцов квартиры в договоре купли-продажи. Ведь если так не сделать, сделку признают недействительной — но только через суд. На практике он может попытаться схитрить, а вам потом тратиться на суды.   

Поэтому обязательно проверяйта прописался ли «отказник» в новом месте еще до сделки — иначе он сможет оспорить продажу и оставить за собой право жить в квартире. Требуйте архивные (расширенные) выписки из паспортного стола, проконсультируйтесь у юриста или закажите проверку юридической чистоты квартиры.  

Не покупайте доли дешевле, чем в нотариальном отказе. Если собственник продает долю в квартире, убедитесь, что у него есть нотариально заверенный отказ других собственников от покупки. Без такого отказа сделку могут оспорить.

В отказе должна быть указана цена, по которой собственник предлагал купить долю другим собственникам — ниже этой цены продать стороннему покупателю нельзя — иначе сделку можно будет оспорить.

Дети-собственники. У несовершеннолетних детей есть право на долю в квартире. Чтобы собственники могли продать такую квартиру и доли детей, у них должно быть разрешение органов опеки.

Если дети выписаны перед приватизацией (например, за 3 месяца до нее)  это повышенные риски — обязательно уточняйте где сейчас прописан ребенок и не ущемлены ли его права. Он может вырасти, обжаловать в суде свой отказ и получить право прописаться в квартире.

Запомнить

  1. Продать квартиру, в которой вы живете по договору соцнайма, можно только после ее приватизации.
  2. Приватизировать квартиру можно лишь раз в жизни. Чтобы не потерять это право, часто выгоднее отказаться от него в пользу члена семьи.
  3. Чтобы покупателя не пугал статус приватизированной квартиры, подготовьте для него выписки из ЕГРН и домовой книги.
  4. Если продаете только свою долю квартиры, вы обязаны сначала предложить ее остальным собственникам по рыночной цене.
  5. При продаже долей сделку надо подтверждать у нотариуса — без него не получится.
  6. Если среди собственников дети до 18 лет, для продажи надо получить согласие органов государственной опеки.
  7. Налог с продажи квартиры можно не платить, если вы стали собственником квартиры более 3 лет назад.
  8. Уменьшить размер налога можно применив имущественный вычет  в 1 млн рублей для каждой из долей.
  9. Если покупаете приватизированную квартиры, убедитесь, что все жильцы из нее выселились и прописались в другом месте.

Источник: https://an-zss.ru/blog/privatizirovannaja-kvartira-osobennosti-prodazhi-i-pokupki/

Три причины, из-за которых можно лишиться жилья

выселение,  не приватизированна,  доля

У суда законные основания для лишения собственников прав на жилое имущество сильно ограничены. Тем не менее они есть, и помнить о них каждый владелец квартиры должен всегда. По просьбе «СП» представители юридического сообщества напоминают, кто из владельцев жилья входит в группу риска и каким образом недвижимость может у них изыматься.

Утрата права собственности за бесхозяйственность

Каким бы сомнительным это основание ни казалось с первого взгляда, но бесхозяйственность и халатность являются вескими причинами для выселения как нанимателя из муниципального жилья, так и владельца приватизированной квартиры.

Так, 293 статья Гражданского кодекса подразумевает «прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение» и прописывает порядок действий в таких ситуациях.

Например, если владелец квартиры не смотрит за своим имуществом, отказывается его содержать и ремонтировать, а также нарушает общественный порядок в доме и мешает соседям, то органы муниципальной власти могут вынести ему предупреждение и определить сроки для проведения ремонтных работ.

Однако если никаких ответных мер нарушитель не предпримет, то суд по иску администрации вправе принять решение о продаже такой квартиры с публичных торгов и выплате вырученных денег ее владельцу, кроме расходов, покрывающих ремонт жилого помещения и устранение других последствий халатности бывшего хозяина.

Читайте по теме

Собственники будут платить налоги даже на заборы

И каких еще сюрпризов можно ожидать владельцам недвижимости

«Подобное решение, — приводит пример адвокат Олег Сухов, — было вынесено в ноябре 2016 года.

Администрация Моршанского района Тамбовской области обратилась в суд с иском о лишении права собственности на квартиру ее нерадивых владельцев и продажи имущества с публичных торгов.

Поводом к таким радикальным мерам послужило систематическое неисполнение хозяевами своих обязанностей по содержанию жилья, что привело к полной антисанитарии, порче и разрушению стен, окон и пола в квартире».

В ходе судебного разбирательства удалось выяснить, что настоящему собственнику жилье перешло по наследству после смерти матери, но вскоре в квартире произошел пожар, последствия которого до сих пор не были устранены из-за отсутствия денег у наследника.

Суд, руководствуясь статьей 210 Гражданского кодекса, по которой бремя по содержанию имущества несет его владелец, а также нормами Жилищного кодекса, не допускающими бесхозяйственного обращения со своим жильем, удовлетворил исковые требования администрации.

Таким образом право собственности прежнего владельца аннулировали, а на органы местного самоуправления возложили обязанность продать имущество с публичных торгов. Решение не было обжаловано и вступило в законную силу.

Имущественные потери владельцев долевой собственности

Как показывает судебная практика, лишить права собственности проще на долю, чем на полноценный объект недвижимости. Это подтвердила и Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ.

Своим определением № 78-КГ 16−36 от 30 августа 2016 года она создала правовой прецедент, фактически разъяснив, что в случае бытового конфликта между двумя собственниками владелец меньшей доли может быть лишен ее по суду.

Вопрос о малозначительности долей судам приходится разрешать ввиду бытовых обстоятельств и невозможности приравнять формально принадлежащую собственнику часть жилого помещения хоть к какими-нибудь метрам.

Разрешая подобные конфликты, судьи зачастую определяют — имеется ли в спорной квартире соответствующее доли собственника отдельное помещение, и если оно отсутствует, а ужиться на одной территории совладельцам трудно, суд принимает решение о принудительном выселении и выплате компенсации.

К слову, заставить выкупить долю в квартире можно было и до выхода в свет указанного документа. Однако до сих пор речь шла лишь о незначительном метраже — в 1,2 или 3 «квадрата».

Обычно суды признавали малозначительными доли меньше одной четверти и те, которые не соответствовали по площади самой маленькой комнате в квартире. Теперь же ставки значительно возросли.

Вот характерный пример. Ответчику принадлежала 1/3 доли в трехкомнатной квартире в Санкт-Петербурге. Еще в 90-х годах он приобрел ее у бывшего мужа истицы. Но стать добрыми соседями им в итоге так и не удалось. Совместное проживание превратилось в кошмар, разбираться в котором пришлось судебным органам.

Истица, на долю которой соответственно приходилось 2/3 жилплощади, пошла по судам в надежде лишить своего соседа права собственности, признав его долю незначительной, и выражала полную готовность выкупить ее. Однако мужчина исковые требования не признал и от продажи отказался. Районный и городской суды оставили иск без удовлетворения.

Но Верховный Суд эти решения отменил и принял сторону истицы.

Он нашел основания для принудительной реализации спорной доли и перечисления владельцу денежной компенсации, посчитав рассматриваемый случай исключительным, а также указал, что это «необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности».

Лишение прав ипотечных должников

Жилье, купленное в ипотеку и находящееся в залоге у банка, — единственное из всех объектов недвижимости, которое можно изъять за долги даже в том случае, если другой квартиры у заемщика нет. Поэтому суды, как правило, всегда удовлетворяют исковые требования кредитора о взыскании денег с должника через продажу недвижимости с публичных торгов.

Свежий пример из судебной практики. По иску Сбербанка Советский районный суд Ростова-на-Дону в конце прошлого года выселил из залоговой квартиры должника, который не смог вовремя погасить заем по ипотеке.

Еще в 2012 году мужчина взял кредит сроком на 10 лет для приобретения жилья, однако ежемесячные платежи перечислял не регулярно. В итоге за 4 года задолженность не только не уменьшилась, но и увеличилась почти на четверть с учетом процентов и неустойки.

Суд удовлетворил исковые требования банка, выставив жилье на публичные торги и установив начальную цену продажи, равноценную сумме долга заемщика.

Источник: https://svpressa.ru/realty/article/166777/

Можно ли выписать из приватизированной квартиры отказавшееся от доли в приватизации лицо?!

выселение,  не приватизированна,  доля

До создания своих семей сестры Н. и Е. с 1986 года проживали с родителями вместе в спорной квартире, которые после своего отъезда в другой город, переоформили договор социального найма жилого помещения в1992 году на одну из сестер –Н.

, которая к тому времени была уже 2 года замужем и проживала в спорной квартире с мужем (он был также зарегистрирован в спорной квартире на постоянное место жительство). В 1994 году из квартиры выехала и сестра Е. к своему будущему супругу, с которым в 1996 году она заключила брак.

Таким образом, с 1994 года в спорной квартире кроме семьи сестры Н. никто не проживал.

В 2006 году в ходе приватизации квартиры семьей сестры Н. (в составе 4 человек: 2 родителей и 2 несовершеннолетних ребенка) в равных долях сестра Е. дала отказ от доли в приватизации, обосновав его тем, что она не собирается проживать в этой квартире, ее дети зарегистрированы к мужу, и она сама проживает по месту их регистрации у мужа.

В связи с тем, что сестра более 15 лет (с 1994 года по настоящее время) в спорной квартире не проживает, не участвует в расходах на ее содержание, постоянно проживает по другому адресу, спорной квартирой не пользуется, регистрация носит административный характер, собственники спорной квартиры подали в суд иск о признании ее утратившей право пользования жилым помещением и снятии ее с регистрационного учета, так как добровольно перерегистрироваться сестра Е. отказалась, обосновав это необходимостью ей постоянной регистрации в Москве для заключения трудового договора.

Специфика описанного случая, рассматриваемого на данный момент судом, заключается в том, что сестры Н. и Е. фактически с 1994 года не состояли в семейных правоотношениях ни в соответствии с нормами ранее действующего ЖК РФ (совместное проживание, ведения совместного хозяйства), ни в соответствии с действующими нормами ЖК РФ.

Тем не менее, с момента выезда сестры Е. на другое место постоянного проживания никто ее не исключал из состава семьи, не признавал бывшим членом семьи, не снимал с регистрационного учета, хотя фактически ее отказ от доли в приватизации носил формальный характер и был необходим ввиду наличия у нее регистрации в спорной квартире.

Однако п. 18 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 г.

№ 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» установлено, что при рассмотрении иска собственника жилого помещения о признании бывшего члена его семьи утратившим право пользования этим жилым помещением необходимо иметь в виду, что в соответствии со ст. 19 Вводного закона действие положений ч.

4 ст. 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. Согласно частям 2 и 4 ст. 69 ЖК РФ (до 01.03.

2005 г. – ст. 53 ЖК РСФСР) равные права с нанимателем жилого помещения по договору социального найма в государственном и муниципальном жилищном фонде, в том числе право пользования этим помещением, имеют члены семьи нанимателя и бывшие члены семьи нанимателя, продолжающие проживать в занимаемом жилом помещении.

 К названным в ст. 19 Вводного закона бывшим членам семьи собственника жилого помещения не может быть применен п. 2 ст. 292 ГК РФ, так как, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна (ст. 2 Закона РФ от 4.07.1991 г.

№ 1541-1 “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации”), они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование).

Таким образом, даже не смотря на то, что сестра Е.

как до приватизации, так и после приватизации, не продолжала проживать в занимаемом жилом помещении, она имела равные права с нанимателями по пользованию им, хотя и не реализовывала их, в том числе, не исполняла обязанности по содержанию жилого помещения, не является основанием для удовлетворения иска о признании ее утратившей право пользования жилым помещением и снятии ее с регистрационного учета.

В связи с чем возникает логичный вопрос: не является ли такая безальтернативная позиция законодателя основанием для злоупотребления своим правом недобросовестными «жильцами»? Не ограничивает ли ст. 19 Вводного закона права собственников жилого помещения? И главное, возможно ли «недобровольное» выселение таких «вечных» жильцов?

Некоторые юристы видят решение проблемы путем подачи негаторного иска, исходя из того, что подобное «проживание», в первую очередь, нарушает права владения собственников, то есть вещные права. Однако сложности в данном конкретном деле возникают с доказыванием препятствий, которые чинит сестра Е. сестре Н.

, связанных с осуществлением правомочий по пользованию и распоряжению спорной квартирой, так как не проживающая в ней сестра фактически не совершает никаких действий по ограничению прав собственности проживающей в ней семьи.

И при этом неуплата своей части кварплаты не является основанием для ее выселения, тем более что ее часть погашала сестра Н.

Таким образом, возможности выселить недобросовестную сестру ни законодатель, ни тем более суд не предоставляют, что в свою очередь дает ей безграничные возможности злоупотребления своим правом, которое изначально было предоставлено ей в целях защиты от действий собственников, интересы и права которых в итоге сами нуждаются в защите.

Источник: https://zakon.ru/Discussions/mozhno_li_vypisat_iz_privatizirovannoj_kvartiry_otkazavsheesya_ot_doli_v_privatizacii_lico/790

Кого можно выселить из жилья, а кого нельзя?

выселение,  не приватизированна,  доля

По данным Судебного департамента ВС РФ, ежегодно российские суды рассматривают до 27 тысяч дел о выселении людей. Примерно пятая часть таких исков завершается отказом в удовлетворении требований.

На какую процессуальную закономерность чаще всего ошибочно рассчитывают истцы? Адвокат Олег Сухов помог нам составить рейтинг самых распространенных заблуждений собственников и жильцов, касающихся выселения из квартир.

 

Собственник против не собственника

В судебной практике существуют примеры, которые доказывают, что статус собственника вовсе не наделяет его исключительными полномочиями в части распоряжения квартирой. Даже если речь идет о выселении жильца, не являющегося владельцем помещения и нарушающего порядок,

суд будет руководствоваться конкретными обстоятельствами, историей приобретения жилья и бытовыми условиями семьи, и запросто может отказать в исковых требованиях.

Именно такое решение суд принял по иску жительницы Таганрога, владеющей ¾ доли в трехкомнатной квартире. Оставшиеся ¼ доли принадлежат ее отцу.

Остальные члены семьи: сын и двое братьев истицы — собственниками не являются, однако прописаны в жилом помещении.

Одного из своих родственников она намеревалась выселить и снять с регистрационного учета за побои и регулярное злоупотребление спиртным, другого – за фактическое отсутствие.

Таганрогский городской суд отказал женщине в исковых требованиях, тем самым признал ее родственников полноправными владельцами спорной квартиры, поскольку они являлись членами семьи и на момент приватизации жилья, однако не участвовали в ней, будучи несовершеннолетними. Основной довод суда – закон устанавливает абсолютное равноправие таких граждан в пользовании приватизированной квартирой и запрещает их выселять. Кроме того, истица не смогла доказать суду и то, что один из родственников покинул жилье добровольно. 

Когда владелец — несовершеннолетний

Вопросы, касающиеся имущественных интересов несовершеннолетних, всегда специфичны. Законодательство и суды всячески противостоят нарушению их прав. Однако большим заблуждением будет рассчитывать на то, что наличие детей поможет их родителям воспользоваться такой же государственной защитой.

Так, например суд, скорее всего, откажет супругу-собственнику, если он попытается выселить из квартиры свою бывшую жену, которая в ней просто прописана, при том, что другими собственниками жилого помещения являются их совместные несовершеннолетние дети.

Во внимание может быть принято не столько право матери, как законного представителя детей-собственников, возражать в суде против своего же выселения от их лица, сколько основание для выселения.

По закону, напоминает адвокат Олег Сухов, таковым может быть прекращение семейных отношений. В данном случае, только одному из собственников ответчик приходится бывшим членом семьи – это супругу, если было расторжение брака. А вот своим детям – «бывшей матерью» она никак не может являться, если не лишена родительских прав.

Вот похожий пример из судебной практики. Бывшая супруга, выступая в интересах своего несовершеннолетнего сына, пыталась выселить мужа из дома. Настаивала на том, что сожительствовать с ответчиком стало невозможно из-за злоупотребления им спиртным, нарушения порядка проживания в доме и невыполнения обязательств по воспитанию детей – а их в семье двое.   

Несмотря на то, что ½ долю в жилом доме бывшие супруги приобретали вместе, единственным владельцем недвижимости является их ребенок.

В ходе судебного разбирательства истица настаивала на допросе своего сына – собственника квартиры и привлечении к участию в заседании органов опеки и попечительства, чем судья так и не воспользовался.

Истец пыталась доказать, что, несмотря на фактическое отцовство, муж больше не является членом семьи собственника и поэтому утратил право пользования жильем. Однако суд первой инстанции не нашел этому подтверждения – ответчик не лишен родительских прав, поэтому оснований для выселения нет.

Правильность и законность вынесенного решения подтвердил и апелляционный суд. 

«Тяжелая» доля собственника

Собственнику меньшей доли в квартире наивно рассчитывать на равные права с тем, кто владеет большей. Если недовольный таким соседством совладелец решится принудительно выселить жильца и насильно выплатить компенсацию даже против его воли, у него есть все шансы выиграть дело. Соответствующая судебная практика уже создается.

Начало ей положило определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ № 78-КГ 16−36 от 30 августа 2016 года. Владелица 2/3 доли в трехкомнатной квартире в Санкт-Петербурге подала иск о выселении своего соседа, которому принадлежала 1/3 доли.

В своих требованиях она заявила о невозможности совместного проживания и была готова выкупить у ответчика его часть жилплощади, однако тот не соглашался на сделку. 

Суды первой и второй инстанций отказали в иске.

Однако Верховный суд отменил их решения и посчитал правомочной принудительную реализацию доли ответчика ввиду ее незначительности.

В своем определении он отнес спорную ситуацию к исключительной,  указав на нарушение прав другого участника долевой собственности и необходимость их восстановления.

Бесспорность брачного договора?

По Семейному кодексу брачный договор, которым супруги правомочны самостоятельно распределять между собой имущество, может быть оспорен в суде. Однако подобные иски удовлетворяются нечасто.

Признать соглашение недействительным можно тогда, когда условия и обстоятельства жизни семьи или отдельных ее членов существенно изменились.

Поэтому рассчитывать на непогрешимость и безапелляционность содержания супружеского соглашения – большое заблуждение.

ак, бывшая супруга отсудила у мужа половину жилого дома и земельного участка, в строительство которых в свое время не вложила ни копейки. Приоритетные права главы семьи на все имущество были прописаны в брачном договоре.

И не было бы основания для пересмотра, но в семье родилось двое детей, и частично недвижимость была приобретена на средства материнского капитала. После чего супруг обязался изменить соглашение и распределить имущество на всех, но не сделал этого.

Более того – ответчик и в суде не согласился с соответствующими исковыми требованиями.

Между тем, суд первой инстанции отказал супруге в иске. Позже апелляция отменила решение, оставив в собственности ответчика только половину доли земельного участка и жилого дома, руководствуясь при этом не только нормами Семейного кодекса, но и 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».

Так как спорное жилье приобреталось, в том числе, на деньги материнского капитала, то должны расходоваться строго на эти цели, а именно на содержание и обеспечение детей и их родителей.

Не всех можно выселить из служебного помещения

Несмотря на то, что закон дает собственнику служебного жилья право выселять нанимателей при расторжении или прекращении соответствующего договора, это не означает универсальность нормы для любой житейской ситуации. Иногда суды отказывают предприятиям — владельцам специализированного жилого фонда.

Аналогичное решение принял Верховный суд в отношении женщины и ее малолетнего ребенка, которых попыталось выселить руководство одного из российских военных вузов. Долгое время ответчица проживала в служебной квартире вместе с мужем-военнослужащим, который и являлся нанимателем служебной квартиры.

А после развода ей указали на дверь.

Дело прошло несколько инстанций, прежде чем дошло до Верховного суда РФ. Он отменил ранее вынесенные решения и отказал руководству вуза в исковых требованиях.

Дело в том, что Жилищный кодекс позволяет лишать права проживания бывших членов семей нанимателя, но сделать это по закону может лишь сам наниматель служебной квартиры.

Наймодатель не наделен такими полномочиями – сказано в определении суда.

Источник: https://www.mirkvartir.ru/journal/analytics/2017/08/01/kogo-mojno-viselit-iz-jil_a--a-kogo-nel_za/

Юрист Адамович
Добавить комментарий